吉安市項(xiàng)目全案策劃方案

總目錄壹前期調(diào)研篇貳營(yíng)銷(xiāo)策劃篇叁可行性研究篇壹前期調(diào)研篇一、自然環(huán)境1.1地理位置吉安市位于江西省中西部，地處贛江中游。境內(nèi)地勢(shì)東、西、南三面環(huán)山，南高北低。地理上介于北偉25°58′32″至27°57′50″，東經(jīng)113°46′至115°56′之間，全市總面積為25271平方公里。以山地、丘陵為主，總概括為“七山半水兩分田，半分道路和莊園〞。它的四周，東鄰撫州市的崇仁縣、樂(lè)安市及贛州市的寧都、興國(guó)縣，南連贛州市的贛縣、南康市、上猶縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春市的豐城、樟樹(shù)市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。1.2氣候條件吉安市屬中亞熱帶丘陵山市季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，具有冬春陰冷，夏熱秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，無(wú)霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)。熱量資源豐富，但冷熱差異較大；雨水充分，但豐而不衡；光照雖少，但光熱同季，光能潛力大；山地垂直氣候多樣。年平均溫度18度。1.3歷史沿革古稱(chēng)廬陵、吉州，元初改為吉安，寓“吉泰平安〞之意。1914年，置廬陵道于宜春，轄21縣，改廬陵縣為吉安縣。1949年6月30日，中共江西省委召開(kāi)第三次會(huì)議，決定成立中共吉安地方委員會(huì)、吉安公區(qū)行政督察專(zhuān)員公署。1951年7月贛西南行政區(qū)黨委撤消后，一直歸屬江西省。1968年5月，改吉安專(zhuān)區(qū)為井岡山地區(qū)。1979年7月再度改為吉安地區(qū)。2000年5月11日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)吉安地區(qū)設(shè)立地級(jí)吉安市，全市轄1市2區(qū)10縣，有100個(gè)鄉(xiāng)、111個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)民族鄉(xiāng)、8個(gè)街道辦事處。即吉州區(qū)、青原區(qū)、井岡山市、吉安縣、吉水、安福、峽江、新干、永豐、泰和、萬(wàn)安、遂川、永新一市二區(qū)十縣。1.4歷史文化吉安一帶統(tǒng)稱(chēng)為廬陵文化。廬陵文化是一種地域文化,是有史以來(lái)生活在廬陵一帶的人們共同創(chuàng)造的精神財(cái)富,包括思想、道德、觀(guān)念、文學(xué)藝術(shù)等意識(shí)形態(tài)以及人們的行為方式等,指的是吉安的古、近代文化。其特征是“其內(nèi)涵是博大精深,其表現(xiàn)是優(yōu)美典雅,其精神是剛正義烈〞。其精髓是“文章節(jié)義〞。廬陵文化細(xì)化主要包括以下三個(gè)方面：

