年01月23日廊坊固安某地產(chǎn)基業(yè)·孔雀城項目案例分

孔雀城項目案例分析策劃部2013-01-23第一頁，共八十一頁。目錄一、永定河孔雀城項目案例分析三、潮白河孔雀城項目案例分析四、潮白河孔雀莊園項目案例分析二、八達嶺孔雀城項目案例分析五、大運河孔雀城項目案例分析第二頁，共八十一頁。目錄永定河孔雀城項目案例分析1、發(fā)展歷程以及運營模式的演變2、區(qū)位信息3、產(chǎn)品體系4、客戶分析5、產(chǎn)品推廣分析6、對比分析第三頁，共八十一頁。項目標簽?zāi)现休S、39公里、永定河畔原生生態(tài)小鎮(zhèn)——京郊別墅小鎮(zhèn)代表作第四頁，共八十一頁。項目發(fā)展歷程（一）發(fā)展歷程——第一階段（常規(guī)運營）一期：樹立形象2006年，實現(xiàn)了項目的快速消化、開盤四個月清盤，銷售取得1.5個億的業(yè)績，初步樹立了項目形象。市場定位為“面向中產(chǎn)階級的第二居所別墅社區(qū)”,產(chǎn)品“以獨棟為主的別墅社區(qū)”，整體容積率大約為0.49。二期：品牌升級2007年，項目經(jīng)歷了過關(guān)—闖關(guān)—收官，順利的完成了5個億的銷售任務(wù)，并實現(xiàn)了品牌升級。市場定位為“面向都市精英的、以第二居所為主的、兼顧少量第一居所的別墅居住社區(qū)”,產(chǎn)品“以院墅和聯(lián)排為主，包含少量類獨棟和洋房”，凈容積率大約為0.69。三期：過濾調(diào)整2008年，項目經(jīng)歷三個重要的調(diào)整，調(diào)渠道—調(diào)價格—調(diào)形象，完成銷售額近4個億、品牌進一步成熟?；趨^(qū)域現(xiàn)狀發(fā)展成熟度情況，逐漸從郊區(qū)低密項目向新市鎮(zhèn)過渡，產(chǎn)品“以6層獨門獨院疊拼為主，加上一定比例聯(lián)排”，容積率在1.0左右。第五頁，共八十一頁。項目發(fā)展歷程（二）發(fā)展歷程——第二階段（多盤同開）和第三階段（聯(lián)合銷售）兩盤同開：快銷模式初步形成2009年，實現(xiàn)了項目的快速消化、開盤四個月清盤，銷售取得1.5個億的業(yè)績，初步樹立了項目形象。市場定位為“面向中產(chǎn)階級的第二居所別墅社區(qū)”,產(chǎn)品“以獨棟為主的別墅社區(qū)”，整體容積率大約為0.49。不斷創(chuàng)新，雙盤同開，多線同售2010年，實現(xiàn)了項目的快速消化、開盤四個月清盤，銷售取得1.5個億的業(yè)績，初步樹立了項目形象。市場定位為“面向中產(chǎn)階級的第二居所別墅社區(qū)”,產(chǎn)品“以獨棟為主的別墅社區(qū)”，整體容積率大約為0.49。三期四期五期六期2011年以后永定河孔雀城將繼續(xù)采用多盤同開模式……第六頁，共八十一頁。項目區(qū)域信息項目位于固安,距離規(guī)劃的首都二機場10公里；地鐵天宮院站20公里；大興城區(qū)28公里；南三環(huán)39公里項目緊鄰京開高速、大廣高速以及106國道，同時項目有社區(qū)大巴，可以直接對接地鐵天宮院站第七頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目基本情況價值洼地改善居住別墅生活永定河孔雀城項目基本信息物業(yè)類別獨棟合院（大堡）、聯(lián)排、疊拼、洋房開發(fā)商廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址固安，北京經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院對面物業(yè)公司幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積（平方米）建筑面積（平方米）綠化率35%開盤價格（元/㎡）4900現(xiàn)在價格（元/㎡）12000容積率1.0產(chǎn)權(quán)年限（年）70總分期（期）預(yù)計10開發(fā)周期2003年8月至今車位大堡、臺地產(chǎn)品1:2；陽光疊拼1:1物業(yè)費（元/平方米/月）別院：2.6洋房：1.95裝修效果毛坯總套數(shù)（套）10000左右第八頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目分期情況以滾動式的形式開發(fā)，豐富的產(chǎn)品類型，歷時4年，得到6000多戶業(yè)主認可目前銷售八期、均價12000元/㎡，僅剩余10多套聯(lián)排，后續(xù)未定分期占地面積（萬㎡）產(chǎn)品類別套數(shù)（套）已售一15獨棟271聯(lián)排二10獨合461院墅聯(lián)排類獨棟三25獨棟1252聯(lián)排四20.67大堡878疊拼五28大堡1206聯(lián)排疊拼六32.8大堡1671聯(lián)排疊拼七100聯(lián)排2000多疊拼分期占地面積（萬㎡）套數(shù)（套）產(chǎn)品類別面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）剩余套數(shù)（套）在售八10300多聯(lián)排250~3001200010左右疊拼170~220售完八.1期第九頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目配套分析I.