產(chǎn)業(yè)園案例北京

產(chǎn)業(yè)園案例分享北京龍湖客研王思文2016.8目錄基于北京常營產(chǎn)業(yè)園項目的----文化辦公產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新案例研究----創(chuàng)新方向探討常營產(chǎn)業(yè)園本體分析交通：逆市中心商圈交通流向，減少擁堵時間成本機場二高：1.5公里到機場二高，13公里直達首都機場環(huán)線：10公里到四環(huán)，5.5公里到五環(huán)，橫貫東西方向便利地鐵：1.5公里到達6號線常營站公園：公園里的先天景觀優(yōu)勢居住配套：周邊42萬的居住人口，滿足辦公人口的就近居住商業(yè)配套：長楹天街、華聯(lián)等大型商業(yè)滿足生活需求定福莊產(chǎn)業(yè)帶：3.5公里達到定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)帶，產(chǎn)業(yè)人群聚集本體簡介——項目位于東五環(huán)5公里外的常營公園東南角，交通便利，產(chǎn)業(yè)人群集中辦公需求的環(huán)線交通、機場交通、地鐵交通極其便捷；產(chǎn)業(yè)集中度高；居住區(qū)成熟且生活配套完善，滿足辦公人群的內(nèi)在需求及商務(wù)需求，具有良好的辦公屬性，形成產(chǎn)商居一體的優(yōu)勢資質(zhì)五環(huán)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園=辦公+產(chǎn)業(yè)+園=辦公+文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)+長租公寓+園解題思路產(chǎn)業(yè)——市場規(guī)模大小、國家政策、是否有上升潛力空間、與地產(chǎn)本身的延展落地性

找坐標系辦公——類住宅的研究方式嘗試、企業(yè)客戶使用邏輯出發(fā)

找企業(yè)客戶營銷賣點（成本與客戶關(guān)注點的對照）轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營角度出發(fā)（租賃使用、客戶痛點、潛在需求）企業(yè)的遷徙趨勢、市場熱度；運營前置，定制化設(shè)計規(guī)劃長租公寓——回款為首要目的、運營思路出發(fā)、地產(chǎn)租賃轉(zhuǎn)變金融產(chǎn)品找運營園——產(chǎn)商居一體、客戶全生命周期形成生態(tài)體系目的文化產(chǎn)業(yè)是北京核心發(fā)展的上升型產(chǎn)業(yè)，存在產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好土地成本低、輕資產(chǎn)；長期持有的創(chuàng)新模式的新資產(chǎn)（現(xiàn)階段僅是購物中心形式）龍湖品牌價值的長期輸出（在一手市場占有率下降的前景下）建立文化產(chǎn)業(yè)的聚集高地，孕育長期非租金以外的收益資源和平臺客戶全周期的參與定位競爭突圍：公園、低密業(yè)態(tài)、品質(zhì)服務(wù)、品牌運營、綠色環(huán)保概念自有優(yōu)勢：高凈值業(yè)主或跨行業(yè)企業(yè)資源招商、長楹天街區(qū)域效應(yīng)、品牌效應(yīng)運營定位：首都文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新磁極，吸引龍頭企業(yè)/知名機構(gòu)聚集，打造文化傳媒產(chǎn)業(yè)集群，低密度花園式辦公環(huán)境解題思路文化產(chǎn)業(yè)主要指標國家戰(zhàn)略

：文化產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，GDP占比攀升造就企業(yè)和從業(yè)人員新增機遇產(chǎn)業(yè)規(guī)劃2004至2013年10年間，我國文化產(chǎn)業(yè)增加值從2004年的3440億元增長為2013年的20081億元，占GDP的比重從2.15%增加為3.42%，預(yù)計在2020年比重達到5%（美、日已超10%），缺口預(yù)計需增加單位60萬家，從業(yè)人員增加近千萬；按照北京文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)GDP占全國12%，相當于北京到2020年缺口預(yù)計新增文創(chuàng)企業(yè)7萬余家，就業(yè)人口超過120萬；北京預(yù)計平均每年新增1萬家企業(yè)和17萬就業(yè)人口，每年有百余萬的辦公需求截至2014年底，北京市文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)已達17.1萬戶，同比增長15.8%；注冊資本4338.5億元，同比增長39.4%。朝陽區(qū)文化創(chuàng)意企業(yè)數(shù)量超過5.3萬家，2014年新增文化企業(yè)7996家，較2009年凈增2.5萬余家法人單位（萬人）31.7946.0891.85從業(yè)人員（萬人）87310081759資產(chǎn)總值（億元）1831627486103407主營收入（億元）162257630826102004年2008年2013年首都功能：文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為首都未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展主題之一，北京文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)GDP占比遠超全國，是文化聚集高地2014年2月25日習近平指出北京作為首都，是全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心2014年北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2794.3億元，占全市GDP的比重提高到13.1%，創(chuàng)歷史新高增速高于GDP，遠高于全國文化產(chǎn)業(yè)增加值占全國DGP5%的比重，北京是文化產(chǎn)業(yè)聚集地且發(fā)展勢頭強勁2014年6月，北京市發(fā)布《北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》，在2020年文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP比例計劃達到15%以上，意味著存在增量在1700億產(chǎn)值，有大量的企業(yè)發(fā)展機遇在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的九大類別構(gòu)成中，文化藝術(shù)、廣告會展、廣播電視電影等集中類別占比44%，發(fā)展穩(wěn)定增速較高；軟件、網(wǎng)絡(luò)及計算機服務(wù)資產(chǎn)占比42%，增速較快是整體行業(yè)發(fā)展的引擎保障產(chǎn)業(yè)規(guī)劃朝陽定位：全市分布中朝陽文創(chuàng)辦公分布最為密集，經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，區(qū)域價值優(yōu)勢明顯產(chǎn)業(yè)規(guī)劃2015年3月首個國家級文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實驗區(qū)正式掛牌，78平方公里，1.8萬家文化企業(yè)，20萬余人從業(yè)者下圖為傳媒企業(yè)分布，集中在東部朝陽路、廣渠路等傳媒高校周邊，企業(yè)規(guī)模主力在150-500人重點發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計業(yè)、動漫游戲業(yè)、演藝娛樂業(yè)、藝術(shù)品交易業(yè)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)、文化貿(mào)易業(yè)等產(chǎn)業(yè)門類朝陽區(qū)十二五規(guī)劃指出，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值鏈上，朝陽區(qū)重點發(fā)展內(nèi)容原創(chuàng)、投資交易、消費體驗環(huán)節(jié)；在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)門類上，朝陽區(qū)重點發(fā)展創(chuàng)意水平高、科技含量高、附加值高的產(chǎn)業(yè)。區(qū)域定位：本案臨近定福莊國際傳媒產(chǎn)業(yè)走廊，是重要的功能承載區(qū)，定位于吸引廣告、影視、動漫游戲、新媒體等行業(yè)聚集傳媒企業(yè)分布傳媒企業(yè)規(guī)模分布產(chǎn)業(yè)規(guī)劃各行業(yè)年度增加值（億元）占地區(qū)生產(chǎn)總值比重產(chǎn)業(yè)對比：各產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值逐年增加，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速最為明顯，約占地區(qū)生產(chǎn)總值比重的五分之一；文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重穩(wěn)中有升，年產(chǎn)值逐年增加，2015年達3072.3億元產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)2015年1-11月各行業(yè)年度收入（億元）產(chǎn)業(yè)對比：2015年北京文創(chuàng)行業(yè)總收入達到10198億元，2015年全年實現(xiàn)增加值3072億元，創(chuàng)歷史新高產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)對比：從發(fā)展增速上來看，互聯(lián)網(wǎng)類企業(yè)近年平均增速相對最快，但2015年出現(xiàn)了放緩的態(tài)勢；文創(chuàng)類企業(yè)的整體增長態(tài)勢相對最為穩(wěn)定；傳媒類經(jīng)歷了2012年的高速增長后，近三年發(fā)展增速持續(xù)放緩從從業(yè)人數(shù)上來看，文創(chuàng)類企業(yè)依然最多；互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也表現(xiàn)出了較強的人力密集性特征；傳媒類企業(yè)人數(shù)基本穩(wěn)定在40萬人上下所屬行業(yè)年份增加值（億）增速文創(chuàng)2011年1989.9——

