德思勤沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

第一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。版權(quán)聲明本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市德思勤置業(yè)有限公司所有，未經(jīng)深圳德思勤置業(yè)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。此報(bào)告內(nèi)容請(qǐng)貴公司法律顧問(wèn)嚴(yán)格審核，以規(guī)避法律糾紛，及降低政策風(fēng)險(xiǎn)。第二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。CIVIWORLDMARKETINGEXECUTIVEREPORT沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告

8/2007第三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。PREFACE謹(jǐn)呈：沙河實(shí)業(yè)股份有限公司前言承蒙沙河實(shí)業(yè)股份有限公司就“世紀(jì)假日廣場(chǎng)”項(xiàng)目全程策劃代理招標(biāo)邀請(qǐng)。沙河實(shí)業(yè)股份有限公司作為深圳頗具影響力的上市公司，“世紀(jì)假日廣場(chǎng)”做為深圳有影響力的綜合體項(xiàng)目。我司根據(jù)對(duì)都市綜合體操作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)招標(biāo)文件，就項(xiàng)目理解、項(xiàng)目整體推廣策劃和形象表現(xiàn)、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案、土地增值稅分析、銷(xiāo)售定價(jià)及分析測(cè)算等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深入探討，在以下的報(bào)告中給出闡述。第四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。1、目標(biāo)2、明確問(wèn)題3、市場(chǎng)分析3.1、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析3.2、僑城區(qū)域現(xiàn)狀3.3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況3.4、客戶(hù)分析3.5、市場(chǎng)分析小結(jié)4、項(xiàng)目分析4.1、項(xiàng)目基本資料4.2、項(xiàng)目資源解析4.3、產(chǎn)品分析4.4、SWOT分析4.5、項(xiàng)目發(fā)展策略5、項(xiàng)目定位5.1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研判5.2、項(xiàng)目整體定位5.2.1、物業(yè)定位5.2.2、客戶(hù)定位5.3、分物業(yè)定位5.4、形象定位報(bào)告

目錄Catalog6、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行6.1、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與目標(biāo)6.1.1、總體目標(biāo)6.1.2、入市時(shí)機(jī)選擇6.1.3、推售策略6.1.4、營(yíng)銷(xiāo)總綱6.2、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及階段劃分6.3、廣告與媒體策略6.3.1、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)整合6.3.2、媒體策略6.3.3、推廣總體思路6.4、形象包裝6.4.1、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝6.4.2、宣傳物料形象包裝6.4.3、銷(xiāo)售物料形象包裝6.5、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策略6.5.1、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃思路6.5.2、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)階段計(jì)劃6.5.3、主要營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)內(nèi)容6.5.3.1、春交會(huì)6.5.3.2、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)6.5.3.4、入伙活動(dòng)6.5.3.5、其他活動(dòng)6.6、價(jià)格戰(zhàn)略6.6.1、價(jià)格定位策略7、相關(guān)案例8、規(guī)避增值稅研究第五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。1、目標(biāo)總體目標(biāo)：令人耳目一新的城市標(biāo)桿精品項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：社會(huì)效益、企業(yè)效益、消費(fèi)者三贏的局面品牌目標(biāo)：提高沙河集團(tuán)在深圳市場(chǎng)影響力和知名度第六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2、明確問(wèn)題(按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果)(我們的期望目標(biāo))實(shí)現(xiàn)均價(jià)35000-38000理想銷(xiāo)售價(jià)格：82000—120000元/平米

銷(xiāo)售速度較快經(jīng)濟(jì)價(jià)值不可持續(xù)發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)市場(chǎng)情境：市場(chǎng)價(jià)格一路飆升，優(yōu)勢(shì)地段物業(yè)供不應(yīng)求，政府宏觀調(diào)控政策“打壓”，土地增值稅直接影響企業(yè)凈利潤(rùn)，投資物業(yè)觀望氣氛有一定加強(qiáng)。項(xiàng)目情境：項(xiàng)目地處深圳城市高檔核心區(qū)域，小戶(hù)型住宅產(chǎn)品為區(qū)域稀缺。主力物業(yè)總價(jià)較低，周邊客戶(hù)群承受能力強(qiáng)，發(fā)展商為上市公司，需要長(zhǎng)期利潤(rùn)支持以確保企業(yè)業(yè)績(jī)。問(wèn)題1：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊高價(jià)高值？問(wèn)題2：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)長(zhǎng)效？問(wèn)題3：具體實(shí)施計(jì)劃如何匹配總體目標(biāo)？明確問(wèn)題情境分析第七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3、市場(chǎng)分析3.1整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析3.2僑城區(qū)域現(xiàn)狀3.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況3.4客戶(hù)分析3.5市場(chǎng)分析小結(jié)第八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.1、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析

新政對(duì)房地產(chǎn)的影響：（1）系列政策出臺(tái)，抑制投資行為；（2）貸款利率上調(diào)0.27，促使人們提前還款，銀行緊縮信貸，投資者持續(xù)觀望；（3）投資商還是炒房者，都必須面對(duì)加大資本投入、投資利潤(rùn)率減少的風(fēng)險(xiǎn)；。政策調(diào)控的目的是平抑房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)，未來(lái)政策的調(diào)控方向是加強(qiáng)政策的執(zhí)行力度.3月《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》通過(guò)10月《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》正式實(shí)施八部委：整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為2月房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收4月國(guó)土資源部：六項(xiàng)措施深化土地市場(chǎng)治理整頓6月國(guó)土資源部：六項(xiàng)措施深化土地市場(chǎng)治理整頓7月上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率8月儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。深圳二手房交易將全面啟用《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》

深圳市國(guó)土房產(chǎn)局和國(guó)家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》

2007出臺(tái)及實(shí)施政策一覽表第九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.1、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析

政策出臺(tái)后對(duì)深圳房地產(chǎn)的影響：（1）在07年政策的調(diào)控及價(jià)格高企的情況下，投資回報(bào)率大為縮水；（2）7月25、26、27號(hào)以來(lái)成交面積的大幅增加和成交均價(jià)的大幅下跌；系列政策出臺(tái)使投資客的支出成本增加，一系列政策正在積極發(fā)生著作用。第十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.1、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析銀行存款基準(zhǔn)利率3.33%，扣除個(gè)人利息所得稅5%，凈利潤(rùn)為3.1%左右；銀行貸款基準(zhǔn)利率提高到6.84%；目前的租金回報(bào)率為3%左右；若不許按揭，買(mǎi)房的回報(bào)率基本等同存款利息所得利率；若按揭買(mǎi)房，投資回報(bào)率則為租金回報(bào)率減去貸款利率為-3.84%若按揭買(mǎi)房，租金回報(bào)率不足以支撐貸款利率，若不需按揭，也只是與存款利率持平，市場(chǎng)顯示，目前投資回報(bào)率偏低。從銀行利率角度分析：第十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，目前屬于政策密集出臺(tái)時(shí)期，從和諧社會(huì)角度來(lái)講，中央會(huì)高度重視房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象，但目前已出臺(tái)的政策還不多，十七大的順利召開(kāi)后，政府應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，如緊縮銀根，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，控制貸款額度，打擊炒房等，導(dǎo)致供需關(guān)系改變。。D（最初市場(chǎng)需求）S（市場(chǎng)高價(jià)房供應(yīng)量)價(jià)格銷(xiāo)售量P1P0Y0Y1D1（改變后的市場(chǎng)需求）高價(jià)房銷(xiāo)售降低高價(jià)房?jī)r(jià)格降低3.1、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析在考慮市場(chǎng)上價(jià)格較高的商品房供應(yīng)不變的條件下，政府出臺(tái)相關(guān)政策政策，將直接導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)房需求減少，銷(xiāo)售量下降，價(jià)格降低。第十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。政策分析總結(jié)1近期頻密的政策調(diào)控政策已初現(xiàn)成效，整體市場(chǎng)嚴(yán)防地產(chǎn)“拐點(diǎn)”的氣氛有一定增強(qiáng)；2國(guó)務(wù)院已定下了“繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，有效防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”的基調(diào)，預(yù)計(jì)四季度還會(huì)有類(lèi)似加息的調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)；3深圳市政府調(diào)控結(jié)果成績(jī)不盡如人意，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上價(jià)格還沒(méi)出現(xiàn)明顯的回落。第十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.2、僑城區(qū)域現(xiàn)狀香蜜湖紅樹(shù)林華僑城深圳第一旅游區(qū)/四大人文景觀區(qū)/國(guó)際人士扎堆區(qū)域/……深圳暢銷(xiāo)型豪宅密集區(qū)：波托菲諾·天鵝堡、純水岸……華僑城片區(qū)---深圳市最具升值保值的地皇區(qū)第十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.2、僑城區(qū)域現(xiàn)狀華僑城片區(qū)片區(qū)面積16.35平方公里，規(guī)劃人口18.8萬(wàn)人，是深圳市重要的市級(jí)旅游服務(wù)基地之一,和深圳環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、認(rèn)同感強(qiáng)的高尚中央生活社區(qū)（CLD）?？蛻?hù)來(lái)源區(qū)域廣泛,既有來(lái)自福田區(qū)、南山區(qū)的客戶(hù),也有來(lái)自羅湖和關(guān)外的客戶(hù),還有內(nèi)地、港澳臺(tái)和國(guó)外的客戶(hù)，客戶(hù)多為深圳二次或多次置業(yè)的高端客戶(hù)，部分分時(shí)度假。華僑城——城市中軸名片，尊崇人文區(qū)域代言華僑城第十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.2、僑城區(qū)域現(xiàn)狀住宅高檔住宅：以波托菲諾、紅樹(shù)西岸、中信紅樹(shù)灣、瑞河耶納等為代表，多為豪宅，環(huán)境優(yōu)良，配套齊全。中檔住宅：以中旅廣場(chǎng)、湖濱花園和海景花園等為代表，多為高層建筑，享受華僑城成熟配套低檔住宅：以東西組、光華光僑街為代表的福利房為代表，多為原沙河農(nóng)場(chǎng)及華僑城員工所持有

