8月16日上海顧村一期綜合商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施委托經(jīng)營管理項目技術(shù)標書

房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載房商網(wǎng)-全國最低價銷售《2011房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系QQ：1053527879技術(shù)標綜合說明非常感謝投資方和有關(guān)單位對我公司的信任，使我公司得以參加顧村一期綜合商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施委托經(jīng)營管理項目的投標。本標書是依據(jù)招標方提供的招標文件及答疑紀要編制的技術(shù)標書部分。其中，業(yè)態(tài)組合和收益測算的主要依據(jù)是公司前期組織專家在實地考察的基礎(chǔ)上，對本項目所編制的市場分析和可行性報告。同時，我公司在本次投標前期階段，即已著手與有關(guān)企業(yè)進行招商洽談，目前已達成80%的初步意向，這為我公司承接項目后的成功運營提供了良好的基礎(chǔ)。如我公司有幸承接本項目，我們將依靠本公司在金儲休閑廣場多年經(jīng)營積累的資深經(jīng)驗，憑借公司的嚴格管理制度、高素質(zhì)的人才資源、雄厚的技術(shù)實力，精心組織、科學規(guī)劃、規(guī)范管理，確保項目達到招標方所要求的各項指標和總體目標，并以務(wù)實、誠信的態(tài)度與各方進行友好合作。在本項目投標成功后，我公司將全力推進后續(xù)工作，恪守合同和標書的各項承諾，確保在短期內(nèi)實現(xiàn)運營，努力為顧村一期及后續(xù)二期項目的整體成功貢獻我們的力量。上海金儲企業(yè)投資管理公司二О一О年八月十六日投標項目：分布區(qū)域：標段一：北入口綜合商業(yè)配套服務(wù)區(qū)（地鐵廣場）設(shè)施名稱：綜合商業(yè)設(shè)施建筑面積：11800平方米商業(yè)服務(wù)功能：休閑娛樂、餐飲、精品銷售、社區(qū)商業(yè)服務(wù)投標內(nèi)容:技術(shù)標書技術(shù)標書內(nèi)容：一、技術(shù)綜合說明二、項目經(jīng)營管理的具體策劃方案三、專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理的具體策劃方案四、對項目的市場狀況分析五、項目管理團隊人員情況、崗位職責、崗位操作流程及考核辦法六、項目安全管理制度及考核辦法七、項目檔案管理制度及管理措施八、投標人建議九、附件二、項目經(jīng)營管理的具體策劃方案2.1總體指導(dǎo)思想中大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心是集餐飲、娛樂、休閑、健身、購物、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新型商業(yè)發(fā)展模式，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學、準確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套、協(xié)調(diào)，將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。中大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心的運營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點。管理者對其實行統(tǒng)一的集中管理，有組織進行日常運行、物業(yè)管理和促銷活動等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。針對中大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心的運營特點，結(jié)合本項目的具體情況，我們設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標。廣場內(nèi)公共空間作為項目的內(nèi)部空間骨架，將本項目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞廣場內(nèi)公共空間排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點等因素。2.2各部分布局和業(yè)態(tài)分布樓號主要用途建筑面積（平方米）1號樓美食城1827.52號樓品牌快餐9423號樓特色餐飲、風味小吃1425.44號樓生活購物、便利超市1179.85號樓商務(wù)休閑1238.77號樓品牌酒樓、高檔餐飲1666.28號樓量販式KTV、成人電玩1672.48號樓北部運動健身館1000輔助用房兒童娛樂7美食城經(jīng)營方式：引進一家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌。區(qū)域位置及面積規(guī)劃：設(shè)置在項目1號樓，面積約1827.5m規(guī)劃依據(jù)：項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為中大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心，餐飲是項目的主要服務(wù)功能。美食城能為項目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)置在1號樓能很好的將顧客吸引至廣場里，使本項目形成一站式顧客流動線。美食城選址的要求。美食城在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。美食城作為項目功能的主體，一是滿足消費者對品牌餐飲的消費需求，二是消費者的消費理念和習慣不同于其他商品消費，三是消費環(huán)境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機消費。項目整體運營的要求。將其設(shè)置在本項目的北部的頂端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與7號及8號樓的品牌餐飲與娛樂休閑部分在設(shè)置位置上相互對應(yīng)、相輔相成，極大提升和豐富了項目服務(wù)功能的齊全性，并在本項目的中心地帶形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費者在休閑、娛樂、購物時的餐飲需求，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在顧村公園周邊區(qū)域具有較大的競爭優(yōu)勢。參考目標品牌：大食代、快活林等。目標客層：所有進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)每一位工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、周邊學校學生、公園旅游觀光客等。2.2.2品牌快餐經(jīng)營方式：引進3-5家國際著名的快餐品牌店區(qū)域位置和規(guī)劃面積：分布在項目2號樓，面積約942m規(guī)劃依據(jù)項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項目的商業(yè)品質(zhì)。品牌快餐的選址要求。國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境等因素。本項目符合其選址條件。品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個廣場的人氣。另一方面也可為廣場帶來穩(wěn)定的收益。項目整體運營的要求。各個品牌快餐對項目內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當勞要求有獨立的門面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備齊全就可，對樓層沒有特別要求。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項目運營情況，將其分布于2號樓。這樣也可以使品牌快餐吸引到的人流與其它服務(wù)項目共享。對整個項目的人氣提升有較大作用。參考目標品牌：麥當勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){、味千拉面、真功夫等。目標客層：政府公務(wù)員、周邊學校學生、公園旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。2.2.3特色餐飲＆風味小吃經(jīng)營方式：引進國內(nèi)、外知名的特色餐飲及各種風味小吃，如：巴西烤肉、城隍小吃。區(qū)域位置和規(guī)劃面積：設(shè)置在項目3號樓，面積1425.4㎡。規(guī)劃依據(jù)：項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為中大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少。項目整體發(fā)展要求。特色餐飲與風味小吃安排在3號樓，與1號樓與2號樓在同區(qū)域，可滿足生活購物中心顧客的休息、進餐需求。同時也可聚集人氣。使進入生活購物中心購物的顧客能夠在廣場內(nèi)停留更長的時間。項目整體運營的要求。特色餐飲與風味小吃是生活購物功能的補充和延伸，消費者大都為即時消費。因此它最注重人氣。本項目將其設(shè)置與生活購物中心等處于同一區(qū)域，可滿足其經(jīng)營需求。目標客層：周邊學校學生、公園旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目中心的每一位顧客、本項目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。2.2.4品牌酒樓經(jīng)營方式：引進2—3家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店，如舒友海鮮、望湘園、尚一湯等。