小區(qū)物業(yè)管理方案課程設計

資源環(huán)境科學與工程學院物業(yè)管理課程論文專業(yè)：土地資源管理年級：學號：學生姓名：指導教師：課程論文：依蓮新城小區(qū)物業(yè)管理方案PAGEII目錄1怡蓮新城概況及管理模式 11.1怡蓮新城概況 11.2物業(yè)管理模式 12企業(yè)管理理念及服務理念23管理機構設置和人員配置表 23.1住宅小區(qū)管理機構設置 23.2各部門人員配置 33.2.1住宅小區(qū) 33.2.2安保服務隊 43.2.3保潔服務隊 53.2.4維修服務隊 53.3從業(yè)人員的素質要求 64服務管理內容及工作標準 64.1客戶服務內容及標準 64.1.1客戶服務內容 64.1.2客戶服務標準 74.2安保服務內容及標準 74.2.1安保服務內容 74.2.2安保服務標準 84.3保潔服務內容及標準 84.3.1保潔服務內容 84.3.2保潔服務標準 94.4工程服務內容及標準 94.4.1工程服務內容 94.4.2工程服務標準 105服務保障承諾書 125.1概述 125.2各項指標 126管理費說明 156.1包含取費項目： 156.1.1安防服務 156.1.2保潔綠化服務 156.1.3設備設施運行維護 156.2費用項目的構成 166.2.1清潔部分 166.2.2綠化部分 166.2.3安防部分 166.2.4工程部分 166.3預計營業(yè)收入 166.4預計經(jīng)營成本 176.4.1人工費 176.4.2辦公費用 176.4.3公共設施日常維修費用 176.4.4環(huán)境管理費 186.4.5機電設備維修 186.4.6其它支出 186.4.7合計 187相關建議 19PAGE2怡蓮新城小區(qū)物業(yè)管理方案1怡蓮新城概況及管理模式1.1怡蓮新城概況本次物業(yè)管理范圍為：住宅小區(qū)內所有建筑、道路、綠化帶的治安，清潔，綠化，房屋及設備維護、維修等。住宅小區(qū)占地面積：70畝，建筑面積約61600平方米。房屋基本情況：整個小區(qū)建成后，共11棟多層，5棟小高層，其中多層為五層異型框架結構，小高層為12曾框架剪刀力墻結構，一梯四戶，共39個單元，總計560戶。其中：1.一期為7棟多層住宅，1-7#樓總建筑面積19776㎡，計190套，現(xiàn)已全部交付使用。2.二期在建工程總建筑面積31967㎡，其中多層住宅3棟，9-11#樓，小高層住宅4棟，高1#樓，高2#樓，高4#樓，高5#樓共計286套，二期將于2004年11月30日全面交付使用。3.三期工程最遲于二期工程完工后開工，建設多層8#樓，小高層3#樓，建筑面積9000㎡，計84套，工期約18個月。4.在建公用建筑一棟，建筑面積905㎡（其中水泵房114㎡）。5.綠化面積：18667.6㎡道路面積8331㎡。6.污水檢查井30座，雨水檢查井26座，化糞池17座。7.電梯五部（品牌：臺灣“崇友”）。8.水泵房一座，水泵8個（功率為37KW2臺，3KW2臺，5.5KW3臺，0.75KW1臺）。9.小區(qū)干道燈106盞。10.停車場5個，占地面積約1900㎡，車位約77個。11.自行車房1座，建筑面積96㎡。12.住宅小區(qū)配套設施有：給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。1.2物業(yè)管理模式根據(jù)管理服務的總體設想及住宅小區(qū)的特點，本著“精干高效”、“以崗定人”的原則建立住宅小區(qū)的物業(yè)管理機構，在原深g商安徽公司基礎上，負責怡蓮新城和原有物業(yè)的物業(yè)管理，以便更合理統(tǒng)配人力資源，在經(jīng)濟上實行合二為一的統(tǒng)管模式，提供一體化、專業(yè)化、全方位的物業(yè)管理服務，為住宅小區(qū)盡最大可能提供各種便利，提供“不斷超越客戶要求”的優(yōu)良品質服務，實施“三好”服務：“好管家、好朋友、好保姆”。2企業(yè)管理理念及服務理念根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念：

團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理

1、團隊意識和吃苦精神：在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉變的過程中，團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。

