房地產(chǎn)定價(jià)方法合集

/fandubo及時(shí)雨豆丁文檔資料/fandubo/fandubo及時(shí)雨豆丁文檔資料/fandubo房地產(chǎn)定價(jià)方法合集定價(jià)規(guī)律一、

定價(jià)規(guī)律：根據(jù)類別區(qū)分為九種

1、多層住宅：對(duì)稱分布，一般以三層、四層為中心，價(jià)格最高。

影響因素：a、樓層

b、隔熱、下水道分布

c、地下室

傳統(tǒng)的樓房，一般是六層價(jià)格最低，因?yàn)榱鶎邮琼?，隔熱和交通條件都不好。閣樓的出現(xiàn)，起到隔熱作用，而且還可以利用益一部分面積，這就使六層的定價(jià)不再是最低的了。

以前的樓房所有的下水道都走一層，現(xiàn)在設(shè)在二層，一層還帶上花園等，使一層的價(jià)格也不再是最低的了。

三、四層由于不存在下水道、隔熱等問題，上下比較方便，景觀也比較好，因此價(jià)格一般都是最高的。

如果有地下室，地下室又分為全地下和半地下，全地下的不影響上述的定價(jià)規(guī)律；半地下的由于高出地面半層，因此使實(shí)際的樓高增高，影響五六層的價(jià)格。

2、高層、小高層住宅：

塔樓：離電梯口的位置、通風(fēng)情況、是否有南北陽(yáng)臺(tái)、停車是否放便是影響價(jià)格的主要因素。在同一水平層面上，距離電梯口位置適中，通風(fēng)好，有南北陽(yáng)臺(tái)的定價(jià)最高。

板樓：景觀、樓層、距離停車遠(yuǎn)近，弱化了東西戶、東西山的概念。板樓景觀好，價(jià)格高，樓層高，價(jià)格高，同時(shí)遵循二樓價(jià)格最低的原則，因?yàn)橄滤涝O(shè)在二層，且要公攤電梯費(fèi)用。二、

定價(jià)原則

總原則：要經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研

目的：參照同類競(jìng)爭(zhēng)

定價(jià)的三種方法：1、成本法

2、市場(chǎng)比較法

3、收益法

1、

成本法：在投入成本的基礎(chǔ)上，加上可觀的利潤(rùn)（一搬為總銷的10%——25%）。

成本法的優(yōu)點(diǎn)：便于財(cái)務(wù)控制，從顧客方面說(shuō)，很有說(shuō)服力。

成本法的缺點(diǎn)：價(jià)格偏低。

2、

市場(chǎng)比較法：參考相鄰、相近的、同類的產(chǎn)品，以其銷售價(jià)格作為參考，分析之間的差異，進(jìn)行增加或降低。

市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)：具有可操作性，較客觀。

市場(chǎng)比較法的缺點(diǎn)：變動(dòng)系數(shù)不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)大。