區(qū)域位置和規(guī)劃面積：分布在項目7號樓，面積約1666.2m規(guī)劃依據(jù)：項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少，因此，中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。品牌餐廳選址要求。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。本項目符合其選址條件。品牌餐廳安排在7號樓，有一個相對較為獨立的空間，對環(huán)境要求較高。它的營業(yè)時間與空間需要與廣場部分項目會有所區(qū)別。因此，需要單獨區(qū)域停車場及周遍環(huán)境配套。經(jīng)營定位：低檔：魯菜、川味、東北菜、湘菜中檔：本幫菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜高檔：海鮮、鮑翅目標客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高檔收入及消費力的中青年群體。2.2.5量販式KTV、成人電玩經(jīng)營方式：引進各類成人娛樂項目，如好樂迪、上海歌城等。區(qū)域位置和規(guī)劃面積：分布在項目8號樓，面積約1672.4m規(guī)劃依據(jù)：目標群體消費要求。人們在獲得物質(zhì)滿足的同時，也必然產(chǎn)生精神文化需要。開設(shè)KTV唱歌、與成人電玩等人們所喜愛的娛樂休閑項目，可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到放松。項目整體運營的要求。KTV、電玩可吸引大量的人流，考慮到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將其設(shè)置在8號樓南部，使其成為一個較為獨立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營條件下，又可對廣場其它業(yè)態(tài)的人流進行有效的補充。項目組合：KTV歌城、電玩游戲城、成人玩具等。目標客層：周邊居民家庭、公園旅游觀光客、商務(wù)人士、休閑人士、進入本項目的每一位顧客、特別是周邊學校學生和青少年等。2.2.6運動健身館經(jīng)營方式：引進各類健身項目區(qū)域位置和規(guī)劃面積：8號樓北邊，面積約1000m2規(guī)劃依據(jù)：順應(yīng)消費者消費觀念、消費行為的改變。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛?？紤]到這一此類的消費需求，有必要設(shè)置部分運動健身項目。項目整體運營的要求。作為現(xiàn)代中大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運動健身館設(shè)置在8號樓北邊。項目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體、瑜伽等。參考目標品牌：一兆韋德健身、威爾士健身、美格菲健身、原力健健身等。目標客層：高級白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等。2.2.7生活購物區(qū)經(jīng)營方式：引進1-2家國內(nèi)知名品牌生活超市主力店，獨立經(jīng)營，如引進農(nóng)工商、華聯(lián)、聯(lián)華、好德、屈臣氏等。區(qū)域位置及面積規(guī)劃：項目4號樓，面積約1179.8m規(guī)劃依據(jù)：社區(qū)服務(wù)要求。主題生活超市是一種能對居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費，適合于各消費檔次，滿足顧客“求便”的心理需求，是最聚集人氣的主力店之一。長遠競爭要求。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、輔助店的經(jīng)營成功。對本項目生活超市經(jīng)營構(gòu)成直接競爭的對手，在周邊暫時還沒有形成.因此,只要定位準確,將形成一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，容易在市場競爭中占有一席之地。適應(yīng)招商要求。近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)外品牌連鎖超市在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動尋求合作變?yōu)楸粍友堖M行合作。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔，使招商難度越來越大。項目選址要求。主題生活超市作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規(guī)模面積應(yīng)在1200m2左右。國內(nèi)大部分知名生活超市均在1000m2--3000m2之間。本項目規(guī)劃1179.8m2開發(fā)商項目運營的戰(zhàn)略目標要求。知名生活超市的進場，可以促進本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓螅▽φ€(wěn)定稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。生活超市設(shè)在4號樓，既方便和滿足了消費者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升其它店鋪的價值，促進商鋪的銷售與租賃。功能要求。主題生活超市是本項目主要購物功能之一，是作為本項目的核心主力店，主題生活超市強大的聚客功能能極大的帶動整個的人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。經(jīng)營定位：中、高檔生活超市品牌。定位依據(jù)：充分利用本項目功能全的優(yōu)勢，科學處理與周邊其它項目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題生活超市與現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。提升本項目主題生活超市的經(jīng)營定位，帶動各品牌產(chǎn)品的經(jīng)營，滿足項目購物的需要，確保本項目整體運營成功。目標客層：主題生活超市的目標客層為本項目輻射區(qū)域在1—5公里范圍內(nèi)的居民、學生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學校學生、顧村公園旅游觀光、休閑人士。2.2.8商務(wù)休閑區(qū)經(jīng)營方式：引進10家左右商務(wù)休閑項目，如上島咖啡、一茶一坐、哈根達斯、永琪美發(fā)、瑞麗攝影、愛美美甲、真鍋咖啡、美麗田園、瑪花纖體等。區(qū)域位置和規(guī)劃面積：設(shè)置在項目5號樓，面積約1238.7規(guī)劃依據(jù)：項目業(yè)態(tài)定位需要。作為一個現(xiàn)代大型餐飲娛樂休閑服務(wù)配套中心，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們餐飲購物的需求時，也應(yīng)當具有良好的休閑功能。休閑區(qū)的位置要求。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置在一個相對較為安靜、獨立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營需求。項目整體運營的要求。隨著人們消費觀念和消費習慣的改變，休閑消費在人們的生活消費中所占比重越來越大。為滿足顧客“一站式”需求及各個不同客層顧客的消費需求，設(shè)置休閑服務(wù)是必不可少的部分。休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設(shè)置在5號樓，能很好帶動人流從里到外流動，形成漣漪式的顧客流動線。項目組合：網(wǎng)吧、水吧、茶吧、咖啡吧、美容美發(fā)、保健會所、女子SPA、婚紗攝影、鮮花禮品。目標客層：周邊居民家庭、公園旅游觀光客、周邊學校學生、進入本項目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費群體等。2.2.9兒童娛樂區(qū)經(jīng)營方式：引進專業(yè)兒童品牌服務(wù)項目，如引進反斗樂園、世高玩具、奇智奇思、湯姆熊歡樂世界、仙寶玩具城等。區(qū)域位置和規(guī)劃面積:項目輔助用房，面積約773.9m規(guī)劃依據(jù)：滿足全客層的要求。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。電玩、兒童娛樂項目為提高兒童的綜合素質(zhì)提供了一個較好方式。家長和孩子也可以通過這種方式增進溝通與了解。顧村公園作為一個休閑主題區(qū)，成型后將吸引大量家庭的往來，抓住孩子的眼光，就抓住了整個家庭的關(guān)鍵。透過兒童的喜好消費，有效地帶動成人消費，促進與其它業(yè)態(tài)共享人流。項目組合：陶吧、兒童淘氣包、反斗樂、沙貼畫等。目標客層：周邊居民家庭、公園旅游觀光客、進入本項目的每一位帶小孩的顧客。2.3經(jīng)營成果預(yù)測項目前期總投資成本：2000萬元/10年項目總投資收益（10年）：669.15萬元項目總投資收益率為：33.5%項目物業(yè)年租金成本：386.9萬元項目年平均利潤為：66.915萬元/年項目年平均收益率為：3.35%具體的測算方案詳見“3.10預(yù)期項目盈利目標及計劃”三、專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)內(nèi)容和相關(guān)陳述說明3.1管理目標、工作計劃、實現(xiàn)手段和方法3.1.1管理目標上海唯一的以積極采取生態(tài)環(huán)保策略，集品牌餐飲、休閑娛樂、精品銷售、特色文化、婚慶服務(wù)、生態(tài)運動為一體的綠色商業(yè)服務(wù)區(qū)，創(chuàng)造富有魅力與親和力的商業(yè)、休閑、娛樂環(huán)境。在保證項目正常運行的同時，以最快速度、最大能量提升顧村公園配套商業(yè)的知名度、美譽度，二年內(nèi)完成創(chuàng)建特色名牌商業(yè)服務(wù)區(qū)。利用優(yōu)勢資源，整合先進的管理理念，統(tǒng)籌規(guī)劃、規(guī)范管理，確保投資方和業(yè)主以及入駐企業(yè)實現(xiàn)各自應(yīng)有的收益，達到共贏局面。