深圳工業(yè)地產(chǎn)信息專賣店(網(wǎng)絡(luò)項目可行性研究方案)

深圳工業(yè)地產(chǎn)信息專賣店（網(wǎng)絡(luò)項目可行性研究方案）目錄前言第一部分決策背景九江概述經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計指標(biāo)分析城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響第二部分市場分析政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估九江房地產(chǎn)市場分析整體發(fā)展概述房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場特點競爭態(tài)勢分析房地產(chǎn)市場前景預(yù)測第三部分項目分析一、項目概況二、項目資源分析周邊環(huán)境資源自身資源三、項目SWOT分析四、項目商業(yè)、辦公部分分析五、項目市場目標(biāo)客戶層研究1、主力客戶定位2、目標(biāo)客戶描述第四部分項目開發(fā)研究項目價值初步評估項目發(fā)展建議第五部分投資收益分析第六部分項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析及策略項目盈虧平衡分析敏感性分析項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第七部分結(jié)論和建議附：銷售計劃前言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。可行性研究報告的撰寫是在房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)項目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項目的決策方向，為項目市場價值的實現(xiàn)提供有價值的參考依據(jù)。在本次報告的撰寫期間，我們對深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對本項目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對深圳工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行慎密調(diào)研后，取得了大量一手資料。同時結(jié)合本案的目標(biāo)客戶，在對其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實可行的開發(fā)方案。其目的是為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險、提升項目競爭力，最大限度縮短開發(fā)周期和實現(xiàn)項目市場價值最優(yōu)化。由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷房地產(chǎn)營銷者將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，就具備了網(wǎng)絡(luò)營銷的特性。具體操作來說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷通常首先是建立自己的網(wǎng)站(homepages)，然后借助各種方式，讓消費者獲知該營銷項目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，而消費者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項目的網(wǎng)頁，了解正在營銷的房地產(chǎn)項目，同時可以在線向房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站反饋一些重要的信息。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理想方式，最大特色即在于“足不出戶，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯(lián)網(wǎng)，就可了解房地產(chǎn)樓盤項目的規(guī)模和環(huán)境，進(jìn)行各種房屋的查詢和觀看，一個構(gòu)建完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站，購房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區(qū)環(huán)境、公園、學(xué)校等只要用手指輕輕點擊鼠標(biāo)就一覽無余、盡收眼底，在對各種房地產(chǎn)項目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程,在網(wǎng)絡(luò)營銷的環(huán)境中,變得十分輕松有趣和迅速快捷。理論上，通過網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購房合同。不過在現(xiàn)實情況中，房地產(chǎn)作為大宗投資消費，消費者直接通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷目前最主要的目的，還是通過網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個虛擬體驗的環(huán)境，讓他充分感受地產(chǎn)項目的特性，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實售樓現(xiàn)場或者電話進(jìn)一步溝通，為成交做好前期工作。網(wǎng)絡(luò)營銷的特性:網(wǎng)站是基礎(chǔ),推廣是手段,贏利是目的!第一部分決策背景九江概述1、概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京-珠海)、316國道(福州-蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是一個極具潛力的開放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％，２００５年達(dá)到４２８．９２億元，。人均生產(chǎn)總值年均增長12.7%，2005年達(dá)到9230元。財政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達(dá)到３９．８１億元。政府預(yù)計到2010年，實現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。全國百強(qiáng)市排名，九江位列75位5、生活水平：2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長１1.4％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長１1.4％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2005年達(dá)到249.49億元，比上年增長37.32元，增長率達(dá)17.59%。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，農(nóng)村為48.8%。根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。個私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速從上表可以看出，2005年，九江市民營經(jīng)濟(jì)上交稅金15.32億元，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對財政的貢獻(xiàn)率達(dá)到60．8％。目前，九江的個體工商戶已超過75000戶，個私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。固定資產(chǎn)投資增長較快

