收益法收益法的基本原理

收益法第一節(jié)

收益法的基本原理一、收益法的概念和理論依據1.概念：是求取估價對象未來的正常凈收益，選取適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.理論原理：預期原理將估價時點視為現(xiàn)在，自愛現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產，預示著在其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產的價格第一頁，共三十九頁。二、收益法適用的對象和條件

是有收益或者有潛在收益的房地產，如商店、商務辦公樓、公寓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、廠房、農地等房地產三、收益法的操作步驟1.搜集有關房地產收入和費用的資料2.估算潛在毛收入3.估算有效毛收入4.估算運營費用5.估算凈收益6.選用適當?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率7.選用適用的收益法計算公式求出收益價格第二頁，共三十九頁。

第二節(jié)收益法的計算公式一、最一般的公式

nAi

V＝∑--------------i=1（1＋R）i式中:V─收益價格（元，元/m2）；Ai─未來第i年的凈收益（元，元/m2）；R─資本化率（％）；

n─

未來可獲收益的年限（年）。

第三頁，共三十九頁。二、收益年限無限年且其他因素不變的公式

V=a/r

此公式的假設前提是：⑴凈收益每年不變?yōu)閍;⑵資本化率大于零為r;⑶收益年限為無限年第四頁，共三十九頁。

三、收益年限有限年且其他因素不變的公式

V=a/r[1-1/(1+r)n]此公式的假設前提是：⑴凈收益每年不變?yōu)閍；⑵資本化率大于零為r；⑶收益年限為有限年n第五頁，共三十九頁。

該公式有以下列用途：1.直接用于計算價格2.不同年限價格的換算3.比較不同年限價格的高低4.用于比較法中土地使用年限修正5.其他通過計算可以發(fā)現(xiàn)，資本化率越高,接近無限年的價格越快

第六頁，共三十九頁。四、凈收益在未來的前若干年有變化的公式1.

收益年限無限年的公式

nai

aV＝∑--------------+-------------

i=1（1＋r）ir（1+r）

t2.

收益年限有限年的公式naia1V＝∑--------------+-------------

[1-----------]

i=1（1＋r）ir（1+r）

t(1+r)n-1

第七頁，共三十九頁。五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

1.收益年限無限年的公式

V=a／r+b／r22.收益年限有限年的公式

1nV=(a／r+b／r2）[1------]-b／r×----(1+r)n(1+r)n

第八頁，共三十九頁。六、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年限有限年一種，而且要求收益年限必須小于a/b第九頁，共三十九頁。七、凈收益按一定比率遞增的公式1.收益年限無限年的公式aV=-------r-g2.收益年限有限年的公式

a1+gV=-------[1-(---------)n]r-g1+r第十頁，共三十九頁。

八、凈收益按一定比率遞減的公式1.收益年限無限年的公式aV=-------r+g2.收益年限有限年的公式

a1-gV=-------[1-(---------)n]r+g1+r第十一頁，共三十九頁。九、預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式tai

vtV＝∑--------------+-------------

i=1(1+r)i(1+r)t

此公式的假設前提是：（1）已知房地產在未來第t年末的價值為Vt；（2）凈收益在前t年(含第t年)有變化第十二頁，共三十九頁。

第三節(jié)凈收益一、凈收益的計算公式凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運營費用＝有效毛收入－運營費用潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計潛在毛收入：是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入第十三頁，共三十九頁。有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因的收入損失后所得的收入運營費用：維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。運營費率：運營費用與有效毛收入之比凈收益：由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收益

第十四頁，共三十九頁。二、不同收益類型房地產的凈收益求取1.出租型房地產的凈收益求取對象：住宅、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等方法：租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額租賃收入：有效毛收入、和租賃保證金、押金等的利息收入注意：所求房地產是否包括其他資產第十五頁，共三十九頁。2.直接經營型房地產的凈收益①商業(yè)經營型房地產：商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤②工業(yè)生產型房地產：銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤③農地凈收益的估算，有農地平均年產值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水利費、農舍費、農具費、稅費、投資利息第十六頁，共三十九頁。3.自用或尚未使用的房地產的凈收益求?。罕容^法4.混合型房地產的凈收益的求取第十七頁，共三十九頁。三、求取凈收益時有關收益的取舍（一）有形收益和無形收益（二）實際收益和客觀收益有租約限制的，租約期內的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。第十八頁，共三十九頁。例題：某商場的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計，該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元每平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元每平方米和120元每平方米，運營費用率為25％。該類房地產的資本化率為9％。試估算該商場2002年10月1日帶租約出售時的正常價格。