2012年2189.210%2013年2406.710%2014年2794.316%2015年3072.310%互聯(lián)網(wǎng)2011年2815——

2012年319814%2013年384920%2014年434713%2015年45194%傳媒2011年1716——

2012年221629%2013年257116%2014年27788%2015年29456%產(chǎn)業(yè)規(guī)劃總述1、國家：2020年文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)GDP占比3.4%到5%，新增近千萬的就業(yè)人口和60萬余家企業(yè)機會2、首都：2020年文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)GDP占比13%到15%，新增120萬的就業(yè)人口和7萬余家企業(yè)機會3、朝陽：截止2014年文創(chuàng)企業(yè)5.3萬家，當年新增近8000家，年漲幅高于15%4、常營區(qū)域：首個國家級文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實驗區(qū)，1.8萬家文化企業(yè)，20萬余人從業(yè)者預(yù)計平均每年新增1萬家企業(yè)和17萬就業(yè)人口，產(chǎn)生百余萬平米的辦公需求產(chǎn)業(yè)規(guī)劃文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)典型開發(fā)模式

政府規(guī)劃建設(shè)或大力推動并進行統(tǒng)一管理的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)

杭州“夢想小鎮(zhèn)”政策導(dǎo)向型

藝術(shù)家自動聚集和自動孵化后形成某個產(chǎn)業(yè)集聚后由政府統(tǒng)一管理

798藝術(shù)區(qū)藝術(shù)家主導(dǎo)型

開發(fā)商投資開發(fā)建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并對園區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃和管理

德必易園、華鑫產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商導(dǎo)向型

依賴周邊高校的學術(shù)、科研、人才資源等建立文化創(chuàng)意和產(chǎn)業(yè)園區(qū)東億傳媒產(chǎn)業(yè)園、杭州之江文化創(chuàng)意園資源依賴型創(chuàng)意企業(yè)或個人最初基于節(jié)約成本或資源共享而匯聚形成文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)萊錦、競園、蘇州動漫產(chǎn)業(yè)園專業(yè)導(dǎo)向型辦公產(chǎn)業(yè)園分析朗園10-12元3萬㎡萊錦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

8-12元11萬㎡競園國際影像產(chǎn)業(yè)基地6元6萬㎡718創(chuàng)意園5元3萬㎡銘基國際創(chuàng)業(yè)公園4.5元3萬㎡東億國際傳媒產(chǎn)業(yè)園4.5-5.5元25萬㎡北京電影學院文創(chuàng)園4.5元9萬㎡懋隆產(chǎn)業(yè)園4-5元6萬㎡非中心3.5元11萬㎡金田影視傳媒產(chǎn)業(yè)園6元11萬㎡吉里國際藝術(shù)區(qū)3.2元37萬㎡產(chǎn)業(yè)園分布——朝陽區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活躍度較高，租金區(qū)間在3-12元/㎡/天，平均租金在4-5元/㎡/天全朝陽區(qū)共41個產(chǎn)業(yè)園，同質(zhì)化競爭激烈辦公產(chǎn)業(yè)園分析各類型企業(yè)承租能力：個人工作室承受范圍在3-12元/天/㎡，傳媒制作類公司3-7元/天/㎡，創(chuàng)意類規(guī)模較大公司租金4-8元/天/㎡工作室需求面積在50-150㎡，中小普遍需求面積200-600㎡，傳媒類大中型企業(yè)需求面積3000-5000㎡招商周期：多為8-10個月，租期主要為3-5年建筑規(guī)模：集中在10-20萬㎡，個別產(chǎn)業(yè)園規(guī)模在30萬㎡以上，涉及獨棟辦公、寫字樓等辦公形態(tài)，采用新建+改建形式，以工業(yè)用地與綠隔用地居多辦公產(chǎn)業(yè)園分析配套：基礎(chǔ)設(shè)施普遍包含眾創(chuàng)孵化器、餐飲、超市、銀行、影棚等專業(yè)硬件設(shè)施等園區(qū)純商業(yè)配套，受制于園區(qū)的商業(yè)需求相對單一，同時商業(yè)商業(yè)使用僅占全時間段的1/3-1/2的限制僅為3%左右；此外標識園區(qū)定位、文化、調(diào)性的公共物業(yè)及更為大型的園區(qū)配套食堂、酒店會展類，累計比例10%左右