三級綜合體：固安核心區(qū)綜合體、孔雀城小鎮(zhèn)綜合體、社區(qū)鄰里中心綜合體；II.四條商業(yè)街：一號路、二號路、孔雀廣場、大湖做出主題定位；III.四個會所：五期健康會所、度假會所、高爾夫會所、奢華馬術(shù)會所（目前四合院）；IV.五個小鎮(zhèn)配套：匯佳雙語幼兒園、德威小學(xué)、高爾夫、解放區(qū)總醫(yī)院診所、同頻次輕軌高速巴士；V.十大公園體系：體育公園、楊樹林公園、孔雀公園、運動公園、大湖公園、夢想廣；場、三期公園、四期公園、五期公園，環(huán)湖公園、大廣公園-圖標；VI.若干軟件：物業(yè)公司、商業(yè)公司、幸福長者、旅游公司、業(yè)主合唱團、小鎮(zhèn)魅力體系。項目配套情況根據(jù)客戶的需求，打造生活與休閑一體的配套系統(tǒng)第十頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——建筑風(fēng)格項目采用南加州的建筑風(fēng)格，凸顯陽光、活力，營造了柔和、內(nèi)斂、尊貴的生活氛圍第十一頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——主力產(chǎn)品分析項目目前只剩10套左右臺地聯(lián)排產(chǎn)品，以高附加值為產(chǎn)品主要賣點,但是產(chǎn)品老舊沒有創(chuàng)新高附加值：送庭院、私家車庫、車位、地下室、南北超大雙露臺格局：方正，南北通透四重庭院：南北雙庭院+南北雙向空中花園大露臺：層層送露臺臺地聯(lián)排第十二頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——主力產(chǎn)品分析D端戶型地下一層D端戶型一層D端戶型二層私屬地下車位南向庭院入戶挑空空間過小，缺少別墅質(zhì)感贈送面積高達280平米的設(shè)計增加聯(lián)排產(chǎn)品的附加值，市場認可度極高第十三頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——主力產(chǎn)品分析D端戶型三層D端戶型四層全景觀露臺第十四頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——園林景觀分析景觀兩大亮點：風(fēng)格特點以及布局特點大氣、沉著、與建筑相互呼應(yīng)，植被符合土地及位置氣候風(fēng)格特點層次分明、高低錯落、點式銜接、主題性、功能性強布局特點第十五頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——園林風(fēng)格以大氣、恢弘景觀節(jié)點為代表，每一處景觀節(jié)點有具備獨特的景觀故事，兼?zhèn)湔故?、活動功能第十六頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——園林布局以大氣、恢弘景觀節(jié)點為代表，每一處景觀節(jié)點有具備獨特的景觀故事，兼?zhèn)湔故?、活動功能會所廣場夢想廣場楊樹林大道運動公園火炬廣場未來之旅第十七頁，共八十一頁。土地-客戶-產(chǎn)品的對位研究土地價值屬性客戶構(gòu)成產(chǎn)品體系生態(tài)、低密居住氛圍臨近永定河河，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，適宜居?。唤煌w系發(fā)達，城市通達性高，主動郊區(qū)化條件豐富市鎮(zhèn)級生活、醫(yī)療、教育配套完善小康二代小康多代富貴二代富貴多代獨棟，聯(lián)排、疊拼面積全面，集中170-350平米社區(qū)內(nèi)部景觀三重體系（配套景觀、節(jié)點景觀、功能景觀）完善配套生活體系（社區(qū)商業(yè)、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)教育、社區(qū)娛樂）小鎮(zhèn)別墅社區(qū)，別墅生活氛圍，居住舒適度高客戶構(gòu)成主要以小康家庭和富貴家庭為主要客戶群體第十八頁，共八十一頁。