房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)詳解

目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、房地產(chǎn)五證介紹三、房地產(chǎn)法律制度與政策四、房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)五、商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧六、物業(yè)管理常識(shí)第一頁(yè)，共八十三頁(yè)。一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第二頁(yè)，共八十三頁(yè)。什么是房地產(chǎn)

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，二者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地；b)

建筑物；3）地上附著物第三頁(yè)，共八十三頁(yè)。1.自然特性（區(qū)位特征）（1）不可移動(dòng)性（2）獨(dú)一無(wú)二性（3）壽命長(zhǎng)久性（4）數(shù)量有限性2.外部性特征（1）用途多樣性（2）相互影響性（3）政府管制性（1）大量投資性3.價(jià)值特征（2）價(jià)值高大性（3）保值增值性房地產(chǎn)的基本特征第四頁(yè)，共八十三頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)?！褚患?jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；●二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；

●

三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；第五頁(yè)，共八十三頁(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別

①房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。

②房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方；建筑業(yè)是承包方。③房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的第二產(chǎn)業(yè)。第六頁(yè)，共八十三頁(yè)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。聯(lián)系：

a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異：

a)

二者屬性不同；

b)

二者增值規(guī)律不同；

c)

權(quán)屬性質(zhì)不同；

d)

二者價(jià)格構(gòu)成不同。第七頁(yè)，共八十三頁(yè)。房地產(chǎn)的類型

●按用途劃分：

a)居住房地產(chǎn)；b)商業(yè)房地產(chǎn)；c)旅游房地產(chǎn)；d)工業(yè)房地產(chǎn)；e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

●按房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分：

a)低層住宅為1-3層；b)多層住宅為4-6層；c)小高層住宅為7-11層；d)中高層住宅為12-16層；e)16層以上為高層住宅

第八頁(yè)，共八十三頁(yè)。房地產(chǎn)土地的使用年限

凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

即：①居住用地七十年；

②工業(yè)用地五十年；

③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；

⑤綜合用地或者其他用地五十年。

第九頁(yè)，共八十三頁(yè)。1、收入的變化；

2、銀行存貸款利率的變化；

3、對(duì)未來(lái)的預(yù)期；

4、政府政策的變化。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)格的因素第十頁(yè)，共八十三頁(yè)。城市規(guī)劃用地分類第十一頁(yè)，共八十三頁(yè)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)名詞解釋房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；第十二頁(yè)，共八十三頁(yè)?？傆玫孛娣e：經(jīng)城市行政規(guī)劃主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積：經(jīng)城市行政規(guī)劃主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。第十三頁(yè)，共八十三頁(yè)?？偨ㄖ娣e：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之和；容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；第十四頁(yè)，共八十三頁(yè)。公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。第十五頁(yè)，共八十三頁(yè)。建筑覆蓋率：即建筑密度。建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率。綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；第十六頁(yè)，共八十三頁(yè)。房屋銷售面積：房屋按套出售時(shí)，房屋銷售面積為該套的建筑面積，即為該套的套內(nèi)面積與該套應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。層高：是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。常見(jiàn)磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.8米、2.9米、3.0米第十七頁(yè)，共八十三頁(yè)。凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高=層高-樓板厚度公攤面積

：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

⑴電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；⑵各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50％。

第十八頁(yè)，共八十三頁(yè)。

道路用地

：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%。第十九頁(yè)，共八十三頁(yè)。城市建設(shè)維護(hù)稅：是國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)算依據(jù)而征收的一種稅收控制線。

計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率：分別為7%、5%、1%。計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。

1、納稅義務(wù)人所在地在城市城區(qū)，稅率為7%；

2、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%；

第二十頁(yè)，共八十三頁(yè)。土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。(一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額=增值額×30％（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)第二十一頁(yè)，共八十三頁(yè)。

預(yù)征率：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫(xiě)字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅第二十二頁(yè)，共八十三頁(yè)。印花稅：是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。

房地產(chǎn)印花稅的稅率有兩種：第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為0．05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購(gòu)銷合同，稅率為0．03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。

第二十三頁(yè)，共八十三頁(yè)。契稅：契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)想起承受者征收的一種稅收。第二十四頁(yè)，共八十三頁(yè)。宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。

