逆勢(shì)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略

第一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。一個(gè)好項(xiàng)目，可以改變一個(gè)區(qū)域，甚至改變一個(gè)城市第三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。目錄1234市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷(xiāo)大綱項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位第四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。01企業(yè)及項(xiàng)目目標(biāo)？第五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的解讀品牌：確立靜安項(xiàng)目品牌知名度和美譽(yù)度地位：樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)袖地位，讓客戶(hù)認(rèn)可項(xiàng)目的品質(zhì)，形成良好口碑熱銷(xiāo)：首期開(kāi)盤(pán)形成熱銷(xiāo)局勢(shì)，為后期銷(xiāo)售打好基礎(chǔ)價(jià)格：逐步實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)的區(qū)域標(biāo)桿地位銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：2012年9月，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，10月首批單位公開(kāi)第六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。審定項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，解析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)02市場(chǎng)趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)第七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。淮北概述：資源優(yōu)勢(shì)突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐電廠淮北：以能源為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代工業(yè)型城市重要煤城、全國(guó)重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦第八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。城市空間結(jié)構(gòu)擴(kuò)張，提升了城市在區(qū)域間影響力市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢(shì)：以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)巾心，并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加入。在全市域范圍內(nèi)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，各城鎮(zhèn)之間在規(guī)模和功能上也出現(xiàn)了分化，開(kāi)始逐步形成了一批發(fā)展勢(shì)頭良好的重點(diǎn)城鎮(zhèn)，如臨渙、百善。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來(lái)源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站第九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。對(duì)外交通日趨完善，城市輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)公路:合徐高速連霍高速311國(guó)道、206國(guó)道鐵路：淮北鐵路航空：徐州機(jī)場(chǎng)淮北與周邊主要城鎮(zhèn)距離：宿州：52公里，徐州：62公里，蕭縣：40公里，宿州百善蕭縣徐州臨渙311國(guó)道206國(guó)道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路第十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)?；幢庇玫匕l(fā)展方向分析圖淮北城區(qū)遠(yuǎn)期用地規(guī)劃圖東擴(kuò)南進(jìn)推動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張，城市空間迎來(lái)改造升級(jí)機(jī)遇由于受到采掘塌陷、自然山體等的限制，目前淮北市的主要發(fā)展方向?yàn)闁|擴(kuò)南進(jìn)，而對(duì)于舊有老城區(qū)側(cè)以改造升級(jí)為主。老城區(qū)由于人口密集，配套也較為完善，但是形象較為老舊，主要以舊城改造升級(jí)為主?！幢币?guī)劃局中心塌陷地劉橋煤炭塌陷地塌陷地相山市中心第十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。完善組團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心。城市規(guī)劃：東進(jìn)、西延、南擴(kuò)城市規(guī)劃：“東進(jìn)、西延、南擴(kuò)”的城市發(fā)展思路，使中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積擴(kuò)展到235.5平方公里?！皷|進(jìn)、西延、南擴(kuò)”的城市發(fā)展思路，三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市綠心在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開(kāi)發(fā)龍湖工業(yè)項(xiàng)目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設(shè)為科教園區(qū)。在其西部以用地整理為主，擴(kuò)大居住用地規(guī)模，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線(xiàn)北部布置工業(yè)園，陶瓷、建材和化工工業(yè)。第十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。根據(jù)淮北城市規(guī)劃，可將城市劃分為六大功能組團(tuán)，居住組團(tuán)：相山組團(tuán)；濉溪組團(tuán)；烈山組團(tuán)；工業(yè)組團(tuán)：礦山集組團(tuán)；景觀組團(tuán)：中心景觀區(qū)域；東部景觀區(qū)域；各組團(tuán)發(fā)展水平比較：最成熟的組團(tuán)：相山組團(tuán)最具發(fā)展?jié)摿Φ慕M團(tuán)：濉溪組團(tuán)、烈山組團(tuán)六大功能組團(tuán)延伸城市發(fā)展布局，以相山組團(tuán)功能最為完善相山組團(tuán)：居住、行政、商貿(mào)、文化娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)展城市綠心——中心景觀組團(tuán)；生態(tài)、景觀、旅游區(qū)礦業(yè)集組團(tuán)：工業(yè)、文教、休閑旅游烈山組團(tuán)：工業(yè)、居住、物流濉溪組團(tuán)：居住、商業(yè)、工業(yè)老龍脊風(fēng)景區(qū)——東部景觀區(qū)第十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。老城區(qū)市級(jí)功能區(qū)規(guī)劃圖新城區(qū)市級(jí)功能區(qū)規(guī)劃圖老城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，是沿著淮海路、古城路、孟山路及相山路發(fā)展的井字型商圈；其中火車(chē)站商圈尚處建設(shè)之中新城區(qū)功能區(qū)處于淮北市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，并于市政務(wù)中心區(qū)域中。在近年發(fā)展較為迅速，是淮北新興的居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅檔次較高。新城區(qū)快速發(fā)展，新老城區(qū)各有所長(zhǎng)老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)商業(yè)氛圍更為突出新城區(qū)重點(diǎn)注重居住、生活氛圍的營(yíng)造，同時(shí)兼具政府辦公等功能第十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。徐州都市圈規(guī)劃范圍淮北徐州沿淮城市群分布淮北市位于皖北部，地處蘇魯豫皖四省交界，與皖東北經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)、徐州都市圈相鄰。受到江蘇經(jīng)濟(jì)圈影響，并處于上海輻射第三圈層的邊緣位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，占據(jù)重要的商業(yè)地位上海南京淮北上海輻射第三圈層徐州都市圈淮北地處徐州都市圈輻射范圍內(nèi)，受徐州影響較大第十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。城市規(guī)劃小結(jié)城市東擴(kuò)南進(jìn)，城區(qū)面積不斷擴(kuò)張，城市影響力不斷提升，輻射能力不斷增強(qiáng)；六大功能組團(tuán)拓展城市空間，區(qū)域職能出現(xiàn)分化；新、老城區(qū)發(fā)展各有側(cè)重，老城區(qū)重視商業(yè)功能的提升，新城區(qū)突出行政、教育、居住等功能的體現(xiàn)；淮北地處徐州都市圈，在城市南進(jìn)的過(guò)程中，商業(yè)分布也存在南移的傾向。第十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)?；幢弊≌?jìng)爭(zhēng)格局中心城板塊新城板塊火車(chē)站板塊東郊板塊新濉河板塊目前淮北市場(chǎng)可以劃分為：中心城板塊、火車(chē)站板塊、東郊板塊、新城板塊、新濉河板塊中心城板塊價(jià)格：5500-6000戶(hù)型：偏舒適，較為中規(guī)客戶(hù)：金融、銀行、機(jī)關(guān)置業(yè)類(lèi)型：二次購(gòu)房、投資新歲河板塊價(jià)格：3300戶(hù)型：較為中規(guī)客戶(hù)：礦區(qū)客戶(hù)、濉溪客戶(hù)置業(yè)類(lèi)型：首次、自住東郊板塊價(jià)格：3230戶(hù)型：較為中規(guī)客戶(hù)：原有居民、礦區(qū)客戶(hù)置業(yè)類(lèi)型：首次較多火車(chē)站板塊價(jià)格：4000戶(hù)型：較為中規(guī)客戶(hù)：市區(qū)、礦區(qū)置業(yè)類(lèi)型：二次購(gòu)房等新城板塊價(jià)格：3500戶(hù)型：較為中規(guī)客戶(hù)：公務(wù)員、礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板置業(yè)類(lèi)型：二次購(gòu)房、投資較多第十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。