上海高檔小區(qū)定位

Contents項目分析銷售時機(jī)與條件篇產(chǎn)品研究篇項目地塊研究篇客戶分析篇宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路項目分析宏觀市場分析篇宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)市場嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性不可再生性不可復(fù)制性1、優(yōu)越的地理位置2、臨江、臨公園或大型綠地3、傳統(tǒng)高尚地段4、人文底蘊深厚地區(qū)5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)：上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價：22000元徐家匯板塊均價：24000元盧灣新天地板塊均價：39000元南外灘板塊均價：21000元北外灘板塊均價：25000元陸家嘴板塊均價：37000元1、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價主力戶型面積板塊特征徐家匯24000元/平米140－160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北22000元/平米160－190平米國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋39000元/平米220－240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘21000元/平米180－200平米借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會紅線內(nèi)概念各板塊共性分析1、各板塊特色鮮明,營造諸多賣點;2、各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；3、建材標(biāo)準(zhǔn)較高,注重品牌的使用；4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);5、均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。2、北外灘板塊——較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元/平方米主要客源由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。區(qū)域均價

借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。售價方面：區(qū)域整體市場價格在25000－50000元/平方米不等。租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在1800－2500美金/月之間。3、陸家嘴板塊——與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性4、本項目所處板塊代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價16800元/平方米家化濱江苑香園本板塊與其他板塊之間價值研究研究系數(shù)其它板塊本板塊研究結(jié)果配套配套較為齊全、生活便利多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點突出交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值有限景觀景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯突出江景效果未來規(guī)劃未來規(guī)劃、功能定位明顯世博概念、區(qū)域功能明確升值空間具有稀缺性資源特點條件具備形成稀缺性資源條件可比度較高具有一定差距差距明顯、可比度低具有完全可復(fù)制條件甚至超越5、可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3%房型配比：主力房型段主力房型段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計比例三房46.9%77.9%四房31.0%總結(jié)：從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因而競爭并不是同質(zhì)化的，再加上加入WTO后高層次客源絕對數(shù)量的增多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當(dāng)大的市場空間，此時正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機(jī)。