一是重視教育,科舉興盛；二是崇尚文化；三是忠貞節(jié)烈的精神和剛正堅(jiān)毅的品格。歷史上廬陵地區(qū)的進(jìn)士、文人、將軍數(shù)不勝數(shù)。歐陽(yáng)修、文天祥、胡銓、楊邦義、解縉、李時(shí)勉、劉球等都出自此地。1.5人口吉安市是一個(gè)以漢族人口為主、多民族成份并存的地區(qū)。2002年末，全市總?cè)丝?59.88萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口111.8萬(wàn)人，城市化率24.3%。出生率為14.48‰。全年出生人口6.68萬(wàn)人。32個(gè)少數(shù)民族共有1.44萬(wàn)人，其中以畬族人口居多，達(dá)9841人?！惨韵陆刂篂?003年末〕區(qū)別總戶(hù)數(shù)總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口平均每戶(hù)人口數(shù)吉州區(qū)908503141421938991202433.46青原區(qū)51555184541292571552843.58合計(jì)1424054986832231562755273.52〔平均值〕從以上表格中，我們可以分析如下問(wèn)題：因本工程地處吉州區(qū)吉福路地段，主力消費(fèi)群在吉州區(qū)，青原區(qū)的消費(fèi)群不可能到這邊來(lái)購(gòu)房，一方面是因?yàn)榍嘣瓍^(qū)的房?jī)r(jià)比吉州區(qū)低，而且從地段消費(fèi)習(xí)慣來(lái)說(shuō)，也不會(huì)舍近求遠(yuǎn)。當(dāng)然這只是針對(duì)住宅而言，商鋪和寫(xiě)字樓等具有投資功能的物業(yè)另當(dāng)別論。所以，吉州區(qū)的總戶(hù)數(shù)可以定為本工程總的購(gòu)置潛力，即：90850戶(hù)。從非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口中的比例看。吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口占了兩區(qū)總非農(nóng)業(yè)人口的86%，意謂著吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口是購(gòu)置的絕對(duì)主力。即：56040戶(hù)。從消費(fèi)群的擴(kuò)散性講，從核心到外圍幅射是：吉州區(qū)非農(nóng)業(yè)人口吉州農(nóng)業(yè)人口青原區(qū)非農(nóng)業(yè)人口青原區(qū)農(nóng)業(yè)人口吉安市各地縣周邊市區(qū)【智原地產(chǎn)分析】：本案在定位上需充分考慮到吉安市的地區(qū)文化特征，挖掘吉安市特有的文化觀(guān)念和消費(fèi)理念，在樓盤(pán)文化定位上，符合吉安市人歷史上的認(rèn)同感。二、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)2.1吉安市城鎮(zhèn)開(kāi)展總思路吉安市把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要戰(zhàn)略布置，按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、適度超前的規(guī)劃原那么，大力加強(qiáng)規(guī)劃編制工作，通過(guò)“以地生財(cái)，以地聚資，以路興市，以市促房，以房補(bǔ)路，路房結(jié)合，配套建設(shè)〞的路子。實(shí)施“一線(xiàn)建五帶，一城聯(lián)十鎮(zhèn)〞戰(zhàn)略設(shè)想和實(shí)施城鎮(zhèn)走廊明珠工程等三個(gè)階段，城鎮(zhèn)建設(shè)水平不斷提高。到目前為止，全市初步形成了中心城市——次中心城市——中心建制鎮(zhèn)——一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)布局體系。2.2吉安市城鎮(zhèn)規(guī)劃到2021年，由“中心城市、次中心城市、中心小城鎮(zhèn)、一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)〞組成的多層次、多功能的城鎮(zhèn)體系格局進(jìn)一步完善和表達(dá)，把大吉安市區(qū)〔包括吉州區(qū)、青原區(qū)和吉安縣城關(guān)鎮(zhèn)〕建成規(guī)劃面積25平方公里，45萬(wàn)人的中等城市。全市城鎮(zhèn)化水平爭(zhēng)取到達(dá)或接近30%，城鎮(zhèn)非農(nóng)人口占到全市人口的20%以上；自來(lái)水普及率達(dá)95%以上，液化氣普及率到達(dá)60%以上，每百人在10門(mén)以上，有線(xiàn)電視戶(hù)率到達(dá)95%，95%以上的住宅有配套設(shè)施，人均居住面積20平方米以上；工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率90%以上，城鎮(zhèn)生活垃圾實(shí)行無(wú)害化處理，小城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達(dá)20%以上，人均公共綠地2平方米以上。2.3三個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r第一產(chǎn)業(yè)增加值60.28億元，增長(zhǎng)3%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的35.83%調(diào)整為33.49%。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值60.62億元，增長(zhǎng)17.1%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的31.72%調(diào)整為33.68%?！肮I(yè)開(kāi)展年〞強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步上升。全市工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)143.8億元，增長(zhǎng)14.5%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入41.7億元，增長(zhǎng)17.3%，利稅總額2.9%元，增長(zhǎng)96%。第三產(chǎn)業(yè)有效提升。全年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值59.1億元，增長(zhǎng)12.1%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的32.45%調(diào)整為32.83%。消費(fèi)品市場(chǎng)保持穩(wěn)中趨長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額68.5億元，增長(zhǎng)7.8%。旅游產(chǎn)業(yè)保持增勢(shì)，全市接待國(guó)內(nèi)游客310萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入15.5億元；接待海外游客1.74萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯480萬(wàn)美元。2.4三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到新的調(diào)整。全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)二、三、一的轉(zhuǎn)型，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為30.1：37.5：32.4，三產(chǎn)首次超出一產(chǎn)2.3個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)超出一產(chǎn)7.4個(gè)百分點(diǎn)。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市生產(chǎn)總值奉獻(xiàn)分別為6%、64.8%、29.2%。