蘇省房地產與經濟的關系以及研究兩者關系的現(xiàn)實意義

4PAGE25摘要1PAGE2摘要本文闡述了江蘇省房地產與經濟的關系以及研究兩者關系的現(xiàn)實意義，房地產業(yè)已經成為江蘇乃至我國的經濟主體，隨著經濟的日益壯大，房地產在社會中的地位更加凸現(xiàn)出來。它的發(fā)展帶動了其他相關產業(yè)的發(fā)展，從而更加促進了社會經濟的發(fā)展。再加上政府相關政策的逐步放開，房地產企業(yè)必將在更加廣闊的國內外資本市場上進行運作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強勁的動力。但是如果房價過高勢必會帶動相關產品價格飛速上漲，這樣就很容易引起通貨膨脹。所以就要運用政府對房地產進行宏觀調控。其次企業(yè)方面也應該規(guī)范自身的管理和營銷模式，消費者也要冷靜面對房地產業(yè)并規(guī)范自己的消費行為。關鍵詞：房地產經濟關系ABSTRACTABSTRACTThistexthasexplainedrealestateandeconomicrelationandrealisticmeaningofrelationofthetwoofresearchofJiangsuProvince，TherealestatehasalreadybecometheeconomicmainbodiesofJiangsuandevenourcountry，Withgrowingstrongerdaybydayeconomically,thepositionoftherealestateinthesocietyisshownespeciallyoutfurther。Itsdevelopmenthasdriventhedevelopmentofotherrelevantindustries,thuspromotedthedevelopmentofsocialeconomyfurther。Inaddition,theunlockinggraduallyofgovernment'srelevantpolicies,enterprisewilloperateonbroaderdomesticandinternationalcapitalmarkettherealestate,formtheunblockedandfirmfundchain,offermorepowerfulmotiveforceforhigh-speeddevelopmentofenterprises.Butiftheroomrateistoohighcertainlywilldriverelevantproductcoststogoupatfullspeed,itisinthiswayveryapttocausetheinflation.Sowillusethegovernmenttocarryonmacroadjustmentsandcontrolstotherealestatesoon,Secondlytheenterpriseshouldstandardizeone'sownmanagementandmarketingmodeandconsumersshouldbecalminthefaceoftherealestateandnormalone'sownconsumerbehaviortoo.Keywords:Realestate；Economy；Concern引言南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)論文南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)論文1引言房地產業(yè)又稱房地產開發(fā)，經營和管理業(yè)。它是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的綜合性行業(yè)。它包括了房地產生產、流通和消費過程的各項經營和管理業(yè)務。在我國，房地產業(yè)雖還是一支新興的行業(yè)，卻已經成為目前發(fā)展最快、最熱門的行業(yè)之一。由于它涉及的行業(yè)廣泛，所以由它所帶動的其他相關經濟也得到了相當大的發(fā)展。房地產業(yè)已日益成為經濟發(fā)展的重要支柱并繼續(xù)發(fā)揮著其重要的作用。自20世紀90年代以來，隨著我國房地產業(yè)的興起，特別是政府政策的進一步開放與發(fā)展，使得房地產行業(yè)日益活躍，蓬勃發(fā)展起來，房地產開發(fā)對于經濟發(fā)展的影響也越來越大。而江蘇省的房地產業(yè)也于20世紀80年代中期開始發(fā)展起來了，到目前已具備了一定的規(guī)模和實力，這一發(fā)展為江蘇省的建設和經濟環(huán)境的改善做出了巨大的貢獻。江蘇省的房地產業(yè)同全國一樣，經歷了一個從起步、“過熱”到平穩(wěn)的發(fā)展過程。80年代中期是我省房地產業(yè)的起步階段，直至80年代末，全省也僅有117家房地產企業(yè)，全年的開發(fā)投資金額還不足12億元。90年代上半期房地產業(yè)開始崛起，年開發(fā)總量也擴張到百億元以上，但是由于開發(fā)商對房地產投資高、開發(fā)周期長、風險大這些特點缺乏足夠的認識，只被高利潤所誘惑，致使房地產市場沒有形成，卻出現(xiàn)了爭先恐后搞開發(fā)的局面。供應量不斷加大，但是需求量卻在不斷萎縮，供求失衡讓江蘇省房地產發(fā)展跌入低谷，并出現(xiàn)了負增長。1997年以后江蘇的房地產開始復蘇。隨著市場機制的逐漸建立，競爭環(huán)境的日益改善，房地產發(fā)展步入了成熟。2001年開始進入了上升期，全省房地產的增速回升到14.8%。隨著房地產市場的日益蓬勃，房地產也開始出現(xiàn)了獨有的運行特征，路正南結合江蘇房地產的發(fā)展認為其有以下特點：1.投資總量穩(wěn)健增長，投資結構基本合理。2.供銷總量基本平衡。3.價格總體上穩(wěn)中有升。4.房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增多。5.資產負債率高、對銀行業(yè)依賴程度高。6.開發(fā)商土地儲備多，存在土地閑置。針對這些我們發(fā)現(xiàn)房地產的發(fā)展還存在一定的問題，我們還不能完全的駕御房地產市場，這也會使得這個市場的發(fā)育受到影響。因此如何正確認識房地產的作用，以進一步推動房地產市場的發(fā)展就成了必須討論的問題了?？v觀整個房地產市場，其特有的產業(yè)鏈跨度大，產業(yè)高度化明顯等特點使得它的附加產值很高。作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產產業(yè)也很好的拉動了其相關產業(yè)的發(fā)展。作為擴大投資規(guī)模的最大受益產業(yè)之一的鋼鐵工業(yè)，僅鋼材產量就以15%的速度在逐年增長。類似的產業(yè)還很多如水泥、電力、家電等常規(guī)產業(yè)。