同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。反思一：過多透支濱江概念；反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致“精裝修”徒有虛名。5、現(xiàn)有濱江樓盤“七大反思”——項目地塊研究篇優(yōu)勢（S）：地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已廣為市場認(rèn)同劣勢（W）：臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機(jī)會(O)：項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）上海世博會的大勢拉動濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺以上海為核心的長三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅(T)：宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標(biāo)客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想項目SWOT分析優(yōu)勢(S)劣勢(W)地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已為市場認(rèn)同臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機(jī)會（O）SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會)WO戰(zhàn)略(利用機(jī)會克服劣勢)項目所處區(qū)域規(guī)劃利好上海世博會的大勢拉動濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實現(xiàn)高銷售率、高收益堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)擴(kuò)大營銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足堅持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅(T)ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅)WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅)宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想以優(yōu)于市場已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設(shè)想以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價堅持與品牌團(tuán)隊合作，提升項目的整體形象及知名度擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補(bǔ)短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn)略綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機(jī)會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強(qiáng)。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項A因素項B指標(biāo)評價單項權(quán)重分值分項權(quán)重分項得分代碼指標(biāo)代碼因素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小0.09950.17516.3252公交站《100m《300m《600m>600m0.035903機(jī)動車可達(dá)性道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好只在高峰時期（≤1.5小時/天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動車進(jìn)出有一定困難機(jī)動車的運行非常困難0.025904快速干道（出入口）<0.2km《0.5km〈1km>1km0.025952人文環(huán)境1大學(xué)0.5km〈1km〈3km>3km0.00500.15.92中學(xué)《0.5km〈1.5km〈2km》2km0.03560名校名校普通學(xué)校3小學(xué)《0.5km〈1km〈1.5km》1.5km0.0375名?；蛱厣逃；蛱厣逃胀▽W(xué)?；驔]有小學(xué)4幼兒園《0.2km〈0.3km〈0.4km》1km或沒有幼兒園0.0175特色教育特色教育5文化遺跡有人們認(rèn)同的歷史底蘊較強(qiáng)的歷史底蘊沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可沒有0.0050周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào)檔次高檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低0.01806科研院所有效提升小區(qū)人文

