住宅實用率課程

住宅實用率研究4/30/2023住宅實用率研究背景及目的研究背景：需求方面的關(guān)注：消費者購房決策越來越趨于理性，在對住宅品質(zhì)、配套、園林等要求提升的同時，對一些實實在在指標的關(guān)注也在提升。(本質(zhì)是關(guān)注空間感）供給市場中的關(guān)注：越來越多的樓盤營銷中，把實用率高作為營銷亮點。開發(fā)商也越來越關(guān)注成本與實用率的平衡。探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實用率特征；挖掘市場中高實用率，高品質(zhì)的典形案例，并研究其設(shè)計特征；基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風、戶型實用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實用率，達到集約化。？研究目的：2研究思路影響住宅實用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整合3實用率影響因素分析實用率的大小取決于公攤面積。公攤面積由兩部分組成：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房等。（2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積

使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積×１００％實用率＝套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×１００％

定義回顧國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。4建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板

。通風,采光較好，南北通透天際線設(shè)計難以創(chuàng)新管理維護成本低建筑密度低戶型格局不宜改造

居住舒適度較高板樓板樓節(jié)約土地資源，房價較低空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造，結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好

塔樓從外形上看，有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。居住舒適度相對較低均好性差，居住密度高，通風采光不好冬季保暖性好分為長走廊式、單元拼合式5板樓分類拼合板樓（2單元以上）短板樓（2單元以下）短板樓（2單元以下）長板樓6創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新形塔樓塔樓分類7圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類8各類形塔樓特點蝶形塔樓朝向、采光、通風上有突破，避免遮擋；戶型不方正，存在斜角；建筑結(jié)構(gòu)的復雜性，使得結(jié)構(gòu)層較多，外墻面積較大，共攤面積相對較大。方形塔樓多數(shù)戶型朝向、采光較差，多有無采光室，通風不好，各房間存在遮擋。用地節(jié)約，容積率高；共攤面積在塔樓中最大，由于通風結(jié)構(gòu)，消防樓梯，電梯間等相對占用面積較大。T形塔樓戶數(shù)相對方形、圓形、蝶形較少；避免北向房，朝向、通風、采光較好，部分戶型和實現(xiàn)南北通透，遮擋較少；戶型方正；共攤面積在塔樓中相對較小，外墻面相對蝶形較少。9各類形塔樓特點十字形戶數(shù)較T形多，無遮擋，通風性，通透性好；部分戶型朝向、采光較差；品形分為單體式和2-3單元拼合式；多為1梯3戶，采光、通風性較好；因外墻墻體面積較碟形少，較T形多。圓形多為單體結(jié)構(gòu)，近年來也出現(xiàn)與版式樓相結(jié)合的創(chuàng)新型建筑形式；由于平面戶型不利于分隔的特點，多為大戶型，1梯2-4戶；同體量相比，在塔樓中基地面積最小，即可達到最高的容積率，最大化節(jié)約用地。視野寬擴，無遮擋，部分戶型采光、通風較差；因結(jié)構(gòu)特征，消防樓梯等公攤面積較多。10板樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征泰然廣場拼合板樓6無94%香域中央花園短板樓111282.55%2單元拼接，有架空層慢城拼合板樓111284.28%（2、3單元）錯位平行排布金地·梅隴鎮(zhèn)短板樓111283.83%澳城花園短板樓181284.67%澳城花園拼合板樓181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板樓182480.77%18層以上，隨層數(shù)增加，實用率下降。航天晴山月拼合板樓232473.75%航天晴山月短板樓302472.5%贈送比例27.34%花樣年花港短板樓331478.54%實用率變化影響因素分析增加電梯增加層數(shù)減少電梯增加層數(shù)形式變化11建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設(shè)計特征城市山林拼合板樓221482.38%香山美樹苑拼合板樓241478%西城品閣長板樓736086%旭飛花園長板樓1834077%旭飛花天苑長板樓3133276.9%3333275%增加層數(shù)增加層數(shù)結(jié)論：拼合板樓的實用率高于短板樓層數(shù)：11-18層，隨層數(shù)增高實用率提升，但幅度不大；18層以上，隨層數(shù)增高實用率下降，幅度較大；電梯數(shù)量對實用率的影響較大。12各類塔樓公攤面積對比外墻面積結(jié)構(gòu)層電梯間消防樓梯方形

圓形蝶形T形品形十字形該面積在可比的各類形塔樓中的相對大小較小中較大大對公攤面積中占比較高的外墻面積、結(jié)構(gòu)層、電梯間、消防樓梯在體量相同的各類塔樓中的面積進行比較，為下一步分析各類塔樓的實用率差異至關(guān)重要。13塔樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率城市天地方形3531578%

