物業(yè)房屋修繕管理與設(shè)備管理

主講人：肖建章房屋修繕管理與設(shè)備管理第一部分房屋修繕管理第一節(jié)房屋主體的組成房屋是指有墻、頂、門、窗，供人們居住或其它用途的建筑，主要可分為工業(yè)與民用建筑。其中民用建筑是指供人們生活、文化娛樂、醫(yī)療、商業(yè)、旅游、辦公、居住的建筑；工業(yè)建筑是指用于工業(yè)生產(chǎn)的單層工業(yè)廠房、多層工業(yè)廠房及其配套的配電房、鍋爐房、空壓站等建筑。物業(yè)管理以民用建筑為主，民用建筑中又以住宅為主，但越來越多的工業(yè)建筑也正在逐步納入物業(yè)管理的范圍。

不論工業(yè)建筑或民用建筑，其主體一般由以下六個(gè)部分組成：基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、門窗及各種裝飾，它們也稱為房屋的土建組成部分一、基礎(chǔ)基礎(chǔ)是位于建筑物最下部的承重構(gòu)件，承受建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，而地基則是承受基礎(chǔ)傳來荷載的土層，它雖然不是房屋的組成部分，但對(duì)于保證基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)的安全起著十分重要的作用。地基土的物理性能和力學(xué)指標(biāo)參數(shù)直接影響到基礎(chǔ)的形式和大小?；A(chǔ)的形式很多，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)類型和受力特點(diǎn)，可設(shè)計(jì)為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、片筏基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。二、主體結(jié)構(gòu)房屋的主體結(jié)構(gòu)是指承受結(jié)構(gòu)主要荷載的部分，它承受由屋面、樓面、墻體傳來的豎向荷載以及自然界的水平荷載（如風(fēng)荷載、地震作用），并將荷載經(jīng)由其組成部分板、梁、柱（墻）傳至基礎(chǔ)。主體結(jié)構(gòu)按組成的材料的不同可分為木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)，按承重受力方式不同可分為墻承重結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等等。三、屋面屋面是建筑物頂部的圍護(hù)和承重構(gòu)件。圍護(hù)是指其必須具有良好的防水、排水、保溫、隔熱等抵御自然界各種因素侵襲的能力。同時(shí)屋面還必須具有足夠的強(qiáng)度以承受屋面上的荷載。屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通?？梢陨先?，坡度在2%左右，可通過防潮層做法或結(jié)構(gòu)本身來找坡。坡屋面的坡度一般大于10%。屋面的構(gòu)造從上而下由面層、防水層、保溫隔熱層、結(jié)構(gòu)層和頂棚組成。四、樓地面樓地面是人們生活中經(jīng)常接觸行走的平面，如果在底層（第一層）無地下室，通常稱之為地面，二層以上通常稱為樓面，樓地面一般由基層和面層組成。五、門窗門窗均屬圍護(hù)構(gòu)件。門主要是起內(nèi)外交通和分隔房間的作用，窗主要是起采光、通風(fēng)以及分隔和圍護(hù)的作用。除了以上這些實(shí)用價(jià)值外，門窗還是現(xiàn)代建筑不可缺少的建筑構(gòu)件，具有重要的裝飾功能。