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、零售中心

沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、易家儂家具、順電、益田假日廣場(chǎng)等，進(jìn)一步升級(jí)華僑城商圈餐飲、文化、娛樂(lè)洲際酒店八大主題餐廳、生態(tài)廣場(chǎng)、V吧、雕塑公園等，形成旅游生態(tài)休閑區(qū)旅游園區(qū)錦繡中華、世界之窗、民俗文化村、歡樂(lè)谷四大主題樂(lè)園，滿(mǎn)足現(xiàn)代都市旅游，構(gòu)成了華僑城獨(dú)特的旅游人文特色。工業(yè)園區(qū)東部工業(yè)園區(qū)，主要以電子和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主商務(wù)辦公漢唐大廈、OCTLOFT區(qū)，甲級(jí)寫(xiě)字樓與個(gè)性空間寫(xiě)字樓完美組合華僑城龍頭企業(yè)帶動(dòng)下的復(fù)合生態(tài)鏈，區(qū)域優(yōu)勢(shì)持續(xù)顯現(xiàn)。第十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況1～6月，商品房銷(xiāo)售面積為373.53萬(wàn)平方米，同比減少10.48%，住宅供應(yīng)仍然集中在特區(qū)外，特區(qū)內(nèi)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅占全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的22.8%，供求緊張；據(jù)統(tǒng)計(jì)，1～6月，全市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為12293.15元/平方米，其中南山區(qū)區(qū)均價(jià)達(dá)16465元/平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)深圳07年上半年房?jī)r(jià)持續(xù)快速上升，同比均漲幅為10.88%，關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)量持續(xù)減少。第十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況-商業(yè)南山部分在建大型商業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積商業(yè)面積位置特色益田假日廣場(chǎng)3.5萬(wàn)13萬(wàn)華僑城人文主體社區(qū)核心地段集體驗(yàn)式購(gòu)物中心、生態(tài)寫(xiě)字樓、五星級(jí)主題酒店為一體打造中國(guó)最具體驗(yàn)特色的國(guó)際購(gòu)物中心京基百納空間——12萬(wàn)白石路與沙河?xùn)|路交界處深圳首席灣區(qū)新生活廣場(chǎng)，提供高檔消費(fèi)海岸城——16萬(wàn)海德二道與文心五路交匯處12萬(wàn)購(gòu)物中心加4萬(wàn)風(fēng)情商業(yè)街，吉之島、嘉禾影院、真冰場(chǎng)、中森名菜等全球知名餐飲即將登場(chǎng)保利文化廣場(chǎng)5.4萬(wàn)15萬(wàn)后海濱路集商業(yè)、博覽、娛樂(lè)、文化多項(xiàng)功能為一體，涵蓋劇院、博物館、影院、科技博覽中心、購(gòu)物中心五大內(nèi)容的綜合性文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目南油購(gòu)物公園1.4萬(wàn)5-7萬(wàn)南油工業(yè)區(qū)集居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、休憩等各類(lèi)功能于一體的豪布斯卡型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)07年華僑城商業(yè)處于升級(jí)換代的歷史時(shí)期，華僑城商圈將成為深圳帶狀結(jié)構(gòu)中高檔商業(yè)的重要節(jié)點(diǎn)。第十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況-住宅華僑城周邊區(qū)域典型樓盤(pán)樓盤(pán)位置公布售價(jià)總?cè)藬?shù)特征紅樹(shù)林片區(qū)紅樹(shù)西岸濱海大道紅樹(shù)灣280004500深圳最純粹、最集中、規(guī)模最大的富人區(qū)，具有極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。中信紅樹(shù)灣沙河?xùn)|路與白石路1800010000瑞河耶納白石洲與深圳灣三路160002100御景東方沙河?xùn)|路與白石路交匯220003000科技園片區(qū)卓越淺水灣濱海大道與科苑南路交匯處160001200全國(guó)五大高科技園區(qū)之一，員工總數(shù)超幾十萬(wàn)，對(duì)商務(wù)和生活消費(fèi)需求龐大；陽(yáng)光帶海濱城濱海大道北，沙河西路以西150007000帝景園深大北門(mén)對(duì)面120001750白石洲片區(qū)僑城豪苑白石洲100003600暫住人口15萬(wàn)，多為白領(lǐng)，消費(fèi)能力中檔以上，追隨時(shí)尚中海灣畔花園沙河街深南大道北130003720英倫名苑沙河西路120002422區(qū)域的豪宅氣質(zhì)與購(gòu)買(mǎi)人群繼續(xù)書(shū)寫(xiě)深圳高檔項(xiàng)目的篇章第十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況-住宅南山區(qū)近期近期將入市項(xiàng)目項(xiàng)目位置項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積套數(shù)主力戶(hù)型華僑城及周邊區(qū)域聯(lián)泰紅樹(shù)灣52150140別墅大戶(hù)紅樹(shù)灣4期12000060050－60的公寓，180－200的高層純水岸4期53900194220-325大戶(hù)型及TOWNHOUSE蛇口招商海月97370672創(chuàng)新戶(hù)型，90+90和80+80平方米可以組合成三房、四房澳城86520447100－194的三房和四房卓越維港130000100TOWNHOUSE半山蘭溪谷146910537170－210的四房，280－400的復(fù)式及Townhouse半島城邦2期預(yù)計(jì)2008年入市大南山城市山林2期11000839三房以上前海云棲西岸閣

20000——70平兩房和100平左右三房為主鼎太風(fēng)華6期50000——3房，108左右南山區(qū)未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)戶(hù)型基本為大戶(hù)，主力面積較大，華僑城片區(qū)入市項(xiàng)目少，小戶(hù)型產(chǎn)品稀缺。第二十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。華僑城及周邊區(qū)域?qū)ψ≌枨筇卣黝?lèi)別功能產(chǎn)品配套需求華僑城及周邊企業(yè)普通員工常住中小面積房交通便利、生活購(gòu)物、休閑場(chǎng)所、交往空間、運(yùn)動(dòng)健康科技園片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)員工常住中小面積安全管理與區(qū)域感、休閑空間、娛樂(lè)設(shè)施白石洲片區(qū)人群常住或投資中小面積住宅或酒店式公寓享受成熟社區(qū)配套，看好片區(qū)投資回報(bào)率華僑城企業(yè)高管階層商務(wù)辦公、休息使用中小面積作為會(huì)友等臨時(shí)功能場(chǎng)所，鄰近上班地點(diǎn)，方便深圳投資者投資酒店式公寓區(qū)域知名度美譽(yù)度、投資回報(bào)華僑城片區(qū)目前的供應(yīng)多以大面積豪宅為主，片區(qū)小戶(hù)型如華僑城國(guó)際公寓、國(guó)際市長(zhǎng)交流大廈的產(chǎn)品價(jià)格均高于市場(chǎng)均價(jià)，從目前的供需關(guān)系來(lái)看，中小戶(hù)型產(chǎn)品受追捧。3.3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況-住宅第二十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況-酒店及酒店式公寓項(xiàng)目周邊酒店及酒店式公寓基本情況酒店名稱(chēng)客房數(shù)價(jià)格目標(biāo)客戶(hù)其他華僑城洲際大酒店共有549間客房、套房和酒店式公寓豪華雙床房3578/1723豪華池景房4365/1838行政豪華房5520/2321超豪華酒店的空白填缺，5%的高端商務(wù)客戶(hù)西班牙風(fēng)情為主題的豪華酒店，共8層，其中2層為洲際俱樂(lè)部，有8家主體餐廳和酒吧

