自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證報(bào)告畢設(shè)論文

PAGEPAGE28自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四川投資開發(fā)有限公司二OO九年二月目錄第一章總論………………1第二章項(xiàng)目業(yè)主與法定代表人……………第三章項(xiàng)目的提出與建設(shè)的必要性….第四章項(xiàng)目建設(shè)條件………第五章工程設(shè)計(jì)……………第六章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)……第七章建設(shè)進(jìn)度和設(shè)想………第八章投資估算與資金籌措…………………第九章財(cái)務(wù)效益分析…………第十章國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)…………第十一章結(jié)論…………………附表：《主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表》表一《固定資產(chǎn)投資估算表》表二《投資使用計(jì)劃與資金籌措表》表三《銷售收入、稅金及附加估算表》表四《總成本估算表》表五《借款還本付息計(jì)算表》表六《損益表》表七《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）》表八《敏感性分析表》表十附件1、自貢市規(guī)劃局關(guān)于同意市鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司修建匯東商業(yè)廣場(chǎng)的定點(diǎn)通知自規(guī)局辦發(fā)[2002]370號(hào)。2、自貢市規(guī)劃局關(guān)于同意匯東商業(yè)廣場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)方案的通知自規(guī)局辦發(fā)[2002]399號(hào)。3、自貢市基本建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)備案登記表自計(jì)發(fā)[2002]項(xiàng)批119號(hào)、[2003]項(xiàng)批21號(hào)。4、建設(shè)用地、建設(shè)工程規(guī)劃許可證自地規(guī)200200107、自建規(guī)20030011。5、建設(shè)工程施工許可證6、自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)總平面圖。7、國(guó)有土地使用證自國(guó)用2002字第014531號(hào)、2003字第010245號(hào)。8、自貢市通信聯(lián)眾有限公司關(guān)于請(qǐng)求減免匯東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目城市建設(shè)配套費(fèi)的請(qǐng)示自通聯(lián)[2002]12號(hào)。9、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、暫定資質(zhì)證書、機(jī)構(gòu)代碼證、AA信用等級(jí)證書、貸款卡、稅務(wù)登記證。10、鼎立公司2002年度會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告自方會(huì)審[2003]103號(hào)。11、宋元?jiǎng)偠麻L(zhǎng)簡(jiǎn)歷及其法定代表人證。12、自貢市城區(qū)部分區(qū)域調(diào)整后基準(zhǔn)地價(jià)表及周邊房產(chǎn)銷售調(diào)查表。13、房產(chǎn)銷售實(shí)例調(diào)查表。14、鼎立房地產(chǎn)開發(fā)公司章程。自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論項(xiàng)目名稱：自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)：自貢城市形象重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三、項(xiàng)目地點(diǎn)：自貢市匯東新區(qū)匯東路與丹桂大街交叉口西南角。四、項(xiàng)目規(guī)劃及開發(fā)面積：總占地面積7436平方米，總建筑面積43137平方米。五、項(xiàng)目法人概況(一)單位名稱：自貢鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(二)法定地址：自貢市沿灘區(qū)高峰鄉(xiāng)龍神一組(三)法定代表人：宋元?jiǎng)?四)注冊(cè)資本金：(人民幣)2000萬(wàn)元(五)企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(六)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑工程安裝、房屋維修、裝飾、道路土石方工程、銷售建材。六、項(xiàng)目承建方式：本項(xiàng)目由自貢市衛(wèi)坪建筑有限責(zé)任公司承建土建工程，實(shí)行雙包。土石方工程由達(dá)聞實(shí)業(yè)有限公司單獨(dú)承包。七、可研報(bào)告的編制依據(jù)和研究范圍我公司受自貢鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，負(fù)責(zé)對(duì)其開發(fā)的匯東商業(yè)廣場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，其主要研究?jī)?nèi)容為項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性、自貢市周邊地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)分析、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、工程建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、借款償還能力分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等。八、可研報(bào)告概要及結(jié)論意見項(xiàng)目建設(shè)的必要性自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)位于自貢市匯東新區(qū)匯東路與丹桂大街交叉口西南角，是該城區(qū)唯一的大型綜合商業(yè)廣場(chǎng)。在該項(xiàng)目方圓2公里的半徑范圍內(nèi)，擁有自貢市市政府、自井區(qū)政府、高新區(qū)管委會(huì)、海關(guān)辦公大樓、自貢市廣播電視局、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通大樓、稽征大隊(duì)、匯東大酒店等政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位，還有梨園新村、丹桂小區(qū)、英祥小區(qū)、銀樺小區(qū)等高尚住宅小區(qū)，共擁有人口10萬(wàn)多人，有配套的醫(yī)院、學(xué)校等。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)匯東新區(qū)商業(yè)繁榮、商務(wù)往來(lái)，滿足人民生活需要和提高城市形象具有十分重要的作用。