產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究第一頁(yè)，共三十九頁(yè)。321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式案例研究4團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件第二頁(yè)，共三十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式符合開發(fā)商背景及其發(fā)展目標(biāo)提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)的整體開發(fā)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)的解決方案，實(shí)現(xiàn)從投資選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、招商推廣和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的全程管理和控制從工業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是從建造廠房寫字樓到在園區(qū)中強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要做空間服務(wù)商、時(shí)間合伙人；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅要提供空間服務(wù)，更要在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)間段充當(dāng)同甘共苦的合伙人，與入駐企業(yè)共成長(zhǎng)，讓企業(yè)在每個(gè)發(fā)展階段都如魚得水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的實(shí)質(zhì)是資本運(yùn)作，是通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)能力成功運(yùn)營(yíng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此產(chǎn)生未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)金流后，在中長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的資本退出、再融資、轉(zhuǎn)基金持有或REITs上市等資本運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式是什么？聽聽別人怎么說(shuō)……第三頁(yè)，共三十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式涵蓋了從前期準(zhǔn)備到后期產(chǎn)業(yè)運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)落地的全流程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和多元化產(chǎn)業(yè)服務(wù)獲取持續(xù)增長(zhǎng)的收益前期準(zhǔn)備工程建設(shè)園區(qū)綜合服務(wù)建設(shè)招商引資搭建服務(wù)平臺(tái)第四頁(yè)，共三十九頁(yè)。第三方運(yùn)營(yíng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)自主開發(fā)持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的分類：第五頁(yè)，共三十九頁(yè)。321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及案例研究4團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件第六頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part2.1區(qū)域運(yùn)營(yíng)模式—華夏幸福基業(yè)第七頁(yè)，共三十九頁(yè)。華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1998年，是中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，經(jīng)過(guò)多年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資本運(yùn)作，公司的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1000億元公司簡(jiǎn)介：華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998年,擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一級(jí)資質(zhì),早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變：2002年開始運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)后,逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營(yíng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型,目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式主營(yíng)業(yè)務(wù)：在園區(qū)開發(fā)方面,公司主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括對(duì)開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)(招商引資服務(wù))、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面,公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等完備產(chǎn)品系列業(yè)務(wù)形態(tài)：華夏幸福強(qiáng)調(diào)“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的開發(fā)理念，圍繞人的需求、以提升人的幸福感為前提打造產(chǎn)業(yè)新城，建設(shè)智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)的幸福城市，創(chuàng)造出一條以人為本的新型城鎮(zhèn)化之路企業(yè)簡(jiǎn)介1第八頁(yè)，共三十九頁(yè)。華夏幸福操作的典型項(xiàng)目為固安產(chǎn)業(yè)新城（固安工業(yè)園）項(xiàng)目，由此形成公司“園區(qū)+地產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式，成功實(shí)現(xiàn)了公司轉(zhuǎn)型典型項(xiàng)目2華夏幸?