REITs產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告

2021年7月

1.引言9家基礎(chǔ)設(shè)施公募分獲上交所和深交所審核通過(guò)，標(biāo)志著標(biāo)準(zhǔn)化的公募億資產(chǎn)管理規(guī)模的巨艦啟航。產(chǎn)品的推出，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)可以有效盤活存量資產(chǎn)、拓展權(quán)益融資渠道，對(duì)公募基金來(lái)說(shuō)可以拓展產(chǎn)品類型，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)可以優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，以較少的資金分享到大型基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目收入和資產(chǎn)增值，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資的流動(dòng)性，可謂是“三贏”的局面。整體而言，產(chǎn)品為投資者提供了一個(gè)便捷投資具有基礎(chǔ)設(shè)施屬性產(chǎn)品為標(biāo)準(zhǔn)化公募產(chǎn)品，全國(guó)社會(huì)保障基金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和年金等大型基金均可參與。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，雖然此次首批發(fā)行的項(xiàng)目預(yù)計(jì)向公眾發(fā)行的比例偏低，但我們預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)逐漸放開并提高公眾的參與度。產(chǎn)品為公眾投資者提供了一個(gè)可以小額化參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的途徑，一旦公眾參與度后續(xù)提高，則產(chǎn)品的流動(dòng)性可以進(jìn)一步上升。為了幫助投資者更好地了解這一在國(guó)內(nèi)公募市場(chǎng)尚屬于新興投資品種幾個(gè)方面詳細(xì)地作出介紹。2.誕生于美國(guó)的創(chuàng)新金融產(chǎn)品2.1.什么是REITs？RealEstateInvestment公開市場(chǎng)交易、通過(guò)證券化方式將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化具有較好流動(dòng)性的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。底層資產(chǎn)不涉及居民住宅，擁有的資產(chǎn)可包括辦公樓、公寓、倉(cāng)庫(kù)、醫(yī)院、甚至林場(chǎng)。可以在大型交易所公開交易流通。作為集合投資計(jì)劃，的資產(chǎn)由專業(yè)人士管理，創(chuàng)造的收入主要來(lái)源于租金，并定期向信托單位持有人分配，從而成為長(zhǎng)期投資者穩(wěn)定的創(chuàng)收工具。作為信托單位持有人，投資者共享?yè)碛形飿I(yè)資產(chǎn)組合的利益，并分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。從一款金融產(chǎn)品的角度來(lái)看，所體現(xiàn)的價(jià)值主要為：財(cái)務(wù)價(jià)值：項(xiàng)目將流動(dòng)性不佳的固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)并有利于降低公司相應(yīng)的融資成本，釋放了融資額度。收購(gòu)→培育→化→回籠資金→再投資”的良性項(xiàng)目模式。此外，作3of為一種重資產(chǎn)平臺(tái)，將上市公司作為輕資產(chǎn)平臺(tái)，打造資本“雙平臺(tái)”的理想結(jié)構(gòu)。投資價(jià)值：具有較高的分紅率，較好的長(zhǎng)期回報(bào)率，并且較為穩(wěn)定和持續(xù)。作為一款產(chǎn)品而言，體現(xiàn)出良好的市場(chǎng)流動(dòng)性，常見的股、債等資產(chǎn)相關(guān)性較低。2.2.REITs主要類型根據(jù)不同的劃分方式，可以劃分為以下的類型：按照資產(chǎn)組成和收入來(lái)源劃分：權(quán)益型直接經(jīng)營(yíng)具有收益的收益來(lái)源于租金以及房地產(chǎn)的增值收益。權(quán)益型常見的投資目標(biāo)包括寫字樓、工業(yè)園區(qū)、又稱為債權(quán)型，主要是扮演金融中介的角色，將募集的資金直接向房地產(chǎn)所有者、產(chǎn)債權(quán)，并從抵押貸款和抵押貸款支持證券中賺取利息，一般不能提供資產(chǎn)增值收益。貸款利息和貸款融資成本之間的息差決定了抵押型的利潤(rùn)；混合型介于權(quán)益型與抵押型之間，其自身?yè)碛胁糠治飿I(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也在從事抵押貸款的服務(wù)。按照資金募集方式劃分：公募是以公開發(fā)行方式向社會(huì)公眾募集資金的，與股票一樣具有高流動(dòng)性，相對(duì)而言信息披是以非公開方式向特定投資者募集資金，發(fā)行的程序相對(duì)公募更簡(jiǎn)單。2.3.REITs海外市場(chǎng)概覽1960投資者提供一個(gè)間接獲取商業(yè)房地產(chǎn)收益的投資渠道。