鎮(zhèn)江市恒順地塊開發(fā)策劃報告

鎮(zhèn)江市恒順地塊開發(fā)策劃報告目錄第一部分宏觀市場分析2壹、鎮(zhèn)江市宏觀經(jīng)濟運行和城市發(fā)展研究2一、經(jīng)濟運營狀況5蹤二、狡朱城市發(fā)展與哪戰(zhàn)略規(guī)劃允什6朝三、止特綜述獵宴8被第二部分斜糠微觀市場分翁析傅灘9數(shù)壹、在毫房地產(chǎn)市場懷分析跨臂9趁一、尺建鎮(zhèn)江房地產(chǎn)蛾市場發(fā)展概增況棵把9燦二、屈哭開發(fā)投資情毛況分析迫牢10木三、燒曾供需狀況分角析及研究礙列10賄四、暖狡房產(chǎn)項目板幻塊分布及競棉爭可比項目翁分析培閑14嫁貳、趕喘周邊競爭項能目分析筋蓬18旦第三部分絕稈項目分析但自23炊壹、剪裕項目概述弱步23做貳、蜓根地塊眼SWOT級分析扯賴23致一、扶緩地塊地產(chǎn)因距子分析唐反23趴二、嫌帶地塊誤SWOT制分析簽蠢24吉第四部分獎互項目定位兩輔25泡壹、慣唯項目定位便跟25報一、項目定縮位城腎25兆二、競爭性忍分析緞愿25腦三、概念定冊位孔叉25瞞四、推廣賣引點訴求：想價26萍貳、鏟預(yù)產(chǎn)品定位季案26虛一、產(chǎn)品規(guī)近劃建議端坊26株二、客戶群職定位充翁28杠參、究山價格定位阻累30且一、定價方委法：市場比徹較定價法泡果30征二、結(jié)論隊見30眾肆、平節(jié)整體銷售策往略絮組31耳一、銷售總址體目標舟柏32協(xié)二、銷售方笛法氣止32宏三、銷售進閣度球須32駁四、銷售執(zhí)橋行流程圖倒祥33鮮五、公開發(fā)述售銷售策略代謊34究六、銷售績職效評估燒勝35武七、尾盤銷浩售離宏35娃第五部分狼簡投資分析生雄36亦一、復(fù)誠規(guī)劃建議克丸36樣二、譽扭戶型配比建彎議財嘴36掌三、撓稈投資分析廚隙38早四、餡沉收益分析斥扣39虹第一部分智宏觀市場分賓析肺鎮(zhèn)江市宏觀飽經(jīng)濟運行和滑城市發(fā)展研嗽究研究背景碼鎮(zhèn)江位于江捉蘇省西南部演，是長三角建“叔先行規(guī)劃、泡先行發(fā)展滔”桌的十五個城蹲市之一，但調(diào)鎮(zhèn)江處于長親三角城市都壞市圈的最外肚圍，待所受指上海經(jīng)濟圈閃的輻射非?；煨∨?，但由于國怪家長時間叼對圣上海房地產(chǎn)挽市場筋加大調(diào)控力全度肥，致使有部潤分投資客漸旋漸著眼于蓬騰勃發(fā)展的鎮(zhèn)敞江房地產(chǎn)市誠場事上鄭。若鎮(zhèn)江同時也貴處于南京一貨小時都市圈末和蘇錫常都迫市圈的結(jié)合獵處，拳雖然在目前負兩大都市圈獎發(fā)展尚未成妨熟的階段，途鎮(zhèn)江又文處梨于都市的外勿圍，影但賞其雙向輻射貼的優(yōu)勢在鍵不久的將來皮會碗得以發(fā)揮獲。城市概況城市功能臂鎮(zhèn)江異-國家歷史屆文化名城、屑長江下游重罩要的港口、負工貿(mào)、風(fēng)景執(zhí)旅游城市。地理氣候膝桌鎮(zhèn)江位于江幻蘇省南部，扶西接南京，極東鄰上海。械屬北亞熱帶柏季風(fēng)氣候，亡年平均氣溫印15.4絞攝食度昌，日照數(shù)2醒057.2球小時，無霜我期238天刷，降水量1虹072.8巖毫米。新全市土地總優(yōu)面積384賀8平方公里南，占全省3卸.74％。純丘陵山區(qū)為體1964平券方公里，占遲總面積的5抓1.1%。派地勢西高東杏低，南高北時低，呈波狀芬起伏，形成毅以丘陵崗地附為主的地貌抬特征。交通占鎮(zhèn)江具有術(shù)“蘆鐵、公、水魯、空母”濾立體交通優(yōu)男勢。京滬鐵捧路橫貫東西腿，國家規(guī)劃列中的京滬高訓(xùn)速鐵路穿區(qū)竿而過；陡嚷鎮(zhèn)江臨江近吩海，水陸交裝通極為便利棍。為國家級那水路主樞紐譯和省級公路段主樞紐城市布。世界聞名吃的廊“差黃金水道嶄”——導(dǎo)長江和京杭許大運河在此扒交匯，滬寧閥高速公路、北京滬鐵路、投滬寧二級公團路穿市而過讀。104、犧312國道苗和101、燭218、2鹿22、22裁4、321撕省道構(gòu)成鎮(zhèn)駁江與外省、霜市連接的公之路網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)素江市區(qū)距南跨京機場和常穗州機場均為功60公里。鏈鎮(zhèn)江港是全贈國主樞紐港始之一，岸線姓長65公里疼。間南京祿口國示際機場和常凈州機場分別叫距鎮(zhèn)江80泡公里和50售公里。行政區(qū)劃惕鎮(zhèn)江為江蘇丸省省轄市，拜轄丹徒、丹寨陽、句容、衫揚中4個縣貞（市），市砌區(qū)設(shè)京口區(qū)國、潤州區(qū)和氧鎮(zhèn)江新區(qū)。棵總面積38呢43平方公福里，人口2駱89萬，其刊中，市區(qū)面榨積273平癢方公里，人映口70萬。靜5、歷史文穗化爆鎮(zhèn)江為中國旅優(yōu)秀旅游城劃市，具有察“扯城市山林像”裳、抖“協(xié)真山真水舍”維的獨特風(fēng)貌曬，以術(shù)“案天下第一江評山舅”帥聞名于世。宏市區(qū)沿江自街西向東鑲嵌裙著金山、北米固山、焦山田，組成風(fēng)景氣各異的企“隊三山茅”放風(fēng)景區(qū)。隨6、著人口及受教顯育程度腦2005年臉鎮(zhèn)江刺全市總?cè)丝谵Z為289.虹76萬人，企與第四次全點國人口普查灑1990年適7月1日0室時的260雙.42萬人質(zhì)相比，10糖年4個月增蜂加29.3艷4萬人，增寶長11.2清7%，平均展每年增加2抽.84萬人滋，年平均增制長率1.0傻4%。愉2001年控2005年芹2023年粒2023年章市域總?cè)丝谛?80萬人誕290萬人鮮300萬人棕320萬人斜市域城市化貫水平冤50.5%尚57%屈63%促70%槳城市規(guī)劃區(qū)余人口規(guī)模敗99.8萬含人左105萬人隙120萬人植140萬人庭中心城人口儀規(guī)模緣65萬人譜75萬人圓90萬人絨120萬人堪人口分布及倡增長表寺2005年獅全市的人口穗分布如下：機京口區(qū)代禾43.51貓萬人消糟新區(qū)含7.34萬蓄人猶潤州區(qū)燈27.33設(shè)萬人托丹徒縣威38.33椒萬人均丹陽市牽89.33感萬人腿揚中市既30.72說萬人梁句容市倡

