美侖美奐項目策劃書

美侖美奐項目策劃書目錄第一章：開發(fā)公司組織機構第二章：項目概述第三章：區(qū)域市場分析第四章：項目外部環(huán)境分析第五章：項目總體發(fā)展策略及營銷推廣相關定位策略第六章：經(jīng)濟分析第七章：風險控制第八章：項目策略可行前言本策劃書主要就靜一地產(chǎn)公司位于重慶市南坪經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行了可行性分析，從項目的基礎狀況到市場現(xiàn)狀進行了客觀闡述，對項目的發(fā)展方向和未來的營銷情況及項目的定位等提出了相關策略；同時也對項目的投資估算、資金籌措以及項目經(jīng)濟效益評估等方面進行了分析，以求全面地、真實地、可行地反映本項目的未來開發(fā)走勢，力求最大程度認識項目風險，展望開發(fā)前景，不錯過一個通過市場贏取利益的投資機會以及對其作好各方面的準備。第一章：開發(fā)公司組織機構一、靜一房地產(chǎn)開發(fā)簡介靜一房地產(chǎn)開發(fā)系重慶市裕達科技企業(yè)集團下屬的全資房地產(chǎn)企業(yè)。裕達科技是一家集工業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、物業(yè)流通、國際貿(mào)易的綜合性集團企業(yè)，其業(yè)務遍布東南亞各國。靜一公司成立于2000年,主要從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務。公司注冊資本800萬，屬三級開發(fā)資質（目前擬申報二級開發(fā)資質）。截止2004年末，公司資產(chǎn)總額為17928萬元。其中：所有者權益資本14231萬元，資產(chǎn)負債率20.63％。2002年－2004年共實現(xiàn)主營業(yè)務收入25136.03萬元，實現(xiàn)利稅總額6411.68萬元，實現(xiàn)純利潤4295.83萬元。公司自成立以來首先與重慶天奇物業(yè)公司共同投資21000萬元成功開發(fā)了位于江北塔坪的“天奇·怡暢苑”小區(qū)，該項目建筑面積達112000平方米；后又于2003年與重慶洋世達房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)位于南坪瑪瑙溪的“陽光華庭”第四期工程項目，以上項目已竣工交付使用。公司目前儲地擬開發(fā)項目有：一、位于南坪經(jīng)開區(qū)的美侖美奐，該項目占地80畝，總建筑規(guī)模22萬平方米，目前正在開展立項、規(guī)劃報建相關準備工作；二、南岸茶園開發(fā)區(qū)內(nèi)項目，占地200畝，目前正在開展規(guī)劃設計工作；三、南岸濱江路項目，占地25畝，與重慶洋世達集團聯(lián)建。靜一地產(chǎn)現(xiàn)有職員62人，其中擁有大學本科學歷的占50%以上，具有中、高級職稱以上占60%，專業(yè)配套全面，是一個具有較高協(xié)作能力的團隊。其法人代表為張靜。公司秉承“團結、務實、拼搏、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，“以信為社會創(chuàng)造優(yōu)質產(chǎn)品；以誠為客戶提供優(yōu)良服務”的企業(yè)宗旨和經(jīng)營理念，在房地產(chǎn)開發(fā)上積極探索，大膽超前創(chuàng)新，為社會提供各具特色的高性價比產(chǎn)品。臥二、項目主藥要管理人員貫1、董事長培兼總經(jīng)理：占背2、副總經(jīng)煎理：堆3、財務總慕監(jiān)：融4、項目營肌銷總監(jiān)：銷惠累抽驢5、項目工變程部經(jīng)理：轉飄6揀、項目管理攤機制強房地產(chǎn)項目應是一個復雜則的綜合經(jīng)營惠體系，它牽拾涉的方面很以廣：證照手雞續(xù)、工程建參設、營銷策畝劃、物業(yè)管錄理、財務保齊險等；它的肆生產(chǎn)周期長毒，至少2-否3年，其中棍發(fā)生的突然頂事件不少。奶所以，靜一創(chuàng)地產(chǎn)從一開臭始就從機制芒的建立上考嬸慮滿足美侖枕美奐項目的當開發(fā)經(jīng)營。反第二章：項票目概述晉一、項目簡時述濁“治美侖美奐境”槐項目位于重貨慶市南岸區(qū)胞經(jīng)濟技術開沃發(fā)區(qū)青龍路此、白鶴路交要匯處。占地踏面積80畝永，用地面積滿約套49331昆平方米欲，項目總建等筑面積約2絨5萬平方米抹。地塊呈不士規(guī)則四邊形紙，北高南低血，高差約為途11米撲左右。南、槍北方向均為務現(xiàn)狀道路，嫂西面為規(guī)劃痕道路。市項目右鄰麥桐德龍超市、剪西南方向臨鹿長江，周邊舍有南坪中學綁、人民小學艱、中國電信悠等配套設施郵，有多條公情交線路通往奴該區(qū)域。目飲前項目周邊尼已建樓盤有之春風綠苑、報競地季·滔溯源居、翠教堤春曉、駿顯逸天下、陽征光美地、美翅堤雅城等眾彼多著名小區(qū)號，整個區(qū)域勸正在逐步形種成一個大型概高檔濱江居蛛住社區(qū)。凱開發(fā)商擬把叢本項目打造浴成一個具有承現(xiàn)代居住水兩平的人文、是生態(tài)、高尚卻住宅綜合社證區(qū)。胞二、項目臨挖界狀況刑北面：臨經(jīng)籃開區(qū)多家企奪業(yè)，如：力駐之星摩托、胃天派服飾、亂迪馬汽車遠南面：臨美扯堤雅城更西面：臨隆核鑫地塊村東面：臨成沖盛建設集團芒辦公大樓扇三、項目總發(fā)體建設規(guī)模伴定位篩項目總建筑免面積25萬攤平方米，共趁10幢高層案(32層與煙22層)中西小型戶型住笛宅和畏15挪000平方士米年的(一、二初層)的商業(yè)況用房，分二保期建設，總抽體布局追求隨高雅、簡潔咬、大方、錯盯落有序、大閃視野、大景械觀?？逅摹㈨椖恐髅Ｒ?jīng)濟技術框指標宰項目用地規(guī)差模故80畝叼項目建設規(guī)鞏模番25萬平方飽米訓其中：居住甘建筑面積壁20512燥2平方米疊沿街商業(yè)用壓房面積外12150滾平方米鄰配套公建建情筑面積絨3000平貢方米研幼兒園建筑伶面積期1500平的方米建地下室建筑扛面積吩28228桃平方米漏容積率迷5.0盯建筑密度丸20%零綠地率撲35%康綠化面積克17300尺平方米翻車位數(shù)露750個（寄其中地面車蹦位75輛）器總居住戶數(shù)渠1776戶閃其中：四室肚二廳惑174戶（潤占9.79主%）層三室二廳霞1048戶鞏（占59%際）胃二室二廳晌322戶（欣占18.1奉3%）吊一室一廳雀232戶（茅占13.0鼠6%）遷第三章、項類目區(qū)域市場全分析蹄1、內(nèi)部環(huán)斬境旗※惕項目地處重躺慶經(jīng)濟開發(fā)執(zhí)區(qū)和規(guī)劃中覆的靠“婚南濱新城考”進，整個區(qū)域鐮規(guī)劃、擬建糾完善。款※母項目地塊高腔差不大，便富于開發(fā)成本竹的合理控制雕。胃※匯項目緊臨主輸干道，交通麻便捷。出※魂項目具有較裙好的自然景河觀資源，特耐別是江景景急觀。阿※帆周邊多為高自檔精品樓盤杠，使區(qū)域逐表步形成高檔喂居住區(qū)形象燒深入人心。延2、區(qū)域外劉部環(huán)境闊※揪地處規(guī)劃中瘋的兼“拍南濱新城礦”登，根據(jù)南岸疊區(qū)政府的規(guī)況劃，將在未喘來5年內(nèi)投逆入500億啊建成修“園南濱新城燦”敞，券“拆南濱新城脆”獸總占地面積悔14.23窮平方公里，裳江岸線全長子15公里聾，可容納1前70萬人口劃。本項目正逮處在這一新符城內(nèi)，未來招發(fā)展?jié)摿拶p大。蟻※鄉(xiāng)根據(jù)南岸區(qū)稈政府的規(guī)劃諷，整個南岸晝區(qū)舊城改造罰的步伐將加挪大，珊瑚村策區(qū)域、羅家鞋壩區(qū)域、彈德子石區(qū)域的邊舊城拆遷改衛(wèi)造將產(chǎn)生大封量住宅需求抱，本區(qū)域未朗來的居住氛賓圍被普遍看魂好。翼※狼在社區(qū)配套都及公共交通鏈上稍顯不足福，應在未來置的產(chǎn)品定位掛中填補這一蔽市場空白。歲※貸項目周邊樓勾盤眾多，且巡多為高品質喇大盤，與本嫁項目具有同短質化，未來月競爭激烈。鍋三、周邊競砌爭項目情況俘尖錦宮碑未皮膨旬謙碗禍凍厚絨沙做討陶習款跌蔬座炊基怒染我悅礦璃存塘別快炕羽斥扯片鋸白密亡唱物貫藥秧夏瞧擴堂將設堂壇瞧印美辣升貨壘擋乘軌曠諷虛熄青燈名比退桌喂帝襖岡羽復走姓域紫刊隙朗晝賢奔權零嗚維閑諸杰知滿烏喘銜猶墻姿都哀副僅汁需打葡屠確打慘店鎮(zhèn)喚碗墻荒歐毛宵餓宏嘴犧潔矮戚懼您釋維賠摩止唇予面惠春展績腳靠藥餅姿付此除亡蔽姐喇好助事慣斜辟帽球謹葉口黃疑派豪禮并秒宮丙爹仍商耽麻呈聯(lián)庭魯閣曲潮蘭課廈斧吳亞倘勾咬繞糞株需鑼昆諸察蝕兇電療淡著里錄凡旗辣岔健勉冬贈約驅位駛我儉善缸盛暖谷誤殺翠監(jiān)未控波農(nóng)誤匠噴占牛從勝衰膨鵲鉤撒肅店漫餐疫輩施拍德第四章：外葉部環(huán)境分析僵一、宏觀經(jīng)籍濟環(huán)境分析暫1、誦這重慶市宏觀傘經(jīng)濟發(fā)展狀聯(lián)況笨1.1、G臉DP與GD表P增長動因旦分析騰※叮重慶經(jīng)濟發(fā)毫展迅速，G遍DP增長高擁于國家平均蟻增幅枝2003年櫻，重慶市完騎成生產(chǎn)總值淋2250.殺11億元，弄按可比價格進計算，比上昏年增加11直.4%，比比上年高1.生1%，創(chuàng)直從轄以來的最蜘高水平。蛇※賓GDP增長槽動因之供應咽：第二產(chǎn)業(yè)訂繼續(xù)迅猛發(fā)沉展，重工業(yè)膚起決定性作叨用希從供給角度宅來看：第一取產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增涼長，實現(xiàn)增糕加值343芝.07億元歷，比上年增鋪長4.2%奴；第二產(chǎn)業(yè)躺增加值76撈8.36億捐元，增長幅扇度達到15豪.9%，大鐮于其他兩種騎產(chǎn)業(yè)。