3、

收益法：一般以出租、投資的11—12年的租金總和為市場(chǎng)價(jià)格，最適用于商業(yè)物態(tài)。

收益法的優(yōu)點(diǎn)：

收益法的缺點(diǎn)：價(jià)格偏高。

考慮定價(jià)時(shí)，一般綜合兩個(gè)獲三個(gè)方法，住宅一般綜合使用成本法和市場(chǎng)比較法；

商業(yè)一般綜合使用市場(chǎng)比較法和收益法。

影響定價(jià)的個(gè)別因素有：

1、

位置：本套房子在整個(gè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的位置。

2、

樓層：找到標(biāo)準(zhǔn)層，通常為中間層。

3、

景觀：包括遠(yuǎn)景和近景。一般高層遠(yuǎn)景好，

4、

朝向

5、

臨街狀況

6、

預(yù)計(jì)銷售態(tài)勢(shì)四、

布價(jià)技術(shù)：

1、

總原則：a、準(zhǔn)確

b、合理

c、有利于銷售

2、

價(jià)格公式：均價(jià)=銷售總價(jià)格/銷售面積

∑銷售單位×單位銷售面積×銷售單位的數(shù)量

∑銷售面積×銷售單位的數(shù)量

布價(jià)的方法：1、代數(shù)求基法

2、試價(jià)法第二章定價(jià)方法一、成本導(dǎo)向定價(jià)法1、成本價(jià)成定價(jià)法：就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品的成本*（1+價(jià)成率）2、目標(biāo)收益定價(jià)法是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。3、售價(jià)加成定價(jià)法以產(chǎn)品的最后銷售價(jià)為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價(jià)。單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/（1-價(jià)成率）二、需求導(dǎo)向定價(jià)1、理解值定價(jià)法是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念，這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。2、區(qū)分需求定價(jià)法是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買力、不同購(gòu)買低點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)1、隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)是自己的商品價(jià)格跟上同行業(yè)的平均水平。2、追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法有實(shí)力的公司，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，往往以同行業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。四、可比樓盤定價(jià)法根據(jù)可比性樓盤較強(qiáng)的樓盤的價(jià)格來(lái)定價(jià)。表一、定級(jí)因素、指標(biāo)與分值定級(jí)因素指標(biāo)分值位置A、距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近，B、商業(yè)為臨街或背街，C、寫字樓為臨街或背街，D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近A、最差（遠(yuǎn)）1，B、很差（遠(yuǎn)）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5價(jià)格A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少C、價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì)A、最高1，B、很高2，C、一般3，D、很低4，E、最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5物業(yè)管理A、保安B、清潔衛(wèi)生C、機(jī)電D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況E、物業(yè)管理費(fèi)F、是否人車分流G、物業(yè)管理商資質(zhì)A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5建筑質(zhì)量A、是否漏雨水B、門窗封閉情況C、內(nèi)墻D、地板E、排水管道A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5交通A、大中小巴士路線數(shù)量B、距公交站遠(yuǎn)近C、站點(diǎn)數(shù)量D、大中小巴舒適程度A、最少（遠(yuǎn)）1，B、很少（遠(yuǎn)）2，C、一般3，D、很多（近）4，E、最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）B、規(guī)劃完善程度C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度D、規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù)、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積B、總占地C、戶數(shù)A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5朝向A、按方向B、按山景C、按海景D、視野A、西（西北、西南）1，B、東（東南、東北）2，C、北（東北、西北）3，D、南（東南、西南）外觀A、是否醒目B、是否新穎C、是否高檔D、感官舒適程度A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5室內(nèi)裝修A、高檔B、實(shí)用C、功能是否完善D、質(zhì)量是否可靠A、最差（遠(yuǎn)）1，B、很差（遠(yuǎn)）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5環(huán)保A、空氣B、噪音C、廢物D、廢水A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)A、資產(chǎn)資質(zhì)B、開發(fā)樓盤多少C、樓盤質(zhì)量D、其他A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5付款方式A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5戶型設(shè)計(jì)A、客廳與臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系C、是否有暗房D、實(shí)用率大小A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5銷售情況A、銷售進(jìn)度B、銷售率C、尾盤現(xiàn)狀A(yù)、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5廣告A、版面大小B、廣告頻率C、廣告創(chuàng)意A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量B、住戶方便程度A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5表二、可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表權(quán)重序號(hào)樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置0.51價(jià)格0.52配套0.43物業(yè)管理0.34建筑質(zhì)量0.35交通0.36城市規(guī)劃0.37樓盤規(guī)模0.38朝向0.39外觀0.110室內(nèi)裝飾0.211環(huán)保0.212發(fā)展商信譽(yù)0.113付款方式0.214戶型設(shè)計(jì)0.115銷售情況0.116廣告0.117停車位數(shù)量0.118合計(jì)樓盤因素定級(jí)公式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3++Wn*Fn樓盤價(jià)格=樓盤權(quán)重后得分/可比樓盤權(quán)重后得分*可比樓盤價(jià)格由此算出樓盤價(jià)格商鋪定價(jià)的依據(jù)開發(fā)商對(duì)住宅底商定價(jià)的時(shí)候，主要參考住宅價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的兩倍。但在許多二、三級(jí)城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營(yíng)、柳州等，當(dāng)?shù)氐纳啼亙r(jià)格基本是住宅價(jià)格的５－１０倍，甚至更高。以柳州為例，當(dāng)?shù)氐乃白≌N售價(jià)格每平方米不到３０００元，一般商品房?jī)r(jià)格每平方米２０００元出頭，但商鋪的價(jià)格基本在每平方米３萬(wàn)元，有些甚至達(dá)到５萬(wàn)多元。

那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤(rùn)就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡(jiǎn)單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們就需要從以下幾個(gè)大的方面探討影響或決定商鋪價(jià)格的主要因素。

城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素

影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。該方法最適用于針對(duì)具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購(gòu)買商鋪的性價(jià)比是否合適。

對(duì)任何一個(gè)城市而言，由于級(jí)差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟模P(guān)鍵是差異大小的問題。對(duì)中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有１－２個(gè)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價(jià)格非常高；對(duì)大城市來(lái)說(shuō)，不僅有市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對(duì)于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說(shuō)，開發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。

城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素

中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授有一個(gè)著名的論段：城市核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競(jìng)爭(zhēng)力＝生產(chǎn)力＋流通力。在生產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于１，不僅本地生產(chǎn)能力無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。如果流通力大于１，不僅可以彌補(bǔ)本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進(jìn)內(nèi)外交流、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟(jì)成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，而在于強(qiáng)大的流通力；我國(guó)的香港之所以成為國(guó)際大都市，被評(píng)為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因?yàn)槠涞谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)。

而流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸷弯N售價(jià)格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價(jià)格高，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場(chǎng)，不僅影響到全國(guó)，而且輻射世界。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍Φ牟町?，商鋪?zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４?。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西單、王府井、國(guó)貿(mào)，因?yàn)樵搮^(qū)域是中國(guó)對(duì)前蘇聯(lián)、東歐國(guó)家貿(mào)易的窗口；而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場(chǎng)其市場(chǎng)覆蓋華北、東北等市場(chǎng)，所以，小商鋪才能賣出１４萬(wàn)／ｍ２（套內(nèi)面積）的天價(jià)。

所以，開發(fā)商在給商鋪定價(jià)的時(shí)候，還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，即使同一個(gè)項(xiàng)目隔一條馬路，價(jià)格也許會(huì)差幾倍。所謂“一步三市”就是這個(gè)道理。

投資渠道是決定一個(gè)城市商鋪價(jià)格水平的重要因素

我們?cè)谏綎|東營(yíng)曾經(jīng)對(duì)商鋪投資人進(jìn)行定性訪談，當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期“只要回報(bào)比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在４％－５％；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在８－１０年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在１０％－１５％。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問題。

