某物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則解讀

《興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》解讀二○一三年五月第一頁(yè)，共六十九頁(yè)。提綱一、立法必要性二、立法過(guò)程三、主要內(nèi)容第二頁(yè)，共六十九頁(yè)。

一、立法必要性第三頁(yè)，共六十九頁(yè)。（一）本盟物業(yè)管理基本情況

實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)總建筑面積約1200萬(wàn)平方米；其中，住宅物業(yè)建筑面積1000萬(wàn)平方米；住宅物業(yè)項(xiàng)目約990個(gè)，覆蓋面達(dá)70%。約300個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)，占50%左右。截至2013年一季度，全盟共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)71家。第四頁(yè)，共六十九頁(yè)。（二）物業(yè)管理的突出問(wèn)題隨著本盟物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提高，物業(yè)管理成為當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題和難點(diǎn)問(wèn)題。第五頁(yè)，共六十九頁(yè)。1、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立困難，運(yùn)作不規(guī)范。主要表現(xiàn)：缺乏組織經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主無(wú)法按照法定條件成立業(yè)主大會(huì)；部分業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后不依法履行職責(zé)，甚至出現(xiàn)侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象；政府指導(dǎo)監(jiān)督出現(xiàn)缺位或者越位。

第六頁(yè)，共六十九頁(yè)。2、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題影響到物業(yè)管理的正常開(kāi)展。主要表現(xiàn)：配套設(shè)施不全，隨意更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量問(wèn)題等，侵害業(yè)主的權(quán)利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的70%。

第七頁(yè)，共六十九頁(yè)。3、物業(yè)服務(wù)交接不規(guī)范，缺少有效管理手段。主要表現(xiàn)：業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能順利交接，出現(xiàn)棄管情況嚴(yán)重。第八頁(yè)，共六十九頁(yè)。4、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺乏合作信任。主要表現(xiàn)：部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有從根本上樹立服務(wù)意識(shí)，服務(wù)不到位，不及時(shí)公示收支情況和物業(yè)服務(wù)合同履行情況等信息，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間不信任，業(yè)主處于弱勢(shì)地位。第九頁(yè)，共六十九頁(yè)。（三）物業(yè)管理現(xiàn)行法律制度

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年）和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年）是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的基本法律、法規(guī)，明確了物業(yè)管理的基本框架，但是在實(shí)際操作層面規(guī)定較為原則，需要進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充。第十頁(yè)，共六十九頁(yè)。物業(yè)管理的歷史沿革

《物權(quán)法》出臺(tái)和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改，為物業(yè)管理活動(dòng)的發(fā)展提供了法律依據(jù)，但是因其規(guī)定較為原則，在業(yè)主共同決定機(jī)制、各方主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及政府部門職能等方面規(guī)定不夠清晰，現(xiàn)實(shí)操作性不高，不適應(yīng)本市物業(yè)管理發(fā)展形勢(shì)的需要。200720032012《興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十一頁(yè)，共六十九頁(yè)。

二、立法過(guò)程第十二頁(yè)，共六十九頁(yè)。（一）征求意見(jiàn)情況書面征求意見(jiàn)：書面征求了全盟各旗縣政府、各個(gè)相關(guān)委辦局意見(jiàn)。向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)：在興安盟日?qǐng)?bào)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，我們專門召開(kāi)了與業(yè)主意見(jiàn)代表的座談會(huì)，進(jìn)行了直接的溝通和交流,收到較好的社會(huì)反響?；痉从常簭恼髑笠庖?jiàn)和媒體反映情況看，對(duì)《辦法（草案）》普遍持肯定態(tài)度。第十三頁(yè)，共六十九頁(yè)。（二）專家審議情況2012年1月6日，召開(kāi)了專家工作組會(huì)議，與會(huì)專家重點(diǎn)對(duì)前期物業(yè)管理制度、事實(shí)服務(wù)、車位車庫(kù)出租出售的限制性規(guī)定、專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用等問(wèn)題進(jìn)行了討論。一致贊成《辦法（草案）》的規(guī)定。第十四頁(yè)，共六十九頁(yè)。三、主要內(nèi)容第十五頁(yè)，共六十九頁(yè)。