；鶚I(yè)公司逐漸接手固安工業(yè)園開發(fā)，通過(guò)與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從土地整理階段開始介入園區(qū)開發(fā)土地運(yùn)營(yíng)模式3華夏幸福基業(yè)采用區(qū)域階段開發(fā)模式，優(yōu)先開發(fā)園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，逐步跟進(jìn)園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，區(qū)域繁榮后開展住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)物業(yè)的開發(fā)，形成功能完善的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式4第九頁(yè)，共三十九頁(yè)。針對(duì)中小型企業(yè)，園區(qū)內(nèi)有一定的廠房、辦公研發(fā)空間滿足企業(yè)入駐；針對(duì)大型企業(yè)或是對(duì)企業(yè)園區(qū)需求的企業(yè)，工業(yè)園可以出讓一部分土地給企業(yè)自行建設(shè)招商引資（1/2）5完善了自身的客戶資源管理系統(tǒng)，孕育了一批500余人的專業(yè)招商引資團(tuán)隊(duì)，搭建起六大體系環(huán)環(huán)相扣的成熟完整招商引資產(chǎn)業(yè)鏈，保證了固安工業(yè)園招商的成功招商引資（2/2）工業(yè)園運(yùn)營(yíng)商與政府的盈利緊密掛鉤，形成政企雙向利益鏈，相互聯(lián)動(dòng)，保證各個(gè)階段內(nèi)企業(yè)均能實(shí)現(xiàn)收入，保證業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)短中長(zhǎng)期收益與現(xiàn)金流平衡發(fā)展盈利模式6第十頁(yè)，共三十九頁(yè)。目前固安工業(yè)園園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)24小時(shí)服務(wù)指揮中心，24小時(shí)全天候提供“全程無(wú)憂管家式服務(wù)”，多樣化的服務(wù)解決了各類型企業(yè)的入駐難題生活服務(wù)企業(yè)服務(wù)園區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)7產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及較大規(guī)模的資本流動(dòng)，為避免公司受制于資本短缺和融資成本過(guò)高的桎梏，華夏幸?；鶚I(yè)積極謀求多樣化的融資手段，保證項(xiàng)目資金鏈的良好運(yùn)作資本運(yùn)作8企業(yè)上市債權(quán)融資股權(quán)融資第十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。華夏幸福基業(yè)的固安工業(yè)園模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方難以復(fù)制的地方良好的委托運(yùn)營(yíng)模式，保證了企業(yè)的利益，降低了政府的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)政企雙贏具有遠(yuǎn)見的區(qū)域運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，為企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的進(jìn)一步發(fā)展鋪路，形成了區(qū)域獨(dú)占優(yōu)勢(shì)充分調(diào)用多種形式的資本運(yùn)作手段，采用多元融資方式，降低了資金成本，保證了運(yùn)營(yíng)初期的投入具備較強(qiáng)的政府資源，通過(guò)政府層面保證企業(yè)可以在運(yùn)營(yíng)初期就在區(qū)域內(nèi)占據(jù)土地等方面的優(yōu)勢(shì)公司豐富的資本儲(chǔ)備；能夠保證墊付運(yùn)營(yíng)園區(qū)初期的土地整備、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高額投入高端專業(yè)化運(yùn)作；在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的開發(fā)、招商等環(huán)節(jié)都能高效、低成本的實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要更多的政府資源、資金及具備前瞻性的公司發(fā)展、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，需要通盤考慮運(yùn)營(yíng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，突出運(yùn)營(yíng)商自身優(yōu)勢(shì)，規(guī)避不利因素，以實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)第十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part2.2自主開發(fā)持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式—聯(lián)東U谷第十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。創(chuàng)辦于1991年，注冊(cè)資金6.2億，下轄20多家子公司布局環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、東北亞經(jīng)濟(jì)圈三大區(qū)域入園企業(yè)超過(guò)2300家中國(guó)規(guī)模最大、產(chǎn)品系列最全、入駐客戶最多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)軍企業(yè)聯(lián)東集團(tuán)—中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義者和引領(lǐng)者，聯(lián)東u谷是如何運(yùn)營(yíng)的？第十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。