門窗按其所用材料的不同分為木門窗、鋼門窗、鋁合金門窗、塑鋼門窗以及用玻璃做成的無框厚玻璃門窗。六、裝飾裝飾是增加建筑美感，體現(xiàn)建筑藝術(shù)的一種手段。它像人的服飾和美容一樣，是現(xiàn)代建筑學(xué)中不可缺少的內(nèi)容。裝飾分為外裝飾和室內(nèi)裝飾。外裝飾是對(duì)建筑物外部如墻面、屋頂、柱子的美化；內(nèi)裝飾是對(duì)內(nèi)墻面、頂棚、門窗的美化。房屋主體的管理是根據(jù)房屋組成部分的性質(zhì)和特點(diǎn)，正確引導(dǎo)住戶，合理規(guī)范使用房屋，保證房屋安全，使其達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一，其管理水平直接反映了物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)技術(shù)水平，也反映出物業(yè)本身發(fā)揮正常功能，維持自身價(jià)值，并在其使用年限內(nèi)保持良好的耐久性和可靠性的能力。同時(shí)對(duì)維護(hù)公共形象、公共秩序、促進(jìn)鄰里和睦，都有十分重要的意義。房屋主體的管理包括房屋的日常管理、房屋的應(yīng)急管理和房屋的維修。一、房屋的日常管理從房屋的組成來看，房屋的日常管理一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（一）沉降觀察管理對(duì)小區(qū)內(nèi)道路及房屋周邊進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)異常的沉降和變形要及時(shí)采取措施。地基變形可分為沉降量、沉降差、傾斜、局部傾斜。對(duì)不同的結(jié)構(gòu)采用不同的控制指標(biāo)，一般框架的沉降控制，其傾斜量宜小于4‰，超過7‰則構(gòu)成危房的標(biāo)志之一。沉降觀察的主要部位應(yīng)集中在對(duì)變形敏感，且容易察覺的散水、臺(tái)階、坡道等處。（二）主體維護(hù)管理對(duì)主體的維護(hù)就是要保證主體的受力在其設(shè)計(jì)的合理范圍之內(nèi)。主體每一部分的設(shè)計(jì)都是經(jīng)過荷載組合分析、計(jì)算其截面和配筋的，其安全可靠性在規(guī)定的范圍內(nèi)，住戶在使用過程中不允許對(duì)主體結(jié)構(gòu)修改或超出范圍改變使用功能。（三）屋面的管理

屋面的重要功能是防水與隔熱，而防水因直接影響到人們的生活則更顯得重要。防水的問題看似簡單，但卻是工程上常見的老大難問題，也是物業(yè)管理中投訴最多的問題之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國每年用于防水補(bǔ)漏維修的費(fèi)用就高達(dá)數(shù)十億元人民幣。屋面的管理主要是保證屋面正常使用，不改變使用功能，免使屋面防水層在一些非正常的使用下遭到破壞。其次要定期加強(qiáng)對(duì)屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路徑被堵塞。長期的水泡也可能導(dǎo)致防水層的老化和隔熱層的膨脹和變形。（四）面層裝飾管理在不同的時(shí)期流行不同的做法，每一種做法是和當(dāng)時(shí)的材料和工藝程序聯(lián)系在一起的，各有其優(yōu)點(diǎn)和缺陷?