大理感通小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式研討cen

一、產(chǎn)權(quán)式酒店定義：產(chǎn)權(quán)式酒店，指的是酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定時間段免費(fèi)入住，其余時間段，可以委托管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈。二、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：特點(diǎn)一：經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離產(chǎn)權(quán)式長期性返租銷售模式（整租零售）：產(chǎn)權(quán)銷售后歸小業(yè)主，經(jīng)營權(quán)通過委托經(jīng)營方式在委托期內(nèi)歸酒店經(jīng)營管理公司。特點(diǎn)二：銷售單價高產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價格比一般房地產(chǎn)價格高1.5--2倍左右。（引自2004年1月19日中國房地產(chǎn)報(bào)）特點(diǎn)三：返租年限長與酒店承租物業(yè)的年限相同，通常為10—20年。三、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：特點(diǎn)三：純粹房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，客戶層面廣泛，投資方式簡易客戶購買后擁有酒店的所有權(quán)及收益權(quán)，而無需花費(fèi)時間和精力經(jīng)營，投資方式既為簡便，為眾多各種職業(yè)、年齡、區(qū)域、有無投資經(jīng)驗(yàn)的投資者所青睞；特點(diǎn)四：投資門檻低+豐富的返租回報(bào)為吸引客戶的價值利益為提高對客戶的吸引力，投資回報(bào)組合往往采取年固定回報(bào)+免費(fèi)酒店入住+贈送VIP消費(fèi)卡的形式，同時為擴(kuò)大投資客戶的層面，往往采用送若干首期的方式降低首期款金額。產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式特點(diǎn)：特點(diǎn)五：酒店經(jīng)營公司的品牌實(shí)力成為客戶投資的信心保證客戶在基于對酒店經(jīng)營前景看好的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資行為，故大品牌的酒店經(jīng)營管理公司的進(jìn)駐成為吸引客戶的重要因素；特點(diǎn)六：通常在發(fā)展融資渠道不暢而急需資金保證持續(xù)開發(fā)的情況下選擇的銷售方式，帶有很強(qiáng)的集資色彩；產(chǎn)權(quán)式酒店是一柄“雙刃劍”，一方面發(fā)展商可短期內(nèi)獲取超額利潤，但同時又為之背負(fù)了長期的返還壓力。帶有“飲鴆止渴”的意味。但發(fā)展商為解資金的燃眉之急，寧愿背負(fù)“8%/年的貸款利率”從小業(yè)主手中融資，從而保證其更高利潤投資項(xiàng)目運(yùn)營。四、產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式運(yùn)營圖：發(fā)展商投資者酒店管理公司酒店經(jīng)營公司銷售產(chǎn)權(quán)發(fā)展商子公司管理酒店事務(wù)委托經(jīng)營出租經(jīng)營或合作經(jīng)營關(guān)系流程回報(bào)流程返租回報(bào)通過組建商業(yè)公司的形式，將本項(xiàng)目酒店返租/包租銷售執(zhí)行主體由“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬频旯芾頇C(jī)構(gòu)”，規(guī)避國家政策法規(guī)壁壘。五、產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略1：收益模式：年5％固定回報(bào)＋30％客房利潤

＋60天/年免費(fèi)住宿權(quán)付款方式：首期30%，70%銀行20年按揭貸款；收益特點(diǎn)：需6年就能回收首期房款；如業(yè)主將每年60天的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，扣除銀行按揭利息，40年實(shí)際可得140萬元，年回報(bào)率高達(dá)23.5%。

如：深圳大梅沙海景酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略2：收益模式：送一成首期＋20年免月供＋20天/年免費(fèi)居?。玍IP消費(fèi)卡付款方式：首付二成，送一成首期收益特點(diǎn)：只需交納首期兩成，投資門檻低，20年免月供，理財(cái)方式極為簡便；免費(fèi)入主權(quán)及5萬元消費(fèi)卡贈送，收益內(nèi)容豐富