錦繡花園十字形241479.32%幸福海岸十字形182481.7%東方盛世花園T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅隴鎮(zhèn)

T形242479.3%蝶形181483%錦明花園蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加層數(shù)實用率較高的塔樓產(chǎn)品實用率變化影響因素分析增加層數(shù)電梯增加增加電梯14建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率信義錦繡花園蝶形181282%蝶形262481%天鵝灣蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和館拼合蝶形281483.13%澳城花園品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圓形111282.4%圓形181280%增加層數(shù)實用率降低相對蝶形實用率較低15創(chuàng)新形塔樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率中熙香緹灣變化品形242378.59%

信義錦繡花園不規(guī)則111382.82%不規(guī)則111584.10%不規(guī)則111684.42%平層建筑面積增加，實用率增加結(jié)論各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形16典形案例研究（同樓盤板樓、塔樓實用率對比）航天晴山月BC板樓（2房拼合成4房）T形塔樓（2單元拼合）17總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實用率贈送面積（㎡）合并后板樓3065.9589.3773.79%約50平米減少墻體面積，增加了分攤基數(shù)，實用率大大提高T形塔樓3064.6889.7175.74%約53平米減少墻體面積，實用率大大提高航天晴山月板樓與塔樓對比建筑朝向為南偏東10°，增加采光，確保人居建筑朝向為最佳；采用錯位平行方式排布，景觀資源最優(yōu)化；采用大面寬小進深的戶型設(shè)計，增加采光和通透性?？倢痈邽?0層的板樓相比T形塔樓的實用率低。原因：板樓18層以上交通面積要大于塔樓，如消防樓梯，走廊等。本樓盤建筑設(shè)計和戶型設(shè)計方面的可借鑒點二房變四房的拼合靈活式設(shè)計，應對70/90政策，提升實用率。18澳城花園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實用率1板樓（2單元）181：284.67%2板樓（4單元）181：285.25%3品字形塔樓與板樓拼合181：387.79%4品字形塔樓（1單元）181：383%5品字形塔樓（2單元拼合）181：384.56%12345板樓：拼合單元數(shù)越多實用率越高品字形塔樓：多單元拼合的形式實用率偏高。板樓與品字形塔樓相比：除去電梯分攤面積的因素，總層高18層，板樓相對塔樓實用率高19實用率規(guī)律探尋（板樓）多層板樓的實用率最高，一般可達到90%以上；小高層板樓（11-18層）的實用率一般可達到80%-84%，高層板樓的實用率一般在75%-78%；板樓實用率最主要的影響因素有：走廊面積、平層面積（長板樓、短板樓）、電梯間面積、樓梯面積、消防設(shè)施面積、墻體面積；長板樓受走廊面積影響最大，因此，多層的長板樓實用率最高，隨著層數(shù)的增加，實用率下降，超過18層的長板樓，由于需要抗震等結(jié)構(gòu)層的增加，分攤面積更多，一般在75%以下；短板樓11-18層，隨層數(shù)的增加，實用率上升，但上升幅度較小；層數(shù)差異在2-5層左右實用率變化幅度不大；18層以上的短板樓，實用率隨層數(shù)增加而下降，下降幅度較大；拼合板樓受電梯間的影響較大，以18層，4戶為例，每增加一部電梯，實用率下降4%左右；11-18層，隨樓層的增加，實用率上升，但幅度較??；22層以上，隨樓層的增加，實用率下降幅度較大，平均每增加1層，實用率下降1%-2%左右；18層以上板樓由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積；各類型的8層以上板樓實用率由大到小排序為：拼合板樓、短板樓、長板樓；拼合單元數(shù)越多，實用率越高；目前市場上需求較大的產(chǎn)品是1梯2戶，11-18層，2-3單元拼合板樓。20實用率忍規(guī)律探烈尋（塔摸樓）塔樓實拴用率一飯般規(guī)律爪：塔樓1溪1-1競8層，旱實用率神為81逗-83雙%，隨旨層數(shù)的撐增高實擋用率上汽升，但語上升幅睡度較小讀；18適-30論層，實弄用率為概76%圾-87停%，隨設(shè)層數(shù)的佳增加，惡實用率尖下降；擊18層信以上塔執(zhí)樓由于請有消防高要求，咐因此，蔽增加了煤大量的漆消防梯順和消防請管井面尚積；電梯數(shù)陸增加，幅對塔樓咐的實用找率影響裳較板樓農(nóng)大，以誘1平層揀4戶為弓例，每速增加1則部電梯惑，實用害率下降帝1.5束%左右孟；各種形式舞的塔樓實柜用率不同漿，從大到探小依次是冤：T形、塑品形、十籠字形、碟過形、圓形忠、方形；汪其中，十膏字形塔樓含相對T形飼塔樓的實鎖用率低，奧18層2印梯4戶為堤例，低3艱%；其中，住拼合碟鈔形塔樓出的實用庭率相對腿比獨單暫元的塔血樓實用收率高；板樓塔樓令對比：11-秋18層數(shù)，板樓碌（短板棋樓和拼苦合半樓硬）相對地塔樓實先用率高促；18層弟以上，剖塔樓的碼實用率藏高于板鐘樓；由捎于塔樓孕的消防置實施面桶積較小斯，走廊案等公攤譜面積相宣對較小課。21提高實用壁率的途徑………適當層扔數(shù)建筑形式慨選取戶型設(shè)依計22提高實掩用率的戰(zhàn)途徑建筑形式怪選?。?1-1孟8層的拼槽合式小高損層板樓；18層以鏈上T形塔選樓可適當牌考慮：標高層建歉筑的電饞梯外掛胸式多聯(lián)顫廊結(jié)構(gòu)域：用電梯趴外掛式呈多聯(lián)廊炮結(jié)構(gòu)包經(jīng)括聯(lián)系座廊，電指梯塔，抗聯(lián)系廊解沿建筑言主體的禿外側(cè)分怕布，聯(lián)銅系廊的梨外側(cè)外邪掛電梯伙塔，電寶梯塔內(nèi)慮設(shè)電梯擁，使得恭建筑主塵體各單稅元房的薦朝向、掉通風、璃采光良售好?？删脑O(shè)珠計戶型，疤以達到提豬高客戶的真實際實用攏面積。具體建筑救形式和公案共面積設(shè)遵計時，首愉先要考慮愚與定位相嘉匹配，消喉費者偏好項，開發(fā)商葬經(jīng)濟效益膠等因素，昨不能單純港的考慮實怖用率因素掠。需要在萬舒適性、看實用性、伯經(jīng)濟效益母三方面找給到平衡。23戶型實用賓性提升途乎徑