，F(xiàn)在越來越多的暴露出的問題就是隨著時(shí)間的推移，一些塊材所做的墻面如馬賽克、面磚、大理石等，它們與主體的粘結(jié)層強(qiáng)度降低，逐步開始松動(dòng)、剝落，造成了很大的安全隱患，因此凡對(duì)于上述面層材料的房屋，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)觀察并建立定期的巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，必要時(shí)可在人行密集的道常上搭設(shè)防護(hù)篷。二、房屋的應(yīng)急管理房屋的緊急狀態(tài)通常是指火災(zāi)、地震等突發(fā)事件發(fā)生時(shí)的情況。這些情況發(fā)生的概率非常小，通常是十幾年一遇或幾十年一遇，但一旦發(fā)生時(shí)造成的損失一般都很大。房屋的設(shè)計(jì)均要考慮這些不利情況出現(xiàn)，那么對(duì)這些罕遇情況出現(xiàn)時(shí)也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的管理措施。（一）火災(zāi)現(xiàn)代的建筑材料絕大部分是由非燃燒體和難燃燒體組成，有些耐火等級(jí)不高的建筑，可采用一些燃燒體如木材等，其表面也要做防火處理。建筑物各構(gòu)件根據(jù)材料、使用功能和重要性不同，要求具備有不同的耐火極限，其時(shí)間通常是以小時(shí)為單位計(jì)算，從0.25小時(shí)至4小時(shí)不等，所以建筑物失火燃燒后到失去支撐能力是需要一段時(shí)間的，一般的允許疏散時(shí)間從2—6分鐘不等，因此應(yīng)做好有序疏散和應(yīng)急管理工作。（二）地震地震是由于地質(zhì)構(gòu)造作用，內(nèi)部巖層產(chǎn)生很大的應(yīng)力，當(dāng)應(yīng)力超過巖層的強(qiáng)度極限時(shí)，巖石破壞，應(yīng)變能轉(zhuǎn)化為波動(dòng)能，這種振動(dòng)波傳到地面而引起地面的運(yùn)動(dòng)。地震作用在房屋上的慣性力就是地震力。地震時(shí)，首先到達(dá)的是縱波，表現(xiàn)為房屋的上下顛簸，使房屋受到垂直地震力。隨之而來的是橫波，表現(xiàn)為左右搖晃，使房屋受到水平地震力。由于地震力的特殊性，先上下運(yùn)動(dòng)，再左右運(yùn)動(dòng)，它對(duì)房屋造成的破壞是十分嚴(yán)重的。（三）其它物業(yè)管理中可能遇到的其它緊急情況還包括大風(fēng)、暴雨、構(gòu)筑物倒塌等等，它們都可能會(huì)對(duì)人員、財(cái)產(chǎn)造成一定的損害，也必須加以防范管理。三、房易屋維修房屋交欣付使用牽后，即范開始損秧壞，這爬是自然慢規(guī)律。曾房屋受茅到外界擁各種自繞然因素呼的侵襲俱，如日核曬、雨量淋、冰筐凍、地循下水、債熱脹、岡冷縮等爐，產(chǎn)生野一系列腸老化、語氧化和羅人為損李壞,這都會(huì)廁影響各濕房屋組耽成部分眠使用的乞穩(wěn)定性譜和可靠臨性，給概人們的天工作、請(qǐng)生活帶管來不利棍。因此陰，有必裂要根據(jù)沙不同的有部分制晉定周密左的維修歌計(jì)劃，堪實(shí)施正關(guān)確的維謙護(hù)。（一）駁房屋損誕壞的原股因分為心二類:1、自然損勻壞：（氣衰候、生物村、地理、婚災(zāi)害）2、人為花損壞：圓（使用徑不當(dāng)、概設(shè)計(jì)和施工未質(zhì)量的勇低劣、析預(yù)防保究養(yǎng)不善衡）（二）拜房屋的上保修年那限及養(yǎng)騙護(hù)房屋各組讓成部分根助據(jù)其本身陡材料的耐扇久性和使棟用的頻度路有不同的總使用年限納和保修期宿限。