位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告

洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)評報字[2023]第571號中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司二二〇二三年三月二十四日洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告聲明 1摘要 3 一、委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人 5 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 15 16 19二、評估報告使用限制說明 22 十四、資產(chǎn)評估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評估機構(gòu)印章 23附件 25中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告聲明估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。人員不承擔責任。和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。評估對象可實現(xiàn)價格的保證。整采用蓋章或其他方式確認。評估報告的要求。中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)評報字[2023]第571號摘要評估對象及評估范圍為洲際油氣股份有限公司持有的位于廣西柳于廣西柳州谷埠街國際商場一層5間沿街商業(yè)用房用市場法進行評估并確定評估結(jié)論。公允價值。際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告之經(jīng)濟行為所涉及的相關(guān)投資性房洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告特別注意：評估機構(gòu)所出具的評估報告不代表對評估目的所涉及的經(jīng)濟行為的任估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。全文。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目有限公司因編制財務(wù)報告需要相關(guān)投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允資產(chǎn)評估情況報告如下：使用人際油氣”)，產(chǎn)權(quán)持有人為洲際油氣股份有限公司與柳州惠能資產(chǎn)管理有限公司限公司(上市)?？谑袊Q(mào)大道2號海南時代廣場17層萬元日6569洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告理有限公司(非自然人投資或控股的法人獨資)二路1號谷埠街國際商城A區(qū)1-42號日649Q品的銷售；接受委托房屋租賃。為同一單位。需對孫公司的投資性房地產(chǎn)進行公允價值評估。本評估報告的使用者為委托人及為實現(xiàn)本次經(jīng)濟行為的相關(guān)方。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告估報告而成為評估報告使用者。氣股份有限公司委托中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司對所涉及的投資性房為提供價值參考。評估對象及評估范圍為洲際油氣股份有限公司持有的位于廣西柳持有的位于廣西柳州谷埠街國際商場一層5間沿街商業(yè)用房估與2021年年末《洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及細如下：產(chǎn)權(quán)人樓層域建筑面積(㎡)商鋪明細不動產(chǎn)權(quán)證號洲際油氣負一層A區(qū)2,236.971-42#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001641號B區(qū)1-350#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001562號C區(qū)4,630.98BBA鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001851號F區(qū)9,226.471-344#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001389號G區(qū)8,298.691-337#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001622號H區(qū)3,307.671-45#、79-93#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0002285號A區(qū)3,700.59桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告產(chǎn)權(quán)人樓層域建筑面積(㎡)商鋪明細不動產(chǎn)權(quán)證號洲際油氣一層一層商鋪0043812號、桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0043822號、桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0043660號等B區(qū)3,898.29桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001515號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001384號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001387號、桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0043810號等二層A區(qū)7,318.241-211#、213-445#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0005909號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0005906號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0005911號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0005912號等B區(qū)8,768.521-412#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001388號D區(qū)8,209.881-420#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001350號F區(qū)8,319.541-368#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001390號G區(qū)7,942.701-406#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001621號H區(qū)桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001667號三層A區(qū)6,760.8091-407#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0006263號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0006264號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0006267號等B區(qū)8,553.351-397#商鋪桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0042123號D區(qū)8,002.551-411#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001516號F區(qū)7,616.621-337#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0009428號G區(qū)1-406#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001561號小計128,534.32柳州惠能一層D區(qū)97.4637/2#商鋪桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0082547號F區(qū)92.2893/2#商鋪桂(2020)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0063878號G區(qū)桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001924號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001968號等G區(qū)91.73桂(2020)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0063877號小計387.57合計128,921.89允價值模式計量。