《房地產(chǎn)法規(guī)》項目１ 房地產(chǎn)法概述

項目１房地產(chǎn)法概述１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)１-２房地產(chǎn)法的法律特征及體系１-３房地產(chǎn)法律關(guān)系１-４房地產(chǎn)法的歷史發(fā)展階段１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的合稱，是房屋和土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ＧＢ／Ｔ５０２９１—１９９９）對房地產(chǎn)的定義是：土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。其中，土地是指地球表層的陸地部分及其以上、以下一定幅度空間范圍內(nèi)的全部環(huán)境要素。建筑物是指人工建筑而成的房屋與構(gòu)筑物。在建筑物中，房屋是指圍合了可使用的空間，直接地被人居住或進入活動的建筑物；構(gòu)筑物則是為了滿足某種使用需求間接地為人服務的固定人造物，是獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔等。其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物體，如樹木等。返回下一頁１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)（一）房產(chǎn)房產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)，其主要包括住宅、廠房、倉庫，以及商業(yè)、服務、辦公、文化、教育、醫(yī)療、體育、公共設(shè)施等多方面的用房。房產(chǎn)作為一種財產(chǎn)權(quán)利，體現(xiàn)的并不僅僅是基于房屋自然屬性滿足人們物質(zhì)需要的關(guān)系，而是不同主體之間基于物質(zhì)利益所產(chǎn)生的權(quán)利義務關(guān)系。我國目前在房產(chǎn)這個概念上仍然具有一定程度的獨立土地所有權(quán)的意義，同時，房屋與土地仍然實行不同的部門管理，現(xiàn)行制度亦將土地與建筑物分別作為不同的不動產(chǎn)處理。返回下一頁上一頁１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)

（二）地產(chǎn)地產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的土地財產(chǎn)，其具體內(nèi)容主要包括城鎮(zhèn)土地、農(nóng)村土地、耕地、荒地、風景區(qū)、自然保護區(qū)以及其他陸地面積及其上下空間。地產(chǎn)有廣義與狹義之分。狹義的地產(chǎn)是指在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，可以由所有者、經(jīng)營者和使用者進行開發(fā)和經(jīng)營，并能夠帶來相應經(jīng)濟效益的建設(shè)用地；廣義的地產(chǎn)從性質(zhì)上說僅是土地財產(chǎn)的含義，指有明確法律權(quán)屬關(guān)系的土地，而這個土地是由土地物質(zhì)（純自然土地）和全部土地資本構(gòu)成的。地產(chǎn)是作為財產(chǎn)的土地，也指從事土地開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。返回下一頁上一頁１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)（三）房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系

１.房產(chǎn)與地產(chǎn)的一致性關(guān)系２.房產(chǎn)與地產(chǎn)的相互依存關(guān)系３.房產(chǎn)與地產(chǎn)的差異性關(guān)系返回下一頁上一頁１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)二、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）《關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報告》對房地產(chǎn)業(yè)的定義是：“土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。”返回下一頁上一頁１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容

根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（ＧＢ／Ｔ４７５４—２０１１）的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下內(nèi)容：（１）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。（２）物業(yè)管理。（３）房地產(chǎn)中介服務。（４）自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。（５）其他房地產(chǎn)業(yè)。返回下一頁上一頁１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)（二）房地產(chǎn)業(yè)的基本特征（１）基礎(chǔ)性。（２）系統(tǒng)性。（３）高風險、高利潤性。返回上一頁下一頁１-１房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)（三）房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，是城市建設(shè)的重要組成部分，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，其作為我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中占有舉足輕重的地位。返回上一頁下一頁１-２房地產(chǎn)法的法律特征及體系房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)使用、開發(fā)、經(jīng)營、交易、管理、服務等房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。它是由一系列法律、行政法規(guī)與地方性法規(guī)等規(guī)范性文件組成的統(tǒng)一整體，是國家管理房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要法律規(guī)范。房地產(chǎn)法有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法是就調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的總體而言的；狹義的房地產(chǎn)法是指我國關(guān)于房地產(chǎn)的基本立法。目前，我國已經(jīng)公布和實施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。返回下一頁上一頁１-２房地產(chǎn)法的法律特征及體系一、房地產(chǎn)法的法律特征

１.基礎(chǔ)性２.專業(yè)性和技術(shù)性３.非階級性４.綜合性返回下一頁上一頁１-２房地產(chǎn)法的法律特征及體系二、房地產(chǎn)法律體系（一）憲法（二）法律（三）行政法規(guī)與規(guī)章（四）地方性法規(guī)（五）司法解釋返回下一頁上一頁１-３房地產(chǎn)法律關(guān)系

一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的含義

法律關(guān)系是指法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中形成的權(quán)利義務關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務或職權(quán)職責關(guān)系。這種法律關(guān)系具體體現(xiàn)在國家與社會組織之間，各社會組織之間，國家、社會組織和公民之間。返回下一頁上一頁１-３房地產(chǎn)法律關(guān)系二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類

（一）按法律性質(zhì)劃分（二）按法律調(diào)整對象劃分返回下一頁上一頁１-３房地產(chǎn)法律關(guān)系三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體（三）房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容返回下一頁上一頁１-３房地產(chǎn)法律關(guān)系四、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特點

１.主體的廣泛性２.客體的特殊性

３.內(nèi)容的綜合性返回下一頁上一頁１-３房地產(chǎn)法律關(guān)系五、房地產(chǎn)法律事實（一）行為行為是指作為法律事實的行為，是法律關(guān)系主體有意識的活動。（二）事件事件指與人們意志無關(guān)的客觀事實，即指人們不可預見或不可抗拒的自然現(xiàn)象和社會事件，如出生、死亡、自然災害等。返回下一頁上一頁１-４房地產(chǎn)法的歷史發(fā)展階段

自新中國成立以