確保本項目的商業(yè)輻射影響力，保持其在5公里范圍內(nèi)成為餐飲、休閑、娛樂的首選目標，推動本項目成為上海北部地區(qū)具有引領(lǐng)作用的示范商業(yè)項目。確保二年內(nèi)為投資方和業(yè)主培訓一支具有良好經(jīng)營管理能力、職業(yè)素質(zhì)和操守的商業(yè)管理團隊，樹立管理品牌。3.1.2工作計劃根據(jù)周邊環(huán)境已確定的規(guī)劃和建設(shè)進程，立足于7號線顧村公園站的交通優(yōu)勢、未來集群式商圈的影響力、30萬居民入遷的消費潛力、顧村公園自身的發(fā)展定位等條件，擬按以下步驟分階段開發(fā)：基礎(chǔ)建設(shè)期（投資期）：2年（2011年——2012年）市場培育期（培育期）：3年（2013年——2015年）規(guī)范發(fā)展期（回收期）：2年（2016年——2017年）成熟穩(wěn)定期（收益期）：3年（2018年——2020年）項目升級期：根據(jù)市場的需求變化，進行有續(xù)的項目升級。3.1.3憑借我公司多年商業(yè)地產(chǎn)管理所積累的資深經(jīng)驗和在業(yè)內(nèi)所樹立的強大影響力，充分利用自身的雄厚實力和社會資源，確保管理目標的實現(xiàn)。主要手段和方法：構(gòu)建完善的功能分布和業(yè)態(tài)組合，精心設(shè)計商業(yè)布局和運營方案；堅持品牌經(jīng)營原則，引進具有相當知名度的國際、國內(nèi)品牌企業(yè)入駐，擴大商業(yè)影響力；依據(jù)前期的市場調(diào)研，針對周邊環(huán)境的商業(yè)需求，提供人性化、個性化的精細服務(wù)；依托完整的市場定位體系、創(chuàng)新的微觀經(jīng)營模式、先進的管理理念，確保項目的商業(yè)競爭力；與顧村公園以及其他各個標段的管理方開展長期合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、資源共享；以高水平、高質(zhì)量的服務(wù)構(gòu)建與入駐企業(yè)的認同感，形成凝聚力，創(chuàng)造共同的商業(yè)價值和合作典范；3.2管理團隊人員組成及管理方式：遵循客戶優(yōu)先原則、有效性管理原則、安全第一的原則、成本控制的原則和持續(xù)改進的原則進行組織機構(gòu)設(shè)置和人員配備。3.2.1管理團隊人員組成項目經(jīng)理一名：需熟悉大型綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施的工作流程，并具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識，特別是必須具有招商和物業(yè)管理方面的實際操作經(jīng)驗，了解企業(yè)經(jīng)營管理，擅長協(xié)調(diào)各方關(guān)系，具有豐富的談判經(jīng)驗等；項目副經(jīng)理3名：各自分管招商運營、物業(yè)管理和后勤保障3個條線的工作，協(xié)助項目經(jīng)理進行整個項目的統(tǒng)籌管理；必須具有所負責條線相應(yīng)的實際操作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)知識，具有相當?shù)莫毩⒐ぷ髂芰Γ痪哂袌F隊合作精神，從總體上，接受項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。項目主管若干：分別負責整個商業(yè)設(shè)施的水電、設(shè)備、消防、保潔、保安、維修等職能工作，為招商工作和后續(xù)運營提供良好的環(huán)境；商務(wù)助理若干：協(xié)助招商運營部副經(jīng)理進行各個環(huán)節(jié)的工作，負責文案、策劃、接待等事宜;具有較強溝通、組織以及協(xié)調(diào)能力；班組負責人：接受物業(yè)管理部副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，配合各項目主管處理每日的日常保安、保潔事務(wù)。輔助人員若干：分別負責財務(wù)、人事、檔案管理等工作，為招商和物業(yè)管理提供后勤保障和行政支持。3.2.2管理機構(gòu)設(shè)置經(jīng)理室負責公司日常事務(wù)管理和突發(fā)應(yīng)急事件的緊急協(xié)調(diào)，確保各部門正常運作；制定公司規(guī)章制度，并負責各項管理制度的執(zhí)行、監(jiān)督及業(yè)績考核；對項目進行統(tǒng)籌管理，并對整個項目的運作和盈虧負責。招商運營部招商企劃科：負責各項招商工作，與入駐企業(yè)進行商業(yè)談判；物業(yè)管理部安全事務(wù)科--負責區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，維護區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括消防、公共安全保衛(wèi)、交通和車輛管理等；環(huán)境管理科--負責區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，配合有關(guān)部門確保區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作達到管理要求；工程維修科--負責管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施，設(shè)備保養(yǎng)和維護工作；綜合管理部：財務(wù)科：負責為各個部門提供財務(wù)支持，對支出和收入進行財務(wù)核算；行政辦公室：負責為招商工作提供支援，為物業(yè)管理提供后勤保障；客戶服務(wù)中心：接受租戶的報修、投訴及熱線服務(wù)；根據(jù)租戶投訴，及時協(xié)調(diào)各部門解決投訴；3.3是否從事過類似服務(wù)的說明上海金儲投資管理公司目前正負責國定東路沿街500米長、約60000平方米的金儲休閑廣場招商和物業(yè)管理工作，并已將該地區(qū)打造為區(qū)域內(nèi)具有極高知名度的休閑、娛樂、餐飲特色街。3.4各項經(jīng)營管理措施及內(nèi)部考核制度3.4.1內(nèi)部管理機制在項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由招商運營部、物業(yè)管理部、綜合管理部以及財務(wù)部門負責人，按各自的管理權(quán)限負責各項管理工作。

招商運營部負責審批被招商企業(yè)的進場資格，洽談商業(yè)合作事宜；物業(yè)管理部負責為入駐企業(yè)提供良好的商業(yè)環(huán)境，確保入駐企業(yè)的正常運營；綜合管理部負責為其他各個部門提供后勤保障和行政支持，協(xié)調(diào)各方的工作。

行政辦公室會同各職能部門負責對保安員、保潔員、維修員等進行面試、審查體檢表和崗前培訓。經(jīng)考試合格，方可上崗。負責定期或不定期會同有關(guān)部室對這些人員的規(guī)范、勞動紀律、商容風紀等進行檢查考核。安保事務(wù)科負責對保安員、保潔員等進行驗證（身份證、工作證、健康證、暫住證）工作，并將審核情況登記入冊，與被招商企業(yè)簽訂安全責任書，負責定期或不定期會同有關(guān)部室，對招商企業(yè)進行安全檢查，特別是防火、防盜、防汛檢查。3.4．3內(nèi)部考核制度3.依靠制度建設(shè)、目標考核、自我約束、激勵獎懲建立內(nèi)部考核制度，以制度管理人，以文化約束人。考核原則：實事求是、公正合理、不斷完善、共同提高。3.以公司現(xiàn)有制度為依據(jù)，建立一整套完善的行政人事管理制度、品質(zhì)管理制度、目標考核管理制度、財務(wù)管理制度。公司與各部門簽訂年度管理目標，制定年、月度工作計劃；逐級分解，與各部門簽訂管理目標責任制，實行月、周工作計劃體制，并要求各部門匯報每周、月工作計劃完成情況。通過強化員工培訓，形成員工自我約束機制。年度計劃的完成由項目經(jīng)理對各部門工作計劃完成情況進行考核，每季度、月度進行考核，在年末進行綜合考評，并以此為依發(fā)放年度獎金。3.5具體管理實施方法和技術(shù)措施及承諾3.5.1招商運營部分：招商流程：第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復(fù)-第二次信息處理（二次來函、復(fù)電、咨詢、商洽）-第二次信息回復(fù)（信息升級→有選擇發(fā)送實質(zhì)性資料）-招商運營部接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、準備-發(fā)出會議邀請（曾經(jīng)問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議并簽約-督促履約。招商原則維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性商業(yè)配套設(shè)施，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當然不是絕對的）。維護整個項目的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。大型綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如快餐、酒店因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。招商順序原則。核心主力店的招商對整個項目的運營成敗具有重大影響，核心店的招商成功常常能帶動整個項目全盤皆活。應(yīng)堅持貫徹核心主力店先行，輔助店隨后的招商順序。特殊商戶招商優(yōu)惠原則。特殊商戶是指具有較高商業(yè)或品牌含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍氣氛之作用。租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為大型商業(yè)設(shè)施經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個項目作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。統(tǒng)一招商“管理"要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。3.5.2物業(yè)管理部分管理模式片區(qū)管理模式:針對本項目物業(yè)管理類型多的特點，按商業(yè)類型分為餐飲、休閑娛樂、精品銷售等3個功能條件，分別設(shè)立相應(yīng)的負責人進行管理。