截止2021年4月，全球的市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)1.456萬(wàn)億美元，其中權(quán)益型達(dá)1.37個(gè)類別的在紐約證券交易所中交易，交易的市值規(guī)模達(dá)1.269萬(wàn)億美元。從市場(chǎng)規(guī)模和成熟度來(lái)看，美國(guó)都處于10%。4of圖1美國(guó)產(chǎn)品規(guī)模過(guò)去60年呈井噴式發(fā)展圖2權(quán)益型逐漸成為主流產(chǎn)品00數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT、國(guó)泰君安證券研究3.我國(guó)發(fā)展歷程及結(jié)構(gòu)3.1.我國(guó)REITs發(fā)展歷程表1我國(guó)發(fā)展歷程時(shí)間事件2004年作為其中的重要類別受到關(guān)注2005年2014年2015年2017年越秀港交所上市。我國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)首次在資本市場(chǎng)發(fā)行中信啟航成功發(fā)行。我國(guó)交易所首單類產(chǎn)品鵬華前海萬(wàn)科成功發(fā)行。我國(guó)首單以公募基金為載體的產(chǎn)品泰勒發(fā)行、境內(nèi)首單不依賴主體的產(chǎn)品、保利租賃住房成功發(fā)行，首單儲(chǔ)架發(fā)行類2019年2020年上交所在新年致辭中提出公募試點(diǎn)。菜鳥倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施類，境內(nèi)首單可擴(kuò)募類。中聯(lián)基金浙商資管證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（）試點(diǎn)相關(guān)工礎(chǔ)設(shè)施公募試點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究?jī)?nèi)地物業(yè)的首支于2005年在港交所上市，之后受政策法規(guī)、稅務(wù)等多方面限制，第一支類產(chǎn)品“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”直到2014年4產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模逐年增加，2019年類共發(fā)布24超過(guò)億元。其中底層資產(chǎn)中主要為購(gòu)物中心和寫字樓。在基礎(chǔ)設(shè)施公募產(chǎn)品與標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品存在如下方面的差異：產(chǎn)品可通過(guò)公募或者私募產(chǎn)品以二級(jí)市場(chǎng)的一般通5of過(guò)主體回購(gòu)或者物業(yè)處置的形式退出。從產(chǎn)品屬性上看：類的占比較少，總體而言債性更強(qiáng)；以美國(guó)為例，成熟市場(chǎng)的體現(xiàn)的股性較強(qiáng)，一般為權(quán)益類為主。并且類產(chǎn)品存在優(yōu)先級(jí)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先級(jí)享受固定收益，次級(jí)享受剩余收益，而標(biāo)準(zhǔn)的一般為平層結(jié)構(gòu)。從投資范圍和資產(chǎn)管理模式上看：的投向較為寬泛，具體包而類的投資目標(biāo)一般為監(jiān)管規(guī)定的合規(guī)投資項(xiàng)目等單一的3.2.境內(nèi)REITs參與主體境內(nèi)的主要參與主體包括原始權(quán)益人、基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、外部管理機(jī)構(gòu)、托管銀行及其他中介機(jī)構(gòu)。原始權(quán)益人指基礎(chǔ)設(shè)施基金持有的基礎(chǔ)項(xiàng)目的原所有人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批決策、組織項(xiàng)目實(shí)施，按照指引要求參與戰(zhàn)略配售?；鸸芾砣素?fù)責(zé)管理基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查，并按照指引要求直接或委托第三方對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)維護(hù)。持有人大會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)進(jìn)行審議決議，監(jiān)督專項(xiàng)計(jì)劃管理人履行各項(xiàng)職責(zé)。須與專項(xiàng)計(jì)劃管理人存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制。專項(xiàng)計(jì)劃管理人負(fù)責(zé)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。須與基金管理人存在實(shí)際控制關(guān)系或同一控制人控制。財(cái)務(wù)顧問(wèn)（如有）負(fù)責(zé)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面盡職調(diào)查，并出具財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告，負(fù)責(zé)在基金管理人的委托下辦理基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售的路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)。