釀60.54寧萬人7、小結(jié)享城市性質(zhì)及匹城市化程度幼：嶄旅游、休閑炕型地級城市書，城市化建匯設(shè)進程處于崖初級建設(shè)階四段。地理氣候：誼西高東低，注南高北低的偏地勢條件與轟四季分明的墓氣候因素，謙給予鎮(zhèn)江相歲對集中的居侵住現(xiàn)狀，但收隨著城市規(guī)羊劃的發(fā)展，擇住宅的開發(fā)覆重心蹄必定向周邊丹覆蓋。交通狀況：咳“派鐵、公、水診、空臭”任立體交通優(yōu)英勢縮短鎮(zhèn)江本與周邊城市淡的直線距離秀，匹同樣也賦予廢了它吸附周共邊城市人口度房產(chǎn)投資的映先決條件。被歷史文化：痰臨鎮(zhèn)江作為遠機近聞名的優(yōu)炮秀旅游城市休，有著自己習(xí)獨特的歷史賤文化，給予那了城市知名視度與美譽度懲，近而為打禾造品牌地產(chǎn)思項目提供了蝴基礎(chǔ)支撐。樸經(jīng)濟運營狀裳況經(jīng)濟地位：辨鎮(zhèn)江市地處艘滬寧工業(yè)帶吊、長江和運互河十字交匯野點，具備發(fā)橋展基礎(chǔ)工業(yè)振所必要的港磁口、交通、忠能源、水利蛇、用地及城盲市依拖等優(yōu)伙勢條件。野國民生產(chǎn)總曾值剖與產(chǎn)業(yè)密度刃社會國民生宰產(chǎn)總值（單毀位：億元）顏年份則2000伶2001戶2002斃2003略2004腰2005晴GDP除452蓬502.7喂560.9在641.1睜781.2衰871.7恭增長率凱—統(tǒng)11%克12%岸14%布22%時12史%驢分析：鎮(zhèn)江浴國民生產(chǎn)總孩值從200持0年的45搬2億元增長察到200拼5別年的田871勢億元，耕5爭年翻了1.逗9志倍。每年的躁增長率大于買10%，嶼略凍高于全國平芝均水平，且俗GDP的增連幅每年都在禮遞增，比05年雖有這較往年略有吧下降，仍然栗高于全國平留均水平，碗反映出近幾溪年鎮(zhèn)江經(jīng)濟莊的持續(xù)、強秀勁的發(fā)展。碑人均收入（龜單位：元）沈年份肢1999絞2000報2001六2002蝴2003戶200京4云200稀5癢人均收入司15664考16967漂18852象21018黑23995弱29235忌2耗9534狐增長率載—蠅7%害7%嘆15%傷15%驢22尊%霜羊%質(zhì)分析：象鎮(zhèn)江人均G筐DP在20癢02年突破菜20000建元，在20煩0用5豪年達到2南9534鋼元，較高的譯增長率表明哈城市的經(jīng)濟滑處于快速發(fā)封展時期。2尊00據(jù)5叉年人均GD澆P牽突破胃3濃5疲00美元，必正由緩慢發(fā)動展期邁向快堪速發(fā)展時期初。房地產(chǎn)市芬場的火爆是淹鎮(zhèn)江經(jīng)濟發(fā)找展的一個必司然表現(xiàn)。潛城市發(fā)展與最戰(zhàn)略規(guī)劃也鎮(zhèn)江城市結(jié)餓構(gòu)功能表亮區(qū)域類型添區(qū)域構(gòu)成屢規(guī)劃功能洲主城潤南山風(fēng)景區(qū)季、主城核心香區(qū)、南徐新暗城、丁卯新槐城、谷陽新盒城高構(gòu)筑涼“急山、水、城顧”盲的城市空間葬框架，強化月城市中心的便服務(wù)功能，育人口按90敲萬控制?；闁|翼景諫壁、化工勇區(qū)和大港領(lǐng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶販和配套適量弱的生活用地菊，人口控制揪在20萬趴西翼末龍門和高資節(jié)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶撫和物流增長拳區(qū)，人口按抖10萬控制善分析：從整木個城市規(guī)劃百來看，市中厘心主城區(qū)今孟后將主要承息擔(dān)起商業(yè)、工金融、旅游滿的功能，加貸上市中心土捷地出讓的空延間有限，住嘉宅區(qū)將主要初向南徐、丁肢卯、谷陽幾龍個地區(qū)延伸歇，今后這幾耽個地區(qū)將是煩鎮(zhèn)江房地產(chǎn)這開發(fā)的主戰(zhàn)潤場，且南徐往新城憑借著醒城市次中心普及規(guī)劃市府街行政中心的加核心地理位鐵置必定成為殺白熱化區(qū)域嗽。蔽而本項目所惑在位置學(xué)府圓路板塊亦是逼房地產(chǎn)開發(fā)賺較集中區(qū)域撲，戰(zhàn)位于鎮(zhèn)江高查校一線輔，開發(fā)量默潛力及現(xiàn)實淺開發(fā)量示很大。剃居住用地規(guī)詳劃布局證分區(qū)像用地面積（序km2）郊規(guī)劃人口（損萬）填功平能紛主城忌主城核心區(qū)縫25季30謝城市主中心龍區(qū)，商業(yè)金撕融旅游服務(wù)靠中心。包括花老城區(qū)和北誘部綜合旅游展區(qū)兩部分。抹北部綜合旅頑游區(qū)是城市據(jù)濱水區(qū)，集錦商務(wù)，文娛暗，旅游為一布體的綜合旅翼游區(qū)。烏南徐新城保20嗎20謝行政、文化拜、商務(wù)和生曬活居住區(qū)。輛城市副中心閘，未來市政微府所在地，我市級公共設(shè)揮施集生產(chǎn)、森生活和各項蠶設(shè)施配套完圣善的多功能鄉(xiāng)復(fù)合型的城狹市新區(qū)。重便點利用謀“陜生態(tài)大道守”沙南徐路的帶駐動作用，建妨設(shè)西部新城衛(wèi)區(qū)。確丁卯新城順20福20耀大學(xué)城和光證電子高新技睜術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。挽城市副中心歐，以高新技貓術(shù)和科技信筒息服務(wù)為主杯的城市新區(qū)莖，重點發(fā)展裙大學(xué)城和高宰新技術(shù)產(chǎn)業(yè)嘴園區(qū)。星丹徒新城央15喘15漢城市副中心媽，以高新技祝術(shù)產(chǎn)業(yè)、第莊三產(chǎn)業(yè)和生肺活居住為主吉的城市新區(qū)兼。替南山風(fēng)景區(qū)敬12芳城市的附“乞綠核荒”師，城市中心陶公園，現(xiàn)代戶休閑度假旅眼游區(qū)?？偽饕恚ǜ哔Y銳、龍口）紋15送7.5憂港口、基礎(chǔ)檢產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)傷域物流中心該、城市生活桂區(qū)糠東翼（大港揭、諫壁）帥31先12.5表基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶憐、城市生活估區(qū)燭分析：從規(guī)淡劃上可以看站出，丁卯和忍南徐將是鎮(zhèn)巧江除了市中冤心，今后最寒大的兩個居離住區(qū)，旅分別達到鬼了第２０萬人；蚊丁卯作為未社來大學(xué)城和白高新區(qū)規(guī)劃御，業(yè)已成為阻工作、生活牧雙重功能于符一身的綜合伐性區(qū)域匠。地作為蝶今后的城市當(dāng)副中心，鑄丁卯片區(qū)培將憑借著優(yōu)遞質(zhì)問的生態(tài)環(huán)境冠，愿大學(xué)城高校己的比鄰，以沉及蜘良好拿居住氛圍亡將揪遠高于市區(qū)田其他板塊，受致使饞丁卯片區(qū)底的輻射范圍敢將不局限于椅本區(qū)域岸，我作為城市規(guī)瓣劃的艘重點柔居住板塊，透本區(qū)域?qū)⒗w成為珠鎮(zhèn)江市揭最具開發(fā)潛食力的住宅板楚塊卸之一蟲。綜述顧1、鎮(zhèn)江的筍地理位置優(yōu)鉆越，是長江驅(qū)三角洲重要劑的港口城市仰，交通便利往，環(huán)境優(yōu)美橋，得天獨厚饒的綜合條件睜和為其房地應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展侍提供了有利廚的背景。但壽由于鎮(zhèn)江位藝于上海經(jīng)濟第圈的邊緣、理南京都市圈你內(nèi)，近幾年且國家大力度柳打壓上海的堵房地產(chǎn)柴經(jīng)濟烘發(fā)展后醫(yī)，診鎮(zhèn)江的綜合魂實力突顯，件這在很大程睛度上增強德了鎮(zhèn)江經(jīng)濟井、房產(chǎn)市場王的發(fā)展編，同時也加怎強了鎮(zhèn)江吸捆附周邊城市珠投資客群的庭綜合能力亮。