X年承德房地產(chǎn)市場簡析新

2010年承德房地產(chǎn)市場簡析2010/12/301第一部分:承德市場總況第二部分:區(qū)域房地產(chǎn)市場研究第三部分:承德房地產(chǎn)項目分析2010年承德房地產(chǎn)市場簡析目錄2第一部分:承德市城市經(jīng)濟概括2010年承德房地產(chǎn)市場簡析3城市規(guī)劃“一核三帶”三帶為：圍場—隆化—中心城區(qū)—承德縣—寬城城鎮(zhèn)帶；豐寧—灤平—中心城區(qū)—平泉城鎮(zhèn)帶；興隆—鷹手營子礦區(qū)—承德縣—平泉城鎮(zhèn)帶將建成6條高速公路（承朝、承唐、承秦和承德至壩上高速公路等）、3條城際鐵路、一座支線機場。到2020年，承德中心城區(qū)居住人口控制在80萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在84平方公里以內(nèi)。規(guī)劃期末GDP達到3000億元。重點發(fā)展現(xiàn)代旅游、釩鈦鋼鐵、清潔能源、裝備制造、新型材料、特色農(nóng)業(yè)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃4城市規(guī)劃--城市空間實施“南進、西擴、北移、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略將中心城區(qū)劃分為主城區(qū)、北城區(qū)和南城區(qū)三個分區(qū)。主城區(qū)主要職能為行政、文教、商業(yè)貿(mào)易、生活居住區(qū)，其中舊城組團中歷史形成的老商業(yè)中心是城市的核心區(qū)域。北城區(qū)主要職能為現(xiàn)代物流區(qū)。南城區(qū)職能為工業(yè)區(qū)?！笆璩觥睓C關(guān)、“疏出”企業(yè)、“疏解”住宅、“疏出”人口，使老城區(qū)由過去承擔(dān)所有城市功能向功能分區(qū)合理布局轉(zhuǎn)變。圍繞中等城市建設(shè)，優(yōu)化城市空間布局5按照規(guī)劃，承德市城區(qū)面積確定為1250平方公里。承德城市性質(zhì)為：國家歷史文化名城，山水園林城市，連接京津冀遼蒙的區(qū)域性中心城市。到2020年，承德中心城區(qū)居住人口控制在80萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在84平方公里以內(nèi)。規(guī)劃期末GDP達到3000億元。近期2008—2010年；遠(yuǎn)期2011—2020年；遠(yuǎn)景展望到2050年。根據(jù)規(guī)劃，到規(guī)劃末期，承德市城鎮(zhèn)化率達到59.6%，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3000億元；三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為10∶45∶45。規(guī)劃重點發(fā)展現(xiàn)代旅游、釩鈦鋼鐵、清潔能源、裝備制造、新型材料、特色農(nóng)業(yè)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)上，將分為大城市、中等城市、小城市和建制鎮(zhèn)四級結(jié)構(gòu)。其中大城市一座為中心城區(qū)，中等城市一座為平泉，小城市8座，規(guī)劃建制鎮(zhèn)95座。城鎮(zhèn)體系的空間結(jié)構(gòu)為“一核三帶”。一核為中心城區(qū)，三帶為：圍場—隆化—中心城區(qū)—承德縣—寬城城鎮(zhèn)帶；豐寧—灤平—中心城區(qū)—平泉城鎮(zhèn)帶；興隆—鷹手營子礦區(qū)—承德縣—平泉城鎮(zhèn)帶。將建成承德至北京、承德至朝陽、承德至赤峰、承德至張家口、承德至唐山、承德至秦皇島6條高速公路，鋪設(shè)承德至北京、承德至唐山、承德至赤峰(承德至壩上)3條城際鐵路，在中心城區(qū)附近新建1座4C級支線機場(壩上旅游支線機場)，改造112和111國道市域段。該市將通過“南擴、西進、北延、中疏”帶動城市向南、西、北三個方向發(fā)展，疏解老城區(qū)職能，形成組團式結(jié)構(gòu)。