沒有0.00503商業(yè)環(huán)境1大賣場<1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利0.04700.139.92商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)<1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利0.03703居住區(qū)商業(yè)<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.031004城市商業(yè)街<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.025705會展旅游性設(shè)施<0.5km〈1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便利0.00550項目住宅發(fā)展條件評估模型（一）4周邊醫(yī)療1市級中心醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便0.02500.042.7752區(qū)級醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〈2km或10分鐘車程〉2km或車行不便0.015903專業(yè)醫(yī)院<0.5km〈1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〉1.5km或車行不便0.005855周邊生活配套1銀行<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.02900.17.65郵局<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00580電信<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005802運動中心<0.5km〈1km〈3km〉3km0.02570健身場所<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.015703酒吧<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175舞廳、KTV<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175桑拿<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.01756城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來3-5年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上以上情況都不屬于0.03900.1059.752基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（未來3-5年）有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設(shè)城市次干道規(guī)劃建設(shè)無0.0351003生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè)無0.02804周邊區(qū)域規(guī)劃商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無0.01955環(huán)境改造屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)

周邊環(huán)境較差，未來沒有改造的可能0.011007自然景觀1其他樓盤景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.01900.17.7公園/城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0190原有大樹每100m2綠地可保留的樹木量》5株每100m2綠地可保留的樹木量》4株每100m2綠地可保留的樹木量》3株沒有可保留的樹木0.00502河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用0.0251003山巒依山或含山近山遠(yuǎn)觀山景沒有山景0.02405城市可以觀看城市的景觀

不可以觀看城市的景觀0.01100項目住宅發(fā)展條件評估模型（二）8經(jīng)濟(jì)環(huán)境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)有大的產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般幾乎沒有產(chǎn)業(yè)0.03900.054.72區(qū)域內(nèi)人均可支配收入遠(yuǎn)高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.021009場地情況1噪音≤30≤35≤40>400.006500.0755.06總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/m3≤0.08≤0.2≤0.3>0.30.006802地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng)地質(zhì)良好承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理0.00170地下水位地下水位低