2、個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領導人在總結多年的物管經(jīng)驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強調服務、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系，用質量管理來保證我們服務產(chǎn)品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調與共識。

公司堅持“讓業(yè)主滿意、服務于社會”的服務理念，奉行100%業(yè)主第一的思想，努力成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為行政主管部門與專業(yè)公司及社會各界都公認的好伙伴、好企業(yè)、好朋友。3管理機構設置和人員配置表3.1住宅小區(qū)管理機構設置本項目管理機構實行管理處經(jīng)理負責制，設安保、保潔和維修三個部門，共需配置36人。安保、保潔和維修由本公司經(jīng)理進行歸口管理，各部門日常工作任務執(zhí)行在經(jīng)理的指導下開展工作。根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況，確定怡蓮新城及原有物業(yè)實行共管施行人力資源共享，節(jié)約人力成本，由本公司實施技術支持。住宅小區(qū)管理機構具體結構如下：怡蓮新城管理處客戶服務安保服務隊保潔服務組維修服務組巡邏怡蓮新城管理處客戶服務安保服務隊保潔服務組維修服務組巡邏監(jiān)控室內保潔有償保潔室外保潔消防車輛樓宇自動化電梯設備機電設備服務提供客戶回訪檔案管理財務管理日常接待文化活動圖3-1住宅小區(qū)管理機構具體結構根據(jù)本項目實際情況及公司ISO9001質量標準，項目部需設項目經(jīng)理1人、管理員2人，財務人員1人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。3.2各部門人員配置3.2.1住宅小區(qū)A.概述根據(jù)住宅小區(qū)實際情況及公司ISO9001質量標準，住宅小區(qū)需設經(jīng)理1人、管理員2人，財務人員1人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。B.人員分配與崗位安排表3-1人員分配與崗位安排崗位名稱人數(shù)工作內容工作區(qū)域備注經(jīng)理1管理本部門員工，處理本部門日常事務，處理投訴等住宅小區(qū)管理員2負責處理一般事務，日常接待，一般性投訴接待，鑰匙保管，客戶服務等住宅小區(qū)財務人員1負責處理一般事務，日常接待，收繳費用等住宅小區(qū)3.2.2安保服務隊A.概述根據(jù)本項目實際情況及公司ISO9001質量標準，項目部安保隊需設隊長1人，領班(巡邏崗安保員)兼崗1個，設門崗3個、治安巡邏、監(jiān)控崗2個，實行“三班兩運轉”24小時安保運作，共計安保員15人。B.人員分配及崗位安排表3-2安保部人員分配與崗位安排部門崗位名稱人數(shù)工作內容工作區(qū)域備注安保服務隊隊長1管理本部門員工，處理本部門日常事務住宅小區(qū)門崗9負責控制無關人員進入小區(qū)內，檢查進出大門的物品，檢查出入小區(qū)的車輛，收發(fā)小區(qū)內的信件、報刊雜志大門巡邏、機動5指揮車輛停放，檢查車輛狀況，處理消防報警，維護消防系統(tǒng)，監(jiān)管用戶電梯使用及貨物堆放情況各區(qū)域3.2.3保潔服務隊A.概述根據(jù)住宅小區(qū)實際情況及公司ISO9001質量標準，保潔服務隊需設隊長1人，保潔員8人，綠化工3人。住宅小區(qū)公共區(qū)域日常保潔：室內：樓道、臺階、電梯。室外：車道、路面。B.人員分配與崗位安排表3-3保潔部人員分配與崗位安排部門崗位名稱人數(shù)工作內容工作區(qū)域備注保潔服務隊隊長1管理本部門員工，處理本部門日常事務住宅小區(qū)綠化工3日常綠地及樹木維護住宅小區(qū)綠化帶及路面保潔員8電梯、樓梯及所有公共區(qū)域外圍及樓道區(qū)域注：每天保潔員8人正常工作。當有重大活動需增加人員時由本公司保潔部調派；綠化工人負責住宅小區(qū)的綠化維護，大型綠化工程統(tǒng)一由本公司綠化隊負責。3.2.4維修服務隊A.概述根據(jù)本項目實際情況及公司ISO9001質量標準，保修期內維修服務隊需設隊長1人（兼水暖技工）；變配電房值班員兼工程維修人員4人,實行“三班二運轉”24小時值班制度，共計工程維修人員5人。B.分配與崗位安排表3-4維修部人員分配與崗位安排部門崗位名稱人數(shù)工作內容工作區(qū)域備注維修服務隊隊長1管理本部門員工，日常設備巡檢、保養(yǎng)管理處，各樓層公共區(qū)域、值班維修員4運行維護、日常報修值班室、小區(qū)注：維修員休息或有重大維修任務時由工程部提供人員支持。