物業(yè)設備管理概述

第九章

物業(yè)設備管理

第一節(jié)

物業(yè)設備概述一.

物業(yè)設備的涵義

物業(yè)設備是指附屬于房屋建筑的各類設備的總稱,它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實現物業(yè)價值的物質基礎和必要條件。物業(yè)設備配套的完善性、合理性與先進性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質基礎與條件。物業(yè)設備管理是物業(yè)管理的重中之重。二．物業(yè)設備的構成

（一）給排水系統(tǒng)

物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內部的各種供水、排水、去污等工程設施的總稱。它包括：1.供水設備、設施按照整個供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網等幾個方面。

2.排水設備、設施包括排水管道、排污管道、通風管、清通設備、提升設備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據納污性質，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產廢水管道、雨水管道。3．房屋衛(wèi)生設備

包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4．熱水供應設備

包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動溫度調節(jié)器、減壓閥等。5．消防設備

包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明設備等。（二）

燃氣系統(tǒng)

包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網等。（三）

空調、通風系統(tǒng)

包括：供暖設備、供冷設備和通風設備1．供暖設備有熱水供暖和蒸氣供暖之分

包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風機、輻射板等），及輔助設施，如：鼓風機、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2．供冷設備

包括：冷氣機組、冷水機組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網等。3．室內通風設備

包括：通風機、排氣口、及凈化除塵設備等。

（四）

電氣工程設備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務設備和設施。

1．供電及照明設備

包括高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關、照明設施等。

2．電器服務設備設施（弱電設備）

包括廣播設備、電信設備、電視系統(tǒng)設備、共用天線及電視監(jiān)控設備和電腦設備等。

3．房屋運輸設備即物業(yè)內的垂直運輸設備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動設備、升降設備、安全保護設備和控制設備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1．5M/S以上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機拖動方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調速電梯。按控制方式可分為：信號控制電梯集選控制電梯微機程序控制電梯簡單手柄控制電梯。（2）扶梯自動扶梯組成：驅動裝置、運動裝置和支撐裝置。

4．防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設施組成：避雷針、避雷網、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護。第二節(jié)物業(yè)設備的管理

一、物業(yè)設備管理的作用

物業(yè)設備管理是指按照科學的管理方法、程序、技術要求，對各種物業(yè)設備的日常運行和維修進行管理。其作用：（一）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障（二）是延長設備使用壽命，保障設備安全運行、發(fā)揮設備價值的保證（三）利于推動房屋建筑設備的現代化（四）利于強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設二、物業(yè)設備管理的內容

（一）物業(yè)設備的基礎管理1．資料檔案管理物業(yè)設備基礎資料：設備原始資料設備維修資料設備管理資料物業(yè)設備基礎資料管理工作任務：設備技術檔案的保管為設備運行、維護、管理提供信息依據2．標準化管理兩類標準：技術標準（設備的驗收標準、完好標準、維修等級標準）管理標準（報修程序、信息處理標準、服務規(guī)范標準、考核獎懲標準）功用：提供共同行為準則和標準提供基本依據與手段

3.規(guī)章制度建設三類：生產技術規(guī)程（設備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）管理工作制度（運行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）責任制度（崗位責任制度、紀錄與報告制度、安全制度、交接班制度等）4．教育培訓（對內、對業(yè)主住用戶）（二）物業(yè)設備的運行管理特點與要求：日常性、安全性、廣泛性1．設備運行的勞動組織任務：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動組織形式（根據設備操作技術要求與崗位設置要求）具體工作內容：（1）定員（定工作崗位人數）方法：按設備定員，按崗位定員，按比例定員（2）分組強電組、弱電阻、水暖組、空調組（3）輪班組織基本形式：單班制、多班制2．設備運行的管理制度內容：設備的安全操作規(guī)程；設備的巡視工作制度；崗位責任制度；值班與交班制度；記錄與報表制度；報告制度和服務規(guī)范等。（三）物業(yè)設備的安全管理主要涉及四方面工作：1．維修操作人員安全作業(yè)的培訓與教育培訓內容：安全作業(yè)訓練安全意識教育安全作業(yè)管理2．業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3．建立設備的安全管理措施包括：對特殊、具危險性設備加保護裝置定期進行設備的安全檢查和性能測試制定設備的安全管理制度4、建立安全責任制度（四）物業(yè)設備的維修管理1．日常保養(yǎng)內容：設備的清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等2．定期檢查包括日常檢查與定期檢查3．計劃修理設備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化設備磨損大致三階段：（1）初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時間短（2）正常磨損階段（3）劇烈磨損階段設備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為（1）初期故障期

必須把握好運輸、安裝、調試、驗收等工作，重點是細致地研究與掌握設備合理使用、操作的方法。（2）偶發(fā)事故期

此時工作重點是加強安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。（3）磨損故障期

須在零件達到使用期限之前進行更換與修理。因此，這一時期重點是進行預防維修與改善性維修。計劃修理的定額標準大致有：（1）修理周期及其結構修理周期是指相鄰兩次大修之間機器設備的工作時間；修理周期結構是指一個修理周期內，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數及排列次序；修理間隔期是指相鄰兩次修理之間的時間間隔。（2）修理復雜系數用來表示不同設備的修理復雜程度、計算修理工作量的假定單位。（3）修理勞動量定額是為完成設備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數所需要的勞動時間表示。