項目商業(yè)商業(yè)規(guī)模及比例商業(yè)業(yè)態(tài)租金出租率懋隆文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園1488,2.5%咖啡廳、酒吧

——滿租北影文創(chuàng)園4000,6%

酒樓，咖啡廳，餐廳

未定

招商中非中心中弘國際商務(wù)花園3630，0.8%

園區(qū)內(nèi)超市、園區(qū)對面小吃街

售價：7萬元/㎡（北京像素）

租金：4.2-8.3元/㎡（北京像素）80%電通文化創(chuàng)意廣場50㎡0.08%超市（園區(qū)內(nèi)含有3000㎡快捷酒店及1500平米員工食堂）6100%恒通國際商務(wù)園2880㎡0.72%便利店、咖啡廳、餐廳（另含有酒店、食堂、共計7200㎡）12滿租萊錦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園1.020010%餐飲、銀行、零售、便利店、服務(wù)類10-12100%金田影視產(chǎn)業(yè)園預(yù)計0.7214%

未開

5-6未開東億創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一期0.72，6%餐廳、零售、生活服務(wù)4.5

100%辦公產(chǎn)業(yè)園分析典型項目【萊錦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園】——物業(yè)運營水平較優(yōu)，建筑設(shè)計感強，龍頭企業(yè)主打時尚、傳媒類街區(qū)式排布，挑空空間優(yōu)勢強，內(nèi)外兼顧商街經(jīng)營良好租金：小高層整棟8元/天/㎡；低密聯(lián)排12元/天/㎡；2011年開始運營租金5元，截止2015年漲幅4%建筑面積：11萬㎡；可租售9萬，16棟獨棟3000-5000㎡層高4.5-5米，30棟200-1000㎡聯(lián)排層高4-8米；1.5萬㎡商業(yè)；700個車位入住率：滿租，續(xù)租90%以上，物業(yè)第一太平21元/㎡/月，保潔保安200人運營：舊址為京棉二廠，運營團隊80人（工程一半以上），自有團隊進行招商，同時引入優(yōu)辦等機構(gòu)進行招租配套：美食餐廳、會所、多功能廳、品牌展示場所共1.5萬㎡萊錦東億案例分析----萊錦主力租戶列舉行業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集度代表企業(yè)性質(zhì)面積主營業(yè)務(wù)文化傳媒較高東方風行民企5000㎡影視/互聯(lián)網(wǎng)昌榮傳播民企5000㎡廣告媒體高藍海影視民企5000㎡影視傳媒寰亞民企2000㎡影視制作設(shè)計服務(wù)較高清華美院設(shè)計研究所國企1200㎡平面設(shè)計亞太漢斯外企1500㎡裝飾設(shè)計電子商務(wù)較高樂蜂網(wǎng)民企5000㎡網(wǎng)絡(luò)電商唯品會民企3000㎡網(wǎng)絡(luò)電商合計2.77萬㎡萊錦入住企業(yè)：萊錦創(chuàng)意園以為16個總部型企業(yè)為主，中小型文化傳媒企業(yè)數(shù)量超過70%，文化傳播占比76%，150家企業(yè)員工五千余人，年產(chǎn)值過200億，稅收10-12億案例分析----萊錦典型項目【東億傳媒產(chǎn)業(yè)園】——品質(zhì)較佳的傳媒產(chǎn)業(yè)園，運營亮點是與傳媒大學緊密合作，主打影視制作方向租金：5-5.5元/天/㎡；2012年開始運營，近兩年租金年漲幅3%建筑面積：25萬㎡（可租辦公面積13-15萬㎡，其余學校宿舍及教學辦公）入住率：90%運營：主打影視制作，產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)明顯，前期制作投資剪輯拍攝全鏈條；日常運營團隊為自建團隊不到20人配套：1400㎡、2200㎡演播室、商務(wù)酒店、五星酒店、傳媒大學MBA學院入駐企業(yè)：橡果國際、浩沙國際、聚美優(yōu)品等行業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)方向：為中央電視臺、北京電視臺、鳳凰衛(wèi)視等電臺或影視制作公司提供上下游企業(yè)鏈條及硬件配套。園區(qū)初始階段，拿出兩棟樓免費給傳媒大學使用，后期帶動了相關(guān)媒體資源萊錦東億案例分析----東億東億傳媒產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)：文化傳媒類企業(yè)為主，總占比達40%以上，且知名企業(yè)眾多；其次為IT及科技類企業(yè)，占比為24%；企業(yè)主要來源國貿(mào)及區(qū)域升級園區(qū)以文化傳媒類企業(yè)為主，總占比達40%以上，且知名企業(yè)眾多；其次為IT及科技類企業(yè)，占比為24%，在科技類企業(yè)中有近六成是與電視、電影產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游企業(yè)，如尼爾森網(wǎng)聯(lián)、年假旅行、立方影、米工場等；前兩者占比接近70%。主