客戶分析根據(jù)前六期項目成交分析：客戶以小康家庭為主，多次置業(yè)類別，主要以海淀和朝陽為主，購買因素主要體現(xiàn)在交通便利以及生態(tài)環(huán)境第十九頁，共八十一頁。項目產(chǎn)品推廣分析優(yōu)惠政策：一次性9.5折，分期付款9.7折，臺地聯(lián)排1.5萬優(yōu)惠10萬；推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)：百度品牌專區(qū)上線；軟文發(fā)布2篇，分別投放新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)頻道；短信：每周投放40萬條；營銷推廣活動：新客戶到訪參觀項目，即贈100元加油卡或購物券；永定河孔雀城目前剩余房源較少，推廣頻度明顯降低，推廣渠道僅為網(wǎng)絡(luò)及短信，但是加大了新客戶邀約到訪力度，配合到訪贈送加油卡活購物卡的活動有效增加了客戶到訪的誘因發(fā)布軟文截屏第二十頁，共八十一頁。永定河：北京以及北京周邊城市鳳河：北京、廊坊、天津以及北京周邊城市鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城對比分析永定河孔雀城交通產(chǎn)品目前價格配套建筑風(fēng)格知名度區(qū)域園林客群鳳河孔雀城VS永定河：是京郊代表項目之一鳳河：是一個純新盤永定河項目有良好的知名度以及完善的社區(qū)景觀對市場有一定的沖擊但目前僅剩余10套左右聯(lián)排產(chǎn)品，產(chǎn)品老化，對我們競爭壓力很小鳳河孔雀城永定河：位于河北固安開發(fā)區(qū)，區(qū)域村化嚴重鳳河：位于“金三角”區(qū)域，工業(yè)區(qū)核心區(qū)敗勝永定河：擺渡大巴直達地鐵；距南三環(huán)30分鐘車程鳳河：高速廊坊出口，距東三環(huán)35分鐘車程平手永定河：項目已開發(fā)多期，價格已經(jīng)長成，均價1.2萬/㎡鳳河：新盤，首次推出，升值空間大，價格待定勝永定河：目前僅剩下10余套臺地聯(lián)排產(chǎn)品，產(chǎn)品老化鳳河：首次推售，產(chǎn)品多樣，優(yōu)化產(chǎn)品，選擇性大勝鳳河孔雀城永定河：商業(yè)以及休閑娛樂配套鳳河：教育資源、商業(yè)以及休閑娛樂配套勝永定河：南加州風(fēng)格，老套，沒有品質(zhì)感，工藝感鳳河：英倫風(fēng)格，更換老去的形象，提升品質(zhì)感鳳河孔雀城勝永定河：社區(qū)已有入住，社區(qū)園林完善鳳河：展示園林已對外開放鳳河孔雀城敗勝第二十一頁，共八十一頁。目錄八達嶺孔雀城項目案例分析1、區(qū)位信息2、產(chǎn)品體系3、客戶分析4、產(chǎn)品推廣分析5、對比分析第二十二頁，共八十一頁。項目標簽世界山居度假小鎮(zhèn)第二十三頁，共八十一頁。項目區(qū)位信息項目位于北京北側(cè)，距離北五環(huán)56公里，隸屬于京北新城板塊的懷來縣項目距京藏高速康莊出口(65出口)西南約5公里，2014年京張高鐵設(shè)的八達嶺站為項目提供了便利條件京張高鐵京藏高速第二十四頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目基本情況山地之上，別墅產(chǎn)品，低密小鎮(zhèn)八達嶺孔雀城項目基本信息物業(yè)類別別墅、洋房開發(fā)商京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址八達嶺高速康莊出口(65出口)西南約5公里物業(yè)公司廊坊市幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積（平方米）186093建筑面積（平方米）81500綠化率65%現(xiàn)在價格（元/㎡）均價9500容積率0.41產(chǎn)權(quán)年限（年）70開盤時間2010年物業(yè)費（元/平方米/月）2.65-2.95裝修效果毛坯第二十五頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——已開發(fā)項目分期情況項目已經(jīng)開發(fā)了4期，目前1.1期和2.1期已經(jīng)售罄，剩余2.2期和1.2期在售在售產(chǎn)品主要產(chǎn)品以聯(lián)排、上院為主1.1期總占地：

100畝

總建面：2.7萬㎡開盤時間：2010年9月1日目前情況：已入住1.2期總占地：

8.15萬㎡

總建面：15.85萬㎡開盤時間：2011年4月23日目前情況：在售，聯(lián)排為主，剩余約30套左右2.1期總占地：

4.7萬㎡

總建面：11.7萬㎡開盤時間：2012年4月15日目前情況：售罄2.2期總占地：