須由取得保薦機(jī)構(gòu)資格的證券公司擔(dān)任。外部管理機(jī)構(gòu)（如有）在基金管理人的聘請(qǐng)下負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)、檔案歸集管理等工作，該管理機(jī)構(gòu)需具備5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的具有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員。托管銀行投資基金提供資金保管服務(wù)，監(jiān)管銀行為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃及私募投資基金提供監(jiān)管服務(wù)。其他中介機(jī)構(gòu)，包括律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師，提供法律意見、資產(chǎn)評(píng)估、審計(jì)服務(wù)等。6of圖3產(chǎn)品參與主體及結(jié)構(gòu)示例圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究3.3.內(nèi)地REITs與美國(guó)結(jié)構(gòu)對(duì)比如下我們列舉了中美公募分差異。表2中美產(chǎn)品差異一覽國(guó)家中國(guó)美國(guó)無(wú)最低股本金2億元至少1000個(gè)投資者；至少100個(gè)股東；股東/投資者發(fā)售數(shù)量的80%；REITs公司的股權(quán)持有有限制要求原始權(quán)益人按規(guī)定參與戰(zhàn)略配售；基金份額總額達(dá)到準(zhǔn)予注冊(cè)規(guī)模的80%有對(duì)于境外股東沒有限制上市要求經(jīng)營(yíng)范圍無(wú)強(qiáng)制要求REITs產(chǎn)品必須主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)長(zhǎng)期持有物業(yè)產(chǎn)生租金經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收入不得超過(guò)總收入的5%基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目必須經(jīng)營(yíng)3的現(xiàn)金流至少75%府證券或現(xiàn)金至少80%以上的資產(chǎn)必須是投資于基礎(chǔ)設(shè)施支持證券資產(chǎn)限制REITs公司的股權(quán)持有有限制無(wú)限制借款總額不得超過(guò)基金資產(chǎn)的杠桿要求借款用途限于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目維修、改造分配其應(yīng)納稅普通收入中的至少90%經(jīng)審計(jì)的年度可供分配利潤(rùn)的利潤(rùn)分配要求無(wú)資本利得分配要求無(wú)資本利得分配要求7of基礎(chǔ)設(shè)施收益分配在符合條件的情況下每年不得少每年分配于1次經(jīng)營(yíng)收入：豁免REITs層面稅對(duì)部分企業(yè)存在稅收補(bǔ)貼收取21%的公司稅REITs需要任命基金管理人和基金托管人，且管理人經(jīng)營(yíng)實(shí)體必須在美國(guó)國(guó)稅局填報(bào)與托管人要保持相互獨(dú)立。Form1120-REIT核心要求點(diǎn)聘請(qǐng)取得保薦機(jī)構(gòu)資格的證券公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究從目前受理的內(nèi)地公募采取的是公募基金資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目公司還需要滿足：任命基金管理人和基金托管人，且管理人與托管人要保持相互獨(dú)立?；鸸芾砣伺c資產(chǎn)支持證券管理人應(yīng)存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制?；鹜泄苋伺c資產(chǎn)支持證券托管人應(yīng)當(dāng)為同一人?；鸸芾砣诉€應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，出具財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告。財(cái)務(wù)顧問(wèn)由取得保薦機(jī)構(gòu)資格的證券公司擔(dān)任。一個(gè)產(chǎn)品要將其80%以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，進(jìn)而持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。4.源于分紅我們針對(duì)目前市場(chǎng)上規(guī)模最大的權(quán)益類進(jìn)行詳細(xì)分析。權(quán)益型的收益來(lái)源主要來(lái)自兩部分：一、底層資產(chǎn)的增值收益（在表現(xiàn)上既兼具了類權(quán)益的價(jià)格波動(dòng)屬性，又存在類債券的穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，因而如何將至關(guān)重要。我們對(duì)其中NareitALLEQUITYREITS指數(shù)，股票使用標(biāo)普500和NASDAQNYMEX數(shù)、黃金指數(shù)和原油指數(shù)。