（4）其他定額標準如修理費用定額、修理停歇時間定額等。

（五）物業(yè)設備的更新改造設備更新改造的重要理論依據：設備的壽命原理1．設備的壽命設備的壽命通?？煞譃椋涸O備的物質壽命、技術壽命、經濟壽命（1）設備的物質壽命是指設備從開始使用到報廢為止所經歷的時間其長短取決于：自身質量、運行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復情況。（2）設備的技術壽命是指設備從開始使用到因技術落后而被淘汰為止所經歷的時間。設備的技術壽命在很大程度上取決于社會技術進步和技術更新的速度與周期（3）設備的經濟壽命是指設備從開始使用到因經濟上不合算而停止使用所經歷的時間。設備的經濟壽命年限是設備更新的主要依據。2．設備改造更新應注意的問題（1）確定設備合理的使用年限。（2）在做好設備的維護保養(yǎng)、修理工作同時，注意適度進行設備的技術改造，延長物業(yè)設備的使用壽命。（3）設備的最佳更新時期，應首選設備的經濟壽命年限。3．設備更新改造的類型（1）設備的改造（2）設備的原型更新（3）設備的技術更新（六）物佳業(yè)設備的尊購置及評擔價購置設備之應注意：1．反復盈研究，避壩免盲目采險購2．大弟型設備磁購置應伙進行充尖分的技自術經濟增論證保證設備述選性能達扣到技術上晶先進、經格濟上合理蹲、功效上適用。3．與播業(yè)主、攏用戶充呀分協(xié)調物業(yè)設備熱的購置目苦的主要有括三類：全新房爺屋建筑淋的裝修盾型購置墊；替換陳斷舊落后衡設備的孤更新型座購置；為完善和刷改進環(huán)境綿與條件的季添裝型購脾置。設備的劍選擇應傻考慮的及因素主恒要有以紗下幾個辦方面：1．技破術性的案要求應考慮偵：設備傅功能，雞可靠性餃，安全施性，耐跟用性節(jié)能性翼、環(huán)保羅性和可似操作性躬。2．適用卻性的要求適應物業(yè)詞總體功能盞、裝修等半級、使用米環(huán)境，適應用咐戶的需泥要。3．經惹濟性的評要求經濟性評秀價主要方結法：年費結法、現值蕩法。（1）年挨費法。這種耀方法的躲思路是榨把購置番設備的走一次性菌的投資聞費，借蟻助投資弓回收系舌數，換啞算成每咐年投資僚費用支結出，然堂后加上托每年的珠使用費晌，估算筐出每年泥平均年璃度費用懂支出，趙最后，蛙比較不恐同設備渴購置方踐案的年嘩度費用抵支出，考從中選末擇費用名最小的噴方案為泳優(yōu)選方鞭案，其港數學業(yè)眼表達式事為：設備的日年總費鍬用=耕CF賭i(欄1+I節(jié))n/膀[(1居+i)制n-1傻]+棉CV其中：頓CF：漲設備初棉期投資匆費；CV：啞設備年才均維修見費：（2）區(qū)現值法。這種被方法的扶思路同踏年費法半的主要時區(qū)別在醫(yī)于將每冒年平均安維修費雹用，借爪助年金捏現值系射數換算找成初期屋現值總稿額，然雕后加上正初期投保資費，魄估算出從壽命周昆期維修慶養(yǎng)護費乎用最省瞞的方案羽為優(yōu)選蜻方案。突其數學萬表達式辭為：設備壽命趣周期費用泉=C素F+族CVi誓(1+i德)n/[幫(1+I絞)n-1普]第三節(jié)節(jié)智能曬化大樓腰的管理一、智劫能化大季樓的概微念智能化扒大樓是歸指通過將對建筑膝物的結亦構、設桂備、服棕務和管吼理四個釣基本要僵素以及漫它們之劣間內在錦聯(lián)系的違優(yōu)化，歪從而提陷供一個償投資合蓄理、高制效、舒下適、方展便的環(huán)宋境的房寶屋建筑滔。新加坡公墾共事業(yè)部休認為，智馳能化大廈崇必須具備獄三個條件證：一是大樓招必須具備幸先進的自遼動控制系糕統(tǒng)，能對踐空調、照教明、安保伸、火災報寇警等設備論進行監(jiān)控漫，從而為皆承租戶提木供舒適的箏工作環(huán)境逃；二是大樓備必須具備琴良好的通胖信網絡設庸施，使數娃據能夠在殼大樓內的尊各個區(qū)域令之間自由貓地進行流圈通；三是大啟樓能夠光提供足攜夠的對紹外通訊喘設施。智能化透大樓是命傳統(tǒng)建而筑和新紹興信息嚷技術相餡結合的投產物。二、智能毒化大樓的振特點（一）綜合蛇布線系統(tǒng)攤是智能化輛大樓的基桐礎（二）通誘信技術的俊高速網絡傅化（三）辦際公自動化圖程度的日嶄益提高（四）僅樓宇自鐘動化管狀理和服幕務水準廉的不斷秒提高（五）央現代圖暑形顯示錦技術得遍到普遍看應用（六）好現代計謹算機技臂術是實裙現智難刊化管理分的關鍵（七）狠建筑結緒構的協(xié)攜調優(yōu)化醫(yī)組合（八）恩智能化更大樓的農一體化柏集成設瞧計實現密集中的賤控制管舅理三、