3.8萬㎡

總建面：279畝開盤時間：2012年9月15日目前情況：在售，上院為主，剩余約86套左右第二十六頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——后續(xù)推盤分期情況項目后續(xù)還有2.3期、3期、4期的規(guī)劃，總占地312畝第二十七頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——目前銷售主力產(chǎn)品分析1.2期的主力產(chǎn)品是聯(lián)排產(chǎn)品，面積區(qū)間在210~260，剩余30套左右2.2期的主力產(chǎn)品是上院產(chǎn)品，面積區(qū)間在210~230，剩余86套產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）套數(shù)剩余套數(shù)單價（元/㎡）總價（萬元）月均去化（套/月）產(chǎn)品特點聯(lián)排210-26017330套左右7300-11000150-2608贈全明地下，高附加值1.2期產(chǎn)品面積區(qū)間(㎡）套數(shù)（套）剩余套數(shù)單價（元/㎡）總價（萬元）月均去化（套/月）產(chǎn)品特點上院210-23015286套12000-18100260-39524贈送大面積庭院（最高可達700平米）、露臺，附加值較大，四面圍合式庭院，僅有保姆間相連，私密性較好2.2期第二十八頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——目前銷售主力產(chǎn)品分析聯(lián)排產(chǎn)品，地上兩層，地下一層，銷售面積227㎡左右；地下車庫、地下室、首層花園、二層露臺贈送，超高附加值，但是產(chǎn)品老舊沒有創(chuàng)新1.2期聯(lián)排產(chǎn)品分析第二十九頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——目前銷售主力產(chǎn)品分析上院戶型，地上兩層，銷售面積230㎡，300-700㎡花園、首層10-20㎡儲藏室、二層露臺贈送，高附加值；四面圍合式類獨棟產(chǎn)品，居住品質(zhì)感、私密性較強。第三十頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——區(qū)域配套分析精英城市概念的提出，給八達嶺提供了思路，于是就有了現(xiàn)在的12+4+1城市經(jīng)營全方位生活網(wǎng)的配套體系第三十一頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——社區(qū)配套分析根據(jù)項目定位以及定位客群的需求，建立了適合項目的配套，八達嶺孔雀城配套現(xiàn)在并未成形第三十二頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目建筑風(fēng)格項目采用南加州的建筑風(fēng)格，凸顯陽光、活力，營造了柔和、內(nèi)斂、尊貴的生活氛圍第三十三頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——園林景觀分析以項目為圓心，在50公里半徑范圍之內(nèi)共有景點82個例如：野鴨湖濕地生態(tài)園、長城等等社區(qū)園林以南加州風(fēng)格為基礎(chǔ)，以喬木灌木交錯搭配第三十四頁，共八十一頁?？蛻舴治龀山豢蛻裟挲g集中在41-45歲之間，占33%，成交客戶以海淀區(qū)為主，其次為朝陽區(qū)和西城區(qū),客戶成交渠道中，老帶新【含朋介】占到56%,客戶主要對周邊自然環(huán)境以及社區(qū)環(huán)境滿意第三十五頁，共八十一頁。產(chǎn)品推廣分析由于年關(guān)將至，項目推廣較少，目前已網(wǎng)絡(luò)、短信、巡展為主要推廣手段推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)：搜狐、焦點短信：每月投放170萬條；巡展：回龍觀的物美超市；搜狐焦點短信內(nèi)容首席山居度假名城！全城空氣質(zhì)量最優(yōu)！上院210-230㎡享500平大庭院獨領(lǐng)半山！到訪送五谷雜糧！2萬抵8萬第三十六頁，共八十一頁。