區(qū)域職能城市建設(shè)區(qū)域形象房地產(chǎn)市場(chǎng)特征中心城板塊老城區(qū)，主要商業(yè)核心區(qū)城市建設(shè)較為完善，但由于時(shí)間較為久遠(yuǎn)，為當(dāng)前淮北重點(diǎn)改造的老城區(qū)域區(qū)域形象正在積極，且人氣充足高層為主，價(jià)格最高火車(chē)站板塊新興城區(qū)，居住城市東向發(fā)展的必經(jīng)之路，區(qū)域正在積極改善淮北重要的交通樞紐，區(qū)域前景看好高層居多，價(jià)格較高東郊板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一道路寬闊，形象正在改善多層為主，價(jià)格處于較低水平新城板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一為目前政府主要發(fā)展的區(qū)域，形象良好，但是離市區(qū)較遠(yuǎn)，人氣有待提升高層興起迅速，價(jià)格也較高新濉河板塊企業(yè)職工生活小區(qū)為主發(fā)展緩慢建筑密度大，但配套齊全價(jià)格較低，多層為主區(qū)域特征總結(jié)第十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。相山組團(tuán)是住房供應(yīng)量最大的功能組團(tuán)，總供應(yīng)量近400萬(wàn)方，其中商業(yè)住房建設(shè)計(jì)劃為283萬(wàn)方烈山集組團(tuán)計(jì)劃的住房建設(shè)最少，僅占總量的16.3%根據(jù)淮北市2008-2012年住房建筑結(jié)構(gòu)比例規(guī)劃，中小套商品住房供應(yīng)量最大，占總量的46%普通商品住房及保障性住房各占28%和26%數(shù)據(jù)來(lái)源：淮北市住房建設(shè)規(guī)劃2008-2012年住房建設(shè)計(jì)劃相山組團(tuán)商品房供應(yīng)最為充足，中小套型漸居主導(dǎo)第十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。

緊湊性三房占整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，面積區(qū)間在100-120M2的緊湊性三房占比29.1%,舒適性三房121-140M2占比19.9%。就整體市場(chǎng)而言三房占主導(dǎo)地位，占整個(gè)市場(chǎng)的49%，兩房戶(hù)型占比35.6%。三房戶(hù)型占市場(chǎng)主導(dǎo)地位戶(hù)型配比131平米4室1廳95平米2室2廳資料來(lái)源：據(jù)淮北房地產(chǎn)信息網(wǎng)備案統(tǒng)計(jì)第二十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。發(fā)展階段需求層次功能化關(guān)注戶(hù)型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活住區(qū)化開(kāi)始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群，勻質(zhì)化等因素品質(zhì)化關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來(lái)的舒適度和人性化程度定制化產(chǎn)品充分契合個(gè)體客戶(hù)的功能特色化產(chǎn)品開(kāi)始對(duì)位客戶(hù)個(gè)性特征和精神需求可以看出淮北消費(fèi)者的置業(yè)需求已經(jīng)開(kāi)始由基本居住功能向住區(qū)化、品質(zhì)化發(fā)生轉(zhuǎn)變從安居向社區(qū)化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)移提升購(gòu)房需求第二十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。整體：淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)全面發(fā)展，以品牌發(fā)展商為龍頭引領(lǐng)住宅進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代；分布：淮北中心城板塊是商業(yè)分布密集區(qū)域，新城板塊是高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域戶(hù)型：戶(hù)型設(shè)計(jì)多為中規(guī)中矩，創(chuàng)新較少銷(xiāo)售：暢銷(xiāo)單位為80-95㎡以及120-130㎡戶(hù)型；價(jià)格：整體價(jià)格在09年有較大提升，中心城板塊價(jià)格突破6500市場(chǎng)小結(jié)第二十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。東湖公館位置淮北市龍山路中段消防隊(duì)北側(cè)規(guī)模占地面積：90000㎡總建筑面積：110000M2建筑類(lèi)型小高層、電梯花園洋房、獨(dú)棟別墅、類(lèi)獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅戶(hù)型區(qū)間賣(mài)點(diǎn)晨興.東湖公館項(xiàng)目位于龍山路中段，該項(xiàng)目毗鄰東湖濕地公園，外部環(huán)境條件優(yōu)越，路況好，道路寬暢，由此進(jìn)入中心城區(qū)僅數(shù)分鐘時(shí)間。我們貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個(gè)性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)高品位和生態(tài)居住為一體的高品質(zhì)混合型社區(qū)，創(chuàng)造一個(gè)低密度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體，打造淮北市最頂級(jí)的住宅項(xiàng)目。銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售中心現(xiàn)現(xiàn)接受來(lái)訪(fǎng)咨詢(xún)。樣板間璀璨面市。價(jià)格配套市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣形象：項(xiàng)目形象百變，線(xiàn)上線(xiàn)下各自為陣，沒(méi)有形成規(guī)范有序的鮮明品牌個(gè)性和價(jià)值。第二十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第二十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第二十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第二十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第二十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第二十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第二十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。首府位置長(zhǎng)山中路55號(hào)（長(zhǎng)山路與南黎路交匯處）規(guī)模占地面積：218畝總建筑面積：32萬(wàn)余M2建筑類(lèi)型高層別墅戶(hù)型區(qū)間78-136㎡兩房、三房賣(mài)點(diǎn)首府位于長(zhǎng)山路中路55號(hào)（長(zhǎng)山路與南黎路交匯處），項(xiàng)目集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級(jí)資源配置，打造淮北居住的頭等艙。項(xiàng)目倚靠城南新城核心區(qū)以及在建的大潤(rùn)發(fā)南黎店購(gòu)物中心，同時(shí)毗鄰已遷入的淮北市重點(diǎn)中學(xué)新局中；社區(qū)配套完善，規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)活動(dòng)中心、幼兒園、小學(xué)、菜市、超市等一應(yīng)俱全；同時(shí)打造有近3000平米的五星級(jí)水岸會(huì)所，擁有淮北首個(gè)室內(nèi)恒溫游泳池，以及雪茄吧、紅酒吧、健身館以及棋牌娛樂(lè)室等高端生活元素。項(xiàng)目在園林景觀設(shè)計(jì)上更是斥巨資打造，兩軸、一環(huán)、四園規(guī)劃體系，采用簡(jiǎn)歐園林風(fēng)格設(shè)計(jì)；一期創(chuàng)新全地下智能停車(chē)體系，人車(chē)分流與無(wú)障礙通行，雙入戶(hù)豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項(xiàng)目在細(xì)節(jié)的打造上更是用心到極致，不放過(guò)每一處細(xì)節(jié)，項(xiàng)目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺(tái)共同的選擇——上海三菱電梯，國(guó)際級(jí)品質(zhì)品牌門(mén)窗用材——德國(guó)霍曼門(mén)及德國(guó)墨瑟窗，同時(shí)項(xiàng)目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。此外，項(xiàng)目不惜重金禮聘中國(guó)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理精英——深圳開(kāi)元國(guó)際，擔(dān)任社區(qū)物管顧問(wèn)，東方管家服務(wù)全面提升淮北物業(yè)管理品質(zhì)。銷(xiāo)售狀況在售一期1、2、4、6號(hào)樓，面積82—155㎡高層瞰景洋房，準(zhǔn)現(xiàn)房?全城熱銷(xiāo)中！一次性付款優(yōu)惠5%、按揭優(yōu)惠2%。價(jià)格均價(jià)：￥5350配套學(xué)校：局中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)（淮北一?。┥虉?chǎng)：海容商業(yè)廣場(chǎng)、盛世商貿(mào)城銀行：中國(guó)銀行醫(yī)院：瑤海醫(yī)院院市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣相對(duì)混亂，不同媒介和物料顏色變化太大，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心打造相對(duì)精細(xì)。第三十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第三十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第三十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第三十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第三十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第三十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第三十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。溫哥華城金水河畔位置人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東規(guī)模占地面積：35公頃總建筑面積：349294M2建筑類(lèi)型多層小高層戶(hù)型區(qū)間88/91㎡兩房、103.82㎡三房賣(mài)點(diǎn)溫哥華城，淮北乃至安徽最大之社區(qū)，地處淮北新城市未來(lái)發(fā)展方向的核心區(qū)域，集合了居住、行政、商務(wù)、金融、服務(wù)等功能于一身，以其無(wú)可替代的地位集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，引領(lǐng)淮北“城市東擴(kuò)”之大勢(shì)。