在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時(shí)候他們可能表達(dá)了同一個(gè)意思，但有本質(zhì)的不同。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來(lái)現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤(rùn)百分比。而資本化率是指物業(yè)購(gòu)買價(jià)格和營(yíng)業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場(chǎng)上的可比物業(yè)或市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來(lái)獲得。一個(gè)城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對(duì)平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購(gòu)買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營(yíng)業(yè)凈收入和購(gòu)買商鋪價(jià)格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。

這幾年北京的商鋪投資市場(chǎng)涌入了大量的外地投資人，如建外ＳＯＨＯ五次拍賣中有４套被外地人買走；中關(guān)村科貿(mào)開盤溫州人提前１０多個(gè)小時(shí)就開始排隊(duì)；銀科大廈０１號(hào)商鋪更是被神秘山西買家以７５００萬(wàn)買走，創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最高紀(jì)錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中資本流動(dòng)性的原理。

如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個(gè)很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國(guó)的許多中小城市還沒有形成這樣的市場(chǎng)，有些城市甚至沒有股票市場(chǎng)，至于投資古玩、字畫也需要到北京來(lái)進(jìn)行交易，何況投資該類市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)要求更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因?yàn)檫@樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場(chǎng)。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒有一個(gè)真正的公寓項(xiàng)目，惟一已經(jīng)面市銷售和租賃的３棟寫字樓中，５０％是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少，這也是為什么許多二、三級(jí)城市商鋪銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。

除了上述因素以外，影響商鋪價(jià)格的因素還有很多，比如當(dāng)前國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點(diǎn)可以肯定的是，住宅價(jià)格不是決定商鋪價(jià)格的影響因素，以住宅價(jià)格來(lái)衡量商鋪價(jià)格的做法是沒有任何理論基礎(chǔ)支撐的。第四章住宅項(xiàng)目定價(jià)方法住宅項(xiàng)目的定價(jià)方法較多，但在實(shí)際運(yùn)用中，有的定價(jià)方法沒有考慮市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，有的雖然從理論上考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，但沒有現(xiàn)實(shí)可操作性，故本文提出一種既能反映市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況又可用于實(shí)踐操作的可量化的定價(jià)方法，并對(duì)該方法全過程的定價(jià)進(jìn)行探討，最終確定出每套單元的可售價(jià)格，以期對(duì)那些從事房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)人員起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：定價(jià)方法，類比量化定價(jià)法，價(jià)格調(diào)整系數(shù)

一、概述

在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有成本加成定價(jià)法，它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為P=C×(1+η)[1],但這種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)。差別定價(jià)法，它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時(shí)間、地點(diǎn)的差異來(lái)制定不同的價(jià)格；差別定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價(jià)格來(lái)銷售住宅，而這些價(jià)格不一定完全反映成本費(fèi)用上的差異，這種定價(jià)方法沒有很好地反映市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來(lái)定價(jià)更像是一種促銷手段。競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它指的是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的定價(jià)方法，這種方法它考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平衡，這是一種較常采用的定價(jià)方法，但這種方法僅從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，故在項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，這種定價(jià)方法使得消費(fèi)者感覺到開發(fā)商是在認(rèn)真定價(jià)，讓消費(fèi)者有占到便宜的感覺。整數(shù)定價(jià)法主要對(duì)高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費(fèi)者身份和地位。在本文中，筆者主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這里，筆者姑且稱之為類比量化定價(jià)法。

二、類比量化定價(jià)法

該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對(duì)其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過所得出的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價(jià)按最小二

乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價(jià)，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對(duì)比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。

三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定

筆者共列出了12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。

表1住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值[2]

續(xù)前表：

四、權(quán)重的確定

筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的0～9評(píng)分法來(lái)確定權(quán)重，當(dāng)然讀者也可以用層次分析法或者經(jīng)驗(yàn)值法來(lái)確定權(quán)重，其計(jì)算過程見表2。

表2住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（0～9評(píng)分法）[3]

五、項(xiàng)目均價(jià)的確定

通過表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類比項(xiàng)目所賦予的分值，由公式得出各項(xiàng)目的總分，其中n表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計(jì)算如表3。

表3類比量化定價(jià)法計(jì)算表

然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即P=a+bS[4]，其中P為項(xiàng)目均價(jià)，S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù)a和b后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。

六、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià)

上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。

1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)

項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表4所示。

表4項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表

注：其中m、k一般在5％以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15％。

2、項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)

項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜、二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見表5。

表5項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)表[5]

續(xù)前表：

注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10％～15％。

②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。

根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)×（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)）×（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。

3、項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)

（1）項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)

區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1％。

（2）戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)

戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3％。

（3）單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)

單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見表6。

表6單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表

（4）景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)

景觀對(duì)于住宅購(gòu)買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15％，對(duì)多面景觀也最多不要超過20％。

綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)，如表7所示。

表7項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)表

然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)×（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價(jià)格。

七、各單元價(jià)格的微調(diào)