力

租

戶

列

舉行業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集代表企業(yè)知名度性質(zhì)物業(yè)面積主營業(yè)務(wù)文化傳媒高旅游衛(wèi)視高政府機構(gòu)2500㎡旅游休閑資訊為內(nèi)容的電視頻道高頂峰影業(yè)高民營1000㎡影視策劃、投資、制作、發(fā)行高優(yōu)朋普樂高民營10000㎡互動電視內(nèi)容平臺運營服務(wù)商高元純傳媒高民營2300㎡影視產(chǎn)品運營和生產(chǎn)IT及科技高尼爾森網(wǎng)聯(lián)較高外企600㎡數(shù)字化環(huán)境下的媒介研究和受眾研究高立方影較高民營800㎡3D電影后期制作咨詢服務(wù)較高析易國際一般民營800㎡咨詢、策劃、投資較高中審國際較高民營1000㎡審計其他一般浩沙集團高民營3000㎡服裝設(shè)計、生產(chǎn)、銷售及健身合計2.2萬㎡入駐企業(yè)行業(yè)類型統(tǒng)計案例分析----東億上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司成立于2006年，致力于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，德必從成立之初就意在跳脫“二房東”角色，并試圖為企業(yè)搭建服務(wù)平臺，構(gòu)建七大增值服務(wù)，并由總部創(chuàng)新服務(wù)部對接。案例分析----上海德必易園原有業(yè)主（國資背景）德必舊廠房創(chuàng)意園區(qū)目標企業(yè)承租并支付租金長期出租設(shè)計、改造分割出租/房租換股權(quán)租金/股權(quán)出讓德必創(chuàng)意園經(jīng)營模式示意提供服務(wù)德必承擔的角色園區(qū)成立過程中設(shè)計：自己負責部分設(shè)計，同時也與設(shè)計單位進行合作；建設(shè)改造：自主改造，改造內(nèi)容包括交通梳理、電量擴容、停車系統(tǒng)建設(shè)及建筑改造等；（2009年長寧易園2萬㎡改造費用3800萬）招商：德必組建專業(yè)招商團隊，7~8人駐場，含經(jīng)理1名+招商主任1名+3-5個招商專員；另園區(qū)在招商階段和后期運營階段保持與中介的持續(xù)合作，傭金報酬為1個月租金；運營：公司組建有自己的物業(yè)管理團隊，各園區(qū)運營階段派專門物業(yè)管理部門進行對接，運營過程中企業(yè)流動性在20%~30%；服務(wù)：由德必總部創(chuàng)新服務(wù)部負責對接；案例分析----上海德必易園大量的立體式綠化及景觀，加上園區(qū)標配的魚池和綠竹，為創(chuàng)意工作者營造出寬松、自由、舒緩的花園式辦公氛圍注重辦公外部環(huán)境及內(nèi)部環(huán)境的空間變化和豐富性，以激發(fā)創(chuàng)作靈感；陽光充足，為創(chuàng)意工作者提供較為寬松的辦公環(huán)境;充分利用立體車庫空間，打造特色環(huán)境標識與園區(qū)氛圍;每個園區(qū)鯉魚+綠竹是標配；每個園區(qū)紅黑鯉魚和綠竹是標配，紅黑鯉魚代表陰陽相合，綠竹代表素雅、隱逸案例分析----上海德必易園項目名稱虹橋德必易園地址軌交9號線合川路站、10號線龍柏新村站，虹橋機場、虹橋火車站10分鐘即達建筑面積2.5萬方，單元面積100-7280平方，層高4.0-5.5米房間總數(shù)250家企業(yè)，1500-2000人租金4-5元/平/天物業(yè)費12.7元/平/月房屋出租率100%公共設(shè)施電信千兆光纖、免費WIFI,24小時安保增值服務(wù)企業(yè)注冊、小額融資貸款、法律顧問、品牌推廣、股權(quán)投資園區(qū)配套公共健身區(qū)域、乒乓球、臺球、多功能會議中心、餐廳客戶來源10%老客戶，50%周邊搬過來的4塊錢，出租率100%，8個月，食堂300多人，2.5萬方，

10%老客戶，50%周邊搬過來

預(yù)招租15天

1-2年之后再挑企業(yè)，第三年至少5%漲幅

企業(yè)注冊、品牌推廣、小額融資，房子換股權(quán)

會員，不是房租，幼兒托管、運動場

一個月一次活動，企業(yè)社群，方糖一周一次活動，流動性大

科創(chuàng)跟政府關(guān)系，撥款2-3年，房租補貼，每平米5-8毛每平米

2%服務(wù)費

錦和

12.7物業(yè)費

1500-2000人，250家企業(yè)，24小時案例分析----上海德必易園案例分析----上海德必易園德必盈利由租金、物業(yè)管理、股權(quán)及擔保收入等五大塊構(gòu)成，其中租金和物業(yè)管理收入為主要盈利來源，占主營業(yè)務(wù)收入比約7成盈利模式租金收入物業(yè)管理收入股權(quán)收入其他服務(wù)收入財務(wù)及擔保收入幫助企業(yè)向銀行申請貸款并提供擔保，收取貸款額度的5%控制在比周邊同品質(zhì)物業(yè)租金低5~10%，租金大概在3~4.5元/㎡.天為企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理費13元/㎡.月對成長性企業(yè)或具有潛力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供免租或租金優(yōu)惠，并獲取其部分股權(quán)，約10%~20%包括人才服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)等收入70%案例分析----上海德必易園張江高科管委會華鑫慧天地汽車城東郊華庭萬科驛項目名稱：華鑫·慧天地業(yè)主：華鑫置業(yè)地點：浦東張江，上海類型：辦公研發(fā)建成：2016年設(shè)計：劉宇揚，阿科米星案例分析----上海華鑫慧天地總建筑面積：12.8萬平方米地上：8.8萬平方米地下：4萬平方米容積率：1.79綠化率：30%建筑層數(shù)：多層4-5層，高層12層案例分析----上海華鑫慧天地辦公樓：標準層1400平米，12層，層高4.2米，整層或半層出租。外立面采用類公寓式的飄窗處理手法，材質(zhì)以金屬鋁板為主案例分析----上海華鑫慧天地獨棟：獨棟面積2800-4200平米，4-5層，整棟出租或出售。標準層700-800平米，層高4.5米/4.2米。每棟一部電梯；每層男女蹲位各一個。案例分析----上海華鑫慧天地組團圍合間隙空間案例分析----上海華鑫慧天地廣場庭院圍合組團：將地塊中央規(guī)劃為主廣場級別的辦公空間，再將四棟或六棟多層成組分布在其周邊，形成外有廣場，內(nèi)有庭院的空間布局。案例分析----上海華鑫慧天地中心廣場：硬質(zhì)鋪裝結(jié)合草地及少量綠植。案例分析----上海華鑫慧天地4m8m12m15m庭院：組團內(nèi)部最小間距為4米；組團間約為8米。庭院大小約為1000平米；寬度約為12-20米；長度約為50-80米。8m1000平米案例分析----上海華鑫慧天地4m6m8m最小樓間距正常樓間距組團間樓間距案例分析----上海華鑫慧天地4m8m10m12m15m12m20m正常庭院寬度庭院內(nèi)最小寬度庭院內(nèi)最大寬度案例分析----上海華鑫慧天地大學生創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)基金小鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)天使小鎮(zhèn)夢想小鎮(zhèn)核心區(qū)塊選址在杭州余杭區(qū)未來科技城的倉前區(qū)域，占地面積約3平方公里重點鼓勵和支持“泛大學生”群體創(chuàng)辦電子商務(wù)、軟件設(shè)計、信息服務(wù)、云計算等互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)領(lǐng)域產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營和技術(shù)(工程)服務(wù)的企業(yè)重點培育和發(fā)展科技金融、互聯(lián)網(wǎng)金融，集聚天使投資基金、股權(quán)投資機構(gòu)、財富管理機構(gòu)，著力構(gòu)建覆蓋企業(yè)發(fā)展初創(chuàng)期、成長期、成熟期等各個不同發(fā)展階段的金融服務(wù)體系。案例分析----杭州夢想小鎮(zhèn)案例分析----杭州夢想小鎮(zhèn)案例分析----杭州夢想小鎮(zhèn)深入調(diào)研案例園區(qū)近15個累計面積過兩百萬平米：園區(qū)案例:萊錦、東億、尚8、星光影視園、上海張江、安亭、德必、杭州夢想小鎮(zhèn)等已訪談企業(yè)60組，覆蓋區(qū)域CBD、常營、海淀、四惠、望京、北苑等商圈訪談企業(yè)列舉：果殼網(wǎng)58到家今日頭條美團網(wǎng)龍圖游戲光閃傳媒羅輯思維小米科技湖南衛(wèi)視創(chuàng)業(yè)團隊尚品網(wǎng)天極傳媒隨行付奧雅景觀鳳凰網(wǎng)京視傳媒趣點科技艾漫數(shù)據(jù)有聊科技企業(yè)客戶需求分析企業(yè)：58到家目前辦公地點：桑普大廈訪談紀要：“我們核心部門的辦公區(qū)面積約為7000㎡，辦公人數(shù)約400人。公司目前處于擴張階段，未來5年預(yù)計擴張至3000人，約需要2500個工位，辦公空間預(yù)計需要5萬㎡左右。”