《興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》共九章，70條。興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則目錄第一章總則第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第三章前期物業(yè)管理第四章物業(yè)管理服務(wù)第五章物業(yè)使用與維護(hù)第六章物業(yè)管理用房設(shè)施和經(jīng)費(fèi)第七章舊住宅小區(qū)物業(yè)管理第八章法律責(zé)任第九章附則

第十六頁(yè)，共六十九頁(yè)。（一）總則明確立法目的第一條

為規(guī)范和促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本盟實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

明確實(shí)施細(xì)則適用范圍及物業(yè)管理概念第二條

興安盟行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本實(shí)施細(xì)則。第三條本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。

第十七頁(yè)，共六十九頁(yè)。本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本實(shí)施細(xì)則所稱社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理和自行管理的住宅，按照政府確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。本實(shí)施細(xì)則所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。

第十八頁(yè)，共六十九頁(yè)。明確各部門職能分工第四條

興安盟住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全盟物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

旗縣市住建（房產(chǎn)）行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。盟和旗縣市規(guī)劃、建設(shè)、城市綜合執(zhí)法、財(cái)政、環(huán)保、工商、物價(jià)、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、衛(wèi)生、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)做好相關(guān)工作。第五條

物業(yè)主管部門、街道辦事處和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（以下統(tǒng)稱街道辦事處）要確定分管領(lǐng)導(dǎo)，配備專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督指導(dǎo)工作，社區(qū)居民委員會(huì)也要明確具體人員做好物業(yè)管理的指導(dǎo)工作。

第十九頁(yè)，共六十九頁(yè)。街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。第六條

街道辦事處應(yīng)參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)定，指導(dǎo)、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設(shè)和老舊小區(qū)綜合整治。街道辦事處為新建住宅項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動(dòng)用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及竣工驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題有權(quán)提請(qǐng)有關(guān)部門予以糾正和整改。

第七條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實(shí)行快速處理機(jī)制。對(duì)危及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全、嚴(yán)重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門（單位）應(yīng)從速?gòu)目煜刃袚屝?、立即處理；物業(yè)主管部門按照先指定維修單位施工、后立會(huì)限期解決問(wèn)題的辦法處理，有關(guān)部門不得以任何理由推諉、拖延。第二十頁(yè)，共六十九頁(yè)。第八條

各旗縣市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會(huì)議制度，召集有關(guān)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過(guò)程中，可以邀請(qǐng)人民法院、司法行政機(jī)關(guān)有關(guān)人員參加。第二十一頁(yè)，共六十九頁(yè)。（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和活動(dòng)程序明確了成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)的條件；規(guī)定了建設(shè)單位和業(yè)主雙啟動(dòng)申請(qǐng)機(jī)制。具體條款：第九條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國(guó)務(wù)院、內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。第十條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的（二）房屋出售并交付使用的套數(shù)達(dá)到百分之五十以上的；（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之三十以上的。

第二十二頁(yè)，共六十九頁(yè)。建設(shè)單位對(duì)具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處，提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。街道辦事處對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

第十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。第二十三頁(yè)，共六十九頁(yè)。明確政府職能定位

明確街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)

具體職責(zé)：

一是接受業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)；

二是指定代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組；

具體條款：

第十二條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。第十三條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成。第二十四頁(yè)，共六十九頁(yè)。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處指派人員擔(dān)任。業(yè)主代表由街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作?；I備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起三十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十四條

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；第二十五頁(yè)，共六十九頁(yè)。（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十五條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)繳交給街道辦事處，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

第二十六頁(yè)，共六十九頁(yè)。第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡(luò)等征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十七頁(yè)，共六十九頁(yè)。三是業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案及相關(guān)活動(dòng)

具體條款：第十七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當(dāng)選聘街道和社區(qū)干部），委員應(yīng)具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會(huì)作出承諾并積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)。第十八條業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。第二十八頁(yè)，共六十九頁(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案，備案內(nèi)容執(zhí)行建設(shè)部制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。第十九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議時(shí)須有半數(shù)以上的委員出席，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。作出的決定須業(yè)主委員會(huì)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定后3日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合。業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居民委員會(huì)，社區(qū)居民委員會(huì)可以派員參加。第二十九頁(yè)，共六十九頁(yè)。四是指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議。并通知物業(yè)所在地街道辦事處，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)派員參加。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)成業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)逾期不召開(kāi)的，由街道辦事處組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案，并指定專人保管，檔案一般包括以下內(nèi)容：

