房地產(chǎn)行業(yè)年度策略報(bào)告解讀城鎮(zhèn)化布局中西部

解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部—房地產(chǎn)行業(yè)2013年年度策略報(bào)告2012-12-20第一頁，共三十九頁。2一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄第二頁，共三十九頁。3主要結(jié)論解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部

城鎮(zhèn)化將是貫徹2013年的主題，市場將反復(fù)演繹挖掘。在我們看來，新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)在中西部區(qū)域、縣級市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)。受益的地產(chǎn)股包括：金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。樓市復(fù)蘇初期

年末的暖冬提示小陽春行情值得期待。剛需足以支撐市場，而庫存正逐步被消化。結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)越發(fā)明顯：小戶型自住型產(chǎn)品供不應(yīng)求，大戶型投資型產(chǎn)品去化艱難。維持超配，推薦“白馬股”+“城鎮(zhèn)化”

維持地產(chǎn)股超配建議。個(gè)股推薦：保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。

第三頁，共三十九頁。4一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄第四頁，共三十九頁。5解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略意義不言而喻

中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化；協(xié)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇（李克強(qiáng)）城鎮(zhèn)化的側(cè)重點(diǎn)在中西部

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要把加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為重點(diǎn)。在中西部地區(qū)，以縣城為基礎(chǔ)積極發(fā)展中小城市（李克強(qiáng)）多種路徑尋找受益地產(chǎn)股

從區(qū)域的角度，重慶、武漢、長沙、西安等城市有望成為中西部的核心城市；從類別的角度，除了住宅以為，工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、城市綜合體開發(fā)商也將從中受益。目前，我們認(rèn)為最符合城鎮(zhèn)化主題的地產(chǎn)股有：金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。第五頁，共三十九頁。6城鎮(zhèn)化主題正在不斷升溫資料來源：中國銀河證券研究部第六頁，共三十九頁。7關(guān)于城鎮(zhèn)化的幾個(gè)概念城鎮(zhèn)化的定義

是指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程。反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)為城鎮(zhèn)化率，即一個(gè)地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤?。城?zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過程，是世界各國工業(yè)化進(jìn)程中必然經(jīng)歷的歷史階段。當(dāng)前，世界城鎮(zhèn)化水平已超過50%。城鎮(zhèn)化與城市化有何差別？

在英文中是一個(gè)詞：Urbanization；但在中文中，有細(xì)微的差別：城市是City，而城鎮(zhèn)是Town。在我們看來，中央采用城鎮(zhèn)化而非城市化的表述，意在突出農(nóng)村。

第七頁，共三十九頁。8城市化的歷史城市的最早出現(xiàn)始于舊—新舊石器時(shí)期；到17世紀(jì)，城市擴(kuò)張的動(dòng)力來自商人；但只有到了19世紀(jì)，工業(yè)革命的誕生使得人口在城市集聚，出現(xiàn)了快速城市化的現(xiàn)象。19世紀(jì)的工業(yè)城市化，與技術(shù)革新密切相關(guān)，尤以英國的工業(yè)革命和美國的鐵路時(shí)代最為典型。20世紀(jì)，北美的城市化出現(xiàn)了大都市圈現(xiàn)象（MetropolitanArea)，并出現(xiàn)了住房問題和貧民區(qū)等負(fù)面的后果。20世紀(jì)的中后期，在第三世界國家出現(xiàn)了城市化加速的現(xiàn)象，包括：拉美、東南亞、中國和韓國。

第八頁，共三十九頁。9李克強(qiáng)關(guān)于城鎮(zhèn)化的論述城鎮(zhèn)化是我國最大內(nèi)需潛力之所在。城鎮(zhèn)化的過程是農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民的過程，這意味著消費(fèi)觀念的更新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，意味著巨大消費(fèi)潛力的釋放。城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村富余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，還意味著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益的提升。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)成長“兩手抓”，把城鎮(zhèn)化與調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、培育新興產(chǎn)業(yè)、發(fā)展服務(wù)業(yè)、促進(jìn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)結(jié)合起來。要引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向城市和園區(qū)集中，促進(jìn)企業(yè)集聚發(fā)展。服務(wù)業(yè)是城鎮(zhèn)就業(yè)最大的容納器。

第九頁，共三十九頁。10推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要深入研究一些重大問題城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問題。城鎮(zhèn)化布局既要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也要考慮國家安全。如何在中西部一些發(fā)展條件較好的地區(qū)，加快培育新的城市群、形成新的增長極，值得認(rèn)真謀劃和推進(jìn)。怎樣找出有效的辦法，積極挖掘現(xiàn)有中小城市發(fā)展?jié)摿?，更好發(fā)展小城鎮(zhèn)，把有條件的東部地區(qū)中心鎮(zhèn)、中西部地區(qū)縣城和重要邊境口岸逐步發(fā)展成為中小城市，也是一項(xiàng)緊迫的課題。土地利用問題。人多地少是我國城鎮(zhèn)化的最大制約因素。戶籍改革問題。各類城市如何根據(jù)綜合承載能力和發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)制定農(nóng)民工落戶條件，實(shí)行差別化戶籍政策，需要做進(jìn)一步研究探索。資源支撐問題。能源資源不足是我國的一個(gè)基本國情。生態(tài)環(huán)境問題。如何在城鎮(zhèn)居民中推廣綠色生活方式和消費(fèi)模式