——58到家楊先生行政總監(jiān)企業(yè)：趣點科技目前辦公地點：領(lǐng)地office訪談紀要：“當前辦公面積500㎡左右，現(xiàn)有員工50人，目前租用的辦公場所位于本棟商住樓的5、8、9層，過于分散，不便員工溝通和聯(lián)系。同時企業(yè)面臨擴張，需要集中的、更大面積的辦公場所?！?/p>

——趣點科技張女士行政總監(jiān)企業(yè)：羅輯思維目前辦公地點：郎園vintage訪談紀要：“由于公司員工數(shù)目在擴張，目前的辦公面積已不能滿足使用需求，想再租500㎡，也為以后企業(yè)擴張留有余地?！?/p>

——羅輯思維張女士受訪企業(yè)辦公面積分析——三分之二有擴張需求文創(chuàng)類：以中小企業(yè)為主，發(fā)展有上限，辦公面積多為1500㎡以下互聯(lián)網(wǎng)：大中型企業(yè)較多，屬于人才密集型，面積集中在800-2000㎡，大型企業(yè)面積普遍幾萬平米且擴張迅速影視傳媒類：面積跨度比較廣，面積500-1500㎡為主，重視空間舒適度和不同于常規(guī)辦公的特點企業(yè)客戶需求分析受訪企業(yè)對常營地塊接受程度分析——30%的企業(yè)會優(yōu)先選擇本項目，46%的企業(yè)愿意考慮搬遷至本項目，累計76%對于本案位置可接受對企業(yè)來說，租金便宜和稅收減免是核心競爭力；此外，能做出合適業(yè)態(tài)和面積的產(chǎn)品，形成行業(yè)聚集效應(yīng)能形成辦公產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)勢，其他服務(wù)是加分項但是最能做出差異化的價值點企業(yè)客戶需求分析意向企業(yè)和行業(yè)類型分析——企業(yè)規(guī)模：中小企業(yè)為主，尤其是民營企業(yè)，央企、五百強總部等傳統(tǒng)企業(yè)意向較低意向企業(yè)行業(yè)類型：主要方向為文創(chuàng)類、互聯(lián)網(wǎng)、影視傳媒，其中CBD及輻射圈較多果殼網(wǎng)邁外迪大象群天極傳媒羅輯思維南莊園凱奇谷KS星愛嘉城LILY婚紗光閃傳媒中建院光閃傳媒璞木工坊有聊科技時代先鋒趣點科技禧珠花田小憩奧雅景觀龍圖游戲吉羊堂清君服飾人民制造企業(yè)客戶需求分析意向企業(yè)對常營地塊業(yè)態(tài)及需求配套分析——企業(yè)在擴張的大條件下，開始追求更低密獨立的業(yè)態(tài)及配套升級服務(wù)需求企業(yè)客戶需求分析意向企業(yè)對常營地塊面積和租金預(yù)期分析——面積需求：優(yōu)先選擇低密業(yè)態(tài)的企業(yè)里，需求面積段集中在500-1500㎡，2000-5000㎡也有30%左右需求租金預(yù)期：租金將近50%客戶能接受3-6元/天/㎡企業(yè)客戶需求分析意向企業(yè)需求類型分析——企業(yè)規(guī)模：商業(yè)餐飲配套是主流需求，大企業(yè)對于會議會展有一定需求小企業(yè)為主，對于行業(yè)的聚集效應(yīng)有明顯需求企業(yè)客戶需求分析典型企業(yè)客戶摘錄——今日頭條、湖南衛(wèi)視創(chuàng)業(yè)團隊辦公選擇優(yōu)先級：稅收優(yōu)惠、人才、行業(yè)資源聚集、低密或獨立業(yè)態(tài)、品質(zhì)運營或物業(yè)服務(wù)常營地塊認知：朝陽缺少文化聚集高地，缺少高品質(zhì)的辦公集群，希望有公園+低密業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，租金短期預(yù)期不高，會被望京分流問題列表企業(yè)1企業(yè)2所屬行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)影視企業(yè)名稱今日頭條湖南衛(wèi)視創(chuàng)業(yè)團隊訪談人創(chuàng)始人創(chuàng)始人盈利水平（收益或稅收）15年收益60億