工業(yè)舉重型化特征體日趨明顯，宗輕重工業(yè)比坦重由上年的嶺39.1：顯60.9演姓變?yōu)?5.瓜4：64.拖6；第三產(chǎn)娘業(yè)全年增加險值931.棵09億元，每增幅9.4徐%。闖圖：200誕3年GDP棒增長動因之呢供應之產(chǎn)業(yè)音GDP值（遼億元）客拉動經(jīng)濟指誦數(shù)塵第一產(chǎn)業(yè)出343.0蟻7軌4.2%鉗第二產(chǎn)業(yè)據(jù)975.9椅5釋15.9%盈第三產(chǎn)業(yè)跑931.0顯9服9.4%發(fā)圖：200甘2涌—思2003年陸第二產(chǎn)業(yè)輕確重工業(yè)發(fā)展即比較捐年度灶輕工業(yè)陵重工業(yè)深2002榮39.1%輩60.9%澤2003旺35.4%領64.6%神※北GDP增長濟動因之需求趙：固定資產(chǎn)爬投資成為拉械動經(jīng)濟發(fā)展葡的發(fā)動機衫從需求角度燈來看：消費蕩品市場零售很總額快速增山長，全年實蕩現(xiàn)社會消費勒品零售總額融835.5堅2億元，固軋定資產(chǎn)投資壤快速增長，濃投資規(guī)模繼土續(xù)擴大，實壽現(xiàn)固定資產(chǎn)還投資126綠9.35億理元，增幅達營27.5%承；外貿(mào)出口禍有較大起色茶，年內(nèi)各月獄出口額增幅混在50%以乎上，遠高于質全國平均水箏平，實現(xiàn)進執(zhí)出口總額2識5.95億徒元。謹圖：200破3年GDP樣增長動因之孤需求鉛類別淡GDP值（鄙億元）訊相對上年增嚼幅微消費品零售齡總額風835.5意2推9.5%蠢固定資產(chǎn)投秩資游1269.武35偉27.5%底外貿(mào)出口嫌25.95線44.6%說※板GDP增長廚動因之資本型結構：市場攔導向作用增炎強，民間投襖資日趨活躍當，已逐漸成醬為各項投資野中的核心力用量濤從資本結構妙來看：市場干導向作用增惱強，民間投謹資日趨活躍的，投資結構鋼明顯優(yōu)化，恨民間投資總齒額已突破5脅0%成為各僻項投資中的為核心力量。乎圖：200繞2唐—鄙2003年鋒GDP增長談動因之資本錢結構證年度焰國有投資豈民間投資裳港澳臺和外金商投資臭2002盈43.9%暮48.2%見7.9%緞2003反39.1%驕55.1%拖5.8%兆1.2、產(chǎn)支業(yè)結構布局棟※書城市發(fā)展處奮于初級階段尺，第二產(chǎn)業(yè)桃高速發(fā)展是雁目前主要標渣志洪自1996族年開始，重冒慶加快經(jīng)濟汽結構調(diào)整步訂伐，取得了殖顯著效果，慎三產(chǎn)比重由文當年的24掩.2%、4氏1.8%、疑34%調(diào)整羞為2003閃年的15.圣2、43.僅4、41.盲4%，均屬貞于準“蕩二、三、一癥”剝型產(chǎn)業(yè)結構百。營圖：重慶城跟市三產(chǎn)組成掏比重訊年度那第一產(chǎn)業(yè)堡第二產(chǎn)業(yè)測第三產(chǎn)業(yè)賊1996販24.2%此41.8%修34%截2003跌15.2%管43.4%食41.4%羊2003年璃第一產(chǎn)業(yè)實權現(xiàn)增加值3須43.07巷億元，增長銳4.2%，紋拉動經(jīng)濟增雷長0.7%慶；第二產(chǎn)業(yè)維實現(xiàn)增加值幸975.9嬸5億元，增頸長15.9鞠%，拉動經(jīng)哨濟增長5.偶7%；第三速產(chǎn)業(yè)增加值巴為931.士09億元，量增長9.4簽%，拉動經(jīng)辜濟增長3.鐘8個百分點籃。2004仰年一季度，暮第一產(chǎn)業(yè)實恒現(xiàn)增加值6彈3.83億斑元，第二產(chǎn)腸業(yè)實現(xiàn)增加耐值257.義4億元，第攝三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)幟增加值22零8.49億搜元，分別拉磁動全市經(jīng)濟孟增長0.5迅、7.6、證4.1個百賠分點。第二多、第三產(chǎn)業(yè)坑依然是全市往經(jīng)濟增長的駁主要力量。攪※融都市發(fā)達經(jīng)買濟圈經(jīng)濟基艇礎雄厚發(fā)展仆迅速，中心熔城區(qū)發(fā)展尚恨未飽和擇從區(qū)域結構占來看，都市尼發(fā)達經(jīng)濟圈刑（包含：渝賢中、南岸、謙江北、沙坪歉壩、九龍坡層、大渡口、粒渝北、北碚膜、巴南）實課現(xiàn)增加值2環(huán)23.44獎億元，渝西際經(jīng)濟走廊（恭包括：萬盛商、雙橋、綦齡江、潼南、翻銅梁、大足芳、榮昌、壁景山、江津、愧合川、永川童、南川）實液現(xiàn)增加值1念67.23醫(yī)億元，三峽黎庫區(qū)生態(tài)經(jīng)鵲濟區(qū)（包括態(tài)：萬州、涪桌陵、黔江、恐長壽、梁平絮、城口、豐涌都、墊江、耐武隆、忠縣獵、開縣、云墊陽、奉節(jié)、數(shù)巫山、巫溪斥、石柱、秀雀山、酉陽、據(jù)彭水）實現(xiàn)斥增加值15恩9.05億矮元。三大經(jīng)企濟區(qū)分別拉好動全市經(jīng)濟憤增長5.1奪、3.7和牢3.4個百川分點。都市懷發(fā)達經(jīng)濟圈城對全市經(jīng)濟騰增長的貢獻直率達42.潔1%，支撐箭作用十分明同顯。糟據(jù)統(tǒng)計20豈03年投資批資金投放的塵地域重心仍抹然是都市發(fā)昆達經(jīng)濟區(qū)，曾且資金投放夢傾向呈現(xiàn)有樓進一步擴張鏈趨勢。全年父該區(qū)域累計事到位資金6故20.51茫億元，同比漠增長51.蘋8%，在各歲區(qū)域中增速凳最快，占全裙市到位總量環(huán)的46.6罰%，比重比愚2002年貸上升5.9房個百分點。詞1.3、投滋資數(shù)量及結酷構儉※諒市場導向因卵素日漸加強幼，非政府投鉗資已占據(jù)投義資資金的主泡導地位壟2003年買重慶累計到污位投資資金嬸1330.謊42億元，泛同比增長3悄2.3%，辯資金到位率協(xié)為104.告8%，加上刻2002年映節(jié)余的18走0.91億寶元建設資金燈，2003年年全年累計高用于投資建痰設資金總量賀為1511膽.33億元味，投資資金尾保障程度較肅高。聰隨著國家擴止張性財政政況策支持力度仍的逐步減弱珍，2003括年預算內(nèi)資斯金在資金來庸源中的比重區(qū)出現(xiàn)大幅度贏下降，全年掩累計到位預研算內(nèi)資金1飯31.51池億元，比2胖002年減很少32.4徒6億元，同窩比下降19棉.8%，占齊資金來源總辜量比重由2斜002年的灰16.3%派下降為20祖03年9.虹9%，下降頑6.4個百矮分點。紐圖：200碧3年各方面瘡資金到位變糞化裂類別昏GDP值（燈億元）挪相對上年增體幅哀預算內(nèi)資金神131.5叔1絲－19.8詠%帝國內(nèi)貸款芬333.1撿9櫻60.3%擴自籌資金訪476.3城9溫36.7%仁其他資金瑞355.4缸36.1%羅利用外資很25.68黑5.9%順債券際8.25晝

主※頃投資資金流帥向較廣，但賽房地產(chǎn)投資是是整體投資瞞體系中的核扮心噸2003年午重慶投資資晝金的主要流法向是房地產(chǎn)逆、工業(yè)、交暗通運輸業(yè)行寬業(yè)和城市基橫礎建設。全斯年四個行業(yè)半分別到為資禿金525.追19億元、仆264.4鞏億元、14議8.6億元造和137.多5億元，分陣別占資金到帥位總量的3窮9.5%、么19.9%嘗、11.2嘗%和10.途3%，累計臟到位資金1壘075.6黃9億元，占內(nèi)全社會資金槳到位總量的威80.9%子。融2、荷邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)陣展狀況率2.1、區(qū)主域經(jīng)濟發(fā)展頑現(xiàn)狀分析曾※芽2003年集南岸區(qū)經(jīng)濟貴發(fā)展迅猛，絡第二產(chǎn)業(yè)占澇據(jù)主導地位治，區(qū)域產(chǎn)業(yè)蛾結構有待調(diào)宿整稈2003年狹，南岸區(qū)完鉆成生產(chǎn)總值塊79.38順4億元，列亦都市發(fā)達經(jīng)箏濟圈第五位報，低于九龍經(jīng)坡區(qū)155東.29億元把、渝中區(qū)1車53.41筋億元、沙坪貨壩區(qū)116掀.93億元接和江北區(qū)8摔5.53億謙元。較上年謙增長15.午41%，為堡直轄后最快幟一年；并且礦都市城鎮(zhèn)化僅率已達到1臺00%。仙圖：南岸區(qū)仰歷年GDP和增長屯年度豪GDP值（搭億元）命增長幅度止1997盟42.49扭68壓

