中原XXXX深業(yè)火車西站項目定位及物業(yè)發(fā)展建議

報告思路市場分析FOCUS1項目發(fā)展策略FOCUS4項目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項目分析FOCUS２項目定位FOCUS３1宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析2宏觀經(jīng)濟分析（惠州市統(tǒng)計局關(guān)于2006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。

居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變3宏觀經(jīng)濟分析惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97㎡計算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬㎡，以2006年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。

4宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析5宏觀政策對房地產(chǎn)的影響1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動態(tài)推出一系列的新政，顯示了政府對調(diào)控房價的決心，一定會影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場交易量的暫時放緩。6宏觀政策對房地產(chǎn)的影響2、新證出臺目的9月28日這次新政出臺，調(diào)整主要是針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機行為。2.1、對象：已有一套住房使用了貸款，再申請第二套或以上住房貸款的購房者。而對于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。2.2、首付、利率雙重調(diào)控對于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對投機行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。7宏觀政策對房地產(chǎn)的影響3、后市預(yù)測3.1、新政對開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對于個人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時進行，對投資行為會有所抑制，減少需求。3.2、房地產(chǎn)市場在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場8月市場進入觀望，而在九月底出臺次提高第二套房首付的政策，其對市場的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計后市成交量會在低位有一個徘徊過程。3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場的回暖。8宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析9

惠州房地產(chǎn)態(tài)勢

2007年1-9月份惠州房地產(chǎn)市場增長迅猛2007年前八月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成72.84億元，增長一倍，其投資額占地三產(chǎn)業(yè)投資的比重為62.8%，占比與上年同期相比上升10.8個百分點。1-8月全市商品房銷售面積為217.69萬平方米，增長89.6%，商品房銷售合同金額為82.84億元，增長1.5倍。1-9月，惠城區(qū)新盤預(yù)售總量較去年增加了48%，共有18810套商品房成功預(yù)售，總預(yù)售金額是去年前三個季度的兩倍，達到了90多億元。1-9月，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價達到了4567元／平米，較今年6月份統(tǒng)計的上半年預(yù)售均價4092元/平米高出了475元。9月份惠城區(qū)商品房預(yù)售均價達到了5078元/平米，而去年9月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為3005元/平米，漲幅高達69%。10惠州房地產(chǎn)態(tài)勢2、惠州市房地產(chǎn)價格自2004年之后，持續(xù)上漲;2007年第三季度，均價再創(chuàng)新高,為4567元/㎡。

房產(chǎn)交易價格快速上漲11惠州房地產(chǎn)態(tài)勢2007年惠州三級市場出現(xiàn)了良性的增長態(tài)勢注：以上數(shù)據(jù)來源于市房產(chǎn)交易中心2007年上半年，惠州房地產(chǎn)供需已在一個新的高價位上運行，帶動了房地產(chǎn)三級市場價格的增長。

近幾年惠城區(qū)二手房市場交易情況表12

惠州房地產(chǎn)態(tài)勢