九江市2005年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資）190.2億元，比上年增長32.6％，增速比上年高出14.8個百分點。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用九江經(jīng)濟(jì)形勢的基本特征民營經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀殖鞘薪ㄔO(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖·南門湖——八里湖）之間再造一個新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。城市規(guī)劃發(fā)展對本項目影響從對九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項目并不處于九江的開發(fā)重點區(qū)域。但本項目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。同時與開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的潯陽區(qū)內(nèi)競爭對手較少，這為本項目的開發(fā)成功提供了比較好的外部因素。第二部分市場分析政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項目的開發(fā)風(fēng)險。目前國家對于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：1、建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對房地產(chǎn)交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。宏觀政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析1、對于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價整體水平仍然較低。市區(qū)商品房成交均價在05年僅1800元/㎡左右，這較市場發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。2、在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機(jī)成分極少。這也給了九江房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策不會對九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。九江房地產(chǎn)市場分析整體發(fā)展概述⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。⑵住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M能力的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為三個層次：老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價：2500元/平方米以上；長虹大道兩側(cè)。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點，生活配套日趨成熟。銷售均價：1700~2300元/平方米；九龍街開發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價：1800~2100元/平方米。=3\*GB2⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實現(xiàn)。房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場運行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項目共36個，同比下降20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積55.88萬平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬平方米。同期九江市的商品房成交面積為39.24萬平方米，其中住宅34.44萬平方米，成交金額84216萬元，成交面積和成交金額比2004年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交面積比較表單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房81.0439.24-51.58%其中：住宅68.934.44-50.01%商鋪8.433.51-58.36%附：商品房成交金額比較表單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品40.02%其中：住宅8738464441-26.26%商鋪4772017726-62.86%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套，成交面積30.73萬元。存量房成交面積首次超過商品房。附：存量房（住宅）買賣比較表2004年2005年2005年與2004年比較套數(shù)（套）1798319878%面積（萬平方米）20.0430.7353%金額（萬元）213533598068.5%單價（元/平方米）106611709.76%住宅價格上漲迅速，商鋪價格略有下調(diào)2005年商品房價格較2004年上漲19.82%，其中住宅價格上漲較快，達(dá)到了44.03%。而商鋪價格略有下調(diào)較上年下鐵10.69%附：商品房成交單價比較表單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房1791214619.82%其中：住宅1299187144.03%商鋪56585053-10.69%2）、土地市場分析土地供應(yīng)不平衡雖然2005年九江市土地供應(yīng)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1808.82畝，比2004年的1743.4畝增加了3.75%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，占了全年土地供應(yīng)的66.34%。大宗土地前期準(zhǔn)備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內(nèi)，商品房市場供應(yīng)量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地1504.79畝，占83.19%，老城區(qū)土地供應(yīng)相對緊張。土地價格上漲，成本提高2005年九江市土地綜合價格每畝52.28萬元，比2004年上漲了5.45%，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價為72.54萬元/畝，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r64.37萬元/畝，上漲了12.69%附：九江市2005年國有土地出讓一覽表序號受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價成交價簽訂出讓合同時間1九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道323-321企業(yè)委托掛牌商住3.413.068120409.22005.7.132九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)委托掛牌居住5.271.87071374.172005.7.133九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司北司路68號企業(yè)委托掛牌居住6.61.553553632005.7.134三里街支巷儲備掛牌市場倉儲25.91.037.4237.42969.1782005.7