第二產(chǎn)業(yè)成為牽引經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?.5固定資產(chǎn)投資全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資49.68億元，增長(zhǎng)24.7%，其中國(guó)有投資到達(dá)24.9億元，增長(zhǎng)20.3%；非國(guó)有投資完成24.77億元，同比增長(zhǎng)29.1%，投資結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了由“國(guó)有投資一枝獨(dú)秀〞到“國(guó)有、非國(guó)有平分秋色〞的重大轉(zhuǎn)變。投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)。2.6招商引資對(duì)外引資大幅上揚(yáng)。全市共簽約外資1.1億美元，實(shí)際利用外資7623萬(wàn)美元，增長(zhǎng)1.4倍；簽約內(nèi)資80億元，實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資44.5億元，增長(zhǎng)2.7倍。先后引進(jìn)了日本友利電、富士電梯、聯(lián)創(chuàng)光電、上凌電器、清華同方、誠(chéng)志股份等上市公司以及澳大利亞國(guó)際控股、香港文華米高、香港華源、香港宏光、中科院天人生態(tài)、上海人眾、福建恒安、杭州娃哈哈、深圳生物谷等大集團(tuán)、大企業(yè)；對(duì)外貿(mào)易形勢(shì)喜人，全市外貿(mào)出口2281萬(wàn)美元，增長(zhǎng)81%?！局窃禺a(chǎn)分析】：從吉安市三上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上可以看出，吉安第一產(chǎn)業(yè)在逐漸減少比重，隨之取代是第二、第三產(chǎn)業(yè)的興起，第二產(chǎn)業(yè)〔農(nóng)業(yè)〕仍是吉安市主要經(jīng)濟(jì)支柱，第三產(chǎn)業(yè)是今后開(kāi)展的重點(diǎn)。三、居民生活與就業(yè)3.1價(jià)格水平價(jià)格總體水平上升，全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101.6，比上年上漲1.6%。分別來(lái)看，食品價(jià)格上漲3.4%，娛樂(lè)教育文化用品及效勞上漲3.7%，居住類(lèi)價(jià)格上漲4.3%，其余類(lèi)別的價(jià)格那么有不同程度的下降。3.2居民就業(yè)就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，年末全市從業(yè)人員225.4萬(wàn)人。比上年增加1.3萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)人口增加0.5萬(wàn)人，在崗職工20.96萬(wàn)人，下降1.02萬(wàn)人。全市私營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員19.1萬(wàn)人，增加2.4萬(wàn)人。失業(yè)率為4%。3.3居民工資以2003年為標(biāo)準(zhǔn)，單位為：元/年行業(yè)企業(yè)事業(yè)機(jī)關(guān)銀行教師醫(yī)生建筑業(yè)制造業(yè)娛樂(lè)業(yè)餐飲業(yè)工資740896831031611541124621108377405900889976993.4居民生活指數(shù)以下為吉安市2003年居民消費(fèi)類(lèi)各項(xiàng)指數(shù)指數(shù)類(lèi)別指數(shù)比值單位/備注商品零售價(jià)格指數(shù)105.7%5.7%城市居民人均年可支配收入6528.72元城市居民人均年消費(fèi)性支出5048.72元城市居民家庭月可支配收入564.03元城市居民家庭月總支出500.90元城市居民人均月消費(fèi)性支出420.71元3.5城市居民人均月消費(fèi)性支出消費(fèi)支出類(lèi)別食品衣著家庭設(shè)備用口醫(yī)療交通通訊文化教育居住雜項(xiàng)金額〔元〕161.2452.1429.0124.3643.9458.0534.1117.85比重〔%〕38.3%12.4%6.9%5.8%10.4%13.8%8.1%4.3%從以上可以看出食品和衣著類(lèi)總和為50.7%，即恩格爾系數(shù)為50.7%，其超過(guò)總比重百分之五十。說(shuō)明吉安總體上處于一個(gè)典型的欠興旺地區(qū)。3.6城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄指標(biāo)吉安市主要取自吉安區(qū)、青原區(qū)兩地居民儲(chǔ)蓄存款及年末等銀行各項(xiàng)指標(biāo)。指標(biāo)分類(lèi)完成總額〔萬(wàn)元〕備注地方財(cái)政總收入吉州區(qū)11918同期增長(zhǎng)23%青原區(qū)3795同期增長(zhǎng)26.1%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款吉州區(qū)40322482729青原區(qū)35286-9993占GDP比值8.8%3.7城鄉(xiāng)居民各類(lèi)指標(biāo)總匯以上資料取自2003年統(tǒng)計(jì)年鑒。〔吉州區(qū)、青原區(qū)〕工程計(jì)量單位在校學(xué)生數(shù)學(xué)校統(tǒng)計(jì)中學(xué)個(gè)28286小學(xué)個(gè)40131老師個(gè)1742醫(yī)生個(gè)2897結(jié)婚數(shù)對(duì)30748四、房地產(chǎn)投資調(diào)查4.12002年至2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)年份工程個(gè)數(shù)開(kāi)發(fā)面積2002年3931.22萬(wàn)平方米2003年5153.85萬(wàn)平方米2004年2536.55萬(wàn)平方米合計(jì)115121.62萬(wàn)平方米4.2城市住戶(hù)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于吉安2003年統(tǒng)計(jì)年鑒。項(xiàng)目計(jì)量單位合計(jì)單身戶(hù)%0.00一對(duì)夫婦戶(hù)%16.00兩代人一個(gè)小孩%2.17兩代人兩個(gè)小孩%52.67兩代人多個(gè)小孩%2.00與父母%0.00三代人%0.00其他%23.174.3居民居住情況數(shù)據(jù)來(lái)源于吉安2003年統(tǒng)計(jì)年鑒。住宅建筑式樣計(jì)量單位比重家庭人口人/戶(hù)3.19現(xiàn)住房總建筑面積平方米/人28.47單棟住宅%0.00四居室%2.00三居室%34.00二居室%58.00一居室%4.00普通樓房%2.00平房及其他%0.00合計(jì)%100.004.4吉安市2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工竣工面積分組指標(biāo)房屋竣工面積其中：本年新開(kāi)工房屋竣工面積房屋建筑面積合計(jì)221824716674356360701、住宅18004941404781501839其中：高檔公寓299202992028920經(jīng)濟(jì)適用房65607559377581342、辦公樓20464590457043、商業(yè)營(yíng)業(yè)用心3491092232761204954、其他4881803347480324.5吉安市2003年房地產(chǎn)房屋銷(xiāo)售情況綜合表分組指標(biāo)實(shí)際銷(xiāo)售面積其中：銷(xiāo)售給個(gè)人預(yù)售空置房屋面積合計(jì)5982415855461808702031791、住宅49371249211712550980738其中：高檔公寓159201592087506500經(jīng)濟(jì)適用房71115711151650020702、辦公樓43362361106803、商業(yè)營(yíng)業(yè)用心938058680540094713314、其他638863884199838五、吉安市同類(lèi)樓盤(pán)調(diào)查5.1康居。