品牌開發(fā)商陸續(xù)進駐惠州，未來大盤競爭激烈。據(jù)市調(diào)顯示，2007年中信集團通過建設(shè)投資三環(huán)路，從政府手里優(yōu)惠取得湯泉、文頭嶺、金山湖三塊寶地；雅居樂已獲得100萬平米開發(fā)土地；萬科取得了惠州江北40號小區(qū)40萬建面的土地；佳兆業(yè)取得至少100萬平方的土地開發(fā);……大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。歐式建筑仍然是樓市的主流風格，戶型創(chuàng)新是市場的趨勢，板樓、南北通透、入戶花園、廊院、可變戶型等。未來價格繼續(xù)上揚，銷售速度相對放緩。13宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析14片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)河南岸、金山湖片區(qū)西片區(qū)水口片區(qū)本項目15片區(qū)分析江北片區(qū)：占據(jù)地段優(yōu)勢，定位為惠州未來的CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂為一體,未來發(fā)展前景巨大。現(xiàn)階段已形成了以開發(fā)高檔樓盤為主的區(qū)域特征——CBD行政商務(wù)中心；水口片區(qū)：作為惠州市區(qū)的東大門，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心，成為魅力新水口——惠州未來的CLD中心；金山湖片區(qū)：作為惠州未來惠城商品房主要供應(yīng)區(qū)域，土地儲備量大，在地段及配套等資源不足的條件下，項目憑借自身的營造來提升項目的檔次——文體景觀板塊。16麥地、河南岸：占據(jù)地段優(yōu)勢，為惠州成熟區(qū)，定位為以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園——商住板塊；東平片區(qū)：占據(jù)新開河和東江天然水景資源優(yōu)勢，為惠州新世紀居住文明的現(xiàn)代化生態(tài)型的居住區(qū)——優(yōu)質(zhì)人居板塊；下角片區(qū)：本片區(qū)是惠州最老的城區(qū)，土地供應(yīng)量有限并且周圍市政配套落后，推出產(chǎn)品的檔次不高，片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有待于政府強有力的政策支持和資金投入，如舊城改造等——舊城板塊；

片區(qū)分析17片區(qū)分析江北片區(qū)5300東平片區(qū)6500下角片區(qū)3800龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)4500河南岸、金山湖片區(qū)4800西片區(qū)5800水口片區(qū)9000麥地片區(qū)520018片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項目水口片區(qū)19片區(qū)分析本項目片區(qū)：山景資源豐富，交通便利，位于惠州西部，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應(yīng)量不多。市政規(guī)劃為物流中心——西部生態(tài)板塊。項目所在片區(qū)目前市場供應(yīng)較少。2007年底到2008年初，有一定數(shù)量的供應(yīng)量，目前供應(yīng)的樓盤除了城市原筑和湖畔新城外，其他的樓盤整體形象不高。項目所在片區(qū)不是熱點片區(qū)，區(qū)域配套也不成熟，但是山景資源資源優(yōu)越，南靠高榜山，臨近西湖片區(qū)，惠城區(qū)山景資源主要集中在本片區(qū)；

20片區(qū)分鼓析——器交通及女周邊環(huán)鳥境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍豐上妥排、麥地至下角、紐奉江北21片區(qū)分析征——交通脹及周邊環(huán)跨境22片區(qū)未來只供應(yīng)區(qū)域未來供晶應(yīng)約1戚77萬狼平米，未來遠市場競鋪爭激烈衫；深業(yè)項目華軒紫韻臺鵬達糖廠項目江南麗苑鵬達機械廠項目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷23片區(qū)未來江供應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺，約385套南山公館二期，約800套鵬達糖廠項目24宏觀經(jīng)俊濟分析宏觀政根策惠州房地浪產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分彩析25個盤分析湖畔新濁城(二恒期)26個盤分析城市原筑27個盤分析美林玉桂暖山28個盤分猶析景億鳳閱凰谷29個盤分析鵬達糖五廠項目30個盤主河力戶型圖一覽面積項目70㎡90㎡110㎡130㎡150睬㎡170㎡190切㎡210怖㎡230界㎡湖畔新城城市原腰筑美林玉會桂山景億鳳凰妨谷鵬達糖隊廠中高檔沒次樓盤檢戶型以查大三房也和四房第為主體璃,主力船戶型都菠在13第0平米貓以上,躺這個是平目前市而場客戶椅需要的竹主流區(qū)唱間;31個盤客私戶分析客戶主要妖以二次以銳上置業(yè)，暖企事業(yè)單晚位管理人畜員，私營亭企業(yè)主，覺政府公務(wù)擦員和投資劉客戶等為潔主。32市場小癢結(jié)1、宏觀辨市場整體槽良好上揚鋼，微觀市唇場競爭激驗烈；2、新蟲政出臺慈，銷售裹速度明禾顯放緩趙，隨著銅房價的腎攀升和梅首付的寸提升，望預(yù)計市莖場戶型培有變小撒的趨勢煌。3、三配、四房嚴戶型為糞片區(qū)市刊場主流每，其中最三房1饞40-判157播平米，梁四房約估為18蹦0平米衫左右。4、客戶凈主要以二膚次以上置犯業(yè)，企事敏業(yè)單位管扔理人員，攪私營企業(yè)繳主，政府昌公務(wù)員等俘為主。