.125王剛企業(yè)委托掛牌居住2.082.043.7343.7390.95842005.7.116九江市派拉蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)委托掛牌商住8.00222.47070560.1542005.7.267九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九蓮北路332號儲備掛牌居住251.832328002005.9.288江西省高氏置業(yè)有限公司九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè)儲備掛牌商住95.312.044444193.642005.9.289江西運通汽車貿(mào)易有限公司儲備掛牌市場用地29.940.718.818.8562.8722005.9.2810九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司儲備掛牌市場用地100.718.818.81882005.9.2811九江潯海實業(yè)有限公司向湖一路28號儲備掛牌居住52.322.048482511.362005.9.2812長江大道與八里湖之間儲備掛牌12002.04242504002005.10.1413九江市房地產(chǎn)測繪隊九江市房地產(chǎn)建筑公司委托掛牌商業(yè)0．377594．593（總價）94．593（總價）94．593（總價）94．5932005．10．18市場總結(jié)整體市場發(fā)展相對比較健康，價格上漲較快土地供應(yīng)市場充足，未來開發(fā)量大樓盤品質(zhì)提高，市場競爭開始激烈購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質(zhì)好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。房型面積回歸理性，120平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加區(qū)域市場分析區(qū)域介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。本案所處的區(qū)域為長虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。區(qū)域房地產(chǎn)市場特點本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應(yīng)開始緊張，目前新開發(fā)的項目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項目和信華寫字樓項目，綜合起來有以下幾個特點：●新開發(fā)項目較少，住宅供應(yīng)稀缺●區(qū)域內(nèi)項目整體檔次、環(huán)境一般●套型多在120平方米以上，設(shè)計一般●與九江新開的幾個大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低●項目規(guī)模普遍較小●小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢●多層尾房價格多在2000元/平方米以下，新房小高層價格在2100-2500元/平方米之間3、競爭對手分析本項目區(qū)域內(nèi)目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個高品質(zhì)大盤，以下是對本案競爭對手的詳細(xì)分析：主要潛在主力競爭對手：案名：新湖·柴桑春天開發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司基地規(guī)模：953畝建筑面積：95萬M2、一期13萬M2綠化率：40%規(guī)劃設(shè)計：加拿大泛太平洋景觀設(shè)計：雅克筑景物業(yè)管理：上海新湖物業(yè)戶型面積：80-140平方米，主力面積116平方米，復(fù)式面積套型設(shè)計合理實用，主力以三房兩廳為主樓盤特點：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤時代的來臨，套型以比較實用的中小套為主。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。整個樓盤預(yù)計開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15價格：預(yù)計一期價格將與周邊市場價格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質(zhì)和規(guī)模案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M2、一期1.8萬M2容積率：1.8規(guī)劃設(shè)計：美國累土景觀設(shè)計：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84-144平方米，主力面積125平方米，復(fù)式面積套型設(shè)計合理實用，主力以三房兩廳為主樓盤現(xiàn)狀：2005年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計價格將有二三百元每平方米的上揚。價格：小高層2100元起步價，樓層差50元左右多層1900元起步價綜合述求：提出兆龍教育基金會，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃其他在售熱銷樓盤：項目名稱：城市領(lǐng)秀地理位置：九瑞大道2號，九瑞大道與龍開河路交界處占地面積：8畝總建面積：1.7項目類型：復(fù)式挑高5米面積范圍：30-75預(yù)計均價：3500元/平方米項目名稱：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96銷售狀況：2005年10月開盤，已銷62套項目類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價：1980元起步價，樓層差30-50元周邊項目尾房龍鑫花園開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：總120000平方米，五期三幢多層18000平方米規(guī)劃戶數(shù)：1028戶綠化率：45%建筑形態(tài)：歐式規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于2005年2月開盤面積范圍：80-135平方米主力面積：100平方米價格范圍：1500-1900元/平方米均價：1800元/平方米主力總價：18萬物業(yè)管理：住宅0.3元/平方米/月商鋪0.6元/平方米/月每層差價：40-60元/平方米銷售率：99%富華小區(qū)開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米綠化率：35%建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：2004年5月開盤面積范圍：55-140平方米主力面積：95平方米價格范圍：1460-1800元/平方米均價：1600元/平方米主力總價：15萬銷售率：98%東方俊園開發(fā)商：九江新東方實業(yè)有限公司代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理建筑面積：25694平方米規(guī)劃戶數(shù)：156戶建筑形態(tài)：28層高層發(fā)售日期：2004年11月面積范圍：150-200平方米主力面積：150平方米價格范圍：1900-2800元/平方米均價：2200元/平方米主力價格：35萬得房率：75%銷售率：70%左右分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出200元/平方米左右，雖然價格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售情況并不樂觀。