深圳城市客棧123高級(jí)海景、商務(wù)套房325豪華間308旅游度假和商務(wù)客人經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店海景酒店454高級(jí)客房1000豪華間1380商務(wù)客、旅游客以東南亞風(fēng)情為主，擁有特色全智能化控制會(huì)議室金暉嘉柏酒店262復(fù)式套房2800豪華客房1180商務(wù)客、旅游客香港名廚主理，正宗潮菜及東南亞菜威尼斯酒店371超級(jí)豪華房3880豪華客房2530高端商務(wù)客、旅游客威尼斯文化主題的商務(wù)度假型酒店益田假日廣場(chǎng)350——高端商務(wù)客、旅游客主題酒店，預(yù)計(jì)年底開(kāi)業(yè)片區(qū)多為高檔商務(wù)度假型酒店，環(huán)境良好，入住率較高。第二十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況-寫(xiě)字樓華僑城及周邊區(qū)域?qū)懽謽俏磥?lái)供應(yīng)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積寫(xiě)字樓面積位置特點(diǎn)益田假日廣場(chǎng)3.5萬(wàn)1.5萬(wàn)華僑城人文主體社區(qū)核心地段充分利用綠化、自然采光等系統(tǒng)，體現(xiàn)“園林中的建筑”，極具生態(tài)概念。1.5萬(wàn)平米的花園式平臺(tái),營(yíng)造生態(tài)辦公賦安科技大廈——4萬(wàn)高新科技園區(qū)科技南七路深圳市賦安安全系統(tǒng)有限公司

總部華僑城OCTLOFT——4萬(wàn)華僑城東組團(tuán)華僑城針對(duì)東部工業(yè)區(qū)部分舊廠區(qū),提出改造計(jì)“OCTLOFT”，深圳首個(gè)LOFT大社區(qū)海岸城——14萬(wàn)海德二道與文心五路交匯處深圳灣金融商務(wù)區(qū)國(guó)際級(jí)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高端寫(xiě)字樓，盡顯藍(lán)色商務(wù)形象華僑城寫(xiě)字樓市場(chǎng)短缺，現(xiàn)有的漢唐大廈已經(jīng)很難滿(mǎn)足現(xiàn)有的需求。第二十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)?？蛻?hù)描述：大公司職業(yè)經(jīng)理人、海歸派性別：以男為主，部分女性年齡：35—45歲、少數(shù)在45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：核心家庭結(jié)構(gòu)來(lái)源：深圳、其他城市行業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、電子、園林、高新產(chǎn)業(yè)職位：高層領(lǐng)導(dǎo)工作、企業(yè)主嗜好：閱讀、游泳、體育、健身、球類(lèi)、旅游、高爾夫主張：投資關(guān)注：與信息時(shí)代緊密聯(lián)系，關(guān)注主流媒體、新聞、時(shí)事，注重生活品質(zhì)，關(guān)注生活資訊價(jià)值體系：知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富3.4、客戶(hù)分析-購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)實(shí)證調(diào)查第二十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)?？蛻?hù)描述：白領(lǐng)階層年齡：25—35歲、少數(shù)在45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊砘騼扇思彝?lái)源：大多來(lái)源外地城市行業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、實(shí)業(yè)、園林、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)職位：一般職員或中層管理者嗜好：閱讀、游泳、體育、健身、球類(lèi)、旅游、主張：希望改進(jìn)自己生活質(zhì)量、環(huán)境關(guān)注：時(shí)尚生活的追隨者，關(guān)注一切媒體的焦點(diǎn)，注重生活品質(zhì)價(jià)值體系：生活源自追求3.4、客戶(hù)分析-租客實(shí)證調(diào)查第二十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)?？蛻?hù)描述：本區(qū)域外資企業(yè)主或高管階層性別：男性占絕對(duì)主力年齡：30—50歲文化教育：大學(xué)及以上學(xué)歷為主家庭結(jié)構(gòu)：老家有家庭、在本地有臨時(shí)第二居所、部分有成年子女來(lái)源：深圳本地、港臺(tái)、日韓行業(yè)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)職位：企業(yè)主、高層管理嗜好：體育、健身、高爾夫、閱讀主張：實(shí)用主義、物有所值關(guān)注：關(guān)注香港和深圳及海外商業(yè)媒體、新聞、時(shí)事價(jià)值體系：物質(zhì)影響一切3.4、客戶(hù)分析-目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)描述第二十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.4、客戶(hù)分析-目標(biāo)客戶(hù)基于規(guī)范判斷年齡30-45歲成功的私營(yíng)企業(yè)主大型企業(yè)的金領(lǐng)管理層文藝精英或其他事業(yè)有成的人士……事業(yè)有成，身家豐厚外表平和，內(nèi)心充滿(mǎn)生活激情接受西方生活觀念，但也注重中國(guó)儒家精神內(nèi)涵行蹤比較隱秘，私生活豐富游離于生活瑣事之外，比較超脫“富潤(rùn)屋、德潤(rùn)身”，屋潤(rùn)源于身潤(rùn)，身潤(rùn)源于德潤(rùn)。家不以富傳，厚德可以載“屋”。第二十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.5、市場(chǎng)分析小結(jié)

住房市場(chǎng)供求關(guān)系依舊緊張：全市房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所下降，有效供應(yīng)繼續(xù)減少。123特區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)地段小戶(hù)產(chǎn)品仍有一定稀缺：特區(qū)外銷(xiāo)售規(guī)模居全市主體，普通商品住宅占較大比重4相對(duì)復(fù)合成熟的城中之城，呼喚新的市場(chǎng)熱點(diǎn)及產(chǎn)品。

華僑城區(qū)域仍是城市的焦點(diǎn)所在，成為城市文化、高端商務(wù)、休閑度假中心，城市名片功能持續(xù)體現(xiàn)。5華僑城區(qū)域各物業(yè)類(lèi)型競(jìng)相爭(zhēng)艷，業(yè)績(jī)表現(xiàn)上流，總體供給較少，對(duì)發(fā)展有一定影響。第二十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4、項(xiàng)目分析4.1項(xiàng)目基本資料4.2項(xiàng)目資源解析4.3項(xiàng)目產(chǎn)品分析4.4SWOT及對(duì)應(yīng)策略4.5項(xiàng)目發(fā)展策略第二十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。世紀(jì)假日廣場(chǎng)位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)世界之窗對(duì)面，東臨益田假日廣場(chǎng)，南接深南大道，西鄰白石洲，北至僑城豪苑等高尚住宅區(qū)，毗鄰濱海景觀長(zhǎng)廊（5分鐘車(chē)程），沙河高爾夫球場(chǎng)（2分鐘車(chē)程）。地皇坐標(biāo)系

4.1、項(xiàng)目基本資料第三十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.1、項(xiàng)目基本資料占地面積：11330M2建筑面積：102943M2計(jì)容積率建筑面積：81365M2不計(jì)容積率建筑面積：21578M2容積率：7.18單身公寓面積：39172M2住宅建筑面積：20983.2M2寫(xiě)字樓面積：9624.21M2商業(yè)面積：11827M2其他：2722M2第三十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.2、項(xiàng)目資源解析可體驗(yàn)的城市稀缺豐富資源關(guān)鍵詞：華僑城、四大人文景觀、地鐵二號(hào)、城市公共景觀、復(fù)合功能，奢華小戶(hù)資源不可復(fù)制居住只可仰望人文不可匹敵珍藏不可多得復(fù)核價(jià)值華僑城高檔居住區(qū)戶(hù)型方正．景觀均好ＣＥＤ城市中心綜合體品牌發(fā)展商打造世界之窗等四大人文景觀、交通便捷，地鐵物業(yè)何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心，益田假日廣場(chǎng)第三十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.3、產(chǎn)品分析稀缺產(chǎn)品項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào)產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積每層面積/套數(shù)層高/樓層數(shù)戶(hù)型產(chǎn)品區(qū)間A棟單身公寓20000㎡526間2.8m/2-34F31-81㎡C棟單身公寓+住宅20000㎡單身公寓199間住宅：5間2.8m/3-34F43-112㎡D棟住宅:20112㎡614㎡/288間2.8m/3-34F47-81㎡裙樓一層及地下一層商業(yè)11828㎡---一層為4.4m；負(fù)一層為4.2mB棟寫(xiě)字樓9747㎡1960㎡/75間3.55m/3-7F84-173㎡合計(jì)102943㎡1093間第三十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.４、SWOT分析SWOTSW旅游文化資源+華僑城區(qū)位優(yōu)勢(shì)各類(lèi)型產(chǎn)品均為區(qū)域稀缺交通便利、地鐵物業(yè)，均好景觀及完善配套，沙河品牌；周邊大型商業(yè)提供良好商業(yè)氛圍項(xiàng)目處交通要道，有一定噪音影響；地鐵施工區(qū)域，周邊環(huán)境銷(xiāo)顯塵土；西側(cè)有農(nóng)民房，影響整體形象；項(xiàng)目本身配套少多種物業(yè)類(lèi)型，有一定的相互影響，商業(yè)地下一層有一定的進(jìn)入障礙；O

