中原上海波司登大廈寫字樓項目營銷策略報告

——波司登大廈營銷策略報告

上海中原物業(yè)代理有限公司Shanghai2010.7.29用高度贏資本以財智賺未來第一頁，共一百一十一頁。中原為波司登大廈找一個獨特的定位！第二頁，共一百一十一頁。為波司登大廈找一個選擇中原的理由！第三頁，共一百一十一頁。1、項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析2、市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知3、目標(biāo)定位——挖掘本案價值突出重圍4、定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略5、市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣6、中原優(yōu)勢——定中原者得天下7、調(diào)研附件——調(diào)研查閱資料41628447083106目錄通過層層遞進(jìn)、深挖項目優(yōu)勢尋找市場契機(jī)！第四頁，共一百一十一頁。項目認(rèn)知優(yōu)劣勢分析第五頁，共一百一十一頁。何為甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓？項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第六頁，共一百一十一頁。地段：CBD核心商圈范圍建筑結(jié)構(gòu)：高層、超高層點式樓核心筒結(jié)構(gòu)交通：臨近軌道行車路面寬闊物業(yè)：國際認(rèn)證一流物業(yè)

面積：3.3米以上層高單層面積大于1200平方樓內(nèi)配置：每5層有1部電梯挑高大堂、用材高檔甲級標(biāo)準(zhǔn)項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第七頁，共一百一十一頁。檔次甲Ａ級甲B級乙Ａ級乙B級建筑高度高層、超高層高層高層高層層高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上區(qū)位中心區(qū)或深南路沿線金融商業(yè)區(qū)或城市主干道城市主干道城市主干道公共交通公共交通便利，有地鐵便利較便利較便利社區(qū)配套完善完善較好一般心理預(yù)期極佳好較好一般形象昭示性極強(qiáng)好、昭示性強(qiáng)較好、昭示性較好一般、昭示性較弱商務(wù)中心配套完善配套較為完善較好一般車位比充裕、車位比低充裕、車位比低較好、車位比高車位少電梯群控進(jìn)口高速電梯進(jìn)口高速電梯進(jìn)口電梯國產(chǎn)電梯空調(diào)進(jìn)口中央空調(diào)、可分戶計量進(jìn)口中央空調(diào)、分體空調(diào)中央空調(diào)分體空調(diào)物業(yè)管理國際認(rèn)證一流高檔物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高、綜合布線有智能化管理無無項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第八頁，共一百一十一頁。本案是甲級寫字樓嗎？項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第九頁，共一百一十一頁。金茂大廈匯亞中心花旗大廈中信泰富外灘中心力寶廣場本案本案核心筒結(jié)構(gòu)成為甲級樓盤品質(zhì)首要條件——金茂大廈、中信泰富、外灘中心，花旗大廈等樓盤都具有核心筒結(jié)構(gòu)。項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第十頁，共一百一十一頁。本案為104米高度高層——104米高度是江灣-五角場可售樓盤高度中最出類拔萃的地標(biāo)建筑。辦公視野開闊，能一覽江灣—五角商圈。五角豐達(dá)16層波司登大廈19層創(chuàng)智坊6層LOFT項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第十一頁，共一百一十一頁。本案辦公高層高、面積大、甲級外觀——層高3.9米、單層面積1200平方以上、大落地玻璃窗、挑高大堂為甲級辦公總部提供硬件條件。項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第十二頁，共一百一十一頁。但距離五角核心商圈、軌道交通較遠(yuǎn)——距離五角商圈地鐵站駕車距離1.3公里，軌道10號線站距離本案1.6公里步行距離。本案離核心商圈范圍較遠(yuǎn)，現(xiàn)屬五角商圈范圍邊緣。項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析科技產(chǎn)業(yè)園駕車距離1.3公路10號線駕車距離1.6公路第十三頁，共一百一十一頁。且周邊商業(yè)環(huán)境、路況較差——本案處于政德東路、國和路口，周邊為居民社區(qū)、沿街底商。道路交通公汽?？空军c雖多，但路況較差。居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)本案項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第十四頁，共一百一十一頁。

本案為甲級硬件標(biāo)準(zhǔn)唯區(qū)位硬傷無法改變1、本案對于建設(shè)硬件條件，符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。104米高度現(xiàn)為江灣-五角場可售辦公樓地標(biāo)級建筑，核心筒結(jié)構(gòu)、挑高大堂、單層面積1200平方以上、玻璃+大理石材彰顯總部風(fēng)范。2、本案地塊商業(yè)現(xiàn)狀并不理想，所在區(qū)塊屬于五角場核心商圈較偏位置，周邊雖有8號線與10號線，軌道距離較遠(yuǎn)尚不能覆蓋本案?，F(xiàn)有交通22條，但道路狀況不佳。項目認(rèn)知——優(yōu)劣勢分析第十五頁，共一百一十一頁。市場調(diào)研區(qū)域范圍市場認(rèn)知第十六頁，共一百一十一頁。目前辦公樓市場風(fēng)云如何？市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第十七頁，共一百一十一頁。區(qū)域板塊存量面積區(qū)域存量面積以售套數(shù)虹口北外灘板塊198840平方2041套普陀長風(fēng)板塊182138平方1845套楊浦五角場板塊168361平方4127套閘北不夜城板塊136097平方4419套上海2010年浦西辦公板塊存量排名楊浦位居第三由此圖表可分析出浦西辦公土地供應(yīng)量位居前四的是：1、虹口2、普陀3、楊浦4、閘北。而存量最大的板塊分別為北外灘、長風(fēng)、五角場、不夜城。但從板塊存量套數(shù)看來長風(fēng)、北外灘現(xiàn)開發(fā)量較少，不夜城、五角場開發(fā)量相對較多。因此五角場區(qū)域辦公存量大，套數(shù)多。市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第十八頁，共一百一十一頁。上海2010年浦西辦公區(qū)域楊浦五角板塊均價略低排名區(qū)域板塊可售辦公樓均價租賃辦公樓均價1普陀長風(fēng)板塊22070元/平方2.9元/平方/天2虹口北外灘板塊36395元/平方2.75元/平方/天3閘北不夜城板塊23864元/平方2.91元/平方/天4楊浦五角場板塊20383元/平方2.5元/平方/天由此列表可分析出楊浦的江灣-五角場板塊辦公樓無論從售價還是租賃價格都略低于閘北、虹口、普陀。根據(jù)佑威地產(chǎn)銷售交易數(shù)據(jù)分析楊浦區(qū)江灣-五角板塊均價為：20383元/平方。