國家歷史文化名城，山水園林城市城市規(guī)劃6承德簡介：一座因莊園而興起的旅游城市，中國唯一一個具有皇家貴氣避暑勝地城市相關(guān)指數(shù)單位增長率市域面積39519平方公里19.6%戶籍總?cè)丝?69.38萬人5.08‰GDP715億元11%財政收入101億城市居民人均可支配收入13282元10.1%國內(nèi)外游客1081萬人次43.2%旅游綜合收入72億元42.7%經(jīng)濟發(fā)展7經(jīng)濟總體企穩(wěn)向好，發(fā)展基礎(chǔ)進一步鞏固全市生產(chǎn)總值完成715億元，增長11%；全部財政收入完成100.1億元，其中地方一般預(yù)算收入45.2億元，增長19.6%。狠抓投入保增長，全社會固定資產(chǎn)投資完成567.2億元，增長46%，其中城鎮(zhèn)投資520億元，增長51.5%。全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值306億元，增長13%以上。全市金融機構(gòu)新增貸款167.9億元，同比增長39%。全社會消費品零售總額完成218.2億元，增長18%。全年接待游客首次突破千萬大關(guān),達到1081萬人次，實現(xiàn)旅游總收入72億元，分別增長43.2%和42.7%。榮獲“中國十大休閑旅游城市”和“中國十佳避暑旅游城市”稱號。全年引進市外到位資金130億元，同比增長27%。實際利用外資7000萬美元，同比增長17%。保障性安居工程建設(shè)加快，新建廉租房42.44萬平方米，經(jīng)濟適用房38.73萬平方米。城市居民人均可支配收入13282元，增長10.1%；農(nóng)民人均純收入3850元，增長6%，提前一年完成“十一五”規(guī)劃目標(biāo)。就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)3萬人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)1.9萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移10.8萬人。經(jīng)濟發(fā)展8城市結(jié)構(gòu)調(diào)整編制并實施釩鈦鋼鐵、清潔能源、食品醫(yī)藥、裝備制造、物流業(yè)5個產(chǎn)業(yè)倍增計劃和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。釩鈦鋼鐵提檔升級，基地新廠一期工程開工建設(shè)，承鋼釩鈦資源綜合利用改造提升項目全面完成，建龍、兆豐技改升級配套工程投產(chǎn)達效，宮后釩鈦新廠等一批新增長點項目竣工投運。清潔能源發(fā)展加快，風(fēng)電新增裝機48.4萬千瓦，總裝機達到70萬千瓦。第二個百萬千瓦風(fēng)電基地建設(shè)方案上報國家發(fā)改委；圍場御道口5兆瓦光伏發(fā)電項目進入國家首批“金太陽示范工程”；豐寧抽水蓄能和核電項目進展加快。產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)加快推進，完善支持園區(qū)發(fā)展的政策體系，編制完成10個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)單項規(guī)劃，全市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)面積達260平方公里?？萍紕?chuàng)新能力增強，規(guī)模以上裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值分別增長14.7％和15%。安排1000萬元鼓勵重點產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新。承德國家釩鈦新材料高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地被認(rèn)定為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，全釩液流儲能電池開發(fā)集成化應(yīng)用等兩個項目列入省重大科技創(chuàng)新專項。20種產(chǎn)品被評為省名牌和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，“山莊”和“板城”被認(rèn)定為中國馳名商標(biāo)。節(jié)能減排有力推進，完成77家企業(yè)節(jié)能工程，淘汰落后鋼鐵產(chǎn)能130萬噸、水泥111.2萬噸、電力裝機13.7萬千瓦、酒精和造紙各4萬噸，完成39項化學(xué)需氧量和62項二氧化硫減排項目，單位GDP能耗下降5%，化學(xué)需氧量和二氧化硫排放量分別削減6.5%和6.3%。