地產(chǎn)規(guī)劃建議

朝北大悅城建筑規(guī)劃建議2008年9月目錄一、項目解讀項目概況項目平面圖二、風(fēng)險分析招商風(fēng)險營運風(fēng)險三、未來工作重點一、項目解讀項目解讀——項目概況朝北大悅城所屬商圈：朝青商圈地理位置：朝陽北路與青年路交叉口東北角商業(yè)類型:綜合體/購物中心商業(yè)面積：23萬平方米商業(yè)定位：現(xiàn)代超級家庭購物中心開業(yè)時間：2009年底

根據(jù)區(qū)域及其他商業(yè)密集區(qū)域的差異性，推出“家庭購物”理念來適應(yīng)區(qū)域居民的消費特點，同時開拓“一站式體驗消費模式”的綜合體，改變傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。朝青商圈區(qū)域商業(yè)中心正在不斷成型，是項目發(fā)展的歷史機遇。項目解讀——平面圖總結(jié)二、風(fēng)險分析招商：項目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位置，缺乏主力店招商的吸引力5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較弱10-11F面臨較大的租賃及租金風(fēng)險項目風(fēng)險營運：每一層對應(yīng)面積較大，人流如何有效帶動大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引消費者風(fēng)險分析

朝北大悅城的建成將彌補區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)中心的缺乏，然而如此大的體量，加上朝青板塊目前商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，要實現(xiàn)順利招商和成功運營尚需要花費較多的精力。項目招商風(fēng)險項目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位置，缺乏對主力店的招商吸引力5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較弱10-11F面臨很大的招商和租金壓力項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險1：項目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位置，增加了主力店招商的難度雙首層的使用，使人流直接輸入到五層，2-4F則成為受到忽視的樓層。而2-4F現(xiàn)有布局單一，無益于主力客戶招商。手段：打造亮點街區(qū)方法：打掉2-3F及3-4F樓板，創(chuàng)造出可視效果好的街區(qū)。（把店鋪往外延伸彌補面積）目標(biāo)：增加亮點街區(qū)可視性，帶動品牌招商3-4F街區(qū)L3-4L2-3表達方式：主題鋪裝歐式咖啡館與品牌結(jié)合主題街景不統(tǒng)一招牌與時間同步燈光香榭大道L3-4表達方式：主題鋪裝日式咖啡館結(jié)合品牌零售主題街景不統(tǒng)一招牌與時間同步燈光日韓街區(qū)項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險2：5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺因為飛天體梯的使用，5F為第二個中庭，但是在規(guī)劃中，中庭面積逐漸縮小，不利于人流的聚集。相應(yīng)的也阻礙了租金的提升。手段：擴大5F中庭空間方法：將5F中庭空間擴大，在中庭位置附近設(shè)置餐飲區(qū)，并安排戶外座椅。平時將部分空間租賃給商家使用，當(dāng)中庭有活動舉行時要求商家將戶外座椅收回。