建筑物區(qū)分所有

建筑物區(qū)分所有之共有權(quán)案例案例一南京某個(gè)高檔住宅小區(qū)，1998年開發(fā)商申報(bào)時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位/戶，非機(jī)動(dòng)車2車位/戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾:小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。法院認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫，既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再行銷售的行為違反了誠實(shí)信用原則。據(jù)此，法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。案例二張某、周某等五人均系本市某小區(qū)業(yè)主。1999年9月初，周某在對(duì)其購買的2-1-2室進(jìn)行裝修的時(shí)，在進(jìn)樓防盜門內(nèi)側(cè)，沿底層樓梯用木料攔隔至二樓連接處，并在一樓至二樓樓梯下搭建木柜，造成原底層公用走廊成為周某一戶獨(dú)用。張某等四戶與其協(xié)商讓其拆除，恢復(fù)原狀。然周某未予拆除，故張某等四人以底層公用走廊屬全體業(yè)主的共用部位，且有他們分?jǐn)偯娣e，周某的行為，侵犯他們的合法權(quán)益為由訴至法院，要求周某拆除違章搭建。周某則辯稱，房屋的公用部位，一般來說是房地產(chǎn)所有者進(jìn)出通道用的部位，雖未劃定哪些部位屬于哪些住戶使用，但各層樓的公用部位由該層樓面住戶使用是約定俗成的原則。自己實(shí)際居住使用的房屋已自然形成和劃定相對(duì)獨(dú)立的部分，該層樓面的公用部位屬自己使用。況且自己的行為是出于防盜安全需要，屬正當(dāng)行為，故不同意對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。［審判］一審法院認(rèn)為，共用部位是指一幢住宅內(nèi)部的業(yè)主、使用人共同使用的部位，包含該幢住宅各業(yè)主的房屋公用建筑面積分?jǐn)偯娣e，而房屋公用建筑面積分?jǐn)偤螅⒉粍澐指鲬魯偟妹娣e的具體部位，應(yīng)為該幢住宅內(nèi)各業(yè)主共同共有，因此，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。周某在共用部位擅自搭建，侵害張某等人的合法權(quán)益，張某等人的訴訟請(qǐng)求應(yīng)與支持。因而，一審法院做出判決：周某應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)，拆除該樓底層防盜門內(nèi)側(cè)沿一樓扶梯至二樓扶梯連接處的攔隔板及該樓梯下的搭建物，按原始設(shè)計(jì)的使用功能恢復(fù)原狀。判決后，周某不服，以原審辯稱理由提起上訴。二審法院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人各自購買了住房的產(chǎn)權(quán)，形成了建筑物區(qū)分所有的法律關(guān)系，二審法院做出了駁回上訴，維持原判的終審判決。案例三乙公司從甲公司手上購買了一大廈的裙樓（共3層）。該大廈呈“L”型，主樓高18層，裙樓的第3層與主樓相連。裙樓3層的屋頂為一約896米的露臺(tái)，原設(shè)計(jì)規(guī)劃為屋頂花園，但因種種原因尚未動(dòng)工，通過主樓電梯經(jīng)4樓可以到裙樓露臺(tái)。在乙公司購買裙樓一年后，甲公司將裙樓露臺(tái)賣給丙公司。丙公司在上面蓋了輕型鋼結(jié)構(gòu)建筑，經(jīng)營歌舞廳。乙公司遂以自己享有3樓屋頂所有權(quán)，將甲公司告上法庭。案例四某市一棟單體高層住宅，1997年物業(yè)管理公司與當(dāng)?shù)匾患覐V告公司簽訂《外墻使用協(xié)議》，約定由該廣告公司出資租用該住宅臨街面外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司所有，使用期為10年。而物業(yè)管理公司則將該筆外墻出租的租金收入自家口袋。1999年該小區(qū)業(yè)主以外墻屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，并且廣告牌侵犯了業(yè)主的采光、通風(fēng)、安全等權(quán)利為由，向法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復(fù)原狀，并將該筆外墻出租的租金全部返還給全體業(yè)主。案例五2005年1月，王某向張某購買位于某區(qū)毗鄰三江口岸的二手房一套。入住后，王某本想在自家外墻裝一臺(tái)空調(diào)，卻被物業(yè)公司告知不能在外墻裝空調(diào)，原來開發(fā)商與原來的買主在購房合同中約定因城市統(tǒng)一規(guī)劃和環(huán)境協(xié)調(diào)，住戶不得在外墻面安裝空調(diào)，只能安裝中央空調(diào)。