競爭市場總結(jié)多層銷售速度明顯快于高層單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型價格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃在規(guī)劃設(shè)計上請知名的設(shè)計公司進(jìn)行設(shè)計在開發(fā)上采取滾動開發(fā)的模式競爭策略分析品質(zhì)取勝品質(zhì)是項目的生命。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機(jī)會。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放啤⒌谝黄焚|(zhì)的堅實形象。低總價，高性價比從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價的高低將直接決定客戶面。九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實力，能承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶一個出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。（1）房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬人，九江每年平均新增人口4.5萬，以2005年人均居住面積24.44m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求109.98萬m2（2）樓市房價仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計,至2005年底，九江市共完成房地產(chǎn)投資24.43億元，比上年同期增長11.67%。其中住宅投資13.45億元，比上年同期增長29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額2.48億元，增長23.1%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長43.9%。在2005年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價已從2000年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見九江房價仍有較大的增長空間。（3）居民對住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。（4）房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇04、05年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見市場供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。（5）商品房價格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價為1800元/平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房價相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。第三篇：項目篇一、項目概況地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長虹大道東段603車隊地塊，長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá)80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江東區(qū)要沖,路網(wǎng)發(fā)達(dá),交通便捷,出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距九江火車站約600米距離、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程；12、17、18、23、101、102、103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府—九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2總占地面積：11830M2總建筑面積：69661M2其中：住宅面積：48885.4M2商業(yè)面積：7930M2社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2設(shè)備用房：402M2商業(yè)（辦公）面積：7商業(yè)建筑內(nèi)停車庫：3845M2容積率：1.8建筑密度：31%綠地率：35%住宅戶數(shù)：388戶多層住宅內(nèi)停車庫：1165M2二、項目資源分析1、周邊環(huán)境資源區(qū)域位置：本項目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮笞匀画h(huán)境：本項目區(qū)塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。交通資源：本項目臨九江的主干道長虹大道，12、17、18、23、101、102、103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地，出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距九江火車站約600米距離、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程，交通十分便捷。商業(yè)氛圍：本項目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府——九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。2、項目本身資源項目案名：”香榭麗舍”開發(fā)規(guī)模：69661M2規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌，通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個小區(qū)更有生命力。物業(yè)形態(tài)：本項目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費者的需求，同時高低錯落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。戶型設(shè)計：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。三、項目swot分析S：優(yōu)勢1、靠近城市主干道長虹大道，交通便利2、長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設(shè)支持3、龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng)4、雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次5、地塊周邊的配套相對比較齊全W：劣勢1、地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染2、目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。3、地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響O：機(jī)會1、長虹路的不斷完善，吸引市民的目光2、市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺3、九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動市民對品質(zhì)樓盤需求的加大4、本項目在規(guī)劃上、設(shè)計上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費者產(chǎn)生較大的吸引力5、九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。