對比分析八達嶺項目目前處于銷售1.2期與2.2期剩余房源，推廣力度較小，產(chǎn)品依舊是傳統(tǒng)產(chǎn)品，競爭壓力較小八達嶺：北京以及北京周邊城市鳳河：北京、廊坊、天津以及北京周邊城市鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城八達嶺孔雀城交通產(chǎn)品目前價格配套建筑風(fēng)格知名度區(qū)域園林客群鳳河孔雀城VS八達嶺：是京郊代表項目之一，山地別墅的代表作鳳河：是一個純新盤鳳河孔雀城八達嶺：項目位于八達嶺，區(qū)域內(nèi)村化嚴重鳳河：位于“金三角”區(qū)域，工業(yè)區(qū)核心區(qū)敗勝八達嶺：距北三環(huán)50分鐘車程鳳河：高速廊坊出口，距東三環(huán)35分鐘車程勝八達嶺：項目已開發(fā)多期，價格已經(jīng)長成，產(chǎn)品無創(chuàng)新鳳河：新盤，首次推出，升值空間大，價格待定勝八達嶺：目前僅剩下10余套臺地聯(lián)排產(chǎn)品，產(chǎn)品老化鳳河：首次推售，產(chǎn)品多樣，優(yōu)化產(chǎn)品，選擇性大勝鳳河孔雀城八達嶺：以旅游配套為主，社區(qū)配套暫時無成型配套鳳河：教育資源、商業(yè)以及休閑娛樂配套平手八達嶺：南加州風(fēng)格，老套，沒有品質(zhì)感，工藝感鳳河：英倫風(fēng)格，更換老去的形象，提升品質(zhì)感鳳河孔雀城勝八達嶺：社區(qū)已有入住，社區(qū)園林完善鳳河：展示園林已對外開放鳳河孔雀城敗勝第三十七頁，共八十一頁。目錄潮白河孔雀城項目案例分析1、區(qū)位信息2、產(chǎn)品體系3、客戶分析4、產(chǎn)品推廣分析5、對比分析第三十八頁，共八十一頁。項目標簽河畔景觀別墅小鎮(zhèn)第三十九頁，共八十一頁。項目區(qū)位信息項目位于河北燕郊，潮白河畔東岸，從東六環(huán)土橋出口向東15公里，距離國貿(mào)40分鐘路程濱河大道京通高速通燕高速外環(huán)燕郊第四十頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目基本情況以潮白河水岸景觀為特色的低密度別墅社區(qū)潮白河孔雀城項目基本信息物業(yè)類別別墅開發(fā)商京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址北京正東，潮白河畔東岸，距離國貿(mào)30公里物業(yè)公司廊坊市幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積（平方米）建筑面積（平方米）綠化率30%現(xiàn)在價格（元/㎡）均價12000容積率1.0產(chǎn)權(quán)年限（年）70車位1:1物業(yè)費（元/平方米/月）1.95裝修效果毛坯第四十一頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目分期情況項目目前已經(jīng)開發(fā)到七期，已全部售完，目前沒有房源可售，八期暫時沒有定，預(yù)計在13年下半年推售2.16571.142.21.23.23.1第四十二頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目配套信息以2.5公里的水岸商業(yè)街為配套核心，多種配套環(huán)繞但是社區(qū)內(nèi)僅有一個小型超市，無任何社區(qū)配套，周邊配套目前沒有兌現(xiàn)的1234567891011121314第四十三頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——建筑風(fēng)格項目采用南加州的建筑風(fēng)格，凸顯陽光、活力，營造了柔和、內(nèi)斂、尊貴的生活氛圍第四十四頁，共八十一頁。面積小、總價高，無車庫、附加值低，全地下室，采光不好反潮，臥室設(shè)計小舒適度低產(chǎn)品信息——主力產(chǎn)品分析地下一層首層二層三層露臺挑空露臺露臺面積：196-221平米，地下一層，地上三層5.4-7.2米面寬，地下室（全地下），南北雙庭院，單車位無車庫，多露臺，餐廳挑空設(shè)計。2個臥室套房設(shè)計，首層未設(shè)老人房。第四十五頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——園林風(fēng)格園林以九曲花街為主要景觀帶，配合坡地景觀園林但是目前項目景觀除了展示區(qū)，其余地方無法體現(xiàn)出效果圖的場景第四十六頁，共八十一頁?？蛻舴治鲋脴I(yè)更加理性，以自用為主，更加關(guān)注別墅產(chǎn)品和別墅生活本身，對交通、配套等居住條件配置仍有較大抗性。置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)別墅置業(yè)次數(shù)滿意因素不滿意因素第四十七頁，共八十一頁。產(chǎn)品推廣分析項目8期預(yù)計在13年年底左右推出，目前沒有推廣信息預(yù)計會在年后采取推廣活動第四十八頁，共八十一頁。