上述各單元的初步價(jià)格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。

1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。

2、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。

八、結(jié)論

住宅項(xiàng)目定價(jià)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它涉及消費(fèi)行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅市場(chǎng)的需求和供給有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析等各方面的知識(shí)，所以這是一個(gè)不斷積累經(jīng)驗(yàn)、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費(fèi)的應(yīng)用性非常強(qiáng)的學(xué)科。由于筆者理論水平、知識(shí)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的欠缺，僅僅在某些方面對(duì)住宅項(xiàng)目的定價(jià)做了一定程度的探討，希望對(duì)那些從事住宅項(xiàng)目定價(jià)的人員有所啟迪，并在實(shí)際工作中不斷總結(jié)完善。房地產(chǎn)定價(jià)案例案例一：天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案目錄前言一、周邊樓盤價(jià)格調(diào)查1.價(jià)格調(diào)查匯總2.說(shuō)明3.一次評(píng)估與加權(quán)二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤評(píng)估1.樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計(jì)算1.1天泰馥香谷1.2銀都景園1.3金帝山莊1.4頤景園1.5名仕花園1.6錦園1.7千禧龍?jiān)?.8蔚蘭海岸1.9新貴都1.10綠島花園1.11礦泉花園三、評(píng)估與價(jià)格修正1.修正公式2.修正過程3.修正結(jié)果四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議五、價(jià)格策略與執(zhí)行方案1、價(jià)格策略1.1價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房最敏感因素1.2戶型統(tǒng)計(jì)與總價(jià)分析1.3發(fā)揮差價(jià)原則2、執(zhí)行方案2.1單元評(píng)估2.2樓層評(píng)估2.3樓層差價(jià)率與差價(jià)系數(shù)2.4各單元平均價(jià)計(jì)算2.5價(jià)格明細(xì)表六、價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)附表1：開盤期首推戶型價(jià)格明細(xì)表價(jià)格是公司效益與客戶之間的一座橋梁高了，能走過這座橋的人就少——沒有市場(chǎng)低了，公司損失利潤(rùn)——沒有效益如何在兩者之間達(dá)到一種平衡如何讓我們的樓盤即叫好又叫座這永遠(yuǎn)是我們解析的重心……第二部分：天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案一、周邊樓盤價(jià)格調(diào)查1、價(jià)格調(diào)查匯總M2元/M2元/M2元/M2元/M22、說(shuō)明◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我們對(duì)青島市樓市進(jìn)行了廣泛調(diào)查，本表只是調(diào)查中的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤。◆修正均價(jià)主要根據(jù)統(tǒng)計(jì)面積所占比例、銷售時(shí)間、實(shí)際成交時(shí)大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素?！魠⒄諛潜P以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。3、一次評(píng)估與加權(quán)(平均分)樓盤評(píng)估項(xiàng)銀都景園金帝山莊名仕花園錦園千禧龍?jiān)肺堤m海岸綠島花園礦泉花園區(qū)域地段9.07.857.6259.08.307.1259.08.4758.758.507.625周邊社區(qū)7.657.97.807.47.307.257.69.1259.0258.3257.60交通條件7.47.507.657.157.457.457.659.359.758.307.657.508.5757.858.1758.0258.058.207.807.7758.008.50營(yíng)銷水平8.459.008.0258.1758.007.7256.5759.1259.2258.756.3259.1258.4757.707.8259.008.2758.757.907.108.3759.509.1758.1257.457.6757.407.657.5758.7258.407.6759.458.808.657.8757.707.658.307.4258.908.6258.0759.009.009.057.357.6757.357.757.708.708.4257.959.60物業(yè)管理水平9.008.607.308.007.207.807.1258.658.6258.2259.20合計(jì)76.62578.77577.67577.37577.6086.7582.175（加權(quán)分）樓盤評(píng)估項(xiàng)銀都景園金帝山莊名仕花園錦園千禧龍?jiān)肺堤m海岸綠島花園礦泉花園加權(quán)評(píng)估0.370.350.470.060.120.860.83加權(quán)因素2、評(píng)估加權(quán)：（1）H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662（2）加權(quán)修正：銀都花園=H1=8.5914+0.55=8.9451金帝=H2=8.3951+0.55=8.9451頤景園=H3=7.6108+0.37=7.9808名仕花園=H4=8.00968+0.35=8.35968錦園=H5=7.7488+0.47=8.1688千禧龍?jiān)?H6=7.7048+0.06=7.7108蔚蘭海岸=H7=7.8022+0.12=7.9222新貴都=H8=8.6312+0.86=9.4912綠島花園=H9=8.5511+0.85=9.4011礦泉花園=H10=8.2217+0.83=9.5017三、評(píng)估與價(jià)格修正1、修正公式EQ\F(天泰馥香谷評(píng)估得分,比較樓盤評(píng)估得分)*比較樓盤均價(jià)2、修正過程銀都花園：8.9662*4644=4545.008.9451金帝山莊：EQ\F(8.9962,8.9451)*4482=4493.00頤景園：EQ\F(8.9662,7.9808)*3820=4292.00名仕花園：EQ\F(8.9662,8.35968)*4410=4730.00錦園：EQ\F(8.9662,8.1688)*4850=5323.00千禧龍?jiān)罚篍Q\F(8.9662,7.9108)*4694=4990.00蔚蘭海岸：EQ\F(8.9662,7.9222)*4409=4990.00新貴都：EQ\F(8.9662,9.4912)*4262=4026.00綠島花園：EQ\F(8.9662,9.0517)*4550=4338.00礦泉花園：EQ\F(8.9662,9.0517)*6854.00=6789.003、修正結(jié)果EQ4545.00+4493.00+4292.00+4730.00+5323.00+4990.00+4990.00+4026.00+4338.00+6789.0010=4851.60即：天泰馥香谷市場(chǎng)已然形成并且能夠接受的平均價(jià)格是：4850元/平方米四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議天泰馥香谷平均價(jià)格應(yīng)是：4850元/平方米，正負(fù)出入不宜超過200元。為配合分批銷售和低開高走的價(jià)格策略，第一批提出價(jià)格定位如下：平均價(jià)格：4700～4900元/平方米；本案設(shè)定均價(jià)：4800元/平方米(如賣精裝修房每平米加價(jià)1000.00元)；最低價(jià)與最高價(jià)差設(shè)計(jì)幅度：3980～6180元/平方米(如賣精裝修房每平米加價(jià)1000.00元)。