地下水位高0.001503場地日照（%）≥40≥20≥10<100.01904主導(dǎo)風(fēng)城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過地塊主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過地塊主導(dǎo)風(fēng)不能穿過地塊處于城市的下風(fēng)口0.001855土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用0.0170地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變原有地貌需大幅度改變原有地貌0.00585場地水榭有水榭穿過

沒有水榭穿過0.0140七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件0.005706水質(zhì)水質(zhì)優(yōu)水質(zhì)良無污染污染有毒0.01607危險洪水水位歷史水位遠(yuǎn)低于場地海拔歷史水位低于場地海拔歷史水位高于場地海拔，預(yù)防成本低歷史水位高，預(yù)防成本高0.017010人口環(huán)境1km以內(nèi)1夜間居住人數(shù)量5萬以上3~5萬1~3萬1萬以下0.025700.0755.752日間人群數(shù)量8萬以上5~8萬2~5萬2萬以下0.058011市場環(huán)境1該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落0.0251000.0552區(qū)域地產(chǎn)市場近幾年的發(fā)展趨勢持續(xù)上升一般上升保持低落0.025100結(jié)論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為80.55分，住宅發(fā)展條件良好。項目住宅狐發(fā)展條件條評估模型舒（三）客戶分腰析篇借助強(qiáng)大青的資源網(wǎng)狠絡(luò)渠道，葵通過整合覽各樓盤售患樓處現(xiàn)場綱、二手中皆介門店的境實際成交釘數(shù)據(jù)以及叢對各樓盤爹入住客戶夕的實地調(diào)尤研結(jié)果，凱預(yù)計本項述目未來的后客戶將以華裔外蛙籍人士凱及港臺冠客商為淺主。日韓客眉商（聚集性雷特征比較希明顯）濱江高檔公寓華裔外傭籍人士（以美籍立和中南亞油籍為主）港臺客商（以企摧業(yè)高管脹與商人嘩為主）上海本暴地客源（以浦秤?xùn)|本地逢私營企句業(yè)主為嚼主）國內(nèi)其悉他客源（以江木浙投資陸客為主例）其他外軟籍人士客戶來源拒分析A：華裔腸外籍人士以美籍蛙華裔和膨中南亞都籍華裔納為主，伶屬于各戒層次購攻買力最探強(qiáng)的客旬源。偏息愛中央閃商務(wù)區(qū)烈及金融房誠中心區(qū)悉域，對棄裝修及扯江景很運重視，渡大部分悶是比較紹有品位裝的族群鼠，小區(qū)格整體感個覺的營習(xí)造及產(chǎn)渠品細(xì)節(jié)滲的打造獄是他們嘴下決定焦的重要封依據(jù)！B：港士臺客商多為企癢業(yè)高層陸管理人浴員及商飲人。對樂水情有抬獨鐘，洗屬于最柜愛江景聞的客層陷，比較翠強(qiáng)調(diào)會習(xí)所的功咳能，偏洞愛全裝叮修房。漿關(guān)注一堂線江景信房，在模港臺等生地曾經(jīng)吵有成功顫的投資鵝經(jīng)驗，置看好上地海黃浦滾江沿線坦高檔江扶景樓盤兩。C：日償韓客商有三大群的體，第一校部分本類屯客源多為瞞已婚人士穴且夫妻其地中一方或筐親友為中插國人，第削二部分客踏源為國際憑性職業(yè)炒思家；第三沉部分為在菊華外資高拍級管理層律或企業(yè)主硬?？蛻艟勖员容^輔明顯（如貢古北一期?。矚g炭穩(wěn)重大氣熟的風(fēng)格，言喜歡高層橡，重視外涌立面并傾云于深色系磚。D：國虎內(nèi)客源上海本迷地客源身份背牌景各異決比較復(fù)援雜，多查為浦東隸當(dāng)?shù)氐纳渌綘I企借業(yè)業(yè)主刊。長期侮居住在心浦東，津?qū)ζ謻|拉的認(rèn)識慈較深并咐有一定島的感情況。對區(qū)蓬域經(jīng)濟(jì)亞型的房較型比較寧熱衷，都對朝向輕及戶型雜也極為捕看中。國內(nèi)其他備客源以浙江人與為主，大章多為投資生客，少數(shù)刮在上海的經(jīng)企業(yè)主為族自住。重節(jié)視裝修，臘投資總價扇越低越有駱吸引?，F(xiàn)濱江客們源對各項凈指標(biāo)的重禁視程度江景占據(jù)戲首要位置股理所當(dāng)然資，但是上軟圖中關(guān)于慎小區(qū)景觀竿和對控制飼重價的要勒求如此高甜的重視度耐非常值得霞研究。項目總勢體定位藍(lán)篇傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計并建造產(chǎn)品風(fēng)險較大尋找客戶鎖定目標(biāo)客戶群根據(jù)需求設(shè)計并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路”從源頭上保證項目成功運作根據(jù)公藥司對項而目目標(biāo)涼客戶及保其需求后傾向所熄做的精臺確分析病，對市漢場發(fā)展趁趨勢結(jié)斥合項目僚地塊所輔處區(qū)域雁客觀綜酸合研判慰，我們明認(rèn)為本例項目的脊最終定凳位應(yīng)是老：高檔精品節(jié)住宅+產(chǎn)碌權(quán)式商務(wù)杜酒店+特符色商業(yè)產(chǎn)品仙定階位打造高績檔精品戶住宅，切即主力異面積為處180浪平方米巡壽左右的對三房二局廳，輔砌以西向黑300嗎平方米州左右的末四房三聰廳加保帳姆房洗公衣房的哈觀景豪蔑宅強(qiáng)調(diào)以碰人為本定的居住夏舒適性福，建筑炒面積的鼓大小并時非衡量凡居住空飄間豪華袖的唯一洋標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)人際纏溝通的便鳳捷性，設(shè)牲置多重公佩共交流、壺活動空間潛。強(qiáng)調(diào)業(yè)主挺生活空間掛私密性。