發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)華僑城介入白石洲，區(qū)域形象將有大的改善；地鐵二號(hào)線(xiàn)試驗(yàn)段；華僑城區(qū)域中小戶(hù)型推出時(shí)間與本項(xiàng)目有一定時(shí)間間隔；強(qiáng)調(diào)品牌發(fā)展商在城市核心地段的稀缺產(chǎn)品，注重品質(zhì)和服務(wù)的打造，樹(shù)立深圳頂級(jí)高尚稀缺建筑的形象特征;改變部分物業(yè)功能，完善物業(yè)鏈設(shè)計(jì)，利用項(xiàng)目周邊資源，打造城市中心綜合體的復(fù)合價(jià)值及效益。T發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅

政策因素將持續(xù)影響房地產(chǎn)整體環(huán)境，大勢(shì)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)；深圳整體價(jià)格上漲速度較快，高位運(yùn)行;以不同物業(yè)類(lèi)型的組合進(jìn)行長(zhǎng)短期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)的推廣，加大地鐵及旅游區(qū)物業(yè)的宣傳力度，增強(qiáng)物業(yè)保值升值的特性結(jié)合優(yōu)勢(shì)資源，樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)簽，界定與其他項(xiàng)目的形象差異及運(yùn)營(yíng)差異第三十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.５、項(xiàng)目發(fā)展策略

一改：改變現(xiàn)有部分物業(yè)功能，建立抗風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)性強(qiáng)的復(fù)合性綜合體項(xiàng)目二強(qiáng)：強(qiáng)調(diào)華僑城尊崇人文地皇區(qū)域，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品稀缺性及投資價(jià)值三重：重點(diǎn)打造項(xiàng)目城市國(guó)際化標(biāo)簽的形象特征重點(diǎn)挖掘高升值高保值的地鐵綜合體及城市中心綜合體的雙核效應(yīng)重點(diǎn)協(xié)調(diào)組合高端優(yōu)勢(shì)企業(yè)資源，打造國(guó)際化團(tuán)隊(duì)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一改二強(qiáng)三重第三十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5、項(xiàng)目定位5.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向5.2項(xiàng)目整體定位5.3項(xiàng)目分物業(yè)定位5.4項(xiàng)目形象定位第三十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向立于城市發(fā)展趨勢(shì)；尊重市場(chǎng)并最大限度挖掘地塊價(jià)值；把握房地產(chǎn)大勢(shì)，締造地產(chǎn)投資創(chuàng)新理念；樹(shù)立精品標(biāo)桿形象，重視社會(huì)效應(yīng)及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。原則第三十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào)產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積每層面積/套數(shù)層高/樓層數(shù)戶(hù)型產(chǎn)品區(qū)間A棟單身公寓20000㎡526間2.8m/2-34F31-81㎡C棟單身公寓+住宅20000㎡單身公寓199間住宅：5間2.8m/3-34F43-112㎡D棟住宅:20112㎡614㎡/288間2.8m/3-34F47-81㎡裙樓一層及地下一層商業(yè)11828㎡---一層為4.4m；負(fù)一層為4.2mB棟寫(xiě)字樓9747㎡1960㎡/75間3.55m/3-7F84-173㎡合計(jì)102943㎡1093間ABCD5.1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向-數(shù)據(jù)總表第三十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。銷(xiāo)售方向：變現(xiàn)項(xiàng)目全部面積，對(duì)于本項(xiàng)目的住宅、商業(yè)、公寓、

寫(xiě)字樓全部銷(xiāo)售，達(dá)到利潤(rùn)最高點(diǎn)。優(yōu)劣勢(shì)：資金回流速度快，短期利潤(rùn)得以實(shí)現(xiàn)，缺少長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。5.1.1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案一第三十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。經(jīng)濟(jì)測(cè)算一：物業(yè)全部出售時(shí)項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)估表5.1.1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案一銷(xiāo)售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類(lèi)型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元/平方米）核心單價(jià)下限預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額下限（元）1住宅20983.236000300007553952006294960002寫(xiě)字樓9747.5843000350004191459403411653003單身公寓38939.994440040000172893555615575996004商業(yè)11827.5760000400007096542004731028005總計(jì)---------------36131308963001363700第四十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。出售項(xiàng)目利潤(rùn)表5.1.1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案一項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算程式銷(xiāo)售上限銷(xiāo)售下限1銷(xiāo)售收入

3613130896.0030013637002總開(kāi)發(fā)成本

623182749.06623182749.063銷(xiāo)售費(fèi)用1×3.5%126459581.36105047729.54與銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi)4.1+4.2+4.3184269675.70153069548.74.1營(yíng)業(yè)稅1×5%180656544.801500681854.2印花稅1×0.05%1806565.451500681.854.3城建稅1×0.05%1806565.451500681.855銷(xiāo)售利潤(rùn)1—2—3—42679218889.882120063672.746所得稅5×15%401882833.48318009550.97稅后利潤(rùn)5—62277336056.4018020541228成本利潤(rùn)率7÷2365.44%289.17%第四十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。發(fā)展方向二：銷(xiāo)售單身公寓與住宅,持有商業(yè)與寫(xiě)字樓,既考慮當(dāng)期銷(xiāo)售收益，也考慮長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。5.1.2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案二第四十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。經(jīng)濟(jì)測(cè)算二：5.1.2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案二銷(xiāo)售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類(lèi)型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元/平方米）核心單價(jià)下限（元/平方米）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額下限（元）1住宅20983.2360003000010800000006294960002單身公寓38939.994440040000177600000015575996003出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店+商業(yè)+寫(xiě)字樓----------203874434.3132981115.14總計(jì)---------------30598744342320076715第四十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。經(jīng)濟(jì)測(cè)算二：5.1.2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案二項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算程式銷(xiāo)售上限銷(xiāo)售下限1銷(xiāo)售收入

3059874434.2823200767152總開(kāi)發(fā)成本

623182749.06623182749.063銷(xiāo)售費(fèi)用1×3.5%107095605.2081202685.034與銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi)4.1+4.2+4.315605359654.1營(yíng)業(yè)稅1×5%152993721.71116003835.84.2印花稅1×0.05%1529937.221160038.3584.3城建稅1×0.05%1529937.221160038.3585銷(xiāo)售利潤(rùn)1—2—3—42173542483.871497367368.526所得稅5×15%326031372.58224605105.37稅后利潤(rùn)5—61847511111.2912727622638成本利潤(rùn)率7÷2296.46%204.24%第四十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。發(fā)展方向：

持有256套的酒店公寓的及負(fù)一層商業(yè)的產(chǎn)權(quán)，其他面積對(duì)外銷(xiāo)售?？紤]變現(xiàn)易售面積，長(zhǎng)期收益選擇區(qū)域盈利較高項(xiàng)目。5.1.3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案三第四十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。經(jīng)濟(jì)測(cè)算三：5.1.3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案三銷(xiāo)售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類(lèi)型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元/平方米）核心單價(jià)下限（元/平方米）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額下限（元）1住宅20983.236000300007553952006294960002寫(xiě)字樓9747.5843000350004191459403411653003單身公寓389404440040000172893555615575996004商業(yè)3973.9860000400002384389801589593205出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店----------52234828.839176121.6

負(fù)一層商業(yè)----------6總計(jì)---------------32459935052754674342第四十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。經(jīng)濟(jì)測(cè)算三：5.1.3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案三項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算程式銷(xiāo)售上限銷(xiāo)售下限1銷(xiāo)售收入

3245993504.8027546743422總開(kāi)發(fā)成本

623182749.06623182749.063銷(xiāo)售費(fèi)用1×3.5%113609772.6796413601.964與銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi)4.1+4.2+4.3165545668.74140488391.44.1營(yíng)業(yè)稅1×5%162299675.24137733717.14.2印花稅1×0.05%1622996.751377337.1714.3城建稅1×0.05%1622996.751377337.1715銷(xiāo)售利潤(rùn)1—2—3—42343655314.331894589599.166所得稅5×15%35154829797稅后利潤(rùn)5—61992107017.1816104011598成本利潤(rùn)率7÷2319.67%258.42%第四十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。開(kāi)發(fā)方向四：持有256套的酒店公寓的產(chǎn)權(quán)及寫(xiě)字樓，其他面積對(duì)外銷(xiāo)售。5.1.4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案四第四十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1.4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案四銷(xiāo)售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類(lèi)型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元/平方米）核心單價(jià)下限（元/平方米）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額下限（元）1住宅20983.236000300007553952006294960002單身公寓38939.994440040000172893555615575996003商業(yè)11827.5760000400007096542004731028004出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店+寫(xiě)字樓----------69153010.0856094302.885總計(jì)---------------32631379662716292703經(jīng)濟(jì)測(cè)算四：第四十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。經(jīng)濟(jì)測(cè)算四：5.1.4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---方案四項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算程式銷(xiāo)售上限銷(xiāo)售下限1銷(xiāo)售收入