毒1998漲44.73舟76速5.27%范1999義49.40械68燥10.44鎮(zhèn)%屑2000妙56.46呈14旱14.28浮%盛2001帥61.52阻62隱8.97%卡2002降68.78也56格11.80捧%續(xù)2003摩79.38蟲4朝15.41擔%宣圖：三產(chǎn)比罷重分布始第一產(chǎn)業(yè)章第二產(chǎn)業(yè)鑰第三產(chǎn)業(yè)些3.7%賢65.1%街31.2%觸2003年莖產(chǎn)業(yè)結構進倉一步優(yōu)化，工三次產(chǎn)業(yè)比別重為3.7亞：65.1撿：31.2湯，第一產(chǎn)業(yè)嫂完成產(chǎn)業(yè)增漂加值2.9羅522億元房，同比增長錯9.58%孔；第二產(chǎn)業(yè)鹿完成產(chǎn)業(yè)增岔加值51.延6539億駕元，同比增陶長15.9麥1%；第三帖產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)潑業(yè)增加值2斤4.777駐9億元，同在比增長15詞.1%。攀圖：南岸區(qū)渣三產(chǎn)GDP奏增長分布接年度呀第一產(chǎn)業(yè)G渾DP值（億條元）星第二產(chǎn)業(yè)G乒DP值（億啄元）厭第三產(chǎn)業(yè)G蝕DP值（億炕元）亂1997嚼2.8意23.65暫16.04打1998頌2.1阿27.94迎14.68吃1999攤2.1眼30.93彈16.31晉2000意2.2擋36.94釣17.27佩2001李1.9潔40.46針19.10并2002遙2.6橡44.57滑21.53姨2003降2.9趁51.65港4.78服※使民間投資成連為市場主力謀，主要集中盟投資房地產(chǎn)挖開發(fā)管各類型投資瘋中基本建設患和房地產(chǎn)開貧發(fā)是增長的臣主力，在全從部投資額中怕，基本建設尤完成33.粱74億元，武同比增長6駛3.96%??；更新改造瓜完成投資額脖4.2億元血，同比下降繩48.0%縫；房地產(chǎn)開浪發(fā)投資49晶.79億元緒，同比增長雷66.2%楚；其他投資傾完成2.0搜7億元，同嫩比下降12陡.37%。啄民間投資增拉速高于國有勞投資，全部行投資額中民詳間投資與國感有投資的比選例為66.控2：33.竿8，民間投彎資的增長速弟度高于國有澡投資20.理4個百分點側?？輬D：投資比釣例分布烏民間投資酸政府投資宮34%無66%捎2.2、區(qū)邁域經(jīng)濟發(fā)展壟趨勢分析魂※結2004年弓南岸區(qū)經(jīng)濟螺將持續(xù)穩(wěn)步粘增長，但區(qū)躍域產(chǎn)業(yè)結構臉將進行調(diào)整顏根據(jù)199萄7年后歷年槳南岸區(qū)GD均P增幅測算悲，2004夾年南岸區(qū)全曠年GDP將棵接近乃至突翅破90個億公。隨著區(qū)域者經(jīng)濟的進一恐步發(fā)展，區(qū)兄域內(nèi)三產(chǎn)結徹構將進一步校優(yōu)化，第一芹產(chǎn)業(yè)在目前束的基礎上將虹小幅度持續(xù)返下降，第二飽產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟季中所占的主篩導地位由于申經(jīng)濟發(fā)展的科慣性作用將端持續(xù)保持一冬段時間，但勸為第二產(chǎn)業(yè)怠提供各項相詳關配套的第礦三產(chǎn)業(yè)所占囑市場容量將壇穩(wěn)步增加。站※燦經(jīng)濟發(fā)展，找二產(chǎn)推動三魚產(chǎn)，以協(xié)“寧點槐”指連吸“象線灶”朗帶動區(qū)域整彩體發(fā)展霉根據(jù)目前南任岸區(qū)發(fā)展形得式預測，目植前南岸區(qū)二嘆產(chǎn)GDP比悼重已經(jīng)超過澡50%，未猜來南岸區(qū)第閱三產(chǎn)業(yè)的發(fā)隔展將是南岸脅區(qū)經(jīng)濟發(fā)展蓬的主動力。笛而南岸區(qū)經(jīng)忍濟發(fā)展將圍蠅繞以南坪中紡心商業(yè)圈為座點，南濱路窯特色商業(yè)帶撇為線，以微“卵點映”慚連卷“貿(mào)線盼”聽全面帶動南妙岸區(qū)區(qū)域經(jīng)淡濟整體發(fā)展鏡。渣※保經(jīng)開區(qū)發(fā)展鋒快速，入住撞企業(yè)規(guī)模較維大，現(xiàn)代化議工業(yè)成為園池區(qū)龍頭行業(yè)竟截止200驗3年底，南漂岸經(jīng)開區(qū)共血興辦各類企喇業(yè)2895透戶，其中引瞇進22個國孔家和地區(qū)興儀辦的三資企章業(yè)358家磨，投資總額配18.77調(diào)億美圓，投稱資規(guī)模平均忌達到500獵萬美圓，投翁資1000特萬美圓以上狐的大項目3詠5個。全區(qū)幣總收入、國脈內(nèi)生產(chǎn)總值品、工業(yè)總產(chǎn)趴值已分別由年1993年碑的24.0禍6億元、5貿(mào).8億元、過和6.9億磨元，增長到朵2003年嘴的234.菜55億元、膏65.65樣億元和16枕1.54億飼元，年均分胳別增長42鳥.6%以上望，稅收由1懂995年的替1.36億仙元增長到2篩003年的善16.9億鏈元，年均遞吸增40%以辜上，8年累四計實現(xiàn)稅收親53億多元栗。區(qū)內(nèi)形成理了電子信息貓、生物醫(yī)藥膚、汽車摩托俗車、精細化拘工及新材料女、綠色食品苗、服裝等六暑大產(chǎn)業(yè)群，糧在引進的3賢58家三資陪企業(yè)中，工脾業(yè)生產(chǎn)性項充目就占70費%。代表企鋒業(yè)如美國福店特、偉世通堡、瑞典愛立店信、英國B昏P、德國麥嗚德龍、日本折本田、鈴木憂、電裝、關考西、大金及淡臺灣臺塑、憲頂新等。營二、宏觀社頑會環(huán)境分析氧1、重慶市勝宏觀社會發(fā)敢展狀況五1.1、城都市基礎設施狐建設及發(fā)展閃※身2003年薄政府在基礎見設施建設投請資方面投入虧力度較大，卸整體投資保轟持快速增長鈴狀態(tài)。其中得，交通運輸獲、城市基礎茄設施、電力腎建設作為整消體基建的主棄力投資部分援2003年喉，重慶累計恒完成基礎設穗施建設投資節(jié)493億元畢，同比增長鋒25術.9%，占傻全社會投資貫總量的38瓣.8%。壞累計投入1籌76.48塔億元資金用拐于交通運輸假投資，占全右市基礎設施緒投資總量的破35.8%陸。累計完成替城市基礎設站施建設投資島135.4仿7億元，同勁比增長80坐.8%，占句全市投資總板量的10.狹7%；累計炊完成電力投航資59.6熄9億元，同脹比增長36逗.9%，占象全社會投資述總量的4.刃7%，占基閃礎設施建設漿投資總量的被12.1%星。筒圖：基礎設諸施投資比例蕩基礎設施投后資敘其他投資因61%術39%銳圖：基礎設洪施投資犁交通運輸（逆億元）終城市基礎建喝設（億元）纖電力（億元批）發(fā)其他（億元便）菊176.4膊8帽135.4站7事59.69盯123.3棒6銅1．2、人察口總量及結郵構似※跪重慶市城鎮(zhèn)受青壯年人口驅所占比例極垃大，未來有壁購房需求人脹群可觀金據(jù)2003茄年人口統(tǒng)計鞋基本情況顯次示，重慶都需市發(fā)達經(jīng)濟嬌圈年末常住竹總人口為6仗17.83虛萬人，占全睛市總常住人稀口比率的2猶2%。據(jù)第爭五次人口普常查重慶城鎮(zhèn)稼青壯年人口飛比率78.識4%的比率友進行推算，暖重慶都市發(fā)軋達經(jīng)濟圈年雜末青壯年人山口為484件.39萬人伴。每十萬人猾中擁有受高維中以上教育睬程度人口共嶄11419痕人，較之第質四次人口普比查增長56刮.32%。片1．3、人忽均收入、消陜費指量結構降及增長速率佳※費重慶經(jīng)濟整慨體持續(xù)走強甚，受各項利廣好消息影響訂，職工平均樣工資增幅較奔大攏2002年架重慶職工平畜均工資為1能2440元延，增幅為1怠3.5%，醬平均工資水輛平低于全國捧平均水平，妻而工資增幅忍卻高于平均控水平，在西易部12個省愧、自治區(qū)、感直轄市中，軋重慶市排在喝第七位。組其中，都市橡發(fā)達經(jīng)濟圈繁職工平均工響資為144燒32元，高漁于重慶市職航工平均工資裝16個百分環(huán)點，人均G羞DP為17遍29美圓?？?004年多一季度，全冠市職工平均麗工資達32那17元，比鉗去年同期增梢長12.3侮%。主要因譜為，一是重調(diào)慶市經(jīng)濟整錫體持續(xù)走強濕；二是企業(yè)洞經(jīng)濟效益大悉幅度增長，輔一、二月重瞧慶市規(guī)模以競上工業(yè)企業(yè)香累計實現(xiàn)利絞潤總額10符.91億元沉；三是機關之、事業(yè)單位溪政策性增資信“伯翹尾終”領因素，影響萌職工平均工辟資增長。胳※揉市民的關注悅熱點主要集診中在交通和要通訊、居住贈和衣著三個糟方面，由此城可以推斷出照目前重慶市康民對交通環(huán)刮境、居住環(huán)國境與外在審赤美特別關注否2003年式，重慶市民瓣消費支出中沾，交通和通缸訊、居住、間衣著三個方禮面開銷支出煩增幅最大，對人均支出增鄉(xiāng)長225.鍬22元、1寒83.17劇元、138則.18元，庫三項合計增晃加546.余5元。授圖：200彩3年重慶市踢平均年消費專支出分布睬類別作金額（元）購相對上年增撤幅從食品豆12702允.34蓄11.70疼%嘗衣著芳735.0扭1捷18.80青%朽家庭設備用礎品及服務評475.3昏8補4.7%隙醫(yī)療保健獵456.6瘡9循7.00%劈交通及通訊標790.2培6您28.5%痕娛樂教育文艙化服務尤1025.場99成-3.70唯%尾居住回741.6須24.70群%蘭雜件商品和畢服務究187.8久1寨14.30軋%訪1．4、人鳴均居住條件厲及發(fā)展洲※厲重慶市主城悼區(qū)房地產(chǎn)發(fā)崇展空間巨大神，舊城改造越推動行業(yè)發(fā)隆展草據(jù)中國建設低部統(tǒng)計，2啄003年重饑慶市人均居綱住面積吩25.72睜平方米泰，高于西部幣地區(qū)撥23.05叢平方米材的平均水平紡，位列西部痰第二、全國坊第五。雅2004年溜起的未來五多年內(nèi)，重慶莊主城區(qū)（包昏含渝中、南簽岸、江北、奶沙坪壩、九斤龍坡、大渡肝口區(qū)）舊城拒改造面積將證達到400謹萬平方米，飼平均每年新叫增1000步萬平方米住那宅面積，主撕城區(qū)人均居氏住面積將增堂加10平方刪米，將由目抖前的14平搞方米增加至攀24平方米止，達到小康肢水平。別1．5、社柱會發(fā)展趨勢導分析裹※浩搬遷組團內(nèi)薄污染企業(yè)，側改善主城區(qū)畏環(huán)境質量丑由于歷史原慕因和特有的林地形地貌，持重慶市主城窩區(qū)布局屬于跌典型的組團神式結構，工墾業(yè)企業(yè)大多乏數(shù)分布于組達團的外圍。剩隨著城市化語的發(fā)展，組釣團間已相互緞連接，原處設于組團外圍貨的工業(yè)企業(yè)復現(xiàn)已大部分葵處于城市的差中心。隨著叨我市城市化先進程的加快根，主城區(qū)濱抖江路沿線已鹽成為城市開捉發(fā)的熱點。巷地處主城區(qū)筒濱江路沿線廳的環(huán)境污染擊安全隱患企斥業(yè)與整個城藍市開發(fā)態(tài)勢遠不協(xié)調(diào)的矛勸盾日益凸現(xiàn)依。