客戶完全滿意模式：客戶完全滿意模式，建立了以崗位職責為基礎(chǔ)、以流程管理為核心、以客戶服務(wù)為中心、以客戶滿意為目標的管理體系。星級服務(wù)模式：沿襲原有的物業(yè)管理經(jīng)驗，借鑒并不斷創(chuàng)新、不斷改進，為客戶提供星級管理服務(wù)，力爭客戶滿意率均達到99%以上。互動管理模式：在物業(yè)管理中，以培養(yǎng)入駐企業(yè)的參與意識、加強溝通為主要目的，充分發(fā)揮入駐企業(yè)的積極性，參與物業(yè)管理事務(wù)，讓商戶進一步了解物業(yè)管理，增強共識。首接負責制服務(wù)模式：為方便入駐企業(yè)，提高客戶服務(wù)效率和滿意率，要求客戶服務(wù)中心工作人員，在為客戶提供服務(wù)時，采取服務(wù)跟蹤到底的服務(wù)模式。物業(yè)管理技術(shù)措施：指定管理員負責區(qū)域內(nèi)房屋的巡查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔、無損壞公共設(shè)施現(xiàn)象維修人員接到維修通知10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，臨時維修及時完成，急修不過夜，并按回訪制度進行回訪及記錄實行巡查和抽查制度，建檔記錄，由管理員負責現(xiàn)場打分，管理處負責月評，確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，環(huán)境無污染由維修人員分項檢查，一步到位，并按回訪制度進行回訪，確保維修質(zhì)量，滿足用戶需求指定專人負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由機電主管監(jiān)督，以確保設(shè)施完好，正常使用實行24小時保安巡查制度，建立24小時報警中心，充分利用內(nèi)外聯(lián)保手段，落實保安崗位職責，明確責任區(qū)域重點部位，確保小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)安全指定機電維修人員定期進行日常維護保養(yǎng)，建檔記錄，分類控制，確保設(shè)備完好，正常使用實行全員義務(wù)消防員制，定期進行培訓和演習，加強宣傳，由安全監(jiān)督員日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理建立巡視制度，跟蹤管理，及時處理并加強宣傳工作，取得用戶理解，建立回訪制度，杜絕違章事件發(fā)生定期舉行入駐企業(yè)座談會和意見調(diào)查，加強與用戶的溝通，了解用戶的愿望與要求，及時處理各項投訴并作好記錄和回訪3.5.3企業(yè)管理部門：在公司員工推行國際流行的5S管理，即常組織（Structures）、常整頓（Systematize）、常清潔（Sanities）、常規(guī)范（Standardize）和常自律（Self-discipline），體現(xiàn)了公司員工共同價值觀的核心。3.5.4服務(wù)&管理理念“以人為本，以客為先”的管理理念?！熬墓芾?，全心呵護”的服務(wù)理念。“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神?！白非笞吭侥繕耍琳\服務(wù)客戶，不斷超越自我，誠信依法經(jīng)營，尊重信任員工，團隊協(xié)作發(fā)展”的核心價值觀?！盀榭蛻籼峁┌踩?、舒適、優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，以滿足和超越社會、客戶對管理不斷增長的需求”的公司使命。3.5.5管理承諾第一年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)滿意率96%以上、招商完成率80%以上；第二年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)滿意率99%以上、招商完成率95%以上；評價項目目標值計算測定依據(jù)及承諾客戶服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)滿意率96%滿意+基本滿意滿意+基本滿意總回收調(diào)查表數(shù)×100%>96%客戶有效投訴率2‰有效投訴次數(shù)有效投訴次數(shù)總?cè)丝跀?shù)×100%<2‰客戶投訴處理率100%已處理有效投訴次數(shù)已處理有效投訴次數(shù)發(fā)生有效投訴次數(shù)×100%>98%管理人員培訓合格率100%培訓合格人數(shù)培訓合格人數(shù)培訓總?cè)藬?shù)×100%=100%安保服務(wù)安保服務(wù)滿意率96%安全管理制度執(zhí)行嚴格性每次抽查內(nèi)容的90%以上合格視為當次抽查合格。每季抽查不合格率=0重大安全責任事故0%合同期內(nèi)無重大安全責任事故治安案件發(fā)生率1‰案件發(fā)生數(shù)案件發(fā)生數(shù)總?cè)藬?shù)×100%<1‰火災(zāi)發(fā)生率1%杜絕火災(zāi)發(fā)生；有火警時，遵循應(yīng)急處理方案程序，消滅于萌芽狀態(tài)。消防緊急疏散演習每2個季度1次。未完成次數(shù)=0次/季度。突發(fā)事件達到現(xiàn)場并協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理5分鐘內(nèi)違章發(fā)生處理率100%已處理次數(shù)已處理次數(shù)總?cè)丝跀?shù)×100%=100%道路車場完好率95%道路車場完好面積道路車場完好面積道路、車場總面積×100%>95%設(shè)施設(shè)備管理與維修服務(wù)房屋及配套設(shè)施完好率98%完好房+基本完好房完好房+基本完好房總建筑面積×100%>98%房屋零修急修及時率100%已完成零修急修數(shù)已完成零修急修數(shù)總零修急修數(shù)×100%=100%報修維修滿意率98%動力設(shè)備完好率動力設(shè)備完好率>99%設(shè)備故障或事故停機率供配電系統(tǒng)每季發(fā)生故障或事故停機率≤0.5%保安、消防設(shè)備每季發(fā)生故障或事故停機率≤0.5%電梯每季發(fā)生故障或事故停機率≤0.5%BA控制BA控制時鐘誤差≤1分鐘環(huán)境服務(wù)清潔綠化滿意率。96%綠化完好率95%完好綠化面積完好綠化面積綠化總面積×100%>95%保潔率99%保潔達標面積保潔達標面積保潔總面積×100%>99%3.6員工培訓計劃及內(nèi)容3.6.1培訓計劃安排：確定各類人員培訓需求和目標制定培訓計劃和確定培訓內(nèi)容培訓實施與考核培訓效果反饋培訓計劃修訂3.6.2培訓內(nèi)容就職前培訓：職業(yè)道道、企業(yè)文化、管理制度、接待禮儀、員工手冊等；在崗培訓：基本技能、基礎(chǔ)知識，強化專業(yè)性等；在職專業(yè)技能培訓：安全、保潔、水電、維修、消防等；企業(yè)管理培訓：人事、會議、財務(wù)、戰(zhàn)略等；3.6.3招商培訓項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現(xiàn)狀有清楚的認識。溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。招商專業(yè)知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。3.6.4物業(yè)培訓安全防范意識的培訓、客戶服務(wù)體系的培訓、物業(yè)管理知識的培訓基本技能培訓：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識、設(shè)備操作技能、崗位職責、工作制度、服務(wù)質(zhì)量標準、質(zhì)量考核標準等。新技術(shù)（能）培訓：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。3.7穩(wěn)定員工隊伍的措施建立有競爭力的薪資福利制度。設(shè)計良好的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃。加強員工培訓，主動為其創(chuàng)造發(fā)展的機會。加強企業(yè)文化建設(shè)，注重新進員工的企業(yè)文化培訓。改進分配體系并輔以切合實際的考核制度，建立有效的晉升激勵機制。尊重員工、關(guān)心員工，力所能及的為員工解決實際問題。3.8市場推廣及營銷計劃擴大宣傳力度：現(xiàn)場廣告、報刊媒體廣告、宣傳資料的派發(fā)；加強運營管理：制定各項管理規(guī)章，嚴格落實和執(zhí)行，定期、不定期進行考核并修訂；招聘優(yōu)秀人才加盟，提高員工素質(zhì)；建立機制激勵：對招商工作作出突出貢獻的人員，按照業(yè)績給予獎勵；實行預(yù)案管理：對市場推廣和營銷中可能出現(xiàn)的各種不利情況，預(yù)先制定解決策略；建立聯(lián)系機制：與公園及其他標段的管理方建立長期聯(lián)系機制，互通信息，優(yōu)勢互補；3.9根據(jù)本項目的特點和難點分析及解決措施隨著顧村公園一期公園的對外開放，本項目也隨著進行階段性地規(guī)劃與推進。由于，本項目主要的交通樞紐地鐵7號線顧村公園站預(yù)計要在2012年正式投入運行，顧村公園二期擴建工程要到2012年才有可能建成，并對外正式開放，項目北面的華山醫(yī)院預(yù)計也要在2012年竣工，并開始對外試營業(yè)，以及北面拆遷重點社區(qū)的30萬拆遷戶預(yù)計要到2015年才有可能完全入住等具體情況。預(yù)計本項目周邊的業(yè)態(tài)還需要3至5年的時間方可成形成熟，商家的入駐率在短期內(nèi)較難提升，帶給投資運營商的挑戰(zhàn)是巨大的。由于顧村公園新商圈可預(yù)期的前景，而作為本項目投資運營商，還是需要擁有膽識與魄力、眼光與遠見，方可看懂項目的可預(yù)期價值。過程中需要對本項目投入較大的人力、物力與財力，以及足夠長的時間進行培育市場，方有可能在成功投資運營本項目中獲得收益。從項目的正式啟動運行開始，預(yù)計將要經(jīng)歷以下幾個重要的過程：基礎(chǔ)建設(shè)期（投資期）：2年（2011年——2012年）（免租期）市場培育期（培育期）：3年（2013年——2015年）規(guī)范發(fā)展期（回收期）：2年（2016年——2017年）成熟穩(wěn)定期（收益期）：3年（2018年——2020年）項目升級期：根據(jù)市場的需求變化，進行有續(xù)的項目升級。