經(jīng)濟發(fā)展9第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場研究2010年承德房地產(chǎn)市場簡析10承德市場情況2010年承德市房地產(chǎn)市場依然保持積極向好的勢頭：商品房銷售量維持高位，商品房成交均價平穩(wěn)，商品房可售余量進一步消化，商品房新增供應(yīng)量有所下降，具體情況如下：1、商品房銷售量維持高位。全市商品房銷售備案面積為150.22萬㎡，同比上升35.52％，其中，商品住宅銷售備案面積為110.33萬㎡，同比上升26.70％，環(huán)比上升2.78%。2、商品房成交均價平穩(wěn)。全市商品房成交均價為3884元/㎡，同比上升2.87%，其中，商品住宅成交均價為4810元/㎡，同比上升1.49%，環(huán)比上升2.43％。3、商品房新增供應(yīng)量增加。全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積54.49萬㎡，同比上升26.62%；其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積28.78萬㎡，同比上升16.25%。4、商品房可售余量進一步消化。截至12月，全市商品房月末累計可售余量較去年同期最高點減少10.13萬㎡。承德市房地產(chǎn)市場整體情況11截止2010年12月，承德全市（三區(qū)八縣）取得銷售許可證項目共有56目，商品房累計可售面積為150.22萬㎡，已售面積89.2萬㎡，待售面積61.02萬㎡，占可售面積的40.7%。其中承德市可售面積約72.26萬㎡，已售面積約43萬㎡，待售面積29.26萬㎡，占可售面積約40%。

分析：

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看承德市商品房待售面積占可售面積比例的40%左右，可以看出開發(fā)商銷售壓力依然很大，但是大量待售房屋并不代表商品房高空置率，按照規(guī)范統(tǒng)計口徑，商品房空置率面積是指商品房竣工交付后一年以上未售出的面積。目前，承德市中心區(qū)的所售商品房是取得預(yù)售許可，但未竣工交付使用，不存在商品房空置問題，所以目前承德樓市還處于理性發(fā)展的狀態(tài)中。承德房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況承德房地產(chǎn)市場情況12承德市土地市場情況2010年承德市土地市場動態(tài)[2010]經(jīng)承德市人民政府批準(zhǔn)，承德市國土資源局決定以掛牌方式出讓位于承德市雙灤區(qū)灤河鎮(zhèn)灤河發(fā)電廠路西地塊編號為[2010]03號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。并委托承德市土地儲備交易中心具體組織實施?，F(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：此次掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類別規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限投資強度（萬元/公頃）競買保證金[2010]03灤河發(fā)電廠路西228543工業(yè)熱軋張力減徑機組及縱剪生產(chǎn)線綜合項目容積率不小于0.6綠地率不高于20%建筑系數(shù)不低于30%50年不低于12455000萬元若競得人在出讓期限內(nèi)，改變出讓地塊規(guī)劃的土地用途等土地使用條件的，由出讓人收回土地使用權(quán)后，依法重新出讓。

13[2010]04：經(jīng)承德市人民政府批準(zhǔn)，承德市國土資源局決定以掛牌方式出讓位于承德市雙灤區(qū)二幅地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。并委托承德市土地儲備交易中心具體組織實施?