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)是一個(gè)集商業(yè)、辦公、休閑為一體的綜合型建筑。該項(xiàng)目占地面積7436㎡，建筑面積43137㎡，框架結(jié)構(gòu)，地下一層地上八層。地下一層為停車庫(kù)、地下超市和設(shè)備用房，一層至三層為商場(chǎng)，四、五層為辦公、會(huì)展、商務(wù)用房，六、七層為寫字樓，八層為休閑中心。(三)投資估算及資金來(lái)源本項(xiàng)目為自貢鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，其建設(shè)投資范圍包括土建工程、裝飾工程、安裝工程，室外工程，給水及生活污水排水等工程的投資。1.項(xiàng)目總投資經(jīng)測(cè)算、項(xiàng)目總投資5138.4萬(wàn)元，其中建筑工程安裝費(fèi)用3287.5萬(wàn)元，土地購(gòu)置費(fèi)1380萬(wàn)元，建設(shè)工程其他費(fèi)用120.7萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)164.4萬(wàn)元，建設(shè)期利息120萬(wàn)元，建設(shè)單位管理費(fèi)65.8萬(wàn)元，，2.資金來(lái)源業(yè)主已投入自有資金1834.48萬(wàn)元（購(gòu)買土地、材料費(fèi)等）占投資總額的35.71%；申請(qǐng)銀行貸款2000萬(wàn)元，占投資總額的38.92%；銷售款轉(zhuǎn)投資1304萬(wàn)元，占投資總額的25.37%。(五)結(jié)論意見通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的分析研究，我們認(rèn)為項(xiàng)目符合總體規(guī)劃，有利于加快自貢城市現(xiàn)代化的建設(shè)步伐。項(xiàng)目計(jì)劃申請(qǐng)銀行貸款2000萬(wàn)元，三年左右即可償還銀行貸款。項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)1820.3萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為13.22%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率36.75%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1262.3萬(wàn)元，投資回收期3年(含建設(shè)期)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，該項(xiàng)目具有較好的開發(fā)前景和良好的投資回報(bào)，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，自貢作為西部重要城市，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)方面的重要性十分顯著。隨著匯東商業(yè)廣場(chǎng)的建成，必將帶動(dòng)整個(gè)自貢匯東新區(qū)的快速發(fā)展。承建公司也可從中取得合理的投資回報(bào)，具有“雙贏”的效果。項(xiàng)目的建設(shè)是基本可行的。第二章項(xiàng)目業(yè)主與法定代表人一、企業(yè)概況自貢市鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：鼎立公司)是2001年4月成立的有限責(zé)任公司，具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，公司注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，注冊(cè)號(hào)：5103001801601，公司地址：自貢市沿灘區(qū)高峰鄉(xiāng)龍神村一組。鼎立公司的經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑工程安裝、房屋維修、裝飾、道路土石方工程、銷售建材。鼎立公司總經(jīng)理：宋元?jiǎng)?，副總?jīng)理：楊建清、胡紅。公司現(xiàn)有員工30人，其中：中高級(jí)管理人員17人，其它有職稱的技術(shù)人員13人。大專以上學(xué)歷人員占65%。下設(shè)：項(xiàng)目開發(fā)部、招商引資部、經(jīng)營(yíng)管理部、總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部。公司以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、競(jìng)爭(zhēng)、高效”的經(jīng)營(yíng)理念和“依法經(jīng)營(yíng)，互利互惠，共謀發(fā)展”的企業(yè)形象。全力投入自貢市現(xiàn)代化城市建設(shè)，改善人民居住環(huán)境、生活環(huán)境的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、取得了良好的開端和社會(huì)效益。公司自成立以來(lái)，建立了完善的現(xiàn)代企業(yè)制度，具有較強(qiáng)的激勵(lì)機(jī)制和集聚資金的能力。財(cái)務(wù)狀況：2002年末，鼎立公司總資產(chǎn)3870.4萬(wàn)元；其中：流動(dòng)資產(chǎn)2694.4萬(wàn)元；固定資產(chǎn)329.7萬(wàn)元；(在建工程197.0萬(wàn)元)，遞延資產(chǎn)846.3萬(wàn)元，負(fù)債1777.3萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)債率為45.92%，流動(dòng)比率為1.516。二、企業(yè)法定代表人和項(xiàng)目責(zé)任人基本情況公司總經(jīng)理：宋元?jiǎng)偂Ｄ小?2歲、大專文化，曾歷任自貢市泰豐實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理、自貢市泰豐集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、自貢市泰康發(fā)展有限公司總經(jīng)理等職。該同志具有較高的經(jīng)濟(jì)理論水平和較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。曾領(lǐng)導(dǎo)和參與開發(fā)的項(xiàng)目有：自貢市泰豐綜合樓、泰豐麗苑、數(shù)碼港灣、泰豐大廈，總開發(fā)面積8萬(wàn)多平方米。本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人副總經(jīng)理?xiàng)罱ㄇ寰哂休^豐富的項(xiàng)目策劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)成績(jī)顯著，具有聚集資金的能力和貸款償還意識(shí)。有能力主持該項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)。