5、價格輕不斷攀升線，城市原蜜筑1期均鞏價達到6身000元爐/㎡，預(yù)殼計湖畔新拍城2期均敏價也將突土破600肯0元/㎡睛。33項目分析FOCUS２項目概況項目界定項目Ｓ觀ＷＯＴ叮分析項目核肆心問題34項目位于葡火車西站指，由HC售XZ1-途1、HC高XZ1-世4、HC轎XZ1-則6三塊地望構(gòu)成，其參中HCX誦Z1-6營規(guī)劃為經(jīng)停濟適用房抵。項目總恢占地面積哲為171爐937.顆9萬，商鎮(zhèn)業(yè)面積1安.5萬平掏米。項目基本罵經(jīng)濟指標徑一覽表項目經(jīng)濟如技術(shù)指標35項目區(qū)位項目位于匯惠州市惠單城區(qū)城市批中心西部隔山嶺地帶餅，南臨高葡榜山和紅企花湖風景唉區(qū)，北靠瓣沙帽嶺，求東連下角匹片區(qū)，西濫接惠河高貫速公路，洪交通通達柳性強，其議中：地塊至深抹圳，車程擠1個小纖時；地塊至江王北，車程陡２０分仁鐘；地塊至谷麥地，坡車程拐２０分涂鐘；地塊至東譽平，車程吼２0分刻鐘；地塊群至水口，柳車程３唐０分鐘；公共交虧通貧乏豬，僅９娘路公共勿汽車抵動達市區(qū)矮．36項目四柔至東鄰惠州陪市四中學(xué)愿校用地，據(jù)南臨高榜意山景區(qū)山季林地，西瞇至共聯(lián)村凱村莊用地游和空曠地柱，北達火乞車西站站夢房和鐵路憑用地。地塊周邊戀略顯陳舊課，四至缺幣乏視覺吸約引力，但溫整體自然刷環(huán)境優(yōu)越駝?；疖囄髡菊フ痉亢丸F迫路用地高榜山景域區(qū)山林地共聯(lián)村膛村莊用矩地和空惱曠地市四中懼學(xué)校用蜂地37項目分析FOCUS２項目概況項目界耗定項目Ｓ句ＷＯＴ暑分析項目核鋼心問題38區(qū)域規(guī)島劃定位：惠城中心惰區(qū)對外交范通樞紐，以現(xiàn)代工功業(yè)、商貿(mào)乖物流和房鉆地產(chǎn)業(yè)為敬主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)白，功能齊猛全、配套戴完善、環(huán)莊境優(yōu)美的率現(xiàn)代生態(tài)叼型綜合性慶城區(qū)。人口：規(guī)劃區(qū)太人口規(guī)漿模控制拼為５．嶺８萬至蹈６．８錄萬人，繭人均城蕩市建設(shè)掃用地９衣１．３暴５平方泊米。具體規(guī)劃寧：“一心三價軸五組團掩”“一心敏”是指惑火車西駱站站前螺地區(qū)商脅貿(mào)服務(wù)隱中心；“三軸”斬是指鐵路蘋與半徑瀝哈防護綠軸劍，鐵路線估南側(cè)沿共慢聯(lián)路東西外向的商貿(mào)丟、居住發(fā)糖展軸，鐵訴路線北側(cè)樸沿規(guī)劃三叨、四環(huán)連罵接道東西躺向的工業(yè)并、居住發(fā)顯展軸；“五組錫團”則聯(lián)是指東基部生態(tài)泡居住組巾團、西他部工業(yè)腦組團、大北部小董瑤池環(huán)倒保工業(yè)飄組團、寨富之頁湊居住組饅團和大砌小新村笨居住組條團。本項目39區(qū)域環(huán)訊境生態(tài)資源呼豐富：區(qū)域自然房誠環(huán)境優(yōu)越體，擁有良雀好的自然晉山景資源鞠，區(qū)域規(guī)膝劃建設(shè)中抵高榜山公介園將以廣督州白云山羨公園的標脖準打造，朽為惠州山題景資源最絨豐富的區(qū)公域；高檔住宅幟區(qū)：區(qū)域開發(fā)喉項目定位交高端，如堪城市原筑匪、湖畔新瞞城等，本凱項目有望御與其連成動一片，帶唱動整體區(qū)扯域價值提欲升，形成詞惠州西部界的高檔住片宅區(qū)；人口：規(guī)劃區(qū)面人口規(guī)稿?？刂瓢铻椋担常溉f至戀６．８座萬人，桿人均城聽市建設(shè)曉用地９皮１．３撈５平方貓米；40項目價值腿判研界定關(guān)銜鍵詞：收新區(qū)、藝交通便罪捷、景錢觀資源詢、規(guī)模41項目界俱定城市山景網(wǎng)生態(tài)規(guī)模價大盤42項目分析FOCUS２項目概熔況項目界潑定項目ＳＷ能ＯＴ分析項目核搶心問題43項目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢陸：總建面違40萬革平方米芝，具備艇規(guī)模開紹發(fā)優(yōu)勢怕。區(qū)位優(yōu)瓦勢：隨著三環(huán)確路的延伸廊，交通四馬通八達，擔到江北、撥麥地、下樣角都及其兩便利，屬泄于CBD因中心擴張嚇第一站；景觀優(yōu)礎(chǔ)勢：三面環(huán)山紛，擁有良述好的山景生資源。地塊優(yōu)朱勢：地塊方彎正，平緣瑞整，是逆城市大歐盤開發(fā)陜的優(yōu)良悲地塊。路網(wǎng)優(yōu)勢認：周邊路刪網(wǎng)發(fā)達腹，車行繞可以較幕方便的住到達市臘區(qū)。品牌優(yōu)勢刮：深業(yè)地產(chǎn)姑是深圳的瞧品牌開發(fā)孔企業(yè)教育優(yōu)賴勢：周邊為惠脫州四中，餓擁有良好層的教育配瞎套44項目劣勢規(guī)劃滯后求：處于待發(fā)采展區(qū)域，館在惠州市月民心目中紹處于偏僻遇地段；區(qū)襯域人不旺違，生活配稼套設(shè)施缺嘉乏；缺乏股公交體系湊，往來市孔區(qū)不方便騰；噪音：靠近惠包州火車私西站，鳴臨近的墾項目的頃共聯(lián)東警路，新叮聯(lián)路等泛經(jīng)常有姥大型貨斷柜車經(jīng)圖過，對慮本項目清有較大下噪音影誘響；規(guī)劃：地塊被派“名家掛花園”蕉分成兩祥個部分輝，對項煤目的整陰體規(guī)劃躺布局不續(xù)利；45項目機會市場：整體市場欲近幾年惠徑州地產(chǎn)市爐場高速發(fā)背展，但整臂體市場仍繩運行良好研，整個市頁場后期看注好；深惠一灣體化：2010朽年地鐵三母號線、深稍惠輕軌列扔車的開通勉，“一小梯時生活圈跡”將使越取來越多的蹲深圳投資借客戶涉足僑惠州地產(chǎn)仆投資，這娃將強力拉證動惠州地杜產(chǎn)的發(fā)展柿；交通不乞斷完善庸：中信大橋廉與東江大泄橋的建成欣：區(qū)域和寇其他區(qū)域閱聯(lián)系更加錘緊密；區(qū)域發(fā)脫展：高榜山、帶紅花湖片書區(qū)與西湖栽周邊區(qū)域休的開發(fā)，帝將帶動整型體區(qū)域的魂成熟；整體市村場水平具較低：市場開膀發(fā)水平撐不高，汗惠城區(qū)世近郊缺銀乏品質(zhì)籮規(guī)模大萌盤，市占場缺乏鴿真正將津品質(zhì)演渴繹到極擴致的項識目，這秤給品質(zhì)縱大盤的初開發(fā)帶跑來機會添。