聯(lián)東自主開發(fā)，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)和持有增值模式對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)自主開發(fā)持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式：在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園中拿一塊有一定規(guī)模的土地，進(jìn)行整體開發(fā)和招商，以總部辦公、研發(fā)中試、生產(chǎn)廠房等產(chǎn)業(yè)載體，吸引企業(yè)入駐辦公和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并圍繞企業(yè)需求提供一系列的配套及增值服務(wù)，進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營(yíng)和持有增值全案解決持續(xù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)特點(diǎn)復(fù)合多元產(chǎn)品服務(wù)持續(xù)升級(jí)、區(qū)域內(nèi)最優(yōu)秀的作品聚合多功能滿足多需求大體量、大規(guī)模、資源聚合租售運(yùn)營(yíng)并舉，持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持有增值全鏈條解決方案，涵蓋從定位至運(yùn)營(yíng)服務(wù)全案管理引領(lǐng)升級(jí)第十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。政府給予聯(lián)東更多的優(yōu)惠政策和扶持，聯(lián)東則以自身的實(shí)力解決政府面臨的問題，實(shí)現(xiàn)雙贏政企聯(lián)合1政府角色核心政府角色事實(shí)上，相當(dāng)于聯(lián)東的進(jìn)入為政府解決了許多問題，相應(yīng)的政府會(huì)給予更多的政策與優(yōu)惠聯(lián)東通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行三層級(jí)分類，以微笑曲線的兩端為切入點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)類型進(jìn)行劃分和整合，并結(jié)合不同城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和區(qū)位特征進(jìn)行組合，形成匹配客戶需求的產(chǎn)業(yè)線客戶需求精準(zhǔn)定位2基于客戶——土地——產(chǎn)品的三角關(guān)系，在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產(chǎn)品第十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。聯(lián)東基于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)魔方理念，構(gòu)建出產(chǎn)業(yè)綜合體集總部綜合體兩條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，為不同的客戶提供適合的產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)品構(gòu)成3企業(yè)數(shù)量擴(kuò)展：聯(lián)東u谷以精準(zhǔn)化招商模式為核心理念，進(jìn)行客戶資源整合與延伸，強(qiáng)化招商能力精準(zhǔn)招商（1/2）4企業(yè)質(zhì)量把控：多方式結(jié)合，延遲產(chǎn)證發(fā)放以控制入園企業(yè)質(zhì)量精準(zhǔn)招商（2/2）第十七頁(yè)，共三十九頁(yè)?；A(chǔ)服務(wù)增值服務(wù)定制服務(wù)搭建集基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和定制服務(wù)的多維產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，建立首席服務(wù)執(zhí)行員制，達(dá)到快速反應(yīng)快速服務(wù)的效果服務(wù)平臺(tái)5第十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。稅收收益租售收益運(yùn)營(yíng)收益前期以租售收益為主，后期轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)收益，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、廣告運(yùn)營(yíng)收益、企業(yè)服務(wù)收益、投資園區(qū)企業(yè)收益等盈利模式6第十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聚合U模式>精準(zhǔn)的客戶定位與產(chǎn)品組合>專業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)>成熟的招商模式>完善的增值服務(wù)體系優(yōu)勢(shì)分析>地塊要求高，不是所有城市都適合進(jìn)駐>資金回現(xiàn)慢>產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與市場(chǎng)差異化的博弈劣勢(shì)分析聯(lián)東U谷自主開發(fā)持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式帶給我們的思考：第二十頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part2.3第三方運(yùn)營(yíng)模式—光谷聯(lián)合第二十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。創(chuàng)辦于1997年，下轄全資子公司15家，控股公司7家從武漢起步，布局華北、東北、華中、華南等區(qū)域運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園超過(guò)20個(gè)，總開發(fā)面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米

憑借附加值高且具可復(fù)制等優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)模式，于2014年成功上市光谷聯(lián)合—城市主題產(chǎn)業(yè)園建設(shè)解決方案提供商作為城市主題產(chǎn)業(yè)園建設(shè)解決方案提供商，光谷聯(lián)合是如何運(yùn)營(yíng)的？第二十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。光谷聯(lián)合的核心競(jìng)爭(zhēng)力是打造全方位的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)、開發(fā)與運(yùn)營(yíng)于一體的業(yè)務(wù)模式；已成功開發(fā)軟件園、金融港、研創(chuàng)中心和創(chuàng)意天地四類主題產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)模式1主要業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)物業(yè)開發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)建造合同物業(yè)租賃為第三方提供開發(fā)管理服務(wù)第二十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。