途徑撈一：贈送扭面積1、凸窗筑（一般在棋大戶型中歐采用上凸蘆窗，小戶縮慧型中采用春下凸窗）2、露血臺3、地應下室4、入濤戶花園5、空心中庭院6、夾鞠層7、復蹤蝶式24凸窗增趣加了室患內(nèi)可使呆用空間桐和視野打開闊感唐，但贈璃送面積以較小。凸窗方式：贈送全金部面積25梁凸窗窗臺凸窗窗臺利客戶可根其據(jù)需要拆社卸，贈送同面積凸窗剖資面1700說明：真贈送面假積最常故用的方蜓法。在捕中大戶炊型中常族用正?？猛勾埃裨谥行∽驊粜椭絮r常用倒蠟凸窗。算現(xiàn)在也屢出現(xiàn)有灣同時方粒法作贈艱送衣柜雁的做法唯。利用同樣第原理做贈暢送衣柜26露臺說明：侄贈送面釘積較常土用的方板法之一葵。鑒于訪成本的在考慮，蘭一般出確現(xiàn)在大習中戶型念中，根回據(jù)定位神和售價荒的情況憶，面積緞會有所后不同。偶數(shù)層掃露臺奇數(shù)層榜露臺陽臺露臺陽臺露臺露臺與浴陽臺的城結(jié)合使股用，增易加實用也性和舒悅適性方式：贈送全部愚面積27入戶花園說明：脂改善了條不規(guī)則漠平面對耳戶型的炒影響，豬又為戶圓內(nèi)外提診供了一杰個過渡潮性空間該，也適義合會客刷、小憩席、綠化佳等多種情功能的駐使用，艷豐富了母居民的排生活內(nèi)門容。入戶花園方式：贈送一擔半面積28空中院壟館可將空醬中院館犁隔成一搏個開敞宋的書房之或臥室空中庭院醋，使客廳雕進深變短亮，通風性叨更好；同綢時得到幾滾個空間的碰共享，多惜處于北側(cè)船，客戶可貝自行封閉暗處理注：有頂有且柱算全扛面積有頂無差柱算一單半面積（凹陽臺僑的變形）方式：贈送一半剝面積29層高小蠻于2.秒20米醋的夾層第不計建據(jù)筑面積在層高允豎許的情況蝕下，夾層夾產(chǎn)品具有館較強的靈瓦活性，贈昏送的面積務(wù)較多，但宏空間舒適筍度一般，休市場接受蘭度不高。夾層方式：贈送全部齡面積30復式產(chǎn)渾品分區(qū)涉明確，度通高空叉間有較卻高舒適偏及尊貴唇感，以嶼自然層莊計算建祝筑面積枯，面積頑有較大馬彈性。復式方式：以自然層紫計算建筑禍面積31創(chuàng)新方式贈送方式實用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺贈送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈送一半面積適用各種產(chǎn)品空中院館（內(nèi)庭院）贈送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈送全部面積適用投資型產(chǎn)品復式贈送部分面積適用高端產(chǎn)品陽光房贈送部分面積適用大面積公寓贈送方式淡小結(jié)32成功案柴例解析獲——佳赴兆業(yè)可鼓園說明：掃兩房中泉難見的殃戶型，肉面積為裳68-察73平蛛米，贈考送面積藥和舒適鍋性達到迎極致。露臺贈征送主臥L舌型落地凸窗贈送，形瓜成溫馨休生閑空間，喚同時使主首臥得到三面采光和景觀晃。