3263137966.0827162927032總開(kāi)發(fā)成本

623182749.06623182749.063銷(xiāo)售費(fèi)用1×3.5%114209828.8195070244.64與銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi)4.1+4.2+4.3166420036.27138530927.84.1營(yíng)業(yè)稅1×5%163156898.30135814635.14.2印花稅1×0.05%1631568.981358146.3514.3城建稅1×0.05%1631568.981358146.3515銷(xiāo)售利潤(rùn)1—2—3—42359325351.931859508781.376所得稅5×15%353898802.79278926317.27稅后利潤(rùn)5—62005426549.1415805824648成本利潤(rùn)率7÷2321.80%253.63%第五十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1.5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算程式方案一（全售）方案二（銷(xiāo)售公寓與住宅，持有寫(xiě)字樓與商業(yè)）方案三（持有部分公寓和一層商業(yè)，銷(xiāo)售其他面積）方案四（持有部分公寓和寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售其他面積）銷(xiāo)售上限銷(xiāo)售下限銷(xiāo)售上限銷(xiāo)售下限銷(xiāo)售上限銷(xiāo)售下限銷(xiāo)售上限銷(xiāo)售下限1銷(xiāo)售收入

361313089630013637003059874434232007671532459935052754674342326313796627162927032總開(kāi)發(fā)成本

6231827496231827496231827496231827496231827496231827496231827496231827493銷(xiāo)售費(fèi)用1×3.5%1264595811050477301070956058120268511360977396413602114209829950702454與銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi)4.1+4.2+4.31842696761530695491560535961183239121655456691404883911664200361385309284.1營(yíng)業(yè)稅1×5%1806565451500681851529937221160038361622996751377337171631568981358146354.2印花稅1×0.05%180656515006821529937116003816229971377337163156913581464.3城建稅1×0.05%180656515006821529937116003816229971377337163156913581465銷(xiāo)售利潤(rùn)1—2—3—4267921889021200636732173542484149736736923436553141894589599235932535218595087816所得稅5×15%4018828333180095513260313732246051053515482972841884403538988032789263177稅后利潤(rùn)5—6227733605618020541221847511111127276226319921070171610401159200542654915805824648成本利潤(rùn)率7÷2365.44%289.17%296.46%204.24%319.67%258.42%321.80%253.63%第五十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1.5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究方案對(duì)比選擇模式商業(yè)寫(xiě)字樓公寓住宅目的利潤(rùn)回報(bào)方案一全售●●●●以回籠資金為目的22448675981939886709全租△△△△以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目的159977280105426192銷(xiāo)售+出租方案二△△產(chǎn)權(quán)式公寓公寓●以住宅作為主導(dǎo)銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)式公寓作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的一種方式，持有商業(yè)和寫(xiě)字樓達(dá)到出租收益最大化；15490115021272762263●△●方案三負(fù)一層一層●●△●●以變現(xiàn)回籠資金為目的，并考慮分期開(kāi)發(fā)，變現(xiàn)利潤(rùn)最大的商業(yè)一層。19596385591656711970△●方案四●△●△●●以未來(lái)稀缺物業(yè)作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目的，考慮分期開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化19956767761718415051注：●代表銷(xiāo)售，△代表出租（此上利潤(rùn)回報(bào)數(shù)據(jù)為預(yù)估利潤(rùn)，利潤(rùn)未計(jì)算土地增值稅，且未考慮管理公司的相關(guān)稅費(fèi)）第五十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。1、價(jià)值最大化2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3、品牌建設(shè)4、回籠資金的速度5、總體目標(biāo)達(dá)成的能力

評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)5.1.6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究---評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)較優(yōu)選擇:方案四第五十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1.7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向選擇（方案四）棟號(hào)產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積每層面積/房間數(shù)運(yùn)營(yíng)方式備注A棟單身公寓20000㎡526間銷(xiāo)售、持有其中254間以產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行銷(xiāo)售后交予酒店公寓管理公司直接運(yùn)營(yíng)，其他部分以酒店式公寓進(jìn)行統(tǒng)一管理。C棟單身公寓+住宅20000㎡單身公寓199間住宅：5間銷(xiāo)售D棟住宅:20112㎡614㎡/288間銷(xiāo)售裙樓一層及地下一層商業(yè)11828㎡---銷(xiāo)售B棟寫(xiě)字樓9747㎡1960㎡/75間持有合計(jì)102943㎡1093間第五十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1.8、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析——對(duì)比項(xiàng)目

企業(yè)實(shí)力地段形象建面獨(dú)特外觀區(qū)域行業(yè)文脈華潤(rùn)中心二期香港上市公司羅湖商業(yè)區(qū)古典55萬(wàn)酒店部分外觀較為獨(dú)特金融區(qū)、商務(wù)區(qū)益田假日廣場(chǎng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的大型股份集團(tuán)公司南山華僑城現(xiàn)代13萬(wàn)設(shè)計(jì)宛如一艘停泊在城市中的豪華郵輪旅游區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)京基百納空間以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)大型企業(yè)集團(tuán)南山紅樹(shù)灣現(xiàn)代12萬(wàn)無(wú)明顯特色高尚生活區(qū)海岸城民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份企業(yè)南山現(xiàn)代30萬(wàn)多維折線(xiàn)外立面金融區(qū)、商務(wù)區(qū)沙河項(xiàng)目上市公司南山華僑城現(xiàn)代10萬(wàn)會(huì)議室部外觀獨(dú)特旅游區(qū)、人文景觀區(qū)對(duì)比項(xiàng)目基本情況列表本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目所處的地理位置第五十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1.8、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析——因素評(píng)價(jià)

企業(yè)實(shí)力地段形象體量獨(dú)特外觀區(qū)域行業(yè)文脈華潤(rùn)中心***********************益田假日廣場(chǎng)**********************京基百納空間****************海岸城*******************沙河項(xiàng)目*******************本項(xiàng)目在企業(yè)實(shí)力、地段及區(qū)域均具有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力第五十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1.8、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析由分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)為：

是深圳三大高尚住宅“地皇”區(qū)之子；是深圳境內(nèi)最頂級(jí)國(guó)際生活圈的第一“口岸”；是“深圳最貴住宅”與“深圳最頂級(jí)豪宅”的黃金分割點(diǎn)；是“深圳不動(dòng)產(chǎn)銀行”的藍(lán)籌股、暢銷(xiāo)版……第五十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.1.9、項(xiàng)目核心價(jià)值體系八大價(jià)值體系手握世界和未來(lái)城市客廳信息窗戶(hù)聚會(huì)場(chǎng)所財(cái)富體現(xiàn)私人酒店不動(dòng)產(chǎn)銀行商務(wù)會(huì)客身份象征第五十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.2、項(xiàng)目整體定位

深圳CED城市中心綜合體釋義：深圳CED：深圳中央娛樂(lè)區(qū)centerentertainmentdistrict城市中心：深圳帶狀結(jié)構(gòu)的中心地帶、深圳文化藝術(shù)中心地帶綜合體：多功能物業(yè)結(jié)合的復(fù)合價(jià)值體第五十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。寫(xiě)字樓酒店公寓酒店住宅商業(yè)深圳CED城市中心綜合體ＭＯＲＥＯＦＦＩＣＥ－國(guó)際頂級(jí)服務(wù)式辦公室CED高級(jí)酒店服務(wù)式公寓CED個(gè)性精品商務(wù)酒店華僑城城市峰尚小戶(hù)全球一流旅游娛樂(lè)文化紀(jì)念品中心5.3、分物業(yè)類(lèi)型定位第六十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3、分物業(yè)類(lèi)型價(jià)值鏈建立寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作平穩(wěn)，充滿(mǎn)活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊，運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵是酒店。商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓單體1單體2單體4住宅單體3第六十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.1、物業(yè)類(lèi)型定位-商業(yè)定位推導(dǎo)華僑僑城商業(yè)特征：復(fù)合形態(tài)+品牌主力店帶動(dòng)+高檔次+經(jīng)營(yíng)為主；缺乏個(gè)性、主題性的商業(yè)市場(chǎng)需求項(xiàng)目?jī)r(jià)值主題定位全球一流旅游娛樂(lè)文化紀(jì)念品中心提煉&創(chuàng)新競(jìng)品定位客戶(hù)需求客戶(hù)特征：華僑城商圈人士缺乏一個(gè)富有文化、高檔、具有深圳代表性的旅游品高檔市場(chǎng)場(chǎng)所。大型商業(yè)及分散性商業(yè)形態(tài)：可創(chuàng)造一個(gè)可以全天候充滿(mǎn)驚喜的趣味商業(yè)空間。區(qū)域商業(yè)差異化，超越區(qū)域高度，成為深圳旅游新商業(yè)的代言第六十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。全球一流旅游娛樂(lè)文化紀(jì)念品中心5.3.1、物業(yè)類(lèi)型定位-商業(yè)定位商業(yè)定位目標(biāo)——超越區(qū)域商業(yè)的高度，成就深圳旅游新商業(yè)的代言；以滿(mǎn)足精英旅游群體的需求作為打造項(xiàng)目整體的亮點(diǎn)，以滿(mǎn)足旅游需求為主體，并滿(mǎn)足周邊項(xiàng)目及所帶來(lái)的高端商務(wù)人流。