第三章項(xiàng)目的提出和建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的提出中共中央提出的“實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略”，有利于我國(guó)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于提高全民經(jīng)濟(jì)收入，有利于實(shí)現(xiàn)我國(guó)東西部經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和最終實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。四川省自貢市地處我國(guó)西部?jī)?nèi)陸，是我國(guó)有名的恐龍之鄉(xiāng)。特別是在中央實(shí)施西部大開發(fā)，地處四川丘陵地區(qū)中心地帶的自貢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，2002年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為181.22億元，比2001年增長(zhǎng)10.2%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)2002年“產(chǎn)值超百億、利潤(rùn)再翻番”，2002年全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值56.47億元。2002年城市居民人均可支配收入5729元，農(nóng)民人均純收入2315元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)116億元，五年凈增65.52億元。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為49.4億元。自貢市以發(fā)展為依托，以穩(wěn)定為基礎(chǔ)?，F(xiàn)全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)25%，主城區(qū)建成面積達(dá)42平方公里，聚居人口達(dá)到43.7萬(wàn)人，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到27.2%，舊城改造成效明顯，匯東新區(qū)初具規(guī)模，區(qū)縣城市建設(shè)取得新進(jìn)展。2003自貢市政府工作報(bào)告指出：未來(lái)五年力爭(zhēng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)按年均11%速度增長(zhǎng)，到2007年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破300億元，全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)37%，主城區(qū)建成面積達(dá)47平方公里，聚居人口達(dá)到58萬(wàn)人，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到35%，人均可支配收入8400元。目前，匯東新區(qū)已成為自貢市城市發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，匯東新區(qū)將成為自貢市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)位于匯東新區(qū)市中心主軸線——匯東路與丹桂大街的交叉口，具有得天獨(dú)厚的地理位置，交通方便。除該項(xiàng)目用地外現(xiàn)在匯東新區(qū)市中心方圓2公里范圍里已無(wú)大型商用空地可開發(fā)，因此自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)是新區(qū)市中心唯一的大型商業(yè)綜合樓。為滿足方圓2公里范圍里的10萬(wàn)人的生活需要，鼎立公司及時(shí)向市政府提出開發(fā)建設(shè)自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)的申請(qǐng)并得到市規(guī)劃局的批準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)的必要性中共中央提出的“實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展民族團(tuán)結(jié)社會(huì)穩(wěn)定關(guān)系地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展和最終實(shí)現(xiàn)共同富裕是實(shí)現(xiàn)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的重大舉措。”自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)正是朝著這個(gè)目標(biāo)奮斗前進(jìn)的。自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)工程項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施具有十分的重要意義，主要反映在：一、自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)工程項(xiàng)目是自貢市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。經(jīng)過(guò)50年的建設(shè)和發(fā)展，自貢市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了輝煌的成就、經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)。特別是改革開放二十年來(lái)，自貢市認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的“改革、開放、搞活”的方針，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了新的變化，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主要關(guān)系趨于合理。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件改善、生產(chǎn)水平逐步提高，工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，工業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，已逐步建立起了包括釀酒、化工、電力、食品加工、印刷機(jī)電設(shè)備、建筑材料等一批優(yōu)勢(shì)行業(yè)。自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)是匯東新區(qū)市中心規(guī)模最大，功能齊全，交通方便的唯一大型商業(yè)綜合樓，是經(jīng)商絕無(wú)僅有的黃金口岸。隨著自貢市城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心由原來(lái)的老城區(qū)遷移到匯東新區(qū)，匯東新區(qū)住宅小區(qū)的不斷新建，居住人口不斷增加，自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)的修建經(jīng)營(yíng)改善了投資環(huán)境，加快招商引資力度，必將產(chǎn)生巨大社會(huì)效益和企業(yè)效益。