光谷聯(lián)合戰(zhàn)略產(chǎn)品大多選址在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩€富裕城市，打造基于工業(yè)用地的低密度研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓宇開發(fā)戰(zhàn)略2光谷聯(lián)合秉承四位一體的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃理念，以60%土地建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房、30%土地建設(shè)公寓、10%土地建設(shè)商服設(shè)施的“631”模式實(shí)現(xiàn)可復(fù)制的園區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式3光谷聯(lián)合通過(guò)旗下31家附屬公司實(shí)現(xiàn)縱向一體化的運(yùn)營(yíng)體系，以獲取多種利潤(rùn)來(lái)源及進(jìn)行成本控制；以縱向一體化運(yùn)營(yíng)體系為客戶量身定制物業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化和個(gè)性化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)體系4光谷聯(lián)合企業(yè)營(yíng)業(yè)收入中，產(chǎn)業(yè)園收入占到總收入的70%以上；產(chǎn)業(yè)園收益中，除園區(qū)物業(yè)租售收益外，還包括物業(yè)服務(wù)、廣告運(yùn)營(yíng)、企業(yè)服務(wù)、人力資源服務(wù)等的運(yùn)營(yíng)收益盈利模式5第二十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。光谷聯(lián)合在招商過(guò)程中，通過(guò)大規(guī)模定制物業(yè)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；一對(duì)一營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷；與政府聯(lián)手直接促進(jìn)項(xiàng)目銷售與招商招商模式6以專而精的主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的客戶定位，提高開發(fā)成功率；以附屬公司提供全流程一站式服務(wù)的運(yùn)作模式進(jìn)行復(fù)制，實(shí)現(xiàn)品牌輸出品牌打造7光谷聯(lián)合以第三方開發(fā)管理服務(wù)提供商為最大特色，有利于其為旗下產(chǎn)業(yè)園奠定開發(fā)基礎(chǔ)、鞏固與政府和領(lǐng)先企業(yè)的合作關(guān)系、加強(qiáng)自身品牌影響力第三方運(yùn)作模式價(jià)值點(diǎn)8第二十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。光谷聯(lián)合的第三方模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方難以復(fù)制的地方完善縱向一體化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈條，為入園企業(yè)提供全方位服務(wù)；同時(shí)也有利于賺取多環(huán)節(jié)利潤(rùn)和控制成本前期進(jìn)行精準(zhǔn)客戶定位，根據(jù)目標(biāo)企業(yè)的要求進(jìn)行按需定制為園區(qū)涉及的主要服務(wù)項(xiàng)目成立專門公司，既保證了服務(wù)模式可復(fù)制到另一城市，同時(shí)該公司成熟運(yùn)作之后可成為獨(dú)立的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)絕對(duì)硬的政企關(guān)系領(lǐng)域內(nèi)強(qiáng)大的企業(yè)資源背景，以大中型企業(yè)為主要客戶，前期進(jìn)行洽談極致的縱向一體化運(yùn)作，從開發(fā)建設(shè)到平臺(tái)服務(wù)的服務(wù)鏈條都由地產(chǎn)商提供第二十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式概況運(yùn)營(yíng)模式小結(jié)及趨勢(shì)展望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及案例研究4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作項(xiàng)目附件第二十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part3.1運(yùn)營(yíng)模式小結(jié)第二十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)：上述案例可總結(jié)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)：政企合作、需求定位前置精準(zhǔn)、專業(yè)化可復(fù)制度高的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成熟的招商模式、專業(yè)服務(wù)培育、盈利實(shí)效性等-運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)-作用-核心成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均包含政府、運(yùn)營(yíng)商和企業(yè)三個(gè)主體的共同作用成功運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合會(huì)有一定標(biāo)準(zhǔn)成功運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)針對(duì)企業(yè)需求，構(gòu)建涵蓋基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、定制服務(wù)的一體化服務(wù)平臺(tái)：第二十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part3.2趨勢(shì)展望第三十頁(yè)，共三十九頁(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的革新（1/5）:隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革，運(yùn)營(yíng)方式由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，逐漸轉(zhuǎn)向承接中國(guó)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)城融合的運(yùn)營(yíng)方式，改變了原有的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)革新（2/5）:