根據(jù)凸窗原理，贈送的嘉衣柜入戶花園33中信紅樹慌灣說明：將因性價比發(fā)瞧揮到極致滑，同時通伐過空中花材園、多面匙采光等元賓素讓戶型栽特色鮮明側(cè)，極富感凡染力。弧形大露錢臺，對二筆房來說比浩較罕有入戶花射園，有胖改造空括間觀景廚房超大生許活陽臺淚，預留厚工人房吸管道空中花園降，將自然桶引入客廳然餐廳客廳餐廳它多面采光嗚較有震撼便力主臥弧叔性大露攤臺雙層高入藥戶花園二層高的饅露臺客廳而，復式空間讓贈送面譯積有更多帳的空間，伙空間也更匪豐富34紅樹東方說明：通陰過弧形窗土或空中花么園來實現(xiàn)黑多面采光笨的理念，練讓住戶更炸貼近自然牢。同時贈他送的露臺番既實用又役具震撼力客廳超意大弧形合觀景窗灰和陽臺耍的結(jié)合咳，體現(xiàn)閥尊貴生纖活。主臥套，史多種功能紹結(jié)合形成錄完整私密串空間?？罩谢▓@傍，絕佳的位景觀面，變餐廳三面然采光主臥贈盒送大的革具有私尿密性的染空中露允臺，極掙富吸引冰力35說明：露捉臺跳送，鏟并較好解拍決其私密悔性問題，差使露臺更捷實用。空中庭院懷，三個空濾間共享超大露臺朱，通過百吉頁或凸窗泰來提高露蹦臺私密性入戶花銀園露臺剝和主臥欣露臺跳艇送金地香蜜刪山36天悅龍庭說明：閣跳送露腿臺花園雄，讓多檢個空間必共享。販贈達面拍積超大吐，富有曾感染力宜。跳送空中灑庭院露臺梨，使客廳家進深變短砌，通風性杏更好；同乎時得到幾輛個空間的充共享左右跳送明露臺37花半里說明：耳復式戶讓型為項萄目一大拜特色。樂復式給先戶型帶沈來更多呆提升性嗽升比和傅改造的皺空間，統(tǒng)其豐富覺空間及糞高廳的含尊貴享厚受能很柄快抓住原客戶的眉心。贈送二層長高超大露痛臺6米高燙客廳空壩間二層高渾入戶花旁園，為崖業(yè)主提冷供改造黃空間共享的業(yè)空中庭敞院入戶花肢園可改陣房采光走廊38水榭花都——勝1概-5棟細A型挺偶估數(shù)層——破1-勺5棟A型束奇數(shù)層說明：挖整體尺吼度感把妄握較好驚，前后宋跳送超介大露臺偶，極富窩感染力胳。39冠城世家說明：通兩過4.5秀m和3m泄組合的錯奔層設(shè)計，心形成高4退.5m豪恢華客廳，非餐廳和臥松室的層高立也為正常面的3米，攝猶如空中蕉別墅。市致場反映熱埋烈。1F2F4.5m漸豪華客廳陽臺可浴改造成順為客廳40途徑二樸：戶型掠設(shè)計上壤增加可皆使用面搶積如何增加度房間的實規(guī)際可使用夕面積，減壤少垃圾面護積：垃圾面積洋經(jīng)常出現(xiàn)速在以下幾新個地方：１孫走廊博：套內(nèi)銹設(shè)計不活當?shù)倪^露道，可筐能會達傅５至１吧０平方爭米。而兵且，按犬現(xiàn)在設(shè)怨計的過恢道寬度揮，除了革走路，尾基本上嬌沒有什犁么用途培。曾有千一個著狂名樓盤祥的某套啊戶型，圾次臥的簽面積是謹７平方香米，而視到達該壤臥室的熟過道面撲積達到局了６．遺４平方荒米?。膊肋M深始：增加永樓形的談進深是砌在嚴格難的規(guī)劃咸控制下?lián)層行У亓猎黾右粓A個樓盤膝銷售面培積的常峽用辦法尋。因為領(lǐng)進深每