46項目威嗎脅政策：國家近年曠固定資產(chǎn)字投資的姿買態(tài)及出臺測的政策，歡一定程度描上制約了興地產(chǎn)市場撿的發(fā)展；競爭：惠州房地隱產(chǎn)市場快寸速發(fā)展，寫未來市場軌推盤量較肥大，市場袋競爭激烈催；經(jīng)濟適用游房：少量經(jīng)梨濟適用昆房的開儉發(fā)，低脆廉價格羅及產(chǎn)品洽形象將森給項目括形象帶桑來一定號威脅；47項目ＳＷ嶺ＯＴ分析昏對策發(fā)揮優(yōu)勢巨：A、突出竿項目景觀顫資源優(yōu)勢效（南臨高告榜山，北形靠沙帽嶺惠）；B、發(fā)雖揮大盤戶運作的溉營銷張爛力，借藥助城市輝運營的僅新城建警運動大殃概念，膊建立大舞盤形象畜；C、通過萄創(chuàng)新突破附，打造片統(tǒng)區(qū)乃至整章個惠州市咐品質(zhì)標桿紐奉，塑造獨解特個性的沒品質(zhì)名盤醒；規(guī)避劣身勢：A、科紅學(xué)合理臺的差異琴化市場改定位，華從市場牧的競爭宅中脫穎汪而出；B、先進模超前產(chǎn)品嚼規(guī)劃，加蓬以專業(yè)營許銷推廣以恐產(chǎn)品和人化文來提升鵲項目的品咐質(zhì)；C、通過廳品質(zhì)展示規(guī)，配套先遺行，情景棒體驗，弱鵲化片區(qū)生蛛活不便的鄰劣勢；D、合闊理的產(chǎn)聚品創(chuàng)新危，如雙抖層隔音億玻璃等推；E、保障且經(jīng)濟適用范房的外觀期形象以及援品質(zhì)，使涼經(jīng)濟適用口房產(chǎn)品不閱影響項目毛形象。發(fā)揮優(yōu)勢漠，規(guī)避劣唐勢，抓住魔機會，化淺解威脅，眠是本項目為開發(fā)過程廉中應(yīng)遵守川的原則。48項目分析FOCUS２項目概淹況項目界持定項目Ｓ伍ＷＯＴ派分析項目核心狐問題49核心問題面對惠州市場競爭激烈和項目區(qū)域相對偏遠的現(xiàn)狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項目獨特定位。本項目４０萬的體量，如何在實現(xiàn)利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問題50項目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動策略項目定位經(jīng)濟適用告房啟動策柜略51開發(fā)理糧念中原認條為，在廈惠州城煙市正處盆于大拓崇展、惠迷州房地院產(chǎn)正處順于升級登換代的濫市場環(huán)棵境下，傅在片區(qū)片綜合性場生態(tài)城父區(qū)的良述好規(guī)劃縫下條件然下，本車項目的弟開發(fā)應(yīng)谷跳出傳種統(tǒng)住宅亡開發(fā)的蠟路子，賭放棄過勁分保守緩做法，瞇從區(qū)域越戰(zhàn)略的躲高度對理項目進痰行全新宇定位，腦以提升篩區(qū)域價醬值為目西標進行倚項目操越作模式輪設(shè)計和刻配套功錄能定位巖。只有先這樣，弦才能最委大限度置的提升衡項目價漿值，才徑能夠取燃得超常爸規(guī)的戰(zhàn)菌略成功街！項目帶督動區(qū)域52開發(fā)理念新城市系主義項目所在優(yōu)的區(qū)域，馳雖然與市襲區(qū)有一定效距離，但芝不是郊區(qū)隊，而是一永個新城區(qū)草的概念。泰中原認為萄，項目應(yīng)古提出新市刷鎮(zhèn)主義理蹈念，參照刷歐洲小鎮(zhèn)零的做法，殃將優(yōu)美的目環(huán)境、繁蔬榮的商業(yè)僅、便捷哥的交通、截文明的社攻區(qū)和時尚購的生活方氣式等等集抽合起來，溪將本項目瓶建設(shè)成為峰一個環(huán)境壟品質(zhì)高、沿建筑特色犁強、人文碼氣息濃郁夫的居住景擱區(qū)和人文敗住區(qū)，追發(fā)求一種現(xiàn)漿代歐洲小計鎮(zhèn)的最本蠅初的風格塌，營造一淹種強烈的肯城鎮(zhèn)生活同和居住的竊氛圍。53開發(fā)理妙念中原認角為，項怒目應(yīng)注蠅重對配燥套設(shè)施貨的提煉羞，通過岡對周圍塔以及社繡區(qū)本身羨的文化登概念提懂煉與挖誰掘，通限過對社逝區(qū)配套構(gòu)、景觀灣小品、掀戶型設(shè)與計、社桌區(qū)視覺盜系統(tǒng)、額營銷推冰廣等各隱個節(jié)點術(shù)和環(huán)節(jié)揭的整合尺和提煉掛，形成肥獨特鮮剪明的主倒題概念給，塑造刷項目的鑄核心競孤爭力。主題地產(chǎn)54項目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理翁念啟動策略項目定逐位經(jīng)濟適用流房啟動策只略55市場客諸戶分析客戶群像體主要歷集中為政府公務(wù)辟員、企事橫業(yè)單位的鵲管理人員溜和職員、惱私營業(yè)主豎及深圳投脊資客；多為二次以上狀置業(yè)，主稱要為自住束性客戶；來源區(qū)授域較廣，惠州各個弱片區(qū)均有詠一定的比鹽例，主要看好片幟區(qū)優(yōu)越國的自然槐環(huán)境；區(qū)域類姿比項目謊客戶現(xiàn)繭狀56客戶調(diào)桑查分析典型高端驅(qū)客戶深度訪談客戶入位客戶聚類伐分析模型客戶定位57調(diào)研基于袖惠州中原闊代理項目雁置業(yè)群體襖需求調(diào)查弓問卷而成遵，其訪談祖的基本情仇況如下：訪談時間悄：2007谷年9月2趁6日至2丈007年竹10月1述0日調(diào)查人員泰：盧浮公移館、佳殺磊華麗起大廈、切云天華班庭、東問方威尼居斯、華床軒·紫島韻臺物冤業(yè)顧問蠅，項目袍策劃人津員。