強(qiáng)調(diào)景觀蓬的均好性就，力求戶用戶臨江面薪水。強(qiáng)調(diào)公時共部位攏的品質(zhì)登感與豪參華性，羨立面的廳石材化彎、建魚材的高察檔化都孕能給予牛業(yè)主真惜材實料脖、氣派鳥過人的廟奢華體奸驗。住宅部腰分豪宅定位心的分析豪宅的一接般定義：具建造在具捐有唯一性鼠、地標(biāo)性頁地塊上，項建筑面積飯普遍在4銷00平方槐米左右，稀兼具空間羨的奢華性增和功能的銹多樣性。本項目夜不具備眠打造豪備宅的理赴由本區(qū)域紙的江景合優(yōu)勢并永不突出彩，也沒啟有深厚暗的人文薦歷史底垂蘊，周滿邊環(huán)境沿還有待斤于進(jìn)一帖步改善哨，也不躁是浦東腐的地標(biāo)熊位置，島亦非傳敢統(tǒng)豪宅淚區(qū)域，唇所以認(rèn)雷同度和幫美譽度叔一般，房誠不具備祖打造頂遍級豪宅哀的基礎(chǔ)兼；從市場蜓銷售情類況來看北，濱江鴉豪宅的艱市場存托量較為享可觀且館去化速帆度普遍槐較為緩滑慢，二測手市場錘的換手搭率很低災(zāi)，租售漫皆不活優(yōu)躍；豪宅的入蹤蝶住率普遍蜻較低，投主資客戶更狠偏愛低總告價能快速柏變現(xiàn)的房戲地產(chǎn)投資晴產(chǎn)品，而彩豪宅的高爸總價勢必端會阻礙大悅批投資客徒戶；從產(chǎn)品規(guī)疤劃來說，奏住宅、商豈業(yè)及辦公胞的混合型暈物業(yè)不利檔于塑造項星目頂級豪覽宅的形象石，而且產(chǎn)萬品本身的師客觀條件王也不具備則打造豪宅蕩的先天條驅(qū)件。打造辦公型產(chǎn)愚權(quán)式商務(wù)鏟酒店，即主力盒面積50蠟平方米左恰右的酒店魯標(biāo)房，輔嚇以80平菜方米左右尋的酒店套耗房預(yù)計到龍07年杜前后辦尚公樓供礙應(yīng)量將柄大幅增示加，由褲目前供炮不應(yīng)求緞向買方擠市場轉(zhuǎn)曲變，而博且塘橋告地區(qū)又滲非傳統(tǒng)忘意義的棉辦公聚希集區(qū)，導(dǎo)單純定資位為辦這公樓，黃去化速沈度難以責(zé)保證，救抗風(fēng)險搏能力較雄差；目前浦東浮泛陸家嘴廣地區(qū)的小諸戶型酒店疲式物業(yè)銷曲售形式均至較為理想馬；產(chǎn)權(quán)酒店滅可完全可假實現(xiàn)辦公道功能，并索能搶占世箱博會的先錦機(jī)；可根據(jù)市扎場銷售情贏況及資金級壓力靈活痰決定是變尋現(xiàn)出售還答是作為企遺業(yè)資產(chǎn)經(jīng)清營管理；辦公部分根據(jù)市敬場調(diào)研伸分析，郊本項目吧商業(yè)具杏有以下稀特點：可輻射區(qū)撓人氣不足交；缺乏原桂生商業(yè)晚氛圍；將面臨區(qū)室域性商業(yè)壟中心（如叫:浦東八技百伴等）涉的強(qiáng)勢輻甘射；過多的擁商業(yè)將默直接影挺響高檔撤精品樓鏟盤的檔咸次。結(jié)論一怎：受周邊因商業(yè)規(guī)驅(qū)劃情況啞和項目言常住人拉口、途初徑人流暮量限制漫，本項圍目商業(yè)蔑難以形舍成區(qū)域線性集中駛商業(yè)規(guī)生模；結(jié)論二：滿足社區(qū)寄內(nèi)消費需瘦求的商業(yè)拼是必須的滔；結(jié)論三：本項目商蓄業(yè)級別只日適合定位煉為：酒店及社淺區(qū)配套商沙業(yè)，主要鉆是面向埋小區(qū)業(yè)量主服務(wù)循。商業(yè)部分銷售時心機(jī)與條羨件篇銷售時旱機(jī):2犁007崖年3-笛5月上海樓衡市今年脅下半年皇以來一愉直處于觸下行通禮道,預(yù)色計該趨議勢將持跟續(xù)至2撕007退年初,樸而此后組樓市有艱望出現(xiàn)陶上行拐鄭點理由3-5江月歷來勿為房產(chǎn)淺銷售旺筆季，順績勢入市俘將會帶撇來比較慶好的銷必售業(yè)績根據(jù)“暗體驗式叮營銷”淡所需要中的銷售擦條件，枝07年掀3~5催月是比佛較現(xiàn)實漁的銷售襖時點預(yù)計屆時樹項目周邊撈環(huán)境有望哄借助“世股博”規(guī)劃磁有所改變持，有望給算目標(biāo)客戶水良好的視句覺感覺建議具附備的銷耀售條件樣板房按裝修布詠置完畢景觀樣性板段及盒看房通奮道完工大堂裝修造布置完畢空中會穩(wěn)所投入密使用售樓處漲投入使特用工程主捕體結(jié)構(gòu)恥封頂，般外立面稼開始裝籮飾雖然根據(jù)遵上海市相救關(guān)規(guī)定，局只要主體索工程完成芝三分之二望以上即具快備預(yù)售條星件。但普合潤公司建假議在具備包如下體驗黑式營銷的攤銷售條件援之后進(jìn)行低銷售，才津能以最快雄的銷售速縫度實現(xiàn)最盞高的銷售嘆利潤。產(chǎn)品研小究篇房型方盆案存在恭的問題經(jīng)過對項俊目房型方殿案初步研腰究，四種恢戶型普遍亭存在以下幕問題：國際高霸檔住宅錫發(fā)展趨游勢建筑設(shè)婆計模塊頃化戶型設(shè)輔計人性紙化臥室設(shè)棵計套房揪化立面設(shè)售計石材賤化室內(nèi)動殃線合理級化住宅設(shè)庸計五大判趨勢本案面洽臨的六騙大難題如何解箏決這六壓大難題雹成為本澇項目建騰立高檔情社區(qū)成糟敗的關(guān)慕鍵，在悶項目先露天條件盜已經(jīng)確蓋定的前何提下，傳我司認(rèn)避為可以棕從產(chǎn)品定位與產(chǎn)品細(xì)部梢研究入手，希達(dá)到弱您化甚至云解決這停些難題慘的目的堪，從而首為成功重操作本島項目掃眼清障礙宣。在以下迷的篇幅邁中，我喚司就產(chǎn)互品細(xì)部汪問題提構(gòu)一些初掠步建議縱。一、如厚何體現(xiàn)徹社區(qū)景節(jié)觀均好說性的問蘿題三、如誼何解決陵高、低利區(qū)住宅葡價差可舊能過大供的問題四、如何題從細(xì)節(jié)入禿手打造高末檔精品住暖宅二、如艙何體現(xiàn)距小面寬釋、大進(jìn)扛深戶型產(chǎn)設(shè)計人鞭性化、袍個性化悟的問題五、如何懼弱化項目宵住宅部分精與辦公部咽分相互影列響的問題六、如吊何協(xié)調(diào)買高檔住宋宅社區(qū)古與商業(yè)計相融合促的問題關(guān)于住宅港部分建議建筑造型折研究建議對現(xiàn)額有建筑單燈體設(shè)計方概案作小幅晃調(diào)整，打哄破平板式銳布局造型脆，使每幢忍建筑呈階煩梯形平面踐分布，相校鄰兩戶形濫成小錯位曉布局。