肺2、區(qū)域經(jīng)左濟的快速發(fā)許展，國民經(jīng)炊濟的持續(xù)增妻長，人均G遞DP盈可望獵突破蘋3節(jié)0000元遺，使得鎮(zhèn)江南的房地產(chǎn)發(fā)跪展得到了有光力的支撐。故3、產(chǎn)業(yè)結(jié)嚼構(gòu)不斷優(yōu)化秒升級，第二徑、三產(chǎn)業(yè)的盆發(fā)展明顯加規(guī)快，作為第載三產(chǎn)業(yè)支柱刑的房地產(chǎn)業(yè)惠也將不斷的典發(fā)展，隨著種整體經(jīng)濟的蛛快速發(fā)展，慰房地產(chǎn)業(yè)也炭將逐漸顯示絕出其重要的嫂支柱作用。肺4、固定資氧產(chǎn)投資額日磚漸上升，其徐中房地產(chǎn)投真資的增長速洲度超過了5土0%。房地互產(chǎn)業(yè)進入快脂速發(fā)展階段贏。隨5、從城市易發(fā)展規(guī)劃可豆以看出，未老來鎮(zhèn)江的主鍋要發(fā)展目標構(gòu)是加快城市境化進程，在鴨進程中產(chǎn)生潔的城市改造陰和向外擴張赴所帶動的住貿(mào)宅消費需求跪是巨大的，藝這也將推動達房地產(chǎn)市場煙的快速發(fā)展補。怪6、未來鎮(zhèn)鳴江的發(fā)展方開向主要是南漫進，而本項返目就緞在此板塊古中伐，在發(fā)展上攪有政策的扶易持，異在規(guī)劃上有絨新政策的支醫(yī)撐，這兩點槽都絕是本案所面響臨的最大利愁好。燒第二部分略微觀市場分陰析黑菠房地產(chǎn)市場令分析箱鎮(zhèn)江房地產(chǎn)妄市場發(fā)展概打況案1980年略鎮(zhèn)江開展了前商品住宅試蜘點項目，以飾統(tǒng)建的方式邀開辟了一些腹新居民點，賓在市東、南皂、西方向形到成了一批具使有一定規(guī)模腎的住宅小區(qū)蘭，這些小區(qū)被商品房多為寨三到四層的們低層住宅，引規(guī)模小，呈經(jīng)兵營十排布分，具有客廳辨、陽臺、灶著房和一般的腔衛(wèi)生設(shè)備。齊這些居住小越區(qū)圍繞市中璃心而建，地番理位置離市浙中心較近，宣交通非常便劑利。改二十說多年后的今傷天豎，隨著城市來經(jīng)濟和收入霜的逐步發(fā)展駕增多，當(dāng)?shù)靥杖藢幼…h(huán)煙境、條件和庸住房檔次的副要求在不斷港提高，消費萍需求由溫飽草型向舒適型唇方向發(fā)展，妹隨著市中心略動遷力度的倚加大、城市至發(fā)展水平的辯提高，產(chǎn)生奉了大量動遷化、需要換房防、改善居住趙條件的人群談，這部分人際群大多以購聽買大面積、橡大戶型住宅晚為購房目標流，居住地也華逐步向外遷飯移，但市中博心仍然是鎮(zhèn)貸江人心里最驗理想的居住許地。施2000年瓦前后鎮(zhèn)江房與地產(chǎn)市場從限開始加速發(fā)恐展，并不斷熔得到升溫。賠目前鎮(zhèn)江整花體房地產(chǎn)市晃場的產(chǎn)品供豆應(yīng)還是以多三層、小高層碧公寓椅、別墅治型產(chǎn)品為主請，區(qū)域集中緩性比較強磚。大面積、番大房型、上理檔次的居室古生活汁業(yè)已成為鎮(zhèn)豈江稻消費者的追弟求，魄也是市場森潛在的旺盛讀的購買需求屋。皇按照市政府馳“脫三年大變樣淘，今年決戰(zhàn)滅年撐”鍛的要求豎，苦今后五年，觀將按照衛(wèi)“勺拓展骨架，蜓建設(shè)新城，猶完善功能，跨整治環(huán)境網(wǎng)”息的要求，以轉(zhuǎn)年投入和年項拆遷量繼續(xù)殃不低于居100著億元和易100青萬平方米的綠強度，加快粘城市化進程浙，精心打造序山水城、生奸態(tài)城、園林玉城的城市品身牌。僚開發(fā)投資情這況分析割1、脆土地出讓室歷年鎮(zhèn)江土品地出讓數(shù)量小和均價：源時間櫻2002乖2003查2004橫2005（造5月止）雹土地出讓（匙畝）末1279.煤8脆4513療4766此1200醬均價（萬/速畝）匪58.8放74.5打67.4忙74.9稍分析：通過惱歷年的土地師供應(yīng)量分析興可以看出，肉土地放量基索于平穩(wěn)態(tài)勢女，價格扇在合理基數(shù)晨增長的情況昆下猜基本持平，麻土地供應(yīng)量予及價格的平須穩(wěn)，可以元預(yù)示著今后級幾年將有較舌大的增浮空輛間在內(nèi)，同棉樣也可以反衣映出鎮(zhèn)江是嗓以市場直接傷需求為博導(dǎo)向壺出具放量的投理性城市，孤并沒有過多冊的土地炒賣濾成分訊在內(nèi)，市場稀趨于良性。酸2永、菌歷年房地產(chǎn)要開發(fā)，竣工林面積（單位屑：萬M借2胞）趟時間援2003年系2004年未2005年雪施工面積把491．4嘩757．5細1001．秀5邊竣工面積控347．3艙挖534．6刪董分析：近幾鞏年的房地產(chǎn)塞施工面卡積妻和竣工面積待都是穩(wěn)步增熊長，而施工班面積一直大異于竣工面積棕，意味著今喬后幾年鎮(zhèn)江觸市場將有一永個比較大的惹放量。州供需狀況分驚析及研究浩從鎮(zhèn)江市專死業(yè)人士處獲尊悉，土多層住宅占猴據(jù)奏房地產(chǎn)穩(wěn)市場的主流棟，相對來講帥同樣是市場盾供應(yīng)接近飽泡和，芬競爭郵白熱化腎程度可見一嗎斑弊。隨著鎮(zhèn)江廁居民漸漸對獵小高層建筑據(jù)的認可衰，小高層的巧市場比例也窩在逐烤年升高旅，這個比例茶還會提升，臨政府在提高遭土地利用率如的同時，溉躬06年判多層住宅的校供應(yīng)摘量怨也營漸漸趨緩制，小高層奶的供應(yīng)量絞將漸漸增多委，隨之而來叔的市場競爭克也將日趨激奏烈比，能夠趕在刪集中競爭來狹臨之前錦獲取最大的拴利潤空間訓(xùn)。濃（臂一絞）需求分析霜1、蔽2005年煙成交戶均面科積比較分析艱2005年蹄全年銷售統(tǒng)宅計時面積（暢㎡剖）效銷售套數(shù)（信套）值總銷售面積隔（㎡）猾250㎡以勤上趙191庭48740頌.58鑼170-1悲80㎡姨108跳19415虛.15繼130-1隸60㎡失662鴉89852本.476息120-1冠29㎡舅1564杏19465誰4.69營100-1機19㎡免3314壇36140禍5.87充70-99持㎡脊1132態(tài)10212棵5.79魄20-60飾㎡孩364苦19974挪.21銷售套數(shù)總銷售面積刮2、安2005年般各月銷量走碑勢分析均根據(jù)《鎮(zhèn)江唐房地產(chǎn)網(wǎng)》宰公布的數(shù)據(jù)較統(tǒng)計分析：效截止到椒200米5年底，鎮(zhèn)裁江市區(qū)若銷售失面積催為8遣3突.6168喊萬平方米，角仿三次峰值出仿現(xiàn)在三月、口六月及十月械，由此也可豆以反映出鎮(zhèn)歲江當(dāng)?shù)鼐用耖喌南M習(xí)慣俊和熱銷時期忙。獅其中100筑-120平革米左右的畜三室響房型卵面積彼成為扁銷售熱點，辜占總銷售面沖積的44%掠，徹120-1臥30平米占扮23%軍。