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企業(yè)規(guī)模（員工人數(shù)）1600人，預(yù)計兩年發(fā)展到3000人目前50人左右，預(yù)計擴展到80-100人行業(yè)情況4億用戶日均1000萬活躍用戶，去年300今年1500人，預(yù)計兩年發(fā)展到3000人，市值70億美金；互聯(lián)網(wǎng)公司風格喜歡google，員工自由度高，全部為開敞式辦公，解決三餐，對于居住在路程半小時范圍內(nèi)的員工有補助。員工超過一般是技術(shù)人員，三分之一是業(yè)務(wù)人員。不考慮買或自建。近10年中關(guān)村轉(zhuǎn)租率高但不會控制，企業(yè)無縫迭代創(chuàng)始人14年北上，4人團隊擴展到78-80人現(xiàn)有團隊，項目制，規(guī)模發(fā)展到百八十人左右。此類公司喜歡晚上解決問題開會頭腦風暴等，對于獨立的偏居住感覺的辦公更傾向。近3年創(chuàng)業(yè)團隊激增，但整體規(guī)模不大，互聯(lián)網(wǎng)的大趨勢下，資本逐漸進入，后市繼續(xù)看好。普遍注冊在天津等地主要為收稅減免，對于望京極度認可。只租不賣目前辦公地點海淀知春路東三環(huán)亮馬橋租賃還是購置租賃租賃租金多少7塊/天/㎡10塊/天/㎡辦公面積25000㎡，中航博物館500㎡搬遷的決策人是誰創(chuàng)始人創(chuàng)始人目前辦公最滿意的地方博物館10米以上層高空間舒服朋友介紹，周邊配套較好目前辦公最不滿意的地方北京整體環(huán)境，員工調(diào)查85%有意向搬到深圳人員擴張面積不夠，高樓辦公氛圍不夠好之前辦公地點從哪搬到哪10分鐘內(nèi)不會搬出中關(guān)村湖南到北京辦公位置選擇的原因中關(guān)村人才集中地東邊的影視人、設(shè)備等資源集中對常營位置的認知對海淀公司吸引力較低看過傳媒大學的東億，可以接受常營企業(yè)客戶需求分析典型企業(yè)客戶摘錄——尚品網(wǎng)、奧雅景觀辦公選擇優(yōu)先級：行業(yè)資源聚集、交通便利、員工通勤方便便于招工、龍湖有品牌效應(yīng)常營地塊認知：周邊企業(yè)對現(xiàn)有常營地塊接受程度較高，能作為城市逆流方向，員工生活便利，租金較低，且龍湖在周邊有一定知名度，具有品牌優(yōu)勢問題列表企業(yè)1企業(yè)2所屬行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)電商研發(fā)設(shè)計企業(yè)名稱尚品網(wǎng)奧雅景觀訪談人副總裁行政總監(jiān)企業(yè)規(guī)模（員工人數(shù)）1600人，預(yù)計兩年發(fā)展到3000人目前120人左右，暫無擴張需求行業(yè)情況11年從上地搬到常營，12年換到朗園，15年搬到常營，員工500人，一萬多平米，租金2.5元，簽約十年，每兩年漲幅65,注冊在常營；公司搬遷，會擔心客戶的流失，從CBD搬到常營基本沒有流失。大部分CBD企業(yè)有外遷的傾向，租金擠壓外溢，還可以逆交通流，目前很多員工還住在燕郊，不喜歡酒仙橋，覺得不是正東或正北最初80人擴展到目前的120人，目前公司處于穩(wěn)定發(fā)展期，暫無辦公擴張需求。目前辦公租期10年，租金每兩年上漲5%。2014年8月，從三里屯soho搬至目前的辦公地點。對于園區(qū)配套商務(wù)餐飲、員工餐飲ATM機缺少以及安防不足表示不滿?？紤]搬遷到本產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢為環(huán)境好、低密、龍湖品牌價值，劣勢為距離地鐵站遠、周邊有墳地目前辦公地點常營懋隆產(chǎn)業(yè)園常營懋隆產(chǎn)業(yè)園租賃還是購置租賃或二十年租賃權(quán)租賃租金多少2.5塊/天/㎡每兩年6%漲幅3塊/天/㎡辦公面積10000㎡，兩棟樓2300㎡搬遷的決策人是誰管理層決策創(chuàng)始人目前辦公最滿意的地方低密業(yè)態(tài)地產(chǎn)同行介紹目前辦公最不滿意的地方缺少餐廳、健身房、班車等高樓辦公氛圍不夠好，設(shè)計公司喜歡獨立空間之前辦公地點從哪搬到哪上地-國貿(mào)-常營三里屯到常營辦公位置選擇的原因租金便宜，交通方便交通方便員工生活便利對常營位置的認知可以介紹，但是在回民區(qū)不確定是否有風險可以接受，認知龍湖品牌企業(yè)客戶需求分析2008主要業(yè)務(wù)：游戲開發(fā)辦公地點：中關(guān)村辦公面積：3000㎡辦公人數(shù)：300-500發(fā)展時期：起步期2012主要業(yè)務(wù)：游戲開發(fā)辦公地點：北苑北辰新紀元和奧體中心辦公面積：4600㎡+3000㎡辦公人數(shù)：1500發(fā)展時期：穩(wěn)步發(fā)展期2016主要業(yè)務(wù)：游戲開發(fā)辦公地點：北苑新業(yè)辦公面積：12000㎡辦公人數(shù)：1500發(fā)展時期：穩(wěn)步發(fā)展期面積不足、控制成本兩處辦公地點合并

選擇在北辰新紀元辦公，主要由于地鐵站有連廊（近地鐵），交通便利、利于招工；五環(huán)外上下班方向與城市人流主要方向相反，無論乘地鐵還是開車都會比較輕松。此外，這里緊挨著新城市廣場，周邊配套比較齊全，餐廳、超市、裝修都不用操心。再加上面積比較合適，就選擇了這里。

北苑新業(yè)的裝修都是公司自己負責的，由于我們公司本身屬于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，員工需要輕松的辦公環(huán)境，因此在裝修時擴大了健身、娛樂、休閑等公共活動空間的面積。

