集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流

集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流一、設(shè)計管理的范疇與定義1.1設(shè)計管理的范疇：設(shè)計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。

1.2設(shè)計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。設(shè)計管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計人員，區(qū)別于所聘請的設(shè)計顧問單位（設(shè)計院）中設(shè)計人員最大的一點是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。1.3設(shè)計管理的目標(biāo)：品質(zhì)保證、進度控制、成本控制一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計管理不僅僅是管“設(shè)計院”！1.2.1設(shè)計管理中的任務(wù)管理好的設(shè)計管理并不是只是針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計來談設(shè)計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。1.2.2設(shè)計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：a.擅長原則b.成本和風(fēng)險原則c.磨合原則d.技術(shù)優(yōu)先原則1.2.3設(shè)計管理中的進度管理設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進行計劃、進度管理?？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。務(wù)求詳盡，可操作性。一、設(shè)計管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計公司、設(shè)計院地產(chǎn)公司設(shè)計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設(shè)計任務(wù)書參與投資評審獲取土地，提出設(shè)計任務(wù)書概念規(guī)劃方案設(shè)計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理擴初設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理施工圖設(shè)計負責(zé)設(shè)計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設(shè)計管理方面的區(qū)別作為服務(wù)方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設(shè)計做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進度、成本的平衡意識較弱強調(diào)質(zhì)量、進度、成本的平衡1.4設(shè)計公司和地產(chǎn)公司設(shè)計部門的區(qū)別職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負責(zé)2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式2.2矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負責(zé)的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式建議：在集團現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎(chǔ)下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計管理模式進行設(shè)計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系規(guī)范化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義負責(zé)設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細分研究，項目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進行項目設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本目標(biāo)的實現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計)，對材料設(shè)備選型定板；配合成本管理中心建立設(shè)計成本基準體系，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價)3.2.1設(shè)計管理職責(zé)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.2.2其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)成本管理部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需成本目標(biāo)；隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；負責(zé)組織方案設(shè)計招標(biāo)中的各項工作市場營銷部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件；負責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議；負責(zé)制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容前期開發(fā)部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件；負責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報審批工作三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)新項目規(guī)劃分析概念設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計投資

開發(fā)營銷成本工程物業(yè)主線流程協(xié)作部門主責(zé)部門規(guī)劃設(shè)計部3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計總監(jiān)（兼）部門經(jīng)理部門副經(jīng)理專業(yè)組項目組（建筑師）項目組2項目組1項目組N產(chǎn)品研發(fā)組1結(jié)構(gòu)組設(shè)備組景觀設(shè)計組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品研發(fā)組2檔案、部門秘書項目組設(shè)計經(jīng)理制重點“前期方案+項目設(shè)計管理”專業(yè)組主管負責(zé)制技術(shù)支撐平臺重點“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.3設(shè)計流程的細分三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系一級流程:

項目投資決策論證管理階段流程(土地拓展）項目設(shè)計管理階段流程項目工程管理階段流程項目銷售管理階段流程項目入伙管理階段流程

項目后評估管理流程二級流程:

設(shè)計管理流程設(shè)計單位選擇管理流程設(shè)計合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗板管理流程設(shè)計變更管理流程3.3.1設(shè)計流程框架－1三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細則設(shè)計合同編制工作細則設(shè)計任務(wù)書編制工作細則設(shè)計、咨詢單位選擇及信息管理細則施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細則設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細則設(shè)計變更管理細則業(yè)務(wù)三級流程：流程圖表化－－模板化－－程序化三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.3.1設(shè)計流程框架－2

設(shè)計工作在論證、定位策劃、設(shè)計實施和施工階段，按不同的設(shè)計內(nèi)容、對象和參與部門及深度要求劃分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝修設(shè)計和設(shè)計變更來進行管理。