草分析：是市場需求最配能夠反映消施費客群的喜殖好，喪通過巡鎮(zhèn)江整體年照度住宅夏需求統(tǒng)計分旨析來看，1袖00-12柿0唱平方米熊住宅宏房型成為了燙市場的需求粱熱點餓，傻從各項目調(diào)鐮研分析比較莊同樣得出相斗同的結(jié)論，關(guān)證明鎮(zhèn)江本美土居民，沫100-1貿(mào)30平方米橫已礙成為目前市土場的主流房孕型方。糖但同樣在各若項目推出主啄力戶型產(chǎn)品崇差異化不大洽的情況下，漢如何突出自銀身產(chǎn)品特性鳴，將成為附本項目診在產(chǎn)品規(guī)劃驢的主要參考酸因素。徑（坊二籌）綿未來缸供需牌預(yù)期（萬M嫩2枯）藥土地供應(yīng)增體浮按歷年平蔥均值3%計作算腳市場需求預(yù)宜估按需求自阻然增長1：匠1.5比例概計算偏分析：從整喚體未來土地銅供應(yīng)與市場旗需求對比表鍵中不難看出船，未來鎮(zhèn)江造房地產(chǎn)土地寬與需求成良芒性排列，需養(yǎng)求遠遠大于罪供應(yīng)，在說武明未來房市齡大好的同時嚼，也為本項提目在挖掘投助資客戶上提按供了有力的稍支撐。軍從誘前述紀的供求關(guān)系旨可以看出，娘一方面由剝2023年框鎮(zhèn)江房地產(chǎn)態(tài)市場的供求針之間的缺口怕將達到近1伶650清萬方；另一擁方面從05塑年的橫縱向洲比較分析來博看，住宅市絡(luò)場供應(yīng)量為蛋166萬平否方米，而實氧際銷售統(tǒng)計侵約為84萬可平方米，同柱樣存在近一掉半的需求缺芳口。在兩方師面相互矛盾崇的同時，不書難看出鎮(zhèn)江蜻在未來整體溜規(guī)劃的驅(qū)使粘下，住宅需領(lǐng)求量的倍增袋定會刺激住淚宅市場向良捧性方向發(fā)展革；絞而現(xiàn)階段的古近半數(shù)的市援場存量房，邁給整個住宅早市場一個嚴可峻的考驗。丹烤由此可見，幸未來鎮(zhèn)江的耐房地產(chǎn)市場默將是一個供兄應(yīng)要遠遠低椅于需求的市境場，掌但現(xiàn)階段市勝場的大范圍之需求溜缺口同樣在派考驗即將入捕市的項目，磨如何利用你市場巨大的需需求咳？如何作好掌產(chǎn)品？如何肌在現(xiàn)階段將宵項目成為消掘費者關(guān)注熱隆點？脹將成為景本項目開發(fā)價關(guān)注的重點嫌。界（訂三殃）片鎮(zhèn)江歷年商螞品房價格比恐較允從鎮(zhèn)江本市直近四年的商汗品房價格走番勢可以看出泊，鎮(zhèn)江商品槳房價格呈快波速上漲趨勢扇，每年的上宵漲幅度均在堤兩位數(shù)倉，聯(lián)隨不同區(qū)域迎價格變化將剛有所不同，畫但體五炸年價格整體欲上漲了照二申倍多，賭整體價格穩(wěn)佳步增長，挎增長速度挪之快是無庸較質(zhì)疑的罩。嘉言從巧2005年魚整個鎮(zhèn)江價鏈格走勢以及狂目前發(fā)展情細況看，鎮(zhèn)江蜓房產(chǎn)價格仍例將保持穩(wěn)步多增長的態(tài)勢掃，第學(xué)府路嬌片區(qū)尺異軍突起，牛隨著市政配鏟套的不斷完睜善，投資性旁消費比重有威可能增大，叨刺激區(qū)域房餐產(chǎn)價格大幅處度上漲，因齒此挺此姓區(qū)域的房產(chǎn)招由于投資客臣的到來，價充格有比較大民的上漲空間尼。禮房產(chǎn)項目板你塊分布及競擱爭可比項目盼分析萍周邊駁板塊概況戚本項目由于黎自身的特點女和體量，以雞及目前區(qū)域箱房地產(chǎn)市場幅的發(fā)展，未壯來主要面臨蛛的競爭主要慈受到外來品糞牌的牽引，羽如萬科較…械等等慰。余1、叔市中心板塊桌：手主城核心區(qū)親是城市中心鵲區(qū)，全市現(xiàn)慚代化商業(yè)服駁務(wù)中心。包族括老城區(qū)和簽北部綜合旅進游區(qū)兩部分點。礦板塊特征添：夕交通較便利直市場開發(fā)量尚集中區(qū)域、脾配套設(shè)施逐她步齊全、在途市民心中有平一定的認可的度。賢2、研江濱板塊漠作為大多數(shù)賞人向往的高劍檔居住板塊考，區(qū)域的發(fā)球展很大程度垂上依賴于自駕身市場發(fā)展硬的熱力，尤僻其是北部綜臨合旅游區(qū)，籍從目前的情孫勢看，該區(qū)憑域依然有長芹足的發(fā)展后毀勁。欲板塊特征：疤區(qū)域的紫開發(fā)量較大域、配套設(shè)施竟有待進一步縮完善、有一寬定的自然景暴觀優(yōu)勢承。成3蚊、丁卯路板屋塊認丁卯新區(qū)隸疊屬于鎮(zhèn)江新胡區(qū)，巨是梢鎮(zhèn)江規(guī)劃中律的新城。區(qū)店位于鎮(zhèn)江市個東南部6公鈴里處，緊依麻老城區(qū)，規(guī)廉劃總面積為應(yīng)20平方公紋里。規(guī)劃區(qū)室分為工業(yè)區(qū)獨、高科技園糕區(qū)和商貿(mào)生框活區(qū)摔，傻首期開發(fā)面釘積5.73瞎平方公里，聰目前已開發(fā)教3.33平霉方公里。府板塊特征：料區(qū)域價格較燭高，規(guī)劃設(shè)晚計好、交通令較便利、配屑套設(shè)施較好欲、面積較大凈，去化較慢田。汁4久、學(xué)府路板苗塊盯江大、船苑仰、高專搖…鄙等高校觸串成一線是散本區(qū)域侮最大的賣點禮，沿線樓盤障品質(zhì)比較好從，恒順苦獨羊撞裕讀轉(zhuǎn)怕聚遭壇原極孟潑雖慮板塊特征：樸段優(yōu)勢明顯胳、交通、商辭服配套好、撤供應(yīng)量較少蔑，具有稀缺韻性、總價較獻高，去化也卵快鋼。半5腸、南徐板塊慰憲南徐新城總舊用地20平恐方公里，規(guī)亮劃人口20應(yīng)萬人。老緊隨政府南成遷聽南徐新城是森未來4年市篇政建設(shè)的重溝中之重，城賠市建設(shè)的5揉0-60%咐的資金（5摔0-60億憶元）投向這拔里，啟動住囑宅、商業(yè)、符文化等配套駛設(shè)施。但目瘡前板塊尚未勾真正開發(fā)，畜是鎮(zhèn)江未來盤發(fā)展定位最叔高的一個板術(shù)塊。區(qū)域目捕前已有很少恰量的樓盤，哥當(dāng)前價格為幸3300元獨/平方米，塊由于市政定缸位的高度，晌板塊吸引了坦大量投資人異群的聚集，撇價格呈跳升盒之勢，而價鋸格的增長主癢要原因在于康市政規(guī)劃定競位對消費者攀造成的較高洋的心理預(yù)期奧。句板塊特征：寇區(qū)域開發(fā)量婦目前不大、鬧生態(tài)環(huán)境好丑、未來的行宣政中心，發(fā)陸展?jié)摿Υ螅熬翱春?、斜生活配套有降待完善證。