由于我們公司屬于發(fā)展比較完善的公司，其實對產(chǎn)業(yè)聚集方面并無太多要求，但是有產(chǎn)業(yè)聚集類企業(yè)在公司旁邊更好，方便挖人。為了控制成本，我們公司對于具體位置的要求并不高，但需要近地鐵。在選址時，我們的決策人是老板。企業(yè)客戶分析----龍圖游戲2008主要業(yè)務(wù)：動漫創(chuàng)作辦公地點：牡丹園辦公面積：80㎡辦公人數(shù)：5-10發(fā)展階段：起步期2009主要業(yè)務(wù)：動漫創(chuàng)作與動漫制作辦公地點：草場地辦公面積：400㎡增至800㎡辦公人數(shù)：40-50增至70人發(fā)展階段：穩(wěn)步發(fā)展期2012主要業(yè)務(wù)：動漫創(chuàng)作、運營、發(fā)行辦公地點：常營-懋隆辦公面積：800㎡增至1400-1500㎡辦公人數(shù)：70-80增至160發(fā)展階段：穩(wěn)步發(fā)展期選擇在懋隆辦公，主要是由于園區(qū)氛圍與周邊的交通條件，還有就是懋隆園區(qū)電力負荷等硬件配套設(shè)施。還有就是園區(qū)建筑都是一層建筑，開闊，建筑色調(diào)與形式比較有特色，再加上園區(qū)綠化比較豐富，給人的感覺比較舒服；周邊交通條件方面，周邊6號線地鐵比較方便。