調(diào)查對壺象：惠州中高當端置業(yè)群悔體，界定羽在能承受聽單價60廉00元/貢平米或潛塑在置業(yè)者叨。調(diào)查目的肆：研究惠反州中高煮端市場跑置業(yè)群具體的特眾性、對眠產(chǎn)品的灘喜好、編消費購傲買行為巖等，了決解市場孫可能的雁趨勢及坊消費者停潛在的線購買動羽機需求池。調(diào)查說勿明58惠州客田戶調(diào)研牲問卷分口布59210刺批客戶幼中，單擺次購買毯物業(yè)總義價分析懷：40萬蝕以下，必2衡位40-驗50萬誼，墳1璃7位50-6丈0萬序21初位60-初70萬址，欲2雄6位70-8鞏0萬，迫2銳3位80-9傳0萬，屑4蓋9位90-1哥00萬，暖4波5位100旨-15信0萬，恒14蜜位150萬憂以上，3毅位客戶購買染能力客戶需求徐調(diào)查分析60客戶調(diào)謎查成果托綜述61項目客巡壽戶圈定市民階茄層富裕市亮民階層新資產(chǎn)園階層穩(wěn)定資賠產(chǎn)階層財富階差層權(quán)利階益層赤貧階禁層階層金字棚塔體系62城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財富階層客戶精準廳鎖定63引領(lǐng)◆分享◆快樂深圳中己原◆絮事業(yè)脾六部目標客痰戶描述習慣了城膚市的喧囂蟲，喜歡自仇然、原生征的城市生安活，有濃圓郁“山水蓮情結(jié)”，浮希望在自屆然環(huán)境良激好交通便旬捷的地段脖有一套房步子；平均年齡層35－５籮０，但有偷較高收入隊，活躍在物政府、服漸務(wù)、IT猾、貿(mào)易等里行業(yè)；平時工懷作忙碌坦，對生枝活休閑視配套設(shè)憑施有較溉高要求星，喜歡勿登山、燈網(wǎng)球等諷戶外運記動；有著多隨次置業(yè)這經(jīng)歷，錄眼光挑犁剔，置喪業(yè)經(jīng)驗兔豐富；多數(shù)是各1代人用或者2皆代人居脂住，多押代同堂權(quán)的情況掩會較少委出現(xiàn)。64項目客戶催定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民65項目客戶北定位核心客戶重點客吩戶深、港投疫資置業(yè)客完戶惠城區(qū)掘內(nèi)政府環(huán)公務(wù)員巖（惠城皂區(qū)政府花等）惠城區(qū)內(nèi)鞠企事業(yè)單蠻位管理人駝員（江北霸、上排等咽企業(yè)）惠城城區(qū)定內(nèi)各商業(yè)側(cè)圈個體私鹽營業(yè)主（濁江北、人倆人樂等）惠城區(qū)其大中企培業(yè)高級雁白領(lǐng)（煌江北河窄南岸等螞寫字樓述內(nèi)）惠城區(qū)蛾內(nèi):專餅業(yè)技術(shù)虹人員、啟文化藝縮慧術(shù)類等緣瑞自由職駕業(yè)者其他置終業(yè)人群特殊用壺途置業(yè)鈔人群游離、偶省得客戶本項目同霧屬于惠州易西片區(qū)，殺周邊各項引目樓盤客耗戶群體構(gòu)物成，對本購項目客戶全定位存在震諸多借鑒特之處。結(jié)踏合前面的高市場調(diào)查喘分析，本癢項目客戶蠻定位如下米：66『客觀性』主動式被動式『主觀性』3監(jiān)14癥2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者簽）（品牌）（社會表資源）（自然墓資源）主流模茶式：“類1+3址”客觀性尼；典型藝的單一相項目成做功要素坦和高價掌樓盤的砍充分條允件成本高，婚對地塊先個天條件依鳥賴高——體現(xiàn)墓“項目價妥值”[湖畔新踏城城市瓦原筑]片區(qū)項目南核心競爭市力矩陣67『客觀性』主動式被動式『主觀性』3據(jù)１4費2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進創(chuàng)者）（品牌奧）（社會旋資源）（自然資蔬源）山水資源魚，與片區(qū)濱項目比優(yōu)寨勢不明顯初入市屠場，但很品牌優(yōu)薦勢明顯本項目的誤選擇：“使1+2+聲4”（產(chǎn)念品+人文禾+服務(wù)）——體現(xiàn)披“大盤價微值”“4”—“河人文性”婆體現(xiàn)社區(qū)饞價值，增類強社區(qū)的窗內(nèi)聚力和洪外來客戶第牽引力“1”—郊“產(chǎn)品披”以獨黃特性和無創(chuàng)新性程成為市粘場關(guān)注摘的焦點“2”—軌“服務(wù)”您以人性化訓(xùn)銷售及物廚管體現(xiàn)“雹安全”與縫“尊貴”本項目的祥核心競爭誼方向68項目決幼策模型產(chǎn)品形象客戶渠道價格附加值本項目城市原筑湖畔新綠城突出項目何的產(chǎn)品特數(shù)色，提升綿產(chǎn)品附加煌價值69通過高標準、高起點的規(guī)劃實現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺標桿效應(yīng)其他項目學(xué)習模仿的對象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合租性的、舍可持續(xù)息發(fā)展的船、示范禾式的都厘市居住漸區(qū)項目形袖象統(tǒng)領(lǐng)70惠州西泡城●破山水累生態(tài)住蛙宅示范水區(qū)——我誰們在這責里示范銀惠州西及部的未龍來！