如碗此，不僅母可以豐富墾外立面形煌式，更能福解決使每舟個中高層半單元戶內(nèi)伯直接觀賞耗江景的問男題，將濱希江優(yōu)勢發(fā)風(fēng)揮到極致揭。在建筑篩面寬、進(jìn)筋深按現(xiàn)有習(xí)設(shè)計方案親基本不變反的前提下騎，階梯形卡平面分布囑還為戶型倉優(yōu)化提供睜了技術(shù)支沿持。(右圖縮慧為錯位競式布局賀示意圖笛）社區(qū)景觀掩研究景觀上建京議以室外應(yīng)景觀游泳鐘池為中心持，以流水控、跌水、裳噴泉、瀑渠布等活水小為脈，以捆木質(zhì)平臺數(shù)、橋、曲細(xì)折連廊將道“景觀游辣泳池”與既“活水系罷”連為一孔體，同時封結(jié)合坡地句自然景觀苗，以四季刃不同全冠犯花木打造廊靜逸深幽英、私密尊輝貴的生活劉氛圍。（如下示悄意圖所示播）同時，傲室外景僅觀游泳吉池結(jié)合屆會所室解內(nèi)恒溫漆游泳池濱，打造“雙重悲游泳池廢”概念，讓攤居住者真螺正感受非括同一般的啊舒適、大羽氣享受。底層住案戶可以守通過室趣外沿伸垮平臺與址水親密攏接觸，腥充分滿勞足人的疤親水本肆性。室外景震觀游泳寸池示意驗圖室外游泳各池外圍活怠水景觀示很意圖陽臺與水逮相臨景觀項示意圖將項目邪現(xiàn)有房虛型圖存設(shè)在的問作題進(jìn)行環(huán)總結(jié)，扯得出以魯下幾點篩共性：各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改進(jìn)；A1、A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。針對以靈上種種爽問題，視我們提肅出兩種郵解決方步案：方案A尊：在標(biāo)準(zhǔn)層學(xué)面積分布濱不變的基碎礎(chǔ)上，對衡每層四種臣戶型分別觀進(jìn)行優(yōu)化地調(diào)整。以味一種戶型反設(shè)為一個跪單元來比慨示，A1土單元不動攪，其余3慌個單元依扒次向北移醒動1m左炮右，每棟恭建筑平面杠呈階梯形壩分布（可猾參照上頁國建筑錯位漠式布局示匹意圖）。如此，不喚僅增強(qiáng)了蜜每個戶型孔對江景以才及陸家嘴憤風(fēng)景的優(yōu)拐勢利用，遷而且可以餡通過在建悅筑北面增敵加弧形觀浸景陽臺，方大膽將客技廳布置在執(zhí)景觀最好場的北面，曾帶套內(nèi)衛(wèi)銜生間的臥晌室布置在壇各戶型南哄面。在戶晉型的設(shè)計蠻上強(qiáng)調(diào)舒撐適性、人席性化以及釋個性化，抬比如在主安臥衛(wèi)生間貧設(shè)置下沉未式浴缸，聾北面挑空篇觀景陽臺戴向內(nèi)延伸補(bǔ)1.5m許左右等等狀。（如下容圖所示主）方案B：建議每泉個層面嶄分布五美套房型傷，每套云面積在碌180閉㎡左右吧，其中越將景觀倚優(yōu)勢好兔的西面徹一套單削獨設(shè)為泉一個單分元，掘8層以悟上設(shè)計遼成35澡0㎡左濟(jì)右的豪那華復(fù)式娛戶型，青電梯直絮接入戶徑；其余劇4戶分沃兩個電緩梯廳入莊戶。以改一個戶樓型為一錯個單元疫示意，掠5個單奔元依次啦向北移呢動1m志左右，僅建筑平賣面呈階或梯形分治布。莖各戶型幻玉北面增關(guān)加弧形染觀景陽牧臺，將礦客廳布睡置在景喝觀最好三的北面屑，帶套銳內(nèi)衛(wèi)生堂間的兩畢個臥室猴布置在郊各戶型通南面。朝同時在虜各戶型框設(shè)計中苗強(qiáng)調(diào)舒龍適性、殃個性化寄，在主脈臥套內(nèi)漸衛(wèi)生間棵設(shè)置下休沉式觀臥景浴缸撥以及在珍局部房世間設(shè)置疲大挑窗孫以增大葵景觀視雨野和采崗光面等諸等。圖三：拐下沉式摘浴缸大堂建議對大堂的風(fēng)處理，建賊議摒棄傳酬統(tǒng)一味追毅求面積與矩挑高的做減法，充分蛋利用底層洞空間格局帽與變化，煮打造出“迅多重空間慘”組合的訪概念，即往底層大堂批由門廳、賽公共大廳去、單元大殺堂、電梯岸廳、過道敵五部分相糟對獨立的迎空間組成專。人流動線伶分布圖：室外門廳

公共大廳

單元大堂

過道

電梯廳

通過人工武布局打造“雙重大詳堂”，即“禾公共大碎堂”與申相對私歡密的“向單元大棕堂”雙醉重大堂肺空間。第一重“公共大旋堂”追求豪前華、氣旬派，是淋主人尊窩貴身份姐地位的造象征，量建議公蔬共大堂鼻開間不辣低于2升0m，譜挑高不乞低于8魂m，地罰面分層兵鋪設(shè)大含理石花刺紋，墻珠面以2暮4K金捉箔裝飾涉，頂部跨中央掛惠大型水撲晶裝飾買吊燈，也充分營公造出富圖麗堂皇后的豪華盡氛圍。（如下示茂意圖所示休）圖一：大壞堂示意圖圖二：金虛箔墻面示太意圖圖三：孫大堂人鵲口示意濟(jì)圖圖四：大疲堂燈飾示執(zhí)意圖圖一圖二圖三圖四第二重“單元大逝堂”是相對縮慧私密的挺會客、搖休閑空閱間，內(nèi)綱設(shè)控臺逐接待區(qū)歡、休閑男洽談區(qū)兩以及通背道區(qū)域貿(mào)，單元圣大堂整蕩體裝修仆風(fēng)格豪識華、溫挨馨，內(nèi)虛部裝飾弱結(jié)合景胸觀水景澡墻、噴令泉假山溜水池以冰及室內(nèi)揪綠化，川使主人影在會客貪的同時章，可以罵充分享夸受室內(nèi)營室外雙串重景觀樸。圖一：慘單元大鵝堂示意休圖震圖二：海接待區(qū)不示意圖圖三：泉水景墻撫示意圖漿圖四：哨休閑區(qū)青示意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳地面以及復(fù)墻壁建議菊用進(jìn)口大尖理石進(jìn)行雨包裝，配成以暖色燈都光，使整垂個電梯廳焰呈現(xiàn)豪華老、氣派，艘提升整個說社區(qū)的品碌質(zhì)與檔次尋。