帝景灣占地總面積：12.5萬(wàn)平方米建筑總面積：20萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：吉安康居錦江開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院主題廣告語(yǔ)：“標(biāo)志.吉安高尚生活區(qū)〞面積：115.37㎡、150㎡、98㎡單價(jià)：1400～1800元/㎡定價(jià)原那么：沿河向西遞減100元/㎡房型：二房二廳、三房二廳、四房二廳售樓：0796—8233888、82338895.2創(chuàng)天.麗景城占地總面積：25萬(wàn)平方米總建筑面積：50萬(wàn)平方米投資商：深圳市德業(yè)基投資開(kāi)展商：吉安創(chuàng)天國(guó)際投資整合推廣：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院主題廣告語(yǔ)：“吉安第一城〞、“新城市中心50萬(wàn)平方米主流高尚社區(qū)〞開(kāi)發(fā)量：一期開(kāi)發(fā)十棟。銷(xiāo)售僅余不到十套且為大四房，東西向。面積：98.03㎡、128.80㎡、156.75㎡、133.76㎡、136.5㎡單價(jià)：1200～1500元/㎡，均價(jià)：1300元/㎡房型：二房二廳、三房二廳、四房二廳售樓：0796—8338888、83399995.3金鑼.歐陸街開(kāi)發(fā)商:吉安市萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程營(yíng)銷(xiāo):吉安行夏價(jià)格:一層9980元/㎡二層5000元/㎡面積:30～60㎡售樓熱線(xiàn):0796—8233639、8233869各項(xiàng)稅費(fèi)：評(píng)估費(fèi)=總房?jī)r(jià)×5‰抵押費(fèi)=抵押款×4‰抵押登記費(fèi)=抵押款×1.4‰保險(xiǎn)費(fèi)=總價(jià)×4‰交易手續(xù)費(fèi)=總價(jià)×5‰登記費(fèi)=100元/套印花稅=5元/戶(hù)物價(jià)費(fèi)=2元/㎡測(cè)量費(fèi)=2.04元/㎡工本費(fèi)=10元/本契稅=總價(jià)×4%物業(yè)維修基金=總價(jià)×2%5.4中寰名城開(kāi)發(fā)商：吉安市中寰置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)籌劃：上海新吉陽(yáng)規(guī)模：一期8棟〔已售完〕；二期18棟〔2005年二月預(yù)售〕主題廣告語(yǔ)：江南一流吉安豪宅面積：127.8㎡、96.5㎡售樓熱線(xiàn):0796—8211199價(jià)格：1200～1400㎡5.5吉安市各樓盤(pán)價(jià)格總匯位置〔樓盤(pán)名〕面積總價(jià)單價(jià)中寰名城140㎡〔復(fù)式〕13.6萬(wàn)元972元/㎡中寰名城113.2㎡13萬(wàn)元1149元/㎡市委居住區(qū)136.3㎡18.8萬(wàn)元1380元/㎡吉福路120㎡11萬(wàn)元917元/㎡清風(fēng)明月樓上150㎡18.5萬(wàn)元1234元/㎡佳和大廈154.83㎡23萬(wàn)元1490元/㎡濱江三期179.6㎡251440元1400元/㎡長(zhǎng)途汽車(chē)站148㎡19萬(wàn)元1284元/㎡陽(yáng)明西路153㎡17萬(wàn)元1110元/㎡梅苑小區(qū)85㎡9萬(wàn)元1059元/㎡康達(dá)小區(qū)200㎡28萬(wàn)元1400元/㎡天立花園103.13㎡104986元1018元/㎡天一園110㎡129800元1180元/㎡新家園135.49㎡13.5萬(wàn)元996元/㎡景洋橋西苑113.00㎡11萬(wàn)元974元/㎡廬境園123㎡127182元1034元/㎡西苑小區(qū)104㎡116585元1121元/㎡仁山坪小區(qū)98㎡107800元1100元/㎡榮恒花苑131㎡17.5萬(wàn)元1336元/㎡樓苑85㎡9.2萬(wàn)元1082元/㎡貳營(yíng)銷(xiāo)策劃篇一、工程SWOT分析1.工程地塊調(diào)查1.1地塊概況及周邊環(huán)境分析◆地理位置本工程位于吉安市城南吉福路中段，西面是吉安市第四中學(xué)，東臨井岡山醫(yī)專(zhuān)，屬于吉安市二類(lèi)地段一級(jí)。地理位置在傳統(tǒng)觀(guān)念中屬于市中心的分水嶺，即從吉福路往南即為較為偏僻區(qū)域，這在吉安市劃分地段級(jí)別中也可以看出。◆地質(zhì)地貌1、該地塊地質(zhì)情況較好，場(chǎng)地為穩(wěn)定地質(zhì)，適宜建筑。2、地貌狀況工程地塊基地呈長(zhǎng)方形，南高北低，而北面處于吉福路臨街面，故在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮這一點(diǎn)，以坐北朝南為主采光面，而基地是否考慮適當(dāng)平整，在每棟排列中，考慮各棟間落差對(duì)其采光的影響，做到采光與景觀(guān)處理的最正確效果。◆土地面積與及四周本工程總用地面積為21600萬(wàn)平方米，其中1—1地塊為4500平方米，容積率為4.2；1—2地塊為17120平方米，容積率為1.6。本工程四周集中了吉安市第四中學(xué)、吉福購(gòu)物商場(chǎng)、農(nóng)行吉安分行、吉安市婦幼保健院、人民影院、千禧酒樓、華豐賓館等與居民息息相關(guān)的生活配套，在本工程幅射1000米內(nèi)，生活、娛樂(lè)、購(gòu)物、醫(yī)療等配套應(yīng)有盡有。◆三通一平現(xiàn)狀本地塊為凈地，不存在拆遷工作，且本地塊為土地改造性的城市運(yùn)營(yíng)，是塊熟地，三通一平已根本到達(dá)。工程立項(xiàng)報(bào)建后即可開(kāi)工，工期時(shí)間利于掌制。1.2工程用地周邊環(huán)境◆地塊周邊建筑物本地塊處于三面建筑包圍，北面臨街格局。但西面的第四中學(xué)、南面萬(wàn)向節(jié)宿舍區(qū)的建筑物為低矮建筑，對(duì)本工程的不會(huì)造成太大影響，而東面的建筑為六層商品房，屬于吉安公路分局宿舍樓，其在東北方向的建筑與本地塊連接較為緊湊，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上可考慮不改變地基高度?！糇匀簧鷳B(tài)景觀(guān)本工程自然生態(tài)景觀(guān)偏少，也因?yàn)樘幱诰用衽涮追比A的地段，自然景觀(guān)缺乏?！羧宋木坝^(guān)吉安為“文章節(jié)義〞之鄉(xiāng)，文風(fēng)鼎盛，人才輩出。歷代文人、仕官眾多。據(jù)記載，“廬陵地區(qū)考取的進(jìn)士近3000名,而文化興旺的蘇州只1771人,就一個(gè)州府而言,是全國(guó)最多的。明代有兩屆科考,前三名都是吉安府人,“雙連冠〞在全國(guó)更是絕無(wú)僅有。共考取狀元16名,名列全國(guó)前茅。〞“吉安〞的由來(lái)：吉安市隋朝以前叫廬陵郡，隋朝十年改為吉州，到唐朝又改為廬陵郡，其中吉州與廬陵郡經(jīng)常互相掉換，到了宋朝改為吉州路，客轄吉水、安福、泰和、永新四縣，取吉水、安福兩州各一字命名為吉安路，寓“吉泰民安〞之意，“吉安〞之名自此始。本工程地處吉福路，歷史淵源非同一般。1.3地塊交通條件本地塊交通條件便利，路網(wǎng)興旺，開(kāi)往興橋鎮(zhèn)的3路城市公交直接經(jīng)過(guò)本工程，贛新大道與吉福路已相通，在城際交通上，吉福路是去安福的必經(jīng)之路，往北步行約15分鐘，即為吉安市長(zhǎng)途客運(yùn)汽車(chē)站，往南驅(qū)車(chē)約10分鐘即為吉安各地市區(qū)際客運(yùn)南站，贛粵高速離本工程驅(qū)車(chē)約15分鐘，火車(chē)站在青原區(qū)，離工程地較遠(yuǎn)。如白鷺大橋今年10月如期完工，那么本工程地至火車(chē)站的距離少一倍有余。2.工程SWOT分析2.1工程優(yōu)勢(shì)分析〔StRENGTH〕☆區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本工程位于吉安二類(lèi)地段一級(jí)，在同類(lèi)樓盤(pán)中，本工程即能坐享城市的繁華，又能享受難得的寧?kù)o，可謂鬧中取靜。且吉福路屬于吉安傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng)。