以溫哥華為主題規(guī)劃建設(shè)，225萬(wàn)平米的城市鎮(zhèn)生活。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。溫哥華4期，金水河畔，位于安徽省淮北市溫哥華城E5，E6地塊。用地北面緊鄰一期景華苑，距離溫哥華城中心區(qū)僅500米，它作為全區(qū)中心擔(dān)負(fù)著居住區(qū)中心的職能，同時(shí)也部分地承擔(dān)著城市副中心的職能。而新的行政中心和城市發(fā)展建設(shè)新區(qū)的逐步成長(zhǎng)，也為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了巨大的潛力和良好的區(qū)域前景。項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，強(qiáng)調(diào)人性他設(shè)計(jì)，提倡健康住宅的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)小區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感，精心規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)合理地利用土地和空間，營(yíng)造“公園就在家門(mén)口”的人性化的居住景觀環(huán)境。銷(xiāo)售狀況多層在售29、33、34、68#樓80—137㎡戶(hù)型房源，點(diǎn)式樓在售51、57#樓178、198㎡戶(hù)型房源，小高層在售38、39#樓，88、104、132㎡戶(hù)型房源。均價(jià)4500元/㎡?，F(xiàn)在購(gòu)房送18000元禮券，可直接折算房?jī)r(jià)。價(jià)格均價(jià)：￥4500配套學(xué)校：天一中學(xué)商場(chǎng)：小區(qū)自設(shè)綜合市場(chǎng)銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行幼兒園：小區(qū)自設(shè)幼兒園醫(yī)院：社區(qū)醫(yī)院院市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目推廣形象：線(xiàn)上戶(hù)外米黃色，物料紫色、報(bào)紙紫紅色，沒(méi)有品牌意識(shí)，品牌形象雜亂無(wú)序。第三十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第三十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第三十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。恒大名都位置淮北市相陽(yáng)路與南黎路交口往南500米（淮北汽車(chē)城西側(cè)）規(guī)模占地面積：29萬(wàn)㎡總建筑面積：100萬(wàn)M2建筑類(lèi)型高層商業(yè)五星級(jí)皇家會(huì)所恒大劇院運(yùn)動(dòng)中心戶(hù)型區(qū)間90㎡兩房、135㎡三房賣(mài)點(diǎn)淮北恒大名都是房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之一的恒大地產(chǎn)集團(tuán)在皖投資開(kāi)發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于淮北市汽車(chē)城西側(cè)，雄踞相濉一體化核心地帶，承接城市南拓第一站；占地約434畝，總建約100萬(wàn)方，規(guī)劃六千余戶(hù)，由60余棟高層組成；80-260㎡王者戶(hù)型，奢裝精品大宅，淮北絕無(wú)僅有的10000平米超大中心湖景，抒寫(xiě)愜意生活！以世界級(jí)皇家園林、國(guó)際級(jí)航母配套及滿(mǎn)屋名牌9A精裝的國(guó)際化開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)造淮北恒久人居氣度；項(xiàng)目總體配套完備幼兒園、5200㎡豪華會(huì)所、15660㎡國(guó)家級(jí)運(yùn)動(dòng)中心、大型商業(yè)中心、五星級(jí)恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，暢想淮北人居典范，開(kāi)創(chuàng)皖北人居新篇章！銷(xiāo)售狀況在售2#,3#、4#、5#、6#，7#、9#，10#,11#樓88-136㎡精品小戶(hù)，精裝均價(jià)4500元/㎡左右；二期御府1#樓開(kāi)盤(pán)，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起，送1500元/㎡精裝修。現(xiàn)團(tuán)購(gòu)10套房源享受7.5折優(yōu)惠。2012-6-1314:38:26價(jià)格精裝均價(jià)4500元/㎡左右；，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起配套學(xué)校：自建商場(chǎng)：自帶商場(chǎng)郵局：未定銀行：未定幼兒園：小區(qū)自帶醫(yī)院：未定院其它：未定市場(chǎng)類(lèi)比項(xiàng)目推廣形象：線(xiàn)上戶(hù)外米黃色，物料大紅色、畫(huà)面以實(shí)景修圖為主，沒(méi)有統(tǒng)一品牌形象，側(cè)重價(jià)格訴求。第四十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第四十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第五十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第五十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第五十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第五十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第五十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第五十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。南湖雅苑位置宿丁路﹙省道101﹚與臥牛路交匯處規(guī)模占地面積：380畝總建筑面積：40萬(wàn)M2建筑類(lèi)型多層洋房戶(hù)型區(qū)間主力戶(hù)型：85/99㎡兩房、106/120㎡三房賣(mài)點(diǎn)南湖雅苑，地處烈山區(qū)政府南側(cè)，距淮北僅15分鐘車(chē)程，5000畝國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)南湖濕地公園盡在咫尺，隨時(shí)為您提供鮮氧。坐擁成熟繁華商業(yè)圈，大型超市、中小學(xué)校、銀行、商城、娛樂(lè)休閑等環(huán)伺周邊，更原味引進(jìn)國(guó)際街區(qū)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式，摒棄傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)，以開(kāi)放式建筑、商業(yè)街等完美演繹著街區(qū)生活，通過(guò)居住和商業(yè)的集中融合，將國(guó)際化、居住、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等元素組合，創(chuàng)造一種全新的居住和生活模式，引領(lǐng)淮北。南湖雅苑，開(kāi)創(chuàng)淮北純正“花園洋房”臻品，花園洋房就是，她在空間上具有亞別墅或者類(lèi)別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院、露臺(tái)，尊享醇正洋房生活。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級(jí)大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯(cuò)落點(diǎn)綴其中，廊影疊翠，獨(dú)具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。銷(xiāo)售狀況9#、10#、11#、18#、19#、20#6棟多層83.75㎡-111.99㎡戶(hù)型，24#、25#兩棟花園洋房90—133㎡戶(hù)型在售，價(jià)格區(qū)間在2800-3900元/㎡之間。一次付款95折優(yōu)惠，按揭首付50%97折優(yōu)惠，首付30%99折優(yōu)惠，6#樓80—200㎡商鋪推出，一次性付款9折，首付70%95折，首付50%97折優(yōu)惠。價(jià)格多層3200洋房3500-3600配套學(xué)校：楊莊礦小學(xué)/中學(xué)商場(chǎng)：臥牛路商業(yè)街/商業(yè)步行街/酒店/8000平米大型購(gòu)物廣場(chǎng)/百萬(wàn)商城/萬(wàn)家購(gòu)物廣場(chǎng)/真棒超市/蘇果超市銀行：中行/工行/農(nóng)行/商業(yè)銀行/徽行/農(nóng)村信用合作社幼兒園：楊莊礦幼兒園；醫(yī)院：楊莊礦醫(yī)院院市場(chǎng)同比項(xiàng)目第五十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。第五十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。其他項(xiàng)目廣告表現(xiàn)第五十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。搖擺：無(wú)論是高端形象還是大眾形象都千篇一律的形象百變，沒(méi)有整合推廣塑造品牌個(gè)性和價(jià)值的意識(shí)和理念；雷同：不太注重差異化形象的包裝和競(jìng)爭(zhēng)，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)使用黃色作為項(xiàng)目形象主色系，混淆彼此，識(shí)別性差；硬件：訴求側(cè)重賣(mài)點(diǎn)和價(jià)格訴求，還處于低層次的性?xún)r(jià)比訴求階段；現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)包裝的示范展示和體驗(yàn)，做得相對(duì)精細(xì)和品質(zhì)化很多，值得借鑒和學(xué)習(xí)。廣告小結(jié)第五十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理，系統(tǒng)定位和客戶(hù)定位03項(xiàng)目市場(chǎng)定位概述第六十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。項(xiàng)目概況第六十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。（優(yōu)勢(shì)）（機(jī)會(huì)）（劣勢(shì)）（威脅）緊鄰南湖濕地公園，區(qū)域生態(tài)景觀條件優(yōu)越；內(nèi)部環(huán)境較為理想：湖岸水景、園林景觀較豐富；區(qū)域交通四通八達(dá)，烈山大道及101省道環(huán)伺；產(chǎn)品規(guī)劃起點(diǎn)高，居住舒適度較高；星級(jí)酒店配套和物管，提升項(xiàng)目檔次；靜安集團(tuán)，安徽省名企百?gòu)?qiáng)，實(shí)力雄厚。區(qū)域地段偏遠(yuǎn)，市場(chǎng)認(rèn)知和認(rèn)可度弱；周邊安置房及臟亂外部環(huán)境，不利于高尚社區(qū)建設(shè)；缺乏大型商業(yè)、商務(wù)、居住等配套設(shè)施，生活不便；地塊臨101省道，對(duì)于居住有一定噪音干擾；5000畝南湖國(guó)家級(jí)濕地生態(tài)公園，天賦稀貴；周邊中高端大型社區(qū)，處于空白的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；酒店和企業(yè)獨(dú)棟的組合，將為住區(qū)提供潛在高端客群；區(qū)域處于價(jià)格洼地，未來(lái)區(qū)域商務(wù)及居住氛圍形成，市場(chǎng)價(jià)值提升空間巨大。