第三十頁(yè)，共六十九頁(yè)。（一）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；（二）業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)決議、決定等書面材料；（三）各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料；（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）物業(yè)服務(wù)合同；（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；（七）業(yè)主和非業(yè)主使用人的書面意見(jiàn)、建議書；（八）維修資金收支情況；（九）其他有關(guān)資料。第三十一頁(yè)，共六十九頁(yè)。第二十一條業(yè)主委員會(huì)每屆任期3-5年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員因本辦法第二十四條、第二十五條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)召開(kāi)會(huì)議，增補(bǔ)新的業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。未按期召開(kāi)的，由物業(yè)所在地街道辦事處督促限期召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)收支情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。第三十二頁(yè)，共六十九頁(yè)。未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無(wú)法正常開(kāi)展工作的情況時(shí)，由社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，對(duì)有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定。第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每年3月底前通過(guò)公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告上一年度工作情況，并報(bào)告街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第二十三條對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任的工作，百分之六十以上業(yè)主不認(rèn)可時(shí)，街道辦事處要及時(shí)指導(dǎo)、組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任進(jìn)行改選。

第三十三頁(yè)，共六十九頁(yè)。明確業(yè)主委員會(huì)委員資格問(wèn)題

解決業(yè)主委員會(huì)不規(guī)范運(yùn)作的問(wèn)題具體條款：第二十四條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定后，終止其委員資格：（一）不履行委員職責(zé)義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，且拒不改正；（二）業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；（三）侵害業(yè)主共同利益：（四）利用委員資格謀取私利；（五）不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其它情形。業(yè)主委員會(huì)中止委員資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定。第三十四頁(yè)，共六十九頁(yè)。第二十五條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責(zé)能力；（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈；（四）被人民法院依法追究刑事責(zé)任或被公安機(jī)關(guān)勞動(dòng)教養(yǎng)。

第二十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支；沒(méi)有收益的小區(qū)，其經(jīng)費(fèi)按業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定或由全體業(yè)主分擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第三十五頁(yè)，共六十九頁(yè)。（三）前期物業(yè)管理1、綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書

2、綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)保證金具體條款：

第二十七條新建住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理開(kāi)工報(bào)告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項(xiàng)目簽訂《綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書》。第二十九條新建項(xiàng)目綜合驗(yàn)收時(shí)，綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)未達(dá)標(biāo)的，需按項(xiàng)目預(yù)算向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設(shè)按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以一定的標(biāo)準(zhǔn)收取保證金，各地應(yīng)就綠化成本制定標(biāo)準(zhǔn)；在綜合驗(yàn)收規(guī)定的時(shí)限內(nèi)仍未達(dá)標(biāo)的，由物業(yè)主管部門將未達(dá)標(biāo)部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會(huì)作為綠化專項(xiàng)資金。第三十六頁(yè)，共六十九頁(yè)。2、招投標(biāo)管理具體條款：

第二十八條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售登記備案前30日完成；（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在正式交付使用前90日完成；

第三十七頁(yè)，共六十九頁(yè)。新建的5萬(wàn)平方米以上的住宅項(xiàng)目，2萬(wàn)平方米以上的大廈項(xiàng)目，實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)中的招標(biāo)單位。對(duì)于建筑規(guī)模小且投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。第三十八頁(yè)，共六十九頁(yè)。3、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體條款：

第三十條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前60天內(nèi)按照物業(yè)建設(shè)總投資千分之二的比例向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)（該費(fèi)用計(jì)入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的百分之三十應(yīng)在招投標(biāo)開(kāi)始前交納，其余應(yīng)在工程驗(yàn)收之前交齊第三十九頁(yè)，共六十九頁(yè)。4、臨時(shí)管理規(guī)約具體條款：第三十一條

建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務(wù)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約作為買賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售前向物業(yè)主管部門備案。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。

第四十頁(yè)，共六十九頁(yè)。5、前期物業(yè)管理期間履行職責(zé)具體條款：

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：（一）參與工程檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題及不適宜今后管理的問(wèn)題及時(shí)向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財(cái)務(wù)制度；（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；（四）對(duì)物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門和街道辦事處報(bào)告。第四十一頁(yè)，共六十九頁(yè)。