對比分析潮白河孔雀城目前沒有推售產(chǎn)品，無市場競爭壓力潮白河：北京區(qū)域客戶居多，其他區(qū)域較少鳳河：北京、廊坊、天津以及北京周邊城市鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城潮白河孔雀城交通產(chǎn)品目前價格配套建筑風(fēng)格知名度區(qū)域園林客群鳳河孔雀城VS潮白河：是京郊代表項目之一，水岸別墅的代表作鳳河：是一個純新盤鳳河孔雀城潮白河：項目位于廊坊潮白河?xùn)|側(cè)，區(qū)域內(nèi)村化嚴重鳳河：位于“金三角”區(qū)域，工業(yè)區(qū)核心區(qū)敗勝潮白河：經(jīng)過京通快速，每日高峰期間很堵，不好通行鳳河：高速廊坊出口，距東三環(huán)35分鐘車程勝潮白河：項目已開發(fā)多期，價格已經(jīng)長成鳳河：新盤，首次推出，升值空間大，價格待定勝潮白河：目前無可推售產(chǎn)品，主力產(chǎn)品對比優(yōu)勢弱鳳河：首次推售，產(chǎn)品多樣，優(yōu)化產(chǎn)品，選擇性大勝鳳河孔雀城潮白河：社區(qū)配套缺乏，周邊配套還在規(guī)劃中鳳河：教育資源以確認、周邊有完善的商業(yè)配套平手潮白河：南加州風(fēng)格，老套，沒有品質(zhì)感，工藝感鳳河：英倫風(fēng)格，更換老去的形象，提升品質(zhì)感鳳河孔雀城勝潮白河：社區(qū)已有入住，社區(qū)園林完善鳳河：展示園林已對外開放鳳河孔雀城敗勝第四十九頁，共八十一頁。目錄潮白河孔雀莊園項目案例分析1、區(qū)位交通信息2、產(chǎn)品體系3、客戶分析4、產(chǎn)品推廣分析5、對比分析第五十頁，共八十一頁。項目標簽河畔景觀別墅，英倫小鎮(zhèn)第五十一頁，共八十一頁。項目交通區(qū)位信息孔雀莊園位于河北燕郊，距離國貿(mào)東30公里，出行公交938等待間隔時間長，自駕車必經(jīng)京通高速，早晚高峰擁堵第五十二頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目基本情況河畔別墅，低密度生活，英倫小鎮(zhèn)潮白河孔雀莊園項目基本信息物業(yè)類別聯(lián)排，雙拼，類獨棟，洋房開發(fā)商京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址潮白河友誼大橋西北物業(yè)公司廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積（平方米）367000建筑面積（平方米）285000綠化率33.5%現(xiàn)在價格（元/㎡）聯(lián)排：10000-13000類雙拼：15000類獨棟：18000洋房：7500容積率0.56產(chǎn)權(quán)年限（年）70總套數(shù)422物業(yè)費（元/月/㎡）獨棟3.8，聯(lián)排3，洋房2.5第五十三頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——產(chǎn)品分布情況項目體量很小，僅有一期，分為四類產(chǎn)品，目前主推產(chǎn)品以別墅為主高層住宅花園洋房類獨棟臺地雙拼產(chǎn)品類型產(chǎn)品名稱總套數(shù)已售未售聯(lián)排美林堡14258

84雙拼雙庭堡77

2552獨棟觀瀾堡35

1025洋房悅景堡168--花園洋房臺地聯(lián)排雙拼類獨棟第五十四頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目配套信息孔雀莊園自身沒有配套，只能依附于潮白河孔雀城項目的配套1234567891011121314第五十五頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——建筑風(fēng)格項目采用英倫風(fēng)格，以自然、優(yōu)雅、含蓄、高貴為特點，凸顯項目第五十六頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——主力產(chǎn)品分析類獨棟產(chǎn)品面積大，總價高，無車庫，附加值低，地下室固定格局不便于打造首層二層三層地下一層挑空挑空露臺露臺露臺面積：300-320平米11.7米面寬，360度全景采光全地下室，三面庭院，單車位，多露臺，門廳、餐廳挑空設(shè)計。5室中2室套房設(shè)計，首層設(shè)老人房。第五十七頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——主力產(chǎn)品分析聯(lián)排產(chǎn)品面積大，總價高，無車庫，附加值低地下一層三層露臺露臺首層挑空二層露臺挑空露臺面積：230-290平米，地下一層，地上三層6.6-7.8米面寬，全地下室，南北雙庭院錯落排布，單車位無車庫，多露臺，門廳、餐廳挑空設(shè)計。