，F(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：一、此次掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：地塊位置土地面積（㎡）土地用途準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類別規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限投資強度（萬元/公頃）競買保證金雙灤區(qū)陳柵子鄉(xiāng)化育溝村京承高速路南側(cè)1號地塊37531.1工業(yè)水泥制品生產(chǎn)項目容積率：≥0.750年不低于625400萬元雙灤區(qū)陳柵子鄉(xiāng)化育溝村京承高速路南側(cè)2號地塊33895.9工業(yè)瀝青混凝土攪拌項目容積率：≥0.750年不低于625350萬元若競得人在出讓期限內(nèi)，改變出讓地塊規(guī)劃的土地用途等土地使用條件的，由出讓人收回土地使用權(quán)后，依法重新出讓。承德市土地市場2010年承德市土地市場動態(tài)14承德市土地市場2010年承德市土地市場動態(tài)[2010]05：經(jīng)承德市人民政府批準(zhǔn)，承德市國土資源局決定以掛牌方式出讓位于承德市雙灤區(qū)二幅地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。并委托承德市土地儲備交易中心具體組織實施?，F(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：一、此次掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競買保證金[2010]05-1雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)下店子北山1號地塊東側(cè)118439.91商業(yè)住宅容積率：小于等于1.6建筑密度：小于等于25%綠地率：大于等于35%商業(yè)40年住宅70年1800萬元[2010]05-2雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)白廟村原啤酒廠地塊78581.07商業(yè)住宅容積率：小于等于2.0建筑密度：小于等于29%綠地率：大于等于32%商業(yè)40年住宅70年2500萬元[2010]05-1號地塊及[2010]05-2號地塊規(guī)劃住宅套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上15承德市土地市場2010年承德市土地市場動態(tài)[2010]06：經(jīng)承德市人民政府批準(zhǔn)，承德市國土資源局決定以掛牌方式出讓位于承德市雙橋區(qū)編號為[2010]06號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。并委托承德市土地儲備交易中心具體組織實施?，F(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：一、此次掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競買保證金[2010]06獅子溝香蠟廠南側(cè)3871商業(yè)容積率：小于等于1.3建筑密度：小于等于35%綠地率：大于等于30%40年90萬元若競得人在出讓期限內(nèi)，改變出讓地塊規(guī)劃的土地用途等土地使用條件的，由出讓人收回土地使用權(quán)后，依法重新出讓。該地塊地上附著物補償款由競得人支付給獅子溝村委會，由村委會負(fù)責(zé)拆遷補償。16[2010]07：經(jīng)承德市人民政府批準(zhǔn)，承德市國土資源局決定以掛牌方式出讓位于承德市雙橋區(qū)碧峰門編號為[2010]07號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。并委托承德市土地儲備交易中心具體組織實施?，F(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：此次掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競買保證金[2010]07碧峰門47726商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施容積率：≤0.9建筑密度：≤40%40年5000萬元競得人需在該地塊設(shè)置一處4軌制幼兒園為周邊住宅服務(wù)，占地面積8畝，建筑面積3600平方米2010-2-22承德市土地市場2010年承德市土地市場動態(tài)17承德市土地市場2010年承德市土地市場動態(tài)[2010]08：經(jīng)承德市人民政府批準(zhǔn)，承德市國土資源局決定以掛牌方式出讓位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)編號為[2010]08號地塊（兩宗）的國有建設(shè)用地使用權(quán)。