二、加快城市的發(fā)展，完善城市結(jié)構(gòu)，改善人民生活條件的需要。根據(jù)自貢市的未來(lái)五年的發(fā)展目標(biāo)和城市的總體規(guī)劃，自貢市經(jīng)濟(jì)將以年均11%的增長(zhǎng)率迅猛發(fā)展，人民生活水平將達(dá)到一個(gè)新臺(tái)階，人民對(duì)生活的需求將由原來(lái)的量變到質(zhì)變，必然要求人民經(jīng)商條件隨之改善，購(gòu)物環(huán)境更大化地完善。自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)綜合樓就是順應(yīng)這種需求而修建的。綜上所述，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)是完全必要的。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件一、社會(huì)環(huán)境條件自貢市在改革中，與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新。隨著城市建設(shè)進(jìn)程加快，內(nèi)陸工業(yè)化戰(zhàn)略的推進(jìn)，為自貢市的城市建設(shè)注入了新的活力和強(qiáng)勁的動(dòng)力。自貢市城區(qū)由34平方公里經(jīng)過(guò)幾年的時(shí)間猛增至42平方公里。城市居住人口達(dá)到43.7萬(wàn)人。自貢市抓住機(jī)遇，深化改革、擴(kuò)大開放。經(jīng)濟(jì)建設(shè)、科技、社會(huì)事業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）.以年均7.2%的速度增長(zhǎng)。自貢市氣候宜人，起伏的丘陵滿是綠意，釜溪河穿城而過(guò)，已形成釀酒、化工、電力、食品加工、印刷機(jī)電設(shè)備、建筑材料等一批優(yōu)勢(shì)行業(yè)?，F(xiàn)有科研機(jī)構(gòu)25個(gè)，科技對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率為37.8%，為自貢市商貿(mào)繁榮提供了有力支持。全市有集貿(mào)市場(chǎng)30個(gè)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)10個(gè)，全市2002年國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值181.22億元，比2001年增長(zhǎng)10.2%，與1997年相比年均增長(zhǎng)8.1%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5755元，比1997年提高1720元。二、政策環(huán)境條件自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)，符合當(dāng)前中央關(guān)于實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略部署，符合國(guó)家城市建設(shè)發(fā)展方向，同時(shí)也符合自貢市城市建設(shè)的總體規(guī)劃。自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)得到了自貢市政府大力支持，給予一定的政策優(yōu)惠。詳見自貢市通信聯(lián)眾有限公司關(guān)于請(qǐng)求減免匯東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目城市建設(shè)配套費(fèi)的請(qǐng)示自通聯(lián)[2002]12號(hào)。三、自然地理交通條件自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)位于匯東新區(qū)市中心主軸線——匯東路與丹桂大街的交叉口，具有得天獨(dú)厚的地理位置，交通方便。項(xiàng)目建成后將是匯東新區(qū)的標(biāo)志性建筑。該項(xiàng)目在市區(qū)，供水、供電有可靠保障，目前水、電、路、通訊已到位。全市氣候溫和，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年平均氣溫為23.42OC，年降雨量950毫米；主要風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，最大風(fēng)速為四至五級(jí)，日照率67.53%，年無(wú)霜期300天。四、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件1、工程地質(zhì)條件自貢市位于四川省中部地區(qū)，自貢市匯東新區(qū)地貌為中南部沿釜溪河兩岸淺丘壩區(qū)，地形起伏較小，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單，基巖地層以侏羅紀(jì)中統(tǒng)沙溪廟組和第四紀(jì)全新統(tǒng)近代河流沖積物，地層承載力高，工程地質(zhì)條件較好。2、水文地質(zhì)條件自貢市區(qū)域內(nèi)年降水量1048毫升，主要集中在7、8月份，地下水位較低，水文地質(zhì)情況件較簡(jiǎn)單，對(duì)基礎(chǔ)穩(wěn)定有利。第五章工程設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2、自貢市計(jì)委文件3、自貢市規(guī)劃局定點(diǎn)文件及1/1000紅線圖4、自貢市鼎立房地產(chǎn)公司提供的設(shè)計(jì)要求5、國(guó)家各有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范二、用地現(xiàn)狀自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)用地位于自貢市匯東新區(qū)，匯東大酒店西側(cè)。用地兩面臨路，西側(cè)是華福大廈，北面是海關(guān)辦公大樓。用地景觀、交通條件良好，極具商業(yè)價(jià)值。場(chǎng)地周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，水、電、氣接口條件便利?，F(xiàn)狀用地約7436平方米，南側(cè)稍高，西面較低，高差接近2米，較為平整?，F(xiàn)場(chǎng)內(nèi)無(wú)需要保留的名貴花木及樹種。三、設(shè)計(jì)原則自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)是集商業(yè)、辦公為一體的城市綜合建筑，該工程的開發(fā)建設(shè)應(yīng)兼顧社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，充分發(fā)揮黃金地塊的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，拓展城市空間，提升自貢市的城市形象，為此，本方案設(shè)計(jì)遵循以下原則：1、合理組織外部空間，做到布局合理，節(jié)約用地。2、交通組織順暢便捷，減少人流、車流的相互干擾，減輕城市交通壓力。3、加強(qiáng)廣場(chǎng)、綠化的建設(shè)，形成有特點(diǎn)的綠化體系和廣場(chǎng)空間，使之成為城市的有機(jī)組成部分，并能進(jìn)一步提高該地區(qū)的城市環(huán)境質(zhì)量。