除此之外，由于房地產的異質性和消費機構的升級，物業(yè)管理、工程監(jiān)理、投資咨詢、評估等新興的、專業(yè)的服務性行業(yè)也隨之應運而生。這些新興行業(yè)的產生不僅使技術含量更加專業(yè)化，而且有利于技術的創(chuàng)新。更增加了就業(yè)崗位，吸納了大量的勞動力，從而緩解了國家的就業(yè)壓力。房地產業(yè)的迅速發(fā)展，在直接帶動了相關產業(yè)發(fā)展的同時，更重要的是房地產業(yè)的增加值占國內生產總值的比重也在迅速擴大，對經濟增長的貢獻度也在不斷提高。近幾年來，我國國民經濟增長率持續(xù)超過了7%，而房地產發(fā)展的前提和基礎正是經濟的增長速度和質量。從2001年到2007年，江蘇房地產產業(yè)的增加值從326.74億元增加到917.78億元，在第三產業(yè)中的比重也由9.5%提高到11.7%，作為第三產業(yè)的一個重要產業(yè)，它的快速發(fā)展同時促進了國民經濟其他產業(yè)結構調整計劃的實施。隨著我國經濟的起飛和持續(xù)繁榮，房地產業(yè)作為國民經濟的基礎性先導產業(yè)，它將成為未來發(fā)展速度快并且影響面廣的支柱行業(yè)。加入WTO后，中國的房地產業(yè)更是融入了房地產全球化的浪潮中。作為建筑大省，經濟全球化也為江蘇的房地產帶來了機遇和挑戰(zhàn)。由于江蘇具有較強的經濟實力和區(qū)位交通，所以江蘇的房地產市場有很大的潛力和發(fā)展空間。江蘇省對于外商的吸引力更加凸顯，外資和外企可能會擴大對江蘇房地產業(yè)的投資。這一舉動勢必促進江蘇房地產金融和保險業(yè)的發(fā)展，這也會有利于做大、做強、做優(yōu)江蘇房地產業(yè)?；赝覈母镩_放的30年，從大步改革、開放、發(fā)展再到變革，如今我國已融入到了世界經濟一體化的發(fā)展格局中。在這個經濟發(fā)展的繁榮時期，隨著一系列調控政策的出臺，房地產業(yè)正朝著一個協(xié)調、持續(xù)、和諧的發(fā)展前景前進。江蘇的國民經濟繼續(xù)保持在高位上穩(wěn)定運行，從總體上來看，呈現(xiàn)出經濟增長的協(xié)調性提高、結構改善、活力增強、效益和質量不斷提升的良好發(fā)展態(tài)勢。蘇南經濟發(fā)達地區(qū)的房地產市場已進入了穩(wěn)定成熟期，蘇中和蘇北經濟欠發(fā)達地區(qū)的房地產市場也進入了騰飛起步期，這樣一個新時期對于江蘇省房地產業(yè)快速發(fā)展的拉動和支撐作用將越來越明顯。房地產業(yè)作為國民經濟的敏感產業(yè)，它的發(fā)展需要堅實的經濟基礎，而房地產業(yè)一旦快速的發(fā)展起來也會帶動市場經濟得到快速的發(fā)展。那么房地產業(yè)的發(fā)展究竟是經濟增長的“因”還是“果”呢？因此研究兩者的關系也是有它的現(xiàn)實意義的：1）能更好的正確認識作為國民經濟的基礎先導產業(yè)的房地產業(yè)在經濟發(fā)展中的作用，加快建設和完善江蘇的房地產市場，以便促進國民經濟的發(fā)展，從而更有利于江蘇的發(fā)展和進步。2）建立更合理的市場和社會體制，發(fā)揮政府的宏觀調控以達到房地產市場的最優(yōu)化。并掌握好供求兩平衡，控制好開發(fā)商和消費者的關系，促進整個房地產市場機制的良性循環(huán)。3）維護公平競爭的市場秩序，引導房地產市場的健康發(fā)展。房地產作為江蘇省的支柱型產業(yè)，在整個國民生產總值中占很大比重，發(fā)展健康的房地產來帶動國民經濟的發(fā)展。第二章調節(jié)房地產和經濟發(fā)展關系的對策PAGE24第一章江蘇省房地產與經濟發(fā)展的現(xiàn)狀與存在的問題隨著社會的進步和經濟的發(fā)展，房地產業(yè)也在不斷的更新和發(fā)展著，在經歷了起步、“過熱”到平穩(wěn)的過程后，江蘇的房地產業(yè)已經具備了一定的規(guī)模和實力，它為加快城市的建設，增強城市功能和改善經濟環(huán)境做出了巨大的貢獻。在新的經濟形勢下，為加快房地產業(yè)的進步發(fā)展和擴大其規(guī)模，這就要求進一步的加大加快投資。從近十多年來起伏跌宕的發(fā)展來看，房地產業(yè)和經濟發(fā)展之間還是存在一定的問題的。1．1房地產業(yè)推動和經濟發(fā)展現(xiàn)狀分析改革開放以來，隨著社會主義市場經濟的不斷進步和發(fā)展，房地產業(yè)作為國民經濟的基礎性和先導性產業(yè)也得到了空前的發(fā)展。自二十世紀80年代中期江蘇省的房地產業(yè)開始發(fā)展起來，近十年的成長讓它在眾多行業(yè)中脫穎而出，一度成為經濟發(fā)展中的主力軍。2001年我們國家加入了世貿組織，這就意味著我國對外開放的程度得到了進一步的提高。這對于江蘇省的房地產市場來說，既是機遇，有是挑戰(zhàn)。政策的開放和江蘇的獨特優(yōu)勢對于外商具有很大的吸引力，一方面隨著外來的各類企業(yè)機構的增多，帶動了房地產市場的飛速發(fā)展。另一方面外商的投資也使得房地產市場的越演越烈，增強了房地產市場的競爭力度。隨后國家“十五”計劃對房地產業(yè)又提出了新的目標，作為經濟大省的江蘇，在“十五”發(fā)展綱要中提出要大力推進城市建設，發(fā)展房地產業(yè)，使之與經濟發(fā)展相適應。剛剛閉幕的黨的十七大，首次將“住有所居”與勞有所得、學有所教、老有所養(yǎng)和病有所醫(yī)并列為我國加快推進社會建設的重要目標。在全省國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程不斷加快、經濟國際化和新型工業(yè)化的趨勢下，江蘇省的居民收入、消費水平和需求穩(wěn)步提高，構筑了房地產市場繁榮的社會經濟基礎。房地產業(yè)在國民經濟和時會發(fā)展的地位和作用也日益突出。目前，江蘇省的房地產增加值增幅高于全省三產和GPD增幅，這個比重還在不斷增加。從2001年到2007年，江蘇省的房地產增加值由326.74億元增加到917.78億元，年均增長14.9%，增加的速度高于同期三產（13.6%）和地區(qū)生產總值（13.9）的增速，在地區(qū)生產總值中的比重也提高了0.7%，這充分體現(xiàn)了房地產作為支柱產業(yè)在國民經濟發(fā)展中的作用和地位。當前，從總體上看江蘇省的房地產業(yè)的發(fā)展還是健康有序的。但是，由于市場需求的偏大、住房供應不合理、部分地區(qū)的投資性和投機性購房增加，以及房地產市場秩序不夠完善等原因，導致了一些地方的住房價格過高，價格上漲過快。眾所周知，房地產的價格過高勢必會影響整個國民經濟的發(fā)展。房地產具有必需品的特點，所以政府需要采取必要的政策措施來干預房地產市場。在許多發(fā)達國家，政府對于房地產市場的宏觀調控是很有力度的。他們對房地產市場的干預大致分為數(shù)量干預和價格干預兩種。比如香港特區(qū)政府對香港土地供給的控制，以此來控制房源。雖然我國的房地產行業(yè)已漸成規(guī)模，但是由于歷史的原因，人們還不能駕馭整個市場，目前房地產行業(yè)存在的下列問題，仍讓人對行業(yè)的生存環(huán)境產生擔憂。