并委托承德市土地儲備交易中心具體組織實施?，F(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：一、此次掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競買保證金[2010]08大三岔口杜家店144564商業(yè)容積率：≤0.8建筑密度：≤40%綠地率：≥40%40年3000萬元大元寶山村部南側(cè)容積率：≤1.1建筑密度：≤40%綠地率：≥40%該地塊內(nèi)地上、地下的各種管線管網(wǎng)的遷移整改等事宜，由競得人自行負(fù)責(zé)處理，費用自理。2010-2-2218承德市土地市場2010年承德市土地市場動態(tài)[2010]09：經(jīng)承德市人民政府批準(zhǔn)，承德市國土資源局決定以掛牌方式出讓位于承德市鷹手營子礦區(qū)濱河?xùn)|路編號為[2010]09號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。并委托承德市土地儲備交易中心具體組織實施?，F(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：一、此次掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競買保證金[2010]09濱河?xùn)|路7328.95商業(yè)、住宅容積率：小于4.6建筑密度：小于0.45商業(yè)40年住宅70年200萬元該地塊規(guī)劃住宅套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。2010-2-2219承德市土地市場2010年承德市土地市場動態(tài)[2010]10：一、此次掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競買保證金[2010]10大石廟偏嶺承朝高速西側(cè)30641住宅容積率：≤1.4建筑密度：≤25-28%綠地率：≥30%70年

1000萬元該地塊規(guī)劃住宅套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。2010-3-12

20承德市土結(jié)地市場201夕0年承德市肥土地市場蘋動態(tài)[201榨0]11：此次掛鵝牌出讓地滋塊的基本籃情況和規(guī)努劃指標(biāo)要核求：編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限競買保證金[2010]11磚瓦窯A-3、A-4號地塊83003商業(yè)住宅容積率：≤2.0建筑密度：≤35%綠地率：≥40%商業(yè)用地40年住宅用地70年5000萬元該地塊沉規(guī)劃住漂宅套型吩建筑面疏積90平方米以喊下住房面州積所占比徹重，必須痕達到70%以上。2010代-3-1寶22010年第一季埋度承德市稱土地出讓逼面積共120武744啟5平米，娘總建筑費體量為175外349倉2平米，其樓中商業(yè)及兆住宅性質(zhì)液土地出讓穩(wěn)面積為4835米13.8蛙6平米，終總建筑吐體量為607概867平米；工宅業(yè)用地土賄地出讓面挺積為2999可70平米，總絡(luò)建筑體量附為187套125平米；互純居住辭用地出庸讓面積萌為4239犁61平米，愧總建筑沃體量為9585煎00平米?？偨Y(jié)21201部1年市場華預(yù)測承德樓友市在全缺國大形弟勢的影葡響下及把承德市路多樣的眾房產(chǎn)政規(guī)策上會肺出現(xiàn)短形期樓市猶回暖及搶在未來3-5年內(nèi)的長搖期的小價繼位的穩(wěn)步精增長(增長幅址度不會張很大，程在200元-500元每平鳳米徘徊,增長是齒針對09年一月起元的樓市)現(xiàn)在全童國各個浙地區(qū)都序出現(xiàn)樓望市回暖緩現(xiàn)象，手相信這介不是短訴期的現(xiàn)態(tài)象，這移只是中訂國房地墳產(chǎn)上升暑的趨勢邁，而各級個地區(qū)胡的區(qū)域盲政策也夜不盡相榮同，預(yù)喜計承德夾的三年欺大變樣器會成為菠承德市腦房產(chǎn)價齊格增長亮的催化萍劑。從吐上述項佳目的統(tǒng)童計數(shù)據(jù)同及明年娛的放量伸來看，拔預(yù)計承雀德市（晉三區(qū)八?？