四、總體設(shè)計(jì)及布局本工程總占地面積7436平方米，總建筑面積43137平方米，地下一層，地上八層，框架結(jié)構(gòu)，挖孔樁基礎(chǔ)。地下一層建筑面積6795平方米，用作地下停車場(chǎng)和設(shè)備用房，一至三層建筑面積17781平方米，用作大型商場(chǎng)，四五層建筑面積10826平方米，用作商務(wù)、會(huì)展和辦公室，六七層建筑面積7288平方米，用作寫字樓，八層建筑面積1829平方米，用作休閑中心。方案結(jié)合用地情況，在用地東北角臨轉(zhuǎn)盤處留出大面積廣場(chǎng)，作為商場(chǎng)前區(qū)。西南面設(shè)置內(nèi)部通道，作為辦公樓入口區(qū)，同時(shí)滿足消防撲救的要求。主立面向城市道路展開。地下車庫(kù)入口置于車行入口附近，減少車流對(duì)建筑的干擾。五、建筑設(shè)計(jì)1、空間設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)結(jié)合用地特點(diǎn)，采用8×8m規(guī)整柱網(wǎng)布局形式，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好條件。在建筑中部設(shè)計(jì)商業(yè)步行街，步行街兩端設(shè)置兩部觀光電梯，兩部交通電梯一、二層設(shè)自動(dòng)扶梯，輔以樓梯間組織垂直交通。商業(yè)步行街將建筑分為兩部分，前低后高，以空中天橋進(jìn)行連接。前面部分的屋面作為后面部分可享受的屋頂花園，既豐富建筑層次，又提高環(huán)境質(zhì)量。2、建筑造型方案結(jié)合設(shè)計(jì)構(gòu)思及項(xiàng)目特點(diǎn)，注重天際輪廓線的起伏，采用了現(xiàn)代派設(shè)計(jì)手法表達(dá)生態(tài)建筑學(xué)的理念。金屬、石材、玻璃、鋁板等建筑材料的運(yùn)用，塑造既延續(xù)地域文脈，又具有全新時(shí)代感的建筑形象。3、剖面設(shè)計(jì)地下一層；4.2米層高首層：4.5米層高（部分6.3米層高）二—八層：4.2米層高4、裝飾設(shè)計(jì)外墻采用玻璃幕墻和面磚，內(nèi)墻為乳膠漆，地面為地磚，室外廣場(chǎng)為廣場(chǎng)磚。六、廣場(chǎng)綠化系統(tǒng)方案結(jié)合可持續(xù)發(fā)展的建筑觀，拓展了“以人為本”的概念，衍化為“生態(tài)人居”這一主題，強(qiáng)調(diào)人與人的和諧，人與自然的和諧，以現(xiàn)有的指標(biāo)體系最大限度地創(chuàng)造出人與人溝通的廣場(chǎng)空間，人與自然溝通的綠化空間。在用地東北角臨轉(zhuǎn)盤處留出大面積廣場(chǎng)，作為商業(yè)前區(qū)。廣場(chǎng)考慮綠化、雕塑、坐椅、路燈等室外環(huán)境構(gòu)成元素的設(shè)計(jì)。創(chuàng)造商業(yè)氛圍。五層屋面考慮屋頂花園，結(jié)合七層的屋頂花園，形成有層次感的立體綠化。七、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、抗震設(shè)防本工程地震設(shè)防烈度為7度，抗震等級(jí)三級(jí)?；撅L(fēng)壓Wo＝0.3Kn/m2。2、結(jié)構(gòu)體系整個(gè)建筑采用框架結(jié)構(gòu)。為保證建筑物的整體剛度，所有樓蓋均采用混凝土現(xiàn)澆板。3、基礎(chǔ)為一柱一基，具體形式根據(jù)地質(zhì)詳勘資料確定。八、給水排水工程1、給排水現(xiàn)狀本項(xiàng)目地處交通要道，四周給排水管網(wǎng)完善，給水主管管徑d400mm,水壓0.35Mp以上,市政排水干管管徑d600mm。2、給水設(shè)計(jì)方案給水采用市政自來(lái)水，從市政給水干管d＝400mm接入，接入管管徑均為d＝150mm（分二根給水引入管），引入處水壓不小于0.35Mpa。給水由市政自來(lái)水直接供給；5－8層由變頻給水泵供水。地下一層設(shè)生活水池一座，V＝40m3，獨(dú)立式結(jié)構(gòu)。地下一層設(shè)生活水泵房一間，其中水泵2臺(tái)，型號(hào)：80－315A3、排水（1）大樓排水采用雨、污分流制，污水量按生活給水量的90%計(jì)，生活污水經(jīng)生化池處理后排放。（2）屋面雨水降雨厚度h＝133mm／h，(P＝2年)，采用自貢市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。（3）主樓排水經(jīng)轉(zhuǎn)換層后沿管井排入室外檢查井。（4）地下層設(shè)消防廢水排水泵1臺(tái)，型號(hào)100－160（i）A，N＝18.5KW（每臺(tái)），并設(shè)廢水池一座V＝10m4、管材接口及人員（1）給水管d≤50mm，采用鋁塑管或PPR管，絲接或熱熔接；d≥50mm，采用熱鍍鋅鋼管，絲接。（2）消防管采用焊接鋼管，焊接。（3）室內(nèi)排水采用塑料管，粘接。（4）室外排水管采用鋼筋混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接。（5）大樓給排水維修管理人員2人。九、電氣工程1、電力負(fù)荷估算本工程消防設(shè)施用電為一級(jí)負(fù)荷，生活水泵、電梯按二級(jí)負(fù)荷考慮，其余用電均為三級(jí)負(fù)荷。所有用電均為低壓負(fù)荷。2、供配電方案工作電源采用一路10KV市電，備用電源采用0.25KV柴油發(fā)電機(jī)組。在負(fù)一層設(shè)置一個(gè)變配電所，靠配彎電所布置發(fā)電機(jī)房，安裝一臺(tái)0.25KV、400KW直流電起動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組。3、弱電電話全部采用城市公眾電話網(wǎng)電話。在負(fù)一層設(shè)一個(gè)電話交接間，安裝一臺(tái)電話交接箱，市話電纜埋地引入交接間，經(jīng)交接箱分配后沿各電氣井上至每層。十、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（見總說(shuō)明）2、設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容本次設(shè)計(jì)對(duì)不滿足自然排煙條件的地下負(fù)一層設(shè)備用房及車庫(kù)設(shè)置機(jī)械排煙兼平時(shí)排風(fēng)系統(tǒng)。3、消防及通風(fēng)樓內(nèi)防煙樓梯間及消防電梯前室均采取自然排煙措施。地下負(fù)一層設(shè)備用房及車庫(kù)擬分別設(shè)置機(jī)械排煙兼平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)設(shè)置機(jī)械進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)。排煙量按6次／n計(jì)算。送風(fēng)量不小于排煙量的50％。十一、消防設(shè)計(jì)專篇1、建筑消防沿建筑四周設(shè)有環(huán)形消防車道，建筑有超過(guò)1/4長(zhǎng)邊直接落地，滿足消防撲救面的要求。地上商場(chǎng)及辦公樓每層設(shè)感煙報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，按2000平方米設(shè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均有兩個(gè)疏散出口通直通室外。地下車庫(kù)按2000平方米進(jìn)行防火分區(qū)，分為三個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均有兩個(gè)疏散通道直通室外。