為改善主較城區(qū)環(huán)境質心量，保護市仁民身體健康午和安全，創(chuàng)泥造良好的投寬資環(huán)境，必燒須因地制宜時，因企制宜塌，采取手“制關停、治理屬、破產(chǎn)、搬瘡遷、轉產(chǎn)、位調(diào)整、限產(chǎn)緣”痰等多方面盡做快解決主城貿(mào)區(qū)環(huán)境污染所安全隱患企忍業(yè)問題。闊※艙建設特大城涂市，規(guī)劃3朵個城鎮(zhèn)發(fā)展圍區(qū)，培育6嬌大衛(wèi)星城市譯重慶市最新閘規(guī)劃將重慶刮劃分為3個誘城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)輸、6大衛(wèi)星芒城市。3大虜城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)富是中西部城黨鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、煉東北部城鎮(zhèn)勁發(fā)展區(qū)和東兩南部城鎮(zhèn)發(fā)存展區(qū)。中西鉛部城鎮(zhèn)發(fā)展已區(qū)又稱重慶雖都市圈，含哀都市9區(qū)、父及渝西的江假津、合川等凈區(qū)縣，面積哀為3.6萬勺平方公里；液東北部城鎮(zhèn)樓發(fā)展區(qū)以萬請州為中心，宮含開縣、云胸陽等縣，面奪積2.95絞萬平方公里禾；東南部城余鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)以箏黔江為中心噴，含秀山、狂酉陽等縣，去面積1.6挪9萬平方公脾里。懇※塑主城區(qū)擴大壞4倍，突破容兩座大山限避制，徹底走樹出辜“拖老重慶尸”角地域概念鬧據(jù)《重慶市乳都市區(qū)總體里規(guī)劃》，未圈來重慶主城態(tài)區(qū)將在現(xiàn)有重600平方對公里的基礎劇上擴大到2侵616平方椒公里，都市得圈面積將從拜現(xiàn)有的25旋00平方公胞里擴大到5絨473平方夾公里，將通柿過華福路、織成渝高速等廁通道的延伸紋，突破中梁蓮山、銅鑼山敲對重慶主城擱區(qū)的限制，猜未來城市規(guī)扁劃區(qū)域不再紡局限于兩山勻之間。醫(yī)※劑城市結構調(diào)賢整，區(qū)域之倆間融合性加認強，組團模佛式繼續(xù)亂有山有水，青決定了山城洪的周“峽多中心、組湖團式摩”架的布局。據(jù)姻重慶市規(guī)劃把局介紹，目唱前的12個嗓組團的主城伶區(qū)將打破現(xiàn)慰有組團各自仍為政的模式筐，區(qū)域之間標互相進行融而合調(diào)整，都愧市區(qū)不是單遵純的擴大，木新版都市區(qū)束“快總規(guī)迅”恭將繼續(xù)出“方組團式赤”禿的城市格局珠。幫※親輕軌為骨架別，高速路為攀動脈，十三溪座大橋連同書兩岸，打造且全新交通網(wǎng)隔絡濤據(jù)《重慶市活都市區(qū)總體音規(guī)劃》，未繞來重慶交通威網(wǎng)絡將以輕杏軌交通為中聯(lián)心骨架，省躲級高速路（亦已建成的成辨渝高速路、贈南面是修建請中的華福高字速路，打通途了中梁山的抗通道；北面吩是已經(jīng)開工襲的渝遂高速久路，穿越重丸慶大學城。據(jù)）為主動脈冒，輔以中心束城區(qū)長江、叨嘉陵江上十抖三座跨江大逗橋（目前已魄建成九座，記在建二座）暖和二條過江迫隧道（規(guī)劃臨中）全面更罩新現(xiàn)有交通金網(wǎng)絡，打造雞更加便利便纖捷的交通網(wǎng)犧絡。券2、區(qū)域社娘會發(fā)展狀況嘆2．1、區(qū)陪域社會發(fā)展裙現(xiàn)狀分析罷※敵區(qū)域人均收企入高于重慶瓜市平均水平嫩，具備典型威人口導入性佩區(qū)域特征，墨消費實力強配勁象從下圖可以嗚看出，20傭03年南岸宵在崗職工年秧平均工資達柜到1405合1元，高于汪重慶市平均跑工資124桃40元12孩.95個百雪分點，人均歷GDP14殃97美圓，跳略低于都市犯發(fā)達經(jīng)濟圈鑰13個百分宋點。自19滔97年至2泄003年期旅間區(qū)域人口義雖然持續(xù)上繳升，人均工壩資大幅增長龜，增長人口除中，中、高繳收入人群占微據(jù)絕大部分憑。稍圖：南岸區(qū)錦在崗職工收偏入增幅詳表稼年度默戶籍人口（糠萬人）構在崗職工年織平均工資（充元）耗1997吼44胞5583從1998瘦45得6781尖1999項45.5邀8045球2000辱46畫8847造2001謹47.5康10563趙2002急49仙12332之2003灑51掠14051鄭2．2、區(qū)判域社會發(fā)展蠶趨勢分析毒※蛋改善市場發(fā)宵展的政策環(huán)袍境，以餐飲擔行業(yè)為核心吩，重點挖掘山批發(fā)零售貿(mào)界易業(yè)發(fā)展?jié)搸π?004年去，南岸區(qū)政羨府將把擴大息消費作為擴紡大內(nèi)需的著蝦力點，增強恨消費需求對設經(jīng)濟增長的拜拉動作用，銹將出臺一些癢新的鼓勵消驚費政策，積刻極增加就業(yè)結，提高城市集下崗、低收絡入人群的收餡入。南濱路首餐飲業(yè)仍作夾為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)酷業(yè)亮點，不極僅規(guī)模擴大巷，銷售收入王大幅增長，辮而且經(jīng)營方澆式、業(yè)態(tài)結梳構等都發(fā)生纖了明顯的變鴿化，企業(yè)經(jīng)代濟實力和競差爭力也顯著蜻增強。主要汪表現(xiàn)在：麻①瞞餐飲企業(yè)基犧礎設計不斷演完善；烤②售新型的經(jīng)營付方式快速發(fā)鏈展，業(yè)態(tài)結廳構不斷優(yōu)化值；備③摔大中型餐飲蹲企業(yè)保持健儉康、穩(wěn)定的獻發(fā)展，在我主區(qū)餐飲市場量中發(fā)揮著重攪要的作用。乳宏觀上在以欲大商業(yè)、大米企業(yè)、大流煎通的思想指少導下，南岸孕商務中心對孩外輻射能力激和吸引力將姨進一步增強丹。微觀上市扣場競爭日趨叨激烈，商業(yè)贏企業(yè)的盈利給空間越來越祥小，只有達必到一定的規(guī)貪模，靠質量譜才能取勝，解對消費者而萬言，大型集糊團具有質量似和信譽上的塑保證。隨著本南坪商圈業(yè)掀態(tài)的進一步摘完善、各項渡利好政策的僑出臺將帶動遮南岸新一輪敗的繁榮。剩三、重慶房飄地產(chǎn)行業(yè)宏伐觀發(fā)展態(tài)勢縫分析椒※李重慶房地產(chǎn)宰行業(yè)200深0年開始起跟步，受城市集經(jīng)濟高速發(fā)萄展帶動，2綢003年初藏開始進入高雷速發(fā)展期肌受2000簡年后重慶經(jīng)廈濟高速增長置的帶動，特售別是人均G臘DP超過1橫000美圓鵝之后，重慶栗房地產(chǎn)行業(yè)播進入持續(xù)高淋速發(fā)展期，戀2003年驚都市發(fā)達經(jīng)程濟圈人均G細DP173智0美圓，住誘宅需求已經(jīng)蔽成為重要體脫現(xiàn)。定2004年島一季度，重逢慶市房地產(chǎn)聚開發(fā)繼續(xù)保宿持快速增長四態(tài)勢，商品骨房竣工面積好163.8脾6萬平方米防，同比增長拖35.7%股，商品房銷偵售143.戒87萬平方肌米，同比增零長30.7譽%。主城區(qū)執(zhí)商品住宅價彎格每平方米西比去年均價賽上升196粥元/㎡，達孔到了歷史最棋高水平。茶※牲都市化進程蒸迅猛發(fā)展，代市場需求逐漫年加大，舊薪城拆遷、升慢級換代和外中來人員置業(yè)巴需求組成市坑場需求核心丈部分村近兩年，重慈慶市主城區(qū)僻舊城改造力失度進一步加柄大，拆遷面璃積220萬精平方米，拆艱遷安置量形棉成了對商品嶼房市場的巨私大需求，直有接推動了重盛慶市房地產(chǎn)飾市場的迅猛疫發(fā)展。同時霸，重慶市經(jīng)慣濟的飛速發(fā)缸展，帶動了媽一批對住房捐進行升級換派代人群的出厘現(xiàn)，而都市錘發(fā)達經(jīng)濟圈嫌經(jīng)濟實力的紗增長對吸引證大量外來中定、高階層人餐群流入產(chǎn)生錘決定性的因鴿素。本※芽重慶市房地蜜產(chǎn)市場高速冒發(fā)展，行業(yè)雷運行進入良數(shù)性循環(huán)階段貿(mào)，房地產(chǎn)市式場大有可為克2003年擦，重慶市新熊開工532抗1.84萬憤平方米，較劍上年增加1手9.77%繭，竣工16漏76.97忌萬平方米，楊較上年增長象20.58周%。全年累襖計銷售商品繭房面積13寨16.82忘萬平方米，振同比增長2鄉(xiāng)9.5%。組截止12月鑼底，全市商程品房空置面惕積比去年同巾期減少8.拴34萬平方賞米。尺※畝都市發(fā)達經(jīng)俯濟圈房地產(chǎn)妙市場呈四個允梯級發(fā)展狀寶態(tài)鍵目前，重慶丈市都市發(fā)達增經(jīng)濟圈房地犁產(chǎn)市場呈四季個梯級發(fā)展牽狀態(tài)：渝中晉區(qū)位于第一搭級，渝中區(qū)刊是重慶市的殼中心城區(qū)，影是重慶市的耗母城。近年宇來商貿(mào)中心看、金融中心派、政治中心班的地位不斷窄鞏固。其樓棍盤主要分布豬在解放碑板控塊，長江路墊板塊和中山專板塊，主要鏈是商住兩用鼠的單體樓，遙推出項目多律以中、小戶墾型為主，據(jù)醒推盤均價測凈算，整個渝吩中區(qū)新開商基品住宅銷售嫌均價在40拆00元/㎡災以上運行。銹南岸區(qū)、江上北區(qū)域和渝增北區(qū)位列第流二級，南岸根區(qū)位于重慶匪長江南岸，賓是市規(guī)劃建繡設的金融、混經(jīng)貿(mào)、電子郵信息、生物砌工程、風景沃旅游重點發(fā)至展地區(qū)。江蜓北區(qū)是重慶漫北部主城區(qū)爭，是重慶市存規(guī)劃的行政田中心、經(jīng)濟備中心、是未逢來重慶的污“殘浦東櫻”蛋。渝北區(qū)區(qū)漢位優(yōu)勢明顯盞，投資環(huán)境淋優(yōu)越，系重斗慶市城市建旁設和開發(fā)的言重點投資地培區(qū)之一。此穿三個區(qū)域目恰前均為重慶磁市房地產(chǎn)開寶發(fā)重點區(qū)域蔬，年新增供笑應量超過3測00萬平方灘米，據(jù)推盤摩均價測算，譽第二梯級區(qū)繳域新開商品升房住宅銷售咱均價保持在志3000元伏/㎡以上。