如：深圳東方銀座。產(chǎn)權(quán)式酒店操作案例----東方銀座返租銷售方案：首期2成＋1萬元，發(fā)展商再送2成樓款，6成－1萬元樓款20年按揭，20年發(fā)展商代供20年內(nèi)每2周有1天入住權(quán)，即每年20天瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司管理，準(zhǔn)五星級。

折前均價為￥15，625/㎡，其平均單位面積為54.36㎡，平均每單位總價款為￥849，375；收益模式：送5％首期款＋15年免月供＋四天/月

免費(fèi)居住付款方式：首期25%（首期實(shí)為三成，另外5%發(fā)展商不再收?。?/p>

收益特點(diǎn)：倡導(dǎo)了一種“永不供樓”的理念，與酒店管理公司簽定認(rèn)購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保），由酒店經(jīng)營方幫酒店經(jīng)營，經(jīng)營收入代為支付按揭供款。租賃期間，業(yè)主每月有四天可以免費(fèi)享受自己的物業(yè)，同時享受五星級的酒店服務(wù)。

如：深圳丹楓白露。產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略3：產(chǎn)權(quán)式酒店操作案例----丹楓白露銷售方案：均價：9,300/m2起價：6,500/m2首期3成，首付18萬，永不供樓以美式公寓時尚潮流，戶型以躍式雙套房（兩房兩廳兩衛(wèi)）業(yè)主可選擇將自己的物業(yè)出租給酒店管理公司，租約的年限可選擇20年、5年、15年等每月有4天入住權(quán)，即每年48天三九大酒店管理。

收益模式：永久委托，階段性回報(bào)方式付款方式：首付17.8%（另外12.2%由開發(fā)商支付），收益特點(diǎn)：20年永不供樓，每年18天免費(fèi)入住。并與經(jīng)營管理公司簽訂永久合同，第21年至第43年（土地年限），5%的年固定回報(bào)+50%的經(jīng)營利潤分成。

如：深圳虹樓。產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略4：收益模式：10年委托期內(nèi)8%年回報(bào)+15天/年的

免費(fèi)分時度假+免交10年物業(yè)管理費(fèi)付款方式：首付40%，6成10年按揭收益特點(diǎn)：首期較高，委托期內(nèi)收益沖抵月供后略有盈余。

如：南寧圣展·獨(dú)立公社。

產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略5：收益模式：永久委托，年投資回報(bào)為所投資單位客

房年利潤的80%付款方式：正常付款方式收益特點(diǎn)：客戶收益與酒店經(jīng)營狀況完全掛鉤，投資風(fēng)險大。但投資收益上不封頂，當(dāng)酒店經(jīng)營狀況優(yōu)秀時客戶將獲得高投資回報(bào)；客戶對利潤計(jì)算過程中的真實(shí)性存在懷疑；如：珠海將軍大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)策略6：六、產(chǎn)權(quán)式酒店目標(biāo)客戶群體構(gòu)成及特征主力目標(biāo)客戶