6、房地產(chǎn)市場價格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。T：威脅1、隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā),一方面可以提高城市品味,帶動市場需求,但另一方面,由于政府開發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量,給市場帶來一定壓力。2、后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響將延緩一部分人的購房計劃四、項目商業(yè)、辦公部分分析1、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營狀況不錯。2、租金及回報狀況分析售價上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報率有所提高本案與龍鑫花園僅一街之隔，主力單間面積在50-60平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價值。從龍鑫花園的價格走勢來看，2003年底到2004年底之間由于受房價整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報率看，按一間店鋪50平方米計算，2003年底，該段商鋪的年回報率為4.1%，2004年底的時候為4.04%，目前為4.4%。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達(dá)到了2000元/月/間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。3、抗性及應(yīng)對策略抗性國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡案量較大應(yīng)對策略國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。案量較大策略：1、分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力2、適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶4、小辦公市場分析辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間在九江，單純寫字樓的項目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項目，而一些如濱江花園、步紅花園等項目都推出商住樓概念，宜商宜居。目前九江并沒有出臺類似寧波的辦公場所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成一定的概念。雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道——長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。五、項目客戶層研究1、主力客戶定位從項目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費特征，以及對整個九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】2、目標(biāo)客戶描述（1）產(chǎn)品A--住宅的目標(biāo)客戶：機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。抓住這類消費者還可帶動農(nóng)村消費群體。二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。（2）產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶：實力型投資企業(yè)或個人他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報率有著清醒的認(rèn)識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價租賃的方式進(jìn)行運作。本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營戶原來就經(jīng)營良好，因此在商業(yè)街重新建立后會考慮重新進(jìn)駐。零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。第四部分項目開發(fā)研究項目價值初步評估本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價值高，體現(xiàn)在：地段尊貴性——中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)；交通便利性——本案臨近市政形象大道--長虹大道，交通便利；區(qū)域完善性——在配套、居住氛圍及消費信心層面有良好的優(yōu)勢，區(qū)域的成熟度被廣大市民認(rèn)可；土地增值性——由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽區(qū)的土地價格一路上漲，（最新掛牌的南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價格高達(dá)300萬/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價格也有181萬/畝。）因此本地塊的土地價值增值潛力不可限量。二、項目發(fā)展建議（1.）產(chǎn)品形態(tài)市場化如前市場敘述，多層產(chǎn)品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產(chǎn)品也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項目的地塊特點及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結(jié)合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時可利用小高層的規(guī)劃提高項目綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質(zhì)。(2.)戶型設(shè)計多樣化區(qū)域市場及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對較大；③隨著房價的逐步攀升，市民購房對總價敏感度也會越來越高，因此在結(jié)合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2-125M2三房為主力產(chǎn)品，同時以較為豐富的產(chǎn)品類型以實現(xiàn)項目梯級化產(chǎn)品銷售;④(3.)物業(yè)管理人性化高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌碼，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來品質(zhì)樓盤的方向標(biāo)之一，建議聘請專業(yè)顧問公司介入，以提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，使之成為本案重要賣點。（4．）社區(qū)配套智能化當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。(5)、園林設(shè)計藝術(shù)化隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個核心賣點之一。建議聘請知名園林景觀設(shè)計公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。在小區(qū)整體綠化設(shè)計上體現(xiàn)均好性和可入性原則：1、均好性：環(huán)境設(shè)計將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對每位住戶的均好性。