（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改開(kāi)發(fā)建設(shè)中的遺留問(wèn)題；（六）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序；（七）根據(jù)街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)成立工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入崗位，實(shí)施物業(yè)前期介入。第四十二頁(yè)，共六十九頁(yè)。6、相關(guān)專業(yè)職能部門職責(zé)具體條款：

第三十三條

供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時(shí)應(yīng)提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。

專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并承擔(dān)對(duì)其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督的責(zé)任。相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應(yīng)設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。第四十三頁(yè)，共六十九頁(yè)。7、承接查驗(yàn)及前期服務(wù)合同具體條款：

第三十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃和設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)報(bào)轄區(qū)街道辦事處和物業(yè)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記備案，簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議后對(duì)其承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會(huì)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會(huì)或在業(yè)主委員會(huì)的參與下轉(zhuǎn)交給新聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十四頁(yè)，共六十九頁(yè)。在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。

第三十五條

前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì)未成立的，街道辦事處及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)尚未召開(kāi)成立期間，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。第四十五頁(yè)，共六十九頁(yè)。（四）物業(yè)服務(wù)1、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管、規(guī)范物業(yè)服務(wù)（1）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)管（第三十六條）（2）按照招投標(biāo)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（第三十六條）（3）按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)（第三十七條）（4）政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相結(jié)合（第三十八條）（5）按照合同約定公示服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（第三十九）（6）物業(yè)費(fèi)繳納相關(guān)規(guī)定及拖欠物業(yè)費(fèi)的相關(guān)規(guī)定（第四十條）（7）供水供電、供熱等有關(guān)收費(fèi)及職責(zé)規(guī)定（第四十一條）第四十六頁(yè)，共六十九頁(yè)。2、合同備案及監(jiān)管（1）物業(yè)服務(wù)合同備案（第四十二條）（2）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)擅自終止合同的有關(guān)規(guī)定（第四十三條）（3）物業(yè)行業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管（第四十四條）第四十七頁(yè)，共六十九頁(yè)。（五）物業(yè)使用和維護(hù)1、物業(yè)管理規(guī)約具體條款：第十五條業(yè)主在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（二）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第四十八頁(yè)，共六十九頁(yè)。2、物業(yè)管理區(qū)域禁止行為具體條款：

第四十六條物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定的；（二）擅自占用、損壞或者移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的；（四）占用消防通道、損壞消防設(shè)施設(shè)備等違反消防管理規(guī)定的；：第四十九頁(yè)，共六十九頁(yè)。（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建外掛式保溫陽(yáng)臺(tái)，違法搭建鴿舍等設(shè)施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的；（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的；（七）產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定的；（八）擅自設(shè)置攤點(diǎn)、開(kāi)辦公司等違反工商管理規(guī)定的；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第五十頁(yè)，共六十九頁(yè)。3、裝修管理有關(guān)規(guī)定具體條款：為規(guī)范業(yè)主的裝修行為，控制違章裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修保證金，一般不超過(guò)2000元。無(wú)違章的及時(shí)返還。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻業(yè)主，要求其及時(shí)改正，對(duì)不聽(tīng)勸阻或不予改正的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告社區(qū)居民委員會(huì)共同解決或及時(shí)告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以處理。對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建、擅自更改建筑立面造型、使用功能的，由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督清除、恢復(fù)原貌；

違章裝修、擅自破壞建筑主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督恢復(fù)原貌。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對(duì)小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門負(fù)責(zé)查處。

第五十一頁(yè)，共六十九頁(yè)。對(duì)破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)查處。第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知允許施工的時(shí)間、禁止行為、廢棄物的清運(yùn)和處置等事項(xiàng)。一般不要強(qiáng)制收取清運(yùn)等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)相關(guān)部門依法辦理。第五十二頁(yè)，共六十九頁(yè)。4、異產(chǎn)毗連房屋及公用設(shè)施設(shè)備修繕具體條款：第四十八條

修繕公用設(shè)備時(shí)，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其它財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔(dān)賠償責(zé)任。凡房屋及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時(shí)修繕。對(duì)拒不修繕的，業(yè)主委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。第五十三頁(yè)，共六十九頁(yè)。5、公共部位的收益具體條款：