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告運油氣所有的房產(chǎn)部分為2007年與廣西正和實業(yè)集團有限公司重組時取得。使用。待估房地產(chǎn)分布于柳州市谷埠街國際商城，建筑面積12.89萬平方城百貨、柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司、佰迪樂、036年不等。近年來國內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟極為低迷，谷埠街商城的客流量直線下降遍降，且收租難及商家無法持續(xù)經(jīng)營情況較為嚴重。樓層產(chǎn)權(quán)人租戶房號/樓層租賃期一層洲際油氣李彥霖A-12018/8/12023/7/3147.61郵政銀行B-12019/11/102024/11/9138.46柳州順源資產(chǎn)管理有限公司(衣品帥男裝)B-1沿街2021/5/12031/4/30252.28柳州順源資產(chǎn)管理有限公司(衣品帥男裝)B-1內(nèi)街2021/5/12031/4/3076.94優(yōu)越百貨(必勝客)B-1-130.131.1322020/5/12026/5/1487.92韋婷婷(煙酒專賣)A-1-432021/10/12029/9/3087.75黃冠勝(餐飲)A-12021/6/12026/5/31223.12韋武技/黃乃中(美發(fā))A-12021/6/12026/5/3192.83小娟A-12021/6/12026/5/3178.33廣西大洋投資集團有限公司B-12021/5/12036/4/302,921.08楊真B-1-4-1.22022/5/12023/4/30120.36張國富(發(fā)廊)B-1-4-1.2隔層2022/6/12023/5/3194.31薛志偉A-12022/9/12032/8/31461.04劉佳B-1-6-22022/8/12023/7/3141.11洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告樓層產(chǎn)權(quán)人租戶房號/樓層租賃期高小車B-1-155-1.22022/10/12027/9/30118.19嘉閩商管公司(農(nóng)公商食堂)A-12021/11/12029/10/31212.00嘉閩商管公司(農(nóng)公商食堂)A-12021/11/12029/10/31124.00柳州順源資產(chǎn)管理有限公司B-1-146、147、155-1、155-22021/4/12031/3/31118.19負一層竇寧(愛尚網(wǎng)吧)C-G1-C08-C152021/5/102025/5/9630.93大洋超市A/B/C-12022/1/12036/4/3011,075.02柳州市南城百貨有限公司F-G12016/3/12031/6/1920,090.79二層余學新(福味樓)F-2-1#~3#、47#~48#、52#~88#、94#~95#、195B#~199#、222#~235#2021/4/282027/4/71,399.48柳州市柳南區(qū)佰歌匯娛樂城(佰迪樂)D-2、H-22020/1/12027/12/312,843.62柳州市南城百貨有限公司F-22016/6/202031/6/194,197.85廣雅茶樓(何麗敏)G-22019/8/12024/7/311,340.68林惠(書法培訓)D-2-122019/11/202023/11/30305.66柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(豬肚雞)H-22020/3/12024/2/291,023.08柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(邁斯酒吧)G、H-22020/8/12026/7/311,122.50張維D-2-23A2020/7/252025/4/30156.86柳州順源資產(chǎn)管理有限公司(湘當好)H-22020/10/102025/10/9126.60李彥霖(外婆橋茶樓)A-22018/8/12023/7/312,356.56黃艷妮(舞蹈培訓)D-2-01-12019/5/12025/4/30216.32黃艷妮(舞蹈培訓)D-2-01-22019/5/12025/4/30200.00嚴奧楠(棋牌、桌球)D-214/15/162022/8/12025/7/31968.15孫站輝D-2192022/9/12024/8/31251.95孫站輝D-2202022/9/12024/8/31296.15嘉閩商管公司(黑桃A)G+22020/8/12026/7/311201.38柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(牙管家口腔)D-22022/3/12032/2/291567.37廣西大洋投資集團有限公司B-22021/5/12036/4/308553.99廣西閩盈商業(yè)管理有限公司(中瑞口腔)D-22021/6/12036/3/311567.37柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(老地方)G-22021/5/252024/5/241196.8柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(拾里酒館)H-22020/6/12023/5/31559.77廣西閩盈商業(yè)管理有限公司B-22020/5/12030/4/30119.66余學新(福味樓)F-2-1#~3#、47#~48#、52#~88#、94#~95#、195B#~199#、222#~235#2021/4/282027/4/71,399.48三層張裕豐(聲樂培訓)D-3-1#~6#、12#~26#等2018/4/162024/4/15633.8柳州市奧康眼鏡有限公司D-301A2022/5/12024/4/1563.52廣西大洋投資集團有限公司B-32021/5/12036/4/308,553.35中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告樓層產(chǎn)權(quán)人租戶房號/樓層租賃期柳州市南城百貨有限公司F-32016/3/12031/6/193,808.70謝春(錢柜純K)G-32018/7/12023/6/301,876.36廣西閩盈商業(yè)管理有限公司F-32021/7/12026/6/302,482.77馬振剛(學科培訓)D-32018/11/12024/10/31143.44馬振剛(學科培訓)D-32018/11/12024/10/31248.24韋志強(跆拳道)D-32018/5/162024/7/31268.92王軍(火車頭拉丁舞)D-32017/4/12027/3/3179.50王軍(火車頭拉丁舞)D-32017/4/12027/3/31242.31姿巧舞蹈培訓(曾姿丹)D-32017/8/12027/7/31186.19姿巧舞蹈培訓(曾姿丹)D-32017/8/12027/7/31117.08姿巧舞蹈培訓(曾姿丹)D-32019/9/12027/7/31177.67蘭巧巧D-32021/4/12027/3/3187.37陳慧D-3-092021/11/12025/10/30176.03王曉瓔D-32017/12/162027/7/31193.60谷朵科技公司D-32021/3/12023/5/31351.77張俊F-32022/7/12028/6/303888.77廖連(原音悅家)G-32022/8/12027/7/315313.63洲際油氣柳州公司D-369-992022/7/12032/6/30969.82洲際油氣柳州公司D-32022/7/12032/6/30315.92李麗(工位)D-3C-01-152022/7/202024/7/19鄂星辰(工位)D-3c-01-182022/7/12024/6/30黃燕(工位)D-3C-01-192022/7/12024/6/30黎子鋒(工位)D-3C-01-202022/7/12024/6/30韋翠清(工位)D-3C-01-212022/7/12024/6/30馬振剛(共享辦公)D-3A-012022/5/162023/5/15馬振剛(共享辦公)D-3A-062022/5/162023/5/15張裕豐(聲樂培訓)D-3-11C/D2022/7/12026/6/30208.40柳州市大美家教服務(wù)中心(喻波)D-32018/3/162027/7/31156.69柳州市大美家教服務(wù)中心(喻波)D-32018/3/162027/7/31145.31小計99,353.22一層惠能福味樓(余新學)F-1-93-2B2021/4/82027/4/716.29柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(錢柜純K)G-1-11-12020/8/12026/7/3151.76柳州市柳南區(qū)佰歌匯娛樂城(佰迪樂)D-1-37-22020/1/12027/12/3197.46柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司G-1-43-1B2021/5/252024/5/249.47陸如偉F-1-93-2A2020/11/12026/10/3131.68廣雅茶樓(何麗敏)G-1-43-1A2019/8/12024/7/3182.26柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司G-1-11-22018/7/12023/6/3054.34福味樓(余新學)F-1-93-2B2021/4/82027/4/716.29柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(錢柜純K)G-1-11-12020/8/12026/7/3151.76小計343.26中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告樓層產(chǎn)權(quán)人租戶房號/樓層租賃期合計99,696.48的，確定本次評估的價值類型為公允價值。會計準則下的公允價值是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。日是2022年12月31日。等，具體如下：；洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告一次會議通過)；全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議第二次修訂，于2020年3洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告估方法有市場法、收益法等。大，因此本次不采用收益法進行評估。計折現(xiàn)金額后，確定最終評估結(jié)果。情況、評估評估工作計劃。2、評估項目組負責人按照資產(chǎn)評估操作規(guī)范及資產(chǎn)評估工作的需洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告：通過現(xiàn)；的反復(fù)修改、校正。循了以下評估假設(shè)：根設(shè)。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告機會在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場的宏觀2、企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重4、企業(yè)所遵循的國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策、制度仍如現(xiàn)時狀況假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料圍僅以委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的評估申報表為準，未考慮委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告下結(jié)論：洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告之經(jīng)濟行為所涉及的相關(guān)投能資產(chǎn)管理有限公司所有的相關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價值為1,189.29萬,647.14萬元，減值61,675.37萬元，減值率為資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表金額單位：萬元序號權(quán)利人賬面價值評估價值增減值增值率％BCD=C-BE=D/B×100%1洲際油氣股份有限公司189,232.09127,782.48-61,449.61-32.47%2柳州惠能資產(chǎn)管理有限公司1,415.05-225.763合計128,971.77-61,675.37-32.35%洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告之經(jīng)濟行為所涉及的相關(guān)投減值原因包括：2022年商業(yè)地產(chǎn)整體大環(huán)境低迷，新商業(yè)模式及谷埠街商城客流量急劇減少引起了評估減值。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告法律糾紛等不確定因素。無。無公司編制財務(wù)報告2、評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并格的保證。師和評估機構(gòu)的法律責任是對本報告所述評估目的下的資法為前提。4、評估過程中，評估人員觀察所評估房屋建筑物的外貌，在盡可范圍及采用的由產(chǎn)權(quán)持有人提供的數(shù)據(jù)、報表及有關(guān)完整性負責。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由產(chǎn)權(quán)持有人持有人對其真實性、合法性承擔法律責任。B2017第003號)，洲際油氣股份有限公司以其擁有的位于廣西省柳州市魚峰區(qū)谷埠街國際商城面積合計59292.25平方米的房產(chǎn)進行抵押，為洲際油氣股份有限公司與興業(yè)銀行股份有限公司?？诜中泻炗喌慕杩詈贤椣陆杩钐峁┑盅簱！?quán)證號為桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001390號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第市不動產(chǎn)權(quán)第0001388號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001562號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第000389號。②根據(jù)抵押合同(編號：海口農(nóng)商銀社/行2016年抵字162號)，洲際油氣股份有限公司以其擁有的位于162-1號)，洲際油氣股份有限公司以其擁有的位于廣西省柳州市魚峰氣股份有限公司與海口農(nóng)商銀行簽訂的借款合同項下借款提供抵押擔第0043797號、第0043885號、第0043802號、第0043870號、第0043863洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告氣股份有限公司與建設(shè)銀行股份有限公司海南省分行簽訂的借款合同于廣西省柳州市魚峰區(qū)谷埠街國際商城面積6126.48平方米(權(quán)其擁有的位于廣西省柳州市魚峰區(qū)谷埠街國際商城面積為203.56用者注意。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告估基準日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生(1)當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行(2)當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響(3)對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在資分考慮，進行相應(yīng)調(diào)整。也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力效的相關(guān)法律責任。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告定的除外。年三月二十四日。資產(chǎn)評估機構(gòu)印章洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估報告洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目資產(chǎn)評估說明中聯(lián)評報字[2023]第571號中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司二〇二三年三月二十四日洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明 洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明第二部分企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明本評估說明該部分內(nèi)容由委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位撰寫，并由委托人單位負責人和產(chǎn)權(quán)持有單位負責人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》。