配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。第二十五頁(yè)，共八十三頁(yè)。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：每公頃居住區(qū)用地開(kāi)發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用（萬(wàn)元/ha）住宅單方綜合造價(jià)：每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，應(yīng)包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用（元/㎡）。第二十六頁(yè)，共八十三頁(yè)。開(kāi)發(fā)建設(shè)周期：指工程開(kāi)工至全部工程完工之間的持續(xù)時(shí)間。得房率：是指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積（銷售面積）的比率。期房和現(xiàn)房：項(xiàng)目剛開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)階段叫期房，對(duì)外銷售時(shí)，也可以稱為樓花，項(xiàng)目完全建成驗(yàn)收合格后叫現(xiàn)房。第二十七頁(yè)，共八十三頁(yè)。按揭：指購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并支付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首期款之后，由銀行、房屋開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者三方簽訂抵押貸款合同，借款人以其房產(chǎn)作為抵押，還款方式由購(gòu)房者按月等額支付給銀行，直到付清本息，這種購(gòu)房方式稱為按揭購(gòu)房。復(fù)式：局部錯(cuò)層，將廚房和臥室、餐廳抬高若干尺寸，形成視覺(jué)和心理差異。第二十八頁(yè)，共八十三頁(yè)。樣板房：與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間，目的是為提供給客戶做裝修參考；如開(kāi)發(fā)商提供毛坯房，樣板房還起到生活方式的引導(dǎo)和展示的作用。開(kāi)間：一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線間的距離。

磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。第二十九頁(yè)，共八十三頁(yè)。進(jìn)深：一間房屋的深度，即兩條縱向軸線間的距離。

1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米第三十頁(yè)，共八十三頁(yè)。樓板價(jià)：是指開(kāi)發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款公共維修基金：是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。第三十一頁(yè)，共八十三頁(yè)。房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)容積率=總建筑面積/總用地面積建筑密度=建筑基底總面積/總用地面積綠化率=各類綠地總面積/總用地面積面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用分?jǐn)傁禂?shù)之和/套內(nèi)建筑面積之和得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積使用率=套內(nèi)使用面積/建筑面積第三十二頁(yè)，共八十三頁(yè)。建筑面積的測(cè)算1、

計(jì)算全部建筑面積有哪些？

1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算

2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。

3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。第三十三頁(yè)，共八十三頁(yè)。6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

7）

屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積

10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。第三十四頁(yè)，共八十三頁(yè)。11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊，門(mén)斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

第三十五頁(yè)，共八十三頁(yè)。2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。

5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。第三十六頁(yè)，共八十三頁(yè)。3、不計(jì)算建筑面積的有那些?

1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。

2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。

4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池

、地下人防干道、支線等。

5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。第三十七頁(yè)，共八十三頁(yè)。4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。第三十八頁(yè)，共八十三頁(yè)。5、哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。第三十九頁(yè)，共八十三頁(yè)。二、房地產(chǎn)五證介紹第四十頁(yè)，共八十三頁(yè)。房地產(chǎn)五證:

1、國(guó)有土地使用證

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

4、建設(shè)工程施工許可證

5、商品房預(yù)售許可證

第四十一頁(yè)，共八十三頁(yè)。國(guó)有土地使用證

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。國(guó)有土地使用證辦件流程第四十二頁(yè)，共八十三頁(yè)。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。建設(shè)用地規(guī)劃許可證第四十三頁(yè)，共八十三頁(yè)。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。建設(shè)規(guī)劃許可證辦件流程圖第四十四頁(yè)，共八十三頁(yè)。

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。建設(shè)施工許可證辦件流程圖第四十五頁(yè)，共八十三頁(yè)?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。商品房預(yù)售許可證辦件流程圖第四十六頁(yè)，共八十三頁(yè)。三、房地產(chǎn)法律制度與政策第四十七頁(yè)，共八十三頁(yè)。房地產(chǎn)法的概念是指調(diào)整房地產(chǎn)活動(dòng)的法律規(guī)范的總稱房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系

2、房地產(chǎn)交易關(guān)系

3、物業(yè)管理關(guān)系

4、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系房地產(chǎn)法第四十八頁(yè)，共八十三頁(yè)。房屋建筑保修期限

1、地基基礎(chǔ)的主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年

3、供熱和供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期

4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年

5、裝修工程為2年第四十九頁(yè)，共八十三頁(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；注冊(cè)資本100萬(wàn)以上；有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第五十頁(yè)，共八十三頁(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告在內(nèi)容上的要求開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；商品房銷（預(yù)）售許可證號(hào)；物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價(jià)、起價(jià)等；需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；優(yōu)惠條件、按揭情況等；房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號(hào)應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時(shí)發(fā)布；聯(lián)系人、售樓電話。