一、在正霧常使用條眼件，建設(shè)罪工程的最屈低保修期怎為：1、基礎(chǔ)受設(shè)施工程維、房屋建競筑的地基汗基礎(chǔ)工程魔和主體結(jié)翼構(gòu)工程，囑為設(shè)計(jì)文辜件規(guī)定的蘇該工程的占合理使用價(jià)年限；2、屋面隨防水工程悼、有防水錄要求的衛(wèi)竄生間、房冬間和外墻摔面的防滲恥漏，為5海年；3、供熱唱與供冷系鎮(zhèn)統(tǒng)，為2阻個(gè)采暖期治、供冷期;4、電里氣管線屋、給排暢水管道煎、設(shè)備績安裝和蘭裝修工興程，為索2年；5、其瞞他項(xiàng)目迎的保修時(shí)期限由淘發(fā)包方醬與承包幫方約定;6、建濁設(shè)工程旺的保修故期由發(fā)曉包方約夢定。（三）房胖屋修繕工鏈程的分類一般根壤據(jù)房屋領(lǐng)損壞的伴先后順說序和損電壞的輕殲重程度疤可分為江翻修、亂小修、遞中修、粱大修、沫綜合維嘆修五種題方式。（四）房屋修產(chǎn)繕的目礙的--是為了誘滿足人降的需要?dú)?，人?duì)高房屋的漠需要包芬括：A、使用大需要：安全性零、適用廟性、耐兼久性、不舒適性廉、私密性、仆藝術(shù)性等B、投資晝需要：房屋的保鵲值、增值淚、轉(zhuǎn)讓、吩租金回報(bào)笛等（五）房憂屋完好率絮、危房率叮的計(jì)算完好房建鴉筑面積+基本完好顏房建筑面淚積房屋完好雞率=×10驚0%總的房屋禽建筑面積整幢危險(xiǎn)織房屋的建評(píng)筑面積危房率=菌×1五00%總的房神屋建筑錘面積六、白議允防治白議的滅慌治方法：1、藥物滅裝治法2、挖巢婚法3、誘殺法第二部扔分設(shè)備設(shè)些施管理第一節(jié)機(jī)電設(shè)拘備設(shè)施繁的分類機(jī)電設(shè)備騾是物業(yè)重黃要的組成虧部分，機(jī)形電設(shè)備的述管理是物術(shù)業(yè)管理最她基礎(chǔ)的重銷要工作之龜一。了解財(cái)認(rèn)識(shí)機(jī)電萄設(shè)施的分逐類、作用效、特點(diǎn)，按對(duì)于我們付更好地把唇握其管理巖十分重要稱。一、機(jī)電鏟設(shè)備設(shè)施規(guī)的作用1、滿足唐房屋安全苗方面的要吉求2、為樓臺(tái)宇的使用孩提供保障家性的資源浸和環(huán)境3、為物聽業(yè)的使用霞提供輔助醫(yī)性的支持嶄：二、機(jī)電姓設(shè)備設(shè)施揉的分類各類物業(yè)他可能涉及擁的機(jī)電設(shè)徑備可用下溜表反映。O：通常具備S：有時(shí)具妨備N：一般不茶具備物業(yè)類別設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇物業(yè)類別設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇供配電變壓器OOOO給排水水泵SOSO配電柜OOOO水箱水池SOSO發(fā)電機(jī)NOSO閥門和管網(wǎng)OOOO公共照明OOOO沙井和化糞池OOOO物業(yè)類別設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇物業(yè)類別工程設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇消聯(lián)煙感、手動(dòng)報(bào)警NOSO電梯載人電梯SOSO消防控制中心NOSO載貨電梯NNOS消防水泵NOSO手扶電梯NSNS消火栓OOOO雜物電梯NSNS噴淋系統(tǒng)NSSO電訊和智能化系統(tǒng)電話OOOO自動(dòng)滅火系統(tǒng)NSSS有線衛(wèi)星電視OONO防排煙系統(tǒng)NOSO閉路電視監(jiān)控SSSO空調(diào)中央空調(diào)NSSO對(duì)講報(bào)警SONS局部空調(diào)SSSS公共信息服務(wù)SSNS混合寬調(diào)NONO網(wǎng)絡(luò)專線接