市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第十九頁，共一百一十一頁。江灣-五角場板塊寫字樓市場個案調(diào)研項目建筑面積銷售/租賃價格銷售/租賃情況主力戶型五角豐達(dá)5萬平方24000元/平方僅出售北樓133平方復(fù)旦創(chuàng)業(yè)中心三期4.5萬平方租賃2.5-2.6元/平/天只租不售350平方財富國際廣場4萬平方21951元/平方僅剩最后1棟保留房源49平方合生國際廣場5萬平方租金未定只租不售200平方創(chuàng)智天地（二期）100萬平方辦公租賃：3-5元/平二期辦公只租不售三期未定130平方凱迪金融中心4萬平方租賃3-4元/平方只租不售單層1000平方在江灣五角場板塊中，五角豐達(dá)宣傳五角商圈正核心純5A概念、財富廣場打造小產(chǎn)權(quán)低總價辦公樓宇、凱迪金融中心只租不售提出智能化樓宇、復(fù)旦創(chuàng)業(yè)中心提供稅收優(yōu)惠政策。

五角豐達(dá)辦公樓產(chǎn)品今年6月10日開盤，財富國際廣場為辦公尾盤銷售。其余僅只租不售。創(chuàng)智天地三期、合生國際廣場、東方藍(lán)海、現(xiàn)均無銷售或出租具體方案。新紀(jì)元國際廣場創(chuàng)智天地一期創(chuàng)智天地二期市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第二十頁，共一百一十一頁?，F(xiàn)有可售樓盤個案調(diào)研五角豐達(dá)——寫字樓建筑面積開盤時間容積率入住時間物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用公攤率49923平方2010-6-102.602011-3戴德梁行12元/平方/月35%每套總價優(yōu)惠10萬，低區(qū)北面辦公97折。主力戶型高區(qū)南面高區(qū)北面低區(qū)均價138平方27000元/平24000元/平23000元24000元/平辦公級別項目特色入駐標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積停車位建材采暖電梯甲級10號地鐵沿線五角場核心位置簡裝1361平方可售：376個外墻干掛石材內(nèi)墻乳膠漆VRV分戶中央空調(diào)5部大堂及公共部分500平方獨立大堂9.3米挑高深闊門廳花崗巖地面開發(fā)商：上海和濟(jì)房產(chǎn)有限公司市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第二十一頁，共一百一十一頁。財富國際廣場（鉑宮）——寫字樓建筑面積開盤時間容積率入住時間物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用公攤率107218平方2006-10-312.982007-10中遠(yuǎn)物業(yè)8元/平方38%可售樓盤僅只有1棟保留房源，僅剩10層以下主力戶型現(xiàn)樓均價停車位停車位租價49平方21951元/平752個1000元/位/月辦公級別項目特色裝修電梯租賃價格建材采暖甲級現(xiàn)房,小產(chǎn)權(quán)低總價全裝蒂森克虜伯電梯，6個2.5/平方/天1-3層EPS保溫千掛品牌花崗巖4-24EPS保溫材料噴真石漆中央空調(diào)大堂及公共部分9米挑高大理石包柱、鋪面雙超寬轉(zhuǎn)門開發(fā)商：上海上風(fēng)科盛投資有限公司可售樓盤個案調(diào)研市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第二十二頁，共一百一十一頁。新紀(jì)元國際廣場——寫字樓建筑面積開盤時間容積率入住時間物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用銷售階段6871平方2008-6-303.152009-5-21新紀(jì)元國際廣場物業(yè)16元/平方/月期房三層商業(yè)裙房，十六層商務(wù)辦公主力戶型辦公價格辦公面積商業(yè)面積出售均價120平方20136元/平13985平方8318平方18855.73元/平辦公級別項目特色裝修層高停車位建材采暖電梯乙級周邊配套十分齊全，緊鄰五角商圈簡裝5.58米177個外墻千掛石材內(nèi)墻乳膠漆中央空調(diào)4部大堂及公共部分10米挑高大堂開發(fā)商：上?？撇┓康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司售罄樓盤個案調(diào)研市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第二十三頁，共一百一十一頁。只租不售樓盤個案調(diào)研凱迪金融大廈——寫字樓建筑面積竣工時間租賃價格入住時間物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用租賃41024平方2010-5-13元/平方/天2010-5世邦魏理仕24元/平現(xiàn)房辦公級別項目特色裝修標(biāo)準(zhǔn)層面積停車位建材采暖甲級復(fù)合地產(chǎn)打造智能化樓宇全裝1000平方200個外墻千掛石材內(nèi)墻乳膠漆中央空調(diào)大堂及公共部分豪華大堂8米挑高智能電梯開發(fā)商：凱迪企業(yè)有限公司市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第二十四頁，共一百一十一頁。只租不售樓盤個案調(diào)研創(chuàng)智天地（二期）——寫字樓建筑面積開盤時間租賃價格入住時間物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)用租賃54338平方2009-11-213元/平方/天2010-3新昌瑞安物業(yè)2.35-2.5元/平現(xiàn)房辦公級別項目特色裝修結(jié)構(gòu)停車位電梯采暖非甲級創(chuàng)意地產(chǎn),復(fù)合地產(chǎn)全裝6-7層多層及小高層280個奧迪斯中央空調(diào)辦公戶型情況LOFT辦公房型層高3.6米開發(fā)商：楊浦中央社區(qū)發(fā)展有限公司市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第二十五頁，共一百一十一頁。