第五十一頁(yè)，共八十三頁(yè)。住房公積金制度

住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。第五十二頁(yè)，共八十三頁(yè)。四、房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)第五十三頁(yè)，共八十三頁(yè)。廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)趦?nèi)居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。如煙囪、水塔、水井、隧道等。建筑物

第五十四頁(yè)，共八十三頁(yè)。按結(jié)構(gòu)分磚木結(jié)構(gòu)

磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類

第五十五頁(yè)，共八十三頁(yè)。磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)第五十六頁(yè)，共八十三頁(yè)。特點(diǎn)：第五十七頁(yè)，共八十三頁(yè)。1-3層4-7層8-12層13層以上30層以上或100米以上低層多層小高層高層超高層按建筑形態(tài)分第五十八頁(yè)，共八十三頁(yè)。

基礎(chǔ)地基墻體和柱門(mén)窗地面、樓板和梁樓梯屋頂建筑構(gòu)造第五十九頁(yè)，共八十三頁(yè)。基礎(chǔ)：定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)第六十頁(yè)，共八十三頁(yè)。地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的土層或巖層。墻體和柱：

豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。第六十一頁(yè)，共八十三頁(yè)。

門(mén)的分類：平開(kāi)門(mén)、推拉門(mén)、轉(zhuǎn)門(mén)、卷簾門(mén)、彈簧門(mén)；木門(mén)、塑鋼門(mén)、鋁合金門(mén)等。窗的分類：平開(kāi)窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。第六十二頁(yè)，共八十三頁(yè)。樓梯

一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在15～20o臺(tái)階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺(jué)最舒適。第六十三頁(yè)，共八十三頁(yè)。錯(cuò)層復(fù)式坡頂復(fù)式屋內(nèi)形態(tài)分類躍式第六十四頁(yè)，共八十三頁(yè)。五、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

第六十五頁(yè)，共八十三頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。

第六十六頁(yè)，共八十三頁(yè)。（1）、按用途分類：零售業(yè)餐飲業(yè)旅游業(yè)體育、娛樂(lè)業(yè)服務(wù)業(yè)金融業(yè)（2）、按面積規(guī)格分類●小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下●中型商鋪：店鋪面積在100—1000平方米●大型商鋪：店鋪面積在1000平方米以上商鋪的分類第六十七頁(yè)，共八十三頁(yè)。（3）、按占有形式分類●自用商鋪：指商鋪產(chǎn)權(quán)人自行使用自己名下的商鋪●租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。●轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。第六十八頁(yè)，共八十三頁(yè)。第一：購(gòu)買商鋪的客戶心理分析

A、投資者①中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士；（收租）②經(jīng)商人士及高層管理人員；（炒作）③大型公司；（做資產(chǎn)）B、經(jīng)營(yíng)者①零售業(yè)個(gè)體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營(yíng)者；②大型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）；③大型娛樂(lè)、飲食集團(tuán)及中小飲食經(jīng)營(yíng)者（以合作形式或租鋪為主）。銷售技巧第六十九頁(yè)，共八十三頁(yè)。第二、利用商鋪投資回報(bào)去引導(dǎo)客戶①?gòu)臒o(wú)風(fēng)險(xiǎn)角度去引導(dǎo),說(shuō)明土地是永恒的；②從高回報(bào)角去引導(dǎo)（銷售當(dāng)中應(yīng)以銀行利率、國(guó)債等保守的投資方式作對(duì)比，從而帶出商鋪投資的低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的感覺(jué)，切忌以股票作比較）。第三、運(yùn)用賣點(diǎn)去引導(dǎo)客戶購(gòu)買

促銷賣點(diǎn)與信心賣點(diǎn)的運(yùn)用：1.促銷賣點(diǎn)主要包括：—地理位置：第七十頁(yè)，共八十三頁(yè)。2.信心賣點(diǎn)：—發(fā)展商實(shí)力；承建商實(shí)力；—設(shè)計(jì)公司實(shí)力；—代理公司實(shí)力；—物業(yè)管理實(shí)力；—政府立項(xiàng)支持或政策傾斜；促銷賣點(diǎn)先行→興趣→信心賣點(diǎn)加強(qiáng)信心→產(chǎn)生購(gòu)買欲第七十一頁(yè)，共八十三頁(yè)。六、物業(yè)管理常識(shí)第七十二頁(yè)，共八十三頁(yè)。物業(yè)管理的基本概念物業(yè)是指已經(jīng)建成的各類房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院和相關(guān)建筑地塊。物業(yè)三要素：房屋建筑、設(shè)備、場(chǎng)地物業(yè)側(cè)重于房地產(chǎn)的權(quán)益物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企