容易吸引吉安市各階層人居住。☆配套優(yōu)勢(shì)：本工程外圍配套應(yīng)有盡有。內(nèi)部配套上，以托兒所為主，為小區(qū)內(nèi)部居民解決最重要也是最根本的子女上學(xué)問(wèn)題，同時(shí)引進(jìn)較先進(jìn)的雙語(yǔ)托兒所，在品牌推廣上也起到強(qiáng)大吸力作用。☆人文優(yōu)勢(shì)：吉福路本身取自“桔祥幸福〞，在吉安市的人文歷史中有著重要作用。吉安人對(duì)吉福路有種天生的親切感。☆規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：在工程啟動(dòng)前，即著手進(jìn)行相關(guān)復(fù)雜細(xì)細(xì)致的調(diào)研工作，對(duì)吉安市整個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了全面摸底，在此根底上，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)有著天生的優(yōu)勢(shì)。☆路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)：吉福路自古就是通往安?？h的必經(jīng)之路，且本工程地到汽車(chē)總站、吉安南站、火車(chē)站的距離都不是很遠(yuǎn)，特別是和汽車(chē)總站只一條路之隔，路網(wǎng)通達(dá)?！钇髽I(yè)優(yōu)勢(shì)：該工程的投資商政府資源豐富，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)足；其銷(xiāo)售代理商智原地產(chǎn)公司操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)足，市場(chǎng)信譽(yù)良好。這些都為工程成功運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)后盾。☆規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本工程是吉福路上唯一一個(gè)中型工程，本工程將成為吉福路地標(biāo)性建筑，引領(lǐng)吉福整體地塊的品位與特性。2.2工程劣勢(shì)分析〔Weakness〕本工程周邊根本沒(méi)有什么可供移植的景觀(guān)，景觀(guān)營(yíng)造只能靠本工程自己。工程高層消費(fèi)群缺乏，高層在本區(qū)域內(nèi)價(jià)值未真正表達(dá)。工程地塊整體偏小，小區(qū)綠化與景觀(guān)很難形成真正意義上的組團(tuán)，不能提供更多的休閑娛樂(lè)場(chǎng)地。2.3工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析〔Opportunity〕本工程為吉福路地標(biāo)性建筑，如果運(yùn)作得當(dāng)，二類(lèi)一級(jí)地段會(huì)賣(mài)到一類(lèi)地段二級(jí)的價(jià)格。創(chuàng)造吉安戶(hù)型最正確、信譽(yù)最正確、規(guī)劃最正確、營(yíng)銷(xiāo)最正確等市場(chǎng)興奮點(diǎn)，強(qiáng)力拉動(dòng)工程運(yùn)作。2.4工程威脅分析〔Threat〕吉安市土地繼續(xù)放量，市場(chǎng)供求繼續(xù)加大，特別是吉州區(qū)市中心的土地繼續(xù)放出來(lái)，那么對(duì)本工程在消費(fèi)總量上有著沖突。工程現(xiàn)有樓盤(pán)二期放量也對(duì)本工程客戶(hù)資源進(jìn)行分散。白鷺大橋建成通車(chē)后，青原區(qū)房?jī)r(jià)將有所上升，而地面距離的縮短直接導(dǎo)致客戶(hù)東去。市場(chǎng)上居民繼續(xù)持幣待購(gòu)，市場(chǎng)整體購(gòu)置拉力不夠。二、工程總體定位2.1工程整體定位■工程定位根據(jù)吉安的微觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，每一工程都有著自己的獨(dú)立的特征，有工程自身的鮮明亮點(diǎn)，本案要有獨(dú)特的定位，這也是貫穿工程始終的理念，是工程取得成功的必備條件之一?！駨暮暧^(guān)上看，每一工程的定位又脫離不了區(qū)域文化特征的影響，因此，結(jié)合市場(chǎng)與工程素質(zhì)做出準(zhǔn)確定位，對(duì)工程的綜合建設(shè)起著關(guān)鍵的作用?！駬?jù)市調(diào)結(jié)果顯示：在該地塊還沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)能真正表達(dá)該地段原有的身份，和市場(chǎng)的隱性?xún)r(jià)值?！龉こ谭制诙ㄎ挥捎诠こ谭譃閮蓧K〔多層、小高層〕，功能不一，在總體一致的原那么上要恰當(dāng)區(qū)分差異性，建議分區(qū)與分期開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)并分期定位。本工程選用分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，9棟多層總分為一期，針對(duì)多層住宅進(jìn)行定位，高層那么放在二期，用以不同的名稱(chēng)和定位來(lái)加以區(qū)別，分期定位主要為高層效勞，讓市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)橐黄谕茝V漸入尾聲而導(dǎo)致高層熱點(diǎn)不夠?！龆ㄎ荒繕?biāo)：整個(gè)工程定位為吉安市高檔次、高素質(zhì)綜合性社區(qū)，打造小康時(shí)代吉安市的理想家園。2.2工程名稱(chēng)工程名稱(chēng)及依據(jù)A1.名稱(chēng)：吉福苑〔多層〕A2.名稱(chēng)：吉福大廈〔高層〕B．依據(jù)：工程的名稱(chēng)就是工程定位的濃縮，它不僅是代表整個(gè)樓盤(pán)的形象，更代表了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)。其一，吉福苑富有時(shí)代的氣息，通俗易記。其二，吉福苑標(biāo)識(shí)性很強(qiáng)，個(gè)性濃烈，有自我的鮮明特色，與地塊的地理、環(huán)境、布局、物業(yè)產(chǎn)品的定位、客戶(hù)的定位相吻合，表達(dá)了樓盤(pán)與眾不同的風(fēng)格。其三，吉福城市花園其風(fēng)格與目標(biāo)消費(fèi)群體很貼切。特別是該物業(yè)融合了周邊的文化內(nèi)涵，“吉福〞兩字本身就具有豐富的文化含義，吉安現(xiàn)有樓盤(pán)至今還沒(méi)有一個(gè)能抓住本地文化，具體講是吉安文化。利用及充分挖掘該文化內(nèi)涵是本工程的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。其四，吉福城市花園具有較強(qiáng)的人情親和力，具有吉安地方特色。同時(shí)，不僅囊括了樓盤(pán)的品味、檔次，更主要的是恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)了一種住宅的新理念。尊貴、悠揚(yáng)、創(chuàng)造在這里得到了完美表達(dá)。其五，吉福苑其從語(yǔ)法、語(yǔ)氣、語(yǔ)調(diào)上講，具有音、形、義有機(jī)的統(tǒng)一，發(fā)音響亮，書(shū)寫(xiě)美觀(guān)，利于傳播。讓人一看就頓感大氣，令人遐想。其六，強(qiáng)調(diào)得天獨(dú)厚的吉福地段名稱(chēng)，為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)留了足夠的開(kāi)展管線(xiàn)。用“城市〞來(lái)形容該地段，讓客戶(hù)在第一時(shí)間內(nèi)認(rèn)同本工程的城市地段。其七，吉福大廈主要考慮到本工程高層將用于寫(xiě)字樓、公寓、酒店，“大廈〞氣勢(shì)上能容括以上三方面。A3、多層住宅每棟名稱(chēng)定位吉安是個(gè)重視教育,科舉興盛的地方，在教育上，歷史上出現(xiàn)過(guò)許多文人仕官。在吉福城市花園中引入歷史名人中的各界科舉狀元，作為每棟的名稱(chēng)，吉安市及地市狀元名單如下：“王克貞、何昌言、董德元、文天祥、胡