只租不售樓盤個案調(diào)研復(fù)旦創(chuàng)業(yè)中心三期——寫字樓建筑面積開盤時間租賃價格入住時間物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用租賃41024平方2009-1-12.5-2.8元/平2009-10-30明華物業(yè)11元/平現(xiàn)房辦公級別項目特色裝修標(biāo)準(zhǔn)層面積停車位主力面積采暖甲級以企業(yè)繳納地方稅收為依據(jù)兌現(xiàn)區(qū)財政扶持政策全裝1300平方200個350平方-750小型中央空調(diào)房源特點5.58米挑高、多元化房型適合大企業(yè)辦公，租金相對較低開發(fā)商：上海楊浦科技創(chuàng)業(yè)中心有限公司市場調(diào)研——市場認(rèn)知第二十六頁，共一百一十一頁。目前市場處于供過于求，價格競爭激烈，未來潛在辦公供應(yīng)量較大——前景堪憂1、江灣-五角場板塊是楊浦區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心位置。但發(fā)展過程中楊浦區(qū)仍然無法解決人口結(jié)構(gòu)消費(fèi)力不高，辦公樓市場平均價格過低的局面。因此眾多甲級寫字樓只租不售，楊浦區(qū)寫字樓市場銷售均價較低。2、以本案為中心江灣-五角場辦公市場主要位于五角場區(qū)域，本案周邊寫字樓現(xiàn)有五角豐達(dá)對外銷售，其他辦公樓只租不售等待市場升溫。離本案最近的樓盤創(chuàng)智天地三期于2012年開盤，二期LOFT型辦公室只租不售。五角豐達(dá)僅推北樓24000元/平方均價，南樓只租不售?？偨ㄖ娣e36萬平方合生國際廣場為五角場商辦扛鼎之作暫沒銷售計劃。市場調(diào)研——區(qū)域范圍市場認(rèn)知第二十七頁，共一百一十一頁。目標(biāo)定位挖掘價值突出重圍第二十八頁，共一百一十一頁。如何脫引而出，突出重圍？目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第二十九頁，共一百一十一頁。在本案產(chǎn)品出現(xiàn)地段價值硬傷、楊浦區(qū)域辦公樓市場存量大價格低的情況下，我們?nèi)绾瓮怀鲋貒I出甲級寫字樓應(yīng)有的價格？利用中原多年地產(chǎn)銷售經(jīng)驗挖掘突破點：細(xì)分目標(biāo)市場尋找需求定位以獨特定位重塑甲級形象從發(fā)展中找本案的獨特價值目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十頁，共一百一十一頁。本案是新江灣城門戶首棟甲級寫字樓十一五規(guī)劃范圍西起逸仙路、國權(quán)北路、北抵軍工路、南到政立路、東靠閘殷路。規(guī)劃面積9.45平方公里，規(guī)劃居住人口6萬人。規(guī)劃范圍內(nèi)總居住建筑面積控制在370萬平方米內(nèi)，公建建筑面積約40萬平方米（不包括大學(xué)校區(qū)內(nèi)建筑面積）。本案坐落在江灣城交通門戶南大門之上，新江灣城板塊定位綠色、生態(tài)、國際、智慧城。其預(yù)售樓盤有華潤橡樹、公館1088、保利維拉家園等，工地樓盤新江灣景苑、盛世新江灣、仁恒怡庭等高品質(zhì)社區(qū)樓盤，但現(xiàn)在新江灣城無可售寫字樓。本案目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十一頁，共一百一十一頁。區(qū)域板塊存量面積區(qū)域存量面積銷售套數(shù)銷售均價楊浦新江灣城板塊188175平方8953套31610元/平方楊浦黃興板塊111262平方7200套15172元/平方楊浦東外灘板塊53894平方6438套25120元/平方楊浦五角場板塊5352平方3977套22111元/平方楊浦中原板塊1702平方3500套8342元/平方楊浦鞍山板塊1092平方4809套19090元/平方新江灣城優(yōu)質(zhì)社區(qū)讓本案升值前景無限由此圖表可分析出楊浦區(qū)住宅存量新江灣城位居第一，占楊浦住宅板塊存量的53%。新江灣城住宅以售8953套，均價31610元/平方排名楊浦區(qū)第一。楊浦區(qū)各板塊存量目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十二頁，共一百一十一頁。比鄰商業(yè)核心為本案增加無限價值——鐵獅門將新江灣城F地塊納入囊中。東至閘殷路、南至三門路、西至凇滬路、北至殷高路，地塊面積為267480.9平方米。距離本案0.8公里，以“世浦領(lǐng)世”的形象為本案未來商業(yè)聚集地創(chuàng)造無限價值。鐵獅門地塊本案0.8公里目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十三頁，共一百一十一頁。本案本案成為鐵獅門首棟地標(biāo)寫字樓——以“世浦領(lǐng)世”知識商務(wù)廣場形象問世，規(guī)劃設(shè)計方案顯示，這個項目占地約26萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超過120萬平方米，將被分為F1、F2和F3三個區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。F1將主要發(fā)展辦公樓及酒店，F(xiàn)2以開發(fā)公寓為主，F(xiàn)3則定位于科技辦公園區(qū)。現(xiàn)以動工F1地塊，用于辦公樓及酒店的建設(shè)。目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十四頁，共一百一十一頁。在本案周邊擁有眾多知名開發(fā)商華潤置業(yè)，仁恒置地，九龍倉，英達(dá)萊，中國建工，大連萬達(dá)，瑞安置業(yè)等大型開發(fā)商都云集于此。江灣-五角場門戶的智高點——本案104米辦公高度一覽新江灣，俯瞰五角場商圈。一線開發(fā)商和一流企業(yè)云集此地。新江灣住宅城活動圈五角場商業(yè)活動圈本案科技創(chuàng)新區(qū)目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十五頁，共一百一十一頁。新江灣城門戶概念為本案升值提供巨大空間規(guī)劃發(fā)展為本案尋找新價值目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十六頁，共一百一十一頁。本案規(guī)劃為兩片一線核心位置本案位于東片以復(fù)旦、同濟(jì)、二軍大、財大為核心，項目周邊政府引進(jìn)多家高科技產(chǎn)業(yè)公司總部入駐。在江灣體育場區(qū)域形成以科技、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為龍頭的企業(yè)辦公區(qū)。政府引進(jìn)眾多知名企業(yè)入駐如：百度、聯(lián)想、北電、甲骨文等以高科技為主的知名企業(yè)辦公總部。