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。2、可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶"親身體味"的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。（6）、其他建筑外觀——是消費者購房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。第五部分投資收益分析第六部分項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析及策略1、項目盈虧平衡分析項目經(jīng)營成本=11742.8（萬元），保本點=11742.8/(18609.4-1079.3)=67%即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的67%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達(dá)到68.21%，即可保持財務(wù)平衡。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意：產(chǎn)品類別占總銷的比例車庫4．13%11F小高層5.53%多層55.12%沿長虹大道一層商業(yè)20.15%沿長虹大道負(fù)一層商業(yè)1.92%北側(cè)規(guī)劃路1F+2F商業(yè)2.90%2F/3F商業(yè)(辦公)10.24%2、敏感性分析影響本項目財務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和銷售價格。針對前面所述評價指標(biāo)，分別計算出當(dāng)增加或減少5%和10%的成本（或售價）時，對主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見下表：一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（×100%）95%90%105%110%銷售均價(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939營業(yè)收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180稅后利潤52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506內(nèi)部收益率%44.53%41.68%34.21%51.76%58.98%二、成本的影響

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)

（×100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,685.701,601.421,517.131,769.991,854.27總投資117,427,793.68111,556,404.00105,685,014.31123,299,183.37129,170,573.05稅后利潤52,289,751.9258,161,141.6063,738,961.8046,418,362.2340,546,972.55內(nèi)部收益率%44.53%52.14%60.31%37.65%31.39%從上述指標(biāo)來看，該項目具有較好的抗風(fēng)險能力，開發(fā)成本、售價+_10%的單方面變動都不會使項目虧本。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感。因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。3、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。1、市場風(fēng)險本案的定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位（潯陽區(qū)）、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小，但未來整體的市場開發(fā)容量是相當(dāng)大的。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場的同時，還須更加把握開發(fā)的進(jìn)度。隨著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進(jìn)項目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，密切注意目標(biāo)客戶群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。第七篇：結(jié)論與建議1、項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。2、項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項目總建筑面積：696661萬平方米項目總投資：11728.9萬元項目財務(wù)凈現(xiàn)值:5229萬元項目投資報酬率:44.53%以上指標(biāo)顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。另外，由于本項目的投資回報收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報。（上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。）3、項目具有的突出優(yōu)勢?項目的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。?項目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（長虹大道為市政形象大道）?區(qū)域相對競爭個案較小及潛在需求量較大。4、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，地塊綜合價值較高.（相對目前周邊個案在土地成本上會有較大優(yōu)勢）且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。5、強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。抓住市場空隙，加快工程進(jìn)度，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。附：銷售執(zhí)行方案本方案擬訂的條件為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關(guān)數(shù)據(jù)及時間。具體的數(shù)據(jù)及時間將根據(jù)以后之實際操作情況作出準(zhǔn)確更正。一）、擬訂拿到預(yù)售證的日期為7月初（也就是說，從7月份開始便可以進(jìn)行正式銷售）。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購（后詳）。二）、擬訂之開盤日為7月28日。三）、擬訂之：總戶數(shù)：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價為：2300元/平方米合計：10258萬小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價為：2400元/平方米合計：1028.88萬（四）本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556其中長虹大道一層商鋪建筑面積約：3750M2預(yù)計均價：10000元/平方合計：3750萬地下一層建筑面積約：2380M2預(yù)計均價：買一層送地下一層合計：0萬二層/三層商鋪(辦公)建筑面積約：7626M2預(yù)計均價：2400元/平方合計：1830.24萬規(guī)劃路一層+二層商鋪建筑面積約：1800預(yù)計均價：3000元/平方合計：540萬車位面積合計：5010M2累計總銷約：17407.12萬元*（車位未計入）（以上測算數(shù)據(jù)最終以確認(rèn)施工圖紙及測繪面積為準(zhǔn)）。