入SSSO采暖熱水供暖OOSS周界防越系統(tǒng)SSNS蒸汽供暖SSSO電子巡更系統(tǒng)SSSS熱風(fēng)供暖NSSS室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)SSNS管道煤氣OONS車場管理系統(tǒng)SSSS三、機(jī)電吼設(shè)備設(shè)施緣瑞的發(fā)展機(jī)電設(shè)備熔設(shè)施的發(fā)驕展，與建是筑水平的壯發(fā)展有著敲相互聯(lián)系焰、互為前決提的密切炭關(guān)系。一踐方面建筑貞業(yè)的發(fā)展臣對(duì)設(shè)備設(shè)擱施的配套宏能力提出雹了更高的耐要求，促言進(jìn)了設(shè)備北設(shè)施技術(shù)榆水平的提星高。例如必，正是由塔于樓宇內(nèi)始部較安全器、便捷的栗立體交通勝工具（即漫電梯）在粒美國首次茄出現(xiàn)并得券到應(yīng)用，脅才促進(jìn)了知高層建筑陶在美國的袖大量出現(xiàn)另一方丘面機(jī)電錢設(shè)備設(shè)蓄施在技股術(shù)和功謠能上的倦突破，假又很大侄程度上匠促進(jìn)了叨建筑業(yè)酷的發(fā)展支。例如砍，由于魯自動(dòng)噴驗(yàn)灑滅火萬系統(tǒng)的露研發(fā)成言功并使深成本降歷到合理憤水平，我使人員筐稠密或價(jià)結(jié)構(gòu)復(fù)物雜的建完筑物內(nèi)拴的火險(xiǎn)倉威脅得編到抑制善，極大褲地促進(jìn)臥了現(xiàn)代怕商業(yè)樓緣瑞宇的發(fā)滿展。從當(dāng)前執(zhí)的物業(yè)腐建筑分蔽析，現(xiàn)血代設(shè)備偽設(shè)施的件發(fā)展具紀(jì)有以下佳幾個(gè)顯姐著特點(diǎn)破：1、信話息化：京現(xiàn)代計(jì)各算機(jī)技圈術(shù)和現(xiàn)辱代通訊貿(mào)技術(shù)推梳動(dòng)建筑攔機(jī)電設(shè)祥備和設(shè)俗施朝著幫信息化遍的方向艙發(fā)展，姐具體表浸現(xiàn)在各腿類信息郊的采集竄、集中授和控制封上。2、綜獸合性：觸現(xiàn)代物捕業(yè)設(shè)備厲設(shè)施的異聯(lián)系越恰來越緊芳密，單鍵個(gè)設(shè)備渾的結(jié)構(gòu)袋和功能熱越來越蛇復(fù)雜，庸集成度擾越來越窗高。3、多稠樣化：聽由于需貍求的不紀(jì)斷增長寄，設(shè)備罰的種類味越來越堵多。第二節(jié)機(jī)電設(shè)搏備管理海的特點(diǎn)姿和重點(diǎn)一、機(jī)電歡設(shè)備管理惰的特點(diǎn)1、機(jī)電竭設(shè)備管理六是物業(yè)管其理的重要孤內(nèi)容之一2、機(jī)電橋設(shè)備管理融是顧客評(píng)絕價(jià)的主要金內(nèi)容之一3、機(jī)出電設(shè)備匆管理是夾管理經(jīng)遇費(fèi)使用茂的主要匙部分，吐且彈性氧成分大4、事故眾的后果非忘常嚴(yán)重二、機(jī)拿電設(shè)備管足理的重點(diǎn)1、安全線至上2、保班證運(yùn)行3、依法廢管理4、專居業(yè)化服轉(zhuǎn)務(wù)5、分古工細(xì)致\責(zé)任落益實(shí)第三節(jié)機(jī)電設(shè)備圍管理的內(nèi)峰容和方法一、機(jī)電潑設(shè)備設(shè)施溉管理的內(nèi)阻容從物業(yè)管反理的角度勁，物業(yè)的單機(jī)電設(shè)備捎管理應(yīng)該父包括以下罩幾個(gè)方面凈：1、運(yùn)行蛙管理2、維江修保養(yǎng)3、提升鑰效率4、安水全管理5、檔杠案資料江的管理6、采購悶計(jì)劃和備部品備件的無管理7、工具忠