第十頁，共三十九頁。11城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化使得農(nóng)民進(jìn)城變?yōu)槭忻瘢瑥亩鴰砹藢ψ≌拇罅啃枨蟆Ｔ谥袊谥鸩竭M(jìn)入老齡化的階段，城鎮(zhèn)化將成為一股對沖的力量。城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的新市民的財(cái)富和收入都遠(yuǎn)低于城里的居民，這就要求政府為其提供解決方案。對開發(fā)商而言，如何通過低成本的租屋和小戶型的居屋，是對其核心能力的考驗(yàn)。除了農(nóng)民進(jìn)城以外，建設(shè)新市鎮(zhèn)是城市化的另一條道路。在農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槭墟?zhèn)的過程中，土地價(jià)值將大幅提升。率先進(jìn)入的開發(fā)商將從中受益。城鎮(zhèn)化過程中，各地將因地制宜發(fā)展各自的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，建設(shè)工業(yè)園區(qū)，這可能為專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)商提供商機(jī)。城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)服務(wù)業(yè)（包括零售業(yè)）的發(fā)展，這也將為相關(guān)的開發(fā)商提供機(jī)會(huì)。

第十一頁，共三十九頁。12受益于城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)股與住宅開發(fā)相關(guān)：金科股份——公司定位于二三四線城市的住宅開發(fā)。60%的業(yè)務(wù)布局在大西南（包括重慶、成都等）

與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)：華夏幸福——承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，工業(yè)地產(chǎn)；盈利模式獨(dú)特，鎖定業(yè)績高。市場仍有分歧，估值偏低。與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)：南國置業(yè)——為城鎮(zhèn)化服務(wù)；區(qū)域布局在武漢及湖北二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開拓者；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營能力強(qiáng)；獨(dú)特盈利模式打通商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)自身擴(kuò)張循環(huán)。

第十二頁，共三十九頁。13一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄第十三頁，共三十九頁。14樓市溫和復(fù)蘇樓市運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前樓市已處于復(fù)蘇初期

11月份，銷售淡季不淡；開發(fā)商大多完成或超額完成年度銷售目標(biāo)；草根證據(jù)表明，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)斷檔，開發(fā)商加大開工；年末，土地市場明顯回暖；資料來源：中國銀河證券研究部第十四頁，共三十九頁。1511月份，住宅銷量創(chuàng)新高，樓市已顯上升趨勢資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、各地房管局、WIND第十五頁，共三十九頁。16開發(fā)商推盤增加，成交略大于批售十大城市住宅新增可售與成交批售比

資料來源：各地房管局、WIND、中國銀河證券研究部第十六頁，共三十九頁。17房價(jià)在6月份回落筑底后，震蕩回升資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國指數(shù)研究院、WIND第十七頁，共三十九頁。18去庫存力度與持續(xù)性不高，表明供求總體平衡十大城市的每月住宅凈去化量

資料來源：各地房管局、WIND、中國銀河證券研究部第十八頁，共三十九頁。19庫存量高位徘徊，靜態(tài)去化周期7.6個(gè)月十大城市的住宅庫存量

資料來源：各地房管局、WIND、中國銀河證券研究部第十九頁，共三十九頁。20住宅投資增速企穩(wěn)回升商品住宅投資額同比增速

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND第二十頁，共三十九頁。21新開工面積下滑趨緩商品住宅新開工面積同比增速

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND第二十一頁，共三十九頁。22各項(xiàng)指標(biāo)都有筑底跡象商品房銷售增速、新開工面積增速和投資增速

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND第二十二頁，共三十九頁。23主要城市土地購置面積觸底回升資料來源：WIND、中國銀河證券研究部第二十三頁，共三十九頁。24土地市場也已走出谷底全國商品房土地購置情況

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、WIND第二十四頁，共三十九頁。25草根調(diào)研結(jié)論從各區(qū)域樓市看，一線城市的供應(yīng)更加短缺，房價(jià)反彈壓力較大；二三線城市供應(yīng)較為充足，房價(jià)表現(xiàn)相對溫和從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，小戶型、剛需產(chǎn)品仍舊是市場成交的主流，去化速度較快，已經(jīng)出現(xiàn)斷檔跡象，提價(jià)能力較強(qiáng)；而大戶型、投資型產(chǎn)品去化雖然改善，但總體仍舊較為緩慢。開發(fā)商“以價(jià)換量”的策略暫告段落，轉(zhuǎn)而“保價(jià)求利”開發(fā)商的資金鏈與去年相比明顯改善，對后市的信心也更強(qiáng)小結(jié)：無論從數(shù)據(jù)分析還是草根證據(jù)看，樓市短期向上的趨勢已經(jīng)確立。預(yù)計(jì)明年小陽春，再度放量的概率較大。