二、銷售控制總體策略（一）推盤手法的控制策略選擇1、本案的整體銷售策略結(jié)合本案具體情況，住宅總戶數(shù)約388戶，主力面積在100-125平方，在該區(qū)域目前同期競爭個案量較少，產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標(biāo)。而由于北側(cè)規(guī)劃路及東南側(cè)長虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯不足，針對該部分商業(yè)如何推廣將成為本案運作順暢與否的關(guān)鍵。考慮到項目原為汽配中心的先天優(yōu)勢，建議在運作初期結(jié)合當(dāng)?shù)卣茝V招商工作（為期約二個月）。視市場反饋對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售方案作進(jìn)一步調(diào)整。商鋪銷售應(yīng)和住宅推廣分步進(jìn)行。建議在七月開盤前期以住宅為主，輔以商鋪統(tǒng)一招商、內(nèi)部銷售的策略，住宅部分分階段推出。本方案總體上將本案分為內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個階段推出（具體的方案后詳）。（二）推盤時機(jī)的控制策略在本案拿到預(yù)售證的時候，可根據(jù)前期推廣的客源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是為正式銷售尋找突破口、同時確定本案的價格認(rèn)可度及樓盤接受度，及時調(diào)整自己的銷售策略，在內(nèi)部認(rèn)購一階段后，才開始正式進(jìn)行開盤銷售。原則上分二個階段去化，前期內(nèi)部認(rèn)購?fù)茝V以1-6號樓為主，力求在開盤前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。開盤后主推7-15號樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對三四層部分銷控。商鋪前期以長虹大道上一層商業(yè)為主力帶動地下一層商業(yè)銷售大原則，結(jié)合招商爭取地下一層引入大賣場，其后以單價差距為主要推動手段，將二、三層及東側(cè)單價拉開，以較低的總價吸引投資客及賣家；前期主力商鋪高價熱銷配以吸人眼球的價差及招商人氣，來帶動該部分商業(yè)的去化速度，為商鋪的整體清盤做準(zhǔn)備。按產(chǎn)品類型適當(dāng)區(qū)分推出的時間。三、銷售控制執(zhí)行方案（一）銷售部前期準(zhǔn)備工作1、計劃時間：06.4月15日——6月15日2、執(zhí)行內(nèi)容：a、案場內(nèi)外（售樓處和樣板房）所有布置完成，物品到位（電話申請，安裝完成，各類印刷品、銷售道具運至案場，擺放到位）b、業(yè)務(wù)員培訓(xùn)計劃和內(nèi)容編導(dǎo)c、銷講交資料的編導(dǎo)，初步銷售圖紙到位d、統(tǒng)一銷售說辭的編導(dǎo)e、人員進(jìn)場，打掃衛(wèi)生f、銷售講習(xí)g、銷售人員基礎(chǔ)培訓(xùn)完成h、安排銷售人員進(jìn)行市場調(diào)查，掌握當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場最新動態(tài)，在匯總之后完成市場報告i、安排銷售人員熟悉當(dāng)?shù)氐纳顧C(jī)能，交通路線j、在實際情況允許的條件下做好產(chǎn)品的亮相工作k、銷售演練（接待禮儀、銷控、說辭的運用以及各個注意事項）l、各種案場規(guī)章制度制定完成（權(quán)責(zé)范圍、衛(wèi)生、紀(jì)律、接待流程等）m、銷售用各種表格落實完成（客戶資料登記表、案場報表、房源表、空白價目表、獎品領(lǐng)取登記表、合同領(lǐng)取登記表、工程聯(lián)系單）n、大定、小定單落實到位，規(guī)范合同草稿落實到位o、初步價格確定p、基價和差價系數(shù)確定q、付款方式和優(yōu)惠條件、方式確定r、銷售人員優(yōu)惠權(quán)力、額度確定、案場獎金制度確定完成s、銷售人員統(tǒng)一制服、胸牌、名片落實到位t、銷售人員熟悉本案、進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)缺點分析、答客問，產(chǎn)品賣點提煉u、開盤活動策劃，獎品選擇，贈獎品方式確定v、開盤期間媒體宣傳活動策劃，擬定廣告預(yù)算(設(shè)計、文案、報紙版面設(shè)計、TV、公交車身廣告等)w、開盤必要證件落實x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效y、內(nèi)部認(rèn)購工作擬定(說辭、工作范圍、一定范圍內(nèi)廣告宣傳活動)z、醞釀期上門客戶情況分析(購房目的、心理承受價位、購買力、客戶抗性、是否真正購買等)銷售配套工作內(nèi)容確定(保安、財務(wù)、法律咨詢、銀行及各職能部門銜接工作等)內(nèi)部客戶認(rèn)購1、計劃時間06.6月15日——82、執(zhí)行內(nèi)容：內(nèi)部認(rèn)購工作展開，工作細(xì)則開始實施操作程序:6月17日(星期六)通知所有關(guān)系戶到售樓處進(jìn)行選房.住宅定金:一萬,商鋪定金二萬.于開盤七日內(nèi)辦理簽約手續(xù),逾期不享受內(nèi)部優(yōu)惠價.內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠措施(待定)確定并在一定客源范圍內(nèi)展開內(nèi)部認(rèn)購期客戶情況分析,通過對客戶情況的分析以最后確定開盤時的最終價格(單價、上浮系數(shù)、總價)及商鋪的推廣方案修正確定保留房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容反復(fù)演練做到得心應(yīng)手開盤準(zhǔn)備工作全面展開廣告內(nèi)容，費用最終確定報紙廣告內(nèi)容定位，報紙版面定位電視廣告內(nèi)容，時間段定位公交車身廣告落實并投入運行銷售道具到位情況最終驗收銷售資料到位情況最終驗收銷售配套并作到位情況最終驗收開盤活動到位情況最終驗收銷售人員工作情況最終審核注:內(nèi)部認(rèn)購銷控1、內(nèi)部認(rèn)購?fù)瞥龅姆吭从烧J(rèn)購時具體情況而定。3、執(zhí)行步驟：（1）6月15日前，準(zhǔn)備銷售資料有：樓書、宣傳單頁（折頁）、認(rèn)購須知，認(rèn)購流程圖等。（2）8月25日內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行計劃及目標(biāo)：推出單元：1-6號樓合計，136戶住宅去化：75戶，約8000平方。預(yù)計總銷：1847萬（注：以多層及小高層通差價：2309元/平方計）商鋪去化：商業(yè)一區(qū)一層+地下一層為主，約1200平方，預(yù)計總銷：1200萬合計總銷：3047萬占總案量的：17.50%（占項目總銷量之比）（二）開盤熱銷期1、銷售部工作：計劃時間：06.8月25日——主要工作：a.現(xiàn)場銷控b.銷售廣告持續(xù)運作c.銷售情況分析總結(jié)(熱銷、滯銷、客戶抗性等)d.銷售人員銷售經(jīng)驗得失討論，總結(jié)交流會e.銷售人員業(yè)基考核，評定暨表彰會f.持續(xù)期銷售策略，廣告策略擬定g.制作針對性策略調(diào)整報告，分析討論后制定下一階段銷售策略2、銷售策略： 共計劃推出商鋪一區(qū)二至三層及商鋪二區(qū)一至二層（適量推出規(guī)劃路段部分）,二層商鋪(主要以沿街優(yōu)勢配以底層大型專業(yè)市場，定位于低總價小辦公或商住型用型，以低價位來帶動二三層)。住宅部分：主推10-14號樓及小高層，對7、8、9號樓暫行保留。視銷售情況對價格及層差方案可作修正。3、執(zhí)行計劃及目標(biāo)：（1）8月25日—10目標(biāo)：住宅開盤二月內(nèi)成功銷售：10000平方。