項目市場睡定位71指標類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國際通喂行的住過宅用地立指標從土地價倒值最優(yōu)實廉現(xiàn)角度選廢擇本項目層物業(yè)開發(fā)倚類型本項目佛產(chǎn)品選粥擇方向72項目2疲.4的靜容積率告位于8糖層電梯擋公寓和苗18層套小高層冰洋房之在間，為基提升本垃項目的攻檔次及館項目產(chǎn)彈品形態(tài)徹的多元膠化，建晝議以聯(lián)軍排＋８硬層電梯遵復(fù)式洋澤房提升搏項目整惱體的檔糕次，小只高層＋墾高層填估沖項目槐的容積褲率．項目沒有癢限高，可流適當增加經(jīng)項目建筑往的高度，掏降低項目類建筑覆蓋腥率，提升鋒項目園林日景觀面積陪，營造良列好的居住之氛圍．本項目產(chǎn)墳品選擇方誰向73本項目產(chǎn)獅品選擇方壟向聯(lián)排＋辟８層電激梯復(fù)式晴洋房＋該小高層呈＋高層74未來市場怨供應(yīng)主力曠戶型面積面積項目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新戒城城市原袖筑南山公館鳳凰谷未來市倡場供應(yīng)腿的主力兵戶型面遞積為1緞30-街180敗平米。空檔面燭積區(qū)間空檔面撓積區(qū)間市場供應(yīng)箭主力面積75市場熱銷稈戶型面積根據(jù)中原佩客戶調(diào)查蹦:目前惠仙州樓盤熱瀉銷的戶型挪面積以1厭20-1屆40㎡為松主，其次偶是100厚-120搖㎡，占市但場熱銷戶和型的65勾%。76政策對未既來影響預(yù)燈判政府宏切觀政策倉的不斷西調(diào)控銀行的刺首付的豈不斷提渾高貸款利率姑的不斷提翻升預(yù)測未來貧市場承接艘力有限，震整體熱銷里戶型面積易有變小的折趨勢。77項目１密號地塊枯戶型面凝積及配年比結(jié)合項設(shè)目市場廢分析及側(cè)項目定疾位，建寶議項目認１號地陰塊戶型筒配比如叛下（項料目４號這地塊可臺待１號請地塊成用熟后考康慮，項殖目經(jīng)濟晝適用房壞戶型按悔照相關(guān)效規(guī)定）撈：78項目形喇象定位項目案名棗：深業(yè)·城使市風景深業(yè)·天摘籟城項目定位像語：山林·伐湖泊·西班牙闊風情小北鎮(zhèn)79項目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理卻念啟動策租略項目定樂位經(jīng)濟適用屢房啟動策夏略809-1腸019分期規(guī)痕模物業(yè)類源型時間軸2002博.102.9涂-03.成72004礦上半年第一期5200渡3.1庫17.644.3高層250峽001500畜0120委0090008500900屆0高層豪縮慧宅、多攏層花遠蹲洋房、餐tow肢nho茅use志、ho反use項目先迷進行旅三游項目共的打造垂，在項淹目綜合傻配套設(shè)肉施完善壩后，再宰進行住書宅項目抹的開發(fā)磁，典型岡的旅游蛙+地產(chǎn)巾模式。萬M2第二期多層Hou程se天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配縫置：會兔所05.1代0-06翁.8天鵝堡350舉0010第三期第四期2007搜.4波托菲蝕諾大盤啟岸動策略斗研究81大盤啟繼動模式趁一“以點帶面”模式啟動模式項目主題：教育+休閑、旅游理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點：當一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟學(xué)觀點：消費者是有限理性的大盤啟賺動策略召研究8270套分批規(guī)散模主力戶型時間軸70套50套70套價格走勢（均價煎，元）首期配蔑置：2躲.8萬疲平米健輸身俱樂姻部、豪聚華會所么、雙語爺教育、惠2個小賤學(xué)、4靈個幼兒厭園、風顫情商業(yè)里街惠州奧林拴匹克花園60007500800柄09500項目以運撈動主題，檔首期打造屑2.8萬鞋平米健身完俱樂部、同豪華會所豆、雙語教舟育、2個寄小學(xué)、4觀個幼兒園安、風情商貝業(yè)街等休緒閑配套，蜜以現(xiàn)場實端際體驗帶飲動項目的著銷售。第一批2006罵.12億.02第二批第三批第四批200剖7.床2.注192007塞.2.寺242007佳.5.漫3大盤啟鵝動策略勁研究83大盤啟母動模式弟二“以小博大”模式啟動模式項目主題：運動主題理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟學(xué)觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求大盤啟動笛策略研究848萬分期規(guī)模主力戶舞型時間軸第一期第二期第三期第四期20萬16.型5萬9.8萬價格走勢（均價，傭元）首期配置餅：夏威夷陜風情商業(yè)聽街、網(wǎng)球桐場、10于0畝高爾潮夫球場、器豪華會所萬M2五星級變酒店（釣總建面舟7萬）星河灣2001執(zhí)信中猾學(xué)（省傅一級）200溝22003200749005500700批012，鞠000項目首孤期啟動匯豪華會忍所、1房誠00畝牢高爾夫蘿果嶺、奇風情商趨業(yè)街、扛網(wǎng)球場利等配套及，注重掉產(chǎn)品細鄰節(jié)的打疏造，通蟻過現(xiàn)場潤實景展搞示奠定園項目的營熱銷。大盤啟細動策略傍研究85大盤啟陜動模式饑三（同類憂項目：迫半島一閘號）星河灣“情景脊營銷”肆模式：周現(xiàn)場實拆景震撼啟動模童式每期開沾發(fā)均值牲：13久.5萬懸m2啟動規(guī)模粘：20萬終m2項目主題同：運動+朋休閑大盤啟動潑策略研究86“以點帶幼面”“情景截營銷”體驗經(jīng)課濟的成儀熟狀態(tài)園，適用沸于本項幕目低成本營疲銷手法，餅成為目前續(xù)主流模式體驗經(jīng)桐濟的萌壟芽狀態(tài)啟動規(guī)模汪通常不大益于10閱萬m2，10聰00套項目啟筐動策略“以小足博大”現(xiàn)有大盤悉模型的適愁用性本項目首流期將先啟臣動項目會基所、風情金商業(yè)街、私中心景觀計園林等配渣套，以現(xiàn)乖場可體驗伙的高端形語象，熱銷演未來．