新拓展區(qū)域，沒(méi)有群聚效應(yīng)，起勢(shì)階段孤掌難鳴；市場(chǎng)受政策影響較大，未來(lái)市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)存在不確定性；區(qū)域慣性消費(fèi)以低端為主，高端客群匱乏，營(yíng)銷(xiāo)難度大。分析揚(yáng)長(zhǎng)避短，重新定義客群區(qū)域認(rèn)知價(jià)值，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值性?xún)r(jià)比：S14513一是重新定義區(qū)域價(jià)值，揚(yáng)棄烈山，強(qiáng)化南湖國(guó)家級(jí)公園板塊價(jià)值，嫁接類(lèi)度假概念1.5居所，倡導(dǎo)城市度假新生活模式；二是先展示后銷(xiāo)售，通過(guò)眼見(jiàn)為實(shí)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；三是客群先區(qū)域客群，后續(xù)逐步提升市區(qū)中高端客群的比例，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。第六十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。區(qū)域發(fā)展：城市發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展重心南擴(kuò)南部宜居新城遠(yuǎn)期價(jià)值南湖酒店：五星級(jí)酒店進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)管理貼補(bǔ)區(qū)域空白，高檔消費(fèi)場(chǎng)所南湖公園:5000畝，國(guó)家級(jí)濕地公園產(chǎn)品價(jià)值:87-258多元戶(hù)型設(shè)計(jì)多層、小高層、洋房及電梯多層無(wú)處不在水上之高尚小區(qū)規(guī)劃生活配套：商業(yè)生活配套國(guó)際著名物管服務(wù)……交通優(yōu)勢(shì):烈山大道101省道環(huán)伺開(kāi)發(fā)商品牌：靜安集團(tuán)，10年13城，安徽名企200強(qiáng)榮耀，實(shí)力品牌，值得信賴(lài)價(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理第六十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。關(guān)鍵詞解析：城市向南生態(tài)環(huán)境立體交通多元產(chǎn)品星級(jí)酒店企業(yè)獨(dú)棟水上城邦國(guó)際物管南湖公園具有無(wú)可限量的發(fā)展前景；外有5000畝南湖公園，內(nèi)有碧波蕩漾水上園林景觀；觸手可及的星級(jí)酒店配套會(huì)所；后續(xù)便利的生活及物管配套；離塵不離城，一個(gè)超越所有的星級(jí)酒店水上國(guó)際城邦即將誕生。國(guó)家級(jí)南湖公園/湖景洋房/星級(jí)酒店/企業(yè)獨(dú)棟/靜安品牌定位關(guān)鍵詞第六十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。主題理念闡釋?zhuān)耗虾稀ば羌?jí)酒店·企業(yè)獨(dú)棟·花園洋房城市未來(lái)居住核心區(qū)域的大中型項(xiàng)目演繹淮北南部新城生態(tài)人居生活新方式,實(shí)現(xiàn)新城市主義所提倡的人與自然的和諧相處首創(chuàng)星級(jí)酒店社區(qū)，定義高尚人居標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位第六十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。產(chǎn)品/品牌南湖畔，星級(jí)酒店社區(qū)遠(yuǎn)離塵囂，盡享自然。生活之外，私享領(lǐng)域?？蛻?hù)需求周邊7礦中高層全市高端人士目標(biāo)客群國(guó)賓級(jí)禮遇項(xiàng)目形象定位第六十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。住宅南湖公園島居洋房商務(wù)南湖公園企業(yè)獨(dú)棟酒店南湖公園國(guó)賓酒店國(guó)賓級(jí)禮遇（備注：鑒于項(xiàng)目辦公及酒店還有很多不確定因素，本案后面?zhèn)戎刈≌糠值臓I(yíng)銷(xiāo)策略推導(dǎo)和延展。）第六十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。住宅策略思考住宅難點(diǎn)：淮北有錢(qián)人每個(gè)都有4-5套房子，憑什么再買(mǎi)靜安？地段？城南之南，沒(méi)政策，沒(méi)動(dòng)作，不認(rèn)可。價(jià)格？替代品太多，憑什么選靜安？湖居？淮北不缺水，但國(guó)家級(jí)的環(huán)境例外。第六十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。住宅策略思考賣(mài)不同。在淮北，絕大多數(shù)人買(mǎi)第一居所多數(shù)有錢(qián)人擁有第二居所項(xiàng)目客群是先內(nèi)后外，也就是先觸動(dòng)原住民，但是形象氣質(zhì)從開(kāi)始就是以市區(qū)豪宅為坐標(biāo)，面子給足，嫁接新概念，引發(fā)全市有錢(qián)人關(guān)注販賣(mài)“1.5居所”去支撐我們的國(guó)賓級(jí)禮遇總定位！國(guó)賓級(jí)是面子，1.5居所是里子。第六十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。住宅策略思考“1.5居所”介于第一居所和第二居所之間。在城市的外環(huán)上，環(huán)境不錯(cuò)，交通也可以，配套滿(mǎn)足基本的生活。這是一種折中的方式，綜合第一居所、第二居所的某些條件。即可實(shí)現(xiàn)更高生活品質(zhì)、養(yǎng)老。也可提供家庭度假，5+2生活方式，作為接待親朋好友的一個(gè)所在。還可滿(mǎn)足小型辦公、商務(wù)接待。第七十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。產(chǎn)品/品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)周邊7礦中高層全市高端人士目標(biāo)客群國(guó)賓領(lǐng)域1.5居所住宅形象定位第七十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。住宅價(jià)值體系五大核心優(yōu)勢(shì)，領(lǐng)創(chuàng)淮北1.5居所1.5場(chǎng)所|南湖公園5000畝，淮北唯一國(guó)家級(jí)濕地公園1.5交通|干道省道烈山大道、101省道環(huán)伺，至市中心10分鐘車(chē)程1.5配套|南湖酒店淮北首創(chuàng)星級(jí)酒店社區(qū)，全城奢享樣本1.5居所|世界島居世界級(jí)湖島企業(yè)獨(dú)棟、80-120m2私家洋房，珍罕無(wú)比1.5支持|靜安品牌靜安集團(tuán)，高端品質(zhì)，10年13城，定鼎南湖第七十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。擴(kuò)展客戶(hù)輻射客戶(hù)核心客戶(hù)核心客戶(hù)7礦中高層及烈山原住民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城一族。輻射客戶(hù)市區(qū)中高端人士外溢需求。擴(kuò)展客戶(hù)本市及外地等投資客。核心客戶(hù)：領(lǐng)導(dǎo)群體，主動(dòng)消費(fèi)。消費(fèi)力最強(qiáng)，最容易形成需求對(duì)應(yīng)的群體。輻射客戶(hù)：借勢(shì)群體，能幫助影響力的迅速擴(kuò)張，形成轟動(dòng)效應(yīng)。擴(kuò)展客戶(hù)：跟隨群體，高聲勢(shì)和高影響力下，貢獻(xiàn)一定的增長(zhǎng)?？蛻?hù)定位第七十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。定價(jià)策略滲透定價(jià)策略，即以相對(duì)低于同類(lèi)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)平均價(jià)格入市，以此策略定價(jià)，可迅速打開(kāi)市場(chǎng)，有助于阻止競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入確定“低開(kāi)高走（依認(rèn)籌量確定）”入市策略，起步價(jià)不能開(kāi)的過(guò)高，建議保持最低利潤(rùn)水平，與開(kāi)發(fā)及策略節(jié)奏相結(jié)合不斷調(diào)升價(jià)格走勢(shì)，這樣能吸引投資，又能吸引消費(fèi)，同時(shí)應(yīng)注意本案成本及項(xiàng)目中后期的調(diào)價(jià)幅度問(wèn)題全面預(yù)算管理原則。以工程進(jìn)度、平衡現(xiàn)金流及成本回收點(diǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)價(jià)格策略進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)確定與各時(shí)間段對(duì)應(yīng)的推出量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的產(chǎn)品訴求重點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)調(diào)整，以產(chǎn)生最大協(xié)同效益。一房一價(jià)。此原則保證開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者的共同利益。每套商品房均總價(jià)推出。使消費(fèi)者著重考慮小區(qū)及產(chǎn)品的整體品質(zhì)，避免產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的一些不利因素（如：產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)等方面）第七十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。價(jià)格體系根據(jù)產(chǎn)品的建筑特點(diǎn)及位置分布特點(diǎn)決定價(jià)格差別，按垂直差和水平價(jià)差結(jié)合確定垂直價(jià)差：根據(jù)樓層高度不同而產(chǎn)生價(jià)格差別，其考慮因素相對(duì)單一水平價(jià)差：主要考慮同單元同樓層之間或不同單元樓層之間的價(jià)格差別兩種價(jià)差制定時(shí)應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)因素：因素一：戶(hù)型區(qū)位因素二：景觀朝向因素三：采光因素四：私密性因素五：戶(hù)型數(shù)量因素六：樓層高度第七十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。價(jià)格調(diào)整策略采用機(jī)動(dòng)的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格加折扣“的調(diào)整策略。對(duì)項(xiàng)目先定出底價(jià)，每次再根據(jù)市場(chǎng)情況以及該類(lèi)戶(hù)型的前期銷(xiāo)售情況作不同的微調(diào)?？紤]到本樓盤(pán)多元物業(yè)，面對(duì)客群多，相對(duì)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，不同物業(yè)需要分期銷(xiāo)售，為防止樓盤(pán)銷(xiāo)售面孔“老化“，應(yīng)采用機(jī)動(dòng)的“大密度、小幅度“的價(jià)格提升調(diào)整策略。其優(yōu)點(diǎn)如下：不同購(gòu)房時(shí)間，享受不同購(gòu)房?jī)r(jià)格，通過(guò)價(jià)格不斷提升，加速購(gòu)房者盡早下訂；讓購(gòu)房者了解價(jià)格提升軌跡，造成旺銷(xiāo)氣氛，增加購(gòu)房者投資信心；每次價(jià)格提升前，便于逼定隨著工程形象的進(jìn)展及推廣工作的深入，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，讓前期購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)有房屋升值的滿(mǎn)足感，也讓后期購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)有緊迫感，促成簽約第七十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。價(jià)格定位競(jìng)爭(zhēng)類(lèi)型比較樓盤(pán)權(quán)重均價(jià)權(quán)重值同區(qū)異質(zhì)南湖雅苑洋房40％36001440多層30％3200960異區(qū)同質(zhì)恒大名都15％4500精裝，相當(dāng)于3300毛坯495異區(qū)異質(zhì)首府5％5350268溫哥華城10％4500450合計(jì)