考區(qū)域取范圍烤產(chǎn)品僚價格（元/礦M靜2祖）姻丁卯路板塊嬌丁卯路沿線千多層、小高萄、別墅的2800－渾3600名學(xué)府路板塊等學(xué)府路沿線稱多層為主、薯小高、高層秩（少量）、倘別墅偽2600－鑰3600院江濱板塊房濱江大道、探東吳路呆多層、小高特、高層（少旦量）、別墅國3300－插3900咳市中心板塊秋大市口區(qū)域效多層、小高共層態(tài)4000-粘5500走南徐板塊事南徐大道沿默線婚多層、小高戲2600－愈3400圾（二）競爭蜜可比項目分腿析賺1、可比項衛(wèi)目甄選原則際：墨項目整體規(guī)忘模相近（1搖0萬平方米泄之間）說產(chǎn)品類型統(tǒng)精一（多層、掏小高層、高饞層）拼銷售價格相鄭近（在價格構(gòu)成本以上的客項目）蟲客戶來源分湖布相似（中輩心城區(qū)）狹可比項目分素析：軌案名笛位置幻產(chǎn)品買體量濱主力戶型鑄價格磚去化薯米山人家葡小米山路、腳花山路漂多層小高踏層靠10栽三室-13后0㎡桿3200-剖3600冬05.03靈開盤去化6殃0%乒恒美嘉園丙學(xué)府路禹防山路錫多層小高階、高層慈21.6善三室-11準0㎡部3400-緊3600盒05.01擾開盤小高去角化80%木京潤國際花汽園徐大西路、斜溉橋路批多層、小高莊4棒三室-15鋪0㎡脂4000-跑5000濃未開盤，預(yù)瞇定100%宇天河星城惹南徐大道、都黃山南路交理匯處混多層埋小高層盟18雅三室112樹-130㎡慢3200-介3400頂多層去化較賴快70畜%丈城南印象例朱方路西側(cè)餓/潤州區(qū)政合府南側(cè)史多層劍3.6扯三室103漸-117㎡至2600-陶3000女去化70%館左右也江南世家秋丹徒路西、沉丁卯橋路北易多層抹小高層振9宵三室95-知150㎡抓2800均菊價五一期開盤去鳳化95%以雙上煌香江花城寇東吳路、江凈濱大道盯多層、小高遮高層叼46嬸三室120諷-125㎡危3100均腹價因去化45%座以上嬸從圖表可以魯看出，鎮(zhèn)江硬城區(qū)除市中粒心外多層、鴉小高、高層桂的價格差異量并不太明顯偏，出學(xué)府路板塊味（恒順品牌穴樓盤灣）耳是近2年開竄發(fā)熱點區(qū)域術(shù)，隨著配套許設(shè)施的逐步烏齊全，在市哲民心中的認墨可度逐漸提攜高，價格也蝕一路飆升。之價格主要在校2800－蹦4100（上精裝）報之間；燙3、歡戶型配比訴從鎮(zhèn)江的多滿層、小高層細和高層產(chǎn)品攔看，主力房橫型以110磁-140平泡方米的三室霉為主。妹次主力戶型刺二室面積以忽80－95述平方米為主扎。揪鎮(zhèn)江的房型弦設(shè)計比較緊偏湊，105春－120平刺方米的三室素比較多。而技在市中心或堂者地段較佳胃的樓盤房型漸面積有放大戀的趨勢，更吼加注重生活三的舒適性。隨4、管客源分析壓鎮(zhèn)江客源以似本地居民的與自住購房為階主，其中二紛次置業(yè)改善告生活居住品緒質(zhì)者居多，級投資性客源近較少；心就本地客源頃而言：丁卯僅路板塊、學(xué)寫府路板塊大壩盤較多，經(jīng)框過幾年的開物發(fā)，配套設(shè)彼施逐步完善偷，交通便利衛(wèi)，距離市中申心較近，在恒市民心目中芹的認可度較注高，吸引了漁大量市中心堅的客源。儀周邊競爭項鞭目分析綜述：律以上闡姨述是為了說送明目前鎮(zhèn)江陰的房地產(chǎn)市融場租：比產(chǎn)品多元化此發(fā)展叨學(xué)府路板塊福由于土地稀講缺性及市場移發(fā)展形式較遮好，雖然目諷前市場根據(jù)飾消費者喜好讓仍然以多層押住宅為主流收產(chǎn)品，適當(dāng)性配以小高、傷高層，但是伍居民逐漸在宮接受小高層奇、高層的產(chǎn)炒品介。以虧香江花城話為例，伯大型樓盤不犬?dāng)嘁龑?dǎo)消費戴者購買取向災(zāi)，以上海的館大型高檔樓盾盤為例宣傳侵小高、高層另的優(yōu)點。相瓣信隨著市場蘆的不斷成熟巨，以后小高達、高層的產(chǎn)壺品會逐漸增街多。持市場向外圍伶擴展，特別劍是副城區(qū)娃隨著鎮(zhèn)江城些市規(guī)劃的出玉臺以及土地巾出讓政策的琴傾斜，目前筍開發(fā)熱點恨集中在唉丁卯路沿線過、學(xué)府路沿索線、軌南徐軟板塊檔。罵產(chǎn)品更加注陣重品質(zhì)化捕隨著眾多外醬地開發(fā)商的哭進入鎮(zhèn)江房老地產(chǎn)市場，崖帶來了較為演先進的規(guī)劃自理念，不斷悔的提升鎮(zhèn)江暖樓盤的品質(zhì)曬，使生活居延住環(huán)境的品則質(zhì)更理想。覺第三部分雁項目分析項目概述鈔恒順作為鎮(zhèn)漁江市重點培氣植的國有企極業(yè)，在鎮(zhèn)江盜市城市改造疼中，扮演了片為政府解決斤困難的角色驢。因此獲得駝了一些比較遇廉價的土地倦。地塊基本娃位于鎮(zhèn)江市澤學(xué)府路周邊彈。學(xué)府路是身連接丹徒鎮(zhèn)梅和市區(qū)的主衫要干道，沿辨路集合了鎮(zhèn)露江的大學(xué)和音高等學(xué)府，煌如江蘇大學(xué)肥等。岡經(jīng)由房地產(chǎn)麗市場調(diào)研，戴恒順在學(xué)府子路開發(fā)房地病產(chǎn)的優(yōu)勢旅眾多，本案迎開發(fā)地塊優(yōu)哨勢在于：逢損地段好，處虎于文化區(qū)。室是買房人群訊比較喜歡的貨居住環(huán)境，東住戶素質(zhì)較惕高。午學(xué)府路周邊抽的地段多數(shù)池被恒順拿下單，恒順具有傻相對壟斷的棕定價優(yōu)勢。葡凈項目規(guī)劃追敘求品質(zhì)的提知升，湖拿地成本低釘，售價相對絡(luò)較低，銷售歸順暢。泉地塊SWO嬌T分析沸地塊地產(chǎn)因競子分析擊所謂地產(chǎn)因基子，指的是鬼一個建筑地買塊所具備的引適宜建造某偏種建筑的條督件和質(zhì)素，跡一個地塊的爭地產(chǎn)因子決裁定了該地塊郵適宜建造的尺建筑功能和握檔次，是其瞇未來建筑價郊值之核心因微素之一。紡?fù)ㄟ^對本項尿目地塊之環(huán)賣境考察，可豈以看出，該揮地塊具有以蹤下特色：漆地塊毗鄰京連峴山，是西夾南部地區(qū)居疊住的優(yōu)質(zhì)地泰塊；票地塊位于的麻學(xué)府路北側(cè)損，交通路網(wǎng)導(dǎo)發(fā)達，市政羽設(shè)施完善的激優(yōu)勢較為突居出；拳地塊周邊5舟公里半徑內(nèi)喂規(guī)劃為行政夕中心，未來胸的市政，唐商業(yè)設(shè)施、象教育機構(gòu)、大金融機構(gòu)、零醫(yī)療機構(gòu)將題會配套齊全涉；守以上，就是鄙本項目地塊挽作為住宅用迅地所具有的揮地產(chǎn)因子。禮地塊SWO照T分析遇湖熱項目優(yōu)勢分尼析層（Stre叔ngth）設(shè)考察本項非目之地產(chǎn)因納子，可以看堡出其具有以席下優(yōu)勢：異該項目位于廊本市最適宜編居住的區(qū)域須內(nèi)，在加上抱本區(qū)域獨特吊的人文背景娛，市場前景表看好；呢周邊恒美嘉介園、恒美山萌莊、翠竹園你、翠谷、水廢木陽光等高獨檔項目眾多沈，所以本案銀適合營造一狹個具較高品偶質(zhì)的生活社醉區(qū)；焦本項目周邊應(yīng)的未來規(guī)劃蘋臨近政府所撇在地，政府物必將對整個左地區(qū)配以完考備的生活配東套設(shè)施，這索一點可迎合駐“志生活便利，禾居家安靜招”賞的客戶心理既。富本案北面靠股山、南側(cè)臨蜻路，與周邊鐮住宅渾然一軌體，又相對腳獨立，從而勒形成了一種鞏鬧中取靜，保即方便又分選離的若即若罰離的意境。撒項目位于毗派鄰主要交通經(jīng)干道（學(xué)府巧路），公共舒交通發(fā)達，樣出行便利；蜘樣項目弱勢分贏析刻（蜓Weakn撤ess裁）齊當(dāng)銳然，在看到桃本項目的優(yōu)圾勢同時，我租們必須正視握本項目存在歌的一些弱點腹：頑目前距本案綠距離較近的辟休閑娛樂生木活配套設(shè)施豎比較匱乏.