3.3從業(yè)人員的素質要求表3-5從業(yè)人員的素質要求表部門崗位人數(shù)職責具備條件管理處經(jīng)理1人全面負責項目部工作及與客戶聯(lián)絡本科以上文化，物業(yè)管理相關專業(yè)，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，英語流利，協(xié)調能力強，精通ISO9001質量體系。管理員2人協(xié)助項目經(jīng)理，負責的日常運作、客戶回訪、檔案管理大專以上文化，物業(yè)管理相關專業(yè)，具有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質量體系。財務人員1人費用收取與結算大專以上文化，物業(yè)管理相關專業(yè)，具有2年以上物業(yè)財務管理經(jīng)驗維修班維修工5人處理日常報修及設施設備的保養(yǎng)與巡檢隊長要求工程師職稱，隊員要求四級以上技術等級，熟悉各種設施設備的維修與養(yǎng)護。保安隊保安員15人安全保衛(wèi)、巡邏22周歲以上40周歲以下，高中以上學歷，退役軍人，身高173~178CM，雙眼裸視力1.2以上，身體健康，反應敏捷，有安保經(jīng)驗。清潔綠化部清潔工12人公共區(qū)域衛(wèi)生清潔、綠化保養(yǎng)能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。4服務管理內容及工作標準4.1客戶服務內容及標準4.1.1客戶服務內容A.接待服務a.儀表儀容端莊整潔；b.按規(guī)定著裝，服裝整潔，佩戴胸卡，頭發(fā)梳理整齊，淡妝、不留長指甲、不涂抹指甲油；c.接聽電話，做好來電記錄；B.問訊服務a.接受問訊及查詢；b.處理客戶的郵件；c.函件、雜志收發(fā)管理；C.引導服務a.門崗安保提供引導客戶至訪問目的地；D.代辦服務a.為客戶提供訂閱報刊雜志的信息；b.根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志；c.為客戶開通電話、寬帶等服務；4.1.2客戶服務標準表4-1客戶服務標準項目標準接待上崗前，服務人員均要做好儀容儀表的自我檢查，做到儀容端莊，儀表整潔，符合各項規(guī)定的要求。上崗后，服務人員均要站姿端正，精神飽滿，面帶微笑，全神貫注，隨時作好接待客人的準備。站姿應保持兩腳與雙肩同寬，兩手自然垂直。按詩客人要做到熱情主動，禮貌服務，語言規(guī)范。在規(guī)定的服務時間內，始終保持有崗、有人、有服務。工作程序完善，接待服務規(guī)范。保持周圍環(huán)境的整潔，做到無浮灰、無勝跡、無死角、無“四害”，臺面文具、文件堆放整齊有序。做好交接班工作，交接清楚，并有交接記錄。電話接聽在電話鈴響三聲內必須提機，并禮貌應答；仔細聆聽客人要求，若沒有聽清，可禮貌的請客人重述一遍；聽清客人要求，并作好記錄，需要其它部門解決時，填寫相關表格及時報相關部門解決；耐心回答客人問題并做詳細解答；通話完畢等對方掛機后方可掛機；4.2安保服務內容及標準4.2.1A.大門崗服務a.外來人員、車輛進出管理b.物品出門管理c.日常郵件、報刊雜志的收發(fā)B.巡邏崗服務a.綜合樓公共區(qū)域安全防范管理b.業(yè)主裝修狀況巡視管理（裝修施工、裝修時間、垃圾清運、電梯使用）4.2.2表4-2保安服務標準項目標準門崗安保熟悉掌握項目的基本情況；人、車、物品出入檢查、登記；能準確填寫各種表格，記錄；能熟練掌握對講設備的操作程序；善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員，并能及時正確處理各種突發(fā)事件；及時收發(fā)業(yè)主的郵件、報刊雜志；服從領導，聽從指揮；巡邏崗安保能熟練掌握基本情況建筑物結構，防盜消防設備，主要通道的具體位置，變壓器房，配電房等重點位置的防范等；按時巡邏，按時到指定地點簽到；接到報警不超過兩分鐘趕到現(xiàn)場并報告；處理各種違章，文明禮貌，及時有效，機動靈活，不失原則；及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故；確保消防通道的暢通，及時通知業(yè)主清理堆放在上面的私人用品；安保工作時限總值班室接電話部超過不超過3聲鈴聲響到指定地點緊急集合90秒或120秒接到電話到達現(xiàn)場120秒提前15分鐘上崗安保員每30分鐘巡邏一次，到指定的地點分別簽到4.3保潔服務內容及標準4.3.1a.維護公共區(qū)域清潔b.負責垃圾清運4.3.