4.1.長(zhǎng)期宏觀維度上REITs指數(shù)與其他資產(chǎn)的相關(guān)性：權(quán)益>債券>商品8of圖4過(guò)去50年資產(chǎn)間相關(guān)性熱力圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究如圖1所示，使用1971年122020年4月六大指數(shù)收益率數(shù)據(jù)，在近五十年內(nèi)，市場(chǎng)和股票市場(chǎng)兩者之間的皮爾遜相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.5指數(shù)與彭博巴克萊債券指數(shù)的相關(guān)性僅左右，顯著低于指數(shù)與商品指數(shù)的相關(guān)性則更低，與黃金和原油的相關(guān)性平均僅0.09左右。值得注意的是，長(zhǎng)期來(lái)看，指數(shù)與各大類金融資產(chǎn)均為同向波動(dòng)，對(duì)沖屬性并不明顯。我們接下去考察在互聯(lián)網(wǎng)泡沫和次貸危機(jī)等特殊時(shí)期相對(duì)于其他金融資產(chǎn)的表現(xiàn)。4.2.危機(jī)時(shí)刻：REITs資產(chǎn)表現(xiàn)主要看房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度圖5互聯(lián)網(wǎng)泡沫時(shí)期（2000/2-2002/9）資產(chǎn)相關(guān)圖6次貸危機(jī)時(shí)期（2007/3-2009/6）資產(chǎn)相關(guān)性變動(dòng)性變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：彭博、Wind、國(guó)泰君安證券研究我們可以看到，在美國(guó)歷史上兩次股票大幅下跌的危機(jī)時(shí)刻，REITs資產(chǎn)的表現(xiàn)和資產(chǎn)間相關(guān)性的走勢(shì)不盡相同?；ヂ?lián)網(wǎng)泡沫時(shí)期，雖然權(quán)益REITsREITs類資產(chǎn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，未收到權(quán)益類資產(chǎn)大幅下跌的影響，REITs反而9of成為了危機(jī)時(shí)刻有效對(duì)沖股市下跌的工具。而在圖右所示的次貸危機(jī)時(shí)刻，不光權(quán)益類資產(chǎn)大幅回撤，REITs68%要是由于次貸危機(jī)時(shí)美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)首先出現(xiàn)了崩盤，進(jìn)而傳導(dǎo)到股REITsREITs的表現(xiàn)不僅僅受到金融市場(chǎng)的影響，還受到房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期的影響。4.3.分紅收益高于資本增值收益由于REITs產(chǎn)品要求每年至少保持將收入的90%以上以分紅的形式回饋給投資者，因此對(duì)REITs投資者來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定的分紅現(xiàn)金流收入是投資收益中最重要的一環(huán)。根據(jù)NAREITREITsIndex的收益拆分為資本增值收益和分紅收益，自1972年開始權(quán)益型REITs產(chǎn)品的年化收益率為12.68%，其中年平均分紅收益高達(dá)7.47%，穩(wěn)定高于來(lái)自資本增值的收益5.21%。5.首批產(chǎn)品收益與風(fēng)險(xiǎn)分析從首批的9只REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型來(lái)看，標(biāo)的主要集中在產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流，與《試點(diǎn)通知》中提出的要優(yōu)先基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)及高科技、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等高新特色產(chǎn)業(yè)相符合，地區(qū)主要覆蓋長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和京津冀。5.1.風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在園區(qū)續(xù)租率5.1.1.博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園博時(shí)此次申報(bào)的招商蛇口產(chǎn)業(yè)園的REITs項(xiàng)目，底層標(biāo)的為位于深圳南山區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)的蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的萬(wàn)融大廈與萬(wàn)海大廈的運(yùn)營(yíng)收25.282021年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率4.1%2022年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率4.17%。