87本項目啟不動策略調(diào)整項目縮慧的局部容個積率，將守地塊一分廢為二，首遇期容積率宇略低，以暖最優(yōu)資源眨高起點啟屯動，奠定證項目的整項體檔次；在資源否全面整坐合基礎(chǔ)悲上，將消公共配廣套完全解充分展刑示，為婆體驗做墳足文章卡，產(chǎn)生斑震撼效奴果;啟動區(qū)入按口處優(yōu)先臺規(guī)劃和展遠示非限定雄性空間，蕉加大想象鉆和體驗力理度.別墅類冰產(chǎn)品樹不立價格索標桿，新小高層困類產(chǎn)品絮聚集人遇氣；以最優(yōu)資付源高起點重啟動,優(yōu)先規(guī)劃弊和展示非哥限定性空烏間,以體孩驗為目的碗全面展開88項目啟動涼策略一期二期建議項目夠整體分三缺期開發(fā),課其中1號鍛地塊分2穩(wěn)期,4號且地塊1期過開發(fā);首先開發(fā)報1號地塊況臨4中的例部分,初捐步估計總籌建筑面積饑約為12仰萬平米;首期開發(fā)絞產(chǎn)品檔次部應(yīng)相對拔按高,大戶盡型產(chǎn)品比魯例相應(yīng)調(diào)妄高;89項目啟動憲策略建議項目廈首期開發(fā)櫻約12萬遮平米，其匹中住宅面荒積約為1許1萬平米型,建議一謠期戶型配美比如下：90項目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理短念啟動策略項目定位經(jīng)濟適用拆房啟動策漢略91經(jīng)濟適城用房啟郵動策略經(jīng)濟適釣用房1、啟動敬時機（在虛滿足政府雅規(guī)劃要求胳的前提下斧）經(jīng)濟適用午房建議在騰本項目一發(fā)期銷售完袍畢后開始應(yīng)啟動。原因：一肯期銷售后荒項目的整題體風格、煮形象已經(jīng)玻確定。在社會圈上造成鴉一定的邀影響，其讓市場朵加深對館深業(yè)品妙牌認識頸。在此時飼啟動經(jīng)阿濟適用夕房，會殃得到市傭場更加溪高度的供關(guān)注，煮提升深遠業(yè)品牌旦的美譽傷度。2、整體侵形象：必須與注一期項枯目的風獄格一致去，但是岔在此基詠礎(chǔ)上要洞與一期險項目拉企開一定榨的檔次菊。在品質(zhì)方倦面要達到先一定的水中平，贏得撒消費者的崇信賴，提宮高深業(yè)品組牌在市民尿中的整體鍵形象。92一號地第雷一期一號地置第二期經(jīng)濟適免用房4號地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項目總礙體分三乓期開發(fā)郊.項目整體稀開發(fā)周期93項目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)衰劃布局建筑風氏格建議園林風格恒建議其他建議戶型功污能判斷損及亮點黑建議項目商瘡業(yè)建議94總體規(guī)鬧劃布局規(guī)劃約揉100晝00平怨米人工懼湖,提升項目貴的景觀資藍源優(yōu)勢,夢奠定項目蹦核心競爭還力;組團圍產(chǎn)合式布庸局,以景觀蘭為導(dǎo)向板,堅持量資源優(yōu)蹈先分配唉給大面含積產(chǎn)品耕原則,傭多層、訓(xùn)高層產(chǎn)篇品盡量板樓設(shè)野計;以住區(qū)人突文景觀、山體自桃然景觀、小區(qū)肯中心園努林構(gòu)筑揉整個社漢區(qū)的三大景絹觀軸線末;島式會所都設(shè)計,會隆所面積約間2000棄平米,將項目會勉所、人工湖與碗中心泳池哄形成一個的整體,形茄成社區(qū)主斷入口的主李要展示面其.泳池與襲湖面相連斯接,打造誘無邊際泳香池;商業(yè)街貼休閑化,將項目喉商業(yè)設(shè)置洲在共聯(lián)路談和四中路及邊,營造墳良好的休嶼閑氛圍;規(guī)劃路景袖觀化,周邊種植責高大大型傍喬木,形深成一條林飾蔭大道.項目主修入口設(shè)籌置在共逗聯(lián)路上,整個漏小區(qū)實踢現(xiàn)人車挖分流;95總體規(guī)謙劃示意項目三房灰小高層單杏位/商業(yè)項目三晉房單位五/商業(yè)小區(qū)主臣入口人工湖+擠泳池聯(lián)排別否墅四房單讀位\復(fù)者式四房單糾位\復(fù)磁式聯(lián)排別軍墅四房單位費\復(fù)式四房單位雅\復(fù)式項目三房慨小高層單顫位項目三房私小高層單世位項目三房依小高層單苗位項目三房賓小高層單偉位/商業(yè)會所96總體規(guī)功劃示意深圳公園添大地97總體規(guī)芒劃示意深圳振業(yè)城98總體規(guī)暖劃示意深圳半山描溪谷99規(guī)劃布癢局借鑒100島式會所往示意消費者調(diào)尸查顯示，異高端消費榆者對小區(qū)幕身份感十鮮分在意，搞并且認為揉氣派和開遞闊的入口傾景觀是提戰(zhàn)升社區(qū)價援值的重要詠因素.101山湖會佛所示意雜圖消費者挪調(diào)查顯瘋示，高寺端消費桐者認為守水系是煌住所加爺分的重患要元素熔，會所森若建在擦湖邊更捎能添加譯其氣派靈，吸引蔑消費者匆眼球。102社區(qū)標便志性的戰(zhàn)建筑群法洛斯燈惜塔荷蘭風勁車103項目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)抄劃布局建筑風格對建議園林風格頌建議其他建議戶型功能回判斷及亮迷點建議項目商坐業(yè)建議104市場典型顆樓盤建筑曉風格研究現(xiàn)代簡比約風格河是市場能主流,雨大盤大線都選擇收歐式建宏筑風格掛;從市逢場反映吩來看,遷客戶并倡不關(guān)注元建筑風瞧格本身算,而關(guān)他注建筑鼓風格所在反映的序獨特風關(guān)情,比歐較喜歡裂洋派的膏風情;趨市場上哀缺乏西省班牙建地筑、海懷派建筑此風格、口北美建添筑風格膛、新古費典主義秧建筑等惜;105建筑風蘆格的成爐熟度與煌可行性建筑風格思與名盤的剩執(zhí)行力對曉比模型：西班牙建死筑，因萬隸科城的開蓮發(fā)成功，滅在全國各撞地被瘋狂碑效仿，因毅萬科的研觀究深入，罰是最為成貧熟的國外靠風情元素選。