表4-2保潔服務標準項目標準樓梯、走廊地面、扶手、窗臺、墻面和燈具，無雜物、無積塵電梯地面、墻壁、按鍵盤、電梯內部和門，無污跡地毯、電梯槽、天花板以及轎箱四壁無污跡空氣清新，無異味外圍公共用地及綠化地面及綠地無雜物、積水，無明顯污跡、泥沙垃圾捅外表無明顯的污跡，無垃圾黏附物喬灌木保持樹型美觀，草坪軋剪整齊，無枯枝、枯葉，無病害蟲害，確保花草樹木的繁茂、造型優(yōu)美設備間無雜物無水跡和污漬燈具無積塵垃圾筒目視垃圾筒、蓋無污水、污垢垃圾日產(chǎn)日清垃圾筒、蓋表面光亮垃圾筒外無垃圾黏附物不銹鋼亞光面不銹鋼表面無污跡、無灰塵表面光亮樓層通道地面水泥地面目視干凈無雜物無污跡標識、宣傳牌無污跡、積塵消防栓箱無污跡、積塵玻璃窗內外墻面玻璃窗明亮，無明顯污跡；外墻表面無明顯污跡，色澤光亮；金屬及裝飾無明顯污跡，有光澤；4.4工程服務內容及標準4.4.1工程服務內容A.設備運行a.設備的日常檢查b.設備日常與定期維護保養(yǎng)B.維修保養(yǎng)a.公用設施的檢查b.公用設施的維護與修理c.入室維修服務4.4.2工程服務標準A.建筑體表4-3建筑體服務標準項目標準地基基礎觀測房屋無傾斜；地基無明顯沉降、移位；墻體無嚴重裂縫等梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落；無開裂和非收縮性裂縫；無露筋等墻面/墻體每年全面檢查一次室內樓道、樓梯墻面3~4年全面修補、粉刷或噴涂油漆一次頂棚抹灰層牢固；無面層剝落和明顯裂縫公共門窗門牢固、平整、美觀、無銹蝕；開關靈活、接縫嚴密，不松動；門窗及門窗配件齊全屋面隔熱層/防水層屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象板端縫、伸縮縫油膏緊貼天溝、落水管、落水口暢通不積水，屋面出入口完好隔熱層無缺少現(xiàn)象散水坡/雨檐臺/連廊與建筑物外墻連接完好；無脫離開縫現(xiàn)象；無排水不暢通現(xiàn)象樓板/地面磚無裂縫、起殼、空鼓、下陷；表面平整，無破損；樓板、地面磚上無水泥渣建筑小品/標示牌完好率100%；符合安全要求；標識牌齊全醒目B.道路表4-3道路服務標準項目標準水泥路面整體要求路面平滑；無明顯坑洼、破損輕微破損面積每處不超過0邊角整齊無缺口道板磚、拼花磚98%沒有松動；單塊破損面積大于20%的道板磚在100平方米內不超過4塊電纜溝蓋板平整不缺少一塊；單塊破壞面積不能超過0檔土坡、墻每處塌陷破損面積不超過0.5踏步、臺階沒有明顯破損路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設施完好室外各類圍墻護欄圍墻整體外觀一致；沒有明顯破損和面層剝落值班室、崗亭門窗、墻面、鎖完好；無損壞；需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范道閥道閘色彩鮮明；上下靈活自如無損壞；配件齊全，手動，自動控制正常路障牢固、無明顯傾斜（10度之內）；完好，紅白間條鮮明、醒目車位畫線/禁停線和標識色彩鮮明；字體清晰、醒目；標識符合要求線條直，寬度一致路面路面維修良好；無坑洼和凹陷；無積水、裂痕；石料不暴露路燈燈柱垂直埋置牢固；燈柱不腐蝕和生銹燈柱上油漆不褪色燈柱上編號清楚燈臀牢固安裝在燈柱上；燈罩不損壞，燈正常曠地人行道維修良好；井蓋維修良好；路燈維修良好C.排水表4-4排水服務標準項目標準雨污水井/蓋排水通暢；井蓋沒有明顯裂紋或破損；井壁沒有塌陷井蓋型號符合輕型、重型要求；標識正確與周圍道路高度保持一致；與路面高度不超出正負2厘米；與綠地正常不超出明暗溝溝體完好；明溝蓋板齊全；溝渠暢通無阻給排水管道（含綠化用水管閥）水管水閥完好；無滲漏；不管通暢無阻塞化糞池排水通暢；井蓋沒有明顯裂紋或破損；井壁沒有塌陷井蓋型號符合輕型、重型要求；標識正確與周圍道路高度保持一致與路面高度不超出正負2厘米；與綠地正常不超出D.消防表4-5消防服務標準項目標準消防檢栓、消防管、消防閥門無損壞；開關自如；清潔；無滲、漏現(xiàn)象；周圍無堆放雜物保持水壓干粉滅火器壓力表計在綠色區(qū)；噴筒是否暢通；零部件是否完整可見部防腐層是否完好；鉛封是否完好；有檢驗標志5服務保障承諾書5.1概述參照《全國城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達標評分細則》，以及我公司ISO9001質量標準，我們對投標書所要求完成的物業(yè)管理的各項指標予以承諾。承諾指標共分十二項，以表格的形式對各分項指標進行承諾，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施。5.2各項指標表5-1各項服務指標序號指標名稱國家標準服務指標指標測定依據(jù)管理指標實施措施1房屋及配套設施完好率98%99%《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》分區(qū)負責，責任到人。