1．2江蘇省房地產與經濟發(fā)展存在的問題自中國加入WTO后，再加上政府部門的監(jiān)管和企業(yè)自身的操作規(guī)范化，江蘇省的房地產行業(yè)更是向規(guī)范化的道路上發(fā)展，但是近年來還是存在著以下幾點問題：商品房價格持續(xù)上漲，漲幅較高、房價過高抑制市場經濟的有效運行、價格上漲較快，存在著逐漸膨脹的泡沫。這些問題，單單是拿出其中的一個，都是制約房地產市場從而制約整個國民經濟發(fā)展的重要因素。下面將對這些問題作詳細的分析。1．2．1商品房價格持續(xù)上漲，住宅價格漲幅較高江蘇省的商品住宅銷售價格仍在繼續(xù)上漲，全省的住宅價格一路高漲，而且還有越演越烈的勢頭。據有關調查和資料研究顯示，房價上漲的主要原因之一是成本的推動，土地價格的高速增長、建材的漲價和品質提高等方面。如6月份，全省的房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積比僅增長了9.2%，但是土地成交價款同比幅度增加竟高達63.4%。從全省成交地均價來看，買平方米單價同比增長了近50%，因此土地價格的大幅度增長帶動了房地產成本的大幅度增加。商品房價格上漲過快的另一個重要的原因是經濟發(fā)展和消費增長支撐房價提升。經濟得到了高速的發(fā)展，勢必帶動居民收入的提高，這就促進了居民的消費水平和消費需求的提升。因此消費者對于商品住宅的附加功能也更加看重，主要體現(xiàn)在對住宅環(huán)境、小區(qū)配套、技術含量等的要求。需求的提高不可避免的再次引起了房價的相應提升。炒作的帶動則是房價上漲的第三個原因，開發(fā)商抓住消費者買漲不買落的消費心理，發(fā)布不實信息來制造緊張氣氛，再加上一些不規(guī)范的銷售行為，促使消費者追漲房價。商品房價格的上漲表現(xiàn)很明顯，從1998年的1589.38元上升到2004年的2651.41元，累計增加了1000多元，而2004年的同比增長率為20.7%，比年平均增長率的兩倍還多。再看2007年的一季度，在全省的13個省轄市中，除宿遷市同年下降了6.1%，其他12個市都保持不同程度的增長。蘇南地區(qū)的房價更是一路飆升，蘇中、蘇北地區(qū)房價漲勢也很兇猛，其中泰州、連云港、徐州和鹽城四個城市的漲幅均超已過了10%的控制目標。現(xiàn)如今部分地區(qū)房價每平米過萬的情況已不在罕見，這高速地漲幅真可以用史無前例來形容了。業(yè)內專家指出，認識房地產市場運行是否健康的重要依據是可支配收入的動態(tài)增長狀況。也就是說如果房價上漲快于可支配收入增長，就表明繁榮的房地產市場缺少可靠的持續(xù)的購買力支持，那么房價自然不會在高價上維持太久。例如2004年江蘇商品房銷售價格增長速度大大高于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的實際增幅，這就預示著局部地區(qū)蘊藏著房地產過熱的現(xiàn)象，當然這一現(xiàn)象是不可以持續(xù)的。其實近幾年來，政府出臺的一系列針對房地產市場的宏觀調控措施可謂嚴厲，而然江蘇省乃至全國的房地產業(yè)投資依然居高不下，商品房的價格依舊在上演高飆態(tài)勢。“十一五”期間，盡管政府通過各種房地產強力措施和新政策，試圖改變房價上漲的局面，但是市場普遍的預測確是未來市場價格只漲不跌。事實上消費者對市場的預測才是致使房價上漲的核心內容。1．2．2房價過高會抑制經濟的有效運行總的來講，雖然隨著經濟的發(fā)展與居民收入增加，房價理所應當上漲，但是當房價過高的時候，它勢必會影響經濟的發(fā)展。因為房地產業(yè)作為推動國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，是中國經濟增長的重要因素，理應得到大的發(fā)展，所以長久以來我國一直在鼓勵發(fā)展房地產業(yè)。隨著房價的升高，房地產行業(yè)成了人人垂涎的高利潤行業(yè)，于是大量的資金涌入到了房地產業(yè)，致使其他部門投資乏力，資源得不到合理的分配。長此以往，這勢必影響到我國的經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，也將會對中國產業(yè)結構的調整和經濟增長方式的轉變帶來不利影響。而且房地產行業(yè)并不是一個技術含量很發(fā)高的行業(yè)，雖然投入大量的資金，但是不見得會帶來科技的大發(fā)展，這樣自然會影響整個社會的科技進步和綜合能力的增強。房價過高在另一方面也抑制了消費者的其他消費需求，我國還處于發(fā)展中國家，面對房子這個必需品，很多人不得不放棄對其他方面的消費來面對高房價。隨著房價的持續(xù)上漲，社會消費能力和消費水平得不到提高，這與我國擴大內需的要求是相違背的。央行資料表明：中國最終消費占GDP比重從上個世紀80年代的62%已經下降到了2005年的52.1%，居民的消費率也從1991年的48.8%下降到了2005年的38.2%，這都達到了歷史的最低水平。就在中國居民的消費率持續(xù)下降的同時，世界的平均消費率已達到了78%-79%，這一比較是何等的懸殊啊。由此可見房價過高對其他消費需求的影響有多大，如果房價不高，人們就可以在旅游，受教育，買車等其他方面進行消費，從而形成內需，經濟自然也就走上了正軌。2006年以來，政府的宏觀調控在房地產方面幾乎沒什么效果，房地產業(yè)甚至在逆向發(fā)展，主要表現(xiàn)在：一是住宅投資逆宏觀調控而在加速增長。二是全省的貸款放慢的同時，房地產貸款卻繼續(xù)保持過高增長。三是整體物價升幅回落但是房價仍保持高位增長。其實這種資金推動型的房地產熱主要是由于社會充足的資金與暴力結合而產生的?？梢哉f，房地產已經成為政府宏觀調控的最大難題，而且它這在套牢中國的經濟?？刂七@一現(xiàn)在只能從控制房地產入手，但是經濟運行的“上”還是“下”都受房地產的巨大影響，所以控制的策略不能硬只能軟。政府在宏觀調控經濟政策的制定和實施中的最大約束因素就是經濟增長對房地產的過度依賴。那么究竟是什么因素使得經濟對房地產有如此大的依賴呢？增長機制。由于地方政府受到了GDP增長業(yè)績的壓迫，不得不刺激房地產行業(yè)來增加和加快引進各類外資在短時間內創(chuàng)造GDP的飛速增長。公共投資金融機制。房地產的活躍特別是因它的發(fā)展而帶動起來的土地增值在很大程度上為地方政府進行了建設融資；房地產上漲的部分和土地升值的部分為地方政府增加了額外收入，而正是這種額外收入支持這地方政府，特別是城市的政府迫切地需要基礎性建設，這就更離不開房地產業(yè)了。部分人快速致富的機制，也就是一些想要借助房價上漲來獲取高利潤的人。眾所周知房地產市場是個利潤很高的產業(yè)，很多人都想依靠它來發(fā)財致富，所以房價一旦上漲，勢必有些人就依靠這個來謀取其中的暴利。正是這三種機制的依賴使得政府的政策正對性欠佳，對房地產一度采取了曖昧的態(tài)度。如此一來就導致了投資熱的持續(xù)化，使得投資和消費比例關系失衡的結構性問題更加嚴重。