第三部分資產(chǎn)清查核實情況說明評估對象及評估范圍為洲際油氣股份有限公司持有的位于廣西柳管理有限公司持有的位于廣西柳州谷埠街國際商場一層5間沿街商業(yè)用房資產(chǎn)，總建筑面積128,921.89平方米，于評估基準日賬面價值委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位確認所委托的評估對象及評估范圍與評估(二)實物資產(chǎn)的分布情況及特點產(chǎn)權(quán)證，詳見下表：產(chǎn)權(quán)人樓層域建筑面積(㎡)商鋪明細不動產(chǎn)權(quán)證號負一層A區(qū)2,236.971-42#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001641號B區(qū)1-350#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001562號C區(qū)4,630.98BBA鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001851號F區(qū)9,226.471-344#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明產(chǎn)權(quán)人樓層域建筑面積(㎡)商鋪明細不動產(chǎn)權(quán)證號洲際油氣洲際油氣0001389號G區(qū)8,298.691-337#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001622號H區(qū)3,307.671-45#、79-93#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0002285號一層一層A區(qū)3,700.59商鋪桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0043812號、桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0043822號、桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0043660號等B區(qū)3,898.29桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001515號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001384號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001387號、桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0043810號等二層A區(qū)7,318.241-211#、213-445#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0005909號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0005906號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0005911號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0005912號等B區(qū)8,768.521-412#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001388號D區(qū)8,209.881-420#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001350號F區(qū)8,319.541-368#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001390號G區(qū)7,942.701-406#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001621號H區(qū)桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001667號三層A區(qū)6,760.8091-407#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0006263號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0006264號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0006267號等B區(qū)8,553.351-397#商鋪桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0042123號D區(qū)8,002.551-411#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明產(chǎn)權(quán)人樓層域建筑面積(㎡)商鋪明細不動產(chǎn)權(quán)證號0001516號F區(qū)7,616.621-337#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0009428號G區(qū)1-406#商鋪桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001561號小計128,534.32柳州惠能一層D區(qū)97.4637/2#商鋪桂(2017)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0082547號F區(qū)92.2893/2#商鋪桂(2020)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0063878號G區(qū)G桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001924號、桂(2016)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0001968號等G區(qū)91.73桂(2020)柳州市不動產(chǎn)權(quán)第0063877號小計387.57合計128,921.89待估房地產(chǎn)分布于柳州市谷埠街國際商城，建筑面積12.89萬平方項目租戶房號/樓層租賃期出租面積㎡一層洲際油氣李彥霖A-12018/8/12023/7/3147.61郵政銀行B-12019/11/102024/11/9138.46柳州順源資產(chǎn)管理有限公司(衣品帥男裝)B-1沿街2021/5/12031/4/30252.28柳州順源資產(chǎn)管理有限公司(衣品帥男裝)B-1內(nèi)街2021/5/12031/4/3076.94優(yōu)越百貨(必勝客)B-1-130.131.1322020/5/12026/5/1487.92韋婷婷(煙酒專賣)A-1-432021/10/12029/9/3087.75黃冠勝(餐飲)A-12021/6/12026/5/31223.12韋武技/黃乃中(美發(fā))A-12021/6/12026/5/3192.83中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明項目租戶房號/樓層租賃期出租面積㎡小娟A-12021/6/12026/5/3178.33廣西大洋投資集團有限公司B-12021/5/12036/4/302,921.08楊真B-1-4-1.22022/5/12023/4/30120.36張國富(發(fā)廊)B-1-4-1.2隔層2022/6/12023/5/3194.31薛志偉A-12022/9/12032/8/31461.04劉佳B-1-6-22022/8/12023/7/3141.11高小車B-1-155-1.22022/10/12027/9/30118.19嘉閩商管公司(農(nóng)公商食堂)A-12021/11/12029/10/31212.00嘉閩商管公司(農(nóng)公商食堂)A-12021/11/12029/10/31124.00柳州順源資產(chǎn)管理有限公司B-1-146、147、155-1、155-22021/4/12031/3/31118.19小計5,295.52負一層竇寧(愛尚網(wǎng)吧)C-G1-C08-C152021/5/102025/5/9630.93大洋超市A/B/C-12022/1/12036/4/3011,075.02柳州市南城百貨有限公司F-G12016/3/12031/6/1920,