建立完善的巡查制度，健全擋案記錄2房屋零修、急修及時率99%100%《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具3分鐘內到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質服務為本，實行24小時值班制度3維修工程質量合格率100%100%《全國城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達標評分細則》分項監(jiān)督，工程部嚴格把關，按照工序一步到位維修工程質量回訪率無要求100%建立維修回訪制度，及時征求業(yè)主意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量序號指標名稱國家標準投標指標指標測定依據(jù)管理指標實施措施4清潔保潔率99%100%區(qū)內保潔落實到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度5道路完好率及使用率95%100%《全國城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達標評分細則》落實責任人，堅持對道路、路燈等公共設施進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，事務助理配合檢查落實。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設施完好并正常使用停車場完好率95%100%6路燈完好率及使用率95%99%7治安案件發(fā)生率1‰因管理原因造成治安案件發(fā)生率為0《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》實行24小時巡查制度，根據(jù)實際情況，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責，層層防衛(wèi)，以確保人身財產(chǎn)安全單車、摩托車、汽車被盜率1‰以下因管理原因造成車輛被盜率為08火災發(fā)生率1‰以下0全員義務消防員制，定期培訓合演習，加大宣傳力度，由安保進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理9違章發(fā)生率1‰0.5‰?yún)⒄諊医ㄔO部標準建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕序號指標名稱國家標準投標指標指標測定依據(jù)管理指標實施措施違章處理率90%以上100%參照國家建設部標準違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄10有效投訴率2‰以下1‰以下《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施，加強與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質，及時為業(yè)主排憂解難；投訴處理有結果、有記錄和回訪投訴處理率95%以上100%投訴回訪率95%以上100%11對物業(yè)管理的滿意率95%以上99%《國家城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則》采取現(xiàn)代化的科學管理手段，開展溫馨服務，完善服務，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意12大型及重要機電設備完好率95%100%《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則》完善機電設備的運行制度合維修保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，所有維修人員全部持證上崗，出現(xiàn)故障及時排除13管理人員培訓合格率無要求100%《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則》所有管理人員、機電及保安員持證上崗6管理費說明本方案中我公司特別注明物業(yè)管理服務費主要由管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；安保費；保險費；辦公費；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費等構成，經(jīng)過初步測算怡蓮新城目前全委范圍內正常年份每月多層住宅物業(yè)管理費為0.7元/㎡，小高層綜合管理費為1.50元/㎡，具體測算依據(jù)如下：6.1包含取費項目：6.1.1安防服務24小時對住宅小區(qū)進行全方位安全管理、消防設施設備的管理等。