當然我們國家已經預示到了這些風險的存在，并不斷出臺了一些政策來加以防范、解決和控制房價的過快增長這一現(xiàn)象，相信在政府和社會各方面的全力努力下，房價一定能得到有效的抑制，從而使之回歸到理性的增長速度，以帶動其他相關產業(yè)的快速發(fā)展，拉動內需，促進社會經濟又好又快的發(fā)展。1．2．3房價過高帶動相關產品價格高升，產生泡沫經濟房地產業(yè)的特有性質使得它與其相關產業(yè)之間的關系變的相當敏感，房價的飛速上漲，必然也會帶動其相關產品價格的飛速上漲，這樣一來就極容易引起通貨膨脹，從而形成經濟泡沫，一場經濟危機就不可避免了。何為泡沫？房地產泡沫又是什么？中共鶴崗市黨校的張紅對此做出了以下解釋：其實所謂的房地產中的泡沫現(xiàn)象就是指土地和房屋價格極高，使其違背了使用價值，雖然表面上價值升值很快和很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，就此形成了一種表明的虛假現(xiàn)象。我們都知道房地產業(yè)具有關聯(lián)性強，行業(yè)跨度很大的特點，一旦它得到了持續(xù)過熱的發(fā)展，那么它的相關產業(yè)如鋼鐵、電力、運輸和能源等一系列產品就會被帶動起來。它們的價格一旦飛速上漲，這就很容易引起泡沫經濟。當這種泡沫不斷壯大，就像氣球一樣，最后必然會破滅。隨著這些關聯(lián)行業(yè)的重創(chuàng)，房地產行業(yè)的繁榮也就終結了，社會的正常經濟秩序就會被打亂。縱觀歷史，曾在美國、日本和東南亞、香港產生的三次泡沫經濟，對世界經濟造成的損失是不可估量的。同時也為人們留下了寶貴的經驗教訓：美國的房地產泡沫最終導致了一場世界經濟大危機；日本的房地產泡沫使日本喪失了十年的發(fā)展；而在東南亞和香港的房地產泡沫中，更是有十多萬的百萬“富翁”轉眼間變成了百萬“負翁”。根據各發(fā)達國家的經驗表明：房地產的大發(fā)展要以工業(yè)化和城市化基本完成的為前提和基礎，因此房地產是工業(yè)化和城市的結果。在工業(yè)化和城市化過程中，過度強調房地產不僅會阻礙工業(yè)化和城市化的進度，還會很容易產生房地產泡沫。在這個過程中把房地產作為經濟增長的發(fā)動機，沒有一個發(fā)達國家或地區(qū)會這么做的。三次泡沫經濟的起因正是因為它們在工業(yè)化過程中過度的依賴房地產，遭遇了嚴重的經濟危機后，重化工業(yè)競爭力的提高也面臨這巨大的障礙。房地產業(yè)既是一個高資本的產業(yè)，有是一個技術含量低、高耗能的行業(yè)。所以過早過度的依賴房地產，還會阻礙技術的推動和延緩轉變經濟的增長方式。仔細研究，發(fā)現(xiàn)最近幾年的經濟增長并不是建立在城市化快速發(fā)展的基礎上的，而是建立在過熱的房地產市場和過高的房價之上的。由于過高的房價將會明顯的抑制人口城市化過程，所以我國城市化的進程是在不斷的放慢。波房地產中介的誠信度墜入谷底。渣打銀行發(fā)布的研究報告認為：相比較與其他亞洲國家而言，中國房地產市場早已出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。這也是渣打銀行首次發(fā)表如此的言論，一般情況下，在中國境內擁有大量固定投資的外資銀行都習慣于對國內市場做些樂觀的預測。但是這次渣打卻給了相反的看法，可見，中國的房價是真的很高了。人民幣的升值加速，也會對國內經濟產生重大的影響。從其他國家的發(fā)展不難看出，一個國家的貨幣升值，則會推動股票和房地產市場資產價格上漲。人民幣作為亞洲貨幣走勢的龍頭老大，它的升值會引起其他國家資金的大量涌入，還將對國內經濟產生更大的沖擊。在現(xiàn)行的政府政策下，雖然那些國外游資不被允許大規(guī)模的進入國內，但是他們會在政策允許的范圍方式下悄悄進入。房地產無疑就是這一突破口，房價的上漲早已成為誘發(fā)“通貨膨脹”現(xiàn)象的一大因素。目前，房價的一路上漲和人民幣的升值，銀行房貸資金的過高和房地產投資人群的過多，所有這些都和日本與東南亞和香港房地產泡沫爆發(fā)前的情況相似，這就提醒我們：現(xiàn)如今的房地產市場形勢嚴峻，不容樂觀，我們一定要防止再次出現(xiàn)房地產“泡沫”的事件。所以相關部門應該盡快的對這逼人的形勢進行跟蹤分析，采取一定措施來避免發(fā)生泡沫破滅的情況。第二章調節(jié)房地產和經濟協(xié)調發(fā)展關系的對策分析2．1合理房價，提高政府調控力度在前面的章節(jié)中我們一再強調房地產在國民經濟中的地位，那么一個國家或者地區(qū)的是否景氣，就在于房地產業(yè)的是否景氣。保持房地產業(yè)的良性循環(huán)的重要性就不必多言了。鑒于金融業(yè)與房地產業(yè)之間有著密切的關系，金融這一杠桿在政府對房地產的調控中表現(xiàn)出了重要的作用。我國首次利用金融等手段對房地產業(yè)進行調控，是早在上世紀90年代，那次是針對我國東南沿海地區(qū)和部分城市的房地產過熱現(xiàn)象，國務院批轉了《關于加強固定資產投資宏觀調控具體措施》這一通知。政府加強對房地產的宏觀調控標志著我國對宏觀經濟形勢能力的掌控能力又上了一個新的臺階。那么如何運用好調控政策來應對這一次的房地產熱浪潮，是擺在政府、金融、房地產界的一個現(xiàn)實問題。因地、因時置宜地制定相應的政策，才能使宏觀調控的效果達到最好。針對江蘇房地產發(fā)展的現(xiàn)狀，我們應積極采取以下對策:一、改善供應結構，完善住房保障體系。完善住房保障體系是在經濟社會快速發(fā)展要求下的當務之急，由于最近幾年來，城市的建設所需要的資金越來越多，所以城市政府靠出讓土地來獲得基礎建設資金需求的依賴也越來越大。如此一來各大城市對于經濟適用房的建設力度就越來越小了。這就要求政府出臺相關政策，來合理的安排經濟適用房的建設規(guī)模，爭取對各個地方每年建設經濟適用房的數(shù)量提出明確要求。當然對于銷售對象也要嚴格控制，盡量調整采用定向供應的方法。另一方面，政府力爭制定相應的鼓勵政策來發(fā)展廉租住房，在提高廉租房建設力度的同時加大廉租住房的供應范圍，由此來保障最低消費收入人群。就南京來看，近十年來，南京的經濟適用房的建設每年都占到住宅建設總量的60%-70&，隨著城市建設的加快和居住條件的改進，在不同時期對不同對象就經濟適用房可以采取不同的供應方式和不同的價格策略。南京市的經濟適用房的開始是起于1990年，在市政府的組織下，相關單位建設了11萬平方米住房，解決了1637戶人均住房面積在2平方米以下的特困戶住房問題。1993年-1995年，經濟適用房建設中心受市政府的委托，又先后建設了虹橋新寓等7個住宅小區(qū)，此次建設解決了1.3萬多戶人均住房在4平方米以下的困難住戶。1995年-1998年，全市又建成了115萬平方米的安居房，除了一些特供對象以外，其他住戶全為中低收入家庭。南京房市的日益活躍，經濟適用房是功不可沒的。眼下經濟適用房的供應政策正面臨著一系列的新問題，據悉，首先的新問題就是政府很難承受向中低收入的家庭提供面廣量大的經濟適用房。所以南京政府在重新細分了住房供應對象的基礎上，又采取了區(qū)別供應的策略。