商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群——三級(jí)幅射地帶的精英時(shí)尚群體；一級(jí)幅射地帶即滿(mǎn)足項(xiàng)目自身約1萬(wàn)的消費(fèi)群體，二級(jí)幅射地帶即滿(mǎn)足深圳華僑城區(qū)域約600萬(wàn)消費(fèi)旅游群體。商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)——?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)全天候、充滿(mǎn)驚喜的、趣味、時(shí)尚主題概念旅游品商業(yè)空間.第六十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.1、物業(yè)類(lèi)型定位-商業(yè)形象店示意第六十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.2、物業(yè)類(lèi)型定位-產(chǎn)權(quán)式酒店公寓定位推導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看：華僑城高檔大規(guī)模酒店將占據(jù)主要市場(chǎng)絕大份額，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將增大。連鎖酒店將搶奪低端客戶(hù)。差異化酒店產(chǎn)品定位是必由之選對(duì)策方法事實(shí)條件項(xiàng)目自身來(lái)看：位于城市中心核心位置，未來(lái)配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中?？山ㄔ霴UTIQUEHOTEL的差異化產(chǎn)品充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國(guó)際性商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)符合建造BOUTIQUEHOTEL的差異化產(chǎn)品的條件市場(chǎng)成功案例看：精品個(gè)性酒店成為市場(chǎng)新寵，有較大的發(fā)展前景及空間。充分利用現(xiàn)階段市場(chǎng)精品個(gè)性酒店還處于起步的有利時(shí)機(jī)創(chuàng)造高品質(zhì)的精品個(gè)性化酒店第六十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.2、物業(yè)類(lèi)型定位-產(chǎn)權(quán)式酒店公寓參考Oakwood是全球著名的酒店式服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)商之一，并且是該領(lǐng)域在世界范圍內(nèi)的引領(lǐng)者。第六十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.2、物業(yè)類(lèi)型定位-產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位CED個(gè)性精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓BoutiqueHotel的精髓

BoutiqueHotel的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意無(wú)處不在。其更注重為每一個(gè)居住人士量身訂做服務(wù)，讓每一個(gè)到這里的人都感覺(jué)到賓至如歸；BoutiqueHotel的形式多元化，每一家都會(huì)有不同的個(gè)性化元素在里面。巴黎的PetitMoulin（巴黎小磨坊），位于畢加索博物館旁邊，門(mén)牌號(hào)碼都是由知名畫(huà)家親筆書(shū)寫(xiě)，你可選擇17種不同風(fēng)格的房間，它們代表著17種不同的生活方式。

紐約的一家BoutiqueHotel，所用的家具都是很有原創(chuàng)味道。地板用的是石膏板、壁紙或者是乳料漆，但是卻是將木地板鋪到天花板上去了。當(dāng)你躺在床上的時(shí)候，感覺(jué)好像自己睡在天空一樣。參考酒店第六十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.2、物業(yè)類(lèi)型定位-產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位是華僑城40萬(wàn)首付、無(wú)需月供的“開(kāi)源節(jié)流、財(cái)富永續(xù)型”產(chǎn)品；是規(guī)避了宏觀新政“5年”門(mén)檻的長(zhǎng)期投資產(chǎn)品；是華僑城豪宅區(qū)內(nèi)、超越一般豪宅的稀缺酒店產(chǎn)品；是華僑城豪宅區(qū)內(nèi)售價(jià)最低、回報(bào)率最高的產(chǎn)品；是通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)達(dá)到價(jià)值最大化的投資產(chǎn)品……CED個(gè)性精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓第六十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.2、物業(yè)類(lèi)型定位-產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位外立面室內(nèi)現(xiàn)在很多歐美明星去旅行，休閑時(shí)已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)調(diào)住五星級(jí)、六星級(jí)的酒店，而是尋找一些很有個(gè)性化的BoutiqueHotel。第六十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.3、物業(yè)類(lèi)型定位-辦公推導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看：華僑城區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)稀少，周邊區(qū)域科技園寫(xiě)字樓將以自用為主?；緵](méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)際高品質(zhì)寫(xiě)字樓定位是必由之選可建造國(guó)際性可持續(xù)性發(fā)展的差異化產(chǎn)品項(xiàng)目自身來(lái)看：位于城市中心核心位置，未來(lái)配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中。充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國(guó)際性寫(xiě)字樓的優(yōu)勢(shì)。ＭＯＲＥＯＦＦＩＣＥ－－－國(guó)際頂級(jí)服務(wù)式辦公室市場(chǎng)成功案例看：盛煇庭服務(wù)辦公室高價(jià)格所帶來(lái)的高質(zhì)人群。充分利用現(xiàn)階段華僑城區(qū)域高端商務(wù)人流大，個(gè)性寫(xiě)字樓還處于起步的有利時(shí)機(jī)。創(chuàng)造高品質(zhì)的國(guó)際服務(wù)性寫(xiě)字樓第七十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。more原是指在社區(qū)組團(tuán)中集中提供居住者辦公、對(duì)外商務(wù)的資源支持。其特點(diǎn)是資源集中配置,并可全體共享。定位于more概念的寫(xiě)字樓客戶(hù)需要大量的信息源和對(duì)外的交流和聯(lián)系,同時(shí)需經(jīng)常加班,需要為他們提供更多的配套支持。因此,more寫(xiě)字樓中配置了共用會(huì)議室、共用客房和商務(wù)中心等豐富的共享資源,使客戶(hù)享受到更廣泛的特色服務(wù)和資源支持。ＭＯＲＥＯＦＦＩＣＥ－－－國(guó)際頂級(jí)服務(wù)式辦公室5.3.3、物業(yè)類(lèi)型定位-辦公定位第七十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。即租即用經(jīng)濟(jì)靈活安全高效辦公概念辦公空間辦公方式－適合的群體－外資企業(yè)在華項(xiàng)目公司和高起點(diǎn)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)在異地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或分部辦公室的公司有臨時(shí)項(xiàng)目組辦公需求的公司需臨時(shí)辦公場(chǎng)志的公司－提供的服務(wù)－家具和設(shè)施齊全的全裝修辦公室配套全套設(shè)施的培訓(xùn)室、會(huì)議室和洽談室個(gè)性化虛擬辦公室時(shí)尚現(xiàn)代的咖啡吧國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)秘書(shū)行政支援先進(jìn)的通訊、電訊設(shè)施。－辦公室－滿(mǎn)足多種辦公需求，營(yíng)造和諧辦公空間根據(jù)需求靈活自由組合辦公室系列組合家具數(shù)字電話(huà)及光纖網(wǎng)絡(luò)設(shè)施－會(huì)議室－靈活合理的價(jià)格，先進(jìn)的會(huì)議配置專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)務(wù)環(huán)境先進(jìn)的音頻視頻設(shè)備全球視像，電話(huà)會(huì)議同聲翻譯系統(tǒng)電子白板及多用途白板－虛擬辦公室－提供尊貴的商務(wù)地址擁有本地電話(huà)號(hào)碼，以您公司名義接聽(tīng)并處理來(lái)電隨需即租的辦公室、會(huì)議室、行政及ＩＴ支持商務(wù)信函、傳真及資料的處理郵件接收入轉(zhuǎn)發(fā)文件制作／傳真／掃描／裝訂5.3.3、物業(yè)類(lèi)型定位-辦公定位第七十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。不同設(shè)計(jì)元素的辦公空間5.3.3、物業(yè)類(lèi)型定位-辦公定位第七十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.4、物業(yè)類(lèi)型定位-酒店式公寓CED高級(jí)酒店服務(wù)式公寓

——深圳國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)銀行新貴A棟中上層公寓，裝修后交由業(yè)主自主出租，在大堂與產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行區(qū)隔。第七十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.5、物業(yè)類(lèi)型定位-住宅華僑城城市峰尚小戶(hù)第七十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.3.5、物業(yè)類(lèi)型定位-住宅在C、D棟架空層設(shè)置豪華會(huì)所，豐富住宅配套

第七十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.4、形象定位項(xiàng)目命名：CIVIWORLD備選名：CIVIWORLD都會(huì)新峰、蔚山灣、僑城時(shí)代、尚鄰國(guó)際第七十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.4.1、形象定位—方案一第七十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.4.1、形象定位—方案一第七十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.4.1、形象定位—方案二項(xiàng)目推廣語(yǔ)：CIVIWORLD----城市中軸，雙核高點(diǎn)作為深圳中央娛樂(lè)區(qū)的綜合體項(xiàng)目，該方案的LOGO由多塊水晶體組成，寓意為高端都市綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性、價(jià)值相互輝映。第八十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.4.1、形象定位—方案二聚集一個(gè)部落定義一種生活項(xiàng)目推廣語(yǔ)：第八十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.4.2、形象定位—方案三日日嘉年華，天天看世界