為加快項目設(shè)計進度，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計和裝修設(shè)計工作前置，使設(shè)計周期縮短30%以上。三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.4.1設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制設(shè)計管理中設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計評審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患!三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.4蓮.2設(shè)計過程蝕各橫向關(guān)投系的控制三.建立精細梁化市場需束求下的規(guī)御范化設(shè)計員管理體系成本的全這過程參與膨從房地低產(chǎn)開發(fā)價推值鏈（VAC）模型毒可以看火出，成養(yǎng)本管理冰基本貫躍穿了項鍛目開發(fā)貢的整個蚊過程。眉成本管概理部門草的提前的介入不玻僅可以能對項目肝盡快熟雅悉，還蟲有利于糞整個項臉目成本尼的控制它，特別悔是隨著窯行業(yè)競告爭程度垂的加劇唐，在利禮潤率差裹不多的摩情況下郵，這點數(shù)尤為重喪要。加強設(shè)飽計階段涼成本管擊理的方漿法：1)項目拓江展階段法（土地償獲取前求）：成本管理弱部門在拓東展階段根尖據(jù)成本數(shù)液據(jù)庫及設(shè)結(jié)計部門提握供的概念羅設(shè)計草案紹等進行項催目成本估丙算工作；2)項目定電位階段拔（土地內(nèi)獲取后沫）：成本管理盼部門根據(jù)疤營銷部門柱提供的產(chǎn)勾品建議書予，設(shè)計部價門提供的烈概念設(shè)計首方案，相扮關(guān)規(guī)劃指宗標(biāo)和產(chǎn)品花建造標(biāo)準參等進行項冶目成本測堪算工作；3)方案階段槐：成本管理日部門根據(jù)只方案設(shè)計兇成果進行瓜項目成本鋼匡算工作駝；4)擴初階堡段：成本管并理部門澡在擴初濃階段編蠻制建安器成本概渣算，同仁時組織社相關(guān)部緒門編制跟項目正賭式的目剩標(biāo)成本（包括雪工程部嘴門編制擦工程管稍理費、璃監(jiān)理費哲測算，辭拓展及菊報批報啄建部門因編制土屠地費用類和報批印報建費艷用測算滴，營銷帽部門編咱制營銷碧費用測術(shù)算，財亞務(wù)部門飄編制管屠理及財疏務(wù)費用桂測算等景，具體注可根據(jù)天成本科垂目表進團行細分暑），最售終形成莖項目正桑式目標(biāo)慌成本，允并報公灘司領(lǐng)導(dǎo)儲審批。項目正式枝目標(biāo)成本糾經(jīng)審批后散，分解到視各個部門瞧（或者相憑關(guān)崗位）仙等；通過殖責(zé)任成本間來進行追攀溯。通過述項目正式駁的目標(biāo)成討本指導(dǎo)項肯目進行施斥工圖的限疼額設(shè)計，哭并以此指古導(dǎo)招標(biāo)、納施工、采工購等業(yè)務(wù)襯活動中的斧成本費用瓜使用與管僅理。項目正式篇目標(biāo)成本躺一經(jīng)確定啟，不允許招隨便修改憂；在工程廈實施過程戚中，每月姓通過項目瞇動態(tài)成本金來進行管見理；如遇捐項目定位煩改變，原朗材料價格服上漲等特宮殊情況可兩經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審詞批后進行義修正通過駛。3.4波.3設(shè)計過講程中，低成本管湖理的全駁過程參兆與三.建立精細叨化市場需緩求下的規(guī)究范化設(shè)計驕管理體系3.5計劃管根理設(shè)計周期搭基準目的：理順各燈項工作喝的銜接型關(guān)系，織明確里當(dāng)程碑點適和責(zé)任缸歸屬，身保障開發(fā)周期基擁準的有效突實施，實扣現(xiàn)快速滾喝動的地產(chǎn)傾開發(fā)模式蛋。三.建立精細襯化市場需樣求下的規(guī)固范化設(shè)計贊管理體系地產(chǎn)項目嘉設(shè)計周期戴參考基準買值簡圖三.建立精細作化市場需肆求下的規(guī)駐范化設(shè)計狠管理體系三.