第三章物業(yè)服務合同簽訂

第三章物業(yè)服務合同簽訂第1頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三洛克菲勒的故事有一天，一個朋友對洛克菲勒說，他有一筆五萬美無的債款討不回來，而且因為他和借款者交情不錯，當時沒有簽署正式的借據(jù)，現(xiàn)在想控告他欠款也沒有證據(jù)了。他問洛克菲勒有何良策討回這筆借款?！昂芎唵危銓懸环庑?，催他還十萬借款?！薄翱墒?，他實際上只欠我五萬呀！”那位朋友說?！爱斔匦呸q解時，你就有證據(jù)了?！甭蹇朔评瞻察o地回答。第2頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務的基石。第3頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三一、有關合同的基本知識合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。

（一）、合同的要約簡單的說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。如果受要約人認為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。合同的成立以最后的要約與承諾生效為準。第4頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三一、有關合同的基本知識合同要約的構成要件（1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。（2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。（3）要約必須傳達到受要約人才能生效。第5頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三一、有關合同的基本知識（二）合同要約與邀請要約邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無需承擔法律責任。

1、拍賣拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。

2、廣告原則上，一般的廣告不是要約。廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)做出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。如懸賞廣告是要約。

3、標價標價是邀請要約，不是要約。

4、招標招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。第6頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三一、有關合同的基本知識（三）、合同的承諾

1、合同承諾的構成要件承諾必須具備如下要件：（1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。（2）承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。（3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。（4）承諾必須傳達給要約人。第7頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三一、有關合同的基本知識（四）、合同的要件合同要件即有效合同應當具備的必要條件包括：（1）當事人的締約能力（2）當事人的真實意思表示（3）合同的內(nèi)容合法（4）合同的形式合法

第8頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三一、有關合同的基本知識（五）、合同的一種分型形式：口頭合同、書面合同、事實合同（六）、合同簽訂應遵循的基本原則合同簽訂應遵循的基本原則：（1）主體平等（2）合同自由（3）權利義務公平對等（4）誠實信用（5）守法和維護社會公益第9頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三二、如何簽定前期物業(yè)服務合同黃先生與黃太太利用多年積蓄在市內(nèi)購買了一套全新160平方米四室二廳的套房，在簽訂購房合同時，眼明心細的黃先生發(fā)現(xiàn)合同附件五中有這樣的內(nèi)容：“賣方已將《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務合同》范本展示給買方，買方已知悉并接受《臨時業(yè)主公約》和《前期物業(yè)服務合同》的全部條款及內(nèi)容”，于是問售樓代表怎么回事。售樓小姐滿口保證說只是一個臨時物業(yè)管理協(xié)議，每平方米收2.8元管理費，黃先生聽了，也沒要求詳細看兩個文件就簽了合同。入住半年后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納半年管理費，簽物業(yè)協(xié)議時，黃先生發(fā)現(xiàn)管理費高達4.8元／平方米，于是提出異議。物業(yè)公司答稱管理費是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報相關部門批復的，并強調(diào)業(yè)主在簽訂購房合同時就已簽訂過接受此合同的條款，現(xiàn)在只是補簽。黃先生感到受騙了，投訴到市消委會。第10頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三教師點評：一個新的小區(qū)交房時，業(yè)主還不能成立業(yè)主大會來制訂業(yè)主公約，只能是開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司自己拿出一份臨時公約，業(yè)主照單簽字，而等到小區(qū)業(yè)主大會成立，有個較長過渡期，而《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務合同》的內(nèi)容直接關系到業(yè)主利益。而《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務合同》一般存在相當?shù)牟缓侠項l款或不公平條款。附件五的該條款單方面說明買方已經(jīng)接受全部條款，剝奪了買方對條款提出異議的權利，屬于霸王條款。

《前期物業(yè)管理協(xié)議》往往是發(fā)展商單方面制訂的，消費者要仔細閱讀，對于其中不公正的合同條款要及時與發(fā)展商交涉，對于發(fā)展商口頭承諾的內(nèi)容應當要求其寫入合同。第11頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

（一）前期物業(yè)服務合同的概念前期物業(yè)服務合同，是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)。第12頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三（二）前期物業(yè)服務合同的特征：

(1)前期物業(yè)服務合同具有過渡性。

(2)前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂。

(3)前期物業(yè)服務合同是要式合同。

（三）、前期物業(yè)服務合同的時效

《條例》第二十六條對此作出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。”第13頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三三、課堂分組討論案例高某在某小區(qū)購買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費2476元。高某認為自己沒有入住，沒有享受到服務，且物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無關，因此拒絕支付物業(yè)費。第14頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三在法庭上，對高某是否應當交費，原、被告雙方意見不一。原告方認為，前期物業(yè)服務合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當事人，但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務合同中的權利義務，對高某產(chǎn)生拘束力，故高某應當按約支付物業(yè)管理費。被告方則認為，高某沒有簽訂物業(yè)服務合同，不應受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應當駁回原告的訴訟請求。第15頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三討論：在本案中你支持原告還是被告，其理由是什么？第16頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三教師案例評析：