僅中低收入家庭，政府又根據家庭雙職工最低工資標準來細分為中等收入家庭和低收入家庭，住房狀況又以人均住房面積8平方米為界劃分為達標家庭和未達標家庭。這樣經濟適用房就可根據這供應對象的劃分來分配。就政府而言，目前采取了以下兩種方式來改善經濟適用房的建設1.建設部分廉價住房來供給低收入困難家庭。通過在城郊地區(qū)選擇相對價格低廉的建設用地來降低建筑成本，再加上減免稅費等政策，60平方米左右的中小型套房，房價就可以控制在1600元以內。而且單位無力補貼的部分政府還可以承擔一部分。2.建設部分微利房來供應給住房尚未達標的家庭。政府將通過規(guī)劃建設用地和減免相關稅費的方法來將開發(fā)商的利用掌控在8%以內。盡一切可能的來幫助困難群眾解決住房問題。二、完善二手房市場建設，引導住房梯度消費在很多發(fā)達國家二手房市場已經成為了住房的供應主體，在我國，上海等大型城市的二手房供應已經超過了新建商品住宅。隨著政府對二手房關注度的提高和一些相關寬松政策的出臺，致使在大多數(shù)城市二手房市場已日益活躍起來。據我愛我家南京公司對南京二手房市場的調查，明顯看到今年三月份南京的二手房市場氣氛很熱烈，據我愛我家南京公工司市場部門經理舒莉莉介紹，三月的房源量比二月增加了20.8%，客源量也來勢兇猛，相比較二月份增長了67.05%，隨著客源的大幅度增長，成交額自然也在不斷增長，市場相當活躍。完善二手房市場，推進存量住房的流轉，一是可以增加住房供應，特別是存量房價格比較低，這就增加了中低價位住房的供應。這無疑對穩(wěn)定房價和滿足中低收入家庭的住房需求起著及其重要的作用。二是可以降低住房的空置率，從而提高住房資源配置率。三是二手房的完善有利于人員的自由流動，在擴大人們自由擇業(yè)范圍的同時，使得人力資源的配置實現(xiàn)了最優(yōu)化。四有利于人們選擇距離自己工作地點較近的住宅，從而縮短了通勤距離，緩解了交通壓力?？梢姸壥袌龅拈_放和完善已經成為了大勢所趨，因此在降低二手房市場的收費標準和交易門檻，簡化交易手續(xù)的前提下，應盡快的確定合理的稅費和土地出讓金比率，并對相關的機構進行從業(yè)資格評定，從而選擇出合適的中介機構來從事房地產中介活動成為了當務之急。2．2提高企業(yè)競爭力，創(chuàng)新企業(yè)文化精神隨著我國住房制度改革的推進和深化，房地產企業(yè)也從無到有，從小到大，逐步邁向了社會市場經濟的前臺，其在主導投資方向的同時，對提高GDP和推動社會工業(yè)化和社會化建設起到了至關重要的作用。早在90年代以前，我國的住房是作為單位的福利制度，從未干涉過市場，因此那個并沒有真正的房地產企業(yè)，只有施工單位，所以相比于其他第三產業(yè)，房地產的起步還是比較晚的。再加上最早投資房地產的多數(shù)是政府籌劃或以合作的形勢投入運營的，使得房地產企業(yè)不僅一、二級市場不規(guī)范，連其自身的組織結構和經營運程都沒有一個標準做參考。如此一來，爛尾樓、公共設施管理、物業(yè)管理等問題接踵而來，這就是房地產業(yè)的先天性不足。城市化進程的深入、住房制度的改革、中國的對外開放政策、21世紀全球經濟結構進行的大調整，我國的工業(yè)化和城市化的過程在不斷加快，這些都為我國的房地產業(yè)的飛速發(fā)展到來了新的挑戰(zhàn)和機遇。房地產企業(yè)在這個背景下，在抓住發(fā)展機遇的同時，更是要認清自己的使命和責任：房地產企業(yè)在擔任好未來城市開發(fā)建設者這一偉任的同時，更是未來城市和地域空間的設計者。因此，房地產企業(yè)更是要堅持“以人為本”的經營理念，在投資開發(fā)的過程中做到少盲目，多理性；少炒作，多真誠，給消費者多帶來一些實惠。在如何提升產品的品質、降低成本、提升品牌和強化服務上多下功夫，千萬不能被當前的較好發(fā)展形勢所迷惑，只有不斷創(chuàng)新，永不言棄，才能讓房地產企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境中立于不敗之地。下面將從這幾個方面入手來力爭打造完善成熟的房地產企業(yè)：一．理性看待房地產市場實際上，最近這些年已經有大批的上市公司涉足了房地產行業(yè)，由于房地產行業(yè)的一度高調，導致很多上市公司紛紛進軍房地產。這種僅僅因為表面的高利潤所誘惑而導致企業(yè)的轉型、轉向和調整原有主業(yè)的做法，就帶有較大的盲目性，這也就顯示了企業(yè)缺乏長遠的戰(zhàn)略這一弊端。如今，在房地產景氣指數(shù)持續(xù)上揚的同時，房地產行業(yè)即將成為部分企業(yè)轉型的目標，一場涌入“房地產業(yè)的熱潮”又將被掀起。從轉型進入房地產行業(yè)的企業(yè)來看，大多數(shù)都屬于傳統(tǒng)行業(yè)。如作為滬昌特鋼的第一大股東寶鋼集團上海五鋼有限分公司日前就與西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)公司簽訂了股權轉讓合同。此次簽訂一旦成功，它就將成為該公司的第一大股東。緊接著，滬上的另一家不銹鋼企業(yè)浦東集團也與幾個星期后發(fā)布公告，與上海幾家房地產公司擬定實施超過8個億的關聯(lián)交易，來轉向房地產行業(yè)。在受到傳統(tǒng)行業(yè)追捧的同時，房地產業(yè)也受到了高科技企業(yè)的青睞。海星科技作為民營高科技企業(yè)，日前就打算出資2500萬元，與西安海星房地產開發(fā)有限公司、西安信托投資有限公司等三家單位共同設立西安海星科技投資置業(yè)有限公司，這次之后它將大步進駐房地產市場。據了解，在江蘇省的常州房地產市場的2002年全年的調查表明，在整個房地產市場走向強勢的趨勢下，眾多的以往從未涉及過房地產的企業(yè)集團紛紛開始進入這個“熱市場”。如江蘇省電力蘇源開發(fā)集團、高氏集團、浩源集團均已加卷入了這一熱浪中。房地產投資真的就是“一本萬利”嗎？2001年，房地產企業(yè)的業(yè)績總體比上年大幅度下降了。2003年業(yè)績繼續(xù)下降，主營業(yè)務僅僅增長了1.14%，而營業(yè)利潤、稅后利潤、利潤總額都在大幅度的下降，很多指標下降達到25%-30%。有關專家指出，目前的房地產出現(xiàn)的“過熱”現(xiàn)象存在著演變?yōu)榕菽洕奈ｋU。而此時向房地產業(yè)轉型的公司無疑將面對著較大的風險。尤其是那些完全脫離原有行業(yè)完全轉型的企業(yè)，面對陌生的房地產市場，不僅業(yè)務跨度大，而且資金的初期所需的投資很是龐大，在這種情況下，一旦選擇失誤，其損失可想而知。一個企業(yè)如果只是為追逐市場的熱點而進行結構調整，不僅會使阻礙企業(yè)的長期和健康發(fā)展，還會給企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展帶來很大的經營風險。二．持續(xù)發(fā)展的經營觀念在房地產也新興的這些年里，低門檻的粗放式運作和高收益，使得原先不少做實業(yè)和其他行業(yè)的企業(yè)紛紛轉向房地產，這些投資者在趁著社會住房制度改革，快速進入房地產行業(yè)，賺一筆就走。