3.10預(yù)期項目盈利目標及計劃以下所做出的投資發(fā)展與可預(yù)見的效益分析，主要是根據(jù)項目本身的特性及項目所在地目前業(yè)態(tài)的具體情況而擬訂的，屬于針對性預(yù)估方案，具體部分還需進一步調(diào)整。3.10.1項目總投資成本測算配套設(shè)施費：300萬元（電器照明、空調(diào)通風、弱電設(shè)施、消防設(shè)備、水管設(shè)備、煤氣及安裝工程費等）裝飾工程費：300萬元（工程監(jiān)理、室外設(shè)計、裝飾、裝潢、配置費等）營銷宣傳推廣費：300萬元（項目品牌打造、立體廣告宣傳、宣傳品設(shè)計、制作、派送、推廣代理費等）招商運營費：200萬元（招商代理費、商務(wù)公關(guān)、工資、獎金、福利等）商務(wù)策劃費：75萬元（項目策劃、定位、設(shè)計、包裝、代理費等）運行管理費：100萬元（運行經(jīng)費、行政辦公、業(yè)務(wù)招待、管理人員工資、福利等）各項財務(wù)費用：100萬元（銀行利息、手續(xù)費、融資代理費等）其它各類雜支費用：50萬元不可預(yù)見費用：75萬元物業(yè)租金、押金及營運流動資金：500萬元項目啟動總投資成本合計：2000萬元項目年平均投資成本分攤：2000萬元÷10年=200萬元/年（注：年平均投資成本=總投資成本÷10年項目合約期）項目物業(yè)年租金成本：10000平方米×1.06元/平方米/天(暫定)×365天=386.9萬元（注：物業(yè)年租金成本=可出租面積×平均日租金×年租賃天數(shù)）項目年營運成本支出：根據(jù)不同年限及不同階段，另行計算。3.10.2第一階段基礎(chǔ)建設(shè)期（2011年——2012年）：第一年的投資效益預(yù)估：第一年的平均年成本支出：350萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：0萬元/年（免租期）③、項目年平均運營成本：150.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：無（在項目投資期）B、年物業(yè)管理成本：20萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：30萬元E、其它不可預(yù)見成本：50萬元④、年平均成本支出： 200萬元/年+0萬元/年+150.0萬元/年=350萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第一年的平均年總體收入：商戶租金減免優(yōu)惠與商鋪裝修期，無實際收益。第一年的損益情況折算為：﹣350萬元/年0萬元/年-350萬元/年=-350萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：由于,顧村公園一期剛開放不久，二期還在建設(shè)中，由此帶來的人流量相當有限，項目所在地的周遍業(yè)態(tài)還形不成氣候，客源相對比較少。招商的難度特別大，只有大的優(yōu)惠政策，才有可能吸引到部分有實力、有遠見的商家。而2011年作為項目投資運行開始的第一年,是配套設(shè)施的建設(shè)期與整體項目的包裝規(guī)劃期,主要的工作還停留在項目的營銷推廣與商戶的招商階段。對于入駐的首批商戶而言，按照常規(guī),以及項目本身的歷史時期與獨特性,每家商戶均都需要一個裝修裝潢與試營業(yè)期，享有半年甚至一年以上的免租金與免管理費優(yōu)惠期是很正常、很常規(guī)的事。所以，2011年是項目本身的投資建設(shè)招商階段，項目運營商只有投資支出，損益情況呈現(xiàn)為負數(shù)。第二年的投資效益預(yù)估：第二年的平均年成本支出：450萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：0萬元/年（免租金期）③、項目年平均運營成本：250萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：100萬元B、年物業(yè)管理成本：20萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：30萬元E、其它不可預(yù)見成本：50萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+0萬元/年+250萬元/年=450萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第二年的平均年總體收入：255.25萬元/年①、年平均租金：10000平方米×50%×1.3元/平方米×365天=237.25萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×50%×3元/平方米/月×12月=18萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第二年的損益情況預(yù)估：-194.75萬元255.25萬元/年-450萬元/年=-194.75萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2012年作為項目投資運行開始的第二年,主要還是處于配套設(shè)施的建設(shè)期與整體項目的包裝推廣期,主體的工作還是以項目的營銷推廣與商戶的招商為主。由于,顧村公園一期剛開放不久，二期還在建設(shè)，處于待開放期，還沒有形成上海最大生態(tài)公園的影響力還沒有形成，另項目北面的華山醫(yī)院也還沒有完全進入正常運行階段，所以，項目所在地的整體的人流量還需要時間完成，再加上項目所在地周邊業(yè)態(tài)還未形成，整體的人流量還需要時間來累積，前期的招商難度也就顯得特別大，大部分的商戶會處于等待觀望中，所以也只有大的促銷計劃與優(yōu)惠政策，才有可能吸引到更多的商家租用本項目商鋪。另外，前期為了能夠順利成功地招商，落實項目的整體定位，先期必須用最優(yōu)惠的政策，吸引一些如麥當勞、肯德基、星巴克、上島咖啡、大食代等知名品牌企業(yè)優(yōu)先入駐，這樣可以提升項目的整體形象與商業(yè)環(huán)境的檔次，增強項目商鋪的吸引力與價值，帶動其它商家的進駐，提升出租率。然而，要想吸引這些知名品牌的進駐，必須滿足他們低租金的要求，同時還有一定的免租期。還有，也由于寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)周遍的商業(yè)中心一般的租金都還是比較低，在很多商業(yè)中心的商鋪在招商期階段都處于半送半租狀態(tài)，在招商的前兩年有的每平方米的日租金達不到1元人民幣，即使到了市場培育五六年之后，業(yè)態(tài)相對成熟了，每平方米的日租金平均也達不到3元人民幣，而且，一般商鋪的二樓租金要比一樓租金便宜一半左右。對于本項目而言，著眼于項目的未來優(yōu)勢，第一階段將每平方米的日租金暫且平均訂在1.3元人民幣，而收租率定在50%。所以，2012年項目仍處于投資建設(shè)招商階段，項目運營商大部分也還是投資支出，收益也比較少，損益情況仍呈現(xiàn)為負數(shù)。第二階段市場培育期（2013年——第三年的投資效益預(yù)估：第三年的平均年成本支出：816.9萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：386.9萬元③、項目年平均運營成本：230.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：80萬元B、年物業(yè)管理成本：20萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：30萬元E、其它不可預(yù)見成本：50萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+386.9萬元/年+230萬元/年=816.9萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第三年的平均年總體收入：622.4萬元①、年平均租金：10000平方米×80%×2.0元/平方米×365天=584萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×80%×4元/平方米/月×12月=38.4萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第三年的損益情況預(yù)估：-194.5萬元622.4萬元/年-816.9萬元/年=-194.5萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2013年作為項目投資運行的第三年,在前期成功招商的基礎(chǔ)上，逐步走向正常的軌道，預(yù)計商鋪成功出租率在80%左右，隨著顧村公園二期的開放，以及華山醫(yī)院的正式運營，地鐵7號線顧村公園站的正式運行，北面拆遷社區(qū)入住率的提高，以及保利葉上海社區(qū)的成熟，本項目項目周遍的業(yè)態(tài)開始逐步成形，人流量也相對有所增加。整個項目的招商工作開始走向正軌，整體的商鋪租金也有機會逐年提高，一樓與二樓每平方米日租金平均達到2元人民幣，物業(yè)管理費每平方米每月提高到4元人民幣。由于，項目還處于市場培育期，依然對項目的品牌推廣工作還要加大力度，招商工作依然還要加強，對于已入駐的商戶需要進行優(yōu)化，并加強管理，以至于投入的成本依然比較高，收益卻相對有限，所以，整個項目的損益情況仍呈現(xiàn)為負數(shù)。第四年的投資效益預(yù)估：第四年的平均年成本支出：796.9萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：386.9萬元③、項目年平均運營成本：210.