h）商夾品房市檔場201溉1年累計扁可售面覆積為200萬㎡左右洽，其中承匙德市預(yù)計狡在150萬㎡（含埋新增和余相貨），開蟻發(fā)商明年吧的競爭壓洪力及銷售下壓力依舊柄很大。2011年承德房躁地產(chǎn)市場參預(yù)測22第三部分:承德房囑地產(chǎn)項抽目匯總折分析2010年承德房嫂地產(chǎn)市登場簡析23承德市四區(qū)域房誰地產(chǎn)市柏場總匯航表承德房護地產(chǎn)市劫場項目縱匯總24承德市問區(qū)域房凍地產(chǎn)市禮場總匯我表(續(xù))承德房地頂產(chǎn)市場項槐目匯總25承德市局區(qū)域房醉地產(chǎn)市訓(xùn)場總匯績表(續(xù))承德房找地產(chǎn)市僑場項目巖匯總26承德市區(qū)娛域房地產(chǎn)撥市場總匯滿表(續(xù))承德房地文產(chǎn)市場項夸目匯總27鳳凰御景項目規(guī)模占地512畝，總面積52萬平米，商業(yè)面積65000平米，物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅、酒店戶型（多、小高、高）1房1廳1衛(wèi)（38），主力2房2廳1衛(wèi)（80-100），3房2廳衛(wèi)（110），主力錯層3房2廳2衛(wèi)（148）價格水平價格未定，11月開盤，預(yù)計均價3800元。客戶群體客戶基本為3區(qū)8縣居民，北京客戶占5%，大學(xué)城附近客戶居多，如老師。銷售狀況目前處于咨詢階段，登記客戶較多。營銷推廣售樓處內(nèi)部包裝一般，模型比較有震撼力。報紙，電視，網(wǎng)絡(luò)，路牌，戶外廣告皆有應(yīng)用。承德典型笛項目分析鳳凰御景28鳳凰御景項目規(guī)?？偨ㄖ娣e30萬平方米物業(yè)類型住宅周邊環(huán)境位置較偏，但背靠山，擁有良好的自然風(fēng)景價格水平均價4800元/平米開盤時間2010年8月關(guān)注理由中泰自然城是北京中泰房地產(chǎn)新推的住宅項目，總建筑面積為30萬平米左右，共50多棟，2010.1.29日開始內(nèi)部認(rèn)購，價格在4700元以上。營銷推廣售樓處內(nèi)部包裝一般，模型比較有震撼力。報紙，電視，網(wǎng)絡(luò)，路牌，戶外廣告皆有應(yīng)用。承德典型烤項目分析中泰·自然城29項目規(guī)?？偨ㄖ娣e81171平方米物業(yè)類型住宅容積率2.5價格水平起價4980元/平米均價5700元/平米最高價6500元/平米客戶群體本地人仍以郊區(qū)縣的寬城礦主和承鋼客戶為主，承德市區(qū)客戶購買力不足，購買人群較少項目環(huán)境項目地理位置不錯，處于城市次中心，交通方便。營銷推廣電視廣告，公交移動廣告，報紙，網(wǎng)站，戶外廣告、承德典型秘項目分析歐尚風(fēng)景30項目規(guī)模占地16公頃，總建筑面積36萬平米，2萬商業(yè)。物業(yè)類型獨棟、雙拼、洋房、高層戶型概況高層1房58-63，2房83-91，洋房：150-210價格水平一期均價5500元，客戶群體本地人仍以郊區(qū)縣的寬城礦主和承鋼客戶為主，承德市區(qū)客戶購買力不足，購買人群較少銷售狀況一期推出花園洋房260戶，首期2006年10月推出5，6，7，8四棟樓約80戶，剩余3套，2007年3月2期開盤，二期A’B座約500套房子，A座2006年8月開盤，B座2007年4月開盤，銷售狀況很差。營銷推廣電視廣告，公交移動廣告，報紙，網(wǎng)站，戶外廣告，案場簡陋。承德典麻型項目什分析美地灣帽景31項目規(guī)模60萬平方米，一期總建筑面積11萬平米物業(yè)類型多層、疊拼、獨棟戶型概況面積配比從90㎡到600㎡不等，其主力戶型為125㎡-151㎡三室兩廳雙衛(wèi)。價格水平一期2480元，目前5600多元/平米客戶群體周邊8縣客戶為主，承德市區(qū)客戶相對較少，承鋼客戶最多，占總客戶的30%-40%。寬城，灤平客戶也較多，相對灤電的客戶不多。銷售狀況2006年5月1日開盤，銷售100多套，之后至今月銷售10-20套，還剩20多套房營銷推廣承德日報，廣播電視報，以及承鋼dm單頁，售樓處比較陳舊。口碑傳播較多。承德典察型項目毯分析興盛麗壇水32項目規(guī)?？偨?10萬m，2期大約22萬平米物業(yè)類型小高層和高層戶型概況2房100平米以內(nèi)，3房130-138平米價格水平均價4000元，最高價4500元客戶群體市內(nèi)較多，幾十戶承鋼客戶，灤電的不多，極少外地人。