6.1.2保潔綠化服務建筑物及裝修部分的清潔與保養(yǎng)及附屬設施的清潔服務，包括房屋的天棚、地板、墻壁、門窗、課桌椅、洗手間、走廊、照明燈具、標志系統(tǒng)等（不含材料費、設備工程改造和保險等費用）。住宅小區(qū)道路、各種過道、廣場及等公共區(qū)域的清潔與保潔工作。對住宅小區(qū)內排水溝渠、污水井、化糞池進行清洗及排污服務校內各種綠化植物的澆水、施肥、修剪造型、除草等委托服務范圍內的蟲害消殺服務工業(yè)垃圾與生活垃圾分類收集、處理、清運服務6.1.3設備設施運行維護6.2費用項目的構成報價包含人工費、各種保險費、福利費、加班費、辦公費、資料費、培訓費、通訊費、伙食費、服裝費以及各類設備、器材的購置費和折舊費、管理費、由于后勤物業(yè)服務產(chǎn)生的水電費及稅金。委托方提供辦公用房、值班用房和必需用房。6.2.1清潔部分含：必要的清潔器具、清洗劑、消毒劑、漂白水、垃圾袋、室外的垃圾桶、除臭劑。6.2.2綠化部分含：日常保養(yǎng)、施肥、殺蟲所需要的物料，必需的工具（如電動修剪機）以及所產(chǎn)生的水電費6.2.3安防部分含：電筒、對講機、雨衣等裝備6.2.4工程部分含：必須配備的各種工程（包括水、電、木、電話、空調、五金、消防、污水處理等后勤設備和房屋建筑零星修補）所需要的器具。6.3預計營業(yè)收入市場導向定價是作為我們暫行收費標準的制定依據(jù)。根據(jù)安徽省合肥市物價局規(guī)定及怡蓮新城樓盤的素質和周邊相類似樓盤的價格比照，擬定多層房的綜合管理費為0.70元/M2；小高層綜合管理費為1.50元/M2；上述管理費的收費標準擬報區(qū)物價主管部門審核備案。小區(qū)業(yè)主委員會成立后，現(xiàn)定的或報批的暫行收費標準轉為基準收費標準。收費單價的浮動幅度為上下20%。受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托而提供的專項服務或特約服務，需要收費的，由物業(yè)管理公司與委托人協(xié)商確定?？罩梅繑M由物業(yè)管理公司管理，由開發(fā)建設單位按一定的物業(yè)管理費比例繳納空置房的管理費。表6-1收費標準與收入的對照表收費項目收費情況年最低收入年最高收入備注多層管理費0.7元/月/平米228744.00254160.00小高層管理費1.50元/月/平米284429.88316033.20車位管理費按70%的使用率算77616.00110880.00泊車費：120元/月其它收入3000.003000.00指有償服務合計593789.88684073.20第一年全年收入管理費僅包括小區(qū)一期132894.72166118.4全額的80%+空置房的50%第二年全年收入管理費包括小區(qū)一、二期496302.92529526.60全額的80%+空置房的50%第三年全年收入管理費包括小區(qū)三期住宅樓593789.88684073.20全額6.4預計經(jīng)營成本6.4.1人工費合計：309285元/年員工工資：共36人。主任：1200元/月×1名×12月=14400元/年會計：800元/月×1名×12月=9600元/年管理員：700元/月×2名×12月=16800元/年工程技術人員：750/月×5名×12=45000元/年保安員：600元/月×15名×12月=108000元/年保潔員：300元/月×12名×12月=43200元/年合計：237000元/年員工保險：工資總額的15%35550元/年福利基金：工資總額的14%33180元/年培訓、教育經(jīng)費：1.5%3555元/年6.4.2辦公費用合計：24900元/年交通費：（400元/月）4800元/年通訊費：（二臺電話，其中一臺熱線服務電話。300元/臺月）7200元/年辦公低耗品、設備保養(yǎng)：6500元/年制服費：（32人×200元/年）6400元/年6.4.3公共設施日常維修費用 合計：29465元/年維修費:室外道路維修（8331M2×1元/年）化糞池清理維護（17座×300元/座·年）5100元/年污、水檢查井清理維護（264個×20元/個·年）5280元/年停車場所維護（77個×12M2/×1元/M2·年）924元/年戶外燈（106盞×10元/盞·年）1060元/年樓道燈（500盞×10元/盞·年）4620元/年標示牌、宣傳欄、圍欄養(yǎng)護：1000元/年蓄水池維護消毒：（21個×150元/個·年）3150元/年6.4.4環(huán)境管理費合計：35774.3元/年綠化費（18667.6M2×0.30元/M2）垃圾清運費（1500元/月×12月）18000元/年消殺費（51743M2×0.1元/M2）清潔工具、損耗、清潔用品：5000元/年綠化用水