飾處于第三級膝的區(qū)域有九灑龍坡、沙坪封壩和大渡口且區(qū)，九龍坡別區(qū)是最大的葡工業(yè)基地和透高新區(qū)所在夕地，沙坪壩挎區(qū)地處重慶放市區(qū)西部，御是馳名中外都的文化區(qū)。免大渡口區(qū)地喊處重慶市西捆南部，是以潔冶金、建材耐、機械、輕為工為重要支青撐的工業(yè)新傭城。據(jù)推盤廉均價測算，可第三梯級區(qū)叢域新開商品落房住宅銷售手均價保持在花2800元當/㎡以上。反處于第四級頭的區(qū)域是巴仁南區(qū)和北碚忌區(qū)，此兩個旺區(qū)域因為地法理或經(jīng)濟基幣礎等因素，悄不論從年新撒增供應量或毯新盤銷售均甚價，均遠遠辯的落在其他色區(qū)域之后。魚※罩重慶市土地朵利用狀況較符差，土地存蠢量趨緊，近杏期用地無憂猴，未來土地恰供應吃緊叼按照國家相咐關規(guī)劃數(shù)據(jù)假顯示，19目97年叉—醉2023年東，重慶市規(guī)顏劃用地總量析為忠4萬公頃跡，截止目前墳，已用地3感.47萬公禍頃，占總量蔽87%，這格意味著今后流7年時間內(nèi)罷，只有0.枝53萬公頃另土地可作為皇開發(fā)、建設討用地。據(jù)國絕土房管局數(shù)刺據(jù)顯示，這墨一方面是由蹄于重慶城市購化進程加快農(nóng)，另一方面攀由于三峽庫胞區(qū)搬遷用地禿迅速增加，塔預支了土地翻存量。矛從長遠看，太重慶市用地雜趨緊，但近煎一年內(nèi)，吵用地暫時不擱愁。據(jù)國土養(yǎng)房管局數(shù)據(jù)地顯示，20私03年，重西慶市批準建廁設用地為1頌03平方公矩里，但利用蕩狀況較差，竊實際使用僅籍50平方公界里，還有5黎0多平方公店里的土地沒練有有效利用預。截止20牽04年，還櫻有可用地8局0平方公里設左右，存量扯相對較大，閉供給綽綽有工余。暴四、宏觀政澤策環(huán)境分析俱4.1、金嗓融政策促※王資金比例提觀高錘將房地產(chǎn)開勇發(fā)固定資產(chǎn)猴投資項目（經(jīng)不含經(jīng)濟適歸用房）資本某金比例從2戀0%提高到旺35%以上潑，房地產(chǎn)開吉發(fā)門檻將大譽幅提高。機此政策將掀識起新一輪的膛房地產(chǎn)行業(yè)泡洗牌運動，虹一部分規(guī)模靠小、實力差半的房地產(chǎn)企唇業(yè)將被淘汰盜出局；同時忽，在市場運研作行為下，臭明年將有一刷批存量土地杰上市。昨對房地產(chǎn)行皂業(yè)影響力度軟：蜘★★★★迎※刺央行提高存將款準備金率圣央行決定從遷2004年重4月25日王起允，提高存款務準備金率0尤.5個百分尖點，即存款耕準備金率由蕉原來的7%科提高到現(xiàn)在啊的7.5%溫。通過此次尸調(diào)整，全國蘿金融機構手撞中可以發(fā)放仗的現(xiàn)金一次兇性大幅減少銳，但存款準貸備金率的調(diào)糟整不見得會貢實質性地影稈響到信貸投既放，利率的反調(diào)整才識關籃鍵舉措。貢配合相應的納行政手段，囑控制銀行資篩金進入房地鳥產(chǎn)行業(yè)，防患止行業(yè)整體報過熱。往對房地產(chǎn)行詠業(yè)影響：錢★★★爭※斥銀行控制個右人貸款址2004年斗6月，中國專人民銀行近模日發(fā)布《關爭于進一步加驢強房地產(chǎn)信例貸業(yè)務管理截的通知》。環(huán)各家商業(yè)銀擺行紛紛響應押出臺多種舉評措，收緊個棄人房貸業(yè)務島；有關監(jiān)管威部門也是頻肥頻發(fā)文，加摔大對銀行個啟人房貸業(yè)務瓜的監(jiān)管力度淡。止對房地產(chǎn)投留資行為進行吊控制，變惡鋪性投機為良旗性投資，一府定程度上抑肥制了消費者攤的購房信心肅，抑制了一報部分升級換眨代人群的出油現(xiàn)。但在目星前重慶消費病者仍以居家再為主要置業(yè)材目的的情況蛇下，對整個廚重慶房地產(chǎn)斑市場影響不饑大。鮮對房地產(chǎn)行溫業(yè)影響：錫★★★園4.2、土魚地政策歉※分限制拆遷加俗強監(jiān)管直國務院辦公井廳就控制城兔鎮(zhèn)房屋拆遷堤規(guī)模、嚴格和拆遷管理下的發(fā)通知，通贊知中要求，閣各地嚴格依棟照城市總體駐規(guī)劃和建設令規(guī)劃，制止番和糾正城鎮(zhèn)暖建設和房屋跑拆遷中存在禽的急功近利每、盲目攀比域的大拆大建格行為。并且妨明確要求，激拆遷矛盾和平糾紛比較集蜂中的地區(qū)，飛除保證部分味重點項目和指民心項目外細，一律停止慎拆遷。炊該政策最大雹限度的保障犬了消費者利鏡益，控制存捏量土地上市輛，保持房價只的穩(wěn)定，解減決目前重慶砍大面積拆遷底所帶來的房溫價大幅度上余漲。程影響點評：初配合相應行必政手段，控靠制存量土地電上市，保持扶房價相對穩(wěn)佩定，但造成牽市民手中流拋動資金縮水胸，一定程度憐上減少了升奉級換代需求雕的出現(xiàn)?？繉Ψ康禺a(chǎn)行閣業(yè)影響：仍★★★★★德※難全國性的土雙地市場動態(tài)類監(jiān)測制度際國土資源部歲已經(jīng)開始著婆手建立全國駱性的土地市運場動態(tài)監(jiān)測蝦制度，部分匹城市已經(jīng)開把始相關工作晴。該政策的煤意義重大，芹在新的監(jiān)測扣系統(tǒng)下，暗旨箱操作將會增極易曝光，扣從而為全國碧土地的垂直因管理奠定了鋒信息、技術襖、資料基礎躁。吧對房地產(chǎn)行稍業(yè)影響：弓★★★消※主國土部發(fā)動欲新土地制度努檢查玩2004年書在全國開展擺經(jīng)營性土地丘使用權招標羽拍賣掛牌出亭讓情況執(zhí)法處監(jiān)察。此項偷工作將促進役繼續(xù)全面推敘行并嚴格執(zhí)駐行經(jīng)營性土河地使用權招群標拍賣掛牌些出讓制度，聚確保土地交從易透明化避剪免交易中的驕暗箱操作事勒件。艷對房地產(chǎn)行棒業(yè)影響：術★★★郊4.3、開奉發(fā)優(yōu)惠政策版※摧減免大配套葡70%押為了鼓勵外擋地開發(fā)商到避南岸區(qū)投資充，南岸區(qū)政彼府對投資南積岸區(qū)濱江路何建設的靜安背城投重慶實銳業(yè)隸采取所開發(fā)皇項目減免大證配套費用7汗0%的優(yōu)惠鞋政策。晨4.4、其介他房地產(chǎn)政息策棕※烏銀監(jiān)會清理太固定資產(chǎn)貸識款影全面清理在膨建和擬建項土目固定資產(chǎn)余貸款，這對廁剛剛經(jīng)受了足貨幣總量減揚少沖擊的房鑒地產(chǎn)商而言匹，此次銀監(jiān)潑會發(fā)起的全呆面清理沖擊府更大一些，假更具威懾性等。丈對房地產(chǎn)行劃業(yè)影響：墳★★★臟※嘉專項調(diào)查出裙臺慈針對目前不砌少開發(fā)商采灰取建設大層哥高住房項目蓬，出售后，慘可以由買家市增加出兩層缺的面積等情瘋況。建設部休加強了工程慘監(jiān)管工作，鑒對規(guī)范，房歸地產(chǎn)市場的陵良性穩(wěn)定發(fā)累展擁有舉足配輕重的作用估。葡對房地產(chǎn)行凡業(yè)影響：秀★★內(nèi)※圖新出臺控制存房地產(chǎn)價格柴上漲新政炒五、宏觀社幟會、經(jīng)濟、砍政策環(huán)境對糖房地產(chǎn)開發(fā)慕的影響似※船經(jīng)濟快速發(fā)廣展為城市發(fā)扭展奠定堅實前的基礎，但建是城市發(fā)展對尚處于第一茫階段，未來聾第三產(chǎn)業(yè)發(fā)群展空間巨大誓在重慶城市以經(jīng)濟結構中封，第二產(chǎn)業(yè)衰在未來經(jīng)濟烘發(fā)展中將持碧續(xù)保持龍頭稱地位，拉動禍第二產(chǎn)業(yè)將肥仍然是城市沾經(jīng)濟重心，犯雖然第二產(chǎn)隆業(yè)給重慶經(jīng)陵濟飛速發(fā)展志帶來了強大掃的支持，因止此造成的能在源和產(chǎn)業(yè)結湖構瓶頸對近梁期第三產(chǎn)業(yè)呈的發(fā)展也起敢到了較大的奧負面作用。兔但可以預見尖的是，當重餅慶城市經(jīng)濟吳結構中整體癥第二產(chǎn)業(yè)比圓重超過50甜%的時候，況第三產(chǎn)業(yè)飛舉速發(fā)展。象※逆投資環(huán)境日鋸趨改善，市俘場導向作用豎日趨強烈，們房地產(chǎn)行業(yè)各已逐步進入草高速發(fā)展期罪2003年顧重慶市政府脫相繼出臺多鞭項政策與文囑件，規(guī)范重遙慶市場良性百發(fā)展，改善功市場投資環(huán)膝境，以求吸喪引更多投資于進入重慶市炒場。從重慶朋統(tǒng)計局披露避的數(shù)據(jù)顯示候，重慶市民橡間投資比重請逐年增加，粉目前已突破客60%，其布中房地產(chǎn)投惰資已成為整刻個民間投資賞中的重心。謠目前，重慶直都市發(fā)達經(jīng)伸濟圈人均G典DP已經(jīng)達罪到1729重美圓，根據(jù)致人均GDP回超過100狼0美圓，房巖地產(chǎn)行業(yè)將漲大幅發(fā)展的功理論，重慶妙市房地產(chǎn)行嫌業(yè)目前已逐苦步進入高速晨發(fā)展期。截※燙大幅度基礎烏設施建設投酒資為重慶打區(qū)破現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)蹤、消費布局橫提供強有力議的支持鎖重大基礎設醫(yī)施的建設，齒將使重慶徹估底打破目前補兩江相隔各斃組團各自為事戰(zhàn)的局面，座將全面更新淋主城區(qū)經(jīng)濟而和消費人口疫現(xiàn)狀。只有奸通過加速目于前重慶基礎洲配套條件的鍬發(fā)展，才能犧不斷變小各松區(qū)域的地理元差距，吸引遠更多的外來出消費者。編※從都市發(fā)達經(jīng)蛛濟圈各項實鋒力雄厚，未賄來將拉大與欄其他兩個區(qū)敘域的差距果都市發(fā)達經(jīng)趁濟圈人力資麥源、資本資配源、投資環(huán)揚境資源基礎愉條件優(yōu)于渝描西經(jīng)濟走廊科和三峽庫區(qū)辦生態(tài)經(jīng)濟區(qū)劫，在三大區(qū)開域的同步發(fā)藝展中，都市餓發(fā)達經(jīng)濟圈藍將被動強勢尋吸納各種資顫源，未來三弱大區(qū)域經(jīng)濟消實力將進一芬步拉大，直班至中心區(qū)域喜經(jīng)濟發(fā)展飽片和。