主臥套房設(shè)計，首層未設(shè)老人房。第五十八頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——主力產(chǎn)品分析洋房產(chǎn)品面積大總價高，客廳深凹設(shè)計影響采光首層露臺露臺二層露臺露臺挑空面積：167-207平米客廳4.5米面寬南北通透，多露臺，（一層帶南花園，帶地下一部，下沉式庭院）陽光房挑空設(shè)計，主臥大套房設(shè)計第五十九頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——園林風(fēng)格園林依舊采用英倫風(fēng)格，主要以潮白河為景觀資源第六十頁，共八十一頁。客戶分析孔雀莊園的客群符合我們的客群定位，未來可以可以成為我們攔截客戶的對象客戶分布以北京東部區(qū)域為主：朝陽區(qū)、通州區(qū)為代表區(qū)域客群年齡年齡在30~45歲左右置業(yè)目的改善型客戶或是以休閑養(yǎng)老為目的購買因素環(huán)境、性價比、區(qū)域發(fā)展來訪渠道短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、老帶新第六十一頁，共八十一頁。產(chǎn)品推廣分析目前項目只進行常規(guī)的推廣，無大幅度的促銷推售優(yōu)惠政策：新浪聯(lián)動2萬抵10萬，一次性95折，按揭97折，分期1個月97折，2個月98折推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)：搜狐、焦點等門戶網(wǎng)站短信：每周投放50萬條；活動：每周六日兩天進行一次暖場活動第六十二頁，共八十一頁。對比分析產(chǎn)品面積大，價格高，附加值低；開發(fā)周期較長，區(qū)域發(fā)展較慢投資風(fēng)險較大；且交通不便，出行方式不便加大出行成本；目前暫無配套；無居住人氣，社區(qū)包含回遷房，無居住品質(zhì)孔雀莊園：北京區(qū)域客戶居多，其他區(qū)域較少鳳河：北京、廊坊、天津以及北京周邊城市鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城孔雀莊園交通產(chǎn)品目前價格配套建筑風(fēng)格知名度區(qū)域園林客群鳳河孔雀城VS孔雀莊園：是京郊的一個新盤鳳河：是一個純新盤鳳河孔雀城孔雀莊園：項目位于潮白河?xùn)|側(cè)，區(qū)域內(nèi)村化嚴重鳳河：位于“金三角”區(qū)域，工業(yè)區(qū)核心區(qū)平手勝孔雀莊園：經(jīng)過京通快速，每日高峰期間很堵，不好通行鳳河：高速廊坊出口，距東三環(huán)35分鐘車程勝孔雀莊園：價格過高鳳河：新盤，首次推出，升值空間大，價格待定勝孔雀莊園：產(chǎn)品面積過大，附加值太低鳳河：首次推售，產(chǎn)品多樣，優(yōu)化產(chǎn)品，選擇性大勝鳳河孔雀城孔雀莊園：社區(qū)無配套，周邊配套還在規(guī)劃中鳳河：教育資源以確認、周邊有完善的商業(yè)配套勝孔雀莊園：英倫風(fēng)格，更換老去的形象，提升品質(zhì)感鳳河：英倫風(fēng)格，更換老去的形象，提升品質(zhì)感鳳河孔雀城平手孔雀莊園：只有展示區(qū)園林，除潮白河，無大型景觀鳳河：展示園林已對外開放鳳河孔雀城平手勝第六十三頁，共八十一頁。目錄大運河孔雀城項目案例分析1、區(qū)位信息2、產(chǎn)品體系3、客戶梳理以及分析4、推廣分析5、對比分析第六十四頁，共八十一頁。項目標簽京東別墅小鎮(zhèn)，五星級配套生活第六十五頁，共八十一頁。項目區(qū)位信息項目位于河北香河，緊鄰103國道以及京沈高速，項目距離東五環(huán)45公里，距離天津65公里，距離首都機場60公里，距離濱海機場70公里。從項目出發(fā)，40分鐘可達北京市中心。第六十六頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目基本情況位于北京東部地區(qū)，坐擁國家5A級景區(qū)以及配套，低密度別墅社區(qū)大運河孔雀城項目基本信息物業(yè)類別別墅、洋房開發(fā)商廊分房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址河北香河天下第一城正對面物業(yè)公司廊坊市幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積（平方米）330046建筑面積（平方米）365835綠化率30%現(xiàn)在價格（元/㎡）洋房：5861聯(lián)排：8039容積率1.0產(chǎn)權(quán)年限（年）70總分期（