090.79小計31,796.74二層洲際油氣余學新(福味樓)F-2-1#~3#、47#~48#、52#~88#、94#~95#、195B#~199#、222#~235#2021/4/282027/4/71,399.48柳州市柳南區(qū)佰歌匯娛樂城(佰迪樂)D-2、H-22020/1/12027/12/312,843.62柳州市南城百貨有限公司F-22016/6/202031/6/194,197.85廣雅茶樓(何麗敏)G-22019/8/12024/7/311,340.68林惠(書法培訓)D-2-122019/11/202023/11/30305.66柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(豬肚雞)H-22020/3/12024/2/291,023.08柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(邁斯酒吧)G、H-22020/8/12026/7/311,122.50張維D-2-23A2020/7/252025/4/30156.86柳州順源資產(chǎn)管理有限公司(湘當好)H-22020/10/102025/10/9126.60李彥霖(外婆橋茶樓)A-22018/8/12023/7/312,356.56黃艷妮(舞蹈培訓)D-2-01-12019/5/12025/4/30216.32黃艷妮(舞蹈培訓)D-2-01-22019/5/12025/4/30200.00嚴奧楠(棋牌、桌球)D-214/15/162022/8/12025/7/31968.15孫站輝D-2192022/9/12024/8/31251.95中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明項目租戶房號/樓層租賃期出租面積㎡孫站輝D-2202022/9/12024/8/31296.15嘉閩商管公司(黑桃A)G+22020/8/12026/7/311201.38柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(牙管家口腔)D-22022/3/12032/2/291567.37廣西大洋投資集團有限公司B-22021/5/12036/4/308553.99廣西閩盈商業(yè)管理有限公司(中瑞口腔)D-22021/6/12036/3/311567.37柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(老地方)G-22021/5/252024/5/241196.8柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司(拾里酒館)H-22020/6/12023/5/31559.77廣西閩盈商業(yè)管理有限公司B-22020/5/12030/4/30119.66小計31,571.80三層洲際油氣張裕豐(聲樂培訓)D-3-1#~6#、12#~26#等2018/4/162024/4/15633.8柳州市奧康眼鏡有限公司D-301A2022/5/12024/4/1563.52廣西大洋投資集團有限公司B-32021/5/12036/4/308,553.35柳州市南城百貨有限公司F-32016/3/12031/6/193,808.70謝春(錢柜純K)G-32018/7/12023/6/301,876.36廣西閩盈商業(yè)管理有限公司F-32021/7/12026/6/302,482.77馬振剛(學科培訓)D-32018/11/12024/10/31143.44馬振剛(學科培訓)D-32018/11/12024/10/31248.24韋志強(跆拳道)D-32018/5/162024/7/31268.92王軍(火車頭拉丁舞)D-32017/4/12027/3/3179.50王軍(火車頭拉丁舞)D-32017/4/12027/3/31242.31姿巧舞蹈培訓(曾姿丹)D-32017/8/12027/7/31186.19姿巧舞蹈培訓(曾姿丹)D-32017/8/12027/7/31117.08姿巧舞蹈培訓(曾姿丹)D-32019/9/12027/7/31177.67蘭巧巧D-32021/4/12027/3/3187.37陳慧D-3-092021/11/12025/10/30176.03王曉瓔D-32017/12/162027/7/31193.60谷朵科技公司D-32021/3/12023/5/31351.77張俊F-32022/7/12028/6/303888.77洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明項目租戶房號/樓層租賃期出租面積㎡廖連(原音悅家)G-32022/8/12027/7/315313.63洲際油氣柳州公司D-369-992022/7/12032/6/30969.82洲際油氣柳州公司D-32022/7/12032/6/30315.92李麗(工位)D-3C-01-152022/7/202024/7/19鄂星辰(工位)D-3c-01-182022/7/12024/6/30黃燕(工位)D-3C-01-192022/7/12024/6/30黎子鋒(工位)D-3C-01-202022/7/12024/6/30韋翠清(工位)D-3C-01-212022/7/12024/6/30馬振剛(共享辦公)D-3A-012022/5/162023/5/15馬振剛(共享辦公)D-3A-062022/5/162023/5/15張裕豐(聲樂培訓)D-3-11C/D2022/7/12026/6/30208.40柳州市大美家教服務(wù)中心(喻波)D-32018/3/162027/7/31156.69柳州市大美家教服務(wù)中心(喻波)D-32018/3/162027/7/31145.31小計30,689.16洲際油氣出租面積小計99,353.22項目租戶房號/樓層租賃期建筑面積一層慧能福味樓(余新學)F-1-93-2B2021/4/82027/4/716.29柳州嘉閩商業(yè)管理有限公(錢柜純K)G-1-11-12020/8/12026/7/3151.76柳州市柳南區(qū)佰歌匯娛樂城(佰迪樂)D-1-37-22020/1/12027/12/3197.46柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司G-1-43-1B2021/5/252024/5/249.47陸如偉F-1-93-2A2020/11/12026/10/3131.68廣雅茶樓(何麗敏)G-1-43-1A2019/8/12024/7/3182.26柳州嘉閩商業(yè)管理有限公司G-1-11-22018/7/12023/6/3054.34柳州惠能出租面積小計343.26合計99,696.48根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料，洲際油氣所有的房產(chǎn)部分為2007年與廣西正和實業(yè)集團有限公司重組時取得，部分為2009年購入取得；柳州惠能所有的房產(chǎn)為2016年購入取得。均為鋼混結(jié)構(gòu)。房屋外觀維均能正常使用。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明他機構(gòu)報告內(nèi)容。評估人員在進入現(xiàn)場清查前，制定現(xiàn)場清查實施計劃，按資產(chǎn)類型和分布特點，進行現(xiàn)場的核查工作。清查工作結(jié)束后，對清查核實進行工作總結(jié)。清查核實的主要步驟如下：首先，輔導(dǎo)企業(yè)進行資產(chǎn)的清查、填報資產(chǎn)情況調(diào)查表，并收集整理評估資料。評估師對企業(yè)資產(chǎn)評估配合工作要求進行了講解，包括資產(chǎn)評估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評估的計劃安排、需委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料清單、企業(yè)資產(chǎn)清查核實工作的要求、資產(chǎn)調(diào)查表的查表”，收集并整理待估資產(chǎn)相關(guān)資料。其次，同時對申報資產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘，核實評估資料，尤其是資項及處理方法經(jīng)現(xiàn)場清查核實，評估人員在資產(chǎn)清查所知范圍內(nèi)對資產(chǎn)進行了洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明第四部分評估技術(shù)說明評估對象及評估范圍為洲際油氣股份有限公司持有的位于廣西柳管理有限公司持有的位于廣西柳州谷埠街國際商場一層5間沿街商業(yè)用房資產(chǎn)，總建筑面積128,921.89平方米，于評估基準日賬面價值委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位確認所委托的評估對象及評估范圍與評估況及特點待估房地產(chǎn)分布于柳州市谷埠街國際商城，建筑面積12.89萬平方中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料，洲際油氣所有的房產(chǎn)部分為2007年與廣西正和實業(yè)集團有限公司重組時取得，部分為2009年購入取得；柳州惠能所有的房產(chǎn)為2016年購入取得。