抄※哨各項最新政酒策的出臺，泄即規(guī)范了房瑞地產(chǎn)行業(yè)的篩發(fā)展，又保遲證了未來房喜地產(chǎn)行業(yè)的容良性發(fā)展田近期各項金愧融、土地、壇房地產(chǎn)開發(fā)掉政策的出臺趨，將全面提葡高目前房地夕產(chǎn)開發(fā)的進淡入門檻，淘凡汰一部分實其力不濟的小杏、差、亂開賓發(fā)商，確保商房地產(chǎn)行業(yè)吊的正常有序站發(fā)展。同時本，限制拆遷嘩文件的出臺牢，最大限度皺的保障了消克費者利益，竿控制存量土平地上市，保艷持房價的穩(wěn)洲定。噴六、重慶市訓房地產(chǎn)市場培總體特征鉤1、視“禿加息終結房憲產(chǎn)泡沫，樓栗市崩盤近在舒眼前愧”管不攻自破澆2004年滑央行大力著鄙手控制房地享產(chǎn)信貸規(guī)模漢。中央雙管賭齊下，一方薪面通過政策濃下發(fā)和監(jiān)管干來控制銀行值的放貸規(guī)模候，從而有效珠抑制過熱行庭業(yè)的資金源旁頭，另一方祝面則通過調(diào)乏整資本金比皂例，來進一耗步抬高過熱則行業(yè)的準入棟門檻。達在限制放貸己規(guī)模方面，狠從調(diào)高存款肝準備金率（三至8%），充到借款人住運房貸款的月貞房產(chǎn)支出與謊收入比應控延制在50%猛以下，月所仰有債務支出毀與收入比應肅控制在55諒%以下。在尋房地產(chǎn)企業(yè)敏資本金方面岡，要求建筑瞎商不得為開估發(fā)商墊資建讓樓，開發(fā)商去開發(fā)項目自研有資金不低角于項目總投萄資的35%升。房地產(chǎn)金坑融資金在2館004年收深縮勢不可擋閉，以至于當墓加息（0.睡27個百分渠點左右）在助2004年咽10月29罷號實現(xiàn)前，六市場上曾一串度掀起旁“販加息終結房慌產(chǎn)泡沫，樓老市崩盤近在毯眼前覆”領的悲情預期攔。績但事實上，隸謠傳不攻自氣破，市場并長非一派蕭條帝，房價也并峰未大幅跌落妹。主城區(qū)商聾品房交易面貞積保持增長惡態(tài)勢。20昌04年主城隊區(qū)商品房銷旗售面積12墓09.77洪萬平方米，鐵成交金額2瀉87.21恭億元，與2己003年同粒比增長8.炮6%和22蕩.5%。其皺中住宅成交秒面積109秧1.83萬此平方米,占兼商品房成交嗽總面積的9騾0.25%鳥，商品住宅敞消費結構合隨理。技主城區(qū)商品鄭房價格繼續(xù)占上揚。20目04年重慶浩主城房價同望比上漲13備.7%，達煮到2184臟元/平方米耳（建面）。義住宅用房中胳，普通住宅狀成交均價2炸150元/飼平方米，同鋒比增長13逆.2神%；別墅、最高檔公寓成們交均價53搖92元/平耍方米，同比軟增長39%敲，增幅最大擠。復2、房價低園于全國平均蝶房價李重慶的房地縫產(chǎn)市場總體律是合理的，尿反映有效需粥求與供應間煌的比例關系釘?shù)淖馐郾戎赋窐酥貞c為1攜：150左制右，低于1禮：150-推200的限料值，而杭州谷上海等則在腹1：300思左右，重慶性的有效需求世支撐著市場樓的繁榮；租勾售比指標折僵算成投資回吼報率，重慶油的商品房投驢資回報率達章8%，合乎亭市場投資，娃對于房價收皮入比，世界袍銀行的標準短是5史∶菊1，重慶的壇房價收入比榮為4.02損：1，房價俱收入比在合仇理區(qū)間內(nèi)。祝3、主城區(qū)橋商品房價格拔漲幅居全國漏第三懇由于市場需潤求量迅速增蓬加，在商品悠住宅價格持霉續(xù)上漲的情符況下，其銷格售繼續(xù)保持首強勁的上升鍋勢頭。導致妨我市主城區(qū)象住宅商品房絞銷售均價同叮比上漲23爭.7%。居叢全國35個優(yōu)大中城市房型屋銷售價格猴漲幅第三，屑超過北京、臥上海、杭州士等地。從房暗屋類別看，扮普通住宅、獎寫字樓和豪欄宅價格漲幅約最高。女4、大盤時侮代來臨、南鋒北集中放量幫賢從2004竊年開始重慶鄙樓市放量主消要集中在南筒北兩地，即孟三北區(qū)域（憐江北區(qū)、渝銹北區(qū)、北部旬新區(qū)）和南濁濱路沿線以珠及紅四公里絕片區(qū)。在北浸部新區(qū)除原斷有的龍湖嗚·普水晶酈城、霸金科暫·在天籟城仍有鼻放量外，位衣于金開區(qū)的察奧林匹克花孝園、融科智剝地、建工集黑團等項目的用亮相均造成狹了較大的影友響。同時魯夢能星城、東塔方山水等也掩對北部市場煮的供應起到欠舉足輕重的憑作用。在未叉來5年內(nèi)整戒個北部地區(qū)聞將有200療0萬平方米痕的市場放量元。鋒而南部地區(qū)產(chǎn)，則主要集慧中在南濱路犯沿線和展四公里蠻片區(qū)。據(jù)統(tǒng)廢計，僅南濱態(tài)路沿線今年飛就有融僑半糟島談·印云滿庭、陽抖光100音·楊國際新城、對武夷濱江、撈海棠曉月鐘·悠怡景天域、況美堤雅城等蹤樓盤面市。菊此外，冷四公里熊片區(qū)在今年腥的放量也占仗據(jù)了南部樓坦市的重要部碎分，如學府抓大道69號于、中天陽光魂美地、華宇替江南楓庭、進回龍灣等。賺大盤時代真夫正的來臨，儲無疑是重慶強樓市注入了岡一支強心針禿。崖七、南岸區(qū)腹房地產(chǎn)市場洞分析及發(fā)展幸趨勢粱南岸區(qū)由于農(nóng)擁有長江最厭長之濱江線線，南山丑——南重慶之最大忙肺葉的自然埋資源優(yōu)勢，待一直受房地課產(chǎn)開發(fā)商熱撈棒，開發(fā)量超是繼渝北、敗江北之后第聯(lián)三大開發(fā)區(qū)蠻域，先后有混回龍灣、江腦南楓庭、融愁僑半島、美務堤雅城、駿籍逸天下、海賞棠曉月、陽襯光華庭、陽適光100等戰(zhàn)品牌物業(yè)供睛市，而目前激對南山片區(qū)禁的熱炒也看甩出南岸試圖奶尋求新的刺雀激點，高檔俘項目如：第橋一莊、高山豬流水、天池殃林海、長青堤湖、南嶺雅槳舍等等，這徹些項目的推暮出與北部的靠大而全的項派目：如奧林嘩匹克花園、閣棕櫚泉花園做、天湖美鎮(zhèn)塌、藍湖郡之襪間的競爭便轉成短兵相接買。鍋從南岸區(qū)房疤地產(chǎn)交易所悶按表統(tǒng)計數(shù)滅據(jù)顯示，南貫岸區(qū)商品房咳交易件數(shù)、獵面積、金額尿等均有明顯呢的上升。一陣些老盤，如畏駿逸天下、抗回龍灣、海緞棠曉月等推噴出后期住宅該，價格應勢徒上調(diào)，帶動雞了區(qū)域房價斃走高，住宅壩價格穩(wěn)步增膠長的態(tài)勢。嫁結合上一節(jié)舉宏觀形勢的陰分析，南岸港區(qū)房地產(chǎn)市子場在下一階稿段將出現(xiàn)下立面幾方面的鐮趨勢：鄉(xiāng)1、整體態(tài)晨勢與全市狀遍況保持一致纖，受土地供妨應量限制，侍國家宏觀調(diào)究整，銀行對當房地產(chǎn)信貸管緊縮，之前屯房地產(chǎn)供給抱量太大。老山百姓持幣觀恐望，信心不待足等等因素森影響，在去華年下半年及彎今年上半年層，房地產(chǎn)市板場曾進入調(diào)政整期之后，賺價格會穩(wěn)步沾上升。匪2、外地（棍外區(qū)）開發(fā)雙商進入?yún)^(qū)內(nèi)蓄開發(fā)的數(shù)量日減少。因為訴目前南岸區(qū)趙可供用于綜傻合開發(fā)的成罩片土地不多孟，政府主管星部門主攻茶蓮園開發(fā)區(qū)，釘響應黨中央煉“碧科學發(fā)展觀貧”敵，而老區(qū)內(nèi)同用地成本非壁常高。鴿3、南岸區(qū)啟房地產(chǎn)開發(fā)察進入深耕細腫作時代，與紅北部城區(qū)以票量取勝不同蹲，南岸區(qū)由送于土地供給閱的不足性和調(diào)成本高位性蝶，促使多數(shù)巧開發(fā)商惜地欺如金，必須異使自己以項言目增加附加修值，才能達饅到利潤目標輔。校4、幾大基起礎設施的竣謝工和今年十缺月亞太城市宗峰會對南岸督區(qū)來說是發(fā)峽展的一大機付遇。長江大才橋復線橋，島菜園壩大橋誕的徹底改變呆，進出南坪獨的堵塞問題兵徹底改變，隔亞太城市市炭長峰會是南劣岸喜迎商機拾的一個極好真平臺，所以立要抓好這一鍬區(qū)域性的機總遇，把房地餓產(chǎn)項目做好賊應該有機會蔽。鞋八、市場結竭論及建議夢※府濱江區(qū)域住口宅項目競爭危日趨激烈，瘦消費者對于亦項目產(chǎn)品品吊質、規(guī)劃設奪計、生活配粘套等方面的昆要求逐漸提計高，產(chǎn)品的授差異性和獨閉特性受到消練費者青睞。網(wǎng)※糟根據(jù)對競爭嫩個案的詳細玉分析，目前繩重慶濱江住妙宅最大的優(yōu)純勢是擁有良屈好的自然資枯源，視野開診闊，空氣流好通；而面臨刷的最大障礙哲是生活配套辛相對不成熟存，其中主要泥表現(xiàn)在交通民相對不便，晉而教育配套留和醫(yī)療配套慘略為欠缺。住※贊目前在售項朗目中部分項色目攜手公交丘集團，改善田交通配套；糞部分項目借畫助周邊配套盯設施；部分冊項目利用濱僑江路規(guī)劃發(fā)度展特色商業(yè)牲；同時規(guī)模始項目大力發(fā)柳展教育配套你，內(nèi)部商業(yè)剛配套?？h※衛(wèi)項目所處的勞南坪經(jīng)開區(qū)齡目前是南岸定房地產(chǎn)開發(fā)窗的熱點板塊蠻，目前已有現(xiàn)較知名的樓源盤如駿逸天隆下、美堤雅哪城都在此開隆發(fā)住宅小區(qū)搖，為該板塊課的規(guī)模檔次蜓住宅社區(qū)發(fā)多展奠定良好柿的基礎。由※茄由于項目周關邊環(huán)境較寧隱靜，擁有良解好的生態(tài)資倡源和江景資肉源，建議打各造中高檔品缸質的景觀住穿宅社區(qū)。畜第五章：項困目總體發(fā)展垂策略及營銷走推廣相關定和位策略儉一、項目S抬WOT分析蹄在思考項目待的市場定位補前我們必須峽非常清楚項守目的優(yōu)劣勢趨及面對的市喚場狀況戲1、優(yōu)勢（破Stren剝gth）巧※鴨交通優(yōu)勢：臨交通基礎設猾施較為完善亂，出入便利說。皮※娘適中體量優(yōu)施勢：不足1咬00畝的開仇發(fā)用地，相棄對于目前動割輒數(shù)百畝的尼大盤時代，喉更容易控制多風險并相成逢自己的樓盤屬個性。怨※闖環(huán)境優(yōu)勢：功臨長江，有澆較好的景觀客資源。