建立精細打化市場需之求下的規(guī)點范化設(shè)計霜管理體系設(shè)計管燈理效率扶指標(biāo)（千擬定）設(shè)計管理鋼效率提升減的關(guān)鍵點衫：三.建立精規(guī)細化市幸場需求做下的規(guī)免范化設(shè)頃計管理傾體系3.6項目總體子計劃下設(shè)在計計劃的伴分級控制三.建立精細筐化市場需溪求下的規(guī)霧范化設(shè)計患管理體系縮短計劃舊督查期，底在重要節(jié)蘭點提前核喂對督促;通過項要目組周滲例會檢戲查周工捐作計劃傲，部門況例會檢壟查月計納劃－－麻檢查與咽調(diào)整;跨部門姜項目協(xié)矛調(diào)會協(xié)籌調(diào)解決底項目計亡劃實施撞中的不歉定因素優(yōu)和困難鉆等，同絲式時檢查和尼修訂二絡(luò)級計劃茄和一級慶計劃;項目特點飯和當(dāng)?shù)貓笪叟鞒?、頃?nèi)容、標(biāo)都準是影響脊設(shè)計計劃房誠的主要因反素和積累。公司客羨觀制訂姜一級計款劃；設(shè)計部制臺定項目設(shè)宮計計劃；部門經(jīng)理鏡與各項目檔設(shè)計經(jīng)理恢分解計劃牲；各項目設(shè)梯計經(jīng)理與珠組員再分各解計劃－翅－組員工喚作量確定忠、討論工只作串量的缺失3.6.耍1各級計計劃的制擁定方式尿－－公塌司運營恥部門負牽責(zé)組織3.6擺.2監(jiān)控辦遠法三.建立精細受化市場需播求下的規(guī)諸范化設(shè)計零管理體系設(shè)計部斃年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績就指標(biāo)及年估度計劃)考核評價設(shè)計部洲門月份孫績效計鮮劃/考核評講價各人月器度計劃掩考核評譽價項目緊張啞時，周計震劃考核評綁價設(shè)計巡檢街制度－－維檢察表設(shè)計部年損度KPI進(關(guān)鍵業(yè)績膛指標(biāo)及年眠度計劃)考核評犯價表設(shè)計部月僑績效考核待評價表員工月績借效考評表3.6.邪3考核制度宗與風(fēng)險防哲范－－制遼定考核梯重度三.建立精細西化市場需喇求下的規(guī)右范化設(shè)計征管理體系合理薪酬構(gòu)體系人才梯霧隊建設(shè)員工素潤質(zhì)審核污與培養(yǎng)魔提升計圖劃團隊激匙情與凝方聚力四、專瞧業(yè)團隊點建設(shè)與犧能力提掙升最終的改獨進方向：1、設(shè)計管理慈流程集團到漆目前為取止沒有冶設(shè)計管散理團隊幣，要走翅向上水通平上規(guī)嶄模的開亞發(fā)業(yè)態(tài)永，必須高姿度重視文設(shè)計管紋理隊伍膀建設(shè)，寧形成系僚統(tǒng)化的嗚設(shè)計管匠理流程嶄體系，將設(shè)計管島理按階段輪和對象劃匹分為概念米設(shè)計管理魔流程、方恒案設(shè)計管悶理流程、朽施工圖設(shè)覺計管理流盡程、景觀優(yōu)設(shè)計管理施流程、精津裝修設(shè)計敗管理流程落和設(shè)計變天更管理流妄程，使設(shè)驗計過程更部清晰、職泳責(zé)更明確死、管理更患精細化。明確各個蘆設(shè)計流程澇的邏輯關(guān)耕系，明確遲職責(zé)，在剃制度上保柿證各專業(yè)譜之間的配賄合，加快嚴設(shè)計進度。2、設(shè)計任擔(dān)務(wù)書編稠制設(shè)計各階螺段，最終容達到形成摸比較明確蔽的輸入、單輸出成果網(wǎng)標(biāo)準；設(shè)計過塑程中成沈本部門奪介入的傾深度不頑夠，做奴到及時拍提供成五本限額殃指標(biāo)，匪使成本顧跟設(shè)計餃緊密掛議鉤，在騾確定限李額設(shè)計羅指標(biāo)對時，成紛本與設(shè)鉤計應(yīng)反康復(fù)溝通踢，達成框一致金；建立設(shè)冶計任務(wù)煉評審機站制，為霧設(shè)計各熊個階段微制定設(shè)悅計任務(wù)箏書的標(biāo)壟準模板競，使設(shè)袍計成果伴滿足公桑司的要粗求；明細化畏設(shè)計任居務(wù)書，屑明確各旱個專業(yè)乘任務(wù)書卷的內(nèi)容純和深度慢。設(shè)計垮任務(wù)書既由設(shè)計弱部門組庭織相關(guān)姑專業(yè)編業(yè)制后，志經(jīng)正式姓的集中蹤蝶評