均為鋼混結(jié)構(gòu)。房屋外觀維均能正常使用。樓，西臨規(guī)劃路。交通條件便利，周邊有多業(yè)區(qū)為主，包括新時代商業(yè)港、雙馬廣場、銀大。提供的資料，待估房產(chǎn)為商業(yè)用房，房產(chǎn)均已辦洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明信心仍在低位、市場需求和購買力不足。雖然國家從政策、經(jīng)濟層面政策，但市場的復(fù)蘇仍需時間，柳州整體市場供求和成交相較往年均表。已呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，2022年供應(yīng)規(guī)模不僅又降至一最新低點，并今年的商業(yè)供應(yīng)主要為零星的項目底商的推出，供應(yīng)套數(shù)都不多，而州海吉星算是其中供應(yīng)量最大的項目。2022年，商業(yè)地產(chǎn)正處于冰河期，國內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟極為低迷，商家客流量直線下降40%。商城各業(yè)態(tài)現(xiàn)有商家不同程度出現(xiàn)經(jīng)營困境，不斷來函要求廣西正和公司(原開發(fā)商，現(xiàn)代為管理出租事宜)給予扶持政策渡過難關(guān)；且目前的商業(yè)市場普遍招商難度整體呈下降趨勢。根據(jù)廣西正和公司工作會議紀要：洲際油氣名下投資性房地產(chǎn)全1.05%，租金收入實際較預(yù)算減少434.31萬元。商家經(jīng)營非洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明，.....整個商城經(jīng)營狀況慘淡。，估申報表。評估時對現(xiàn)場作了全面的勘查，核對建筑面積和結(jié)構(gòu)類型等，查看建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的現(xiàn)時狀況，查看其承載力的穩(wěn)定性和牢固性等。的房屋建筑均可持續(xù)使用。市場調(diào)查主要是搜集與房屋評估的有關(guān)資料，其中包括與待估投資性房地產(chǎn)處于同一供需圈的同類房地產(chǎn)市場售價和租金價格，在委托人有關(guān)人員的配合下，完成了上述資料的搜集工作，這將使評估有據(jù)，以確保評估值的準確性。洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明①評估人員對房地產(chǎn)進行核實，核實建筑的名稱、面積、結(jié)構(gòu)型②核實企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)屬，查閱有關(guān)證明資產(chǎn)權(quán)屬的資料等，核對面積、使用年限等。評估人員會同有關(guān)人員深入現(xiàn)場進行實地勘察。評估人員對地上評估對象逐一進行了詳盡的現(xiàn)場查看，對房屋的外形、結(jié)構(gòu)型式、層、環(huán)境等進行調(diào)查，并取得物業(yè)照片。根據(jù)評估依據(jù)、評估資料，評估人員進行測算、確定待估資產(chǎn)在，得出評估結(jié)果后撰寫評估技術(shù)說明?！鬄橐呀ǔ刹⑼度胧褂玫姆康禺a(chǎn)，評估對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場較發(fā)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明卻反應(yīng)不了評估基準日房地產(chǎn)市場或房地產(chǎn)分類市場的供求關(guān)系，故不宜采用成本法進行評估。雖然目前待估房產(chǎn)整體對外出租，但未來因此本次不采用收益法進行評估。本次評估對象為配套商業(yè)房地產(chǎn)，所在區(qū)域內(nèi)位于同一供需圈內(nèi)有同類型物業(yè)交易案例供參考，故本次采用市場法進行評估。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對值的方法。同時，考慮到目前待估房產(chǎn)存在中長期租約，租約有效且正常履行，為穩(wěn)住客流量，業(yè)主方采用了降租、免租等租金優(yōu)惠政策，導(dǎo)致實際租金水平低于正常合理的市場租金，故本次評估在測算正常市場價格的基礎(chǔ)上，需考慮現(xiàn)有租約對房產(chǎn)價值的影響，即需考慮承租人權(quán)益價值的影響。故本次估值以市場法的測算結(jié)果扣減市場租金與合內(nèi)的加計折現(xiàn)金額確定最終評估結(jié)果。待估房產(chǎn)涉及谷埠街國際商場多個區(qū)域與樓層，主要集中在谷埠：洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明的區(qū)域。根據(jù)企業(yè)提供相關(guān)資料，負一層、二層、三層商鋪受以上個別因素影響，銷售價格有一定差異，一層店面銷售價格受商場分區(qū)、方面的不同，導(dǎo)致不同樓層的價格水平存在一定差異。故本次在確定鋪和B區(qū)一層不臨街商鋪、F區(qū)一層臨街(臨魚峰路)商鋪的單價水平，然后在此基礎(chǔ)上分別對一層各商業(yè)和其余樓層商業(yè)進行相應(yīng)的修商業(yè)的單價。案例中選擇符合條件的案例進行比較。選擇案例時應(yīng)符合下列具體條一供需圈；途應(yīng)相同；易類型相同或相近；估價時點應(yīng)接近；為正常交易，或修正為正常交易；模檔次相當；洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明為評估對象的比較實例。案例情況說明表交易案例項目名稱谷埠街國際商城1樓門面谷埠街國際商城1樓門面新時代商業(yè)港1樓臨街門面位置谷埠街國際商城谷埠街國際商城新時代商業(yè)港房產(chǎn)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)面積(平米)7550售價(元/平方米)373003450030000所在樓層地面一層地面一層地面一層掛牌時間2022年12月2022年12月2022年12月交易情況網(wǎng)上掛牌網(wǎng)上掛牌網(wǎng)上掛牌(2)比較因素條件說明比較因素條件說明表影響因素委估對象名稱谷埠街國際商城B區(qū)商業(yè)門面(臨飛鵝路)谷埠街國際商城1樓谷埠街國際商城1樓門面新時代商業(yè)港1樓臨街門面位置谷埠街商業(yè)門面(臨飛鵝路)谷埠街國際商城谷埠街國際商城新時代商業(yè)港交易價格(元/平方米)待估373003450030000房產(chǎn)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易日期2022年12月2022年12月2022年12月2022年12月交易情況正常交易網(wǎng)上掛牌網(wǎng)上掛牌網(wǎng)上掛牌區(qū)域因素地理位置和繁華程度位于谷埠街商業(yè)圈，地理位置和繁華程度較好位于谷埠街商業(yè)圈核心區(qū)，地理位置和繁華程度好位于谷埠街商業(yè)圈，地理位置和繁華程度較好位于新時代商業(yè)港，地理位置和繁華程度較好商業(yè)人流量多多多較多基礎(chǔ)設(shè)施完善程度水電暖等保證供給水電暖等保證供給水電暖等保證供給水電暖等保證供給公共配套設(shè)施完善程度1公里范圍內(nèi)有中國銀行、建設(shè)銀行、郵政等多家金融機構(gòu)，周邊有魚峰山小學、柳州十七中等學校，配套設(shè)施齊全1公里范圍內(nèi)有中國建設(shè)銀行、郵政等多家金融機構(gòu)，周邊有魚峰山小學、柳州十七中等學校，配套設(shè)施齊全1公里范圍內(nèi)有中國銀行、建設(shè)銀行、郵政等多家金融機構(gòu)，周邊有魚峰山小學、柳州十七中等學校，配套設(shè)1公里范圍內(nèi)有中設(shè)施齊全中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明影響因素委估對象區(qū)域因素施齊全道路通達度飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路三條城市主次干道環(huán)繞谷埠街國際商城，道路通達度高飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路三條城市主次干道環(huán)繞谷埠街城，道路通達度高飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路三條城市主次干道環(huán)繞谷埠街國際商城，道路通達度高新時代商業(yè)港臨飛高交通便捷程度33、線可達，公共交通通達度高14、42路等公交線可達，公共交通通達度高距“飛鵝路東”近有33、45、53路等公交線可達，公共交通通達度高45、53路等公交線度高環(huán)境質(zhì)量自然環(huán)境較好，人文環(huán)境較好環(huán)境較好人文環(huán)境較好環(huán)境較好區(qū)域規(guī)劃區(qū)