罵※奸高質素居住藏區(qū)優(yōu)勢：困已建成或正隱在開發(fā)的樓就盤均為精品研樓盤，居住坐人群高質素榴。撫2、劣勢（蘿Weakn區(qū)ess）賤※綠配套劣勢：脅由于從工業(yè)類區(qū)逐漸轉型臨為新的生活筆區(qū)，大量的施新購房者還吸未入住，生揭活配套尚顯秩不足，包括勝日常消費和膜公共交通。獸居住人文環(huán)敗境劣勢：存住宅新區(qū)的隊雛形已經(jīng)形芒成，但還沒蒙有形成大規(guī)闊模成熟的居擱住氛圍；而虧人文環(huán)境稍同嫌不足。否3、機會（夾Oppor羽tunis纏t）勸※義發(fā)展機會：姨該區(qū)域屬于道南坪經(jīng)濟開夏發(fā)區(qū)，區(qū)域稀正處在開發(fā)脂高潮期，未恩來成型后的守舒適居住氛念圍令人期待另；星※隨高品質在售描物業(yè)帶來的鏡口碑傳播機盾會：首區(qū)域內(nèi)在建瞧的幾個物業(yè)銀品質均定位荒較高，無形個中對樓盤的店精品形象有奔促進作用碧※擇大面積拆遷怠帶來的銷售份機會：戚目前南岸有舍三大區(qū)域將謎會拆遷，分浙別是：一天掩門周邊地區(qū)風(受到武夷湊濱江的影響哀)、羅家壩趁周邊地區(qū)(隱受到體育場挖建設規(guī)劃影現(xiàn)響)、韻五公里飄周邊地區(qū)(嬸受到學府大蠅道的影響)冷。據(jù)調(diào)查，桿最近將會尋幫找房源的是墻五公里腦周邊地區(qū)，波其次為羅家眠壩周邊地區(qū)江、一天門周粥邊地區(qū)。這盈些區(qū)域的的潛拆遷將會為具本項目提供述一定數(shù)量的傳客源。迎4、威脅（皂Threa互ts）峽※鏟周邊項目：遞本區(qū)域的在怪改建規(guī)模較牧大，在建、鞠新建項目將少造成直接的裙市場競爭；縱※販同類項目：申目前重慶的眉地產(chǎn)發(fā)展速趨度較快，郊玉區(qū)發(fā)展迅速駐，類似項目坑也將參與其捆競爭；孝※練區(qū)域尾盤：迅區(qū)域尾盤目暗前有一定的遭空置量，容射易引起客戶番對區(qū)域市場周的信心不足笛；吊※秧政策威脅：菊房地產(chǎn)是對扮政策調(diào)整異要常敏感的行胃業(yè)，房地產(chǎn)足的超高速發(fā)賭展越來越引糾起各界人士奔的擔憂，自且2004到若目前相繼出蒸臺的各項管議理和調(diào)控措峽施正在幫助悔市場由盲目男到理性，而拍此間勢必有訓低潮期，這虜是所有新開臨發(fā)項目必須鏟面臨的威脅飛5、綜合分農(nóng)析甲：射項目燦優(yōu)勢-St農(nóng)rengt員h糖交通優(yōu)勢；幕體量優(yōu)勢；殖環(huán)境優(yōu)勢；括高質素居住嬌區(qū)優(yōu)勢泛劣勢-We卵aknes唯s疤配套劣勢暖；爺人文環(huán)境劣沃勢恥機會點-O紅pport諸unity首發(fā)展機會殘：區(qū)域山口碑機會咸SO策略傘創(chuàng)造區(qū)域內(nèi)域獨具個性的談高品質江景貿(mào)樓盤紀WO策略涉推廣宣傳上溪突出區(qū)域的舟地產(chǎn)發(fā)展前籌景，與南坪胃中心區(qū)比鄰瘡關系土威脅點-T蜜hreat床周邊項目；往同類項目；緒區(qū)域尾盤；表政策威脅賢ST策略拘加強項目品文牌個性打造現(xiàn)，鎖定目標潛人群，在大躁盤中跳脫出蓮來康WT策略幫以區(qū)域整體舅前景支撐項登目，吸引客嗽戶相信美好蒸前景硬打造項目自用身特色，針均對性的細節(jié)差打造趙二、產(chǎn)品建部筑規(guī)劃定位設策略刃建筑風格：猶現(xiàn)代簡約主供義風格。追杠求空間層次日比例、寬大投、動感大綠擋化大、氣勢忘、優(yōu)美的自炎然環(huán)境、1州00%可享濫大庭院江景耍、80%可厭視大庭院江縣景光、自然熔采光通風一異流?？傮w布熄局追求高雅暫、簡潔、大伏方、錯落有鍛序、大視野涉、大景觀。堂建筑造型及并色彩：追求湖虛實對比，赤材質搭配和罷諧悅目，色朽調(diào)高雅，突仗出建筑群內(nèi)延在統(tǒng)一性和服整體性，以班形成空間上圓的氣勢和悅望目的視覺感贊受，建筑色怪彩追求簡潔政，節(jié)制而又佩耐看。吸建筑形態(tài)：塵高層低密度恨建筑。伍景觀規(guī)劃定蒙位：結合總睜平面布置，若景觀設計采沒用現(xiàn)代簡約互的直線條時驕尚風格，力夕求創(chuàng)造出適發(fā)合現(xiàn)代人居繞住口味的環(huán)次境。陰項目配套設策施：綜合性淹休閑會所、咳網(wǎng)球場、游凍泳池、幼兒刷園、商業(yè)配季套設施及運循動休閑場所逼等。侍三、項目總唇體營銷策略丘1、在對本科項目的地塊亮現(xiàn)狀、周邊體環(huán)境以及所薦處區(qū)域的市湯場狀況進行獲研究之后，援我們可以得貨出這樣幾個薄突出的印象擺：蒸※迎自然環(huán)境優(yōu)巷勢突出，在縮山水特色著鼓稱的重慶既艱享受項目獨伯有的江景資柳源又享有南斥山區(qū)域的秀扭美山巒。尖※眼所在區(qū)域屬鋒于新興開發(fā)怠區(qū)，居住環(huán)騾境和居民素領質均在本區(qū)囑域屬中上等盛，區(qū)域內(nèi)有架美堤亞城、賞駿逸天下等求樓市名盤，忍在大眾心目忌中有優(yōu)質樓士盤集中地的逆印象。艘※狀規(guī)劃方案采慮用了低密度副高容積率的請做法，雖然礦在綠化率上掙有了保證，罩但卻大大增主加了客戶數(shù)草量，無形中硬降低了樓盤衰品質。擁必須清楚認駱識的是：重危慶房地產(chǎn)開欣發(fā)歷經(jīng)近十詞年的發(fā)展，時無論在產(chǎn)品導研發(fā)、營銷塘手段、推廣古手段等各方料面已越來越恨趨于雷同，闊開發(fā)的成功踩與否更多取累決于發(fā)展商唉在整個項目杰運做中對各米個環(huán)節(jié)的把寶握和清晰的享開發(fā)思路。軟而確定項目香的開發(fā)思路巧更是開發(fā)過暑程中較為關幼鍵的一環(huán)，窯根據(jù)目前項燦目凸現(xiàn)出來襪的突出特點吐，初步確定超項目的發(fā)展壘方向為：壘把握地塊面廉積有限容易變聚集相類似壟目標人群的耍特點，突出石樓盤個性，慰依賴較好的招自然資源和獅區(qū)域人文優(yōu)責勢，塑造精滲品樓盤形象霧，獲取較高微市場認同度火，達到銷售已的成功。意2、在以上棉的發(fā)展方向鼠中我們已經(jīng)霞看到了以下晚幾個市場切寧入點：但※煌樓盤個性技——蹦后天塑造裹—院不易復制；貍※塵江景優(yōu)勢甩——需客觀存在盲—依有一定同質禽性；卸※截創(chuàng)新產(chǎn)品旺——珠后天塑造周—逮有一定同質戰(zhàn)性；泊※競良好的綜合股素質添——材后天塑造撕—僑有一定同質螺性屆—聰目標客戶最摧為關心醉可以肯定的游是，樓盤個與性是最容易勝讓市場記憶啊的符號，在避推廣初期是初主要訴求的贈對象；但樓逢盤的綜合素貞質卻是左右籠目標客戶最頑為關心的問瓜題，必須在宣開發(fā)的全過豆程通過各個羽細節(jié)塑造此者印象；而江遇景優(yōu)勢和創(chuàng)雖新產(chǎn)品兩項噸雖然均可復朋制但已經(jīng)是涼目前市場最值為關心也最德容易出彩的葛兩個環(huán)節(jié)必烏須成為在開挺發(fā)初期就下育功夫打造的逆部分宇由此，項目獸的發(fā)展方向盞基本清晰，貿(mào)所要做的就敢是在具體執(zhí)繁行時借助各目個專業(yè)公司不落實到位。承四、項目營膨銷推廣相關房定位策略銅1、競爭策撤略河“繭擠入型除”六競爭策略帶—磁考慮到本項設目是在本區(qū)完域開發(fā)潮的栗中期介入，難且體量相對虜較小，面對秋更早和更大漿的開發(fā)項目智，沒有必要片正面交鋒去選搶奪區(qū)域內(nèi)行的領導者形呼象?；诠?jié)職省費用降低葵開發(fā)風險的鎮(zhèn)角度，本項岔目適合利用按借勢區(qū)域既柿有高品質形頭象塑造自己除“欺個性精品皇”屑的品牌形象壯，引起目標軌市場的關注炎。而目前產(chǎn)邪品規(guī)劃中呈棚現(xiàn)的低密度市高層產(chǎn)品以肉及現(xiàn)代時尚組的建筑風格時都利于支撐美這一策略。墾2、入市時梯機及營銷分拋期色入市時機：住在購房者越是來越理性并劃越來越講究兄“蓋眼見為實想”爆的心理下；嫌同時也為了烏避開200市5年全國房搖地產(chǎn)政策性雞宏觀調(diào)控的命威脅，建議根在項目具備磚一定的區(qū)域鳳居住氛圍和瓶本身完成一回定的景觀和究工程形象后出再開盤銷售漏。根據(jù)整個東項目的工程自進度選擇云2006年舟3月項目入耍市蓄水略，為保證開額盤旺銷，適猜當拉長蓄水癥時間，在尸2006年章8月開盤銷亂售現(xiàn)（保證具備譽預售條件的像情況下）猴營銷分期：罩作為177啦6戶的居住躬社區(qū)，在5搖年的建設期倡中將銷售分厲為5期進行棕（如圖）捧營銷分期透入市時間暖銷售蓄水株開盤-旺銷刪（80%）臥推出部分盾推廣周期猴一期肢2006.禮3齡3月蒼—漿7月魯8月譽—纖12月浴A、B、C層棟住宅孫2005.秒12--2潔006.1毀0值一期商業(yè)春2006.易10桌10月-1廁1月頌12月終約迫3000m猛2籍的商業(yè)蟲2006.準10--2址006.1疏2須二期堤2006.萬12香12月-0殲7.3月袖07.3戒—劣07.7月食D、E、F基棟住宅雙2007.縮1做—糠07.5灰三期范2007.雹8咬07.8月初-07.9耗月憤07.10獎-2023嚷.3淹H、I棟住連宅億2007.依7蠻—跨07.12戲四期漲2023.命3押08.3月蛋-08.5匪月兼08.6籌—啟08.12調(diào)約槽10000穗m軟2牛的商業(yè)嗓2023.尚1-08.膜8堆五期轎2023.歉5冶08.5月包-08.7膽月因08.8朱—酷08.12殺G、J棟住辮宅表2023.值5竿—煉08.10焰六期鈔2023.燙10歲08.10茄月-09.地1窗09.2清—污09.6戴地下車庫趟08.10迷—掏09.4復七期隙2023.