、器械和美儀器儀表慘的管理二、機(jī)電浙設(shè)備設(shè)施池管理的方飽法1、確定洋管理目標(biāo)2、建紛立實(shí)用雄高效的割管理架形構(gòu)3、配豬備符合損要求的吹機(jī)電設(shè)塑備管理州人員4、管底理制度捕、運(yùn)行翁程序和盲工作指哈引5、檢省查和考不評(píng)三、機(jī)慶電設(shè)備未管理注竿意的事共項(xiàng)1、物步業(yè)接管概時(shí)主要脈有以下立幾點(diǎn)不壯能忽視越的工作（1）設(shè)備資維料和檔案慚的接收和務(wù)建檔，主卵要包括：①建筑設(shè)作計(jì)圖和龍竣工圖盼；②排水系統(tǒng)除及管道布松置圖；③供水系統(tǒng)頓及管道布酒置圖；④消防系統(tǒng)勻及管道布沿置圖；⑤供電系統(tǒng)婆及管線布另置圖；⑥煤氣供應(yīng)囑系統(tǒng)及管瞧道布置圖洽；⑦公共照掙明系統(tǒng)盞及管線爽布置圖全；⑧電訊系統(tǒng)參（電話、伸有線電視崖、對(duì)講、要閉路電視構(gòu)、公共廣臟播）系統(tǒng)紐奉及線路布順置圖；⑨各類機(jī)電浮設(shè)備（電逼梯、配電授柜、水泵稀、中央空縮慧調(diào)、發(fā)電蹲機(jī)等）的轟型號(hào)、技社術(shù)指標(biāo)、辛使用手冊(cè)松等。（2）合同的凳接收和履腳行：許多寬機(jī)電設(shè)備疾，如電梯尖、空調(diào)系氧統(tǒng)、發(fā)電炭機(jī)、水泵野等的供應(yīng)低及安裝合銜同都附有姑一段時(shí)間禿的保修保冶換和零配胡件供應(yīng)的貸內(nèi)容。因釘此，物業(yè)疏管理企業(yè)截要做好合滲同的接收華和條款的賠履行工作數(shù)。（3）參予呀物業(yè)的禾驗(yàn)收：也就發(fā)現(xiàn)帥的錯(cuò)誤馳和必要眨的調(diào)整妄及改造三與建設(shè)喂單位交王涉，同販時(shí)記錄千存檔。（4）消除安廢全隱患：退就檢查和盯驗(yàn)收過程兔中發(fā)現(xiàn)的烘各類影響控安全和運(yùn)座行的隱患怠進(jìn)行整改須。（5）設(shè)備編午號(hào)和標(biāo)識(shí)脆：對(duì)設(shè)備殊進(jìn)行編號(hào)必，并設(shè)立累各類安全牧、警示、協(xié)指示標(biāo)識(shí)梅、標(biāo)牌。2、計(jì)劃私性3、巡查損和記錄4、特殊數(shù)情況下的潑應(yīng)急處理員程序(這是一僅個(gè)典型乏的搶修忌工作程得序)搶修工階作程序管理處蠢值班人元員管理處慘負(fù)責(zé)人乏員通知用戶骨和相關(guān)單顆位總經(jīng)理工程部管理處粘維修班其它相關(guān)熱部門技術(shù)軍協(xié)作事故現(xiàn)尚場搶修搶修完畢更恢復(fù)運(yùn)行搶修報(bào)告臭，故障分冤析報(bào)告，三物料統(tǒng)計(jì)老補(bǔ)充較大故恰障緊急故爛障一般故治障故障報(bào)諷告，說殃明故障發(fā)生的姐地點(diǎn)、斥設(shè)備和電基本情況，穗現(xiàn)場應(yīng)后急處理了解故肝障情況茄，判斷口故障性質(zhì)，要制定搶煌修方案5、計(jì)劃頂維修和搶紀(jì)修6、委疼托維修隙保養(yǎng)合窯同的簽菠定和執(zhí)行監(jiān)督7、外委裁維修工程雅的管理8、技術(shù)傍改造和設(shè)郵備更新9、節(jié)都能計(jì)劃國和措施10、傭檔案資喚料的管蘆理技術(shù)改扔造和設(shè)土備更新執(zhí)流程圖管理處申坐報(bào)，提供工作可飄行性論勸證報(bào)告工程部耍初審，晶制定工濁程技術(shù)候方案、沫技術(shù)要求詞和施工的方案，讀進(jìn)行工茶程預(yù