海派建懲筑風格誦，因綠啟城集團抱的開發(fā)爬成功，著被江浙挎一帶的逐開發(fā)商造人在各案地復(fù)制株，也取狀得了較坡好的市攻場反響離。海派星建筑風母情也因臥綠城的艷深入研睛究，成撒熟度較燭高。106市場對韻建筑風兔格的偏場好根據(jù)中原源的市場調(diào)惰查,選擇冊最多的為糟現(xiàn)代簡約俯風格.客諸戶選擇僅弓僅表明現(xiàn)透有建筑風忙格偏好,廟中原認為努:客戶需爭要引導(dǎo)扣,市場狡也需要過創(chuàng)新.市場建筑宗風格偏好107項目建矮筑風格換建議從市場浪及項目誼整體考公慮,建另議本項益目建筑何風格為彩:西班牙建雜筑風格108風格印博象109外觀元素夠：飄檐110鐵藝陽臺111花臺112細部浮罪雕、入沃口門廊113小高層114小高層115項目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃涂布局建筑風格的建議園林風格閉建議其他公共悉空間建議戶型功能強判斷及亮丟點建議項目商業(yè)僻建議116市場園身林風格維主題現(xiàn)孟狀市場園林每風格多樣倉,除個別料樓盤外,爪實施的不自夠精細,禁造價低廉艘,談不上語風情和感率覺.117市場對園攏林風格的蝕偏好目前市場上叔客戶對寶于園林滿風格，酸沒有固筋定偏好，客戶對堅于市場上別的風情主疏題都不太迷了解，而條是隨意因淘主題來選跨擇，發(fā)展市商說是什炕么主題，輝就是什么責主題，無萬法識別，積也沒有實固質(zhì)的從園垃林上感受憲到太多品袍質(zhì)感。市印場上除了安個別大盤控，也缺乏狐較精致的警園林社區(qū)縫。因此，一模方面，客我戶肯定具咳備園林品瞞賞能力，蘋好的園林輸，差的園援林，在有胡比較的情誕況下是能傍夠感覺出蜜品質(zhì)高低更的。另一彎方面，客假戶對目前系市場的園御林沒概念蔽，因為沒溝有好園林踐做參照，瞎因此市場泥需要好園檢林，同時慢客戶對主通題風格沒燦有任何限服定，園林處主題需要叮市場去引笑導(dǎo)。作出好峽的園林稀，客戶唇是一定弟會認識錯到價值匠的。118惠州的訂水土、氣候條件惠州市地斥處低緯度崇，北回歸上線橫貫全彎市，屬亞熱帶纖季風性寫濕潤氣輪候區(qū),雨量滾充沛，掌陽光充靠足，氣御候溫和賺，年平潤均氣溫仔22℃億，年日貸照量1熊600駕至21庭00小殺時左右納，(2斷003視年)降硬水量為律149牽2.8展mm，縣降水天茄數(shù)為1貫19天古，降水宇主要集龜中在4編月份至溫9月份拳，無霜栗期長達中350勒多天。甚充沛的汁降水，您無霜期國長，充忌足的日腫照量。119亞熱帶園桐藝植物注重整填體園林城的質(zhì)感腸和植物適的檔次另。120亞熱帶園蔥藝植物注重整勇體園林練的質(zhì)感冶和植物眨的檔次思。121項目園笨林風格待建議多組團、旱溶解式園影林有效解決折項目景觀箭均好性的概問題,契合項目整體賽規(guī)劃和建證筑風格,己也能在市屋場上形成股鮮明的主攝題.項目綢園林將主醉要圍繞中陪心湖和會拾所展開.122架空層顛園林整體小區(qū)全首層架空辰6米,設(shè)雖置架空層敗園林,提犧升項目整片體的綠化沈率,也可陶在架空層程設(shè)置小區(qū)冷泛會所123架空層園肌林124具體園爽林細項水主題循環(huán)流動查于層疊式牌噴水池、茂噴泉、人濟工湖、甚枕至人工瀑鄉(xiāng)豐布之間，鈴令園區(qū)的剃每一細部攝都充溢著泄水的盈動扮;125具體園村林細項景觀軸響除了打滅造重點逐的園林都之外，伴能讓整偵個小區(qū)告的園林捆進行有洞效的呼服應(yīng)，更飛現(xiàn)園林虹的生命繩力。景觀軸126具體園充林細項注重公昆共交往港的鄰里關(guān)系公共耗空間提示公共空間127具體園林紛細項立體綠化趟----皮-樹多花厲多草少小溪湖水手等水系營顛造128園林小孫品與建軌筑的搭高配129項目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃亮布局建筑風格測建議園林風格濕建議其他建碎議戶型功續(xù)能判斷兔及亮點距建議項目商關(guān)業(yè)建議130目前市正場上已辜有的戶宋型創(chuàng)新凸窗和夸入戶花研園是項目在荷打造戶型梅產(chǎn)品時最儉常見的基販本功能設(shè)膨計，這正場驗證了消左費群體對映各式凸窗瘡和入戶花使園的青睞襯；其次是圓弧凸窗于、景觀陽患臺、落地按窗、露臺弄、私家花仁園以及空浴中花園等沫.131特征1.稻各意種功能房色間的面積跑和比例調(diào)塑整特征2.朋追求附送耕面積空間屋,外圍空昂間的最大你化利用特征3朝.利垂直空搖間的最挑大化利既用適當減少叨臥室個數(shù)諷或次臥空班間；加大主健臥室和哭客廳的贏面積，勵滿足聚復(fù)會和放而松要求稻；通過大趕露臺、界陽臺、裙外飄窗守、廊院徑等外圍圍空間，求使室內(nèi)河和外部熄自然環(huán)棗境更好倚結(jié)合，損加大采例光、通然風效果通過頂層遼閣樓、底巾層地下室裁、躍層、駝錯層的設(shè)塊計，增加淹空間層次寸感市場熱銷縱產(chǎn)品的共棟性特征我們對盛市場熱毫銷產(chǎn)品字進行研享究,總王結(jié)了以磚下幾種圖特征:特征4.嘩板式設(shè)計蹲,南北通束透盡量做未到客廳鐮餐廳、游主臥南際北通透昆，考慮口大多數(shù)卻戶型朝梯南或東浩南向，幫以獲取籍最佳的裙陽光日矩照效果132美林玉準桂山3律.9米貿(mào)層高廊獄院戶型3+1血房2廳保2衛(wèi)建筑面學(xué)積:1堡31平齊米套內(nèi)面積吧:110館平米3.9米鼻高調(diào)空廊鉆院2.1米跪多功能影促音室項目偶斧數(shù)層與淚奇數(shù)層址廊院和歪影音室偷位置互稅換,其舞中廊院藝可以單下獨隔成約一個房真間.133城市原筑遙空中院館佩戶型3+1房宅2廳2衛(wèi)建