第十九頁，共三十九頁。四、凈收益流量類型（一）未來凈收益流量類型1.每年基本固定不變2.每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減3.每年基本上按某個固定比率遞增或遞減4.其他有規(guī)則的變動情形第二十頁，共三十九頁。（二）凈收益求取方法1.調查求取估價對象過去若干年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為凈收益2.調查預測估價對象未來若干年的凈收益，然后作簡單算術平均數(shù)3.調查預測估價對象未來若干年的凈收益，然后采用下列等式求出加權第二十一頁，共三十九頁。五、收益年限的確定1.根據土地的使用年限2.根據建筑物的使用年限：要加上土地使用年限超出建筑物的經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值3.可考慮為無限年：凈收益中應扣除建筑物的折舊費和土地攤提費第二十二頁，共三十九頁。

第四節(jié)資本化率一、資本化率的重要性資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率二、資本化率的界定第二十三頁，共三十九頁。

三、資本化率的實質它是一種投資的收益率，收益率同投資風險正相關，風險大者的收益率也高，反之則低。房地產的資本化率的求取實際上應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險投資的收益率。第二十四頁，共三十九頁?！飪勺诜康禺a凈收益相等，但其中一宗房地產凈收益獲取的風險大，從而要求的收益率高，另一宗房地產的的凈收益獲取的風險小，從而要求的收益率低，由此，風險大的房地產的價值低，風險小的房地產的價值高?！锊煌貐^(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，由于投資的風險不同，資本化率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的資本化率數(shù)值第二十五頁，共三十九頁。

四、資本化率求取的基本方法（一）市場提取法（二）累加法資本化率＝安全利率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠

第二十六頁，共三十九頁。（三）投資收益率排序插入法1.調查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產投資、相關投資及其收益率和風險程度的資料2.將所搜集的不同類型投資的收益率按從低到高的順序排列第二十七頁，共三十九頁。3.將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較4.根據根據對象分析程度所落的位置，在圖表上找出對應的收益率，從而就確定出了所要求的資本化率第二十八頁，共三十九頁。（五）投資組合技術1.

抵押貸款與自由資金的組合房地產價格×資本化率＝抵押貸款額×抵押貸款利率＋自由資金額×自由資金收益率R＝M·RM＋（1－M）RE式中R─資本化率（％）；

M─貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產價值的比率；RM─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE─自有資本要求的正常收益率（％）第二十九頁，共三十九頁。2.土地與建筑物的組合RO＝L·RL＋B·RB綜合資本化率土地資本化率建筑物資本化率

第三十頁，共三十九頁。RO─綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價；RL─土地資本化率（％），適用于土地估價；RB─建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價；L─土地價值占房地價值的比率（％）；B─

建筑物價值占房地價值的比率（％），L＋B＝100％。

第三十一頁，共三十九頁。第五節(jié)剩余技術一、土地剩余技術它是土地與地上建筑物合并產生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑物的價值時，則可將此建筑物價值乘以建筑物資本化率得到歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產生的凈收益中扣除此歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進行資本化，即可求得土地的價值。第三十二頁，共三十九頁。二、建筑物的剩余技術它是土地與地上建筑物合并產生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用比較法能求得土地的價值時，則可將此土地價值乘以土地資本化率得到歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產生的凈收益中扣除此歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益。

第三十三頁，共三十九頁。第六節(jié)收益乘數(shù)法一．毛租金乘數(shù)法二．潛在毛收入乘數(shù)法一、有效毛收入乘數(shù)法二、凈收益乘數(shù)法第三十四頁，共三十九頁。例題：1某旅館需要估價，據調查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30％，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次旅館一般床位為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30％；該類房地產的資本化率為10％。試選用所給資料估算該旅館的價值。

第三十五頁，共三十九頁。2.某房地產建成于1997年底，此后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預計2002年底至2004年底可獲得的凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產通