3613備注：如果加精裝修按1000—1200元/㎡計(jì)；洋房與多層以此為基數(shù)價(jià)差大約10-15%;第七十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。推售策略，價(jià)格策略和營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行04項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱第七十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。目標(biāo)難題——項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊，客戶(hù)對(duì)區(qū)域認(rèn)知度較低——產(chǎn)品規(guī)劃超前，面臨市場(chǎng)超越與突破難題——靜安集團(tuán)首入淮北，面臨品牌信賴(lài)難題2012年10月左右入市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱賣(mài)和企業(yè)品牌實(shí)力的塑造如何實(shí)現(xiàn)客戶(hù)質(zhì)素的突破與陌生區(qū)域的價(jià)值提升兩大難點(diǎn)？第七十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)?！緺I(yíng)銷(xiāo)策略大綱】細(xì)分產(chǎn)品重視品牌精于活動(dòng)強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值以圈層名義，啟動(dòng)造勢(shì)以觀瀾郡品牌，贏得信任炒作南湖，說(shuō)服客戶(hù)清晰各產(chǎn)品角色，協(xié)同銷(xiāo)售，占領(lǐng)市場(chǎng)第八十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。推售策略基于策略總綱下的策略分解營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)推廣價(jià)格策略渠道策略多層：基于市場(chǎng)及銷(xiāo)售任務(wù)，掌控銷(xiāo)售速度聚人氣；電梯多層、洋房：有效結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，有序推售各類(lèi)產(chǎn)品差異化定價(jià)，電梯多層、洋房樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿；多層制定適中價(jià)格，掌控銷(xiāo)售速度研究各類(lèi)型產(chǎn)品客戶(hù)特征，精準(zhǔn)渠道，有效傳播產(chǎn)品信息以南湖炒作及酒店配套價(jià)值為方向，延續(xù)和支撐國(guó)賓級(jí)禮遇推廣主題第八十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。多批次推出，避免供應(yīng)過(guò)剩項(xiàng)目體量相對(duì)較大，不宜一次性推出，應(yīng)分期多次推盤(pán)房源合理搭配，營(yíng)造熱銷(xiāo)不同樓層、不同朝向，優(yōu)劣單位搭配推出，形成價(jià)差壓力；同時(shí)，為后續(xù)推貨保留足夠的可選空間，從而保證每一次加推都形成熱銷(xiāo)效果。每次推貨量需視階段性的認(rèn)籌量而定，推貨量稍多于認(rèn)籌量，以此制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶(hù)下訂。低價(jià)入市，平衡利潤(rùn)流與現(xiàn)金流，后期合理溢價(jià)根據(jù)市場(chǎng)情況，留下合理溢價(jià)空間，造成熱賣(mài)景象。展示條件滿(mǎn)足加推要求推售前，能夠?qū)崿F(xiàn)下一批次加推產(chǎn)品的展示；相關(guān)物料配合到位，為客戶(hù)價(jià)格提高預(yù)期奠定基礎(chǔ)。推售策略第八十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。推售策略多層：搶抓銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，控制銷(xiāo)售速度。多層將成為下半年首推的銷(xiāo)售主力，集中黃金時(shí)間10月、11月、1月份進(jìn)行銷(xiāo)售電梯多層：作為明星產(chǎn)品，適時(shí)推出，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿。充足時(shí)間蓄客，保證數(shù)量，實(shí)現(xiàn)高價(jià)銷(xiāo)售。洋房：區(qū)隔市場(chǎng)，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)特征和溢價(jià)空間價(jià)值，前期進(jìn)行渠道拓展及客戶(hù)圈層營(yíng)銷(xiāo)，10月份推售，作為形象標(biāo)桿，分批分次引爆市場(chǎng)。第八十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。產(chǎn)品推售策略及計(jì)劃：蓄客量與推盤(pán)量一般要實(shí)現(xiàn)3:1的前提才能開(kāi)盤(pán)100302011211【洋房及多層】【電梯多層】10.01：80套1-3#一次開(kāi)盤(pán)10月下旬24套4#加推11月下旬-12月36套5#加推1月中旬108套6-9#二次開(kāi)盤(pán)4月底（或5月初）10-14#加推剩余套數(shù)，分批失售2月初，新春感恩客戶(hù)進(jìn)行特惠推介精準(zhǔn)推貨·小步快跑·產(chǎn)品銷(xiāo)售細(xì)分·階段聚焦發(fā)力推售策略2月中旬春節(jié)抽大獎(jiǎng)（推售時(shí)間和貨量暫為虛擬，最終以工程節(jié)點(diǎn)和銷(xiāo)售目標(biāo)為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整）2012年2013年需積蓄240組誠(chéng)意客戶(hù)，完成136組購(gòu)卡客戶(hù)第八十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。一期推售計(jì)劃位置示意第一次開(kāi)盤(pán)第一次加推第二次加推第二次開(kāi)盤(pán)第二次加推多層、洋房、電梯多層：推售策略（備注：2、3期貨量統(tǒng)計(jì)見(jiàn)附加，推盤(pán)計(jì)劃待工程節(jié)點(diǎn)確定后再做鋪排）第八十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)推廣國(guó)賓級(jí)禮遇7-8月主題：國(guó)賓級(jí)禮遇——星級(jí)酒店、企業(yè)獨(dú)棟、花園洋房11-12月主題：禮遇國(guó)賓，唯觀瀾郡——電梯多層，榮耀首開(kāi)9-10月主題：國(guó)賓領(lǐng)域，首現(xiàn)南湖——島居洋房，耀世開(kāi)盤(pán)第八十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。適中、合理的價(jià)格策略，確保貨量的高速消化。銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)高“量”銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)?？熹N(xiāo)，制造價(jià)格高接受度。高“價(jià)”以產(chǎn)品價(jià)值最大化支撐價(jià)格最大化，勻速或緩速前行?！虄r(jià)格策略第八十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。價(jià)格策略多層：制定適中價(jià)格，掌控推售速度，保證全年任務(wù)完成針對(duì)項(xiàng)目不同產(chǎn)品，進(jìn)行差異化的定價(jià)。是明星產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；現(xiàn)金牛產(chǎn)品，“以量代價(jià)”，保證全年銷(xiāo)售任務(wù)的完成洋房：作為市場(chǎng)明星產(chǎn)品，制定適度溢價(jià)，樹(shù)立市場(chǎng)形象標(biāo)桿電梯多層：作為臨湖、中心景觀組團(tuán)，別墅級(jí)享受，樹(shù)立市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿第八十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。客戶(hù)策略一期客戶(hù)：多層、洋房、電梯多層客戶(hù)分析普通大眾客戶(hù)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購(gòu)房以滿(mǎn)足剛性需求為主（首置、首改），與高端高層產(chǎn)品的目標(biāo)客戶(hù)差距較大。關(guān)注戶(hù)型使用價(jià)值和價(jià)格水平。多層客戶(hù)洋房客戶(hù)中端及中高端客戶(hù)群體，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和生活品質(zhì)追求，以改善性居住為主。關(guān)注住宅產(chǎn)品的生活享受價(jià)值，在價(jià)格不夠理想的情況下易受到景觀高層和部分低端多層產(chǎn)品的分流。電梯多層市場(chǎng)高端客戶(hù)群體，但以次高端客群為主?？蛻?hù)對(duì)外在資源的關(guān)注度影響依然明顯。行業(yè)性相對(duì)較強(qiáng)，圈層性明顯。受市場(chǎng)影響，置業(yè)愈加理性。第八十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。推廣策略推廣渠道的拓展洋房及多層：利用戶(hù)外、公交及雜志等為主進(jìn)行產(chǎn)品信息的釋放電梯多層：戶(hù)外和報(bào)紙做高度，結(jié)合項(xiàng)目物料及樓書(shū)等，在銀行、機(jī)場(chǎng)及高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行擺放；同時(shí)進(jìn)行資料直郵活動(dòng)第九十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。渠道策略洋房及多層客戶(hù)：注重戶(hù)外、、短信等傳統(tǒng)媒體的利用。主要針對(duì)先區(qū)內(nèi)后區(qū)外的意向客戶(hù)，發(fā)揮配套優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合南湖公園、品牌實(shí)力，舉辦酒店簽約儀式、區(qū)域前景炒作等活動(dòng)，感受區(qū)域前景及靜安品牌實(shí)力值得信賴(lài)。