電梯建揀議采用永值大日立或作同檔次高醒速電梯。（如下駝示意圖酸）過道的裝修痛風(fēng)格是巨大堂風(fēng)霜格的延草續(xù)，在冠局部點爆綴一些仍室內(nèi)花噴池、矮拿柜以及攻裝飾小參品等元竿素（如下示兄意圖）。建筑外冒立面建槽議目前國際梨高端精品亞住宅外立絮面的處理床不外乎以倡下幾種方用式：石材門+面磚、投石材+高博級涂料、狗石材+鋁松塑板以及窮全石材貼蚊面。色調(diào)穿以沉穩(wěn)、喬內(nèi)斂的中奪性色調(diào)為擦主。結(jié)合姻本項目“佛高檔精品透住宅”定段位，建議畢本案外立仙面全部以柏石材貼面算的方式進(jìn)姐行處理，棋分二段式歉進(jìn)行，其鵝中底部石毫材色調(diào)偏鎖重，往上痛部分石材她色調(diào)相對旗明亮一些和。外立面膏整體感覺墊沉穩(wěn)而不杏乏大氣，剛打造本案辮特色。色彩概念衛(wèi)提示裝修方面錯研究為了符拍合目標(biāo)假客戶需麥要、提兩升項目輛檔次、臣樹立品壇牌以及脹迎合市宏場動態(tài)省，建議妥本項目兼以“精裝修監(jiān)”房推向軟市場。門窗：建議采用部鋁合金烤者漆門窗，率比利時格凡拉威泊爾多或同檔次靜中空玻璃焰，意大利卡阿魯克（意ALUK梨）或同檔搖次門窗五迫金。陽臺：建議地芳面采用揚花崗巖勤，玻璃徑金屬欄象桿。門扇和庫窗欄：進(jìn)戶門建切議用德國漫NOBL伸ESSE倚或同檔次約手工雕花韻銅門，其喘余為實木賴門和實木樸窗套。室內(nèi)樓梯傅：建議采燃用金屬射欄桿、劍實木扶駐手以及斥大理石遭踏步?？照{(diào)：日本大金命或同檔次候戶式中央赴空調(diào)。廚房：墻地面建船議采用大蔽理石，采恭用德國博美得寶（P襯OGGC金NPOH廚I）或同悉檔次廚具嗎。衛(wèi)生間：墻地面歸采用大弦理石、門金屬吊差頂，衛(wèi)耽生潔具細(xì)采用德帆國VI煉LLE毒ROY命﹠BO敬CH潔三具及D道ORN移BRA克CHT綁龍頭。墻地面及的吊頂：建議采用丈輕鋼龍骨呈石膏板吊火頂，高級言內(nèi)墻膠漆賤，高級實滴木復(fù)合地列板或大理搶石地坪。智能安保應(yīng)系統(tǒng)建議建議一：滅建議采用炒最新的指倉紋識別系束統(tǒng)包括指兔紋電梯控米制系統(tǒng)和填指紋門鎖建議二：萍安裝訪客與彩色可視素對講系統(tǒng)婦，建議采叨用著名西璃班牙品牌幸FERM坊AX或同悉級品；建議三寺：建議茄安裝周筆界報警戀、電視揪監(jiān)控、撇電子巡叔更、門撕禁系統(tǒng)碑以及自男動報警低系統(tǒng)。建議四：績建議社區(qū)顫配備中央誰凈水處理肺系統(tǒng)以及趣三表合一飽的遠(yuǎn)程抄襖表系統(tǒng)。會所建議建議本供項目打莖造“雙重參會所”——社透區(qū)配套書會所以析及空中選會所，乏為客戶獨提供多涂重交流寇、休閑坐空間和晶平臺，時充分展脾現(xiàn)社區(qū)貝以人為戴本的特疏性。功能定位社區(qū)配套會所（可考慮對外開放）恒溫游泳池高檔酒吧健身房Spa精品超市壁球室空中會所（僅對小區(qū)業(yè)主開放）咖啡吧紅酒吧閱覽室上右圖：捉會所餐廳臟示意圖下孩左圖：會嬸所酒吧示蓄意圖下驗右圖：會該所入口示熱意圖社區(qū)配套胃會所設(shè)置在育產(chǎn)權(quán)式立酒店的朱底層，瘦將其打遺造成豪揚華生活衰會所，嫂內(nèi)設(shè)可網(wǎng)對外開恰放的恒真溫游泳即池、中蹦西餐廳刻、咖啡壁吧、健別身房、匙以及精米品超市辛等生活朱娛樂設(shè)切施?？罩袝ㄗh設(shè)保置在觀花景位置巨最佳的轟住宅頂宜層，面穴積設(shè)置頭在50拌0㎡左餓右，業(yè)征主通覆過外部幟觀光電跑梯直接液進(jìn)入空架中會所漆，江景莫、外灘適及陸家乖嘴風(fēng)景判盡收眼瘡底，真鞠正讓每損一位業(yè)線主可以雖充分分來享到濱午江景觀搏，提升尼整個社剖區(qū)的檔梅次。同燈時這里保也是業(yè)悄主之間商、業(yè)主臨與客人康交流的兵空間，版一邊品球著紅酒閱、一邊透是無限戴的美景蹄，無疑咬這里就造是人間諒天堂。（空中會娘所示意圖漁）關(guān)于辦公扶部分建議對于本項才目辦公性質(zhì)質(zhì)的建筑攻建議包裝灘成產(chǎn)權(quán)式酒勁店推向市曉場，主葵力戶型購以50城㎡左右悠的小戶崇型為主繩，套房罵面積控狗制在8樣0㎡左渣右。內(nèi)朗設(shè)中庭庭，將綠黎色植物懷引入室君內(nèi)，力潔爭在每艦個層面飄設(shè)立公膨共休閑敘觀景空姐間。大顛堂以五繁星級酒膛店的標(biāo)之準(zhǔn)來進(jìn)須行打造液，以進(jìn)采一步提照升產(chǎn)權(quán)匪式酒店把的品質(zhì)要。大堂示意榜圖中庭示象意圖商業(yè)規(guī)但模研究商業(yè)規(guī)僑模參照①--悠-商業(yè)區(qū)循級次與結(jié)板構(gòu)模型基本要數(shù)市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)配套商業(yè)新城商業(yè)中心規(guī)模30萬㎡以上10萬㎡以上1萬㎡左右12萬㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量2萬左右日人流量25萬以上核心客戶群區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘及途經(jīng)消費者車程30分鐘內(nèi)居民本項目適迷合商業(yè)規(guī)龜模從本項目墓的區(qū)位特現(xiàn)征、客流奶量和未來丸可能吸引垮的核心客慢戶來看，葛本項目只售具備形成居暑住區(qū)配榮套商業(yè)益的條件述，不同示的居住足區(qū)配套啟商業(yè)由毛于其輻貪射人群尸較固定雀（步行15詳分鐘及途閱徑消費者連），其商偉業(yè)規(guī)模通濫常占整體摟規(guī)模的2脆.8%左未右，根據(jù)蒸人口密度邪約有不栽同。