本案位于科技創(chuàng)新區(qū)核心濱江發(fā)展帶創(chuàng)新知識片區(qū)政府打造：知識型、科技型楊浦目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍創(chuàng)業(yè)走廊創(chuàng)新知識片區(qū)第三十七頁，共一百一十一頁。

楊浦大學(xué)城產(chǎn)業(yè)集群為核心，圍繞高校以建筑設(shè)計、信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)、環(huán)保新材料、生物醫(yī)藥聚集的企業(yè)大都是中小企業(yè)，主要以自主創(chuàng)業(yè)和科技研發(fā)類的企業(yè)為主。本案區(qū)位新興產(chǎn)業(yè)分析區(qū)域創(chuàng)新體系要素楊浦大學(xué)城產(chǎn)業(yè)結(jié)果：形成了設(shè)計產(chǎn)業(yè)帶，成立創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)基地，直接將研究成果轉(zhuǎn)化為技術(shù)。創(chuàng)新主體高校：同濟(jì)大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)等企業(yè)：建筑、設(shè)計類、高新技術(shù)企業(yè)、中小企業(yè)創(chuàng)新環(huán)境同濟(jì)大學(xué)周邊相對成熟老社區(qū)建筑設(shè)計一條街江灣體育場建立知識型休閑中心和知識服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地充分的政策支持和引導(dǎo)五角場商圈便捷的交通主體聯(lián)系社會網(wǎng)絡(luò)的培育，形成創(chuàng)新、科技產(chǎn)業(yè)鏈條業(yè)態(tài)比例目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十八頁，共一百一十一頁。區(qū)域類型目的關(guān)注點價格接受度自用類型企業(yè)客戶電子科技類日常辦公+企業(yè)形象項目整體形象、地段、交通便利、配套齊全此部分客戶關(guān)注價格，但他們提高企業(yè)形象的目的決定了他們關(guān)注產(chǎn)品多于關(guān)注價格。廣告、設(shè)計業(yè)日常辦公+企業(yè)形象項目整體形象、地段、交通便利、配套齊全此部分客戶關(guān)注產(chǎn)品，由于此客戶講求創(chuàng)意因此，關(guān)注關(guān)注產(chǎn)品多于價格。生物科技提高公司形象、辦公需要項目整體形象、地段、交通便利此部分客群多關(guān)注樓盤的辦公條件，辦公設(shè)施的關(guān)注多于關(guān)注價格。鋼鐵貿(mào)易業(yè)提高公司形象項目整體形象、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)位、地段、交通便利此部分客戶是客戶類型中價格承受能力最高客群，最為關(guān)注樓盤形象、地段、交通。環(huán)保材料企業(yè)日常辦公需要性價比、產(chǎn)品品質(zhì)、便利交通、地段、周邊成熟度此部分客戶也較為關(guān)注價格，高科技產(chǎn)業(yè)決定了他們關(guān)注價格多于關(guān)注產(chǎn)品。投資客戶長線型投資發(fā)展前景性價比、周邊成熟度低、房型、規(guī)劃前景好他們的投資特性決定了他們是客戶中最關(guān)注價格的群體，價格合理的情況下，往往會購買多套。短線型投機(jī)價格增長快速短時間價格增長快、周邊成熟度高更為關(guān)注價格，價格較低的情況下往往會投機(jī)購買，成交量較少。楊浦客戶類型目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第三十九頁，共一百一十一頁。區(qū)域類型購買目的關(guān)注點自用型企業(yè)客戶成熟型企業(yè)企業(yè)擴(kuò)容/提高項目形象項目整體形象、產(chǎn)品品質(zhì)、地段、大面積、便利交通、地段成長型企業(yè)日常辦公需要性價比高、中等面積、產(chǎn)品品質(zhì)高、周邊配套設(shè)施投資客戶長線投資客戶長線投資、獲取長期的租金收益區(qū)域整體的發(fā)展前景、中小面積、產(chǎn)品品質(zhì)、性價比激進(jìn)投資客戶短線投資，獲取售價差額利潤短期內(nèi)區(qū)域的發(fā)展前景好、辦公物業(yè)的升值狀況、性價比江灣-五角場現(xiàn)有購買樓盤客戶類型

以成熟型企業(yè)、激進(jìn)型投資客戶為江灣五角場主要購買客戶，成長型企業(yè)、長線投資客戶購買力偏弱。目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第四十頁，共一百一十一頁。挖掘楊浦新興高科企業(yè)，細(xì)分市場緊盯高端客戶目標(biāo)吸引新能源、環(huán)保新材料企業(yè)入駐深挖本案江灣高端居住客戶吸引楊浦區(qū)高新科技、輕工紡織、精加工制造、鋼鐵貿(mào)易企業(yè)、等楊浦區(qū)成熟產(chǎn)業(yè)入駐。挖掘楊浦未來江灣新城目標(biāo)客戶。未來新江灣城將成為綠色生態(tài)、國際化社區(qū)，是本項目最大的客戶目標(biāo)。以知識片區(qū)大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)圍繞高校以建筑設(shè)計、信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)、環(huán)保新材料、生物醫(yī)藥、欣慰媒介聚集以自主創(chuàng)業(yè)和科技研發(fā)類的企業(yè)為主。