2、電氣消防本工程設(shè)集中火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，采用總線制火災(zāi)報(bào)警控制器，消防控制室設(shè)于首層住宅進(jìn)口處。3、給排水消防（1）大樓為二類高層民用建筑。（2）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：用水量q＝40L/S，兩股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任一處，室內(nèi)消火栓設(shè)置間距S≤30米，屋頂設(shè)試驗(yàn)用消火栓一套，室外設(shè)水泵接合器2套，消防水泵2套。（3）室內(nèi)自動(dòng)噴水系統(tǒng)：用水量q＝30L/S，按中危險(xiǎn)級(jí)布置噴頭，間距S≤3600mm，除廁所、樓梯間及外，均設(shè)置自動(dòng)噴水頭，每層樓設(shè)末端試水裝置，設(shè)消防水泵接合器2套，設(shè)消防水泵2套。（4）室外消防栓系統(tǒng)：用水量q＝30L/S，消火栓設(shè)置間距S<120米（地下式）消防給水環(huán)管管徑d＝150mm，消防水泵2臺(tái)。（5）發(fā)電機(jī)房設(shè)EBM氣體滅火設(shè)施，其余建筑物設(shè)置干粉滅火器，滅火器按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)置。（6）地下層設(shè)消防水池一座，V＝120m4、暖通消防地下負(fù)一層設(shè)備用房及車庫(kù)擬分別設(shè)置機(jī)械排煙兼平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)設(shè)置機(jī)械進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)。排煙量按6次/N計(jì)算。送風(fēng)量不小于排煙量的50％。十二、人防工程設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)：人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB50038－942、人防位置及形式本工程地下人防位于地下一層，為平戰(zhàn)結(jié)合地下人防工事，平時(shí)使用功能為地下停車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)為人員掩蔽所。3、人防等級(jí)、面積本人防工程為五級(jí)平戰(zhàn)結(jié)合防空地下室，人防面積為820m2十三、衛(wèi)生與環(huán)保整個(gè)建筑及室外廣場(chǎng)綠化實(shí)行雨污分流制，污水經(jīng)生化池處理后入市政污水管網(wǎng)。區(qū)域內(nèi)設(shè)兩處垃圾收集點(diǎn)，商業(yè)及辦公生活垃圾實(shí)行袋裝經(jīng)物業(yè)管理收集后集中到垃圾收集點(diǎn)處理運(yùn)走。各種設(shè)備房均置于地下層，各種產(chǎn)生噪聲的設(shè)備均有減振減速減噪措施，以減少噪聲污染。市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)分析（一）主要消費(fèi)對(duì)象改革開放以來(lái)，自貢市經(jīng)濟(jì)建設(shè)已取得了巨大成績(jī)，人民豐衣足食，GNP、GDP總量以及人均GNP和人均GDP都有了較大提高，尤其反映個(gè)人消費(fèi)支出的指標(biāo)PI急劇增加，而反映生活消費(fèi)支出的恩格爾數(shù)年年下降，近年已降達(dá)40%，人民的生活水平和質(zhì)量日益向小康目標(biāo)邁進(jìn)，因而對(duì)購(gòu)物環(huán)境及居住的外環(huán)境等都提出了較高的要求，且這種潛在需求，隨著自貢市向大中型城市邁進(jìn)步伐的加快，正與日俱增。據(jù)市房管局統(tǒng)計(jì)2002年自貢市銷售房屋面積達(dá)86萬(wàn)平方米以上。（1）正由于該工程是經(jīng)商的黃金地段，工程建成后，將承擔(dān)起自貢市匯東新區(qū)重要大型商業(yè)購(gòu)物中心和寫字辦公中興的任務(wù)。主要的購(gòu)房戶多為大型零售企業(yè)、中間批發(fā)商和個(gè)體商戶。（2）隨著人們PI增加，消費(fèi)觀念，消費(fèi)模式的改變，投資方式的多樣化，投資房地產(chǎn)已成為新的熱點(diǎn)。公務(wù)員、小商業(yè)者、先富裕起來(lái)的農(nóng)村居民、回鄉(xiāng)的打工者、外來(lái)打工者、一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)擬入城的經(jīng)營(yíng)戶也必將成為該工程的主要購(gòu)買者。（二）價(jià)格分析及預(yù)測(cè)按自貢市目前行情，匯東路與丹桂大街一樓商業(yè)鋪面售價(jià)均在10000元/㎡以上，租金為每月55元/㎡。二樓營(yíng)業(yè)房售價(jià)均在4500元/㎡以上，三樓營(yíng)業(yè)房售價(jià)均在3500元/㎡以上，四樓及四樓以上寫字樓售價(jià)均在3000元/㎡以上。自貢匯東商業(yè)廣場(chǎng)地處匯東新區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和交通中心，周圍有市、區(qū)政府、匯東大酒店、農(nóng)業(yè)銀行、廣播電視局和高尚住宅小區(qū)，外環(huán)境質(zhì)量好。將一樓均價(jià)定為8000元/㎡，二樓定為3500元/㎡，三樓定為2500元/㎡，四至八樓定為1500元/㎡應(yīng)當(dāng)是較為慎重和穩(wěn)妥的，房?jī)r(jià)仍留有較大空間。建設(shè)進(jìn)度和設(shè)想2003年3月底前完成可行性研究報(bào)告、施工圖書設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整，2003年4月至2003年6月完成基礎(chǔ)及地下室施工，到2003年年底完成主體工程。2004年6月完成掃尾工程，全部工程竣工。建設(shè)進(jìn)度表時(shí)間階段2003年2004年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度可行性報(bào)告施工圖設(shè)計(jì)平整場(chǎng)地工程施工自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)工程開發(fā)項(xiàng)目，開工時(shí)間為2003年2月20日一、土地成本費(fèi)： 1380萬(wàn)元二、前期開發(fā)費(fèi)： 100萬(wàn)元三、土石方工程款： 24.38萬(wàn)元四、工程材料款及人工費(fèi)330.6萬(wàn)元五、施工單位墊支（整個(gè)基礎(chǔ)工程）519.22萬(wàn)元現(xiàn)有資金缺口：總投資—已投入款=2784.2萬(wàn)元。其籌措計(jì)劃為申請(qǐng)農(nóng)行貸款2000萬(wàn)元。業(yè)主自籌資金784.2萬(wàn)元（銷售款轉(zhuǎn)投資）。第八章投資估算與資金籌措一、投資估算根據(jù)建設(shè)部《建標(biāo)[1996]628號(hào)文》的規(guī)定，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，其中：建設(shè)單位管理費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的2%計(jì)算?