駝炎周邊在銷項蛛目規(guī)模、品泥質(zhì)與本項目槳存在較大競果爭力。濃上述弱勢點探都為暫時性勺的，只要規(guī)堪避得當(dāng)，可疏以進行有效采的弱化改善盛。群段視項目市場機蟻會分析采（Oppo夾rtuni隸ty）構(gòu)地區(qū)宏觀市霧場整體向好類，土地供應(yīng)醋量具有明顯煮的稀缺性，材有效需求大都；總本區(qū)域購買什力持續(xù)升溫齒，周邊項目年銷售都已過宴半，并持續(xù)恭熱銷。誠區(qū)域規(guī)劃的征市場限時機揪會格作為副城市眠區(qū)域，域內(nèi)昏環(huán)境質(zhì)素將奉會較高反區(qū)域內(nèi)市政宣工程的逐步簡完善華樣項目市場威鍛脅分析琴（Thre肉at）辭項目周邊樓捷盤的競爭威檔脅是顯而易枝見的，尤其宅是恒順項目干內(nèi)部之開發(fā)炸項目，其今鳳后的市場供題給量將對本晶項目形成直誼接威脅；丘從目前地區(qū)世的發(fā)展以及售地產(chǎn)商對此斤區(qū)域的高期塔望值來看，優(yōu)此區(qū)域的供懂給量還將進憐一步的增長營，其中大部偏分項目都以扣小高層為主正，競爭程度饅趨于激烈。撇第四部分奧項目定位項目定位止一、叉項目定位閑本項目的定暈位是基于：興是市場公認倡的中高檔住忙宅區(qū)域獨目標客戶區(qū)即域指向明確階：主要集中酬于潤州、丁纏卯、京口一爭帶。貍均屬綠化率渴較高的建筑斤群，容積率晉均在1.5首左右。替項目區(qū)域分庭布較集中，誰區(qū)位環(huán)境差劍異小。叔二、競爭性奧分析烘應(yīng)從軟件著忘手，以軟帶種硬、以營造僵有品位的生同活形態(tài)為基喬本線索，將燃其包裝成自倒然格調(diào)的、村充滿文化品感位的產(chǎn)品，腳具有自然、鞋清新、親情絲風(fēng)格的小區(qū)街。對這個主堪題的包裝完最成需要有四族個支持點：搞（擾1）、建筑腹外立面；貍（柏2）、景觀發(fā)設(shè)計及實施竿；毀（露3）、服務(wù)燈品質(zhì)體現(xiàn)；狗（豈4）、強力桂的文化推廣型宣傳。扯三、概念定告位鎮(zhèn)本案認建議厘導(dǎo)入渡“飼城市新貴錦”憤的概念。槳這一概念的而核心是板射“攜城市僵”除與愛“鄉(xiāng)人志”成二者之間的齡關(guān)系，建立塑起以孤人文祖為內(nèi)核，以觸園林式居住撲環(huán)境為外觀范形式的生態(tài)軌居住模式。納“蜜城市新貴脖”芽的概念詮釋叮的空間很大閑，而且比較沈新穎，市場玉差異性明顯式。輔陽光，讓人心們聯(lián)想到“但朝氣、活力激、時尚、健嗚康”；陽光虛中產(chǎn)，則標斑志著尊貴、協(xié)時尚、健康忠和實力。層

作弓為城市新貴半，陽光中產(chǎn)嬸追求清新的叫空氣、自然班的環(huán)境。倉與世無仿爭，隨心所敏欲，他們年帳紀很輕，以渴緩慢優(yōu)越的燈方式誘惑著挖無數(shù)尚在忙包碌生活中的申人們。雄他們跟通常索所說的“閑咳人”有所不儲同，他們從襪快速的生活鞠節(jié)奏中撤退勿下來，開始編自己主宰自煎己，過簡單漂快樂的生活童。聯(lián)四、推廣賣手點訴求：哲地段優(yōu)勢菜——圍鎮(zhèn)江的西南層區(qū)域，無污賞染、空氣指滑數(shù)高贏大環(huán)境公趨于己成熟暗——月中高檔住宅插聚集區(qū)仍建筑風(fēng)格舒——坡純正現(xiàn)代風(fēng)蘿格，新潮、木但不失沉穩(wěn)研，是區(qū)域市橫場的稀缺產(chǎn)蜘品。將戶型設(shè)計系——余三居、四居濾小高層幻為主，布局皮合理，舒適碗精致，屬于國到位型產(chǎn)品煎，為市場上昌的供不應(yīng)求淘產(chǎn)品。沙園林設(shè)計授——快獨創(chuàng)的園林與規(guī)劃，完美卷體現(xiàn)環(huán)境薯—識建筑桂—傭人的有機結(jié)報合；蒙品質(zhì)優(yōu)越-登智能嗽化及安防設(shè)震施配套齊全涉；作物業(yè)管理輝——掌提供管家式紅的物業(yè)服務(wù)中，周到全面場；產(chǎn)品定位顫一、產(chǎn)品規(guī)潛劃建議煎虹巨電梯小高層獄總11層挨1F電梯廳欣配社區(qū)店凳精裝釋（俗一黨）棋、整體規(guī)劃督建議瓜1、敢本項目作為列恒順整體房見產(chǎn)開發(fā)部分掠區(qū)域，布局躬規(guī)劃強調(diào)與怎整體的協(xié)調(diào)涂性體現(xiàn)完整臥社區(qū)的形象臉。區(qū)2、穗盡可能地利巾用土地，力盆求經(jīng)濟、便嘴捷、利于管炊理和使用。秀3、亂配套和非配咬套公建的布哄局應(yīng)便于購梳買者使用。宗4、危采取大尺度銅的手法處理爹，追求小區(qū)柳形象的統(tǒng)一平感。必要時傍可利用景觀除軸線法加以余控制。棚5、有鑒于小區(qū)南支面臨街，應(yīng)隸盡可能考慮具小區(qū)內(nèi)環(huán)境督的營造。還6、曾提倡戶型細扭部設(shè)計，盡讓可能在戶型傘的單體設(shè)計鏟方面挖掘設(shè)所計潛力。佳（幫二蜻）平、外觀設(shè)計熔建議硬1、咸在建筑立面班造型上形成呆真正的特色圣，是提升小純區(qū)品質(zhì)事半名功倍的方法咳，易于識別翅。殼2、臥立面造型追德求樸素、精勢致、注重細巴節(jié)的風(fēng)格。血通過設(shè)計達定到的高品質(zhì)渡的感覺。依3、忌在立面造型避設(shè)計上不要兼賦予建筑過歡多的理念，暖注重細節(jié)的罵精致和合理眉是較為明智月的。淹（筆三犬）孟、戶型設(shè)計比建議倉1、上公寓的主力識戶型，主要語空間控制在躁下列面積范屑圍之內(nèi)較為樹合理：慶三/殲四居室：駱1盯20~14基0平方米建老筑面積，可禿以考慮增加天陽臺贈送面則積。暴2、委在產(chǎn)品設(shè)計支中，基本遵犁循上述面積煤指標，不追碰求夸張的居源室面積。師3、佛在某些空間仔設(shè)計中，如危果確有極強終烈的特點，至在市場上會擾有較好反響著，也可以不上必墨守上述講指標，在戶游型內(nèi)部保留脹靈活調(diào)整的貸余地。宵（鳥四飯）戲、配套設(shè)施幅建議王1偵、必要的硬毯件設(shè)施：在撥訴總體結(jié)構(gòu)：探采用柱網(wǎng)式半結(jié)構(gòu)，以提馳高樓層使用戲率。殲押膛層面積：俗150架平米丹左右摸，一梯兩戶庸設(shè)計，共計隱11層，扒1F葵設(shè)為大廳/做小型社區(qū)店溪面，臣配設(shè)20怠戶/幢。破救圍標準層建議榆2.7屯-2.8茫米腔。躁攻火配設(shè)跌地下室。決2補、公寓必要辣的智能設(shè)施沸累盾出入口的管麻理際桂閉路電視監(jiān)旦控系統(tǒng)滅咳側(cè)對講防盜系免統(tǒng)氏隸殘水、電、氣斤等遠程抄表輛泊綱住戶報警系漢統(tǒng)潤煙金物業(yè)計算機篇管理系統(tǒng)熟貫田信息網(wǎng)絡(luò)系終統(tǒng)有棵皇車輛出入、隙停車管理系苗統(tǒng)。隔（祝五動）姨、裝修標準砌建議杠建議裝修價羽格加室內(nèi)配雁套設(shè)施，單說價為歸5險00歉元章/簡平方米左右丘。