項(xiàng)目推廣語(yǔ)：該方案的LOGO主要體現(xiàn)的是項(xiàng)目高端與國(guó)際化，圓形地球下包攬的CIVIWORLD體現(xiàn)國(guó)際化及尊貴感。第八十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.4.2、形象定位—方案三我和世界零距離項(xiàng)目推廣語(yǔ)：第八十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行

6.1營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與目標(biāo)6.2推售策略與進(jìn)度安排6.3廣告與媒體策略6.4形象包裝6.5營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策略6.6價(jià)格與促銷(xiāo)戰(zhàn)略第八十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.1、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與目標(biāo)

矗立正面高度樹(shù)立立體價(jià)值建立復(fù)合戰(zhàn)略詳解主要戰(zhàn)術(shù)沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)是深圳最昂貴的土地上即將騰飛的“潛力股”，其物業(yè)價(jià)值隨著區(qū)域成長(zhǎng)不斷提升，同時(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的、國(guó)家及城市進(jìn)入嚴(yán)調(diào)期間的地產(chǎn)項(xiàng)目，是深圳城市產(chǎn)品價(jià)值和歷史的較高體現(xiàn)與載體。

推廣沙河世紀(jì)廣場(chǎng)，應(yīng)通過(guò)整合項(xiàng)目的城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值的訴求、以專(zhuān)業(yè)手段達(dá)到投資價(jià)值最大化，從而帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值以及積極配合歷史發(fā)展及政府調(diào)控的正面姿態(tài)來(lái)進(jìn)行傳播。推廣思路第八十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.1、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與目標(biāo)

矗立正面高度高調(diào)形象：高調(diào)面世，建立深圳城市標(biāo)簽物業(yè)第一意象正面形象：以公正公開(kāi)的銷(xiāo)售策略配合項(xiàng)目推廣樹(shù)立立體價(jià)值建立復(fù)合戰(zhàn)略多重渠道：充分整合各種傳媒優(yōu)勢(shì)同時(shí)，以媒體精準(zhǔn)傳播為主；定向營(yíng)銷(xiāo)：以點(diǎn)帶面，建立點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，培養(yǎng)意見(jiàn)領(lǐng)袖，深挖高端客戶(hù)；體驗(yàn)策略：展示、活動(dòng)中眼、耳、鼻、舌、身、讓客戶(hù)充分體驗(yàn)本項(xiàng)目的資源價(jià)值，打造尊貴品質(zhì)和星級(jí)服務(wù)。地塊價(jià)值：華僑城板塊地皇板坐標(biāo)系的新貴坐標(biāo)點(diǎn)綜合體價(jià)值：多物業(yè)功能復(fù)合的綜合溢價(jià)價(jià)值雙核價(jià)值：城市中心+地鐵物業(yè)品牌價(jià)值：上市公司及國(guó)際化團(tuán)隊(duì)第八十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.1、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與目標(biāo)

展示攻略推廣攻略樣板房模型園林包裝及導(dǎo)示銷(xiāo)售中心服務(wù)球會(huì)營(yíng)銷(xiāo)媒體攻略公關(guān)活動(dòng)價(jià)格促銷(xiāo)資源整合定向營(yíng)銷(xiāo)詳解主要戰(zhàn)術(shù)客戶(hù)攻略第八十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.1.1、總體目標(biāo)

打造深圳豪宅區(qū)綜合體小戶(hù)全新形象，建立個(gè)性化特色，確立綜合性?xún)r(jià)比NO.1市場(chǎng)地位，強(qiáng)力高調(diào)攻擊，實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)銷(xiāo)售與長(zhǎng)期獲利平衡！第八十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.1.2、入市時(shí)機(jī)選擇

07.10基礎(chǔ)完成07.12裙樓完工08.04.售樓處完工樣板房完工08.12完工08.05.B、C、D棟封頂達(dá)到預(yù)售條件08.07A棟達(dá)到預(yù)售條件（一）入市時(shí)機(jī)考慮因素：綜合體銷(xiāo)售的特殊性項(xiàng)目回籠資金要求項(xiàng)目工程進(jìn)程沙河集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略（二）入市時(shí)間選擇：建議項(xiàng)目2008年5月入市2007年12月至2008年5月整體形象建設(shè)區(qū)第八十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.1.3、推售策略——綜合體項(xiàng)目推售步驟第三步：高品質(zhì)公寓可在前期住宅的形象及價(jià)格上有一定的提升，商業(yè)，在項(xiàng)目的形象與價(jià)值得到體現(xiàn)后，進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目的價(jià)值最大化；第二步：寫(xiě)字樓可建立項(xiàng)目的高端形象與高端價(jià)值，吸引高端客戶(hù)。第一步：住宅可迅速保證資金回籠與人氣聚集；項(xiàng)目?jī)r(jià)值持續(xù)滲透第九十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.1.3、推售策略C、D棟出售入市B棟招租A棟出售入市商業(yè)出售2007/12開(kāi)發(fā)節(jié)奏2008/52008/72008/9項(xiàng)目推售策略：1、第一步推售住宅，并同時(shí)招租寫(xiě)字樓，建立項(xiàng)目高端形象同時(shí)，快速回款；2、第二步推售A棟公寓，使價(jià)值最優(yōu)化，并同時(shí)出售商業(yè)，使項(xiàng)目形象最高端時(shí)得到最好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。第九十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.2、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及階段劃分銷(xiāo)售曲線(xiàn)2007/12開(kāi)發(fā)節(jié)奏2008/52008/7啟動(dòng)階段劃分2007.12——2008.2形象建設(shè)期2008.3——2008.5一批蓄勢(shì)期2008.5——2008.6一批巔峰期2008.7——2008.8二批巔峰期2008.9——2009.12收尾期▲5月17日開(kāi)盤(pán)▲7月26日開(kāi)盤(pán)2008.6——2008.7二批蓄勢(shì)期2008/9推廣曲線(xiàn)第九十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3、廣告與媒體策略原則廣告原則：形象品質(zhì)感強(qiáng)；標(biāo)簽作用到位；賣(mài)點(diǎn)突出，說(shuō)明性強(qiáng)；高效組合，合理費(fèi)用。媒體原則：以目標(biāo)客戶(hù)為導(dǎo)向；定點(diǎn)及全面覆蓋相結(jié)合；直效、定向。第九十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.1、廣告賣(mài)點(diǎn)整合舊思維新思維華僑城地段城市中心優(yōu)勢(shì)升值潛力稀缺資源的占有方正戶(hù)型最佳的商住尺度及高服務(wù)水平園林景觀永不遮擋的城市景觀便捷交通地鐵、綜合體雙核優(yōu)勢(shì)企業(yè)品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手帶來(lái)的價(jià)值提升周邊配套生活和配套所帶來(lái)的創(chuàng)新生活方式鄰里關(guān)系多元化的文化融合舊思維向新思維的本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)化第九十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.2、媒體策略以客戶(hù)為導(dǎo)向：深圳及周邊區(qū)域?yàn)橹饕茝V范圍；尊重客戶(hù)獲知信息的重要途徑；覆蓋所有目標(biāo)城客戶(hù)的生活軌跡；訴說(shuō)方式符合客戶(hù)審美傾向。集中爆破式：集中在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)投放；全面覆蓋大部分目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注的所有媒體。原則第九十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.3、推廣總體思路推廣的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)：能否建立深圳頂級(jí)豪宅區(qū)新的“坐標(biāo)系”，打造新貴坐標(biāo)點(diǎn)；能否真正地把A棟的投資價(jià)值充分地挖掘并充分地展示。推廣的活動(dòng)線(xiàn)：珠三角同步推廣深圳地產(chǎn)名記觀摩行動(dòng)深圳房地產(chǎn)頂級(jí)投資講壇高爾夫球會(huì)、紅酒會(huì)等每周SP推廣的兩個(gè)節(jié)點(diǎn)：——項(xiàng)目整體品牌、價(jià)值的提升——A棟投資價(jià)值充分釋放第九十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。大眾媒體：報(bào)紙：深圳特區(qū)報(bào)網(wǎng)絡(luò)：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)戶(hù)外廣告牌：利用本項(xiàng)目樓體，做足項(xiàng)目昭示性強(qiáng)的文章電視：插播深圳有線(xiàn)電視臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視廣播：交通頻道及經(jīng)濟(jì)頻道小眾媒體：直郵：華僑城公務(wù)員、企業(yè)主、高檔小區(qū)；周邊區(qū)域企業(yè)主、高檔小區(qū)、寫(xiě)字樓；沙河GOLF球會(huì)會(huì)員及德思勤VIP客戶(hù)；銀行高端客戶(hù)、全球通金卡客戶(hù)等；手機(jī)短信：項(xiàng)目積累客戶(hù)、行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員、銀行高端客戶(hù)、全球通金卡客戶(hù)等。6.3.4、媒體推廣細(xì)分第九十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.5、媒體推廣步驟總圖推售節(jié)奏2007.12—2008.2項(xiàng)目形象建設(shè)期2008.3-2008.4項(xiàng)目一批蓄勢(shì)期2008.4-2008.5項(xiàng)目一批巔峰期2008.6-2008.7項(xiàng)目二批蓄勢(shì)期2008.7-2008.8項(xiàng)目二批巔峰期推售節(jié)奏住宅推售及寫(xiě)字樓招租公寓及商業(yè)出售推廣概念點(diǎn)亮相點(diǎn)聚焦點(diǎn)引爆點(diǎn)揭秘點(diǎn)搶購(gòu)點(diǎn)項(xiàng)目訴求點(diǎn)華僑城豪宅區(qū)驚項(xiàng)一種一次性投入無(wú)需按揭的高回報(bào)產(chǎn)品置業(yè)二次革命：從短期投機(jī)到長(zhǎng)期投資的轉(zhuǎn)變置業(yè)必先置地，引爆CIVIWORLD價(jià)值高點(diǎn)四十萬(wàn)博千億，揭秘地皇坐標(biāo)系中非賣(mài)房的秘密非賣(mài)房的勝利，搶購(gòu)深圳財(cái)富永動(dòng)機(jī)媒體運(yùn)營(yíng)以長(zhǎng)效廣告為主廣告牌、樓體條幅、圍墻廣告、專(zhuān)業(yè)性雜志期刊報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外廣告、廣播、專(zhuān)業(yè)性論壇報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信營(yíng)銷(xiāo)通路在專(zhuān)業(yè)性期刊及雜志上發(fā)表地段價(jià)值論的系列報(bào)道、置業(yè)投資的相關(guān)專(zhuān)業(yè)性文章報(bào)紙專(zhuān)題報(bào)道網(wǎng)絡(luò)劍客炒作產(chǎn)品發(fā)布會(huì)準(zhǔn)業(yè)主深度訪(fǎng)談銷(xiāo)售中心活動(dòng)春交會(huì)隆重亮相春交會(huì)專(zhuān)業(yè)論壇銷(xiāo)售中心活動(dòng)沙河高爾夫開(kāi)盤(pán)寫(xiě)字樓招租會(huì)報(bào)紙專(zhuān)題：投資酒店公寓系列招商發(fā)布會(huì)酒店管理公司簽約會(huì)業(yè)主商務(wù)論壇二期盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)第九十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——亮相點(diǎn)導(dǎo)火索亮相置業(yè)投資困境——“買(mǎi)房不住”就是炒房？