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：50萬元B、年物業(yè)管理成本：20萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：40萬元E、其它不可預(yù)見成本：50萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+386.9萬元/年+210萬元/年=796.9萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第四年的平均年總體收入：700.2萬元①、年平均租金：10000平方米×90%×2.0元/平方米×365天=657萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×90%×4元/平方米/月×12月=43.2萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第四年的損益情況預(yù)估：-96.7萬元700.2萬元/年-796.9萬元/年=-96.7萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2014年作為項目投資運行的第四年,在前期成功招商及商戶的系統(tǒng)管理與優(yōu)化基礎(chǔ)上，項目運行開始走向穩(wěn)步增長，預(yù)計商鋪成功收租率在90%左右，隨著顧村公園整體影響力的提升，來自整個上海市的休閑度假人流的增加，以及華山醫(yī)院的醫(yī)療人員的增加，地鐵7號線顧村公園站的便利交通，北面拆遷社區(qū)入住率的提高，以及保利葉上海高端社區(qū)入住率的提高，本項目項目周遍的業(yè)態(tài)基本成形，本項目積聚的人氣開始旺盛。整個項目的商鋪租金與物業(yè)管理費基本穩(wěn)定。由于，為了項目的穩(wěn)定，與項目品牌的打造，對于本項目依然需要強化培育與管理，項目的廣告與推廣投入依然比較高，以至于收益也變得相對有限，所以，整個項目的損益情況仍為負數(shù)。第五年的投資效益預(yù)估：第五年的平均年成本支出：786.9萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：386.9萬元③、項目年平均運營成本：200.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：50萬元B、年物業(yè)管理成本：20萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：50萬元E、其它不可預(yù)見成本：30萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+386.9萬元/年+200萬元/年=786.9萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第五年的平均年總體收入：778萬元①、年平均租金：10000平方米×100%×2.0元/平方米×365天=730萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×100%×4元/平方米/月×12月=48萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第五年的損益情況預(yù)估：-8.9萬元778萬元/年-786.9萬元/年=-8.9萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2015年作為項目投資運行的第五年,項目運行開始走向順利，商戶的經(jīng)營業(yè)績開始穩(wěn)步增長，效益開始體現(xiàn)，優(yōu)化后的商戶心態(tài)比較穩(wěn)定，商鋪基本實現(xiàn)100%的收租率，隨著交通一體化的發(fā)展，顧村公園整體影響力的提升，北面社區(qū)30萬拆遷戶的入住，保利葉上海5300戶高端社區(qū)的全面入住，以及華山醫(yī)院的醫(yī)療中心的形成，顧村公園新商圈開始形成。整個項目的商鋪租金與物業(yè)管理費基本穩(wěn)定，本項目開始實現(xiàn)收支平衡，損益情況開始呈現(xiàn)盈利。第三階段規(guī)范發(fā)展期（2016年——第六年的投資效益預(yù)估：第六年的平均年成本支出：806.9萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：386.9萬元③、項目年平均運營成本：220.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：50萬元B、年物業(yè)管理成本：30萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：60萬元E、其它不可預(yù)見成本：30萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+386.9萬元/年+220萬元/年=806.9萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第六年的平均年總體收入：972.5萬元①、年平均租金：10000平方米×100%×2.5元/平方米×365天=912.5萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×100%×5元/平方米/月×12月=60萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第六年的損益情況預(yù)估：165.6萬元972.5萬元/年-806.9萬元/年=165.6萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2016年作為項目投資運行的第六年,項目運行開始走向規(guī)范化發(fā)展階段，隨著本項目品牌的形成與強化，商戶的經(jīng)營收益明顯提高，業(yè)績開始穩(wěn)步增長，綜合效益開始呈現(xiàn)，商戶的經(jīng)營投資心態(tài)比較高昂，商鋪基本保持100%的收租率，每平方米日租金在規(guī)范發(fā)展階段以二年一遞增的原則，有望平均達到2.5元人民幣，月管理費也相應(yīng)調(diào)整為每平方米5元人民幣。本項目基本實現(xiàn)了年盈利的目標，損益情況開始呈現(xiàn)盈利。第七年的投資效益預(yù)估：第七年的平均年成本支出：806.9萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：386.9萬元③、項目年平均運營成本：220.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：50萬元B、年物業(yè)管理成本：30萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：60萬元E、其它不可預(yù)見成本：30萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+386.9萬元/年+220萬元/年=806.9萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第七年的平均年總體收入：972.5萬元①、年平均租金：10000平方米×100%×2.5元/平方米×365天=912.5萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×100%×5元/平方米/月×12月=60萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第七年的損益情況預(yù)估：165.6萬元972.5萬元/年-806.9萬元/年=165.6萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2017年作為項目投資運行的第七年,項目運行處于規(guī)范化穩(wěn)定發(fā)展階段，基本延續(xù)上一年盈利的目標，損益情況處于正常盈利狀態(tài)。第四階段成熟穩(wěn)定期（2018年——2020年）：第八年的投資效益預(yù)估：第八年的平均年成本支出：826.9萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：386.9萬元③、項目年平均運營成本：240.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：50萬元B、年物業(yè)管理成本：30萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：80萬元E、其它不可預(yù)見成本：30萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+386.9萬元/年+240萬元/年=826.9萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第八年的平均年總體收入：1167萬元①、年平均租金：10000平方米×100%×3.0元/平方米×365天=1095萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×100%×6元/平方米/月×12月=72萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第八年的損益情況預(yù)估：340.1萬元1167萬元/年-826.9萬元/年=340.1萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2018年作為項目投資運行的第八年,項目運行處于穩(wěn)定發(fā)展期，商戶的經(jīng)營效益明顯提高，商鋪基本保持100%的收租率，每平方米日租金在穩(wěn)定發(fā)展階段堅持二年一遞增的原則，有望平均達到3.0元人民幣，月管理費也相應(yīng)調(diào)整為每平方米6元人民幣。本項目基本實現(xiàn)年盈利的目標，損益情況處于盈利增長狀態(tài)。第九年的投資效益預(yù)估：第九年的平均年成本支出：826.9萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：386.9萬元③、項目年平均運營成本：240.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：50萬元B、年物業(yè)管理成本：30萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：80萬元E、其它不可預(yù)見成本：30萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+386.9萬元/年+240萬元/年=826.9萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第九年的平均年總體收入：1167萬元①、年平均租金：10000平方米×100%×3.0元/平方米×365天=1095萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×100%×6元/平方米/月×12月=72萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第九年的損益情況預(yù)估：340.1萬元1167萬元/年-826.9萬元/年=340.1萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2019年作為項目投資運行的第九年,項目運行處于穩(wěn)定發(fā)展期，基本延續(xù)上一年盈利的目標，損益情況保持正常盈利狀態(tài)。