慚室內(nèi)裝修標企準：范村逗戶門：高級障裝飾三防門聰或高級木門薯借閱廚房：墻面撥采用高級瓷系磚；地面鋪嫂設(shè)防滑地磚由；鋁扣板吊蛙頂截蓮蜜配送高級櫥聾柜，洗盆、鄙龍頭，抽油弦煙機罩畜禮衛(wèi)生間：配捎送高檔洗手闊盆、座便器廳、浴盆、淋膝浴、龍頭、施花灑。地面抗鋪設(shè)高級防兵滑地磚、墻鬼面采用高級忌瓷磚轎煌真外窗：鋁合喇金雙層中空紅噴塑盯績起室內(nèi)：票見墻面：高級謀環(huán)保乳膠漆西；地面：鋪滔設(shè)優(yōu)質(zhì)實木導(dǎo)地板。登（紀六朽）膝、配套服務(wù)刑建議坐巧培會所是小區(qū)蘿的形象中心郵和心理中心碑，配套設(shè)施坦應(yīng)設(shè)置于會臭所中，以便隙于使用。懲城按配套設(shè)施：狼游泳池、網(wǎng)粒球場、健身獄房、燕24妨小時便利店仆（待七床）送、物業(yè)管理脅建議序樹探物業(yè)管理的賠水平能影響役項目及企業(yè)乓形象，產(chǎn)品挪的價格。估喇體物業(yè)管理的圖水平高低將盛對客戶最終勸消費起重要強的影響猾留權(quán)知名的物業(yè)纏管理公司將弄成為項目預(yù)林售的賣點，膀并帶來部分稠客戶資源。姜二、椅客戶群定位驢（一）、漫目標客群特蹤征；括分布區(qū)域：晃客戶群的劃份分區(qū)域性大負于職業(yè)性，銷主流客戶群奇分布于潤州管區(qū)、京口區(qū)哨、丁卯區(qū)一換帶，他們有靈強烈的城市蜓中心情結(jié)棉購買目的：卻居住自用為下主蟲年齡：約為腸30歲呆—肅45歲架購買力：主宅力消費群購灣買力在45咱萬元左右職業(yè)類型政府公務(wù)員側(cè)從事商業(yè)和/擔(dān)商務(wù)經(jīng)營股斗份制公司重遙要管理者私營企業(yè)主偵背景、事業(yè)躬觀點、生活泊態(tài)度銜受教育程度兄相對較高，臂有開放性及聚創(chuàng)新思維。封對居家的選外擇，有自己罰的主張，需祝要良好的人雖文與居住環(huán)吊境，要穩(wěn)定情感，要歸屬粥感，有時代粒氣息。買（二）、腥目標客戶群其描述圣1、行業(yè)特伙點：公務(wù)繪員、高收入濕的私營企業(yè)寧主、國家企謙事業(yè)單位中撈高級管理人晚員、外企或危私企的高級隱管理人員、歇高收入自由阻職業(yè)者，這歸些人的共同亂特點是追求慮自然、健康幕、文化、舒廈適的高品質(zhì)晝生活。為此廢，他們愿意慰、也有能力盈支付價格適間中的房款，親在自然及人沿文、文化環(huán)園境較好的西鞏南南徐新城汁置業(yè)。這些昨特點，確定爬了項目市場貿(mào)形象的溫和獲與舒適生活壇的主要形象奔，回避前衛(wèi)掉另類特色。算膽心理特點：好受眾的年慢齡確定為3雹0歲至45會歲的社會中易堅力量，行絮業(yè)特點使他波們不是個性刃張揚，部分體為二次置業(yè)嫌。本次置業(yè)屑是在原比較或優(yōu)越的生活舒質(zhì)量基礎(chǔ)上析的進一步提長高，是在幾唉年打拼之后撞，生活上進良入更加品味覽、享受的階竭段。在追求活的生活方式逐上，更親近凳中式與現(xiàn)代錘相結(jié)合的模答式，所以，德在主題思路夾上確定為展束示一種準資專產(chǎn)階羞級（形象上委比中產(chǎn)階層岸略高）的品蒸位的、低調(diào)幣的生活形象陽會更接近本車案探受眾。芽2、特征描修述音他們的居家抗消費完全是蒙個人行為，燥是為了發(fā)掘田合適自己的殺生活方式，輸所以他們識們得品牌，欣滿賞經(jīng)典，但起排斥奢華，吼而且也不十徐分關(guān)注流行猾，他們以適易合于自己的暑方式生活，章這種方式往世往使他們看斗上去更為獨犧特。丸他們是整個益社會的中流賄砥柱，他們快的家居態(tài)度腔是：萬舒適、穩(wěn)定肢，要能顯示厚自己的實力著與品位。擠他們通常把曠家看作是生氏活中的一個塊可靠歸宿，綢他們在社會銳中磨練已久沫，在他們看汽來，外面的或世界雖然充鞋滿刺激，但廚卻復(fù)雜多變露，遠不如在鐘家中來得安彈穩(wěn)自在。而貿(mào)家居又是一按個能夠完全巾盡顯自己審閑美情趣與品隔位愛好的地激方，關(guān)于這不些，并不是曉著裝與汽車劈所能完全體既現(xiàn)的，況且槍，家中也是撲要與朋友經(jīng)薄常相聚的地乞方，家中的廳一切可以向備朋友們展示下無余。惱他們更看重尋家的意義，伶因為在家中鄉(xiāng)可以完成自測己在外面不尊能釋放的夢賭想，他們把式家當(dāng)作是一遙個自己可以冠實現(xiàn)的夢想幕，而且從他候們的家中往筑往就能將這唯個人看出個忙端倪。陸正是基于目偽標消費者這恩樣的心理特蓋征勾，為所以本項目聲客戶群定位兼在刑追求文化品測位和資產(chǎn)階紙級生活情調(diào)怠“爬新中產(chǎn)階層衣”裕。欲（三）、俘選購本產(chǎn)品加動機：宰認同本案的少獨特性，注免重居住環(huán)境愉品味及文化朱格調(diào)慎認同本案的吃區(qū)域優(yōu)勢膊認同本產(chǎn)品釘規(guī)劃設(shè)計功兆能并追崇本掀案的環(huán)境營疾造和文化基射調(diào)等感附加值優(yōu)于斥區(qū)域內(nèi)其他且個案謙為本案性能桂價格比所吸熟引摘（四）、腐購買行為特牲征：益主要目標客醒戶屬于該區(qū)地域內(nèi)的事業(yè)劈成功人士，蝦他們共同的貫特點是對前韻途充滿信心基，工作緊張涂繁忙，生活杜節(jié)奏快捷且亮充實，沒有短太多時間進坐行仔細的調(diào)味查比較，經(jīng)禮濟實力也使評其不特別斤切斤計較。因敏此銷售現(xiàn)場俗、環(huán)境綠化題、工地包裝汽及廣告宣傳黑等方面的精鍋心設(shè)計和營班造對激起客逗戶的購買欲幻的影響至關(guān)甘重要。價格定位含一、售定價方法階：市場比較族定價法悲1、權(quán)重億因素柜對冬各項目的地畫段、交通、匆品質(zhì)、規(guī)劃指以及配套等戒各方面因素揭綜合權(quán)重評步定。關(guān)2、選擇推項目薯選擇同類可漿比項目：坑恒美嘉園小繭高層價格比較縣修正因素濟地段因素術(shù)交通因素舌品質(zhì)因素襖規(guī)劃因素孩配套因素根工程進度母報價咐權(quán)重傅15%允15%嗎30%鋒15%眾15%肯10%路恒美嘉園賊1縫1款1乎1戀1聞1宋4100鑒本案猜1柜1坑1.2偉1.2戶1.1全0.5監(jiān)市場比較價族格：某4100*蔥15%*1屠+4100退*15%*乓1+410溫0*30%撓*1.2+倚4100*橋15%*1戀.2+41刃00*15園%*1.1憤+4100積*10%*打0.5=4乒324.5嬌顯示：未來騰本區(qū)域市場詳目標客戶群幟體預(yù)期價格孔平均價位為格￥碰4300元追/元平米。二、結(jié)論慚通過對本案不賣點的細致吹挖掘，可作壇為產(chǎn)品的附賢加值體現(xiàn)厭地塊的升值收優(yōu)勢：才因本案地理沫位置和環(huán)境籮得天獨厚，惑市政交通路蜜網(wǎng)正加緊建劍設(shè)，另外，潤項目南側(cè)道蠻路規(guī)劃與市徐政綠化，且奪比鄰大學(xué)城抖，極大提高誤本地區(qū)的地朵產(chǎn)價值。諸潤多利好因素浮已突顯其升片值空間，據(jù)劃市場考證及靜周邊項目的士價格調(diào)查，拜偏產(chǎn)品本身附閱加值：掌園林，戶型恰特色、外立肉面，會所，頭房屋品質(zhì)。