期）5開盤時間2012年6月22日車位花園洋房一戶1個車位庭院花堡一戶2個車位物業(yè)費（元/平方米/月）洋房：1.95聯(lián)排：2.6裝修效果毛坯總套數(shù)（套）442第六十七頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目規(guī)劃項目分五期規(guī)劃，其中一~四期已售完，目前正在進行第五期的銷售第五期分為三期銷售，項目現(xiàn)在準備進行5.2期的銷售第六十八頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目規(guī)劃項目5期的規(guī)劃采用三縱三組團的方式5.2期的產(chǎn)品主要產(chǎn)品以聯(lián)排產(chǎn)品為主，洋房和類獨棟產(chǎn)品輔助首推產(chǎn)品:5.2洋房：3棟96套5.2聯(lián)排：174套5.2類獨棟：12套第六十九頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——產(chǎn)品價格項目推出的別墅產(chǎn)品價格以整體項目的價格均價相同注：數(shù)據(jù)來源于大運河13年營銷計劃第七十頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目建筑風(fēng)格項目采用南加州的建筑風(fēng)格，凸顯陽光、活力，營造了柔和、內(nèi)斂、尊貴的生活氛圍第七十一頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——產(chǎn)品分析產(chǎn)品線較豐富，臺聯(lián)產(chǎn)品有較大的優(yōu)化與升級，但是產(chǎn)品老舊沒有創(chuàng)新類獨棟花園產(chǎn)房臺地聯(lián)排大一高層臺地聯(lián)排一直是孔雀系的明星產(chǎn)品，在市場上有很高的認知度和影響力。產(chǎn)品空間布局緊湊，送花園，地下室、車庫、車位、露臺、天臺。附加值高。五期產(chǎn)品在前期基礎(chǔ)上進行了優(yōu)化、升級。產(chǎn)品面積：207-241平米?；▓@洋房在四期的基礎(chǔ)上進行了優(yōu)化、升級。面積：88-177平米，南北通透，送花園、陽臺、露臺、車位。一梯兩戶。6+1或7+1層。位于別墅區(qū)內(nèi)。面積小、總價底，可支付強，享受別墅社區(qū)配套與服務(wù)。類獨棟是大運河孔雀城創(chuàng)新類產(chǎn)品。產(chǎn)品空間布局緊湊，送花園，地下室、車位、露臺。附加值高。360度采光，挑空設(shè)計，舒適度高。產(chǎn)品面積：272平米。大一高是大運河孔雀城新品，位置在會所南側(cè)，樓下為社區(qū)商業(yè)街，南側(cè)緊臨幼兒園。產(chǎn)品分為平層和躍層兩種。面積小、總價底，可支付強，享受別墅社區(qū)配套與服務(wù)。第七十二頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——主力產(chǎn)品分析臺地式建筑設(shè)計，高附加值的贈送是此類產(chǎn)品的特色賣點第七十三頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——項目配套分析生活配套：5A級配套——“天下第一城”，華聯(lián)超市，銀行，餐飲、娛樂、郵局教育配套：侯黃莊中學(xué)、漷縣邊槐莊小學(xué)醫(yī)療配套：香河縣醫(yī)院、中醫(yī)院、哮喘醫(yī)院其他配套：高級會所項目西側(cè)還有規(guī)劃的京東第一街，位于平安大街南側(cè)，從而打造集休閑、金融、美食、養(yǎng)生、商貿(mào)、辦公于一體的頂級三產(chǎn)繁榮帶，“京東第一街”項目周邊配套匯佳雙語幼兒園項目自身配套配套商業(yè)第七十四頁，共八十一頁。產(chǎn)品信息——園林風(fēng)格營造荷蘭式、英國式、法國式、意大利式四國風(fēng)格的園林主題景觀，每個主題占地300—500平米，做到推窗見花園，四季有花開。英式園林——玫瑰花園+英式花亭法式園林——鳶尾花園+法式花壇意大利式園林——雛菊花園+臺地園林荷蘭式園林——郁金香花園+荷蘭風(fēng)車第七十五頁，共八十一頁。2012年客戶梳理置業(yè)目的付款方式居住區(qū)域年齡結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)客群居住區(qū)域主要集中在北京東部，占比64%，主要分布在朝陽、通州、東城。客戶年齡結(jié)構(gòu)主要集中在26-45歲，占比達65%。二次及以上置業(yè)客戶占比達66%。首次置業(yè)的客戶達到25%注：信息來源于大