第二十五頁，共三十九頁。26一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄第二十六頁，共三十九頁。27房地產(chǎn)股配置策略結(jié)論：維持超配

資料來源：WIND、中國銀河證券研究部第二十七頁，共三十九頁。28樓市回暖是主要催化劑，不確定性在于政策

地產(chǎn)股的股價(jià)表現(xiàn)及驅(qū)動(dòng)因素

資料來源：WIND、中國銀河證券研究部第二十八頁，共三十九頁。29貨幣政策金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增速資料來源：CEIC

9月末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額為61.5萬億，同比增長16.3%；增速與09年6月份的34.4%相比顯著回落，但仍舊略高于01年末的11.6%、05年末的13.0%的兩個(gè)前期底部第二十九頁，共三十九頁。30貨幣政策房地產(chǎn)貸款余額同比增速資料來源：CEIC

三季度末，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為11.7萬億，同比增長12.2%；其中，房地開發(fā)貸款余額3.8萬億，同比增長11.0%；購房貸款余額7.2萬億，同比增長12.0%，增速均見底反彈。預(yù)計(jì)，四季度購房貸款和開發(fā)貸款增速繼續(xù)溫和回升。第三十頁，共三十九頁。31近期的房地產(chǎn)行業(yè)政策2012.11.28李克強(qiáng)副總理：未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化2012.11.21住建部政策研究中心：希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，盡快推廣試點(diǎn)，甚至在全國推廣2012.11.13住建部部長：樓市調(diào)控政策沒打算放松2012.11.08上海：支持住房公積金繳存職工以自住和改善為目的的住房消費(fèi)2012.11.02鎮(zhèn)江：新就業(yè)人員購買自住房，父母可成共同還款人2012.10.25武漢：公積金可異地還貸，二手房可貸額度提升2012.10.24天津新政：網(wǎng)簽首付可分兩次交納2012.10.22房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍難，接近財(cái)政部人士透露，“兩湖”房產(chǎn)稅相關(guān)工作已暫停2012.10.21陜西新政：商品房利潤控制在10%2012.10.17溫家寶：房地產(chǎn)調(diào)控初見成效2012.10.07貴陽：購房入戶資料來源：WIND、中國銀河證券研究部第三十一頁，共三十九頁。32股價(jià)的驅(qū)動(dòng)因素預(yù)測經(jīng)濟(jì)政策：穩(wěn)健貨幣+積極財(cái)政，中性偏多行業(yè)政策：中央真空、地方微松，中性偏多樓市表現(xiàn)：復(fù)蘇初期，量價(jià)微升，中性偏多估值水平：對應(yīng)于2012年業(yè)績，龍頭股-PE10倍，NAV折價(jià)20%；二線股-PE11倍，NAV折價(jià)30%至45%。估值仍有上漲空間。結(jié)論：總體偏正面，雖然累積超額收益較多，但上漲行情似乎還未走完。維持超配。

第三十二頁，共三十九頁。33一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄第三十三頁，共三十九頁。34行業(yè)分化延續(xù)，繼續(xù)優(yōu)先配置高周轉(zhuǎn)龍頭

2013年樓市將呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇的態(tài)勢，賺取開發(fā)利潤的高周轉(zhuǎn)模式仍舊是最佳的選擇；另一方面，區(qū)域和產(chǎn)品分化的特點(diǎn)也將更加突出。因此，從板塊配置的角度，我們?nèi)匀唤ㄗh配置銷售好、周轉(zhuǎn)快、業(yè)績增速高的全國性開發(fā)商和二三線開發(fā)商，包括保利地產(chǎn)、萬科、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、陽光城等。保利地產(chǎn)（600048）：全國性開發(fā)商中的龍頭，近幾年增長勢頭迅猛。公司堅(jiān)持高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，執(zhí)行力強(qiáng)。產(chǎn)品定位于主流人群、中小戶型，在剛需為主的市場中凸顯優(yōu)勢。

榮盛發(fā)展（002146）：二三線城市開發(fā)商中的龍頭。主要區(qū)域布局在廊坊、滄州、徐州等華北區(qū)域的二、三線城市，產(chǎn)品面向剛性需求。公司同樣貫徹高杠桿、高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，項(xiàng)目管控到位、成本控制能力強(qiáng)者。第三十四頁，共三十九頁。35城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略受益股

城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是中國經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展主線，也是房地產(chǎn)股2013年的主題；而新型城鎮(zhèn)化重心在于中西部，相應(yīng)的受益地產(chǎn)股包括：金科股份、華夏幸福和南國置業(yè)。金科股份(000656)

公司定位于二三四線城市的住宅開發(fā)。60%的業(yè)務(wù)布局在大西南（包括重慶、成都等）。華夏幸福(600340)

公司的業(yè)務(wù)模式是與各地方政府合作，負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)的規(guī)