抓住周邊大學(xué)城高科、設(shè)計公司深挖新江灣高端居住人群吸引楊浦相關(guān)輕工、制造企業(yè)目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第四十一頁，共一百一十一頁。打造高科商務(wù)平臺形象迎合目標(biāo)市場打造獨特定位吸引細(xì)分目標(biāo)市場目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第四十二頁，共一百一十一頁。1、區(qū)分現(xiàn)有樓盤以五角場商圈地段為核心賣點，本案是新江灣城門戶第一棟甲級辦公樓，現(xiàn)有五角場無更大升值想象空間。新江灣城無論從地段價格還是未來發(fā)展價值均大于五角場商圈，因此我們大廈有獨特的地理優(yōu)勢一覽新江灣、俯瞰五角場商。2、迎合政府規(guī)劃，以楊浦區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)細(xì)分目標(biāo)客戶市場。挖掘現(xiàn)有創(chuàng)新型公司、科技型公司、廣告、設(shè)計型公司需求，為目標(biāo)市場量身定做的高科辦公產(chǎn)品。3、本案應(yīng)利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，打造高檔總部形象吸引當(dāng)企業(yè)入駐辦公總部。為購買波司登大廈作為企業(yè)辦公塑造一流企業(yè)形象的優(yōu)越感和認(rèn)同感。新江灣城門戶為亮點打造高科商務(wù)概念挖掘細(xì)分市場目標(biāo)定位——挖掘價值突出重圍第四十三頁，共一百一十一頁。定位分析產(chǎn)品入市銷售策略第四十四頁，共一百一十一頁。目標(biāo)定位：建立新江彎城門戶首棟地標(biāo)辦公樓形象定位：區(qū)分現(xiàn)有江灣五角場寫字樓定位，以高度、高科贏得獨特形象定位。入市定位：以高科商務(wù)平臺概念打造甲級寫字樓，吸引江灣、大學(xué)高科產(chǎn)業(yè)、楊浦輕工企業(yè)、鋼材貿(mào)易等高端客群。我們?nèi)绾巫龅剑赫f的好也做的好定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第四十五頁，共一百一十一頁。利用硬件條件產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)，支撐定位改善軟件條件利用項目獨特地理優(yōu)勢、硬件條件擺脫現(xiàn)有項目劣勢為目標(biāo)市場量身定做財智商務(wù)平臺形象利用獨特定位支撐產(chǎn)品的核心優(yōu)勢突出樓盤特色提升購買自用、投資價值物業(yè)服務(wù)的個性化特色增加樓盤特點高檔物業(yè)公司提升商務(wù)辦公服務(wù)形象定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第四十六頁，共一百一十一頁。樓盤硬件打造甲A級樓盤品質(zhì)江灣-五角場唯一高樓：高端商務(wù)級外觀品質(zhì)104米高度，俯瞰五角商圈。全玻璃幕墻+高檔石材外觀，凸顯甲級總部辦公品質(zhì)。高速電梯分層運(yùn)營保證暢通進(jìn)口高速電梯分高、中、低樓層分開運(yùn)營保證辦公運(yùn)營速度。高速智能化寬通道網(wǎng)絡(luò)高速光纖接入、樓宇自動控制、視網(wǎng)膜識別保險柜、電子門禁、遠(yuǎn)程會議室、自動消防、手機(jī)信號加強(qiáng)等公共設(shè)施。戶外電子屏幕滾動股票、匯率信息總部式辦公凸顯品質(zhì)定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第四十七頁，共一百一十一頁。環(huán)保新材料辦公裝修，配合目標(biāo)市場定位戶內(nèi)裝修建議采用國際化礦棉板材料吊頂，防火漆墻面，架空地板為以后布線提供方便。VRV空調(diào)分開運(yùn)營，斷橋隔熱窗+LOW-E玻璃，隔音墻。節(jié)能辦公科技化體驗大堂裝修建議裝修風(fēng)格以體現(xiàn)高端、高科人性化設(shè)計理念，采用大理石材拼貼墻面地面。形象墻采用浮雕方式進(jìn)行裝點，大堂挑高8米。公共衛(wèi)生間自動洗手液、感應(yīng)式暖手機(jī)、殘疾人專用衛(wèi)生間等配置齊全，采用品牌衛(wèi)生潔具。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第四十八頁，共一百一十一頁。打造特色化辦公服務(wù)，迎合目標(biāo)客戶辦公理念個性化物業(yè)管理可為公司提供24小時虛擬前臺電話接聽秘書服務(wù)，定期維護(hù)公司局域網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，視頻電話會議服務(wù)。不因外在因素失去商機(jī)。高新企業(yè)辦公入駐辦理稅收優(yōu)惠為高新技術(shù)開發(fā)企業(yè)或高新外商企業(yè)機(jī)構(gòu)入駐本案辦理減稅優(yōu)惠手續(xù)。幫助拓展型企業(yè)加快前進(jìn)步伐。提供酒店式貼心服務(wù)每戶提供單獨物業(yè)經(jīng)理，進(jìn)行一對一管理。免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)，免費(fèi)查詢天氣或道路服務(wù)。免費(fèi)按時預(yù)約提醒服務(wù)。五星式企業(yè)服務(wù)定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第四十九頁，共一百一十一頁。知名物業(yè)、藍(lán)色外燈彰顯企業(yè)總部地標(biāo)形象具有名氣的物業(yè)公司建議引進(jìn)仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行、招商局物業(yè)管理等物管見長的國際知名公司擔(dān)當(dāng)本項目物管/物管顧問，體現(xiàn)項目的高品質(zhì)。內(nèi)外兼顧高檔風(fēng)范彰顯品質(zhì)的燈光工程作為國內(nèi)著名龍頭企業(yè)，總部辦公形象以具有最突出的亮點形象。應(yīng)在外立面上打入射燈，增亮樓體，整體色調(diào)為藍(lán)色體現(xiàn)高科商務(wù)平臺形象。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十頁，共一百一十一頁。優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌提升辦公形象銷售建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)由地下-1F至5F樓裙房組成，其基本功能定位為辦公配套商業(yè)。此地段并無良好商業(yè)氣氛，商業(yè)應(yīng)以主力店為主，輔以高端品牌店進(jìn)駐。吸引周邊消費(fèi)力，業(yè)態(tài)規(guī)劃以主題特色為商業(yè)亮點輻射楊浦及周邊區(qū)域。商業(yè)裙房只租不售因此地段現(xiàn)商業(yè)并不成熟，為打造主題型商業(yè)應(yīng)由運(yùn)營公司精耕細(xì)作，商業(yè)建議只租不售保證品牌質(zhì)量。1-3F主題百貨-1F大型配套餐飲4-5F娛樂休閑定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十一頁，共一百一十一頁。價值定位：為本案提供辦公配套服務(wù)性商業(yè)本案廣場改變周圍商業(yè)環(huán)境主題性商業(yè)，特色商業(yè)環(huán)境吸引目的性消費(fèi)人群為辦公進(jìn)行配套，提升商辦功能品質(zhì)商業(yè)主題：波司登國際休閑廣場無論從餐飲還是百貨都形成休閑特色的主題商業(yè)項目周邊高校林立，招商品牌年輕化可吸引年輕人消費(fèi)本案周邊無高檔品牌商業(yè)，招入國際化高檔品牌提升大廈高檔品質(zhì)背景圖為滑板、運(yùn)動人士定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十二頁，共一百一十一頁。-1F層招入大面積特色美食城作為辦公配套商業(yè)結(jié)合本項目的甲級定位，同時考慮到商業(yè)辦公的用餐、周邊消費(fèi)者層次、以及如何利用主力大面積特色餐飲吸引人氣。建議在裙房-1F中招入特色美食城。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十三頁，共一百一十一頁。1F-2F層建立國際品牌展示區(qū)、配合體驗式活動平臺迎合年輕時尚化消費(fèi)結(jié)合本項目開發(fā)商特色，招入高檔服裝品牌為主的時尚購物。建立國際服裝品牌展示區(qū)，各國品牌時裝展示活動來打造波司登商業(yè)品牌年輕時尚化。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十四頁，共一百一十一頁。4F層招入高檔娛樂、休閑業(yè)態(tài)，為商務(wù)活動做配套。招入大型夜總會式KTV如：錢柜KTV、紫禁城KTV、帝豪等。引入高檔SPA、健身品牌如：一兆韋德、黛研SPA美容護(hù)膚中心等。為商務(wù)活動提供消費(fèi)場所，增加商務(wù)辦公配套服務(wù)設(shè)施。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十五頁，共一百一十一頁。5F層招入空中花園西餐廳增加高檔特色餐廳擁有大型的露天“全花園全開放式廚房”的飲食文化新理念，打造獨一無二的餐飲文化。作為商務(wù)辦公配套，提供白領(lǐng)聚會、休閑及公司活動場所。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十六頁，共一百一十一頁。商業(yè)裙房：只租不售提升甲級商業(yè)配套品質(zhì)定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十七頁，共一百一十一頁。分區(qū)進(jìn)行定價，合理分銷房源銷售建議戶型建議中等戶型為主力戶型。提供以自用為主、投資為輔的商務(wù)平臺。自用出租隨意分割，對不同客戶需求做出主力面積樣板間，增強(qiáng)體驗式營銷。辦公樓戶型及銷售定位原則價格體系定位分高、低區(qū)拉開價差。同一層面根據(jù)南北朝向制定不同價格。增加物業(yè)費(fèi)用、增高租賃費(fèi)用，開盤只售不租。高檔物業(yè)定位，擺脫本案地段劣勢。6F-10F低區(qū)11F-15F高區(qū)定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十八頁，共一百一十一頁。