同時(shí)針對(duì)企業(yè)品牌可考慮舉辦社會(huì)公益慈善捐贈(zèng)活動(dòng)等電梯多層：精準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)圈層活動(dòng)針對(duì)性的客戶(hù)豪宅生活體驗(yàn)活動(dòng)，提升客戶(hù)對(duì)。產(chǎn)品的認(rèn)同感。組織客戶(hù)圈層的高爾夫比賽、紅酒酒會(huì)等。第九十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。渠道策略以區(qū)域炒作及暖場(chǎng)活動(dòng)帶動(dòng)人氣，形成良好銷(xiāo)售氛圍，提升客戶(hù)認(rèn)同感：結(jié)合八一、十一、七夕、中秋等大眾節(jié)日，緊扣國(guó)賓級(jí)禮遇主題，在營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)組織以主題展覽、有獎(jiǎng)?wù)骷⒚朗彻?jié)等活動(dòng)，吸引客戶(hù)到場(chǎng)參與。第九十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。階段目標(biāo)說(shuō)明要點(diǎn)導(dǎo)入期形象導(dǎo)入差異形象占位，戶(hù)外與網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合，觸發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，7礦團(tuán)購(gòu)?fù)七M(jìn)，開(kāi)始接受咨詢(xún)登記線(xiàn)上形象導(dǎo)入、線(xiàn)下團(tuán)購(gòu)蓄客期項(xiàng)目蓄客蓄水。區(qū)域造勢(shì)，炒熱南湖版塊，制造項(xiàng)目市場(chǎng)話(huà)題，同時(shí)高效畜客。軟文滲透、線(xiàn)上渠道開(kāi)盤(pán)期首批產(chǎn)品“火爆熱銷(xiāo)”開(kāi)閘?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)兩個(gè)方向全線(xiàn)突破項(xiàng)目展示、開(kāi)盤(pán)策略強(qiáng)銷(xiāo)期分批分次多次開(kāi)盤(pán)去化放水。持續(xù)開(kāi)盤(pán)，繼續(xù)使用價(jià)值/老帶新策略，保證銷(xiāo)售活動(dòng)推廣、價(jià)格策略2012.7-2012.82012.92012.10-2012.112012.12-2013.5畜客期

項(xiàng)目造勢(shì)，區(qū)域熱點(diǎn)炒作，活動(dòng)開(kāi)展，線(xiàn)上線(xiàn)下并進(jìn)開(kāi)盤(pán)期

密集活動(dòng)，增強(qiáng)攻勢(shì)，情景體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)期

持續(xù)加推，客戶(hù)層擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)導(dǎo)入期

形象導(dǎo)入，線(xiàn)上戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)等階段劃分第九十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)國(guó)賓領(lǐng)域首現(xiàn)南湖工程進(jìn)度要求營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)6月9月推廣主題銷(xiāo)售目標(biāo)展示安排一期展示及達(dá)預(yù)售條件1月2月3月當(dāng)天開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率力爭(zhēng)達(dá)70%國(guó)賓人生耀世公開(kāi)一期局部樓棟封頂7月8月12月11月10月一期工程啟動(dòng)7礦拜訪(fǎng)洽團(tuán)購(gòu)一期加推禮遇國(guó)賓唯觀瀾郡示范區(qū)/售樓處/樣板房展示外展場(chǎng)開(kāi)放儀式；開(kāi)工典禮；二次開(kāi)盤(pán)/節(jié)點(diǎn)促銷(xiāo)一期累計(jì)銷(xiāo)售40%4月5月中心景觀園林展示7月外展場(chǎng)啟用/9月現(xiàn)場(chǎng)啟用營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放/10月左右正式開(kāi)盤(pán)一期持續(xù)熱銷(xiāo)分展場(chǎng)/臨時(shí)營(yíng)銷(xiāo)中心/工程圍檔/項(xiàng)目導(dǎo)視后期展示加強(qiáng)/部分酒店等國(guó)賓級(jí)禮遇現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放暨產(chǎn)品鑒賞會(huì)南湖價(jià)值高峰會(huì)首次開(kāi)盤(pán)暨嘉年華新春答謝老客戶(hù)團(tuán)拜會(huì)節(jié)點(diǎn)促銷(xiāo)活動(dòng)老帶新靜安愛(ài)心助學(xué)基金會(huì)成立新聞發(fā)布會(huì)2012年度2013年電梯多層上市/節(jié)點(diǎn)促銷(xiāo)一期累計(jì)銷(xiāo)售60%新品工程等節(jié)點(diǎn)信息加推活動(dòng)暨星級(jí)酒店簽約儀式營(yíng)銷(xiāo)總綱（備注：以下節(jié)點(diǎn)及銷(xiāo)量暫為虛擬，最終以實(shí)際為準(zhǔn)再調(diào)整）軟文炒作：靜安品牌、南湖公園、1.5居所??????第九十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。一、區(qū)域強(qiáng)勢(shì)炒作為先導(dǎo)：以區(qū)域引起市場(chǎng)迅速關(guān)注，結(jié)合區(qū)府市政利好聯(lián)動(dòng)，賦予項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值新的前景無(wú)窮想象力，結(jié)合媒體全方位炒作制造熱點(diǎn)，短、平、快樹(shù)立片區(qū)南湖作為淮北唯一具備國(guó)賓級(jí)資源價(jià)值形象，充分包裝展示順勢(shì)推廣銷(xiāo)售。二、核心價(jià)值步步釋放：5000畝南湖國(guó)家級(jí)濕地公園、星級(jí)酒店、獨(dú)棟辦公、花園洋房、百?gòu)?qiáng)實(shí)力，共享酒店式高規(guī)格禮遇服務(wù)等產(chǎn)品價(jià)值的快速釋放，配合銷(xiāo)售信息的發(fā)布，刺激客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)；三、重點(diǎn)媒介組合策略的運(yùn)用：前期造勢(shì)以區(qū)域及品牌和項(xiàng)目形象為主，通過(guò)戶(hù)外、軟文、網(wǎng)絡(luò)及專(zhuān)業(yè)炒作打造實(shí)力品牌形象，以品牌來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售；后期平穩(wěn)降落釋放項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)外為主，網(wǎng)絡(luò)、直郵等小眾媒體形成立體網(wǎng)絡(luò)輔；四、活動(dòng)選擇策略：以名搏利。前期“片區(qū)炒作”營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)話(huà)題，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，達(dá)到媒介的炒作，考慮聯(lián)合周邊項(xiàng)目，引發(fā)區(qū)域關(guān)注進(jìn)而引發(fā)項(xiàng)目關(guān)注；品牌活動(dòng)以體現(xiàn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感的大型公益活動(dòng)為主打，來(lái)提升品牌內(nèi)涵，樹(shù)立良好的公眾形象，通過(guò)企業(yè)品牌來(lái)提高項(xiàng)目的信任度和附加值，后期針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體推出針對(duì)性、轟動(dòng)性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，為項(xiàng)目銷(xiāo)售落到實(shí)處；推廣綱領(lǐng)第九十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn):項(xiàng)目形象導(dǎo)入，線(xiàn)上渠道宣傳,線(xiàn)下團(tuán)購(gòu)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的強(qiáng)勢(shì)認(rèn)知與團(tuán)購(gòu)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)同關(guān)鍵舉措：A、形象導(dǎo)入C、線(xiàn)下團(tuán)購(gòu)B、線(xiàn)上戶(hù)外宣傳第一階段2012.7-8月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年05月第一階段：導(dǎo)入期D、項(xiàng)目巡展第九十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。階段目標(biāo)圍繞靜安品牌、在全市主干道對(duì)觀瀾郡第進(jìn)行宣傳推廣，線(xiàn)上線(xiàn)下相結(jié)合實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的有效客戶(hù)積累推廣主題國(guó)賓級(jí)禮遇；靜安集團(tuán)10年13城定鼎南湖媒體配合戶(hù)外、網(wǎng)站、廣播、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)外展場(chǎng)開(kāi)放儀式工地開(kāi)工典禮工程及物料配合外展場(chǎng)裝修完畢工地圍墻配合完成名片、手袋、水杯和胸牌等樓書(shū)、折頁(yè)及會(huì)員章程及卡工地圍擋、路旗及導(dǎo)視牌等第九十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。本階段配合發(fā)布媒體：全面出擊高調(diào)亮相強(qiáng)勢(shì)入市網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣告+軟文報(bào)紙淮北日?qǐng)?bào)晨刊：整版（形象+活動(dòng)）公交：《服務(wù)指南》、《新運(yùn)廣場(chǎng)》封底整版戶(hù)外標(biāo)志性路段戶(hù)外大牌的選擇其他短信、公函等媒體選擇線(xiàn)下線(xiàn)上第九十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。

活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)市政領(lǐng)導(dǎo)和媒介記者出席市區(qū)接待中心正式開(kāi)放盛大儀式，正式對(duì)外展示項(xiàng)目形象及價(jià)值目標(biāo)客戶(hù)：市場(chǎng)大眾和目標(biāo)等宣傳物料：會(huì)員章程及卡和項(xiàng)目海報(bào)等物料1、觀瀾郡接待中心開(kāi)放暨觀瀾會(huì)成立儀式活動(dòng)目標(biāo)：1、面對(duì)目標(biāo)客戶(hù)，展示項(xiàng)目形象和價(jià)值優(yōu)勢(shì)2、邀請(qǐng)市政領(lǐng)導(dǎo)及媒介記者，舉辦開(kāi)放剪彩儀式3、同步開(kāi)展“觀瀾會(huì)”成立儀式；第九十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。2、觀瀾郡開(kāi)工典禮新聞發(fā)布會(huì)