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積每平方米8元計(jì)算。（三）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)：按建筑面積每平方米10元計(jì)算。（四）預(yù)備費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的5%計(jì)算。（五）建設(shè)期利息：按需貸款額2000萬(wàn)元計(jì)算貸款利息，貸款利息按年利率6%計(jì)算，貸款期限4年。依據(jù)四川省2000計(jì)價(jià)定額SGD1—2000、SGD2—2000、SGD5—2000和配套文件對(duì)本項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行編制，并對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格及人工工資按自貢市現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以期更符合實(shí)際情況，經(jīng)估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為5138.4萬(wàn)元，具體組成如下：（一）土地成本費(fèi)（11360㎡）1380萬(wàn)元（二）開發(fā)前期費(fèi)120.7萬(wàn)元1、城市配套費(fèi)43137m2x10元/m2=43.1萬(wàn)元2、勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)43137m2x8元/m2=34.5萬(wàn)元3、監(jiān)理費(fèi)43137m2x10元/m2=43.1萬(wàn)元（三）建筑安裝工程費(fèi)3287.5萬(wàn)元1、基礎(chǔ)及地下室6795m2x800元/m2=543.6萬(wàn)元2、地上土建工程36342m2x500元/m2=1817.1萬(wàn)元3、裝飾工程36342m2x100元/m2=363.4萬(wàn)元4、安裝工程36342m2x100元/m2=363.4萬(wàn)元5、電梯工程4部x50萬(wàn)元/部=200.0萬(wàn)元（四）建設(shè)單位管理費(fèi)3287.5萬(wàn)元x2%=65.8萬(wàn)元（五）基本預(yù)備費(fèi)3287.5萬(wàn)元x5%=164.4萬(wàn)元（六）建設(shè)期利息120萬(wàn)元二、資金籌措（一）自貢市鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自有資金即項(xiàng)目資本金1834.48萬(wàn)元，占投資總額的35.71%（已投入到前期開發(fā)費(fèi)用、購(gòu)置土地、材料和土石方工程之中。）（二）申請(qǐng)農(nóng)業(yè)銀行借款2000萬(wàn)元，占投資總額的38.92%。建設(shè)期間商品房（預(yù)）銷售回收資金1304萬(wàn)元，占投資總額的25.37%（其中工程墊款519.22萬(wàn)元，實(shí)際轉(zhuǎn)投入784.2萬(wàn)元）。第九章財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部一九九三年四月七日以計(jì)投資[1993]503號(hào)文發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》及國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從而論證本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為項(xiàng)目決策和審批提供可靠依據(jù)。一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目建設(shè)期為12個(gè)月（2003年2月—2004年2月），項(xiàng)目計(jì)算期為4年。2、項(xiàng)目收費(fèi)收入；項(xiàng)目建成后計(jì)算期內(nèi)總收入8759萬(wàn)元，據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與該項(xiàng)目實(shí)際情況與收入的相關(guān)和依存關(guān)系，經(jīng)工程、營(yíng)銷和財(cái)務(wù)部門分析后，在85%的可能狀態(tài)下，從2003年起，各的年收入依次為總收入的20%、30%、40%、10%。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和同業(yè)房?jī)r(jià)水平及該中心地段，預(yù)計(jì)銷售收入如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱可售面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）1、一樓營(yíng)業(yè)房4737.05800037902、二樓營(yíng)業(yè)房4601.05350016103、三樓營(yíng)業(yè)房4601.05250011504、五樓寫字間4601.0515006905、六至八樓寫字間7749.45150011626、地下一樓1019.253500357合計(jì)27308.98759注：四樓寫字間和地下一樓共11008.88㎡作為自用，即只有32128.12㎡作為銷售用3、稅金及附加稅金及附加按年收入的5.35%（綜合稅率）計(jì)算。營(yíng)業(yè)稅：8759萬(wàn)元×５％＝438萬(wàn)元城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加：438萬(wàn)元×７％=30.7萬(wàn)元應(yīng)交稅金總額：468.7萬(wàn)元4、總成本費(fèi)用該項(xiàng)目總成本為5573萬(wàn)元。（1）房產(chǎn)開發(fā)成本5138萬(wàn)元，（2）銷售費(fèi)用為70萬(wàn)元。（3）項(xiàng)目管理費(fèi)為65萬(wàn)元。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用為300萬(wàn)元（5）銀行貸款年利率按6%計(jì)算。5、總利潤(rùn)；總利潤(rùn)=總收入-總成本-稅金及附加-所得稅=8759-5573-468.7-897=1820.3萬(wàn)元6、貸款償還期3年本項(xiàng)目向農(nóng)行申請(qǐng)貸款2000萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后以銷售收入償還貸款，還款計(jì)劃為2005年還本1000萬(wàn)元，2006年還本1000萬(wàn)元萬(wàn)元。