戶型分割策略定位戶型策略原則：建議分割107平方戶型為主力戶型。套內(nèi)面積為70平方，得房率按65%計算。分割戶型以自用為主，并且企業(yè)購買后自用部分也可部分層面出租。161㎡161㎡107㎡118㎡118㎡107㎡161㎡161㎡107㎡118㎡118㎡107㎡定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第五十九頁，共一百一十一頁。項目區(qū)域環(huán)境軌道交通五角場核心產(chǎn)品力銷售代理品牌平層售價開盤時間去化套數(shù)財富廣場在內(nèi)環(huán)線商業(yè)成熟度高10線較為不便距離遠(yuǎn)甲級開發(fā)商自售約21915元/平方2006年10月31日392套五角豐達(dá)在五角場核心位置商業(yè)成熟度高10線，便利距離近甲級同策營銷約24000元/平米2010年6月10日35套可售競爭對手比價分析五角豐達(dá)開盤時間為：2010年6月10日，可售185套，開盤至7月29日去化35套，均價約24000元/平方。雖地段較佳但去化速度不理想。財富廣場從06年10月開始銷售，今年去化392套是今年排行楊浦辦公去化面積第一的樓盤。其銷售均價約20915元/平方。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略

第六十頁，共一百一十一頁。楊浦辦公市場均價區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品力出行方式銷售品牌代理平層均價市場均價20383元/平方江灣門戶首棟地標(biāo)+800元/平方甲級品質(zhì)+400元/平方道路公交+100元/平方中原代理+1200元/平方約22883元/平方雖本案不處于五角場核心商圈內(nèi)，軌道交通距離本案較遠(yuǎn)。但在楊浦江灣-五角場副商圈規(guī)劃中，這里是兩片一線的中心位置，新江灣城門戶。外加本案甲級的品質(zhì)，本項目遠(yuǎn)景價值不應(yīng)低于市場價格。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略

本案綜合定價分析第六十一頁，共一百一十一頁。

銷售開盤價格策略定位整體均價：22880元/平方高區(qū)：23880元/平方低區(qū)：21880元/平方南面、北面相差：300元/平方市場租賃價格：2.5-2.8元高區(qū)：租賃2.8元/平方/天低區(qū)：租賃2.5元/平方/天物業(yè)費(fèi)用建議：24元/平/月（世邦魏理仕）12元/平/月（招商局物業(yè)）銷售均價租賃均價年回報率22800元/平方2.5-元2.7元3.9%-4.4%目前江灣五角場租賃市場價格平均在2-3元/平方/天。辦公樓投資回報率保持4%。本案定價高于楊浦寫字樓寫字樓市場平均售價，整體均價與唯一競爭對手五角豐達(dá)價格相當(dāng)?？偛哭k公物業(yè)硬件、軟件都提倡高科技辦公因此物業(yè)費(fèi)應(yīng)稍高些，打造適合目標(biāo)客戶的高端服務(wù)品質(zhì)。銷售低開高走，開盤后根據(jù)客戶質(zhì)量、地段的升值來提升價格。定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第六十二頁，共一百一十一頁。

由如上分析，本項目在整體產(chǎn)品品質(zhì)方面優(yōu)于五角豐達(dá)，但本項目的周邊商業(yè)環(huán)境較差。因此挖掘本案自用樓盤品質(zhì)價值，針對目標(biāo)客戶打造獨特的定位；但考慮到“制約本項目地塊功能在十一五中諸多尚未實現(xiàn)的規(guī)劃”大環(huán)境下，我司認(rèn)為本項目未來價值應(yīng)高市場價格，但現(xiàn)應(yīng)以低調(diào)入市，一房一價。開盤后價格根據(jù)市場反映、規(guī)劃建設(shè)逐步挖掘新賣點漸次推高價格：低開高走一房一價推盤價格綜合因素考慮定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略