)算總經(jīng)理呢或公司風(fēng)辦公會(huì)予議批準(zhǔn)根據(jù)具體豎情況報(bào)業(yè)譽(yù)主委員會(huì)恩通過資金準(zhǔn)備由外單位跑完成由本公司細(xì)完成工程招疑標(biāo)簽定合同專業(yè)工獻(xiàn)程師現(xiàn)擾場監(jiān)督、飾指導(dǎo)、建檢查人員配股制物料采購現(xiàn)場施工組織驗(yàn)收資料整躍理存檔接上圖第四節(jié)機(jī)電設(shè)翠備的風(fēng)聰險(xiǎn)管理機(jī)電設(shè)袍備管理恩的基本惹要求是治保證機(jī)短電設(shè)備魯長期、殖有效、蜜穩(wěn)定的丑運(yùn)行，唯減少事額故的發(fā)星生和事降故造成霞的損失浸。經(jīng)驗(yàn)揚(yáng)和統(tǒng)計(jì)疊表明，臘大量的騎機(jī)電設(shè)黑備故障摩是隨機(jī)表發(fā)生的冒，由偶葬然因素姨造成的琴事故給礎(chǔ)機(jī)電設(shè)偵備的管田理增加頃了難度煎，要有叢效減少廁這類事亦故的發(fā)蘇生，降哭低損失嫌，有必稀要引入她風(fēng)險(xiǎn)管甩理的方胖法。一、機(jī)電郵設(shè)備管理宋的風(fēng)險(xiǎn)因怠素機(jī)電設(shè)備吵管理的風(fēng)便險(xiǎn)因素主晨要有四點(diǎn)自然條件牢造成設(shè)備因素?cái)傇斐晒芾硪蛩匚缭斐扇藶橐蛏卦斐啥?、風(fēng)須險(xiǎn)管理突的要素風(fēng)險(xiǎn)管咸理的四娘個(gè)要素伶：風(fēng)險(xiǎn)遺鑒別、罩風(fēng)險(xiǎn)評(píng)培估、控頂制或轉(zhuǎn)頓移風(fēng)險(xiǎn)病和風(fēng)險(xiǎn)右資金需跌要1、風(fēng)險(xiǎn)顆分析的方狀法2、確益定要控院制的風(fēng)卵險(xiǎn)3、控制豎風(fēng)險(xiǎn)的措排施4、風(fēng)廣險(xiǎn)資金癥的投入風(fēng)險(xiǎn)分析跳表如下(一般每捎年一次):風(fēng)險(xiǎn)鑒別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估地點(diǎn)設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)危害性可能性等級(jí)見風(fēng)險(xiǎn)鐘危害性斥和可能寨性級(jí)別呢表：危害性救可能性————邪————斤————距————A極嚴(yán)重a隨時(shí)B嚴(yán)重b經(jīng)常C輕微c偶然D極小d極少第五節(jié)幾種典型專設(shè)備設(shè)施妻的管理一、供采配電系州統(tǒng)的管做理與注批意事項(xiàng)（一）摘供配電歸系統(tǒng)的喉管理（二）付注意事化項(xiàng)1、電力是俱物業(yè)使用董的基本保旬障，供電記中斷和供波電質(zhì)量的少惡化會(huì)帶環(huán)來嚴(yán)重的版后果，所暗以物業(yè)管育理單位要南采取各種爬措施，制拉定嚴(yán)格的點(diǎn)制度保證讓供電系統(tǒng)蔽的正常運(yùn)畝行。高壓猶室、變壓碧器室和配澤電房等都凡是生產(chǎn)重異地，要采返取隔離措授施，防止蕉非工作人獨(dú)員和小動(dòng)樂物闖入，鋼同時(shí)注意戶通風(fēng)、防禽水浸、保棒持清潔，采以防止意酸外的發(fā)生極。2、為保腳證用電劈燕安全，置規(guī)范管寒理，我約國制定柏了一系住列法規(guī)風(fēng)、政策貞性文件定和技術(shù)搏性規(guī)范唱，作為盈物業(yè)管踏理的供因電部門薦和從業(yè)育人員，陽要嚴(yán)格錯(cuò)遵守這寶些法規(guī)鈔，要依涂法辦事冰，嚴(yán)禁陽違章操始作，同島時(shí)自覺妄接受供路電管理糠部門的氣檢查監(jiān)氣督。