報(bào)紙及網(wǎng)絡(luò)軟文宣傳配合：硬廣1次《賀靜安集團(tuán)·觀瀾郡隆重奠基開(kāi)工》報(bào)紙媒介和網(wǎng)絡(luò)：全程報(bào)道開(kāi)工盛況，為項(xiàng)目預(yù)熱和做首次大規(guī)模亮相。

活動(dòng)目的：通過(guò)合作團(tuán)隊(duì)的集團(tuán)亮相，展示開(kāi)發(fā)實(shí)力活動(dòng)內(nèi)容：展示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念及開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)地點(diǎn)：工地現(xiàn)場(chǎng)參與人員：市政及房管局等領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體及專(zhuān)業(yè)人士第一百頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。戶(hù)外廣告的特點(diǎn)：超過(guò)4周以上信息的效果便會(huì)衰減；叫喊式的自吹自擂；傳遞信息過(guò)多反而沒(méi)有接受。我們的建議作法是：搶占絕佳路段與區(qū)域：烈山大道、相山中路及火車(chē)站等人流大的主干道；先形象概念導(dǎo)入，后續(xù)延展產(chǎn)品價(jià)值。每進(jìn)入下一營(yíng)銷(xiāo)階段進(jìn)行內(nèi)容更換。戶(hù)外廣告·節(jié)點(diǎn)信息更換線(xiàn)上渠道第一百零一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。戶(hù)外廣告攻擊分布圖線(xiàn)上渠道代表戶(hù)外分布點(diǎn)代表路旗分布點(diǎn)鑒于各地戶(hù)外都是相對(duì)緊缺的資源，特別是市中心商業(yè)旺地更是一牌難求，原則上先選項(xiàng)目外展場(chǎng)及項(xiàng)目所在地周邊戶(hù)外；其次是市中心主干道戶(hù)外。第一百零二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。團(tuán)購(gòu)動(dòng)作：1、帥選客戶(hù)名單，分批分次主動(dòng)出擊；2、借用網(wǎng)絡(luò)媒體資源，開(kāi)展網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)；3、發(fā)揮民間團(tuán)購(gòu)組織，進(jìn)行利益返點(diǎn)。目前市場(chǎng)處于淡市，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件與回款要求，導(dǎo)入期著力展開(kāi)團(tuán)購(gòu)。以前期周邊區(qū)域深度拜訪(fǎng)為前提，將對(duì)項(xiàng)目區(qū)域周邊，對(duì)7礦、企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)、銀行及供電局等單位分批分次進(jìn)行拜訪(fǎng)與推廣，達(dá)到既宣傳，又促進(jìn)成交的目的。以低成本營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)淡市下的有效成交定向團(tuán)購(gòu)：大客戶(hù)策略第一百零三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)?；顒?dòng)配合——定向產(chǎn)品推介會(huì)內(nèi)容：針對(duì)重點(diǎn)政企部門(mén)、銀行、電信及礦區(qū)等大型企業(yè)舉辦定向?qū)?chǎng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。目標(biāo)：:定期邀約不同行業(yè)客戶(hù)在星級(jí)酒店開(kāi)展推介，實(shí)現(xiàn)直銷(xiāo)快速去化。定向團(tuán)購(gòu)：大客戶(hù)策略第一百零四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。定向團(tuán)購(gòu)：大客戶(hù)策略?xún)?nèi)容：邀請(qǐng)風(fēng)水養(yǎng)生方面的專(zhuān)家親臨現(xiàn)場(chǎng)為大家講解中華國(guó)粹養(yǎng)生風(fēng)水?？蛇m當(dāng)結(jié)合本項(xiàng)目園林景觀和戶(hù)型，闡述風(fēng)水養(yǎng)生知識(shí)，并做現(xiàn)場(chǎng)解答。目標(biāo)：契合大眾需要風(fēng)水需求，提升項(xiàng)目心理價(jià)值階段活動(dòng)配合——風(fēng)水講座第一百零五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。定向團(tuán)購(gòu)：大客戶(hù)策略階段活動(dòng)配合——理財(cái)專(zhuān)題講座內(nèi)容：舉辦理財(cái)講座等具有一定高度的活動(dòng)，吸引高端客戶(hù)和媒體前往，賦予項(xiàng)目高端品質(zhì)的形象。目標(biāo)：進(jìn)一步闡釋項(xiàng)目的價(jià)值高地，價(jià)格洼地增值空間第一百零六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。系列巡展：拓寬客源階段活動(dòng)配合——系列巡展內(nèi)容：雖然當(dāng)前市場(chǎng)有所回暖，但市場(chǎng)觀望情緒較濃及未來(lái)市場(chǎng)行情的不確定性也大，我們的推廣應(yīng)從注重實(shí)效性的角度出發(fā)，深入市場(chǎng)，與客戶(hù)互動(dòng)，而不是被動(dòng)的等客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)，因此，繁華市區(qū)、重點(diǎn)社區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展活動(dòng)是一個(gè)有效的推廣途徑。目標(biāo)：通過(guò)周期性的巡展，配合其他推廣活動(dòng)，傳播銷(xiāo)售信息，擴(kuò)大品牌的知名度，充分利用口碑效用，為有效積累客戶(hù)群體創(chuàng)造條件。第一百零七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。樓書(shū)、折頁(yè)、戶(hù)型圖樓書(shū)折頁(yè)戶(hù)型封套樓書(shū)：內(nèi)容：作為統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目形象的展示，內(nèi)容涉及區(qū)域價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值+品牌價(jià)值等傳播。形式：材質(zhì)上選用有質(zhì)感的紙張和封皮，并在封面進(jìn)行工藝上的創(chuàng)意，使之成為一個(gè)別人可以收藏的“物件”。戶(hù)型單張：內(nèi)容：戶(hù)型詮釋、展示形式：質(zhì)感紙張+質(zhì)感封套折頁(yè)：內(nèi)容：區(qū)域價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值+品牌價(jià)值等傳播。形式：質(zhì)感紙張+特殊工藝封套推廣物料設(shè)計(jì)準(zhǔn)備第一百零八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn):區(qū)域造勢(shì)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值軟文傳遞，線(xiàn)上渠道推廣，線(xiàn)下活動(dòng)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式引入目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的深度價(jià)值認(rèn)知與客戶(hù)大量蓄備關(guān)鍵舉措：A、活動(dòng)造勢(shì)B、線(xiàn)上渠道推廣C、軟文炒作D、情景體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)第二階段：蓄客期第一階段2012.7-8月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年05月第一百零九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。階段目標(biāo)在9月份，借助7-8月份的形象導(dǎo)入，通過(guò)密集的相對(duì)精確的推廣，短時(shí)間內(nèi)積蓄足夠客戶(hù)，以滿(mǎn)足下一階段的火爆開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)作2012年9月1日-30日，接收洋房及多層首批單位意向客戶(hù)預(yù)約登記；推廣主題國(guó)賓領(lǐng)域首現(xiàn)南湖；國(guó)賓人生耀世公開(kāi)媒體推廣硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、短信營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)中心及入口景觀示范區(qū)開(kāi)放南湖區(qū)域高峰論壇工程及物料配合現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心裝修完畢項(xiàng)目入口景觀工程完畢營(yíng)銷(xiāo)中心大沙盤(pán)及分體戶(hù)型等制作完畢認(rèn)籌物料準(zhǔn)備齊全海報(bào)及樓書(shū)物料更新和完成第一百一十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。本階段配合發(fā)布媒體：形象鞏固重點(diǎn)推廣精確打擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣告+軟文報(bào)紙淮北日?qǐng)?bào)晨刊：半版（軟文硬作，訴求價(jià)值）公交：《服務(wù)指南》、《新運(yùn)廣場(chǎng)》封底整版戶(hù)外標(biāo)志性路段戶(hù)外大牌的選擇其他短信、公函、易拉寶、展板等物料線(xiàn)下線(xiàn)上第一百一十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。區(qū)域炒作策略——重點(diǎn)：凸顯南湖、重新定義區(qū)域炒作是一個(gè)連續(xù)性的長(zhǎng)期策略工作，不僅僅限于某一特定階段；區(qū)域炒作在烈山區(qū)不為大眾認(rèn)可的背景下，我們側(cè)重南湖公園的炒作，將項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值定義為南湖板塊的領(lǐng)頭羊，借勢(shì)南湖國(guó)家級(jí)定位，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值區(qū)域提升為國(guó)家級(jí)大致分三步走：1、推出南湖板塊：城市向湖首選南湖，配合南湖價(jià)值研討會(huì)炒作2、強(qiáng)化南湖價(jià)值：南湖公園國(guó)賓領(lǐng)地，配合發(fā)現(xiàn)南湖之美攝影大賽3、嫁接市政利好，延展和提升南湖價(jià)值增值在即區(qū)域炒作第一百一十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)?；顒?dòng)目標(biāo)：1、炒作南湖公園，關(guān)聯(lián)國(guó)賓領(lǐng)域概念，提升南湖板塊人居升級(jí)發(fā)展空間2、引導(dǎo)市場(chǎng)認(rèn)同國(guó)賓級(jí)人居的南湖前景價(jià)值3、同步與行業(yè)專(zhuān)家互動(dòng)，促進(jìn)認(rèn)知和認(rèn)同活動(dòng)內(nèi)容：通過(guò)南湖價(jià)值替換大眾不認(rèn)可的烈山區(qū)域認(rèn)知，并將南湖類(lèi)比全國(guó)各地國(guó)賓領(lǐng)地，提升南湖板塊價(jià)值前景參與人員：片區(qū)內(nèi)發(fā)展商，各大媒體及專(zhuān)業(yè)人士及區(qū)府領(lǐng)導(dǎo)等客群3、觀瀾郡南湖高尚人居價(jià)值高峰論壇研討會(huì)