第十年的投資效益預(yù)估：第十年的平均年成本支出：846.9萬元/年①、年平均投資成本：200萬元/年②、物業(yè)年租金成本：386.9萬元③、項目年平均運營成本：260.0萬元/年A、年營銷廣告推廣成本：50萬元B、年物業(yè)管理成本：30萬元C、行政及人力資源成本：50萬元D、財務(wù)費用及稅金：100萬元E、其它不可預(yù)見成本：30萬元④、年平均成本支出：200萬元/年+386.9萬元/年+260萬元/年=846.9萬元/年（年平均成本支出=年平均投資成本+物業(yè)年租金成本+年平均運營成本）第十年的平均年總體收入：1349.5萬元①、年平均租金：10000平方米×100%×3.5元/平方米×365天=1277.5萬元/年（注：年平均租金=可出租面積×商鋪出租率×平均日租金×年出租天數(shù)）②、年物業(yè)管理費：10000平方米×100%×6元/平方米/月×12月=72萬元/年（注：物業(yè)管理費=可出租面積×商鋪出租率×平均月管理費/平方米×年管理月數(shù)）第十年的損益情況預(yù)估：502.6萬元1349.5萬元/年-846.9萬元/年=502.6萬元（注：項目平均年收益=平均年總體收入-平均年成本支出）情況說明：2020年作為項目投資運行的第十年,項目運行處于穩(wěn)定發(fā)展期，商鋪基本保持100%的收租率，每平方米日租金在穩(wěn)定發(fā)展階段堅持二年一遞增的原則，有望平均達到3.5元人民幣，月管理費也相應(yīng)調(diào)整為每平方米7元人民幣。本項目基本實現(xiàn)年盈利的目標，損益情況處于盈利增長狀態(tài)。3.10.3項目四個階段的收益損益分別為：第一階段：（﹣350萬元）+（-194.75萬元）=﹣544.75萬元第二階段：（-194.5萬元）+（-96.7萬元）+（﹣8.9萬元）=﹣300.1萬元第三階段：（165.6萬元）+（165.6萬元）=331.2萬元第四階段：（340.1萬元）+（340.1萬元）+（502.6萬元）=1182.8萬元項目總投資收益合計：（﹣544.75萬元）+（﹣300.1萬元）+（331.2萬元）+（1182.8萬元）=669.15萬元項目年平均利潤為：669.15萬元÷10年=66.915萬元/年（項目年平均利潤=項目總投資收益÷項目總投資年限）項目總投資收益率為：669.15萬元÷2000萬元×%=33.5%（項目總收益率=項目總投資收益÷項目總投資額×百分比）項目年平均收益率為：33.5%÷10年=3.35%3.10.4投資預(yù)測分析小結(jié)由于顧村公園周邊現(xiàn)有商業(yè)氛圍及相關(guān)業(yè)態(tài)還處于初級階段，整體的人流量還需要時間來累積，讓前期的招商顯得比較困難，大部分的商戶會處于等待觀望的狀態(tài)中，再加上本項目地處城鎮(zhèn)區(qū)域，相對的商鋪租金比較低，導(dǎo)致投資的回收周期比較長，盈利能力比較有風險。為了能夠順利開啟本項目，在前期階段，制定一些具有超強吸引力與競爭力的促銷計劃與優(yōu)惠政策，對本項目的招商推廣工作是很有必要的。無可置疑，項目業(yè)主方提供為期兩年的免租期給項目投資運營方是很有必要的。同時，基于本項目的區(qū)域限制，項目投資運營商在取得項目物業(yè)為期十年經(jīng)營管理權(quán)的基礎(chǔ)上，能夠承擔的物業(yè)日租金大致在每平方米1.06元人民幣左右，超過這個租金單價的話，對于整個項目的運行及招商推廣將會受到較大的影響，項目風險也就較難控制。總之，本項目的未來發(fā)展空間還是比較大，但需要準確的定位，與良好的商業(yè)運作，才有可能獲得非凡的成績，及良好的社會效益與經(jīng)濟效益。正符合了本項目：凡響大、前景好、難度大、周期長、效益佳等特征。3.11近三年經(jīng)營業(yè)績2006年，上海金儲企業(yè)投資管理公司于國定東路沿街斥巨資開發(fā)了金儲休閑廣場，立足于區(qū)政府“打造一個繁榮繁華、和諧有序的五角場”的目標，借助于五角場商圈巨大的人流潛力和消費能力，通過模塊化規(guī)劃、整體化定位、科學化運營，以布局合理的系統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，設(shè)立餐飲、住宿、娛樂、休閑四大黃金板塊。國定東路沿街500米長的休閑廣場上經(jīng)營60000平方米的各類品牌和特色商鋪，目前已成為楊浦區(qū)唯一的一條市級商業(yè)特色街。成功招商了包括駿萊海鮮漁港上海旗艦店、新加坡泰國村魚翅、如家?七斗星商旅酒店、假日連鎖賓館、真鍋咖啡、御徽源精菜坊等國內(nèi)知名企業(yè)入駐，在上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域具有相當?shù)穆曌u。已經(jīng)取得的榮譽有：“上海商業(yè)特色街”中國工商聯(lián)合會、上海工商聯(lián)合會、上海市商會會員單位楊浦區(qū)門前衛(wèi)生責任制示范街3.12其他四、市場狀況分析Strengths(優(yōu)勢分析)S1、投資運營商經(jīng)濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。S2、投資運營商具有多年的資本投資、資本運作經(jīng)驗，戰(zhàn)略意識超前。S3、隨著地鐵7號線的開通，項目所在地交通變得更加便利，易達性好。S4、近臨的顧村公園作為上海市最大的生態(tài)公園，將成為市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。S5、項目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好，業(yè)態(tài)定位與發(fā)展明確。S6、先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計有利于商業(yè)經(jīng)營。S7、鄰近的四高小區(qū)和華山醫(yī)院寶山分院的建成，將為本項目提供充分的人氣支持Weakness(劣勢分析)W1、位于新城區(qū)，離主要的商業(yè)文化中心比較遠，沒有成型的消費文化與環(huán)境。W2、因為商鋪產(chǎn)權(quán)的限制，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)脫鉤將是經(jīng)營的難點。W3、項目規(guī)模中等，不容易形成大的集成購物消費中心，操作難度系數(shù)較高。W4、在經(jīng)營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經(jīng)營模式必須具有長遠戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當?shù)厣虡I(yè)新典范。W5、顧村公園周邊投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W6、顧村公園周邊現(xiàn)有消費人口大部分為拆遷戶，消費能力有待提高。Opportunity(機會分析)O1、寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)城市發(fā)展速度飛快，整體居民消費水平提高迅速。O2、由顧村生態(tài)公園的定位，將帶來有較高文化品位和時尚追求的消費群。O3、當?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般，競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費需求。O4、當?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場細分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、餐飲、購物、商務(wù)等能夠為一體的大型綜合服務(wù)配套中心。O5、城市的改造建設(shè)進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。Threat(威脅分析)T1、寶山區(qū)及顧村鎮(zhèn)周邊商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構(gòu)成競爭。T2、本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。T3、租賃型非產(chǎn)權(quán)商鋪與投資型產(chǎn)權(quán)商鋪未明確，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。T4、投資者因高額投資而對預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。T5、租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。T6、鄰近的綠地大型商業(yè)項目將與本項目構(gòu)成一定的競爭壓力五、項目管理團隊人員情況，崗位職責、崗位操作流程及崗位考核辦法5.1項目管理團隊人員情況姓名職務(wù)資質(zhì)主要資歷、經(jīng)驗及承擔過的項目項目經(jīng)理招商部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理綜合部經(jīng)理財務(wù)主管安保主管保潔主管消防主管行政主管設(shè)備主管客服主管5.2崗位職責、崗位操作流程5.2.1綜合管理部建立客戶服務(wù)中心，接受租戶的報修、投訴及熱線服務(wù)，并及時通知相關(guān)部門妥善處理。根據(jù)租戶需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為租戶提供服務(wù)。按檔案資料管理要求，建立各類檔案，嚴格執(zhí)行檔案管理的各項規(guī)定。按內(nèi)部管理要求，做好日常行政、后勤工作，為各部門提供業(yè)務(wù)支持。按培訓計劃，組織和落實培訓事宜，并記錄。按服務(wù)質(zhì)量評定要求和不合格服務(wù)控制，做好服務(wù)質(zhì)量控制工作。