兇4簡09.4月縫-09.7農(nóng)9.8-1概0.2月腥地下車庫市09.4泉—棋09.10止分期理由：誼將相對景觀情最差的部分潤最先推出，啟可以價格優(yōu)龍勢和整體項答目的景觀優(yōu)稻勢打動市場辛，建立第一架批忠實客戶啦；而最早推逮出的商業(yè)部始分則作為資裂金回收的需剃要填補部分拋開發(fā)資金；拌二期住宅圍綠繞中心景觀筑，在開發(fā)已菊經(jīng)具備一定稠形象之后利號用自造景觀欲吸引目標客屢戶；而后兩餐期住宅則為番江景資源最樣好的部分，摔為進一步塑錯造項目口碑播和創(chuàng)造較高辣的經(jīng)濟價值規(guī)。第四期主孤要推出商業(yè)倆部分，是利勻用整體區(qū)域世入住率提升邊的時候吸引畫投資客戶關積注商業(yè)物業(yè)籃，從而使保汽留的底商能糧夠創(chuàng)造最高支的利益。撒3、今競價格定位新本項目根據(jù)之工程進度和緞銷售分期采偽用體現(xiàn)高性殊價比，住宅及均價在30騾50元/平務方米，中低價入市、減逐步走高喝，最后在優(yōu)鄰質物業(yè)上體啦現(xiàn)項目價值論的定價法，惰各階段價格旱如下：首樓層差：分貿(mào)低區(qū)（不能處看江）和高愿區(qū)（能看江袖）--其中征低區(qū)每遞增犧一層增加1諒0元/層；扔高區(qū)每遞增傭一層增加1恰5元/層；鋼景觀差：分聞看江面；看碗內(nèi)部環(huán)境面粉；道路面三呈個檔次，其氏中每遞減一訂個檔次下浮匆50元/平揀方米務營銷分期望推出部分特主力戶型/憐面積共均價（元/若平方米）則一期200國6.8瓦A、B、C詢棟住宅猜A型住宅（豐3+2/1賠30；1+妄2/65；證2+2/8偉5）閥（3000寄元；305訪0元；31貸00元）薄一期商業(yè)2謎006.1學2但約貞3000m市2悟的商業(yè)部臨街門面腦7500元孟二期200孟7.3遷D、E、F欠棟住宅潑A型住宅（挽3+2/1鹿30；1+轎2/65；木2+2/8肺5）摘B型住宅（寫3+2/1洗15.5；翁5+2/1笨37）梢C型住宅（夸3+2/1酬15.5；漢3+2/8襪5；5+2寄/137）枕；接（3100膨；3150友；3200桶）敢（3200搭；3100廁）銀（3200碎；3250宇；3100胖）顫三期200姿7.10討H、I棟住鉆宅翻B型住宅（孤3+2/1葡15.5；噴5+2/1夾37）牛（3250棋；3150需）錫四期200韻8.6畏約斬10000坦m巴2燒的商業(yè)竹臨街門面葬9000元獵五期200竿8.8豐G、J棟住象宅殼C型住宅（扒3+2/1凝15.5；闊3+2/8域5；5+2爽/137）莊；出（3350亡；3400慕；3250嫂）村六期200妖8.10秘地下車庫雹-項7.5萬元拌/個揉七期200師9.4慕地下車庫鞭-鋪7.5萬元史/個疤車庫按均價腔7.5萬元犬/個銷售元4、目標人愛群定位聰對于本項目槍將主要有下枯列類型的目展標人群：杯※依對于南坪區(qū)都域有習慣性援居住需求的西人群塌——涼既有墊—墻區(qū)域樓盤共抗享反※漂對于江景資憐源有偏好好刪的人群屠—鉆既有免——朵江景樓盤共想享?！茖τ跇潜P的碎個性化形象類有青睞的人拌群識——撞在推廣中形博成本項目獨韻享攻針對以上三逮種人群，前現(xiàn)兩種主要靠害項目的綜合澆質素吸引關岔注；而對于祥最后一類人凍群則是在進賺行項目的營助銷推廣策劃桑時根據(jù)詳細號的市場調(diào)查哨進行細分后遣確定了項目薯主題定位后抬在推廣中逐嗽漸產(chǎn)生，并滴因此成為項拳目的獨特品城牌特性具5、項目檔綢次定位褲由于項目的賽開發(fā)成本較底高要求項目貓必須具備中存高檔社區(qū)才牙能實現(xiàn)較好定的經(jīng)濟回收瞧。而目前的發(fā)規(guī)劃設計也刑是基于打造稱一個中高檔刪的精品樓盤次，在這里可趙以給項目檔潑次確定為：癢中高檔、精缺品樓盤。獵6、營銷手尾段定位夸本項目目前惱的位置并不測處在人群聚圍集區(qū)，為增膽大與目標客禿戶群的直接駱接觸，在營僵銷手段上應繁采取唉“悲以項目所在毀地銷售中心狹完成銷售體約現(xiàn)形象；南見坪中心區(qū)銷另售中心作為邀展示接觸客保戶；渝中區(qū)民大型商場或扶房交會作為袍階段形象展琴示需要繡”閃的原則設立傾長期、階段扛性、短期三梢種銷售場所商來最大程度講的接觸目標舌客戶。舊※脾長期銷售中宏心氣——睡項目所在地伙小區(qū)主入口鉛處（可兼做骨后期共享空藥間后餐飲旗哄艦店而降低償銷售費用）許※營階段性銷售公中心方——遭南坪中心區(qū)跨臨街人流集謹中處（相當茫于一個長期編的戶外形象頓廣告）持※多短期銷售場芹所行——揚集中大型活胖動展場或商踢場內(nèi)，相當線于人員直銷使7、推廣形租式的考慮梨由于項目銷幻售期持續(xù)三孝年時間，且行項目建設期血為5年，則蜻項目的推廣乖必須圍繞夕“潤塑造項目獨商特品牌形象播”翁為根本原則軌來進行周密栽安排。沈※騾傳播策略屢——賤立體組合，農(nóng)多種媒體的翅綜合運用，徑包括銷售中涌心基礎銷售獅道具（售樓夾書/宣傳單億頁/企業(yè)精刊等）；報趙紙；電臺；呢電視臺；戶趟外；公關活哀動等由※衣階段性不同無推廣主題的巴結合亮——符根據(jù)不同的犬銷售分期，臺推廣的主題最將有所不同痰：前期以塑壞造項目獨特藝個性品牌形炸象并配合事?lián)P件行銷；中授期根據(jù)環(huán)境辟的改變和工墳程進度的動會態(tài)情況發(fā)布須銷售信息和坑項目細節(jié)信棟息；后期全胖面提升項目草口碑而大量球利用公關活曉動凸現(xiàn)項目桶的綜合素質蛋特別說明：利由于項目現(xiàn)狡在處在前期撐項目定位階隔段，存在諸渾多可變因素伙，而營銷推陜廣策劃是指腸導項目銷售浸的關鍵環(huán)節(jié)宣，必須緊密次跟隨市場動拋態(tài)并分析競憐爭者的狀況園，在此份報則告中將不作躬為重點進行占說明，只對釀項目未來的表發(fā)展方向進呼行闡述，在膽對發(fā)展方向堆達成共識后伐單項說明，拜值得特別強與調(diào)的是營銷榜推廣是一個除需要嚴格制約定執(zhí)行計劃乘并綜合諸如惱營銷、廣告蠶、設計等多鴉個專業(yè)公司霞的特點共同籮完成的，是遞體現(xiàn)一個企蛇業(yè)控制能力墳和操作能力悄的關鍵環(huán)節(jié)授，不容小覷災。勸第六章：經(jīng)軌濟分析屑一、項目融柳資說明告由于該項目坑計劃總投資慚為5471姑6.93萬烘人民幣，我穿公司現(xiàn)已投伍入資金97徑90萬元人服民幣，滾動葡投入299畫26.93鋸萬元人民幣五，因此目前溝尚差資金缺越口1.5億狠元人民幣。淺所以主要采勇用借款方式慮，進行融資惡1.5億元款人民幣，該贊借款的使用銜期限為5年弱，其使用計喪劃為200漠5年6月一太次性用款，嶄主要用于支民付建筑安裝耕工程費用以辱及政府規(guī)費冶。爐二、項目總要投資獸本項目總投素資為547乳16.93夸萬人民幣，何其中土地投戒資1214盒5萬人民幣壤，前期投資秀4547.莊28萬元人阻民幣，建設得投資255皇70萬元人蠟民幣，其他摧投資124嗚54.65炭萬元人民幣院，在本表中猛，考慮到1多.5億元人程民幣的借款蜜融資，其年殖利率為7%終，貸款期限攪為5年，因供此成本中考呀慮貸款利息騙共計525霉0萬元人民到幣。其中固近定成本投資搜共計480江65.38匙萬元人民幣緊，包含前期抹建設費用、站不可預見費肉以及營業(yè)稅勝費及附加費陸（見下列表域6-1、6給-2、6-臥3）：表6-1表6-2潮總投資估算袖匯總表饞

蓮

漆

郵燦單位腹:督萬元刻序號仁項目費用名賓稱謙投資額（萬梅元）瞎單方造價（研元推/愿平方米）猛所占比例森一季土地開發(fā)費頂用奮12145瀉485.8峰22.20肝%拿二練前期費用定4547.助28己181.8化9刻8.31%現(xiàn)三拉建設安裝工徑程費用旦25570僅1022.雨8劑46.73父%速四敲其他費柄12454渠.65討504.8犯5前22.76壺%懷五約項目總投資居54716扛.93昂2217.寺95初100%表6-3徒

綱固定投資估宜算表范

里

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昂單位道:化萬元拳序號彼項目費用名離稱較投資額（萬砍元）掏單方造價（截元動/唉平方米）膚一封前三部分費癢用合計醉42262晃.28促1690.雜4912氏二慎不可預見費霉803.1裳32.12壇4套三療后期稅費蝶5000兄200輔四切固定成本投宰資喂48065崖.38祝1922.熄6152鈴三、階段銷羽售收入預測滅：如根據(jù)前面的殼營銷分期，氏預計項目的疾開工時間定加于2005午年7月，施耳工周期為2蝶005年7斥月至200失8年3月底輕，2023面年4月初進觀入整體物業(yè)通管理階段。淺銷售周期于狐2006年祥3月開始至題2023年捉2月截止，劍可銷售部分懼分為住宅、盲商業(yè)以及車筆位部分，銷犬售金額共計咽81032緩.2萬元人盾民幣，本項恐目的階段性夢銷售收入如設下表6-4解所示：表6-4主銷售收入肺單位：萬元稍年份相合計腳2005召年豪銷售比例掏2006叼年進銷售比例族2007康年徐銷售比例攤2023元年砌銷售比例死2023濕年迅銷售盈比例倡2023失年玻銷售比例詠項目六肅一痰銷售面積（彼平方米）四24670蜜0她0.0辭0%池53373某.6構22%師10817走4.2移44%旗52342煮.8薯21%妥0.0場0%鏟0.0攜0%冠住宅芬20234茄0.5繡0.0奸0%跟50973韻.6賄25%柱10501徑2.2咽52%隨45754聰.8樂23%附0.0癢0%毛0.0淹0%籍商業(yè)巾12150塌0沙0%毒2400瘋20%銳3162者26%居6588勸54%但0格0%奧0秋0%斜車位（個）收750牌0禾0%則0壩0%獸0農(nóng)0%拘0狀0%去350象47%塘400徹53%貪二膏銷售單價（戲元輕/倒平方米）養(yǎng)

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閥三頂銷售收入承81032天.2長0.0污0.0幸18510從.4寨23%坑36690誰.2憂45%奔20236師.6俯25%嶺2625.弄0您3%夾3000.專0胃4%達住宅色65565叫.663料0.0縮0.0