高某的小區(qū)因入住率低的原因，至今仍未召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，所以業(yè)主委員會還沒有與小區(qū)物業(yè)公司訂立物業(yè)服務合同。這種情況在現(xiàn)實生活中經(jīng)常發(fā)生，由于業(yè)主委員會成立之前物業(yè)不能沒有人管理，因此物業(yè)管理法律制度設計了前期物業(yè)服務合同來臨時性地替代物業(yè)服務合同。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。第17頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三前期物業(yè)服務合同的主體是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主不是合同的主體。從合同相對性原理而言，房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同不能對業(yè)主產(chǎn)生拘束力。為解決這個問題，《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定：建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。也就是說，房產(chǎn)開發(fā)商同物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，包含了雙方之間轉讓前期物業(yè)服務合同的合意。因此，前期物業(yè)服務合同對業(yè)主產(chǎn)生拘束力的根據(jù)在于業(yè)主概括承受了合同的權利義務。第18頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三本案中，高某在簽訂商品房買賣合同時，房產(chǎn)開發(fā)商就將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)服務合同作為出售合同的附件，要求高某簽字。高某在前期物業(yè)服務合同上簽字后，合同當事人就變更為開發(fā)商委托的物業(yè)服務企業(yè)和高某雙方。因此，該服務合同無疑具有法律拘束力，高某應當按照服務合同約定的交費標準支付物業(yè)費，而不能以未入住為由拒付。況且，小區(qū)的物業(yè)管理是由物業(yè)服務企業(yè)實施的統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并不是只為一個或某幾個業(yè)主單獨提供服務，而是為整個小區(qū)提供綠化管理、清潔道路、保安服務等工作，因此高某因自身原因未入住該小區(qū)不能對抗物業(yè)公司按約履行合同義務后請求的收取費用的權利。第19頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三四、前期物業(yè)服務合同范本解讀

《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》（以下簡稱示范文本）。這個示范文本共9章43條，涉及前期物業(yè)管理的方方面面。表面上看，這個服務合同是由開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。但合同又規(guī)定，購房者與開發(fā)商簽訂的物業(yè)買賣合同，應當包含本合同約定的內(nèi)容；購房者簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。因此，對此示范文本的解讀是同學掌握與理解前期物業(yè)服務合同一個重要環(huán)節(jié)。第20頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

1示范文本意義深遠國務院制定的《物業(yè)管理條例》第三章第二十一條就明確規(guī)定；在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。條例第二十四條還規(guī)定:國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第21頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三物業(yè)管理條例出臺后一段時期，關于前期物業(yè)選聘、招投標的工作進展緩慢，其中一個重要原因就是缺少一個規(guī)范的前期物業(yè)服務合同。現(xiàn)在示范文本的出臺，為貫徹《物業(yè)管理條例》，規(guī)范前期物業(yè)管理鋪平了道路。有了規(guī)范的合同，就能引導前期物業(yè)管理活動當事人通過合同明確各自的權利與義務，減少物業(yè)管理糾紛，其重要意義不言而喻。第22頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

2包干制、酬金制選其一根據(jù)示范文本規(guī)定，物業(yè)服務收費可以有包干制和酬金制兩種選擇。包干制的物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，物業(yè)公司按照相關標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。酬金制的物業(yè)服務資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和乙方的酬金構成。

第23頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

包干制與酬金制相比較，包干制體現(xiàn)了風險共擔的原則，因而更有利于業(yè)主。但因為合同不是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，所以在這一點上業(yè)主只能被動地接受開發(fā)商與物業(yè)公司的選擇。如要改變只能等業(yè)主大會成立后重新簽訂物業(yè)合同了。第24頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

3未售房屋物業(yè)費開發(fā)商交新出臺的示范文本明確提出，納入物業(yè)管理范圍的巴竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由開發(fā)商全額交納。

《物業(yè)管理條例》中也有明確規(guī)定，但是真正執(zhí)行的開發(fā)商卻很少。據(jù)了解，目前許多進行前期物管的項目中，都有開發(fā)商暫時沒有銷售完的房屋，但開發(fā)商根本就不交納物管費用。這一新規(guī)定也許將有利于制止開發(fā)商的“賴賬”。第25頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

4業(yè)主承擔連帶責任示范文本提出，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。示范文本第三十九條還規(guī)定，業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責任。這條規(guī)定提醒業(yè)主，在房子出租或交親友使用前，一定要與使用人簽個租賃合同或書面協(xié)議，規(guī)定好物業(yè)使用人的權利和義務，特別是繳交物業(yè)費和其他相關費用，一定要注明由物業(yè)使用人承擔，以免出現(xiàn)麻煩。第26頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

5規(guī)定物業(yè)承接驗收辦法示范文本對開發(fā)商與前期物業(yè)公司的物業(yè)承接驗收做了明確規(guī)定，提出對于合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照規(guī)定進行查驗，明確存在的問題與解決辦法，并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。第27頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三示范文本還規(guī)定，乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；以及相關的其他資料。長期以來，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中，有相當一部分是由于前期物業(yè)管理中的遺留問題引起的。這個辦法也許可以杜絕遺患。