報(bào)紙及網(wǎng)絡(luò)軟文活動(dòng)配合：硬廣1次《觀瀾郡·啟動(dòng)“國(guó)賓領(lǐng)域·南湖公園”專(zhuān)家高峰會(huì)》，也是項(xiàng)目報(bào)紙1次形象亮相。軟文數(shù)次（媒體報(bào)道）：《觀瀾郡南湖公園高尚人居價(jià)值發(fā)展專(zhuān)家研討會(huì)隆重舉辦》《靜安品牌，植根淮北，再創(chuàng)新高》……網(wǎng)絡(luò)：請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)劍客結(jié)合此次活動(dòng)，對(duì)南湖生態(tài)價(jià)值、靜安品牌榮譽(yù)和觀瀾郡給與評(píng)價(jià)。第一百一十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。4、觀瀾郡?發(fā)現(xiàn)南湖之美攝影大賽第一百一十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)?；顒?dòng)目的：1、邀請(qǐng)專(zhuān)家產(chǎn)品推介會(huì)，制造新聞熱點(diǎn)，引起媒體關(guān)注，吸引公眾眼球；2、展示項(xiàng)目產(chǎn)品與國(guó)賓級(jí)人居生活標(biāo)準(zhǔn)；3、為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)蓄客?；顒?dòng)內(nèi)容：1、在營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)；2、由景觀設(shè)計(jì)院、產(chǎn)品設(shè)計(jì)院及相關(guān)合作單位對(duì)觀瀾郡的產(chǎn)品進(jìn)行全方位解讀并現(xiàn)場(chǎng)答疑；3、由營(yíng)銷(xiāo)角度全方位解讀觀瀾郡國(guó)賓級(jí)生活的涵蓋范圍。參與人員：1、合作單位及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；2、主流媒介記者；3、意向客戶(hù)。5、觀瀾郡營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放暨產(chǎn)品鑒賞會(huì)第一百一十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。與淮北日?qǐng)?bào)晨刊合作，開(kāi)創(chuàng)“國(guó)賓級(jí)理想住區(qū)”專(zhuān)欄強(qiáng)化項(xiàng)目國(guó)賓級(jí)先進(jìn)居住標(biāo)準(zhǔn)與宜居生活模式，以及區(qū)域前景，革新淮北市民對(duì)城南、南湖區(qū)域居住印象國(guó)賓級(jí)理想住區(qū)媒體推廣第一百一十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。多級(jí)客銷(xiāo)售員客巡展客房展會(huì)積累的客戶(hù)，購(gòu)買(mǎi)資料的客戶(hù)。外圍聯(lián)動(dòng)客二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，與淮北口碑三級(jí)地鋪聯(lián)動(dòng)，地鋪客，傳遞項(xiàng)目信息。大學(xué)生客到銷(xiāo)售員客招聘高校的學(xué)生客，將對(duì)項(xiàng)目不排斥、有意向的客戶(hù)數(shù)據(jù)交給銷(xiāo)售員跟進(jìn)。非常規(guī)拓展一：多級(jí)客，最大可能拉動(dòng)誠(chéng)意客戶(hù)線(xiàn)下渠道營(yíng)銷(xiāo)第一百一十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。非常規(guī)拓展二：直接劫殺競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)攔截：組織兼職高校學(xué)生去重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行客戶(hù)攔截派單!線(xiàn)下渠道營(yíng)銷(xiāo)第一百一十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心全面開(kāi)放看樓通道美化布置開(kāi)放樣板房裝修到位開(kāi)放局部工程示范入口園林開(kāi)放開(kāi)盤(pán)前工程配合第一百一十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。開(kāi)盤(pán)前工程配合一般由發(fā)展商和專(zhuān)業(yè)公司確定方案我們提出功能劃分建議工作區(qū)接待區(qū)洽談區(qū)（設(shè)2個(gè)以上洽談區(qū)，自然分隔）展示區(qū)（模型區(qū)、展板區(qū)）景點(diǎn)區(qū)（主題區(qū)）兒童區(qū)（必須有恰當(dāng)?shù)陌才牛I(yíng)銷(xiāo)中心準(zhǔn)備第一百二十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。開(kāi)盤(pán)前工程配合營(yíng)銷(xiāo)中心示意2營(yíng)銷(xiāo)中心示意1營(yíng)銷(xiāo)中心示意3第一百二十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。開(kāi)盤(pán)前工程配合通道自然通道（樓梯）通道的布置通道與環(huán)境的結(jié)合第一百二十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。開(kāi)盤(pán)前工程配合看樓通道示意3看樓通道示意1看樓通道示意2第一百二十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。開(kāi)盤(pán)前工程配合樣板房的落實(shí)主力戶(hù)型、具重要賣(mài)點(diǎn)的戶(hù)型是否有樣板房是否存在明顯缺陷燈光是否充足交樓標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的關(guān)系樣板房通常以裝修公司和甲方的決定為主，我們則提出原則、把握風(fēng)格注意樣板房各房間的標(biāo)識(shí)是否體現(xiàn)了功能特征第一百二十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。開(kāi)盤(pán)前工程配合客廳臥室廚房第一百二十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。開(kāi)盤(pán)前物料配合宣傳品樓書(shū)－介紹區(qū)域及項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，創(chuàng)造氣氛，表現(xiàn)檔次折頁(yè)－全而不亂，刪減版樓書(shū)海報(bào)－形象表現(xiàn)，主要賣(mài)點(diǎn)2-3個(gè)，可以張貼，要有一些實(shí)效賣(mài)點(diǎn)單頁(yè)－主要用于戶(hù)型解析和置業(yè)計(jì)劃表文件準(zhǔn)備第一百二十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。技術(shù)文件各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格價(jià)目表分類(lèi)（供業(yè)務(wù)員使用、分發(fā)給客戶(hù)、算價(jià)專(zhuān)用）付款方式購(gòu)樓須知按揭資料物管收費(fèi)、手冊(cè)（業(yè)主）認(rèn)購(gòu)合同接待登記（需考慮開(kāi)盤(pán)情況下的意向新客戶(hù)的接待登記安排）開(kāi)盤(pán)前物料配合第一百二十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。相關(guān)銷(xiāo)售物料認(rèn)籌：：認(rèn)籌協(xié)議書(shū)印刷（可復(fù)寫(xiě)類(lèi)）認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)包裝物料籌備完畢合同：與法律顧問(wèn)溝通，確定合同初版與房管局溝通，確定合同內(nèi)容售樓處內(nèi)部懸掛：五證；限購(gòu)須知；價(jià)格公示表；項(xiàng)目基礎(chǔ)資料公示等……開(kāi)盤(pán)前物料配合第一百二十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn):項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示體驗(yàn)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、線(xiàn)上渠道推廣目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盛大開(kāi)盤(pán)與回款目標(biāo)關(guān)鍵舉措：A、現(xiàn)場(chǎng)展示體驗(yàn)B、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)第三階段：開(kāi)盤(pán)期第一階段2012.7-8月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年05月第一百二十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。階段目標(biāo)完成首輪產(chǎn)品的盛大開(kāi)盤(pán)，保證項(xiàng)目熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)落地，樹(shù)立靜安實(shí)力品牌的知名度銷(xiāo)售動(dòng)作盛大開(kāi)盤(pán)順勢(shì)加推推廣主題10月1日，觀瀾郡盛大開(kāi)盤(pán)；紅動(dòng)全城加推新品媒體推廣硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、短信營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)盛大開(kāi)盤(pán)新品加推工程物料配合部分樓棟地上施工進(jìn)度2-3層，在1層制作清水樣板間；在清水樣板間相鄰房間，做工法樣板間；第一百三十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。本階段配合發(fā)布媒體：形象鞏固旺銷(xiāo)報(bào)道重點(diǎn)出擊擇媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣告+軟文報(bào)紙淮北日?qǐng)?bào)晨刊：整版（形象+活動(dòng)）公交：《服務(wù)指南》、《新運(yùn)廣場(chǎng)》封底整版戶(hù)外標(biāo)志性路段戶(hù)外大牌的選擇其他短信、公函等線(xiàn)下線(xiàn)上第一百三十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。情景展示以清水樣板房搭配情景圖展示為主全部墻體都按常規(guī)做好，并粉白、地板整平在墻壁上繪畫(huà)一些所處空間相搭調(diào)的情景圖（如房間應(yīng)繪畫(huà)有床）、簡(jiǎn)約明了功法樣板展示第一百三十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。6、觀瀾郡盛大開(kāi)盤(pán)嘉年華內(nèi)容：1、免費(fèi)餐點(diǎn)及水谷，歌舞表演，穿插抽獎(jiǎng)