總銷：2309萬（單價同上）（2）11月—12月底，住宅樓銷售節(jié)奏進(jìn)入相對穩(wěn)定階段，此時結(jié)合商鋪招商及內(nèi)部預(yù)約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進(jìn)行造勢。目標(biāo)：住宅：7600平方?？備N；1754.84萬商鋪：3500平方；總銷：1980萬（3）進(jìn)行財務(wù)核算、整理：將所銷售的樓盤進(jìn)行統(tǒng)一財務(wù)核算，從而計算出資金回籠情況。按完成計劃銷售額來算資金回籠總額大概為住宅樓17600平方╳2309（元/平方米）+底層商鋪1500平方╳10000元/平方+二三層商鋪2000平方╳2400元/平方=6043.84萬占總案量的34.72%（三）續(xù)銷期1、銷售主要工作計劃時間：06.12月30日——07.主要工作：a.根據(jù)銷售現(xiàn)狀并結(jié)合銷售策略調(diào)整計劃展開當(dāng)前的現(xiàn)場銷售活動b.根據(jù)銷售現(xiàn)狀做出相應(yīng)的廣告調(diào)整策略，確認(rèn)后投入運作c.根據(jù)銷售現(xiàn)狀做好相關(guān)銷控調(diào)整d.根據(jù)銷售做好促銷活動，制定相關(guān)計劃，確認(rèn)并投入運作e.根據(jù)銷售現(xiàn)狀對銷售說辭做相應(yīng)的修改，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作f.展開潛在購房客戶挖掘工作，售后服務(wù)持續(xù)2、銷售策略：共計劃推出住宅7、8、9號樓，主推辦公二、三層及規(guī)劃路段（約占總案量的13%）。（具體視前期銷售情況而定）。3、執(zhí)行計劃及目標(biāo)：（1）計劃平均每月銷售20套。合計：住宅：12000平方，商鋪：3800平方（2）價格上，此次推出的住宅基準(zhǔn)價將在開盤熱銷期的基礎(chǔ)上上浮2-4%，在市場情況良好的情況下，計劃二月提價一次，每次計劃單價上調(diào)1-2%。（4）在推盤上，本階段主要精力集中在規(guī)則劃路部分及長虹路三層商鋪，三層將視二層情況結(jié)合購買客源及需求根據(jù)市場進(jìn)一步定位。（5）進(jìn)行財務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計資金回籠總額大概為住宅12000平方╳2309（元/平方米）+二三層商鋪3000平方╳2400（元/平方米）+規(guī)劃路商鋪800平方╳3000（元/平方米）=3730.8萬占總案量的：21.43%（四）收盤期1、銷售主要工作：計劃時間：07.6月1日——10月底主要工作：a.針對部分客戶提出的各種修改和要求，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進(jìn)行回應(yīng)b.完成復(fù)核收取尾款及辦理各項按揭手續(xù)c.根據(jù)銷售現(xiàn)狀對銷售方向及企劃做相應(yīng)的修改，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作d.展開潛在購房客戶挖掘工作，售后服務(wù)持續(xù)3、執(zhí)行計劃及目標(biāo)：（1）銷售進(jìn)入后續(xù)沖刺階段，結(jié)合工程進(jìn)度針對余下房源計劃平均月銷售16套。（2）價格上，此次推出的基準(zhǔn)價將從結(jié)合產(chǎn)品及工程進(jìn)度進(jìn)行一定讓利活動。（3）該階段銷售上應(yīng)注意：·正式公開強(qiáng)勢推銷一段時間后，客戶對本案之認(rèn)識程度已經(jīng)較為深刻，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點追蹤，以期達(dá)到成交目的?！せ仡^客戶積極把握，其成交機(jī)會極大?！ね擞啈羧栽僮粉?，實際了解問題所在。（備注：本方案之執(zhí)行內(nèi)容及步驟為假設(shè)前提下的計劃方案，最終執(zhí)行將以實際情況為準(zhǔn)。）（4）進(jìn)行財務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計資金回籠總額大概為住宅樓9000平方╳2309（元/平方米）+商鋪2000平方╳5000（元/平方米）(通差價)=3078.1萬占總案量的：17.68%累計完成總銷：15899.74萬香榭麗舍銷售進(jìn)度表階段內(nèi)部認(rèn)購期開盤熱銷期續(xù)銷期收盤期合計比率日期06年6.15-8.1506年8.25-12.2506年12.30-07年5.3007年6.1-10.30主推單元商業(yè)商業(yè)一區(qū)一層+地下一層商業(yè)二區(qū)+辦公辦公+規(guī)劃段辦公+規(guī)劃段住宅住宅1-6號樓住宅10-15號樓7、8、9號樓余下房源目標(biāo)商業(yè)1200平方3500平方3800平方2000平方10500平方預(yù)期銷售額1200萬1980萬960萬1000萬5140萬83.98%住宅8000平方17600平方12000平方9000平方46600平方預(yù)期銷售額1847萬4063.84萬2770.8萬2078.1萬10759.74萬95.33%總銷售比率17.50%34.72%21.43%17.68%91.34%注：（1）根據(jù)許可證申請日期、工程進(jìn)度及當(dāng)?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷售進(jìn)度需作出調(diào)整。（2）住宅總銷約：11286.88萬、商鋪總銷約：6120.24萬。合計：17407.12萬（3）未計入車庫案量小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。法律屬性那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。

既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）

國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）

小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。法律屬性鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）

國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。2011年，他閉門不出，開始一筆一畫、一絲不茍的伏案抄寫《杜甫全集》，歷時10個月終于完成，最近交付出版。記者看到，該書以古書形式裝訂，圖文并茂，浩浩巨帖，首尾一規(guī)，點畫嚴(yán)謹(jǐn)，毫無懈怠?！耙话愣际前胍蛊饋韺懀皇切撵o，再一個是周圍環(huán)境也沒有什么干擾，這時候可以說是屏息凝思，全神貫注。”徐殿庭說起自己喜愛的書法，頗為激動。他說，手抄這些詩集，除了弘揚杜詩，在抄寫的過程中，也能更深入地理解一些杜甫詩的精髓。長時間的書寫讓他感受頗深，有一天凌晨他還即興寫了一首八言詩，表達(dá)感慨。采訪中記者看到，《杜甫全集》只是徐殿庭抄寫的眾多作品中的一部，在他家中書房里還擺放了很多其它作品，如《金剛經(jīng)》、《道德經(jīng)》、《孫子兵法》、《論語》、《離騷》、《三國演義》等，其中有書籍、條幅、長卷等不同的表現(xiàn)形式，至少在150萬字以上。老人告訴記者，他還打算用幾年時間，把四大名著里其余三部也抄寫一遍?！皩懮习a了，現(xiàn)在不是坐不下來的問題，而是每天不寫都覺得少點啥?！毙斓钔バπφf，由于最近幾年書寫密集，頸椎、手腕等都出現(xiàn)不適，家人也勸他別寫了或少寫點，但他說停不下來了，身不由已。雖然有些作品送了親朋好友，有些作品只是寫好收藏在家里，但他說不管歸宿如何，自己享受的是抄寫的過程，這個過程讓他心情愉悅。徐殿庭向記者坦言：“人生太短暫了，當(dāng)離開這個世界的時候，看能留些什么，想留點東西，至于抄寫這條路能走多遠(yuǎn)，我想只要一息尚存，還是要堅持下去的?！币苍S，這正如他在寫作感悟中所說：“寄身翰墨終不悔，清凈無求天地寬”。出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。第1天：成都—臥龍—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