這些缺乏持久經營理念的企業(yè)，在實際操作的時候，僅僅是為項目而建設展開。其中有不少的企業(yè)為了避免日后維修的問題，純粹以項目公司的方式運行，項目一旦結束，公司就馬上解體。既是有留下來繼續(xù)存在的公司愿意花資金來打造自身的企業(yè)形象，卻也很少為了售后服務和維修而認真負責。這種短期的盈利行為不僅擾亂了房地產市場，削弱了客戶對企業(yè)的信心，更讓企業(yè)不能關注于長遠的規(guī)劃。事實上，持續(xù)發(fā)展的經營理念，能幫助企業(yè)樹立很好的客戶口碑和組建企業(yè)的組織結構，從而獲得良好的經濟效益和社會效益。良好的口碑是一個成功企業(yè)的巨大無形資產，特別是房地產這樣一種高價值，高品質的商品，持續(xù)良好的售后服務為樹立企業(yè)的良好形象起了至關重要的作用?，F(xiàn)如今，生活水平的提高使得人們更關注的是產品購買之后的品質保障，花大量的資金用于購買住房，自然更得關注其后的服務，所以想要打造超過同行業(yè)其他企業(yè)的利潤就得秉承持續(xù)發(fā)展的經營觀念。中國建筑裝飾協(xié)會第五屆理會董事、首屆中國建筑裝飾百強企業(yè)峰會輪值主席、全國建筑裝飾優(yōu)秀企業(yè)家、蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司的董事長倪林在《用新思路推動裝飾企業(yè)可持續(xù)發(fā)展》中發(fā)表言論，他表示要用體制、管理和技術創(chuàng)新來推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。金螳螂于1993年成立，在各界人士的幫助下，取得了很大的進步，作為民營裝飾企業(yè)，正是時刻強調誠信意識，依靠質量占領了市場并贏得了客戶，從而在社會上樹立了良好的企業(yè)形象。企業(yè)成立十年來，每年都以超過30%的增長速度遞增，公司先后獲得了五個全國建筑工程裝飾獎、五個魯班獎、12個江蘇省優(yōu)秀工程，自公司成立來，銀行對公司的評價一直是AAA級，它的發(fā)展在整個江蘇都是引起高度的重視。從整個國內市場來看，裝飾業(yè)的技術要求低，市場準入條件不高，所以致使裝飾隊伍魚龍混雜。最低價中標、掛靠、轉包等惡性競爭現(xiàn)在比比皆是。在這樣一個惡劣的環(huán)境下，金螳螂這個百強企業(yè)與這些運作不規(guī)范、缺乏誠信的企業(yè)在同一起跑線上競爭，勢必會影響和損害企業(yè)的利益。面對這些壓力，金螳螂只有一條路可以選擇，那就是奮發(fā)進取，“發(fā)展才是硬道理”，在發(fā)展中才能解決存在的問題。金螳螂把顧客的滿意度作為確定企業(yè)信用等級的標準，通過不斷向社會和顧客提供精良的品質和服務，擴大企業(yè)的知名度、樹立企業(yè)的社會形象，在市場競爭中一再發(fā)揮企業(yè)的品牌優(yōu)勢，為金螳螂打造出一個美好的明天。著名的小亞瑟技術咨詢公司對481家歐美跨國公司的調查中表明，95%的公司已經意識到了增強可持續(xù)發(fā)展對企業(yè)發(fā)展的重要性?？沙掷m(xù)發(fā)展已經成為許多國內外知名企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略而必須考慮的目標之一。他們都在認真思考可持續(xù)發(fā)展對于企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機遇，爭取在可持續(xù)發(fā)展的藍圖下實現(xiàn)公司的發(fā)展和利潤的持續(xù)增長。三．成熟完善的信息系統(tǒng)1.全面綜合的市場信息就向上面所提到的一樣，最近十年是我國房地產市場最活躍的十年，也是開發(fā)企業(yè)發(fā)展的大好機會。但是目前房地產市場還大都是一窩蜂，不少企業(yè)在銷售上的做法很缺乏市場定位和科學嚴謹?shù)囊?guī)劃。盲目的追求高品味豪宅，大戶型住房，在通過浮夸的廣告將房價一味提高，最終大大超出了人們的實際購買能力范圍，離大多數(shù)老百姓的要求越來越遙遠。一個成熟的市場必然要根據需求的多層次來提供高低不同的各類可選商品，由此必然將會有市場本身調控出多種檔次商品的企業(yè)。這就暴露出企業(yè)并沒有意識到收集市場信息，對老百姓的需求、住房市場的供求信息、本身所處的競爭環(huán)境等都缺少全面的了解和分析，這就是信息的缺失。事實上，對于一個追求長遠發(fā)展的企業(yè)來講，全面而綜合的市場信息決不是可有可無的。一旦企業(yè)掌握了這些信息，那么就可以進行科學嚴謹?shù)目尚行匝芯?，對整個項目進行合理的規(guī)劃，并對開發(fā)的項目進行高低檔次的分類，讓企業(yè)在市場中找到適合自己的定位，從而發(fā)掘和形成在自身的核心價值。2.精確合理的成本信息如果說市場信息為企業(yè)在社會中定位提供了前提，那么想要在競爭中獲得勝利并長久的發(fā)展和壯大，就要依賴企業(yè)的內部核心價值，其中很重要的一條就是精確的成本信息。前面講到商品房的價格一路上揚，遠遠高于其本身的開發(fā)成本，再加上銷售的順利，短期的受利讓不少開發(fā)商忽略了成本的控制，其實成本就像一條線索，它穿起了一個企業(yè)生產流程和內部管理的所有環(huán)節(jié)。近幾年土地的平均成本在政府的嚴格規(guī)范下得到了相當大的提高，再加上消費者對住房要求的一步步提高，對戶型、外觀等的精益求精，必然導致整個成本的上升。行業(yè)的獲利空間在不斷縮小，競爭不斷加劇，嚴格控制成本已經成為想要在競爭中立于不敗之地的法寶。目前，各大中小企業(yè)都在不同程度的運用各類軟件對項目進行成本的統(tǒng)計和運算。這種核算雖然為新項目的成本預算奠定了基礎，但是由于項目公司本身沒有歷史成本依據，所以大部分企業(yè)在編制預算的時候，都適用統(tǒng)一標準的定額指標，所以計算出來的指標往往滯后與實際的開發(fā)成本數(shù)據，再加上設計師的保守設計方案，不精確的高估可能很大程度上影響了企業(yè)前期的投資和決策。這些不準確的評估因素，極易引起企業(yè)在控制成本的時候進行簡化的行為，他們利用偷工減料，降低產品質量等手段來達到成本控制的目標，而為此付出的代價就是犧牲了企業(yè)的形象。高新技術的不斷發(fā)展，為企業(yè)獲得高準確的成本信息創(chuàng)造了有利的條件，合理有效的控制成本系統(tǒng)在不斷的完善，這一系統(tǒng)將帶著房地產企業(yè)在發(fā)展的道理上越走越遠。綜上所述，房地產企業(yè)在當今的競爭格局中，應該清醒頭腦，認清發(fā)展形勢，根據社會的需求及時做出調節(jié)和完善，一步一步走向成熟的有競爭力的企業(yè)，在房地產市場中真正做大、做強、做優(yōu)。第三章對房地產和經濟發(fā)展的展望第三章對房地產和經濟發(fā)展的展望3．1房地產和經濟發(fā)展的展望2008年中國邁入了改革開放30年和翹首期待的2008北京奧運會，這一年成為了我國經濟社會和諧發(fā)展的關鍵一年。