中產(chǎn)家庭/中產(chǎn)階層企業(yè)集團(tuán)所占比例

70%30%投資目的

增值/分紅+順帶度假投資分紅+員工度假/公司年會專用七、作為產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售模式障礙點(diǎn)1、國家法令禁止返租銷售為國家明令禁止的銷售行為，同時市場存在較多負(fù)面的口碑宣傳；（國家建設(shè)部2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條明文規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。）2、發(fā)展商承擔(dān)長期持續(xù)的投資回報(bào)返還壓力，需通過超高售價獲取超額利潤及通過下一步高收益的項(xiàng)目投資保證客戶投資回報(bào)支付開發(fā)商在收回銷售資金的同時需背負(fù)高額的、長期的返租回報(bào)支付的擔(dān)子。一方面要保證酒店持續(xù)經(jīng)營良好，另一方面發(fā)展商需進(jìn)行再次投資，獲取高額回報(bào)，從而支付小業(yè)主投資回報(bào)。3、返租期滿后物業(yè)的處置問題其次合同期滿后投資者是否收回酒店的經(jīng)營權(quán)自己經(jīng)營或者酒店管理公司是否與業(yè)主委員會續(xù)約繼續(xù)經(jīng)營管理等，諸多問題需要后期加以解決。4、固定收益回報(bào)吸引力降低，為銷售造成不利深圳近年的房價增長均保持兩位數(shù)的增長，8%--10%的年固定回報(bào)與房價增長速度相比，市場吸引力降低；5、物價上漲、貨幣貶值同樣造成長期固定收益的吸引力下降八、本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷售經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)：委托酒店管理公司12年租期第1－3年租金40元/平米每三年租金遞增3％，12年平均租金42.465元/平米月租期1-3年4-6年7-9年10-12年租金（元/M2月）4041.643.26444.994舉例說療明:若租賃面日積約4,00寫0平米，菜則12年的平均駁年租金回?fù)靾?bào)為：4,00堵0×42.洋465×瘡12=2稱,038虜,320元12年租金回劑報(bào)合計(jì)4,0功00×41嫌.83陪7×1憶2×12=殺24,途459撞,84初0元考慮因請素：投資回報(bào)尊率需要具領(lǐng)有市場吸霸引力，才紛能促進(jìn)高黎價格快速系銷售；5年以上整嶺存整取存勝款年利率5.76規(guī)%；客戶將廳房產(chǎn)租持賃給酒休店管理盟公司，賽需交納跟租賃稅17.沉5%；具有市場禿吸引力的學(xué)租金回報(bào)匪方式建議本項(xiàng)綢目回報(bào)方皺式建議為8％/年以上銷售價格倘考慮：發(fā)展商許租金收你取與返犁租租金做支付平酬衡點(diǎn)：42.4塵65÷8％×12＝6,36趟9.75元/平米即以6,2路75.傷55元/平米的園平均價繪格銷售塞，執(zhí)行8％的年回管報(bào)，12年內(nèi)發(fā)塑展商不繭用進(jìn)行意資金補(bǔ)遠(yuǎn)貼。則總售寨價為：63,6都95.7爪5×4,胡000互=25鋸,47煩9,0醋00元銷售價格爬考慮：在租金杰收益一擾定的情閘況下，美高出6,36飽9.75元/平米售價溉部分，發(fā)棋展商則需桿在12年內(nèi)返還數(shù)小業(yè)主96％例如：假置如售價為8,0到00元、平岡米，則銷售總談價為4,0趟00×衰8,0霉00＝32,0窗00,0擱00元年回報(bào)密支付為餐：32,0政00,0損00×8％＝2,5遵60,饑000元發(fā)展商需孫補(bǔ)貼：2,56卻0,00哄0－2,03葵8,32穿0＝521,濤680元則12年發(fā)展拋商需補(bǔ)漸貼：521孤,68揪0×1奮2=6央,26造0,1臟60元銷售價格洗考慮：雖然在12年中發(fā)展故商在銷售浸過程中高搶于6,2姐75.滔55元/平米的售太價部分在12年逐年活返還給睬小業(yè)主育，但在額這12年中發(fā)展京商獲得了屢一筆“無駛息貸款”摔，較銀行7.83章%的貸款年懼利率（5年以上逃），資箭金成本免降至最瘋低。尤其是孟可以一廁次性的因獲得較植大比的哨資金，酬可用于穿其他項(xiàng)控目的投脹資，鑒于此，君同時考慮禿到市場對尼高價格的恩接受程度伴，并結(jié)合知本項(xiàng)目精條裝修銷售命建議銷售脫價格可在6,27才5.55元價格午基礎(chǔ)上產(chǎn)提升30％建議售價炭建議8,0過00/平米The焰En腳d!Than等kYo蚊u!謝謝觀看/歡迎下載BY纏FAI露TH丈IM呈EAN索