廣、曾

棨、蕭時(shí)中陳循、曾鶴齡、劉

儼、彭

時(shí)、彭

教、羅

倫、曾

彥、楊

慎羅洪先、劉同升、劉繹、劉福姚

〞篩選出為人正派、有杰出成就者，用其字、號(hào)或能識(shí)別出這位名人的等。除此之外，還可以在一個(gè)組團(tuán)綠化上作一個(gè)狀元聚會(huì)雕塑。雕塑方案如下：1、狀元回鄉(xiāng)〔四人圖〕曾

棨(1372-1432)

永豐縣

明成祖永樂(lè)二年甲申(公元1404年)

蕭時(shí)中

吉安縣

明成祖永樂(lè)九年辛卯(公元1411年)

陳循(1385-1462)

泰和縣

明成祖永樂(lè)十三年乙未(公元1415年)

曾鶴齡(1383-1441)

泰和縣

明成祖永樂(lè)十九年辛丑(公元1421年)

以上四人年紀(jì)相仿，中狀元的時(shí)間基上是連續(xù)的?？伤娜朔旁谝粋€(gè)雕塑圖里。2、賜教圖劉

儼(1394-1457)

吉水縣

明英宗正統(tǒng)七年壬戌(公元1442年)

彭

時(shí)(1416-1475)

安福縣

明英宗正統(tǒng)十三年戊辰(公元1448年)

彭

教(1438-1480)

吉水縣

明英宗天順八年甲申(公元1464年)劉儼較為年長(zhǎng)，彭時(shí)與彭教請(qǐng)劉儼賜教3、讀書(shū)圖文天祥(1236-1283)

吉安縣(今青原區(qū))