我知道如果有錢(qián)不存銀行，買(mǎi)房永遠(yuǎn)是最安全的投資形式，問(wèn)題是他們說(shuō)“買(mǎi)房不住”是“炒房”，應(yīng)該杜絕？2007.12—2008.22008.3—2008.42008.6—2008.72008.7—2008.8形象建設(shè)期一批蓄勢(shì)期一批巔峰期二批蓄勢(shì)期2008.5—2008.6二批巔峰期第九十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——亮相點(diǎn)解析：

為置業(yè)投資撥亂反正——我投資，但不炒房！

明確區(qū)分“投資”與“投機(jī)”的差別，炒房是一種盲目、非理性、擾亂市場(chǎng)秩序的行為，而投資是基于理性判斷、有利于市場(chǎng)健康流通的“生財(cái)之道”。第一百頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——亮相點(diǎn)關(guān)于CIVIWORLD：懸念——40萬(wàn)，擁有一套華僑城的酒店？什么樣的酒店，不用月供，還能收錢(qián)？什么樣的酒店，能“開(kāi)源節(jié)流，財(cái)富永續(xù)”？

訴求點(diǎn)：設(shè)置懸念，突出在華僑城豪宅區(qū)，驚現(xiàn)一種一次性投入，無(wú)須按揭的高回報(bào)投資品。第一百零一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——聚焦點(diǎn)聚焦置業(yè)二次革命

[一次革命]住宅商品化，買(mǎi)房賣(mài)房，大眾為改善生活條件而置業(yè)[二次革命]不動(dòng)產(chǎn)金融化，買(mǎi)房不賣(mài)房，將不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)增值

2007.12—2008.22008.3—2008.42008.6—2008.72008.7—2008.8形象建設(shè)期一批蓄勢(shì)期一批巔峰期二批蓄勢(shì)期2008.5—2008.6二批巔峰期第一百零二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——聚焦點(diǎn)解析：

從短期投機(jī)到長(zhǎng)期投資

當(dāng)房地產(chǎn)步入成熟階段，市場(chǎng)機(jī)制的建立使價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn)，“一夜暴富”的情形不復(fù)存在，使房地產(chǎn)投資由短期投機(jī)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資；在這樣的背景下，一些更具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)浮出水面，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。第一百零三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——聚焦點(diǎn)關(guān)于CIVIWORLD：

先鋒——

處于華僑城豪宅區(qū)，區(qū)域長(zhǎng)期投資趨勢(shì)明顯；首付40萬(wàn)，良好的酒店回報(bào)率。

訴求點(diǎn)：價(jià)值挖掘：華僑城“開(kāi)源節(jié)流，財(cái)富永續(xù)”——開(kāi)物業(yè)價(jià)值成長(zhǎng)之“源”，節(jié)“按揭”之流；專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)“以房生錢(qián)”，帶來(lái)穩(wěn)定的“永續(xù)”財(cái)富，是置業(yè)二次革命的先鋒。第一百零四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——引爆點(diǎn)地心引力引爆

勿庸置疑，華僑城是深圳的“地心”，在強(qiáng)大引力的驅(qū)動(dòng)下，每一寸土地都炙手可熱。問(wèn)題在于：地心引力能發(fā)揮多大作用，已經(jīng)發(fā)揮了多大作用，這個(gè)城市又認(rèn)識(shí)了多少“地心引力”作用。

2007.12—2008.22008.3—2008.42008.6—2008.72008.7—2008.8形象建設(shè)期一批蓄勢(shì)期一批巔峰期二批蓄勢(shì)期2008.5—2008.6二批巔峰期第一百零五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——引爆點(diǎn)解析：

置業(yè)必先置地

幾乎所有置業(yè)者對(duì)“地段論”都耳熟能詳，但對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)卻流于表面。實(shí)際上任何立體的空間都基于平面土地的支撐，土地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)起決定性作用。第一百零六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——引爆點(diǎn)關(guān)于CIVIWORLD：解讀——

步行3分鐘到世界之窗；步行2分鐘到威尼斯酒店；步行1分鐘到益田假日廣場(chǎng)；訴求點(diǎn)：在地心引力的作用下，CIVIWORLD的價(jià)值得以脫胎換骨，全面提升。第一百零七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——揭密點(diǎn)

揭秘

華僑城的崛起用了多少錢(qián)？威尼斯酒店、洲際酒店的總市值多少錢(qián)？整個(gè)區(qū)域每天又流動(dòng)多少錢(qián)？

2007.12—2008.22008.3—2008.42008.6—2008.72008.7—2008.8形象建設(shè)期一批蓄勢(shì)期一批巔峰期二批蓄勢(shì)期2008.5—2008.6二批巔峰期第一百零八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——揭密點(diǎn)解析：

四十萬(wàn)搏千億

四十萬(wàn)，買(mǎi)一套華僑城區(qū)域內(nèi)的酒店，用百萬(wàn)搏千億！價(jià)值一旦被挖掘，地心引力引爆地標(biāo)，CIVIWORLD的價(jià)值將產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。

第一百零九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——揭密點(diǎn)

關(guān)于CIVIWORLD：

亢奮——如果，威尼斯酒店明天出售？為什么威尼斯酒店不賣(mài)產(chǎn)權(quán)？什么樣房只租不賣(mài)？發(fā)現(xiàn)“非賣(mài)房”，地心引力開(kāi)源節(jié)流，財(cái)富永續(xù)？以40萬(wàn)的一次性投入，帶來(lái)每月近2萬(wàn)的現(xiàn)金流，這樣的房賣(mài)不賣(mài)？什么樣的房能成為非賣(mài)房？華僑城，豪華產(chǎn)權(quán)酒店公寓稀缺華僑城豪宅區(qū)，租賃市場(chǎng)活躍，回報(bào)豐厚華僑城豪宅區(qū)的準(zhǔn)貴族，增值潛力驚人訴求點(diǎn)：CIVIWORLD具備物業(yè)增值性和經(jīng)營(yíng)高回報(bào)性特點(diǎn)，是深圳絕對(duì)稀缺的長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資品。華僑城酒店公寓稀缺，CIVIWORLD在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性和差異性，能充分支持現(xiàn)有售價(jià)。第一百一十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.3.6、推廣概念點(diǎn)——搶購(gòu)點(diǎn)搶購(gòu)深圳

華僑城，別無(wú)分號(hào)；地心，只此一處。CIVIWORLD所在片區(qū)的價(jià)值不是稀缺，而是唯一。唯一的地心上，稀缺的酒店公寓——搶購(gòu)CIVIWORLD，就是搶購(gòu)深圳！2007.12—2008.22008.3—2008.42008.6—2008.7