本案設(shè)計(jì)的是銷售實(shí)價(jià)，銷售價(jià)格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。五、定價(jià)策略與執(zhí)行方案定價(jià)策略1、價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房最敏感因素根據(jù)對(duì)青島市調(diào)查樓盤及天泰馥香谷銷售情況的了解，我們感到價(jià)格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，制定合理的銷售價(jià)格必須是慎重研究的。針對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價(jià)技巧，一方面是針對(duì)同行的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面則是在對(duì)我們的目標(biāo)客戶群。在采用了1）競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格評(píng)估；2）萃辰樹圖；3）成本利潤(rùn)法；4）差價(jià)設(shè)計(jì)法。四種方法結(jié)合，我們得出了上述價(jià)格（均價(jià)）定位，并建議分批推出樓盤。2、戶型統(tǒng)計(jì)與總價(jià)分析1）面積分類：共175種，最小面積101.50平方米，最大面積288平方米。2）戶型分類：二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi)復(fù)式、錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層共8種。3）面積階段分類：101-150平方米共148套150-180平方米共20套180-280平方米共140套合計(jì)308套。根據(jù)以上戶型統(tǒng)計(jì)，可以看出200平米以上的大戶型占的比例還是很大的，這就關(guān)系到一個(gè)總價(jià)問題，也就是說(shuō)要有100多套房子總價(jià)在100萬(wàn)以上。目前天泰馥香谷已售出60套，合計(jì)銷售面積9252.90m2，已完成17.80%，其中200m根據(jù)這種銷售情況我們建議12月20日開盤時(shí)推出8000余平米，具體為8棟1單元：1113.20m2（已售面積128.40m2）；4棟5單元：1283.70m2；1棟3單元：1208.40m2（已售面積139.7m2）；10棟2單元：1227m開盤起價(jià)：3980.00元/平方米(如精裝修4980.00元/平方米,具體戶型及價(jià)格配比見附表。這種配比，一是保證幾類戶型都有，二是將不太好銷的及戶型較大的推出比例大些，借著開盤熱賣，將不好銷的戶型推出去，另一方面，根據(jù)開盤新的銷售走勢(shì)，決定第二批推出起價(jià)。3、發(fā)揮差價(jià)原則現(xiàn)天泰馥香谷有8種戶型（4種復(fù)式，2種錯(cuò)層，2種標(biāo)準(zhǔn)層）175種面積，并且有4層的、5層的、6層的、7層的、8層的多種樓層，還分電梯小高層與多層，這種品種的多樣性，為我們價(jià)格的差價(jià)原則做了很好的鋪墊。根據(jù)這種情況我們也分別請(qǐng)?zhí)焯﹩T工對(duì)各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評(píng)估（見后表），并根據(jù)評(píng)估分位，將各單元價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，得出平均價(jià)，并根據(jù)均價(jià)算出每棟每單元每樓層價(jià)格表。執(zhí)行方案單元評(píng)估：3-256.758.1176.2337.3836.4677.5836.58356.53-25.26.758.1176.5677.5836.4677.8836.08356.54-347.3758.757.37576.8257.805.9066.54-67.446.9176.847.405.7666.54-15.307.208.467.587.6676.846.305.7266.51-797.6259.258.1257.256.9367.558.45771-38.58.33387.857.0836.9758.5838.85771-58.88.3339.0838.1177.0836.9758.3337.443771-48.58.3339.0837.9677.0836.9758.3338.917772-29.68.759.1338.2677.4177.0178.4337.03310102-31097.1338.37.4177.0178.9178.88388.51-698.3007.027.968.916772-41099.1338.37.4177.058.9338.917810.001-89.27.8338.33387.3337.0837.1678771-28.28.3338.8337.87.0837.18.9838.908771-877.39.129874-69.68.6678.9678.88.8337.3337.3336.766.54-54.88.167.3338.2335.967664-447.597.3337.57.3337.6336662-19.409.008.8338.209.1677.3678.2677.1679.008.502-59.808.5839.0839.1839.1677.409.1837.9158.008.504-89.608.6679.7679.008.8337.808.5339.307.008.004-788.6678.76788.8337.87.3677.633678-18.808.508.509.9678.507.9338.6679.009.7678.6678.8658-48.608.6679.7679.008.6677.9338.509.1338.508.508-38.708.6679.7679.008.6677.9338.3677.9678.508.508-28.708.6679.7679.008.6677.9338.4338.9678.508.5010-18.608.6679.5339.008.007.9678.609.1348.008.5010-28.508.6679.5338.808.007.9678.609.0339.008.5010-358.6679.53387.8337.9678.4678.887.59-18.608.3759.6759.008.1258.058.509.258.008.505-188.8339.598.28.0677.9338.667987-18.48.8339.588.28.0677.6338.933889-38.608.6679.7678.807.8338.1678.5679.1338.008.509-28.508.6679.6338.808.008.1678.5339.2338.008.5010-48..58.758.458.88.258.38.2887.510-58.58.758.658.88.258.37.95877.56-19.509.339.8679.4339.3338.6679.1679.9010.0010.009.522、樓層評(píng)估八層1-2F6.057.56.5777.57973F8.56987.57.577764F97.588755F9.689.598899886F9.899.510897-8F1010109.5101010101010五層1-2F678777.569.510103F88988888874-5F1010101099.59.510983、樓層差價(jià)率與差價(jià)系數(shù)八層樓層評(píng)估得分差價(jià)率差價(jià)系數(shù)備注1-2F6.950.840-0.02683F7.250.876-0.02074F7.630.922-0.01315F8.611.0410.00676F9.281.1300.02027-8F9.951.2020.0336五層樓層評(píng)估得分差價(jià)率差價(jià)系數(shù)備注1-2F7.80.9286-0.0253F8.00.9524-0.0174-5F9.51.13100.0424、各單元平均價(jià)計(jì)算6棟1單元9.52/8.1308×4800=5620.008棟1單元8.865/8.1308×4800=5233.008棟4單元8.7301/8.1308×4800=5153.008棟3單元8.7267/8.1308×4800=5151.008棟2單元8.7068/8.1308×4800=5140.004棟8單元8.665/8.1308×4800