雷最終結(jié)果勇本項目地價受附加價值預(yù)鍋計在200騰-300元冶之間。瞎最終可實現(xiàn)魂價格：住宅敞價格+地塊掃升值系數(shù)=笛4324+注200元/困平米=45港24元/平槽米郵價格策略鴨彈慈項目成功與易否，開盤定眉價及后期價專格策略是關(guān)強鍵因素之一灶，根據(jù)市場蠶調(diào)查情況，秩周邊膚幾個款項目洲樓盤價格都經(jīng)是低開高走革的價格策略羞。頭這種低開高堂走的方式好柱處在于：沖1、使已購歐買客戶信心扶保障；冷2、對觀望扶的客戶有一的定的促進作菠用；陷3、很好地睜引入投資者蝴；撲寇學(xué)潤愈辣久價格建議：皮類比于恒美點嘉園小高層智，建議毛坯怎房價格開盤竭，開盤均價烈定在410抹0元/平米測，與周邊恒濃美嘉園小高施層價格相當(dāng)垃。最終可實調(diào)現(xiàn)整體均價柜4300元置/平米以上每。箱整體銷售策鵲略救具體操作分克以下幾個階尿段進行：珠1、導(dǎo)入龍→宅媒體廣告搭愿配活動崇→允制造話題挨→牧萬眾期待斗2、開盤形封象充→紀小眾傳播，策大眾報導(dǎo)若3、開盤引坑爆黨→協(xié)媒體廣告、糠軟新聞繼續(xù)便炒作率4、強銷民→涼媒體廣告強測勢推出走→觸現(xiàn)場表現(xiàn)貪5、續(xù)銷虎→后媒體廣告促斷銷活動匪→觀現(xiàn)場表現(xiàn)球6、尾盤章→與小眾媒體嚴→跳特質(zhì)營銷違附加強營銷攻循勢，運用多歪種推介模式刻，例如舉行范有轟動效應(yīng)倦的開工典禮做、派發(fā)海報顛、召開項目蕉推介會（新歉聞發(fā)布會）渴、各種公關(guān)響促銷活動吸槍引受眾關(guān)注懂、媒體關(guān)注粗，拉近與但鎮(zhèn)江壁民眾之間的思距離，以期驢形成立體的珍宣傳形勢。便避免擺攤坐潑等顧客上門遼的做法，太偷過被動，給薪潛在客層挪預(yù)支成就感夸、歸屬感滲，激發(fā)熱忱徒，促成銷售傍?？v◆嬸公關(guān)促銷活勿動吳推出各爽種公關(guān)促銷炮活動，利用策新聞立體交吳叉報道（反拾映項目概況盡），報紙、哄電視、廣播器兼顧，擴大紡影響力。你◆我無紙化簡報搭式行銷院售樓處除正脹常的海報、汽售樓書、平寫面圖等銷售完資料，可配估備若干多媒埋體電腦，利圣用饒多媒體效果巨、影音聲光浙等廣告宣傳零品作為銷售添道具，有別濱于傳統(tǒng)的平聞面廣告如海騰報等，方便障銷售人員立旅體、生動的他展示和介紹闖本項目?！艟b樓書類售樓書建議拔設(shè)計一套兩凈本，精裝，莊內(nèi)容為夏商刮地產(chǎn)品牌文攻化手冊、產(chǎn)本品手冊（說釣明項目的區(qū)橡位、建筑、豬景觀、建筑吹材料、裝修沾標準、智能豐化設(shè)施及物來業(yè)管理模式解），達到使握客戶的眼前坐一亮的效果灶，以刺激客剝戶的購買欲兆望。盞◆攤情感營銷：國在節(jié)假日，介或較特殊的吊日子（如客歸戶生日，臺裳風(fēng)暴雨過后傾），及時給析客戶及意向錘客戶寄送賀閑卡、贈小禮魔物、打在問候、慰問貨等，增進與鋒客戶之間的狠情感及信任乎。售樓中心虛銷售人員平往時的一些內(nèi)踢部活動也可套以邀請一些還有影響力的怒客戶參加，誼促進以他們抬的影響力帶域來部分客戶趙。并適時舉拘辦業(yè)主聯(lián)誼括會。召一、銷售總躲體目標晌計劃用一年梳的時間,完蒙成潛去化90%略的銷售任務(wù)稿二、銷售方芹法押促銷、展銷徹緊密配合，喝分階段、時給機，運用不睜同訴求重點籃的促銷手段諸，吸引消費捆者的注意力摟，充分建立悟第二營銷渠殺道，面創(chuàng)造新穎獨捕特的銷售方耕式，開斥鎮(zhèn)江猾銷售先河。贈三、銷售進縣度適取得預(yù)售許萬可證后，9跡0天內(nèi)完成螺一期銷售任辭務(wù)的30%揚，180天被內(nèi)完成一期環(huán)銷售任務(wù)的判60%，3活65天內(nèi)完幟成一期銷售卷任務(wù)的猴9杠0%；費四、疏銷售執(zhí)行流燦程圖簽約付款投訴處理客戶聯(lián)誼排除客戶促銷認購企業(yè)關(guān)系客戶行業(yè)關(guān)系客戶合同客戶業(yè)主關(guān)系客戶項目關(guān)系客戶再訪認購初訪認購認購客戶參觀客戶關(guān)系客戶接待廣告客戶接待現(xiàn)場接待工地接待簽約付款投訴處理客戶聯(lián)誼排除客戶促銷認購企業(yè)關(guān)系客戶行業(yè)關(guān)系客戶合同客戶業(yè)主關(guān)系客戶項目關(guān)系客戶再訪認購初訪認購認購客戶參觀客戶關(guān)系客戶接待廣告客戶接待現(xiàn)場接待工地接待房五甜、經(jīng)公開發(fā)售銷長售策略稻1、公開發(fā)殺售的前提功（響1敘）售樓部功因能設(shè)定燒（擋2紡）小區(qū)名稱坡、路名、門酒牌名的確定券（稈3售）銷售制度值的確立應(yīng)（綁4威）售樓部工綁作流程攪（仍5景）售樓員培我訓(xùn)峽（悔6斗）整體廣告惠方案出臺劫（吩7犁）項目營銷話推廣方案釘（賴8刊）市場調(diào)研柔，售樓部人炮員職能及管愁理方案喪（容9攻）售樓部空烏間展示、布勤局方案溪（述10政）樓書設(shè)計等及印刷制作溝（鋸11執(zhí)）售樓員服燦裝設(shè)計制作揚（俱12柱）售樓部價竹格表、戶型品圖設(shè)計和印付刷脾（帶13巖）沙盤模型污的制作雙（租14村）確定按揭桂銀行膽（喚15附）廣告片創(chuàng)渾意和制作、妨報紙廣告發(fā)仰布方案及媒生體選擇、電琴視臺播放安赤排原2、公開發(fā)玉售工作細節(jié)挖◎范工作流程和勞內(nèi)容柏：腿市場調(diào)研：驗收集、整理漂信息是一個滴不可間斷的本工作，發(fā)售獵期間繼續(xù)進漁行市場調(diào)研傷，繼續(xù)完善限潛在客戶的濟檔案掌握潛岸在客戶的整偵體數(shù)量指標先。艱在市場調(diào)研餓和日常工作芬中加強人員沾宣傳力度筑通過媒體、都廣告等綜合聲宣傳誘導(dǎo)消惕費者對住房腳的要求白熱情、詳細融的向客戶介罰紹樓盤的情壁況，并強調(diào)壟購買期房的傅好處和投資托價值慕巧妙處理客塌戶異議，銷意售員和銷售傷主管多次協(xié)碎調(diào)達成交易嘗對以認購的溪業(yè)主進行跟汗蹤服務(wù)，在梯他們中建立抗良好的口碑革，以老客戶診帶新客戶怖為正式銷售鵲人為制造人牧氣，為以后塊的銷售階段衛(wèi)打下良好基日礎(chǔ)參◎冷公開發(fā)售的陣細部處理病售樓員在客援戶推廣、接通待的過程中拴會獲取很多宅第一手的信襖息，這些信別息對于制定臥營銷策略有鄙正確的指導(dǎo)訓(xùn)作用，所以蟻售樓員應(yīng)及餡時向銷售經(jīng)華理反映。麻在市場調(diào)研治過程中，相葛關(guān)人員獲得記有關(guān)暢銷戶邀型、周邊競魯爭對手動向幣及市場行情葬等信息也應(yīng)紅及時反饋。宿其它信息的編保存、整理宣、反饋?；汀蚓Ъ訌婁N售公恨關(guān)力度沈利用公益活載動，取得良鑰好的社會效某應(yīng)。宜通過市場調(diào)參研，信息反睜饋，尋找適窄當(dāng)銷售契機菊。踢六、化銷售績效評液估