銷售狀況2007年10月16日5，6，7，9四棟高層352套開盤，2日內(nèi)售罄。營銷推廣電視（cdtv--1，2），報紙，廣告牌，車體，在寬城橫幅廣告。承德典際型項目闖分析世紀(jì)城33項目規(guī)?？偨ㄖ娣e20萬平米物業(yè)類型多層、高層、TOWNHOUSE戶型概況1房40-50平，2房80-100平米，3房100-130平米，4房160平米價格水平2期起價3300元，均價3800元左右。客戶群體市區(qū)的比較多占80%，外縣的少戰(zhàn)20%，附近金隆建材城得私營業(yè)主也比較多。銷售狀況2005年1期開始銷售，目前已經(jīng)售罄，二期高層在售，平均每月銷售20-30套。營銷推廣高速路牌、主要在廣播電視報承德典頭型項目悠分析新世家34去化速度燃：通常，膚承德市樓蟲盤的平均樸消化速度匠為每月20-匆30套，年憐消化量趕最大為5萬平米左御右。物業(yè)類型蟻：目前市歷場存在的步產(chǎn)品類型光主要為多板層、小高猾層、高層怎，從消化沉速度看并出無明顯差鮮異。戶型：摩二房和鈴三房為釣主力戶婚型，其趣中二房董面積在80-1遙00之間，涂三房為110-牛140之間，130平米左渾右居多暫，大戶敗型比例宋較少?？蛻簦壕嘲磪^(qū)域秒劃分主寫要為以么下4類：市華內(nèi)客戶爆；市轄知寬城、夕豐寧、辮灤平三陳地；承似鋼客戶迫；少部斑分外地漫客戶。潮其中前杠三類為倉承德樓緣瑞盤的主委要客戶扁群體。承德典型袋項目分析總結(jié)產(chǎn)品規(guī)劃忌設(shè)計處于崇一個較低磨水平，園仇林、戶型昨的設(shè)計水答平等可進椒行大幅提驚升。價格：哄大部分奇樓盤價時格平穩(wěn)弱上升，森市場前陰景普遍村看好，券升值預(yù)勿期較大曾。推廣：推爸廣手法比倆較傳統(tǒng)、濟單一，主賺要為報紙茫、戶外、啊網(wǎng)絡(luò)、電焰視四種，霞報紙廣告畢仍為最有唱效媒體?，F(xiàn)場包添裝：整圾體包裝欲水平較石低，圍附墻、售灘樓處等遙無亮點麥可言，啄比較粗愛糙，無悲樣板房亦展示。銷售人員念素質(zhì)參差暗不齊，專菜業(yè)水平有槽限，服務(wù)屢意識較差條。35戶型面隙積區(qū)間主總結(jié)在售高端轉(zhuǎn)項目中，目有洋房產(chǎn)軋品的，只聽有水榭花醫(yī)都。水榭花集都洋房窯：三室膀：13牲0-1倆50㎡夸四室：疼180保-20念0㎡恥目前一蜜期房源茄剩余貨屬量2套宰以內(nèi)。歐尚風(fēng)劑景兩室80野-90㎡槐12層昌小高層三室12勤0-20監(jiān)0㎡懲12層政小高層興盛麗水多層：二棵室90-芒100㎡異三室廚一廳1渠10-1奪20㎡斑三室兩饞廳13藏0-14墻0㎡4皺室2廳餡140～糾160㎡吩5房跨(復(fù)式)爐180廁～210捧㎡市場銷售甩狀況良好征，戶型面駕積，市場劑接受度較獎高。根據(jù)市場弦情況判斷圓：我們決仔定選取商水榭花玻都洋房明的面積金區(qū)間作亮為參考殊：三室：托130阿-15悄0㎡畏四并室：1蓬80-張200間㎡由于項賭目比較獵高端，百不配置順二居洋麗房，以暈此來屏杏蔽中低民端客戶域，讓高遲端客戶滅享有專違屬感與墳檔次感漂。項目匯總絕分析3637建筑風(fēng)嬸格——痕不夠豐歲富，客癥戶對風(fēng)棋格選擇袋不敏感除興盛枕麗水，邁水榭花勾都，歐室尚風(fēng)景逗外，其勵余大都秤為現(xiàn)代套簡約的有建筑風(fēng)炊格。市場尚處異初級發(fā)展結(jié)階段，建針筑產(chǎn)品及牧風(fēng)格還不綿夠豐富，簽亦不具鮮琴明標(biāo)識性棚。整個承日德的建欣筑風(fēng)格丙較為單援一，市窩場空白酸點較多告，這種果情況為三本項目彩提供了冤足夠豐獸富的施譽展空間虧，為打歸出市場向差異化弱，尋求冬風(fēng)格亮五點提供系巨大空料間。承德人耐對新事燦物接受皺能力較雞強，購矩房者未艦呈現(xiàn)對豎某種建奸筑風(fēng)格北的特別效偏愛。市場概況天總結(jié)37按照消培化速度享看，高憶層、小紛高層、核花園洋玻房消化斃速度未賓呈現(xiàn)明棋顯區(qū)別梨。不同人群含對高層（追高塔）認(rèn)紹知有差異曾，年紀(jì)較相長者對高吐層的認(rèn)知樂度較年輕籃人低。數(shù)據(jù)來末源：銷賺售部市覺場問卷禍調(diào)查市場概冷況總結(jié)產(chǎn)品類別過——市場儀主流產(chǎn)品渣為高層、兇小高層、雨多層，少叨量別墅，液花園洋房牙在市場上戚較為缺乏幫。38戶型配嫌比——封三房基斑本在5撓0-6催0%左頑右，二衫房在2嫁0%-協(xié)40之奴間。房型配比房型配比興盛麗水二房25%世紀(jì)城（2期部分）二房40%三房60%三房50%別墅