王某認(rèn)為自己在買房時(shí)，張某根本沒有告知這方面義務(wù)，再說裝中央空調(diào)成本大，自己又無必要，為何自己買的房子卻不能裝空調(diào)？案例六原告李甲與開發(fā)商被告丙公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定原告向被告購買其開發(fā)的小區(qū)商業(yè)用房。合同以填空形式載明“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等”。房產(chǎn)交付后，丙公司在樓宇外墻設(shè)置廣告牌，影響了李某對(duì)該商品房的正常使用，故原告向法院提起訴訟，要求法院判決確認(rèn)上述關(guān)于外墻面使用權(quán)的約定無效。法院審理認(rèn)為：根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，購房人基于對(duì)所購房屋享有的專有權(quán)，而對(duì)建筑物共有部分以及附屬物享有共有權(quán)，因而外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。據(jù)此，一審法院判決合同中約定的關(guān)于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等”無效。被告不服，提起上訴。二審法院認(rèn)為：根據(jù)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，原告所購商業(yè)用房屬異產(chǎn)毗連房屋，該房之外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。異產(chǎn)毗連房屋使用權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部分時(shí)，應(yīng)取得各所有權(quán)人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。丙公司利用其開發(fā)商之地位以合同的方式約定將外墻面使用權(quán)歸其所有，其有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等，與建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定明顯不符，顯然有失公平。據(jù)此，二審判決駁回上訴，維持原判。案例七2004年7月28日，王女士購買了高爾夫山莊小區(qū)某別墅，裝修時(shí)將開發(fā)商用來界定別墅占地范圍的別墅圍欄拆除，把公共綠化地圈入院中，并且在這塊綠地上加蓋了一層房屋，使單幢兩層別墅變成與另外一層房屋相連的格局。小區(qū)公共路牙，也被王女士拆除并另行綠化和裝飾。裝修期間，小區(qū)物業(yè)管理公司要求王女士停工，指其施工超出原建筑范圍，要求其立即將違章建筑恢復(fù)原狀，但王女士并未聽從。2007年3月至6月間，珠海高爾夫山莊共119戶業(yè)主同意業(yè)主委員會(huì)對(duì)王女士提出訴訟。兩審均判此舉非法香洲區(qū)法院認(rèn)為，業(yè)委會(huì)經(jīng)119戶業(yè)主同意，已經(jīng)獲得了2/3以上業(yè)主授權(quán)，有權(quán)向王女士訴訟。王女士在公共綠地上進(jìn)行裝飾裝修、加蓋房屋等行為，已構(gòu)成對(duì)小區(qū)業(yè)主共有權(quán)和共同管理權(quán)的侵犯和妨礙，業(yè)委會(huì)有權(quán)代表業(yè)主請(qǐng)求王女士停止侵害、恢復(fù)原狀。因此，該院一審判決王女士此舉侵權(quán)，當(dāng)恢復(fù)原狀并賠償業(yè)委會(huì)損失。王女士不服上訴。她稱，自己所占地塊雖然為小區(qū)使用，但國土部門并沒有明確界定該地塊為小區(qū)公用地，且為了使小區(qū)的居住環(huán)境更為優(yōu)美，她自費(fèi)對(duì)房屋圍欄外與小區(qū)公共圍欄之間的用地，進(jìn)行了綠化和修繕，并未對(duì)高爾夫山莊小區(qū)業(yè)主造成任何形式的損害，自己也未從中得到任何收益，未造成侵權(quán)結(jié)果，不屬于侵權(quán)行為。二審法院認(rèn)為，包圍在住宅小區(qū)外墻內(nèi)的用地是住宅小區(qū)用地，不是專有即是共有，這是日常生活經(jīng)驗(yàn)。本案涉案用地在高爾夫山莊范圍內(nèi)，且非王女士專有，故該地屬小區(qū)公共用地一事不需要舉證證明。王女士將此地圍入自家院內(nèi)，明顯排除了其他業(yè)主使用的權(quán)利，構(gòu)成侵權(quán)。最終，二審維持原判。案例八原告（反訴被告）：林山。被告（反訴原告）：永升旭日集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永升公司）。原告訴稱：1998年5月19日，其與被告永升公司簽訂一份商品房購銷合同，約定被告將永升新城一期第9幢106室出售給原告，售價(jià)476000元，該商品房洽附屬花園，面積38.16平方米，售價(jià)40500元。