目標(biāo)：將5F中庭營造成為一個歡樂生動的空間，帶動5F以上商鋪的招商表達方式：戶外座椅挑空小中庭項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險3：現(xiàn)有規(guī)劃為常見購物中心布局，未能體現(xiàn)出家庭娛樂氣氛，主題特色不夠布局規(guī)劃中除了有電影院之外，沒有其他的能夠體現(xiàn)出家庭娛樂特色的規(guī)劃7-8層挑空手段：打造家庭娛樂街區(qū)方法：將7-8F樓板打通，營造家庭娛樂休閑街區(qū)。并安排人在其中進行戶外表演，如小丑、雜技等目標(biāo)：凸現(xiàn)家庭娛樂主題，帶動7F商業(yè)L7-8表達方式：大量戶外表演時尚家裝飾品、個人護理節(jié)日活動體現(xiàn)主題的家居飾品店項目風(fēng)險應(yīng)對建議——招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險4：單層面積體量大，分層主題不夠鮮明樓層單體面積達到1萬平方米之多，不易形成鮮明的主題，且不利于商鋪之間的互動和人流的暢通手段：開發(fā)主題取廣場方法：在不同自樓層位密置安排引不同的伯主題廣巷場，以簡裝飾品幕或者活和動來營你造主題椒氛圍目標(biāo)：通過主唐題廣場作的規(guī)劃選，便于順廣場周柿邊有效凍吸引目某標(biāo)主力遼客戶八大主題池廣場目標(biāo)租戶三：Ros蝴eTe昏aHo券use、乎Cova筐、Ang屑es’b柏,DK蔬NYJ否eans衛(wèi)、Tru共ssau框daJ避eans算、Cer套ruti雄188模1、Ju截rliq伯ue、謠Esc該ada際Spor廢t“悅”廣場目標(biāo)租戶浴：H&M嫁,ZA核RA,慢TOP指SHO鍋P,G以AP,EMP拒ORI脹OA映RMA膏NI,自D&G失,Ag揭nes,b,Wh招ite嫌Coll方ar,S弟warn尊oski歐陸廣場日韓廣場目標(biāo)租戶班：Aft廈erno蟻onT稍ea、B放lue織Moun所tain睛、Uni目quo、括Toyk乓oHo敬moga驢yi、山堂本耀司、薯三宅一新落、川保久易齡、Ba系nana帆Rep勤ubli星c、Wa啞tami博、SK允Col啄lect蒼ion節(jié)日廣場目標(biāo)租戶封：Hal芝lma記rk,G膊alle棵ria勇cent愧re,H展ello狼Kit悼tyl陪and,拍Sanr精io,L側(cè)otte哪,ell遲e目標(biāo)租戶饅：Si序mply腰Lif誘e、01債01、C基reat屬ive滅Loft植,B舟ody桐Shop劍、Li擦feS慣tyle捎cen掉tre目標(biāo)租戶蔽：Spo堂rtG乎BAc會ity離,Adid池asC駐lass蓮ic,N恢ike,騙Puma泉,Kap殖pa運動廣場家庭廣飽場L7音樂廣場科技廣完場項目風(fēng)險灶應(yīng)對建議——招商風(fēng)險溪應(yīng)對風(fēng)險5：項目樓屢層較高賞，10-1聚1F的出租辦及租金及面臨較迫大挑戰(zhàn)10-鎮(zhèn)11F面臨很大米的租賃及蔥租金壓力項目風(fēng)雀險應(yīng)對繳建議——招商風(fēng)臥險應(yīng)對手段：打造主炮題街區(qū)方法：打通10-消11F樓板，營偶造出高品優(yōu)質(zhì)餐飲主綠題街區(qū)目標(biāo)：便于10-械11F客戶招趴商，并備盡可能包創(chuàng)造高移租金餐飲主顏題街區(qū)表達方式蹤蝶：大量主呆題正餐戶外座雄椅變幻景遷觀綠色植端物項目營運風(fēng)險樓層高，蛇單層面積脖大，人流嫌帶動性較叨弱大型活稀動場地桑如何在何各個樓演層不同停分布，皆與公共姥空間取天得平衡未來商船業(yè)競爭鮮將會更冰加激烈符，如何槳有效地抬吸引人班流項目風(fēng)險愿應(yīng)對建議——營運風(fēng)鋪險應(yīng)對風(fēng)險1：樓層高，億單層面積銀大，人流速帶動性較銀弱商業(yè)有11層之高，恩部分樓層子單體面積只過大，對劃人流的帶城動性弱Lei惕sur遲e休閑餐題飲Form銳al正餐Casu羨al簡餐Junk孩foo蟲d快餐Tak般ea愿way現(xiàn)拿即走手段：科學(xué)規(guī)劃遙餐飲布局方法：餐飲規(guī)雄劃做到重“相對窗分布，公局部集短中”，形設(shè)置休杏閑餐飲鳴，延長修逗留時擊間目標(biāo)：帶動人流照，相應(yīng)的街縮短培養(yǎng)糕周期CJLCJLL/CFFL/CL1L2L3L4L6FL/CL7L/CFL8F美食百煙老匯CL5LLTTC/JCLei叢sur圾e休閑餐隔飲Form乖al正餐Cas蔥ual簡餐Junk奪foo薯d快餐Tak來ea環(huán)way現(xiàn)拿即境走TTTTC/JFCFFLeis污ure休閑餐既飲Form勇al正餐Cas閘ual簡餐Jun棗kf喇ood快餐Tak燈ea烈way現(xiàn)拿即咱走F項目風(fēng)險尖應(yīng)對建議——營運風(fēng)險夢應(yīng)對風(fēng)險2：活動場地第較為分散悔，沒有大觸型活動場膽地，空間泳平衡感較半差大型活動蟻中庭缺乏霞、僅在首層層存在，依五層中庭石略顯空間靠不足，相首對項目體謠量來說配澇套不夠手段：運用科販技手段白，形成古視覺焦局點方法：在首層別中庭空吳間安排撐活動的井升降舞岡臺（可鐘以由首逃層上升販到高層卷空間）目標(biāo)：街打造獨融特的活寄動空間澤，形成狡新的視福覺焦點多功能升槍降展示舞參臺L1項目風(fēng)圓險應(yīng)對歐建議——營運風(fēng)染險應(yīng)對風(fēng)險3：未來商供業(yè)競爭共將會更玻加激烈般，項目禿在景觀蜓設(shè)計、晉細節(jié)表嘩現(xiàn)上的精吸引力盜不夠手段：1、增加體怪驗性景觀2、增加人紗性化設(shè)計方法：1、能夠引尚起話題的尤活動的、駁多變的、格可拍照的咸體驗性景臭觀2、體現(xiàn)人勵文關(guān)懷的甲戶外等候懂區(qū)等景觀不同時段去出現(xiàn)白天支與黑夜的毅變幻不同時蔽間水景舟會有不反同變化主題街加區(qū)位置（L2-3、L3-4、L7-祖8、L10葵-11）L6L5-8多功能跳扎跳泉服務(wù)中共心Co菠nci站erg腔e問訊中心再Info殼rmat拉ion灣Cent義reL1L5色彩多變演音樂噴水孕池M并usic享Fou霸ntai捧nL5人性化妄設(shè)計細熊節(jié)兒童主題志廁所朝北大更悅城硬炒件考慮竟建議廣告牌的埋開發(fā)及條屢件預(yù)留花車位危置要預(yù)昆留上下睜水活動場窮地要預(yù)琴留上下扁水、地超插及吊紛件等，照方便各何種活動綠的舉行預(yù)留車展厘位置，并歡充分考慮股預(yù)留坡道眨、承重是棄否足夠等進條件，方鍋便車輛進夜出每層都要朝規(guī)劃出員矮工洗手間附及吸煙位定置（每一濫個餐飲位足置都要預(yù)張留出洗手韻間，餐飲緣瑞租戶若大榨于300平米要求茶員工不允氣許進入公怠共洗手間息）餐飲位蠶置需要芳前期規(guī)儀劃預(yù)留炮更大量釋的烽火漂水電等諷條件停車場汽扁車美容位采置要預(yù)留算上下水在商場4F鋪設(shè)地遮磚、地沾燈等，平將百貨梢公司人辣流引出朝北大悅城硬件考慮建議廣場空間貝要預(yù)留地渾插、電等妄以便日后指場地的租兩賃活動場掩地要預(yù)沿留上下癢水及吊銀件等，挽方便各慨種活動氏的舉行花車位置拐要預(yù)留上碌下水預(yù)留車展溝位置，并媽充分考慮多預(yù)留坡道墊、承重是樸否足夠等秋條件，方晨便車輛進州出提供給餐騙飲及零售違租戶地下錢空間及電捉力規(guī)劃掛飾裝辮置預(yù)留昨管線戶外廣告刮牌的開發(fā)效及條件預(yù)燒留餐飲位嚼置需要甲前期規(guī)資劃預(yù)留福更大量耀的烽火朝水電等帆條件每層都要購規(guī)劃出員金工洗手間紹及吸煙位系置（每一役個餐飲位求置都要預(yù)挪留出洗手非間，餐飲周租戶若大責(zé)于300平米要賺求員工縱不允許蛇進入公賺共洗手揉間）電梯預(yù)心留足夠齡的廣告戀位考慮滾恭動廣告胞位位置艘，并預(yù)架留足夠納電力停車場汽角車美容位瓶置要預(yù)留裙上下水在商場4F鋪設(shè)地竭磚、地顏燈等，萌將百貨曠公司人譽流引出That灣