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)推動(dòng)國(guó)企改革的進(jìn)一步深化，盤活國(guó)有資產(chǎn)，形成政企合作的新型地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式；政府會(huì)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)搭建更好的政策、資本平臺(tái)以實(shí)現(xiàn)降低自身負(fù)債的目的，最終實(shí)現(xiàn)政企雙贏的格局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的革新（3/5）:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中的融資創(chuàng)新也逐漸在進(jìn)行中，隨著政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的金融管制逐漸放寬，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資模式不斷創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化步伐加快，激活了運(yùn)營(yíng)階段的資金流動(dòng)，增強(qiáng)了運(yùn)營(yíng)的靈活性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的革新（3/5）:房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與監(jiān)管的放開，資產(chǎn)證券化步伐的加速，促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)由原有的“開發(fā)—銷售”的單一盈利機(jī)制向“開發(fā)銷售—運(yùn)營(yíng)增值”的復(fù)合盈利機(jī)制轉(zhuǎn)變，擴(kuò)充了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的范疇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的革新（4/5）：隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，運(yùn)營(yíng)商采取靈活的變革業(yè)務(wù)模式、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)主力產(chǎn)品以及多區(qū)域錯(cuò)位化競(jìng)爭(zhēng)的方式，及時(shí)的調(diào)整戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展格局更加多樣化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的革新（5/5）:“眾創(chuàng)空間”概念的提出，將創(chuàng)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)+深入的產(chǎn)業(yè)服務(wù)拉上了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前沿；打造創(chuàng)業(yè)空間聚集產(chǎn)業(yè)人氣，拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)增值，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，打造品牌并推廣將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)之一第三十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式概況運(yùn)營(yíng)模式小結(jié)及趨勢(shì)展望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及案例研究4團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件第三十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。?？婆d戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目：中原整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源，提出項(xiàng)目整體定位、客戶定位、價(jià)格定位，打造深圳區(qū)域內(nèi)的智慧科技產(chǎn)業(yè)綜合體本案研究主體地塊一：占地6.4萬(wàn)平米，容積率4.0地塊二：占地4.2萬(wàn)平米，容積率4.0二期：占地2.73萬(wàn)平米，容積率6.8第三十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。國(guó)際低碳城啟動(dòng)區(qū)05-01及05-03地塊項(xiàng)目：國(guó)際低碳城總面積53平方公里，啟動(dòng)區(qū)1平方公里定位為國(guó)家低碳發(fā)展的綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，中原提供啟動(dòng)區(qū)05-01及05-03地塊的前期策劃、可行性研究服務(wù)中原服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)內(nèi)05-01地塊及05-03地塊的前期策劃服務(wù)鹽惠高速至惠州至龍崗中心城環(huán)龍大道富坪路坪梓路至坑梓至鹽田龍崗大道啟動(dòng)區(qū)5平方公里拓展區(qū)3453平方公里全域

低碳研發(fā)辦公區(qū)綠色中試生產(chǎn)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)低碳工坊B區(qū)園區(qū)再生B區(qū)低碳工坊A區(qū)國(guó)際低碳城會(huì)展中心低碳樂城低碳綠云客家圍屋創(chuàng)意園低碳社區(qū)綠色改造B區(qū)綠色再生A區(qū)低碳社區(qū)低碳工坊C區(qū)園區(qū)再生A區(qū)05-0105-03第三十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地1街坊項(xiàng)目：屬于大型總部基地項(xiàng)目，中原為項(xiàng)目提供經(jīng)濟(jì)測(cè)算、整體定位、規(guī)劃排布與分期建議、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)地址：深圳市南山區(qū)西麗留仙大道留仙洞地鐵站南側(cè)開發(fā)商：深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司項(xiàng)目概況：位于西麗片區(qū)留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地（以下簡(jiǎn)稱基地）西北部，項(xiàng)目總用地面積22.14萬(wàn)㎡（其中街坊面積17.55萬(wàn)㎡，綠廊面積4.59