圖7萬(wàn)融大廈與萬(wàn)海大廈月租金圖8萬(wàn)融大廈與萬(wàn)海大廈年出租率年出租率(%))16014013012011090802018201920202021(預(yù)測(cè))萬(wàn)海大廈2022(預(yù)測(cè))))萬(wàn)融大廈數(shù)據(jù)來(lái)源：博時(shí)基金產(chǎn)品招募說(shuō)明書、國(guó)泰君安證券研究of155.1.2.華安張江光大園底層標(biāo)的為位于上海市浦東新區(qū)的張江光大園的租金與收費(fèi)，項(xiàng)目估值15.2億元，2021年預(yù)估現(xiàn)金分派率4.13%，2022年預(yù)估現(xiàn)金流分派率3.58%。圖9張江光大園月租金圖10張江光大園年出租率數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、國(guó)泰君安證券研究5.1.3.東吳蘇州工業(yè)園區(qū)底層標(biāo)的為位于蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的國(guó)際科技園五期B區(qū)和2.5產(chǎn)B區(qū)估值為18.3億，2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目估值為15.22021年預(yù)估現(xiàn)金分派率為4.50%20224.54%。圖11東吳蘇州工業(yè)園區(qū)年出租率數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、國(guó)泰君安證券研究注：產(chǎn)品招募說(shuō)明書未給出詳細(xì)的租金增長(zhǎng)率，僅給出年租金增長(zhǎng)率范圍為0%-2%從首批申報(bào)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類的地理位置來(lái)看，均位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和大灣區(qū)地帶。從項(xiàng)目的現(xiàn)金流收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的現(xiàn)金流十未來(lái)的宏觀環(huán)境、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租環(huán)境息息相關(guān)，而一線城市優(yōu)越的地理環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展的優(yōu)良保證。另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的另一大優(yōu)勢(shì)為抗通脹性，租金會(huì)隨著物價(jià)of15水平每年進(jìn)行一定水平的上浮，增厚項(xiàng)目收入。5.2.鐵帶來(lái)的車流量分流5.2.1.國(guó)金鐵建重慶渝遂高速公路底層標(biāo)的為渝遂高速公路重慶段項(xiàng)目，涉及高速公路93.26公路起于G93沙坪壩收費(fèi)站，途徑沙坪壩區(qū)、璧山區(qū)、銅梁區(qū)、潼南區(qū)45.7億元，2021年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率8.20%，2022年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率8.40%，內(nèi)部預(yù)測(cè)收益率為6.26%。5.2.2.浙商證券滬杭甬高速底層標(biāo)的為杭徽高速公路昌化至昱嶺關(guān)段、杭徽高速公路汪家埠至昌化41.3年現(xiàn)金分派率分別為12%和11%，全周期收益率不低于。表3滬杭甬高速未來(lái)收入預(yù)測(cè)年份20212022202320242025202620272028202920302031合計(jì)日平均收益（元）日增長(zhǎng)率年收益（萬(wàn)元）65,869年增長(zhǎng)率41.60%9.40%9.60%7.70%6.90%6.60%5.80%0.50%4.80%-11.70%2.60%1,804,6271,974,8472,163,7712,323,8892,490,5062,653,8562,809,0602,815,1692,959,0812,612,1702,724,16941.90%9.40%9.60%7.40%7.20%6.60%5.80%0.20%5.10%-11.70%4.30%72,08278,97885,05490,90396,866102,531103,035108,00695,34497,798996,466數(shù)據(jù)來(lái)源：基金產(chǎn)品招募說(shuō)明書、國(guó)泰君安證券研究5.2.3.平安廣州交投廣河高速公路96.7集87億元，2021年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率6.19%，年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率7.20%。表4廣河高速未來(lái)車流量預(yù)測(cè)年份202120222023202420252026交通量（pcu/d）53,464年均增長(zhǎng)率58,1908.84%9.97%4.39%7.81%63,99269,82372,88978,583of15202720282029203020312032203320342035203684,7327.82%7.84%7.85%6.25%4.84%4.85%4.86%4.87%4.88%91,37698,553104,713109,778120,695126,574132,755136,883數(shù)據(jù)來(lái)源：基金產(chǎn)品招募說(shuō)明