第四十九條實(shí)行小區(qū)內(nèi)公共部位有償使用。小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地及地面、樓體廣告位歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)單位不得出售出租。利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門確定的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格或業(yè)主大會(huì)的決議收取車輛停放費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)樓體廣告位出租收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車輛停放費(fèi)、樓體廣告位和場(chǎng)地出租費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算，除用于停車場(chǎng)地及設(shè)施有效使用的必要開(kāi)支外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金或用于物業(yè)管理及補(bǔ)充業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)車輛停車費(fèi)和樓體廣告位出租費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督。第五十四頁(yè)，共六十九頁(yè)。6、物業(yè)管理區(qū)域車輛管理具體條款：第五十條業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)公安部門對(duì)小區(qū)內(nèi)地面停車泊位和規(guī)定行車路線進(jìn)行劃定。第五十一條

大型車輛及載有危險(xiǎn)化學(xué)品等易燃易爆品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)；進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)在劃定的停車位內(nèi)按序停放，并遵守下列規(guī)定：（一）減速通行，遇到非機(jī)動(dòng)車和行人應(yīng)當(dāng)合理避讓；（二）禁止鳴號(hào)；（三）停放期間防盜報(bào)警器應(yīng)當(dāng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)當(dāng)迅速解除；第五十五頁(yè)，共六十九頁(yè)。（四）不得將車輛停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域通行的主要交通道路；（五）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業(yè)主使用物業(yè)或共有設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻車主；不聽(tīng)勸阻的，對(duì)前款第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知公安部門予以處理；對(duì)車輛停放損壞綠地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知街道辦事處予以處理。第五十六頁(yè)，共六十九頁(yè)。（六）物業(yè)用房及設(shè)施和經(jīng)費(fèi)1、物業(yè)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)具體條款:第五十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定使用，不得挪作他用。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房配置不得少于50平方米。新建和改造住宅小區(qū)居民在500戶以下的配置社區(qū)辦公活動(dòng)用房不低于300平方米，小區(qū)居民在500至1000戶的配置社區(qū)辦公活動(dòng)用房不低于500平方米，小區(qū)居民在1000戶以上的每百戶配置社區(qū)辦公活動(dòng)用房不低于50平方米。第五十七頁(yè)，共六十九頁(yè)。2、物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)資料及出租收益等規(guī)定具體條款：第五十三條物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例第五十條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。因分期開(kāi)發(fā)等原因，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理用房的，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付前向物業(yè)管理部門支付同類地段、同等面積商業(yè)用房的市場(chǎng)租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并在后期開(kāi)發(fā)中及時(shí)補(bǔ)足物業(yè)管理用房。該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，在業(yè)主委員會(huì)成立后一并移交給業(yè)主委員會(huì)，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。第五十八頁(yè)，共六十九頁(yè)。

第五十四條

物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

物業(yè)管理用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行辦公。對(duì)辦公剩余部分，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定自行出租或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營(yíng)，租金或收益用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽定的租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意。第五十九頁(yè)，共六十九頁(yè)。3、住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)規(guī)定具體條款：第五十五物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織維修，費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用列支；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修養(yǎng)護(hù)之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織維修，費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金列支。

業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。

物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六十頁(yè)，共六十九頁(yè)。第五十六條

住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納，收取情況由收取單位向業(yè)主委員會(huì)明細(xì)告知。住宅專項(xiàng)維修資金原則上統(tǒng)一由物業(yè)主管部門專戶存儲(chǔ)。住宅專項(xiàng)維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意報(bào)物業(yè)主管部門審核確認(rèn)，批準(zhǔn)執(zhí)行。住宅專項(xiàng)維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計(jì)算。第六十一頁(yè)，共六十九頁(yè)。4、緊急情況下專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定具體條款:第五十七條發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，未按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，旗縣市物業(yè)主管部門可以組織代修，費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)從售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。旗縣市物業(yè)主管部門組織代修的，按照以下程序辦理：（一）組織相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行鑒定并出具鑒定報(bào)告；（二）由街道辦事處或社區(qū)居民委員會(huì)就工程事項(xiàng)出具相關(guān)證明；（三）由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位制作工程預(yù)