第六十三頁，共一百一十一頁。

把握推盤節(jié)奏房源逐步提價結(jié)合市場環(huán)境考慮，本項目入市后應(yīng)當(dāng)先采用較為穩(wěn)妥低開高走的價格策略，開盤力推低區(qū)為，推高區(qū)大視野景觀辦公做積累，強(qiáng)推期拉升高區(qū)景觀辦公價格，低區(qū)未去化戶型進(jìn)行價格提升造成低區(qū)銷售緊張感，保證利潤爭取快速去化！開盤低開高走力推低區(qū)主力戶型：2011.04.262011.10.012012.2收尾期提高高區(qū)價格力推5F-10F低區(qū)主推高區(qū)主力戶型提高低區(qū)大戶型價格套數(shù)面積樓層72套107平方-118平方5F-15F60套161平方5F-15F開盤期強(qiáng)推期進(jìn)行大戶型深推去化主力戶型定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第六十四頁，共一百一十一頁。第一階段:2010.10攻擊蓄水階段核心點:建立售樓流程、建立銷售形象、銷售認(rèn)籌蓄水。第二階段:2011.4.26開盤攻擊階段核心點:開盤大戰(zhàn)，銷售人員緊抓客戶，廣告輔助跟進(jìn)。第三階段:2011.10.01強(qiáng)推攻擊階段核心點:樣板間建立，體驗試營銷，開展中原多銷售渠道。第四階段:2012.2.24收尾深推階段核心點:利用中原銷售精英進(jìn)行尾盤深推。從開盤到銷售掃尾，歷時12個月結(jié)束戰(zhàn)斗定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第六十五頁，共一百一十一頁。建議將本項目開盤強(qiáng)推低區(qū)，高區(qū)蓄勢拉高價格在強(qiáng)推期推出，銷售速度初步判定為：12個月完成本項目目標(biāo)，2011年內(nèi)開盤12個月去化100%分期時間產(chǎn)品樓層主推戶型銷售占比蓄水期2010年10月低區(qū)、高區(qū)107平方-118平方0%2010年12月低區(qū)、高區(qū)161平方0%2011年1月低區(qū)、高區(qū)107平方-118平方0%開盤期2011年4月26日低區(qū)107平方-118平方15%2011年6月1日低區(qū)161平方10%2011年8月30日低區(qū)107平方-118平方15%強(qiáng)推期2011年10月1日高區(qū)107平方-118平方15%2011年12月1日高區(qū)161平方15%2012年1月30日高區(qū)161平方15%收尾期2012年2月24日低區(qū)107平方-118平方10%2012年3月1日高區(qū)161平方5%總計12個月100%定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第六十六頁，共一百一十一頁。結(jié)合本項目的總體132套的總套數(shù)，按照慣例選取12：1的成交比例，進(jìn)行計算可知完成本項目的銷售需要至少1584組來訪客戶，基于周邊環(huán)境、客戶環(huán)境的認(rèn)知以及上海中原自身的諸多優(yōu)勢，初步判定本項目的客戶來源渠道如下：定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第六十七頁，共一百一十一頁。客戶來源渠道初步判定：渠道比例數(shù)量目的北上海近百家家中原門店20-30%約400-500組北上海本地企業(yè)客戶、北上海投資客戶、上海市區(qū)其他區(qū)域門店15%-25%約200-300組市區(qū)投資客戶中原工商鋪部15%約100-200組自用客戶為主中原銷售渠道占比50%—70%戶外廣告10-15%約100-200組自用客戶+投資客戶線上推廣（媒體）10%約50-100組投資客戶為主線下營銷（SP、老客戶）10%約50-100組自用客戶+投資客戶現(xiàn)場展示（含過路客）5%約50組區(qū)域內(nèi)部自用客戶+投資客戶媒介渠道、銷售案場占比30%—50%注：按照比例的預(yù)估為100%因客戶數(shù)量屬于經(jīng)過四舍五入約束計算，因此客戶總數(shù)可能同1584組客戶總量存在出入定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第六十八頁，共一百一十一頁。1、2010年在售樓盤僅為五角豐達(dá)，目前大多數(shù)寫字樓只租不售暫不形成威脅，但楊浦區(qū)辦公樓存量位居上海前三甲，本案應(yīng)及時售賣降低競爭風(fēng)險。2、以新江灣城門戶首棟104米地標(biāo)為契機(jī)，抓住本案針對目標(biāo)客戶打造高新、高科總部級辦公產(chǎn)品形象。利用中原自身多銷售渠道優(yōu)勢積累客戶，實現(xiàn)目標(biāo)客戶多元化銷售。3、利用地標(biāo)景觀辦公亮點，一覽新江灣、俯瞰五角場商圈。打造高科型商務(wù)平臺理念，用嶄新的價值包裝提升客戶購買本案的認(rèn)同感與價值感。包裝樓盤獨特賣點，目標(biāo)客戶多元化銷售定位分析——產(chǎn)品入市銷售策略第六十九頁，共一百一十一頁。市場推廣發(fā)揮中原銷售優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣第七十頁，共一百一十一頁。銷售推廣策略定位——利用中原銷售渠道優(yōu)勢，短時間積累客戶。中原銷售聯(lián)動平臺，快速尋找大面積投資客戶。以銷售為主力，媒體宣傳配合銷售精英。銷售服務(wù)能力強(qiáng)，中原銷售以人為本。

針對目標(biāo)客戶定位——來自江灣-五角場企業(yè)自用用戶為主，投資為輔。挖掘上?？萍碱?、制造類、貿(mào)易類市場自用客戶。吸引在本地做生意的福建購房團(tuán)客戶。

市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣第七十一頁，共一百一十一頁。產(chǎn)品定位：高度、速度、態(tài)度彰顯財智商務(wù)理念運(yùn)用LOW-E玻璃防火涂料隔熱墻VRV空調(diào)，礦棉板凳環(huán)保材料打造優(yōu)質(zhì)辦公光纖寬帶、視頻會議、多部電梯打造高速辦公國際五大行知名物業(yè)公司提供高檔物業(yè)服務(wù)價值定位：新江灣城門戶第一棟甲級辦公樓新江灣城最南面，進(jìn)入新江灣門戶第一棟甲級辦公樓政府規(guī)劃兩片一線核心位置104米高度，現(xiàn)江灣五角區(qū)域唯一地標(biāo)高度市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣第七十二頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣本案ＬＯＧＯ第七十三頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣ＬＯＧＯ構(gòu)思第七十四頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣ＬＯＧＯ標(biāo)準(zhǔn)色第七十五頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣ＬＯＧＯ運(yùn)用第七十六頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣ＬＯＧＯ運(yùn)用第七十七頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣Ｔ牌形象廣告第七十八頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣道旗形象廣告第七十九頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣報版形象廣告第八十頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣賣點推廣報版第八十一頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣賣點推廣報版第八十二頁，共一百一十一頁。市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣賣點推廣報版第八十三頁，共一百一十一頁。1、本案機(jī)會與威脅并存，雖然前景令人向往，但我們要正面看待劣勢。建立全新概念、結(jié)合區(qū)域現(xiàn)有規(guī)劃挖掘樓盤未來核心價值。2、本案雖然賣點較多，但從現(xiàn)狀來看無法短期解決周邊環(huán)境較差、無商業(yè)氛圍這一硬傷。細(xì)分目標(biāo)客戶，打造特色化定位。3、在五角場商圈范圍內(nèi)，只租不售的商業(yè)項目較多，目前僅只有甲級寫字樓五角豐達(dá)在進(jìn)行出售。其他商業(yè)均只租不售，必須抓住現(xiàn)有缺乏甲級可售寫字樓這一空白點快速占領(lǐng)銷售市場。4、利用商業(yè)裙房為辦公樓盤增加服務(wù)配套。只租不售的方式，請專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司來打造波司登獨特商業(yè)品牌形象。深挖江灣價值，高度、高質(zhì)賣出甲級價格市場推廣——發(fā)揮中原優(yōu)勢進(jìn)行整合推廣第八十四頁，共一百一十一頁。中原優(yōu)勢定中原者得天下第八十五頁，共一百一十一頁。Source：CentalineResearch選擇中原的理由立足上海12年地產(chǎn)銷售品牌銷售渠道多元化，寫字樓客戶眾多中原銷售精英把握目標(biāo)客戶能力強(qiáng)中原優(yōu)勢——定中原者得天下第八十六頁，共一百一十一頁。