宋理宗寶佑四年丙辰(公元1256年)2.3工程主題“升級(jí)〞：升級(jí)的戶(hù)型、升級(jí)的景觀(guān)、升級(jí)的生活品質(zhì)、升級(jí)的品味2.4工程形象定位吉福路坐標(biāo)性建筑吉福路區(qū)域首席高尚社區(qū)吉安精英領(lǐng)地歸屬地三、市場(chǎng)定位3.1目標(biāo)客戶(hù)群定位3.1.1目標(biāo)客戶(hù)群的種類(lèi)〔1〕團(tuán)購(gòu)〔政府機(jī)關(guān)、有實(shí)力的企業(yè)團(tuán)體〕購(gòu)置用途：居家、休閑客戶(hù)特征：吉安一些公司效益較好，存在一定的購(gòu)房潛在需求。另外，可利用開(kāi)展商自己的社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，去網(wǎng)羅一些政府機(jī)關(guān)單位，這些政府機(jī)關(guān)具備強(qiáng)大的購(gòu)置力，再加吉安有實(shí)力的企業(yè)團(tuán)體，構(gòu)成了本案的團(tuán)購(gòu)消費(fèi)群體。他們崇尚高品位的生活，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、品味較高、有特色的小區(qū)。這局部人選擇的住宅面積多在80m2至160m2之間，戶(hù)型為二房二廳或三房二廳，購(gòu)房大多為居住用途，購(gòu)房注重私密性?？蛻?hù)關(guān)注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)管理、配套設(shè)施、優(yōu)惠的價(jià)格等是他們考慮的重點(diǎn)?！?〕吉安本地的私營(yíng)業(yè)主〔吉州區(qū)〕購(gòu)置用途：居家、投資客戶(hù)特征：這些私企業(yè)主主要集中在吉州區(qū)，他們正處于事業(yè)的黃金時(shí)期，平時(shí)工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時(shí)尚、簡(jiǎn)單隨意的生活。有著強(qiáng)烈的投資觀(guān)念和現(xiàn)代生活理念。作為長(zhǎng)期在外的經(jīng)商人士，對(duì)江西樓市自然十分關(guān)注，價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而樓盤(pán)品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤(pán)是他們考慮的重點(diǎn)，他們購(gòu)置的目的是居家，有時(shí)也會(huì)考慮投資，交通、樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)管理、車(chē)位是他們選擇的重點(diǎn)，購(gòu)房注重身份的表達(dá)?？蛻?hù)關(guān)注：地段、環(huán)境、通透的景觀(guān)、車(chē)位、委托性特約效勞和經(jīng)營(yíng)性多種效勞是他們購(gòu)置的重要因素?！?〕政府官員〔吉州區(qū)、青原區(qū)〕購(gòu)置用途：居家、休閑客戶(hù)特征：以吉州區(qū)政府官員為主。隨著制度的改革，年輕的政府官員福利分房的時(shí)機(jī)越來(lái)越少，而隨著公務(wù)員的薪水不斷上升和他們職務(wù)的上升、灰色收入的增加，他們的購(gòu)置力越來(lái)越強(qiáng)，他們將選擇三房或更大的用于居家。有些身居要職的政府官員，急需住房，他們會(huì)為子女交納首期款，或者有人替他們的子女交納。他們選擇的住房一般為兩房或面積較小的三房?？蛻?hù)關(guān)注：地段、自然生態(tài)的環(huán)境、良好的物業(yè)管理、優(yōu)惠的價(jià)格?！?〕自由職業(yè)人士〔主要集中于高層〕購(gòu)置用途：居家、辦公客戶(hù)特征：自由職業(yè)人士，如律師、建筑師、證券從業(yè)人士、獨(dú)立籌劃人、藝術(shù)從業(yè)人士等，他們工作不受?chē)?yán)格的作息時(shí)間的影響，思想較為前衛(wèi)，對(duì)精品的東西占有欲特別強(qiáng)，有一定的獵奇心理?？蛻?hù)關(guān)注：本工程與其他房地產(chǎn)工程是否真有差異，家庭辦公環(huán)境能否滿(mǎn)足他們的要求，如有沒(méi)有ISDN或?qū)拵?，委托性特約效勞和經(jīng)營(yíng)性多種效勞能否滿(mǎn)足他們隨意的生活等?！?〕企業(yè)員工及白領(lǐng)購(gòu)置用途：居家、休閑客戶(hù)特征：這局部人消費(fèi)能力一般，消費(fèi)意識(shí)不是太超前，容易接受新生事物，但對(duì)價(jià)格及面積要求較高。如果他們已有住房，那他們一般就是為了子女購(gòu)房或者因拆遷而不得不購(gòu)房，這局部客戶(hù)相對(duì)來(lái)說(shuō)比擬挑剔，他們對(duì)居家是第一位，但休閑又必不可少?？蛻?hù)關(guān)注：自然生態(tài)的環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、良好的物業(yè)管理、較為優(yōu)惠的價(jià)格。〔6〕外地人士〔吉安各縣市與吉安有經(jīng)貿(mào)往來(lái)的人〕購(gòu)置用途：居家客戶(hù)特征：在吉安或生意較成功的外地人或外地駐吉安機(jī)構(gòu)的外地人士，他們屬于人在吉安，但思想、生活方式并不能完全融于吉安的，然而不想再回到他們?cè)瓉?lái)生活地方，希望找一處相對(duì)理想的居所安定下來(lái)?？蛻?hù)關(guān)注：他們會(huì)選擇在價(jià)格適中、配套齊全的地方安家，價(jià)格、教育、物業(yè)管理是他們關(guān)注較多的。3.1.2目標(biāo)客戶(hù)群的年齡本工程的目標(biāo)客戶(hù)群為30～55歲為主，估計(jì)占70%，55歲以上的占15%以上。30歲以下的，由于收入的原因，其在目標(biāo)客戶(hù)群中所占比重在15%左右。3.1.3目標(biāo)客戶(hù)群的區(qū)域分布初步估計(jì)，整個(gè)工程80%用于居家，20%用于投資〔高層〕。較大局部的目標(biāo)客戶(hù)群來(lái)自于吉州區(qū)和各地縣，因該吉安市中心樓市競(jìng)爭(zhēng)也十分劇烈，客源相對(duì)集中，這就需要推廣銷(xiāo)售期增加宣傳力度，盡量縮短本工程的認(rèn)知過(guò)程，迅速建立市場(chǎng)知名度和良好的口碑。3.2目標(biāo)客戶(hù)群潛力分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，吉州區(qū)總?cè)丝跒?14142共90850戶(hù)。從非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口中的比例看。吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口占了兩區(qū)總非農(nóng)業(yè)人口的86%，意謂著吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口是購(gòu)置的絕對(duì)主力。即：56040戶(hù)。從對(duì)居民進(jìn)行的兩次市調(diào)摸底看，居民在一年內(nèi)購(gòu)房的比例為18%。如下圖：按總量計(jì)算，那么吉安市今明兩年的市場(chǎng)總量應(yīng)為1萬(wàn)余戶(hù)，按每套100㎡計(jì)，那么總開(kāi)發(fā)量不能超過(guò)100萬(wàn)㎡，從這個(gè)總量上看，吉州區(qū)開(kāi)發(fā)總量不會(huì)超出這個(gè)數(shù)據(jù)，但加上青原區(qū)及目前存量房，那么很可能會(huì)空置一局部。針對(duì)本工程的客戶(hù)容量只需在300戶(hù)，占總量的3%，故本工程的客戶(hù)群分額占得較小，市場(chǎng)壓力不會(huì)很大。四、產(chǎn)品定位4.1產(chǎn)品結(jié)構(gòu)吉福城市花園總用地面積21600㎡，其中多層住宅17120㎡，容積率為1.6，建筑密不大于30%，綠地率不小于32%；高層4500㎡，容積率為4.2，建筑密度不大于36.5%，綠地率不小于20%。垃圾站、公廁105㎡，托兒所用地1500㎡。吉福城市花園：32.3畝，規(guī)劃建筑面積：46224㎡住宅：24792㎡〔6+1〕多層占總建的54%公寓式寫(xiě)字樓：18900㎡小高層占總建的41%配套：2532㎡配套占總建的5%4.2產(chǎn)品布局多層布局以坐北南為根本。利用地勢(shì)上下起伏設(shè)計(jì)每棟間排列方位。主入口設(shè)置于與吉安四中相鄰的規(guī)劃路，次入口設(shè)置為高層與吉安公路局宿舍間。高層沿沿地塊西北角弧型布置吉福大廈。沿規(guī)劃路設(shè)置底商。4.3建筑風(fēng)格定位多層現(xiàn)代風(fēng)格小高層后現(xiàn)代風(fēng)格輕靈、簡(jiǎn)潔、色彩明快。4.4住宅戶(hù)型定位多層住宅面積取向：2房：85~90㎡套數(shù)：90套面積總和：8100㎡3房：110~120㎡套數(shù)：84套面積總和：10080㎡4房：140~150㎡套數(shù)：14套面積總和：2100㎡復(fù)式：160~180㎡套數(shù)：16套面積總和：2880㎡面積合計(jì)：23160㎡以上各占總量的44%、41%、7%、8%。多層住宅房型分布二房分布于沿吉福路次路口東北方向的前三棟和主入口左側(cè)兩棟中間各一套三房分布于主入口左側(cè)兩棟的兩頭及右側(cè)四棟的中間四房分布于地塊南面四棟的兩頭復(fù)式分布于各棟六層。