二、給排庭水的管理遭與注意事勒項(xiàng)（一）給疾排水系統(tǒng)旺的管理（二）注碗意事項(xiàng)1、無論供址水管理部枯門的供水將計(jì)劃如何語，用水指養(yǎng)標(biāo)多少，稿都應(yīng)該保胃證消防用陵水的基本熊儲(chǔ)備，這碎是物業(yè)安疾全的基本遇保證。2、當(dāng)設(shè)牽計(jì)水表喪口徑較旋大，而孕用戶用火水量在普不同的脫時(shí)期差英別很大籍，則當(dāng)辟用戶用檢水量較桶小時(shí)計(jì)衫量誤差網(wǎng)可能較覽大，可憐以通過犬接旁通奧管的方忠法解決岸這一問妹題。3、當(dāng)季節(jié)服變化引起簽溫度變化睜較大時(shí)，羞容易發(fā)生辨水管爆裂欣跑水事故據(jù)，適當(dāng)降亦低水壓和斷采取保溫凍措施可減郵少事故發(fā)數(shù)生的可能粉性。三、消僅防系統(tǒng)梯管理與抹注意事男項(xiàng)（一）浸消防系農(nóng)統(tǒng)的管樸理（二）注亡意事項(xiàng)1、要高度禿重視日常烤的巡視、稿檢查、實(shí)放驗(yàn)和測試梯，要制定樸計(jì)劃，有坐專人負(fù)責(zé)樣，有記錄片，發(fā)現(xiàn)隱歲患要有整夾改方案和嬸時(shí)限。2、消防按演習(xí)是盤測試消意防設(shè)備絞的有效酷手段，半它不僅做能全面草測試消羨防設(shè)備愁的運(yùn)行倦情況，判發(fā)現(xiàn)錯(cuò)指誤和隱腸患，還膏可以訓(xùn)控練操作劑人員避祥免實(shí)際遵發(fā)生火屈警時(shí)由艙于緊張鐮而產(chǎn)生可錯(cuò)誤的者判斷和艱操作失賀當(dāng)。四、電哄梯管理與歉注意事項(xiàng)（一）句電梯管壤理工作度的主要卡內(nèi)容（二）元注意事杯項(xiàng)1、電梯見管理必處須嚴(yán)格猶遵守國臨家和地評(píng)方有關(guān)羅技術(shù)標(biāo)辣準(zhǔn)和行穩(wěn)政法規(guī)鋼，接受估地方安針全監(jiān)查桿部門的改監(jiān)督檢慨查，依感法進(jìn)行鞠管理。2、電梯片是一種盟包含多播種先進(jìn)玩技術(shù)的婦特種設(shè)懶備，其撕管理需逐要多學(xué)?？频膶＝瓨I(yè)知識(shí)倆，同時(shí)知要牢固唐樹立安覺全第一小的觀念輪，把保漿障安全語放在管墾理工作邊的首位鼻，在電誦梯運(yùn)行呈發(fā)生故猛障時(shí)，僑要首先蹦救護(hù)乘統(tǒng)客出梯糟。五、空壩調(diào)管理與孝注意事項(xiàng)（一）空桌調(diào)的管理（二）注岔意事項(xiàng)1、空調(diào)甘系統(tǒng)運(yùn)行個(gè)消耗的水獲、電和其繪它能源在叛物業(yè)管理炊公共用水筒用電和耗率能中占有伏很大比例查，所以空險(xiǎn)調(diào)系統(tǒng)的籠節(jié)能運(yùn)行滾對(duì)降低物淋業(yè)管理運(yùn)揮行成本，詞減輕業(yè)主庸負(fù)擔(dān)具有賀重要作用尾，空調(diào)管煤理應(yīng)該把林節(jié)能運(yùn)行摔作為一項(xiàng)繪重要的工盼作來抓。2、空調(diào)勒系統(tǒng)運(yùn)行伐產(chǎn)生的噪貿(mào)聲是物業(yè)蛇噪聲污染捷的主要來芹源之一，犧從物業(yè)的窩總體環(huán)境奔考慮，空俊調(diào)噪聲的估測量、評(píng)標(biāo)估、減小碧等工作應(yīng)悄引起空調(diào)亭管理人員關(guān)高度重視乎。六、栽供暖系弦統(tǒng)管理赤與注意礎(chǔ)事項(xiàng)