結(jié)雞合本項梳目來看尊，商業(yè)丸規(guī)模約綢為250籍0㎡。商業(yè)規(guī)宿模研究關(guān)于商業(yè)晶部分建議商業(yè)規(guī)模閘研究商業(yè)規(guī)模窮參照②-求--赫爪夫商圈角研究模遠(yuǎn)型銷售額=爐購物概率嗚×人口×婚人均零售蒸開支商業(yè)面挺積=銷賴售額÷督單位面蟻積營業(yè)島額人均零售倦開支取5280杜.23元（數(shù)據(jù)紡來源：遷仲量聯(lián)盛行報告忙）平均每平蓄米營業(yè)額酷取145戀4元/月（數(shù)據(jù)來京源：仲量總聯(lián)行報告磁）特殊品選購品便利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交易地帶商業(yè)規(guī)模研究商圈人（2010年年底預(yù)計人口）購物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購物人流銷售額（人均零售開支取5280.23元）商業(yè)面積（每㎡營業(yè)額取1454元/月）主要交易地帶本地區(qū)600093%5580294636831688.7㎡次要交易地帶塘橋區(qū)域27萬2%5400285132421634.2㎡邊際交易地帶浦東新區(qū)180萬0.1%18009504414544.7㎡總計﹍﹍12780674813393867.6㎡潛在交易宇區(qū)域根據(jù)赫餡夫商圈勇研究模粱型推知相本項目姿商業(yè)規(guī)金模為380忽0㎡左夕右注：公殺共服務(wù)死設(shè)施控筍制指標(biāo)塊(㎡/湖千人)

居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)1668～3293(2228～4213)2172～5559(2762～6329)968～2397(1338～2977)1091～3835(1491～4585)362～856(703～1356)488～1058(868～1578)其中教育600～12001000～2400330～1200708～2400160～400300～500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78～198(178～398)138～378(298～548)38～9878～2286～2012～40文體125～245225～64545～7565～10518～2440～60商業(yè)服務(wù)708～910600～940450～570100～600150～370100～400社區(qū)服務(wù)59～46476～66859～29276～32819～3216～28金融郵電(含銀行、郵電局)20～30(60～80)25～5016～2222～34----市政公用(含居民存車處)40～150(460～820)70～360(500～960)30～140(400～720)50～140(450～760)9～10(350～510)20～30(400～550)行政管理其它46～9637～72--------根據(jù)城疑市規(guī)劃墊指標(biāo)研耽究，本偉項目服蒸務(wù)于社品區(qū)內(nèi)居站民的商碰業(yè)規(guī)模偵為3500霧㎡左右商業(yè)規(guī)模思研究商業(yè)規(guī)陷模參照作③-愈--根配據(jù)城市陽規(guī)劃指麻標(biāo)研究闖模型本項目建匪筑面積9緒0254鍵.4㎡（刻住宅+產(chǎn)扮權(quán)式酒店第），按每焰100㎡嗎有7人計算，冰預(yù)計居民約631艘7.8人，屬沃于小區(qū)顫級別；按小區(qū)閃級別規(guī)揚劃指標(biāo)掏（下表而所示）接，商業(yè)秒面積應(yīng)宣控制在班：450降-57豬0㎡/碑千人×喘6.3惕178壤千人=284窩3.1億-36費01.觸1㎡之讓間商業(yè)規(guī)宰模研究商業(yè)規(guī)模的研究商業(yè)總體圈規(guī)模建議參照一暗：根據(jù)商業(yè)游區(qū)級次與夸結(jié)構(gòu)模型思推知商業(yè)臥規(guī)模約為腫2500患㎡參照二：根據(jù)赫夫夕商圈研究論模型推知城商業(yè)規(guī)模蜜約為38江00㎡參照三：根據(jù)城市模規(guī)劃指標(biāo)詢研究模型環(huán)推知商業(yè)怖規(guī)模約為關(guān)3500卷㎡建議本拴項目商美業(yè)總體浸規(guī)模在350苦0㎡左右，可原以根據(jù)實路際情況上太下浮動5隆00㎡商業(yè)規(guī)模蓄研究通過構(gòu)建濁商業(yè)分析議模型，我嗽們將找出哄最適合本限項目的商委業(yè)業(yè)態(tài)：攔截型掀商業(yè)：距離是消火費者選擇滅該類業(yè)態(tài)端消費場所不的第一考狂慮因素，常見的業(yè)憐態(tài)是日常理快速消費逆品零售及擠服務(wù)；替代型商纖業(yè)：經(jīng)營具喝有一定禿差異化烏的產(chǎn)品寸，對比渴各種綜分合因素南形成的坦比較優(yōu)虎勢決定幸消費者閉是否選銷擇該類均業(yè)態(tài)的乓消費場禁所，常見業(yè)態(tài)晃是休閑娛斜樂、生活晴耐用品零叫售的集中悶商業(yè)，如購北物中心誕、中型備超市等泄；目的地型佳商業(yè)：以其特姥色或?qū)ＡR業(yè)性吸膀引消費性者慕名艱而至，常見業(yè)態(tài)繪是特色商好業(yè)和專業(yè)斥市場，如如殺特色餐樹飲、酒紛吧、美明容Sp蟻a、籍娛樂場溫所等。從商業(yè)攝消費者證的行為