域以商業(yè)為主，商業(yè)聚集環(huán)境度高區(qū)域以商業(yè)為主，商業(yè)聚集環(huán)境度高區(qū)域以商業(yè)為主，商業(yè)聚集環(huán)境度高業(yè)聚集環(huán)境度高個別因素臨街狀況臨城區(qū)主道路飛鵝路，一面臨街臨城區(qū)次干道魚峰路，一面臨街臨城支路谷埠街，一面臨街臨城區(qū)主干道飛鵝路，一面臨街建成時間2005年2005年2005年2004年裝修條件簡單裝修裝修好簡單裝修裝修好樓層條件一層一層一層一層層高4.8米4.8米4.8米4.8米建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑規(guī)模模大商業(yè)綜合體，建筑規(guī)模大商業(yè)綜合體，建筑規(guī)模大商業(yè)綜合體，建筑規(guī)模大比較因素條件指數(shù)表影響因素委估對象名稱谷埠街國際商城1樓門面谷埠街國際商城1樓門面新時代商業(yè)港1樓臨街門面交易價格(元/平方米)待估373003450030000房產(chǎn)用途交易日期交易情況中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明影響因素委估對象區(qū)域因素地理位置和繁華程度商業(yè)人流量98基礎(chǔ)設(shè)施完善程度公共配套設(shè)施完善程度道路通達度交通便捷程度989898環(huán)境質(zhì)量區(qū)域規(guī)劃個別因素臨街狀況98建成時間裝修條件樓層層高建筑結(jié)構(gòu)建筑規(guī)模(4)編制因素比較修正系數(shù)表件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)：因素比較修正系數(shù)表影響因素委估對象名稱谷埠街國際商城B區(qū)商業(yè)門面(臨飛鵝路)谷埠街國際商城1樓谷埠街國際商城1樓門面新時代商業(yè)港1樓臨街門面交易價格(元/平方米)待估373003450030000房產(chǎn)用途1.00001.00001.00001.0000交易日期1.00001.00001.00001.0000交易情況1.00000.95240.95240.9524區(qū)域因素地理位置和繁華程度1.00000.95241.00001.0000商業(yè)人流量1.00001.00001.00001.0204基礎(chǔ)設(shè)施完善程度1.00001.00001.00001.0000公共配套設(shè)施完善程度1.00001.00001.00001.0000道路通達度1.00001.00001.00001.0000交通便捷程度1.00001.02041.02041.0204環(huán)境質(zhì)量1.00001.00001.00001.0000區(qū)域規(guī)劃1.00001.00001.00001.0000個臨街狀況1.00001.00001.02041.0000洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明影響因素委估對象別因素竣工時間1.00001.00001.00001.0000裝修條件1.00000.95241.00000.9524樓層1.00001.00001.00001.0000層高1.00001.00001.00001.0000建筑結(jié)構(gòu)1.00001.00001.00001.0000建筑規(guī)模1.00001.00001.00001.0000比準價格328793421228333的該類估價對象房地產(chǎn)單價。B臨街(臨飛鵝路)商業(yè)評估單價案例中選擇符合條件的案例進行比較。選擇案例時應(yīng)符合下列具體條一供需圈；途應(yīng)相同；易類型相同或相近；估價時點應(yīng)接近；為正常交易，或修正為正常交易；洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明模檔次相當；為評估對象的比較實例。案例情況說明表交易案例項目名稱柳州市谷埠街飛鵝路商鋪柳州市谷埠街商鋪柳州市谷埠街飛鵝路商鋪位置柳州市柳南區(qū)飛鵝路柳州市柳南區(qū)谷埠街柳州市柳南區(qū)飛鵝路房產(chǎn)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)面積(平米)504862售價(元/平方米)260002710024200所在樓層地面一層地面一層地面一層掛牌時間2022年11月2022年11月2022年11月交易情況網(wǎng)上掛牌網(wǎng)上掛牌網(wǎng)上掛牌(2)比較因素條件說明比較因素條件說明表影響因素委估對象名稱谷埠街國際商城B區(qū)商業(yè)門面柳州市谷埠街飛鵝路商鋪柳州市谷埠街商鋪柳州市谷埠街飛鵝路商鋪位置谷埠街商業(yè)門面柳州市柳南區(qū)飛鵝路柳州市柳南區(qū)谷埠街柳州市柳南區(qū)飛鵝路交易價格(元/平方米)待估260002710024200房產(chǎn)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易日期2022年12月2022年11月2022年11月2022年11月交易情況正常交易網(wǎng)上掛牌網(wǎng)上掛牌網(wǎng)上掛牌地理位置和繁華程度位于谷埠街商業(yè)圈，地理位置和繁華程度較好位于谷埠街商業(yè)圈，地理位置和繁華程度較好位于谷埠街商業(yè)圈，地理位置和繁華程度較好位于谷埠街商業(yè)圈，地理位置和繁華程度較好商業(yè)人流量較多較多較多較多基礎(chǔ)設(shè)施完善程度水電暖等保證供給水電暖等保證供給水電暖等保證供給水電暖等保證供給洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明影響因素委估對象區(qū)域因素區(qū)域因素公共配套設(shè)施完善程度1公里范圍內(nèi)有中國銀行、建設(shè)銀行、郵政等多家金融機構(gòu)，周邊有魚峰山小學、柳州十七中等學校，配套設(shè)施齊全1公里范圍內(nèi)有中國銀行、建設(shè)銀行等多家金融機構(gòu)，周邊有魚峰山小學、柳州十七中等學校，配套設(shè)施齊全1公里范圍內(nèi)有中國銀行、建設(shè)銀行等多家金融機構(gòu)，周邊有魚峰山小學、柳州十七中等學校，配套設(shè)施齊全1公里范圍內(nèi)有中國銀行、建設(shè)銀行等多家金融機構(gòu)，周邊有魚峰山小學、柳州十七中等學校，配套設(shè)施齊全道路通達度飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路三條城市主次干道環(huán)繞谷埠街國際商城，道路通達度高飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路三條城市主次干道環(huán)繞谷埠街國際商城，道路通達度高魚峰路三條城市主次干道環(huán)繞谷埠街國際商城，道路通達度高飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路三條城市主次干道環(huán)繞谷埠街國際商城，道路通達度高交通便捷程度距“飛鵝路東”站約53路等公交線可達，公共交通通達度高距“飛鵝路東”站約等公交線可達，公共交通通達度高距“飛鵝路東”站33、45、53路等公交線可達，公共交通通達度高距“飛鵝路東”站約45、53路等公交線可達，公共交通通達度高環(huán)境質(zhì)量自然環(huán)境較好，人文環(huán)境較好自然環(huán)境較好，人文環(huán)境較好自然環(huán)境較好，人文環(huán)境較好自然環(huán)境較好，人文環(huán)境較好區(qū)域規(guī)劃區(qū)域以商業(yè)為主，商業(yè)聚集環(huán)境度高區(qū)域以商業(yè)為主，商業(yè)聚集環(huán)境度高區(qū)域以商業(yè)為主，商業(yè)聚集環(huán)境度高區(qū)域以商業(yè)為主，商業(yè)聚集環(huán)境度高個別因素臨街狀況商業(yè)城內(nèi)，不臨街商業(yè)城內(nèi)，不臨街商業(yè)城內(nèi)，不臨街商業(yè)城內(nèi)，不臨街建成時間2005年2004年2004年2004年裝修條件簡單裝修一般裝修裝修較好簡單裝修樓層條件一層一層一層一層層高4.8米5米5米5米建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑規(guī)模商業(yè)綜合體，建筑規(guī)模大商業(yè)綜合體，建筑規(guī)模較大商業(yè)綜合體，建筑規(guī)模較大商業(yè)綜合體，建筑規(guī)模較大比較因素條件指數(shù)表影響因素委估對象名稱谷埠街國際商城B區(qū)商業(yè)門面柳州市谷埠街飛鵝路商鋪柳州市谷埠街商鋪柳州市谷埠街飛鵝路商鋪交易價格(元/平方米)待估260002710024200房產(chǎn)用途交易日期交易情況區(qū)地理位置和繁華程度中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明影響因素委估對象域因素商業(yè)人流量基礎(chǔ)設(shè)施完善程度公共配套設(shè)施完善程度道路通達度交通便捷程度環(huán)境質(zhì)量區(qū)域規(guī)劃個別因素