=5115.002棟5單元8.6314/8.1308×4800=5095.009棟1單元8.6075/8.1308×4800=5081.009棟3單元8.6034/8.1308×4800=5079.009棟2單元8.6013/8.1308×4800=5077.0010棟1單元8.6001/8.1308×4800=5077.0010棟2單元8.568/8.1308×4800=5058.002棟1單元8.5401/8.1308×4800=5041.002棟4單元8.525/8.1308×4800=5032.002棟2單元8.505/8.1308×4800=5021.005棟1單元8.1308/8.1308×4800=4800.002棟3單元8.1147/8.1308×4800=4790.007棟1單元8.1032/8.1308×4800=4783.0010棟3單元8.0876/8.1308×4800=4774.0010棟4單元8.0742/8.1308×4800=4766.0010棟5單元8.032/8.1308×4800=4741.004棟7單元8.0067/8.1308×4800=4726.004棟6單元8.0033/8.1308×4800=4724.001棟3單元7.964/8.1308×4800=4701.001棟8單元7.954/8.1308×4800=4695.001棟7單元7.924/8.1308×4800=4678.001棟6單元7.9174/8.1308×4800=4674.001棟5單元7.9091/8.1308×4800=4669.001棟1單元7.8949/8.1308×4800=4660.001棟2單元7.8213/8.1308×4800=4617.001棟4單元7.8167/8.1308×4800=4614.004棟5單元4.10/8.1308×4800=4191.004棟4單元6.8299/8.1308×4800=4032.004棟2單元6.7817/8.1308×4800=4003.004棟3單元6.7525/8.1308×4800=3986.004棟1單元6.7507/8.1308×4800=3985.003棟1單元6.615/8.1308×4800=3905.003棟2單元6.5616/8.1308×4800=3873.005、價(jià)格明細(xì)表6棟均價(jià)：5620.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1F-140.005480.005480.006480.006580.00-6800.002F-96.005524.005680.006680.006790.00-6000.003-4F236.005856.006180.007180.007300.00-7550.005棟均價(jià)：4800.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1F-120.004680.004680.005680.005780.00-5910.002F-82.004718.004780.005780.005880.00-6080.003-4F203.005003.005800.006800.006910.00-7150.007棟均價(jià)：4783.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1F-120.004663.004850.005850.005950.00-6080.002F-82.004701.004950.005950.006050.00-6180.003-4F202.004985.005850.006850.006990.00-7190.008棟1單元均價(jià)：5233.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-130.005103.005160.006160.006260.00-6420.003F-89.005144.005360.006360.006470.00-6630.004F220.005453.005860.006860.007000.00-7200.008棟2單元均價(jià)：5140.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-129.005011.005050.006050.006150.00-6300.003F-88.005052.005220.0066220.006320.00-6480.004F217.005357.005960.006960.007100.00-7300.008棟3單元均價(jià)：5151.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-129.005022.005050.006050.006150.00-6300.003F-88.005063.005220.0066220.006320.00-6480.004F217.005368.006960.006960.007100.00-7300.008棟4單元均價(jià)：5153.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-129.005024.005150.006150.006250.00-6410.003F-88.005065.005350.006350.006460.00-6620.004F217.005378.005950.006950.007090.00-7290.009棟1單元均價(jià)：5081.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-128.004953.005200.006200.006300.00-6460.003F-87.004994.005390.006390.006500.00-6660.004F214.005295.005790.006790.006930.00-7130.009棟2單元均價(jià)：5077.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-127.004950.005150.006150.006250.00-6410.003F-87.004990.005330.006330.006430.00-6600.004-5F214.005291.005730.006730.006870.00-7050.009棟3單元均價(jià)：5079.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-127.004952.005200.006200.006300.00-6460.003F-87.004992.005390.006390.006500.00-6660.004-5F214.005293.005790.006790.006930.00-7130.0010棟1單元均價(jià)：5077.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-127.004950.005200.006200.006300.00-6430.003F-87.004990.005390.006390.006500.00-6630.004-5F214.005291.005790.006790.006930.00-7130.0010棟2單元均價(jià)：5058.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-126.004932.005180.006180.006300.00-6430.003F-86.004972.005360.006360.006500.00-6630.004-5F213.005271.005760.006760.006900.00-7100.0010棟3單元均價(jià)：4774.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-119.004655.004600.005600.005690.00-5830.003F-82.004692.004800.005800.005890.00-6040.004-5F201.004975.005680.006680.006790.00-6960.0010棟4單元均價(jià)：4766.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-119.004647.004350.005350.005450.00-5570.003-4F201.004967.005250.006250.006360.00-6510.0010棟5單元均價(jià)：4741.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-119.004622.004350.005350.005450.00-5570.003-4F200.004941.005250.006250.006360.00-6510.004棟1單元均價(jià)：3985.