合同簽訂后，其依約支付了房敲。由于被告所售花園屬于永升新城住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施，被告將該花園出售，違反了國家技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局關(guān)于商品房銷售面積計(jì)算的規(guī)定，要求被告返還購房款40500元并賠償利息損失（按銀行同期同類貸款等量利率，自1998年6月30日按花園款占總房款比例和付款時(shí)間分段計(jì)算至還款之日止）。被告辯稱并反訴稱：原告以該附屬花園屬于永升新城住宅小區(qū)的公用設(shè)施為油要求退還花園之購房款，根據(jù)公平合理原則，請(qǐng)求判令原告退出附屬花園并恢復(fù)原狀。反訴被告辯稱：永升公司不具備原告主體資格，該公共綠地的所有權(quán)、使用權(quán)已不屬于永升公司而屬于小區(qū)的全體住戶，因此應(yīng)由小區(qū)居民或物業(yè)管理委員會(huì)代表居民起訴?！緦徟小繌B門市湖里區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：1998年5月19日，林山與永升公司簽訂了一份商品房購銷合同，約定永升公司將位于永升新城一期第9幢106室出售給林山，該房南面有附屬花園一個(gè)，用基石和白色柵欄圍成，面積為38.16平方米，售價(jià)為40500元。合同簽訂后，林山支付了購花園款40500元，永升公司亦將訟爭花園交付給了林山。林山在該附屬花園內(nèi)設(shè)置了兒童游樂設(shè)施。上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：林山與永升公司簽訂的商品房購銷合同一份，證明買賣關(guān)系的存在。廈門市商品房銷售專用發(fā)票一份，證明林山已支付了購花園款?，F(xiàn)場勘察筆錄一份，證明訟爭花園系永升新城小區(qū)公用綠地及原告在花虱內(nèi)設(shè)置兒童游樂設(shè)施。廈門市湖里區(qū)人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：訟爭的附屬花園屬于永升新城住宅小區(qū)的公共綠地，林山和永升公司擅自買賣永升新城住宅小區(qū)內(nèi)的公共錄地，其行為侵犯了小區(qū)內(nèi)住戶的公共利益，故雙方簽訂的商品房購銷合同中關(guān)花園買賣的條款無效。雙方對(duì)此均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。林山要求于永升公司退還出售花園得款40500元，符合法律規(guī)定，可以支持，但其對(duì)造成花園買賣無效的后果負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任，且已實(shí)際占有和使用了該公共綠地，故要求賠償利息損失的訴訟請(qǐng)求不予支持。林山應(yīng)將其在訟爭花園內(nèi)的添加物拆除，騰空推退出永升公司的反訴請(qǐng)求成立，予以支持。為維護(hù)小區(qū)內(nèi)住戶的公共利益，永公司應(yīng)將其設(shè)置的柵欄和基石拆除，將訟爭花園恢復(fù)成公共綠地。廈門市湖里區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項(xiàng)、第二款、第六十一條第一款之規(guī)定，作出如下判決：被告永升公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，返還原告林山購花園款40500元。反訴被告林山應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，將其在訟爭花園內(nèi)設(shè)置的兒童游樂設(shè)施拆除，將訟爭花園騰空退出。被告永升公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，將訟爭花園南面的柵欄及基石拆除，恢復(fù)成公共綠地。案例九【審判程序】：二審【案件分類】：民事【公布號(hào)】：【裁判文書字號(hào)】：【裁判文書類型】：民事判決書【裁判時(shí)間】：二00五年十一月十八日【受理法院】：沈陽市中級(jí)人民法院【案例全文】：上訴人（原審被告）：金長文，男，1968年5月3日出生，漢族，無職業(yè)，住沈陽市沈河區(qū)萬泉街78-1號(hào)272室。被上訴人（原審原告）；遼寧明成房產(chǎn)物業(yè)管理有限公司，住所地：沈陽市沈河區(qū)萬蓮路16號(hào)。法定代表人：閆亞軍，系總經(jīng)理。委托代理人：陳春林，系遼寧維權(quán)律師事務(wù)所律師。