按財務(wù)制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作。負責租戶的檔案管理、建立租戶聯(lián)系冊、建立租戶繳租記錄冊和物業(yè)管理繳費記錄冊；5.2.2物業(yè)管理部定時巡視管理區(qū)域，恪守財產(chǎn)保全的職責；對進入?yún)^(qū)域內(nèi)的車輛進行管理，確保去業(yè)內(nèi)交通疏導(dǎo)有序；制定養(yǎng)護計劃，并安排實行；做好維修養(yǎng)護記錄，以確保物業(yè)公共設(shè)備、設(shè)施的正常運營；接報修后及時進行修理；確保區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生管理工作達標；工程維修科每年二次對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排維修。每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。每周一次巡查道路、路面、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水。對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設(shè)施運行正常。每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準；每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄；水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。每周二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油；每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)，確保控制柜電氣性能完好，運作正常；污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，商場內(nèi)樓道燈、廣場燈亮燈率在99%以上。消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常；消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每季檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標準。電梯委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，指定專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。安保事務(wù)科各主要出入口24小時設(shè)專人值班看守，營業(yè)時間每一出入口采用雙人值勤、立崗，并有詳細交接班記錄。各樓門廳在營業(yè)時間設(shè)專人值班，維護場內(nèi)秩序。對運貨車輛進入管轄區(qū)域，應(yīng)先與收貨單位聯(lián)系，確認后指揮車輛進入。對進出廣場的車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出商場有關(guān)規(guī)定實行，并做好記錄。保安巡邏人員按指定路線在商場營業(yè)時間每二小時巡查一次，重點部位駐留觀察，并做好記錄；接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告綜合管理部與警方。在遇到異常情況或租戶緊急求助時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。環(huán)境管理樓內(nèi)地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、地磚地面每月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。樓梯扶手、欄桿、窗臺，每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。消防栓、指示牌等公共設(shè)施，隔日擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。天花板、公共燈具，每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。門、窗等玻璃，保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。天臺、屋頂，每月清掃一次，保持清潔、無垃圾。電梯轎廂，每日循環(huán)保潔、地毯每日換洗一次；操作板每日消毒一次；定期對電梯門壁打蠟上光一次，做到表面光亮、無污跡。廣場地面每日循環(huán)清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過二小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。對垃圾廂（房）循環(huán)保潔，垃圾廂（房）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。合理設(shè)置果皮箱、垃圾桶。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。物業(yè)管理部工作流程物業(yè)管理部物業(yè)管理部顧村一期綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施顧村一期綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心應(yīng)急、維修、投訴、意見、保修應(yīng)急、維修、投訴、意見、保修環(huán)境管理部工程維修部安全事務(wù)部環(huán)境管理部工程維修部安全事務(wù)部客戶清潔服務(wù)綠化管養(yǎng)清潔服務(wù)消防監(jiān)控工程設(shè)備維護工程設(shè)備運行車輛管理治安管理消防管理客戶清潔服務(wù)綠化管養(yǎng)清潔服務(wù)消防監(jiān)控工程設(shè)備維護工程設(shè)備運行車輛管理治安管理消防管理5.2.3招商運營部做好與入駐各公司的溝通、回訪工作，不斷改進工作質(zhì)量；根據(jù)商業(yè)洽談結(jié)果，擬定各項合同條款，確保公司利益；負責市場營銷、市場分析，及時提出應(yīng)對策略，確保公司的運營；對招商意向積極聯(lián)系，解答意向單位的各種問題；掌握各入駐企業(yè)經(jīng)營情況，對可能的退租情況，制定預(yù)案;對招商工作中的重要問題，及時通報上級領(lǐng)導(dǎo)，研究對策；依靠各種宣傳手段，擴大招商面和商業(yè)影響力；當出現(xiàn)招商空擋時，盡快尋找招商對象，完成后續(xù)招商工作；崗位考核辦法考核流程：建立考核評定小組，對各級人員進行考核。員工考核流程：員工員工主管各部經(jīng)理行政辦公室審核、公布申訴考評審核、存檔項目主管及管理人員考核流程：管理人員管理人員主管各部經(jīng)理行政辦公室公布、歸檔自評考評自評合格項目經(jīng)理工作小組審定考評不合格、基本合格、良好、優(yōu)秀申訴各部經(jīng)理的考核流程各部經(jīng)理各部經(jīng)理項目經(jīng)理行政辦公室將考核評結(jié)果公布、存檔考評自評考評工作小組審定5.3.2考核辦法各級管理者有責任指導(dǎo)、激勵、控制下屬的工作，并對下屬的工作考評記錄在“月份考核表上”，每月將公布考評結(jié)果，被考核人如對考評結(jié)果有異議，可直接向公司考核工作小組申訴。肯定上一考核期間工作成績以及表現(xiàn)出的能力和態(tài)度；共同分析未完成目標和計劃的原因，以及需要改進之處；下一考核期間將采取哪些改進措施來提高績效；共同制定下一考核期工作目標和計劃；員工完成工作目標所需接受的培訓、管理處需提供的資源以及需直接上級進行協(xié)調(diào)的工作等；考核原則：維護員工的自尊，嘲弄取笑員工絕不可以使員工進步，對員工表現(xiàn)好的方面給予贊揚；集中在員工的實際工作表現(xiàn)，并不是他的性格或為人，上級有不清楚地方要發(fā)問；讓員工切實地參與考核，注意傾聽員工的解釋，重點是共同探討解決問題的方法和提高績效的途徑，而不在于數(shù)落員工過失和過錯。5.3.3考核指標表一、職員績效考核表（各部經(jīng)理）表二、職工績效考核表（項目主管、管理人員、工程技術(shù)人員）表三、員工考核評分表（保安、清潔工等）5.3.4績效考核實行100分制，考核結(jié)果設(shè)定五個級別：優(yōu)秀、良好、合格、基本合格、急需改進。不同級別考核結(jié)果有一個相對固定分配比例，構(gòu)成相應(yīng)的正態(tài)分布。不同級別考核結(jié)果對應(yīng)不同的考核系數(shù)，員工實得績效工資=基準績效工資×考核系數(shù)。工資與考核系數(shù)的關(guān)系：當月工資=（基礎(chǔ)工資+績效工資）×考核系數(shù)如連續(xù)兩次考核結(jié)果是“基本合格”或一次考核結(jié)果是“急需改進”的員工將予以待崗或辭退。考核成績、考核級別、分配比例、考核系數(shù)對應(yīng)關(guān)系如下：考核等級考核成績?nèi)藬?shù)分配比例考核系數(shù)備注優(yōu)秀90-1001%1.5良好80-903%1.2合格70-8090%1.0基本合格60-705%0.8急需改進60以下1%0.6表一職員績效考核表（各部經(jīng)理）記錄表格編號名稱職員績效考評表版本修改狀態(tài)生效期頁碼部門姓名崗位年月內(nèi)容項目工作內(nèi)容自評部門經(jīng)理考評副總經(jīng)理考評考核領(lǐng)導(dǎo)小組審定遵守規(guī)章1、按時打卡、上下班無遲到、早退、曠工，無違紀行為。4分2、按公司的規(guī)章制度辦事，不徇私情。4分敬業(yè)精神1、工作勤奮，踏踏實實，任勞任怨。5分2、工作在計劃的時效內(nèi)完成，沒有拖沓行為。5分工作計劃1、制訂月度工作計劃，計劃切實可行，有預(yù)見性。5分2、嚴格實施工作計劃，計劃執(zhí)行有力。5分工作能力1、本崗位的工作質(zhì)量符合要求，且不斷提升。5分2、工作效率高，具有開拓精神，創(chuàng)新意識。5分工作業(yè)績1、優(yōu)質(zhì)完成公司交辦的各項工作。5分2、對公司的重大決策堅決執(zhí)行，確保質(zhì)量和效果。5分個人形象1、按公司規(guī)定要求著裝和提供服務(wù)，服務(wù)形象良好。4分2、善于處理人際關(guān)系，與同事和部門關(guān)系和諧。