7、抵押物設(shè)置業(yè)主擬用項(xiàng)目用地及同一地段用地共計(jì)22140m2設(shè)置抵押物，按自貢市基準(zhǔn)地價(jià)并參照該兩宗用地情況價(jià)格應(yīng)為1350元/m2,合計(jì)2988.9萬(wàn)元；按抵押率70%計(jì)算，抵押值為2092.23萬(wàn)元，可滿足銀行要求二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=年均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資×100%=679.325/5138.4=13.22%投資利稅率=年均利稅總額/項(xiàng)目總投資×100%=（679.325+117.175）/5138.4=796.5/5138.4=15.50%資本金利潤(rùn)率=年均利潤(rùn)總額/資本金×100%=679.325/1634.98×100%=41.5%投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)-1）+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=（3-1）+1187.3/2500.5=2.47年經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率13.22%，投資利稅率15.50%，資本金利潤(rùn)率41.5%，投資回收期2.47年。2、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1262.3萬(wàn)元（折現(xiàn)率8%），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率36.75%，高于社會(huì)折現(xiàn)率， 遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期貸款利率，項(xiàng)目獲利能力較強(qiáng)。3、不確定分析收入增加10%，投資凈利潤(rùn)率為16.87%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1776萬(wàn)元，投資回收期為2.40年；收入減少10%，投資凈利潤(rùn)率為11.39%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為796萬(wàn)元，投資回收期為2.79年。4、盈虧平衡分析若總成本保持在5573萬(wàn)元內(nèi)，可售面積為32128.12㎡，則此項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為：BEP=（總成本+稅金及附加）/加權(quán)平均售價(jià)=（5573+468.7）/0.3270=18476㎡即只需銷售18476㎡即可保本。從上述指標(biāo)分析看，該項(xiàng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值≧0。因此，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的，從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮，是可行的。第十章國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的完成，不僅極大地推動(dòng)自貢市城市建設(shè)的進(jìn)程，提高了人民生活水平，而且改善了投資環(huán)境，加大了招商引資力度，必將產(chǎn)生巨大社會(huì)效益和企業(yè)效益。第十一章結(jié)論本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有利于推進(jìn)自貢市向大中型城市發(fā)展，增加當(dāng)?shù)厝嗣竦氖杖?，提高人民生活、物質(zhì)水平。本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析表明：項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為36.75%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1262.3萬(wàn)元，投資回收期2.47年。根據(jù)上述分析論證，自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總體平面布置是合理的，各功能區(qū)布置和結(jié)構(gòu)、管線工程布置亦是合理的。自貢市匯東商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目有寬松的優(yōu)惠政策作保障，有充足的投資來(lái)源作后盾，投資估算合理，市場(chǎng)前景好，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好，項(xiàng)目切實(shí)可行，建議應(yīng)盡快實(shí)施。80196單片機(jī)IP研究與實(shí)現(xiàn),TN914.42AT89S52單片機(jī)實(shí)驗(yàn)系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用,TG155.1F406基于單片機(jī)的LED三維動(dòng)態(tài)信息顯示系統(tǒng),O536TG174.444基于單片機(jī)的IGBT光伏充電控制器的研究,TV732.1TV312基于89C52單片機(jī)的印刷品色彩質(zhì)量檢測(cè)系統(tǒng)的研究,TP391.41基于單片機(jī)+CPLD體系結(jié)構(gòu)的信標(biāo)機(jī)設(shè)計(jì),TU858.3TN915.62基于單片機(jī)SPCE061A的汽車空調(diào)控制系統(tǒng),TM774TM621.3帶有IEEE488接口的通用單片機(jī)系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)與研究,TN015基于VC的單片機(jī)軟件式開發(fā)平臺(tái),TG155.1F406基于VB的單片機(jī)虛擬實(shí)驗(yàn)軟件的研究與開發(fā),TG155.1F406采用單片機(jī)的電阻點(diǎn)焊智能控制器開發(fā),TG155.1F406基于51系列單片機(jī)的PROFIBUS-DP智能從站研究,TG155.1F406八位單片機(jī)以太網(wǎng)接入研究與實(shí)現(xiàn),TG155.1F406基于單片機(jī)與Internet的數(shù)控機(jī)床遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)的研發(fā),R319TP319基于單片機(jī)和DSP控制的醫(yī)用輸液泵的研究,U467.11基于單片機(jī)控制新型逆變穩(wěn)壓電源的設(shè)計(jì)與仿真,F426.22TP311.52基于8位單片機(jī)的摩托車發(fā)動(dòng)機(jī)電控單元軟硬件的開發(fā),TB61基于430單片機(jī)的變壓器監(jiān)控終端的研究,TG155.1F406逆變點(diǎn)焊單片機(jī)控制系統(tǒng)研究,TG131TG113.14單片機(jī)控制數(shù)字變量柱塞泵的研究,F426.22TP311.52基于單片機(jī)控制的高通量藥物篩選及檢測(cè)系統(tǒng)開發(fā),R730.55R734.2MCS8051以及DS80C320單片機(jī)軟核的設(shè)計(jì),TP391基于AVR單片機(jī)的應(yīng)用設(shè)計(jì)實(shí)踐,TN015LPC2210單片機(jī)的KGW脈沖固體激光掩膜加工控制系統(tǒng)研究,TG131TG113.14基于單片機(jī)控制的交流伺服系統(tǒng)的多梳櫛經(jīng)編機(jī)的研究,TN916TP31780C196單片機(jī)在鐵路客車發(fā)電機(jī)控制系統(tǒng)中的應(yīng)用研究,TP368.1TP393基于單片機(jī)的工程車輛3參數(shù)自動(dòng)換檔技術(shù)研究,F426.22TP311.52HYPERLINK"/d