臨街狀況建成時間裝修條件樓層層高建筑結(jié)構(gòu)建筑規(guī)模(4)編制因素比較修正系數(shù)表件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)：因素比較修正系數(shù)表影響因素委估對象名稱谷埠街國際商城B區(qū)商業(yè)門面柳州市新時代商業(yè)港商鋪柳州市新時代商業(yè)港商鋪柳州市新時代商業(yè)港商鋪交易價格(元/平方米)待估260002710024200房產(chǎn)用途1.00001.00001.00001.0000交易日期1.00001.00001.00001.0000交易情況1.00000.95240.95240.9524區(qū)域因素地理位置和繁華程度1.00001.00001.00001.0000商業(yè)人流量1.00001.00001.00001.0000基礎(chǔ)設(shè)施完善程度1.00001.00001.00001.0000公共配套設(shè)施完善程度1.00001.00001.00001.0000道路通達度1.00001.00001.00001.0000交通便捷程度1.00001.00001.00001.0000環(huán)境質(zhì)量1.00001.00001.00001.0000區(qū)域規(guī)劃1.00001.00001.00001.0000個別因臨街狀況1.00001.00001.00001.0000竣工時間1.00001.00001.00001.0000裝修條件1.00000.98040.95240.9524洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明影響因素委估對象素樓層1.00001.00001.00001.0000層高1.00001.00001.00001.0000建筑結(jié)構(gòu)1.00001.00001.00001.0000建筑規(guī)模1.00001.00001.00001.0000比準價格242762458021950的該類估價對象房地產(chǎn)單價。B臨街(臨飛鵝路)商業(yè)評估單價F由于一層店面價格受商場分區(qū)、臨街、角街等因素影響較大，本次以上述臨街商業(yè)及非臨街商業(yè)單價為基礎(chǔ)，綜合考慮比較一層其余修正如下：區(qū)域房號建筑面積(㎡)比準單價(元/㎡)分區(qū)系數(shù)臨街因素角街因素總修正系數(shù)市場法評估單價(元/㎡)市場法評估總價(元)A區(qū)A區(qū)一層1/2號47.6131,800.0090%90%105%85%27,046.001,287,700.00A一層2至12號861.6631,800.0090%90%100%81%25,758.0022,194,600.00A區(qū)一層43號87.7531,800.0090%90%100%81%25,758.002,260,300.00A區(qū)一層146號85.4231,800.0090%90%100%81%25,758.002,200,200.00A區(qū)一層150號31,800.0090%90%100%81%25,758.001,548,600.00A區(qū)一層190號23.0231,800.0090%90%100%81%25,758.00592,900.00A區(qū)一層191號95.6631,800.0090%90%100%81%25,758.002,464,000.00洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明B區(qū)B區(qū)一層3/2至4/2號181.9631,800.00100%90%100%90%28,620.005,207,700.00170.2131,800.00100%90%100%90%28,620.004,871,400.00733.2131,800.00100%90%100%90%28,620.0020,984,500.00276.6631,800.00100%100%100%100%31,800.008,797,800.00B0/2號284.8931,800.00100%100%100%100%31,800.009,059,500.00B1/2號246.2831,800.00100%100%100%100%31,800.007,831,700.00B4/2號139.8131,800.00100%100%100%100%31,800.004,446,000.00B6/2號273.4231,800.00100%100%100%100%31,800.008,694,800.00250.5731,800.00100%100%100%100%31,800.007,968,100.00B3/2號182.9131,800.00100%100%100%100%31,800.005,816,500.00B區(qū)一層11號67.6231,800.00100%90%100%90%28,620.001,935,300.00小計118,161,600.00區(qū)域房號建筑面積(㎡)比準單價(元/㎡)分區(qū)系數(shù)臨街因素角街因素總修正系數(shù)市場法評估單價(元/㎡)市場法評估總價(元)A區(qū)A區(qū)一層26至32號156.8123,600.0090%100%100%90%21,240.003,330,600.00A區(qū)一層35至37號69.2723,600.0090%100%100%90%21,240.001,471,300.00A區(qū)一層39號23,600.0090%100%100%90%21,240.00427,600.00A區(qū)一層42號27.4323,600.0090%100%100%90%21,240.00582,600.00A區(qū)一層44號23,600.0090%100%100%90%21,240.00745,700.00A區(qū)一層48至51號88.5723,600.0090%100%100%90%21,240.001,881,200.00A區(qū)一層53至62號256.5523,600.0090%100%100%90%21,240.005,449,100.00A區(qū)一層70至79號176.9523,600.0090%100%100%90%21,240.003,758,400.00A區(qū)一層81至83號53.5523,600.0090%100%100%90%21,240.00.00A區(qū)一層86至87號48.5823,600.0090%100%100%90%21,240.001,031,800.00A區(qū)一層88至89號37.2023,600.0090%100%100%90%21,240.00100.00A區(qū)一層92至93號33.3223,600.0090%100%100%90%21,240.00707,700.00A區(qū)一層94至97號83.7123,600.0090%100%100%90%21,240.001,778,000.00A區(qū)一層101至103號53.5523,600.0090%100%100%90%21,240.00.00A區(qū)一層104號17.2623,600.0090%100%100%90%21,240.00366,600.00A區(qū)一層106號17.6523,600.0090%100%100%90%21,240.00374,900.00A區(qū)一層108至117號173.5823,600.0090%100%100%90%21,240.003,686,800.00A區(qū)一層118號23,600.0090%100%100%90%21,240.00385,700.00A區(qū)一層128至129號24.4223,600.0090%100%100%90%21,240.00518,700.00A區(qū)一層131至132號25.4423,600.0090%100%100%90%21,240.00540,300.00A區(qū)一層134至135號25.4423,600.0090%100%100%90%21,240.00540,300.00A區(qū)一層137號12.8023,600.0090%100%100%90%21,240.00271,900.00A區(qū)一層139至142號60.2723,600.0090%100%100%90%21,240.00.00A區(qū)一層144號14.2323,600.0090%100%100%90%21,240.00302,200.00洲際油氣股份有限公司編制財務(wù)報告所涉及的位于谷埠街投資性房地產(chǎn)公允價值評估項目·資產(chǎn)評估說明A區(qū)一層145號56.6423,600.0090%100%100%90%21,240.001,203,000.00A區(qū)一層151號19.6723,600.0090%100%100%90%21,240.00417,800.00A區(qū)一層153至154號37.3423,600.0090%100%100%90%21,240.00100.00A區(qū)一層157至159號40.2023,600.0090%100%100%90%21,240.00853,800.00A區(qū)一層162至167號80.0023,600.0090%100%100%90%21,240.001,699,200.00A區(qū)一層169至172號60.