上訴人金長文因與遼寧明成房產(chǎn)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛一案，不服沈陽市沈河區(qū)人民法院〔2005〕沈河民一房初字第233號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，由民二庭審判員吳波擔(dān)任審判長，與代理審判員李倩（主審）、審判員李沛東組成合議庭，2005年11月15日開庭，公開進(jìn)行了審理，上訴人金長文、被上訴人遼寧明成房產(chǎn)物業(yè)管理有限公司的委托代理人陳春林到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院審理查明：被告于2003年9月購買遼寧明成房產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司建設(shè)的沈陽市沈河區(qū)萬泉街78-1號(hào)2單元7層1號(hào)，建筑面積91.11平方米即明成花園內(nèi)的商品房一處。原告于2004年與遼寧明成房產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司簽訂物業(yè)管理委托合同，約定遼寧明成房產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司將明成花園住宅小區(qū)委托原告實(shí)行前期物業(yè)管理。2004年9月1日，原、被告簽訂明成花園住宅小區(qū)業(yè)主公約，該公約中約定，禁止在樓內(nèi)外或屋頂平臺(tái)搭建各類違章建筑，安裝太陽能熱水器或在窗口外部懸掛、安裝防盜網(wǎng)、晾衣架，以及未在指定位置安裝空調(diào)。被告進(jìn)住其購買的房屋后，在其房屋屋頂安裝太陽能熱水器一臺(tái)。原告先后于2005年1月23日、1月25日向被告送達(dá)整改通知單及通知，要求被告將太陽能熱水器拆除，被告拒絕拆除。原告起訴來院原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的明成花園住宅小區(qū)業(yè)主公約雖為格式條款，但該公約的內(nèi)容不具有法律規(guī)定的合同無效的情形，同時(shí)，也不具有免除原告的責(zé)任，加重被告責(zé)任，排除被告主要權(quán)利的內(nèi)容，因此，原、被告簽訂的明成花園住宅小區(qū)業(yè)主公約合法有效。被告在其屋頂安裝太陽能熱水器，違反了合同約定，原告要求被告拆除太陽能熱水器，符合法律規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于原告主張被告承擔(dān)原告律師代理費(fèi)問題，因雙方未在公約中對(duì)該問題做明確約定，原告該項(xiàng)主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告主張?jiān)嬷黧w資格問題，原告作為物業(yè)管理方，其與被告簽訂業(yè)主公約后，被告違反業(yè)主公約約定，原告有權(quán)依據(jù)該約定要求被告拆除太陽能熱水器，被告該項(xiàng)主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條，第六十條，第一百零七條之規(guī)定，判決如下：一、金長文于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)將安裝在屋頂?shù)奶柲軣崴鞑鸪?，將屋頂恢?fù)原狀，費(fèi)用由金長文自行負(fù)擔(dān)；二、駁回遼寧明成房產(chǎn)物業(yè)管理有限公司與金長文的其他請(qǐng)求。訴訟費(fèi)100元，由金長文負(fù)擔(dān)。宣判后，金長文不服，提出上訴稱，第一、原審判決在適用法律上有明顯錯(cuò)誤，上訴人與被上訴人之間是以《商品房買賣合同》為基本的原始聯(lián)系，由此可見上訴人為消費(fèi)房，此案應(yīng)適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，而本法第二十四條、四十一條的明確規(guī)定了上訴人享有的權(quán)利。因此，被上訴人依據(jù)的《業(yè)主公約》是無效的，而法院在審理過程中只依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定單純推定一份合同的有效、無效是不全面的。第二，本案訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不相符，被上訴人在一審中要求上訴人停止侵權(quán)行為。如是侵權(quán)糾紛，被上訴人并不具有主體資格，因?yàn)槠洳皇撬袡?quán)人，但法院在審理過程中卻認(rèn)定為物業(yè)管理糾紛，明顯是對(duì)案情認(rèn)定不清楚，而導(dǎo)致審理不明。綜上所訴，請(qǐng)求1、撤銷［2005］沈河民事一房初字第233該判決或依法改判；2、由被上訴人承擔(dān)訴訟費(fèi)用。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)相一致。上訴事實(shí)，有當(dāng)事人的陳述，商品房買賣合同，物業(yè)管理委托合同，中標(biāo)通知書，遼寧明成房產(chǎn)物業(yè)管理公司資質(zhì)證書，明成花園住宅小區(qū)業(yè)主公約，整改通知單，照片等憑證，已經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)