第28頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

6明確規(guī)定物業(yè)用房示范文本明確規(guī)定，開發(fā)商應在具體時間內(nèi)按有關規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。示范文本還要求對物業(yè)管理用房的不同用途、建筑面積、位置等做出明確約定。示范文本第二十四條還明確規(guī)定，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。第29頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

這個條款有三點好處，一是解決了物業(yè)公司入駐管理區(qū)域后，缺少物業(yè)用房的難題；二是明確了物業(yè)管理用房的權屬，業(yè)主可以理直氣壯地對其行使主權；三是規(guī)定了物業(yè)用房不得改變用途，防止物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共同財產(chǎn)牟利。

第30頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

7擅自提高物業(yè)費要雙倍退還示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管費用，開發(fā)商和物業(yè)使用人有權要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務費用標準的，開發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納。第31頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三此外，物管公司沒有按照約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務和管理的，要向開發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開發(fā)商和業(yè)主未能按時足額交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，也要向物管公司支付違約金。示范文本第三十二條規(guī)定乙方違反本合同第六條、第七條的約定，業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的業(yè)主和物業(yè)使用人有權要求乙方雙倍返還。第32頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

8臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應在約定期限內(nèi)恢復原狀。開發(fā)商或物業(yè)公司擅自改變規(guī)劃，占用公共區(qū)域進行牟利而引發(fā)的糾紛可謂屢見不鮮?，F(xiàn)在規(guī)定臨時占用前必須告知相關方面，當然有利于防止違規(guī)占用公共區(qū)域現(xiàn)象的出現(xiàn)。第33頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

9督促物管公司及時“交接”示范文本規(guī)定:本合同終止時，物管公司應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給開發(fā)商或其他有關部門代管。但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自動終止。第34頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三此前經(jīng)常出現(xiàn)物管公司被業(yè)主炒掉故意拖延撤離時間或者不退出，該規(guī)定則明確了業(yè)主委員會成立以后，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)管理合同自動終止，這就為新老物業(yè)公司的順利交接提供了一個前提條件。當然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開發(fā)商拖欠的債務，這個問題不解決，也會給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所以還需要有關部門制定配套細則，讓物管得及時“交接”更具可操作性。第35頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

10明晰房屋保修責任范文本第三十三條規(guī)定甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。在建設部的房屋銷售管理辦法和建筑法等相關法規(guī)中，對這一條已經(jīng)作了明確規(guī)定，而在前期物業(yè)管理合同中定下這一條，當然更有利于業(yè)主維權。第36頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三五、

業(yè)主委員會如何簽定物業(yè)服務合同？

第一，物業(yè)服務合同簽定的程序要合法。因為業(yè)主委員會簽定這個合同是代表業(yè)主簽定的，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例必須2/3以上業(yè)主通過才能簽定。而怎樣算業(yè)主大會通過，還需要根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定來辦理?？傊灦ㄎ飿I(yè)服務合同的前提是要程序合法。沒有這個前提就必然直接造成合同的無效，帶來物業(yè)管理糾紛，造成大量的社會問題。

第37頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三嚴格按照國務院條例規(guī)定的程序制訂、簽定服務合同，是保證業(yè)主權益的根本途徑，是保障合同當事人權益的基本前提。具體來講，程序至少包括：

1、業(yè)主委員會應該對物業(yè)管理企業(yè)的確定方式進行討論，并無保留向全體業(yè)主介紹，廣泛征求業(yè)主的意見，最終通過業(yè)主大會決議的形式確定選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式。沒有一個公開公正公平的選聘方式，無標準進行物業(yè)管理合同的簽定和物業(yè)管理企業(yè)選聘都是沒有任何意義的。第38頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

業(yè)主委員會首先要明確招標在選聘物業(yè)管理企業(yè)的作用，并向全體業(yè)主宣傳招標的意義。同時根據(jù)招標投標法的規(guī)定，聘請招標代理機構全程負責招標過程，確保招標公正公平公開，最終維護全體業(yè)主的利益，使業(yè)主獲得質(zhì)價相當?shù)奈飿I(yè)服務。

第39頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

2、招標文件應該包括物業(yè)服務合同的草案，實際上已經(jīng)確定物業(yè)服務合同的主要條款內(nèi)容。即使不采取招標方式，進行詢價方式也需要明確有關業(yè)主的需求。一般是業(yè)主委員會和咨詢代理顧問一起草擬合同條款，再廣泛征求業(yè)主意見。

第40頁，共45頁，2023年，2月20日，星期三

3、根據(jù)業(yè)主意見，修訂合同草案、招標方案或者招標文件。

4、通過評標后確定中標單位，并向全體業(yè)主公告中標結果。

5、根據(jù)招投標文件和中標通知書等簽定合同，并向全體業(yè)主公告服務合同全文。