2007年度上海十佳代理機(jī)構(gòu)2007年度中國（上海）地產(chǎn)營銷代理人物（譚百強(qiáng)）2006第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜（上海）“10大金牌代理”2005年CCTV年度雇主調(diào)查上海地區(qū)十佳雇主2005年上海房地產(chǎn)18年大型活動“流通領(lǐng)域十大貢獻(xiàn)企業(yè)”2005年全國優(yōu)秀企業(yè)文化刊物（《中原通訊錄》）.2002年-2009年，8次蟬聯(lián)業(yè)內(nèi)權(quán)威“金橋獎”二十強(qiáng)第八十七頁，共一百一十一頁。Centaline的甲級寫字樓大客戶資源：中原優(yōu)勢——定中原者得天下第八十八頁，共一百一十一頁。Centaline的甲級寫字樓大客戶資源：中原優(yōu)勢——定中原者得天下第八十九頁，共一百一十一頁。營銷代理工商鋪部中介部上海中原三大業(yè)務(wù)體系：營銷策略把控現(xiàn)場銷售執(zhí)行企劃推廣跟蹤辦公物業(yè)租賃辦公物業(yè)買賣商業(yè)物業(yè)買賣小宗物業(yè)租賃小宗物業(yè)買賣投資客戶導(dǎo)入中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十頁，共一百一十一頁。上海中原副總項目經(jīng)理事業(yè)部總監(jiān)工商鋪部策劃經(jīng)理企劃文案平面設(shè)計市場研展銷售代表銷售經(jīng)理策略總監(jiān)中介部投訴接待總協(xié)調(diào)人中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十一頁，共一百一十一頁。中原上海及長三角地區(qū)門店網(wǎng)點分布近百家，了解上海銷售行情及時掌握上海投資客信息，提供準(zhǔn)確當(dāng)?shù)貐^(qū)域一手市場資料。中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十二頁，共一百一十一頁。財富108廣場逸仙大廈之俊大廈同葉大廈黃興廣場上海財富108廣場

建筑面積：96000平方米位置：七莘路1839號發(fā)展商：上海明泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目品質(zhì)：甲級寫字樓服務(wù)性質(zhì)：全程營銷代理—上海西上海地標(biāo)寫字樓一覽大虹橋中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十三頁，共一百一十一頁。逸仙大廈建筑面積：16000平方米位置：寶山區(qū)高逸路103號發(fā)展商：上海前衛(wèi)出租汽車有限公司項目品質(zhì)：甲級寫字樓服務(wù)性質(zhì)：全程獨家代理逸仙大廈之俊大廈同葉大廈黃興廣場—上海次中心區(qū)域企業(yè)總部型辦公物業(yè)財富108廣場中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十四頁，共一百一十一頁。上海之俊大廈建筑面積：48000㎡位置：本案位于徐匯區(qū)斜土路1221號發(fā)展商：上海之俊置業(yè)有限公司項目品質(zhì)：綜合商業(yè)、辦公服務(wù)性質(zhì)：全程營銷代理逸仙大廈同葉大廈黃興廣場—徐匯商務(wù)走廊中心規(guī)模型5A甲級寫字樓財富108廣場之俊大廈中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十五頁，共一百一十一頁。上海同葉大廈建筑面積：45000㎡位置：楊浦江浦路發(fā)展商：楊浦五角場科技創(chuàng)業(yè)有限項目品質(zhì)：乙級純寫字樓服務(wù)性質(zhì)：全程獨家代理—區(qū)域商業(yè)中心地標(biāo)型建筑逸仙大廈之俊大廈黃興廣場財富108廣場同葉大廈中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十六頁，共一百一十一頁。上海黃興廣場建筑面積：20000㎡位置：楊浦五角場發(fā)展商：楊浦五角場科技創(chuàng)業(yè)有限公司項目品質(zhì)：乙級純寫字樓服務(wù)性質(zhì)：全程獨家代理逸仙大廈之俊大廈同葉大廈—城市次核心區(qū)的純商務(wù)寫字樓財富108廣場黃興廣場中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十七頁，共一百一十一頁。管理學(xué)學(xué)士學(xué)位，上海工程技術(shù)大學(xué)·管理學(xué)院工商管理系。1996年加入上海中原國際房地產(chǎn)代理有限公司，于1999年加入上海中原物業(yè)代理有限公司，在經(jīng)歷數(shù)十年的實戰(zhàn)工作中不但積累了豐富的大盤操作經(jīng)驗和全局把控能力。先后建立了中原地產(chǎn)研究、中原地產(chǎn)咨詢以及中原地產(chǎn)代理等系列品牌，對上海房地產(chǎn)的發(fā)展具有深入而獨到的見解。唐振東上海中原副總經(jīng)理中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十八頁，共一百一十一頁。履歷：上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院企業(yè)管理與機(jī)械雙學(xué)士。房地產(chǎn)從業(yè)十余年，熟悉房地產(chǎn)操作各流程，在產(chǎn)品研判、全盤營銷皆有獨到的見解，特別在中高端規(guī)模型住宅、商業(yè)以及寫字樓方面有很強(qiáng)的統(tǒng)籌能力。參與項目：住宅——天馬高爾夫花園、西郊家園、巴洛克宮廷、羅馬假期、歌林春天、金地格林世界等商辦——新體育中心廣場、耀光國際大廈、愛家國際大廈、南方國際金融大廈、榮科投資、太平洋商業(yè)廣場、財富108廣場等沈增泉事業(yè)部總監(jiān)、投訴接待中原優(yōu)勢——定中原者得天下第九十九頁，共一百一十一頁。履歷：華東理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位，11年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，從事過住宅、辦公、商業(yè)等多類物業(yè)的具體業(yè)務(wù)操作、經(jīng)驗豐富、思路清晰，參與項目策略研究無數(shù)，善于對項目整體營銷特別是在策略方面的研究、把握以及項目執(zhí)行過程中的策略監(jiān)控和調(diào)整。參與項目：住宅——大華愉景華庭、超華世紀(jì)城、納帕爾灣、云頂別墅、陽光威尼斯、康橋名郡、萬科燕南園等商辦——9號商業(yè)廣場、之俊大廈、耀光國際大廈、愛家國際大廈、南方國際金融大廈、榮科投資、太平洋商業(yè)廣場、財富108廣場等王嘉祺事業(yè)部策略總監(jiān)、項目總協(xié)調(diào)人中原優(yōu)勢——定中原者得天下第一百頁，共一百一十一頁。履歷：上海同濟(jì)大學(xué)畢業(yè)，從業(yè)8年以來，一直以來致力于寫字樓物業(yè)銷售和租賃項目代理業(yè)務(wù)，切身操作過多個知名的寫字樓項目，經(jīng)驗豐富、資源眾多，在項目前期產(chǎn)品研判、全盤營銷以及項目后期具體的銷售和租賃方面皆有獨到的見解。參與項目：兆豐廣場、匯智大廈、長城大廈、逸仙大廈、華宜大廈、新建業(yè)中心、世界廣場、永華大廈、南證大廈、永新大廈、財富108廣場等。劉俊項目經(jīng)理中原優(yōu)勢——定中原者得天下第一百零一頁，共一百一十一頁。履歷：上海立信會計畢業(yè)，房地產(chǎn)從業(yè)十余年，熟悉項目的全部銷售過程，有