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-100.003885.004130.005130.005230.00-5390.003-4F-68.003917.004180.005180.005280.00-5450.005-6F168.004153.004550.005550.005660.00-5830.004棟2單元均價(jià)：4003.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-100.003903.004080.005080.005180.00-5330.003-4F-68.003935.004130.005130.005230.00-5390.005-6F169.004172.004520.005520.005630.00-5800.004棟3單元均價(jià)：3986.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-100.003886.004080.005080.005180.00-5330.003F-68.003918.004130.005130.005230.00-5390.004-5F168.004154.004520.005520.005630.00-5800.004棟4單元均價(jià)：4032.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-100.003932.004080.005080.005180.00-5330.003F-69.003963.004130.005130.005230.00-5390.004-5F170.004202.004520.005520.005630.00-5800.004棟5單元均價(jià)：4191.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-105.004086.004080.005080.005180.00-5330.003F-72.004119.004100.005100.005200.00-5360.004-5F177.004368.004520.005520.005630.00-5800.004棟6單元均價(jià)：4724.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-118.004606.004280.005280.005378.00-5550.003F-81.004643.004310.005310.005400.00-5580.004F199.004923.004820.005820.005940.00-6110.004棟7單元均價(jià)：4726.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-118.004608.004580.005580.005680.00-5810.003F-81.004645.004780.005780.005870.00-6020.004F199.004925.005080.006080.006200.00-6390.004棟8單元均價(jià)：5115.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-128.004987.005080.006080.006180.00-6330.003F-87.005028.005280.006280.006390.00-6550.004F216.005331.005880.006880.007010.00-7220.003棟1單元均價(jià)：3905.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1F-105.003800.003980.004980.005080.00-5230.002F-81.003824.004030.005030.005130.00-5280.003F-51.003854.004060.005060.005160.00-5310.004F27.003932.004120.005120.005220.00-5360.005F79.003984.004180.005180.005280.00-5450.006F133.004038.004300.005300.005400.005580.003棟2單元均價(jià)：3873.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1F-104.003769.003980.004980.005080.00-5230.002F-80.003793.004030.005030.005130.00-5280.003F-51.003822.004060.005060.005160.00-5310.004F27.003900.004120.005120.005220.00-5360.005F78.03951.004180.005180.005280.00-5450.006F132.004005.004300.005300.005400.005580.002棟1單元均價(jià)：5041.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1F-135.004906.004380.005380.005490.00-5650.002F-104.004937.004620.005620.005810.00-5960.003F-66.004975.004750.005750.005850.00-5980.004F35.005076.004820.005820.005920.00-6060.005F102.005143.004980.005980.006080.00-6230.006-7F172.005213.005880.006880.007000.00-7220.002棟2單元均價(jià)：5021.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-135.004886.004360.005360.005470.00-5630.003F-104.004917.004600.005600.005790.00-5940.004F-66.004955.004730.005730.005820.00-5970.005F35.005056.004800.004800.005900.00-6050.006F101.005122.004960.005960.006060.00-6210.007-8F171.005192.005860.006860.007000.00-7200.002棟3單元均價(jià)：4790.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-129.004661.004360.005360.005470.00-5630.003F-99.004691.004600.005600.005790.00-5940.004F-63.004727.004730.005730.005820.00-5970.005F34.004824.004800.004800.005900.00-6050.006F97.004887.004960.005960.006060.00-6210.007-8F163.004953.005860.006860.007000.00-7200.002棟4單元均價(jià)：5032.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-135.004897.004360.005360.005470.00-5630.003F-104.004928.004600.005600.005790.00-5940.004F-66.004966.004730.005730.005820.00-5970.005F35.005067.004800.004800.005900.00-6050.006F102.005134.004960.005960.006060.00-6210.007-8F172.005204.005860.006860.007000.00-7200.002棟5單元均價(jià)：5095.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1F-137.004958.004950.005950.006070.00-6250.002F-105.004990.005200.006200.006300.00-6460.003F-67.005028.005250.006250.006355.00-6520.004F36.005131.005350.006350.006450.00-6620.005F103.005198.005550.006550.006660.00-6830.006-7F174.005269.005950.006950.007080.00-7360.001棟1單元均價(jià)：4660.