我們在大步向前發(fā)展、改革、開放的同時，更要加快完善市場經濟，讓我們能夠更快更好的融入到世界經濟的格局中去。在這個大好的發(fā)展背景下，為加快和提高經濟的進一步飛躍，江蘇的房地產市場正努力朝著下面幾個方面發(fā)展：1．發(fā)展形式上，更趨向于品牌化、優(yōu)質化的發(fā)展品牌是一個企業(yè)的靈魂和精神，它也是房地產的市場信譽、市場競爭的集中體現(xiàn)。房地產是一種特殊的商品。隨著人們對于生活的要求的高層次提升，更多人追求的是產品銷售完后的服務水準，所以提高房地產的售后服務質量已經成為企業(yè)打造品牌的重要手段。通過這種方法，一方面把自己的企業(yè)形象樹立高大，提高自身的知名度，提高企業(yè)的競爭力；另一方面良好的品牌能夠更好的迎合消費者的特定心理需求，對于那些有強烈追求品牌偏好的顧客來說具有不小的吸引力。例如江蘇華泰，20年前一直走著公裝路線，它是一家具有一級資質的裝飾工程企業(yè)，曾被評為“全國重合同，首信用企業(yè)”。華泰就是靠著“科技化、生態(tài)化、人性化”的技術品牌理念立足于社會，成為了行業(yè)的領頭羊，更是成為了家家知曉的優(yōu)質華泰。2．運行模式上，更趨于規(guī)范化、制度化的發(fā)展前面講到，由于多方面的原因使得江蘇房地產市場的發(fā)展起步較慢，所以房地產企業(yè)的成長道路也不長，在很多方面還不成熟。一些中小型的房地產企業(yè)甚至還沒有屬于自己的特有運行模式和企業(yè)制度。要知道一個企業(yè)的發(fā)展和成功是離不開健康有序的管理制度的。特別是資金、資產、項目和信息化管理方面都要有具體的運行模式，只有這樣才可以提高企業(yè)的管理水平。例如百強企業(yè)的蘇寧電器，他們在資金管理方面就是提倡以資金融通和控制為重點，把現(xiàn)金流通作為中心，在資金結算管理的基礎上，從多種渠道和多個方式中籌集和調劑資金，從而有序的保證了資金的供應和回收。這樣對于資金的統(tǒng)一調配和管理，使資金的整體使用效果達到了最優(yōu)。3．人才的發(fā)展上，更趨于素質化、綜合化的發(fā)展當今社會的競爭說到底其實就是人才的競爭，人才的發(fā)展才是企業(yè)的生存之本、發(fā)展之源。一個企業(yè)要有活力，就要運用企業(yè)的第一資源：人才。在我國發(fā)展的新形式要求下，相比于國際化競爭的需要，房地產從業(yè)人員的整體素質普遍偏低。所以一方面我們要努力提高從業(yè)人員的技能和專業(yè)基礎，力爭培養(yǎng)出一批有技術，善管理的高素質專業(yè)人員隊伍。另一方面企業(yè)可以采用人才激勵制度，通過年薪制和股份制等方式吸引成熟人才，以良好的工作環(huán)境和優(yōu)越的用人機制留住優(yōu)秀人才，以達到人才的不斷優(yōu)化和合理配置。爭取達到國際化的水平和標準。3．2房地產市場的發(fā)展戰(zhàn)略房地產作為國民經濟中的支柱產業(yè)，保持其健康的發(fā)展自然有利于繁榮整個經濟和提高人民生活水平質量。讓房地產成為經濟發(fā)展的主力軍，就要減少甚至消除其對經濟發(fā)展的制約因素。規(guī)范市場秩序，加強宏觀調控規(guī)范房地產市場是核心，促進房地產市場發(fā)展是方向。政府對房地產市場的宏觀調控正是為了正確引導房地產市場朝著健康的道路上發(fā)展。所以政府應盡快建立全國統(tǒng)一的房地產市場運行預警預報信息系統(tǒng)和信息披露制度，加強和完善宏觀監(jiān)控系統(tǒng)，通過對地方的房地產市場信息的及時整理和分析，做出對現(xiàn)行市場的評估和未來市場預測，從而引導房地產開發(fā)企業(yè)進行理性投資，引導消費者進行理性消費，并有效的防止房地產產生“過熱”苗頭和“泡沫”現(xiàn)象，使江蘇的房地產業(yè)能夠健康持續(xù)的發(fā)展，避免房地產市場的大起大落。規(guī)范房地產市場可以從以下幾個關口著手:一是規(guī)范土地市場，強化土地資源管理。土地是房地產開發(fā)的條件和基礎，是引導房地產開發(fā)和投資方向，有效避免地價、房價形成“泡沫”的基礎因素。把好土地市場環(huán)節(jié)關，首先在于加快土地改革，合理利用土地，提高土地資源配置率，促使土地使用權商品化和市場化的進程，實現(xiàn)土地使用權的公平和公正；其次政府必須通過立法來確定城市規(guī)劃的地位，盡快完善建筑用地的立項、審批、監(jiān)管、處罰等各個環(huán)節(jié)所需的手續(xù)，并根據政府規(guī)定的商品房開發(fā)率確定土地供應量，避免盲目擴大商品房開發(fā)用地，從而穩(wěn)定房價，使房地產開發(fā)投資與市場需求、經濟發(fā)展相適應。再次，要建立專門的土地信息系統(tǒng)，讓土地的出讓和使用等信息實現(xiàn)真正的公開，防止不對稱信息為一些圈地和吵地的不法商提供牟利的便利。二是調整房地產市場結構，適當提高市場的進入門檻。政府可以通過評審房地產企業(yè)信譽和資質等級，增強發(fā)展商的實力水平，嚴格控制不具備資格的企業(yè)進入房地產市場，開發(fā)房地產項目，以達到減少和防止投機行為的目的。要通過收購、兼并等多元素的途徑來擴張本土企業(yè)和實現(xiàn)資產重組，提高企業(yè)的集中度。通過從資本規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、技術實力等方面提高房地產企業(yè)的進入市場的門檻也有利于拓寬優(yōu)秀房地產企業(yè)的發(fā)展空間，使房地產企業(yè)更專業(yè)化和集約化。三是加強房地產市場的建設，提高房地產市場流通性。房地產市場的發(fā)達程度是衡量其成熟水平的重要標志。通過推行市場準入制度和資格證制度，在提高房地產企業(yè)自身實力的同時更是對房地產從業(yè)人員提出了新要求。大力培養(yǎng)高專業(yè)和高素質的房地產市場從業(yè)人員已經成為加快建立房地產市場的專業(yè)化程度的重要途徑。再者房地產企業(yè)的信譽評價和等級評定結果也要公布于眾，讓廣大消費者參與市場對其進行監(jiān)督，這樣不僅保證了消費者的合法權益，而且更促進了房地產市場的健康發(fā)展。加快結構調整，滿足市場需要當前房地產市場的問題在很大程度上還是結構問題。由于開發(fā)商過于追求高利潤的原因使得目前市場上中高檔房地產供過于求，而適合市場需求的中低檔房地產卻供不應求。房地產市場的調整首先要調整產品結構，通過大規(guī)模的推出經濟適用房來改善市場現(xiàn)狀。針對目前房地產市場中供求嚴重不相適應的問題，要滿足市場的需要，就要調整住宅品種的供應結構，我們可以在增加開發(fā)能夠讓更多中等收入家庭接受的經濟適用房和商品房的基礎上，適度開發(fā)高檔商品房，這樣做不僅滿足了社會的需求，而且還提高了產品的科技含量，在擴大市場容量的同時也吸引了消費者的眼球。其次要調整市場結構，市場的進步和完善會進一步刺激消費者的需求。針對目前房地產市場結構失衡的現(xiàn)象，一要規(guī)范物業(yè)管理市場。物業(yè)管理是住房商品化、市場化、社會化的產物。