公司對于行業(yè)集聚并沒有特殊的需求，反而有同類型或者上下游企業(yè)較好，如果有合作可以大大降低成本。目前園區(qū)商業(yè)配套基本夠用，能滿足日常的生活就好，至少還可以點外賣，比較方便。在選址決策時，決策人是我們的老板。面積不足、企業(yè)擴張電力條件不足、擁堵、租約到期企業(yè)客戶分析----華映星球2014主要業(yè)務(wù)：新媒體營銷辦公地點：CBD-郎園VINTAGE辦公面積：500㎡辦公人數(shù)：40發(fā)展階段：起步創(chuàng)業(yè)期2016主要業(yè)務(wù)：新媒體營銷/活動策劃辦公地點：CBD-郎園VINTAGE辦公面積：1000㎡辦公人數(shù)：80發(fā)展階段：快速擴張期對于現(xiàn)在的辦公環(huán)境主要看中的是CBD區(qū)域的區(qū)位交通環(huán)境，對郎園稀缺的獨棟辦公資源和低密園區(qū)環(huán)境非常滿意。主要的不滿在于，改造的廠房硬件設(shè)施條件差，且園區(qū)停車收費太貴，停車位少，停車不便。暫無遷址打算，對于未來辦公地點的選擇更看中面積因素，園區(qū)的品牌和服務(wù)，租金也是決策的主要關(guān)注點；認為常營園區(qū)的定位應(yīng)當是文創(chuàng)類的或者互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但如果產(chǎn)業(yè)園的獨棟辦公產(chǎn)品有3k㎡左右的也會考慮，愿意承擔的租金在8-10元左右。發(fā)展擴張企業(yè)客戶分析----邏輯思維2011主要業(yè)務(wù)：金融運營辦公地點：上地辦公面積：1000㎡辦公人數(shù)：300發(fā)展階段：起步創(chuàng)業(yè)期2015主要業(yè)務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)銷售辦公地點：常營-懋隆產(chǎn)業(yè)園辦公面積：3000-3500㎡辦公人數(shù)：400-500發(fā)展階段：穩(wěn)定發(fā)展期對于現(xiàn)有環(huán)境看中因素是交通便利，且租金便宜。公司目前發(fā)展狀況穩(wěn)定，并且取得了新一輪的融資，對于人員的擴張沒有計劃但辦公面積可能會適當放開，希望有更大的辦公面積，另外本身的業(yè)務(wù)會涉及有貯藏的需求，目前的庫房在馬駒橋，如果能夠就近則更好，庫房的選擇主要看中的因素是租金價格是否便宜，另外倉庫條件滿足一般條件就好。 未來對于常營的產(chǎn)業(yè)園非常感興趣，未來就算自己的企業(yè)沒有辦公需求，也可以租來轉(zhuǎn)租投資；政策方面不太關(guān)注，但會有會展方面的需求，未來的業(yè)務(wù)擴展也可能有前店后商的經(jīng)營業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，需求面積在200-3000㎡左右。希望園區(qū)是封閉性的這樣安防條件較好，物業(yè)服務(wù)等軟性服務(wù)較好。2012主要業(yè)務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)銷售辦公地點：CBD-郎園VINTAGE辦公面積：2000㎡辦公人數(shù)：400發(fā)展階段：快速擴張期業(yè)務(wù)發(fā)展擴張租約到期企業(yè)客戶分析----尚品網(wǎng)2014主要業(yè)務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)平臺運營辦公地點：北美商務(wù)中心辦公面積：1000㎡辦公人數(shù)：80-100發(fā)展階段：起步期2016主要業(yè)務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)平臺運營辦公地點：桑普大廈辦公面積：50000㎡辦公人數(shù)：2500發(fā)展階段：快速擴張期公司于2015年9月成功融資，未來的發(fā)展前景比較樂觀，擴張趨勢明顯?？偣?5年初在酒仙橋附近購置了一棟獨棟辦公產(chǎn)品，目前58到家以租賃為主，未來不排除有購置的可能，對于購買長期租期的辦公產(chǎn)品也不排斥，表示可以接受。對于未來辦公環(huán)境主要看中因素是租金，認為低于市場價30%的價格是可以接受的，主要需求在于交通便利和是否便于招工，期望有較為完善的餐飲和商業(yè)配套，比較看中開發(fā)商的品牌和物業(yè)管理，對于產(chǎn)業(yè)園是否有相關(guān)政府的優(yōu)惠政策比較關(guān)注；另外硬件方面對于采光的要求較高，整體的裝修風格和硬件配套要滿足公司要求，未來可能有對公司形象展示方面的需求，車位充足，能有酒店配套也是理想的園區(qū)應(yīng)有的條件。對于常營產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位還算比較認可，希望園區(qū)的硬件配套要做到足夠好，比如新風、空調(diào)、采暖等方面，但主要決策因素還是價格方面，公司有會展方面的需求，希望園區(qū)內(nèi)有能夠提供優(yōu)惠的會展空間。2015主要業(yè)務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)平臺運營辦公地點：北美商務(wù)中心辦公面積：7000㎡辦公人數(shù)：400發(fā)展階段：快速擴張期企業(yè)擴張企業(yè)擴張企業(yè)客戶分析----58到家2011主要業(yè)務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)平臺辦公地點：北苑辦公面積：1000-2000㎡辦公人數(shù)：100-200發(fā)展階段：起步創(chuàng)業(yè)期2014主要業(yè)務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)平臺辦公地點：望京研發(fā)園辦公面積：1.2萬㎡辦公人數(shù)：4000發(fā)展階段：快速擴張期在研發(fā)園另自建了一棟六層樓，目前還未入駐，今后也并不能滿足目前使用需求。但互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展情況目前不確定，去年還屬虧損，因此未來發(fā)展并不好預(yù)測。IT行業(yè)住北苑、天通苑、回龍觀的人比較多。選擇在望京，屬于北邊，公司人員流失率比較低。但如果選擇常營，會比較遠，因為員工主要在北苑買房子的比較多。公司提供15分鐘一趟的班車供員工上下地鐵銜接，今后望京東站地鐵開通后，交通方面會有所改善。公司在辦公選址的過程中，選址決策人主要是我們的老板。正常擴張2016主要業(yè)務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)平臺辦公地點：望京研發(fā)園辦公面積：1.2萬㎡+6000㎡辦公人數(shù)：4000發(fā)展階段：快速擴張期正常擴張企業(yè)客戶分析----美團網(wǎng)企業(yè)訪談?wù)Z錄——關(guān)鍵詞：線下體驗店、與城市人流逆方向、產(chǎn)業(yè)園特色商戶后期會衍生線下體驗店，獨立于傳統(tǒng)商場之外的目的性體驗；二三十年使用權(quán)會考慮，可能考慮轉(zhuǎn)租-------------懋隆文創(chuàng)園·尚品網(wǎng)（獨家簽署英國Topshop電商）選擇北苑現(xiàn)有辦公點，看中交通便利，五環(huán)外上下班方向與城市人流主要方向相反，對這個辦公點周邊餐飲商業(yè)配套齊全、位置便于招工、租金方面比較滿意-------------北苑華堂·龍圖天下有一種新興行業(yè)叫做跨境電商倉儲超市，地理位置不要求在核心商圈，利于控制租金建立規(guī)模-------------望京·隨行付傾向于在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開店，看中因素主要是獨立私密的經(jīng)營環(huán)境，良好的自然環(huán)境和藝術(shù)氣息濃厚的園區(qū)氛圍，對于園區(qū)商鋪的物業(yè)類型能有自己商戶的特色-------------朗園·花田小憩企業(yè)客戶需求分析辦公總述1、競品總結(jié)：現(xiàn)有園區(qū)老舊廠房改造為主，同質(zhì)化嚴重但出租率較優(yōu)，年租金收益2-10億水平參差不齊2、租金水平：朝陽區(qū)文創(chuàng)園租金區(qū)間在3-12元/平米/天，平均租金在4-5元/平米/天3、存量：潛在供應(yīng)85萬方消化周期2-3年，但未來老舊資產(chǎn)盤活積極入市加劇競爭，需樹立項目特有優(yōu)勢4、企業(yè)客戶需求：小型企業(yè)需求200-500㎡，中型企業(yè)需求500-1500㎡，大中型企業(yè)需求面積2000-5000㎡對于稅收減免、低密業(yè)態(tài)、挑空自由獨立空間、品質(zhì)運營及服務(wù)最為看重；辦公偏住宅化需求5、行業(yè)類型：園區(qū)大企業(yè)普遍占比三分之一，行業(yè)傳媒、互聯(lián)網(wǎng)科技、設(shè)計、廣告為主，主要來源于國貿(mào)、東四環(huán)、區(qū)域升級，會被望京分流部分轉(zhuǎn)換成定位突破方向：引入大型企業(yè)做園區(qū)龍頭、中小企業(yè)承擔出租率和租金溢價辦公業(yè)態(tài)一定要低密，產(chǎn)品考慮行業(yè)預(yù)留特殊空間需求品牌運營兼顧優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，做區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)聚集高地與政府爭取稅收利好才能吸納企業(yè)，行業(yè)相關(guān)政策與現(xiàn)有園區(qū)持平即可文創(chuàng)園競爭分析---辦公總述估算租金幾個原則1、租金水平：園區(qū)寫字物業(yè)租金水平為同等檔次寫字樓的倍左右2、租賃折扣：針對大企業(yè)部分給予8折左右的租金優(yōu)惠，租期3-5年，若簽約5年第3年8%漲幅3、免租期：額外2-3月免租期，相當于租金折損5%左右4、租金漲幅：新興園區(qū)漲幅5-10%，區(qū)域常規(guī)3%，參照CBD核心商圈20年年漲幅2-3%6、大型企業(yè)企業(yè)比例：三分之一（非中心、萊錦）5、出租率：年均2-5萬平米文創(chuàng)園競爭分析---辦公產(chǎn)品定位及價格測算開發(fā)商所占據(jù)的項目規(guī)劃、建設(shè)施工以及新房銷售等只占大約5年的時間，而后期的房屋裝修、社區(qū)服務(wù)服務(wù)、二手房交易等則占據(jù)65年，市場空間巨大。以美國為例，根據(jù)ICB行業(yè)分類標準，截至2015年6月美國上市從事地產(chǎn)服務(wù)的公司共有61家，其中最大的地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕（CBRE）的總市值為124億美元；而美國上市的開發(fā)商共有35家，市值最大的房屋開發(fā)商D.R.Horton公司的市值僅為59.8億美元。由此可見，隨著地產(chǎn)市場的逐步成熟以及存量房比例的不斷增高，地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將超越地產(chǎn)開發(fā)，成為新的盈利增長點。參與主體價值鏈房地產(chǎn)服務(wù)土地獲取項目定義項目實施現(xiàn)場銷售房屋裝修物業(yè)管理