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-125.004535.004500.005500.005590.00-5720.003F-96.004564.004550.005550.005640.00-5780.004F-61.004599.004600.005600.005700.00-5830.005F94.004754.004880.005880.005970.00-6120.006-7F159.004819.005980.006980.007120.00-7330.001棟2單元均價(jià)：4617.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-124.004493.004450.005450.005550.00-5700.003F-96.004521.004500.005500.005600.00-5730.004F-60.004557.004550.005550.005650.00-5800.005F32.004694.004880.005880.005920.00-6120.006F93.004710.004980.005980.006100.00-6280.007-8F157.004774.005980.006980.007120.00-7330.001棟3單元均價(jià)：4701.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-126.004575.004500.005500.005590.00-5720.003F-97.004604.004550.005550.005640.00-5780.004F-62.004639.004600.005600.005700.00-5830.005F33.004734.004880.005880.005970.00-6120.006F95.004796.004980.005980.006100.00-6280.007-8F160.004861.005980.006980.007120.00-7330.001棟4單元均價(jià)：4614.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-124.004490.004450.005450.005550.00-5700.003F-96.004518.004500.005500.005600.00-5730.004F-60.004554.004550.005550.005650.00-5800.005F32.004646.004880.005880.005920.00-6120.006F93.004707.004980.005980.006100.00-6280.007-8F157.004771.005980.006980.007120.00-7330.001棟5單元均價(jià)：4669.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-125.004544.004450.005450.005550.00-5700.003F-97.004572.004500.005500.005600.00-5730.004F-61.004608.004550.005550.005650.00-5800.005F33.004702.004880.005880.005920.00-6120.006F94.004763.004980.005980.006100.00-6280.007-8F159.004828.005980.006980.007120.00-7330.001棟6單元均價(jià)：4674.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-125.004549.004450.005450.005550.00-5700.003F-97.004577.004500.005500.005600.00-5730.004F33.004707.004550.005550.005650.00-5800.005F94.004768.004880.005880.005920.00-6120.006-7F159.004833.005980.006980.007120.00-7330.001棟7單元均價(jià)：4678.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-125.004553.004380.005380.005470.00-5600.003F-97.004581.004450.005450.005530.00-5680.004F33.004711.004550.005550.005650.00-5780.005F94.004772.004680.005680.005780.00-5910.006-7F159.004837.005780.006780.006920.00-7120.001棟8單元均價(jià)：4695.00元/平方米樓層層差價(jià)（元/m2）計(jì)算價(jià)（元/m2）開盤推出價(jià)（元/m2）裝修價(jià)（元/m2）持續(xù)期上漲價(jià)（元/m2）1-2F-126.004569.004380.005380.005470.00-5600.003F-97.004598.004450.005450.005530.00-5680.004F33.004728.004550.005550.005650.00-5780.005F95.004790.004680.005680.005780.00-5910.006-7F160.004855.005780.006780.006920.00-7120.00六、價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng)由于市場(chǎng)目前較為復(fù)雜，各種類型的樓盤都同時(shí)存在，我們必須對(duì)價(jià)格有一個(gè)可調(diào)整的系統(tǒng)。而此系統(tǒng)存在于推廣和銷售過程當(dāng)中，保證上我們的價(jià)格貼近市場(chǎng)并保持較高利潤(rùn)。1、反饋調(diào)整系統(tǒng)樹圖價(jià)格運(yùn)行銷售過程銷售控制銷控表銷售會(huì)議銷售日記電話記錄外部信息收集財(cái)務(wù)計(jì)劃 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目形象推廣分析反饋重新調(diào)整2、價(jià)格執(zhí)行:在推出量和價(jià)格控制上做到既要能產(chǎn)生脈沖性又要能保持樓盤在市場(chǎng)上的恒溫效應(yīng)，策略如下：1）建立“限量發(fā)售”，上市價(jià)越來(lái)越高，上市貨越來(lái)越好市場(chǎng)營(yíng)銷模型。A、馥香谷定位于國(guó)際化住宅特區(qū)，那么目標(biāo)客戶一類為外籍業(yè)主；一類是公司總裁、董事長(zhǎng)、金領(lǐng)、外資企業(yè)的高級(jí)職員等。因此首批推出的住宅在首批量銷的基礎(chǔ)上再進(jìn)行下一階段的銷售，做到留有余地，以便依循首批推出后的市場(chǎng)反映，緊接進(jìn)行相關(guān)戶型的調(diào)整，而中期階段是在消化舊有存量的，主推200以上的戶型，針對(duì)的是拓展性的客戶，強(qiáng)調(diào)推出的品質(zhì)。B、推出的次序是先“兩側(cè)后中間，先西面后南面”位置及朝向較好的單元盡量放在后期銷售，做到推出的產(chǎn)品的品質(zhì)越來(lái)越高，為在銷售期后期的價(jià)格上升導(dǎo)入質(zhì)量的概念，避免價(jià)格做空。C、講究戶型入市的節(jié)奏感，每個(gè)階段實(shí)施“主推主力戶型”的策略，這樣可以集中力量推廣一兩種戶型，做到有的放矢，避免由于戰(zhàn)線過長(zhǎng)而達(dá)不到應(yīng)有的促銷效果。3、應(yīng)變方案準(zhǔn)備第一批住宅推出后預(yù)測(cè)出現(xiàn)以下5種情況：第一種情況戶型推出套數(shù)（假設(shè)）銷售比例113-12810套80%131-15010套80%150-20010套80%200左右10套80%這種情況表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市場(chǎng)反映。應(yīng)變方案：立即調(diào)整價(jià)格，根據(jù)具體情況可平均上漲100元/平方米以上第二種情況戶型推出套數(shù)（假設(shè)）銷售比例113-12810套80%131-15010套80%150-20010套40%200左右10套20%這種情況反映150平方米以下的戶型受到市場(chǎng)歡迎，表明馥香谷采取的與周邊樓盤戶型的差異在競(jìng)爭(zhēng)策略取得成功，而200以上的大戶型由于推廣力度還不夠，推銷速度慢，致使銷售成