由于物業(yè)管理市場尚未成熟，物業(yè)管理機制還沒有向市場化轉變，很多物業(yè)管理不規(guī)范，這在一定程度上阻礙了房地產市場的發(fā)展。二要開放和搞活商品房交易市場，規(guī)范租賃市場，積極開拓二手房市場，從而擴大房地產市場的容量。三是調整區(qū)域市場結構，對于江蘇經濟發(fā)達的蘇南城市如蘇州、南京等，房地產業(yè)相對蘇北地區(qū)比較成熟、商品房價格自然較高，房地產市場區(qū)域發(fā)展的不平衡，就需要采取多種措施啟動蘇北地區(qū)房地產市場的發(fā)展，來帶動整個江蘇經濟的發(fā)展，推行房地產市場與整個社會經濟協(xié)調發(fā)展。3.加強房地產法律法規(guī)建設，規(guī)范房地產市場的主體行為房地產市場運行中仍存在這么多漏洞，另一方面也是由于缺乏相關的法律法規(guī)作為指導。在房地產市場主體中，由于信息系統(tǒng)的不健全，消費者就成了信息缺乏的一方，再加上相關專業(yè)的認識不全面，消費者所處的地位顯然不利。因此，建立相關的法律法規(guī)，對維護消費者的合法權利和監(jiān)督房地產企業(yè)的不良行為，提高市場運行效率顯得至關重要。房地產業(yè)的復雜性也使得它在開發(fā)和實施的過程中涉及政府多方審查和批準程序，就必須建立起相應的監(jiān)督和審批制度來規(guī)范房地產市場的運行，這些程序還要按照市場的發(fā)展要求作相應調整。這樣法律法規(guī)建設相對的穩(wěn)定性和不斷調整，就真正做到了與時俱進。4.整頓金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務我國的銀行業(yè)是在金融體制尚不健全的情況下涉足的房地產市場，面對金融全球化，一旦房地產市場出現(xiàn)大幅的調整，銀行貸款的償還就會成問題，一場金融危機就不可避免了。為了達到房地產和金融業(yè)的共同發(fā)展，金融部門就要從基礎建設抓起，密切監(jiān)視市場動態(tài)，采取及時的防范措施。金融部門要盡快完善信用制度、房地產抵押制度、抵押保險制度等的發(fā)展，形成有效的化解金融風險的防范機制，從而達到提高自身的金融風險防范能力。5.加強輿論建設的引導當今社會的炒作之風可謂是無處不在，無人不曉，房地產產行業(yè)也是緊追潮流，大跟炒作之風，尤其是對概念的炒作更是勁頭十足。一方面是對住房本身的炒作，就像所謂的“智能住宅”、“新概念住宅”、“綠色住宅”、“生態(tài)住宅”更有甚者為“可持續(xù)發(fā)展住宅”等等，追根到底，還不就是夸大了環(huán)保、政治和技術的概念而起的作用。另一方面是對時令名詞的炒作，就向一段時間以來對“入世”“辦奧”的大肆渲染等。正是因為如此，使的那些不理解或者不是很了解新概念和新名詞的消費者受到了開發(fā)商的誤導，要解決這個問題的最好方法，自然是傳媒和專家的力量。只有通過這些權威和影響力大的機構對這些炒作的實質進行批露，才能讓消費者真正的認識到其本質，不再受到誘惑?？傊?，房地產業(yè)要想帶動經濟發(fā)展到更高點，就要保持高度的理性，規(guī)范市場，宏觀調控；調整結構，適應市場；加強法規(guī)，正確引導；適時監(jiān)測，整頓金融，以防房地產市場的“虛假繁榮”，做到房地產和經濟的共同飛躍發(fā)展。結語26結語本文通過對江蘇房地產和經濟發(fā)展關系現(xiàn)狀的分析，以及對存在問題的研究，從合理房價，提高政府的控制能力；提高企業(yè)競爭力，創(chuàng)新企業(yè)文化精神兩方面提出了控制房地產和經濟發(fā)展關系的對策，當然，對目前所存在的問題不可能在短時間內就能很好的全部得到解決，而這些情況的存在，促使房地產業(yè)和經濟都要奮勇向前，在發(fā)展的道路中解決發(fā)展中存在的問題。房地產業(yè)可以充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢,化解弱勢,以小博大,迎頭趕上。通過提高服務質量來擴大知名度,樹立良好的品牌,實施收購兼并,來擴張企業(yè)的規(guī)模。借鑒國外先進的管理理念,提高管理水平,推進先進技術,培養(yǎng)優(yōu)秀人才,提高企業(yè)競爭能力,為國民經濟的發(fā)展做出更大的貢獻。規(guī)范的管理和不斷優(yōu)化的服務給房地產市場的繁榮發(fā)展帶來了生機與活力。同時，政府也應該充分認識到，有力的調控和堅持統(tǒng)一的房地產政策管理，才能保證房地產市場健康有序的發(fā)展?？傊?，房地產業(yè)要進一步地進行結構重組和資源配置，建立合理的市場體系，規(guī)范相關的法律法規(guī)，建立自身的競爭優(yōu)勢，在激烈的競爭中謀求生存和發(fā)展的機會，建立一批高水準、高技術、高規(guī)范的房地產企業(yè)，才能讓房地產的發(fā)展帶動經濟的發(fā)展，成為真正領導經濟發(fā)展的動力軍。南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)論文參考文獻參考文獻[1]劉敏.\o"淺析我國房地產中介行業(yè)存在的問題及對策"淺析我國房地產中介行業(yè)存在的問題及對策[J].企業(yè)家天地(下半月),2005,(08)[2]曹宗敏.\o"房產中介現(xiàn)存問題及其應對措施"房產中介現(xiàn)存問題及其應對措施[J].福建建筑,2006,(05)[3]黃英,劉洪玉.\o"中國房地產經紀服務業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展"中國房地產經紀服務業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展[J].中國房地產,2004,(09)[4]陳英存,王增忠,黃曉峰.\o"我國房地產業(yè)中介組織發(fā)展態(tài)勢與策略"我國房地產業(yè)中介組織發(fā)展態(tài)勢與策略[J].江蘇商論,2006,(11)[5]周建軍,鞠方.\o"論我國房地產中介服務政策法規(guī)缺陷與對策"論我國房地產中介服務政策法規(guī)缺陷與對策[J].求索,2005,(06)[6]黃萍.\o"規(guī)范房地產中介行為的思考"規(guī)范房地產中介行為的思考[J].市場周刊.財經論壇,2004,(08)[7]周霞,王媛.\o"房地產中介業(yè)誠信缺失現(xiàn)狀及成因分析"房地產中介業(yè)誠信缺失現(xiàn)狀及成因分析[J].中國地產市場,2004,(09)[8]李莉.\o"淺析房地產中介欺詐行為"淺析房地產中介欺詐行為[J].新鄉(xiāng)師范高等?？茖W校學報,2004,(06)[9]若谷.\o"房地產中介服務費如何收取?"房地產中介服務費如何收取[J].中外房地產導報,1999,(14)[10]王波.\o"房地產中介收入的三大問題"房地產中介收入的三大問題[J].中國房地產,1999,(03)[11]吳翔華.\o"房地產中介機構的發(fā)展對策"房地產中介機構的發(fā)展對策[J].\t