4.5商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位公寓式寫(xiě)字樓：1房40-50㎡占30%2房60-80㎡占40%3房80-120㎡占30%4.6環(huán)藝設(shè)計(jì)定位在小區(qū)的景觀(guān)處理上，以江南園林為主要特色，設(shè)計(jì)建筑小品、休閑長(zhǎng)廊、休閑橙椅等。小區(qū)綠化分散成幾個(gè)組團(tuán)，形成各組團(tuán)間的互補(bǔ)。爭(zhēng)取在建筑、戶(hù)型、環(huán)境上皆表達(dá)生態(tài)、綠色、健康的住宅標(biāo)準(zhǔn)，到達(dá)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，取得國(guó)家相關(guān)認(rèn)證。4.7交通組織定位小區(qū)實(shí)行局部人車(chē)分流，車(chē)輛從吉福路次入口進(jìn)出，行人從大門(mén)口進(jìn)出。同時(shí)盡量少使用戶(hù)外停車(chē)場(chǎng)；4.8物業(yè)管理定位聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流物業(yè)管理公司做參謀，在工程啟動(dòng)即以物管形象來(lái)對(duì)外宣傳，使本工程成為一流的物業(yè)效勞樓盤(pán)，支撐吉福城市花園品牌。五、價(jià)格定位結(jié)合工程本錢(qián)及周邊價(jià)格參照，本工程的價(jià)格定位強(qiáng)調(diào)適中。指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)數(shù)據(jù)備注住宅均價(jià)1350元/m2多層均價(jià)車(chē)位價(jià)格3萬(wàn)元/個(gè)按15㎡×2000商鋪價(jià)格2800元/m2三層均價(jià)商業(yè)物業(yè)價(jià)格1700元/m2高層均價(jià)車(chē)庫(kù)1500元/m2均價(jià)六、吉福城市花園推廣策略6.1原那么高調(diào)入市，集中優(yōu)勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售。6.2戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)一：營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)展示【目的】營(yíng)銷(xiāo)中心作為銷(xiāo)售的前沿陣地，直接影響買(mǎi)家的選擇。因此，營(yíng)銷(xiāo)中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買(mǎi)家了解信息。另售樓處除具備硬件資料外〔如模型、效果圖、樓書(shū)等印刷資料外〕，高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售人員?！臼侄巍渴蹣菚?shū)：專(zhuān)業(yè)的售樓資料。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與其高檔的定位相一致。建議內(nèi)容全面、制作精良。效果圖：工程總體布局、建筑風(fēng)格等重要內(nèi)容的預(yù)示。手袋：本身作為流動(dòng)媒體宣傳，并可裝樓書(shū)等資料用。展板：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及樓宇的信息，并起到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的裝飾作用。影視資料：從視覺(jué)方面?zhèn)鬟f公司和樓盤(pán)形象。功能標(biāo)牌：如銷(xiāo)售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買(mǎi)家明確功能，展示專(zhuān)業(yè)化形象。銷(xiāo)售專(zhuān)用模型：充分展示小區(qū)總平布局、建筑風(fēng)格、戶(hù)型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶(hù)，了解工程主要信息。專(zhuān)業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員：提供標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一和專(zhuān)業(yè)化導(dǎo)購(gòu)效勞。禮品：美觀(guān)、實(shí)用、傳遞銷(xiāo)售和工程品牌形象。公共綠地及環(huán)藝小品布置：小區(qū)環(huán)境藝術(shù)的預(yù)先透視。其他：背景音樂(lè)、茶點(diǎn)和整潔的環(huán)境。戰(zhàn)術(shù)二：工地形象誘導(dǎo)【目的】工地作為買(mǎi)家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的媒體、工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。【手段】工地路牌：說(shuō)明工程的名稱(chēng)和用途。直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍板：明確開(kāi)展商和地產(chǎn)建造的專(zhuān)業(yè)性。工地氣氛：利用彩旗、氣球、燈光和形象裝飾物等宣傳物品，吸引注意力、營(yíng)造人氣。施工現(xiàn)場(chǎng)：整潔、有序的工地管理，施工隊(duì)服裝和文明度，是客戶(hù)預(yù)見(jiàn)工程質(zhì)量和開(kāi)展商實(shí)力的重要渠道。戰(zhàn)術(shù)三：樓盤(pán)視覺(jué)形象【目的】使樓盤(pán)概念具像化、專(zhuān)業(yè)化、建立吉福城市花園獨(dú)有的識(shí)別系統(tǒng)和視覺(jué)形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買(mǎi)家留下深刻、明確的印象?！緝?nèi)容】●吉福城市花園的標(biāo)志●吉福城市花園的標(biāo)識(shí)組合系統(tǒng)●吉福城市花園的導(dǎo)示系統(tǒng)【重要提示】標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用管理和高品質(zhì)的形象物品制作，是其能否有效形成獨(dú)特視覺(jué)形象的重要保證。戰(zhàn)術(shù)四：活動(dòng)造勢(shì)【目的】在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)和地點(diǎn)，有方案地于銷(xiāo)售目標(biāo)結(jié)合開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，針對(duì)性和互動(dòng)性強(qiáng)，能夠有效地制造銷(xiāo)售熱點(diǎn)，是維系和加強(qiáng)客戶(hù)認(rèn)知和情感的重要手段?！緝?nèi)容】●有獎(jiǎng)知識(shí)問(wèn)答●現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)●音樂(lè)沙龍●書(shū)法、國(guó)畫(huà)比賽及展覽●紅酒酒會(huì)●雪茄會(huì)〔看情況而定〕●茶道戰(zhàn)術(shù)五：制造局部賣(mài)方市場(chǎng)【目的】主動(dòng)把握買(mǎi)家心理，有意控制供給量，制造樓盤(pán)旺銷(xiāo)勢(shì)態(tài)，在“機(jī)不可失〞的心理驅(qū)使下，有助于吸引局部觀(guān)望買(mǎi)家?！臼侄巍俊駜?nèi)部認(rèn)購(gòu)●抽簽選購(gòu)●認(rèn)購(gòu)登記●特權(quán)購(gòu)置●限量出售●熱銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)6.3銷(xiāo)售步驟1〕內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期〔預(yù)熱期〕目的：聚集人氣，積累客戶(hù)源。時(shí)間：至少3個(gè)月。配合：營(yíng)銷(xiāo)中心、工地包裝完成。報(bào)紙新聞、小眾傳播、廣告預(yù)熱。2〕公開(kāi)出售期〔開(kāi)盤(pán)期〕目的：對(duì)外銷(xiāo)售，控制入市量。時(shí)間：一到兩個(gè)月左右。配合：認(rèn)購(gòu)登記，抽簽，認(rèn)購(gòu)。集中的商業(yè)廣告。熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛。媒體新聞報(bào)道。公關(guān)配合。3〕持續(xù)銷(xiāo)售期〔強(qiáng)銷(xiāo)期、穩(wěn)固期和掃盤(pán)期〕目的：穩(wěn)步控制投放量，隨工程進(jìn)展逐步提升價(jià)格。時(shí)間：一年或一年以上。配合：階段性促銷(xiāo)活動(dòng)。持續(xù)廣告投入及軟性新聞報(bào)道。物業(yè)管理到位。工程進(jìn)度配合。6.4銷(xiāo)售中可以利用的關(guān)鍵點(diǎn)從現(xiàn)場(chǎng)工地包裝開(kāi)始，在一個(gè)工程從期貨到現(xiàn)貨的過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)中需關(guān)注和利用9個(gè)節(jié)點(diǎn)：●工地包裝和營(yíng)銷(xiāo)中心啟用●道路〔含周邊環(huán)境〕改造●樣板間啟用●奠基典禮●封頂儀式●外立面成型●小區(qū)景觀(guān)兌現(xiàn)●入住6.5廣告策略廣告作為營(yíng)銷(xiāo)推廣的手段之一，將在吉福城市花園工程的銷(xiāo)售過(guò)程中起到重要的作用。1、廣告策略【原那么】配合銷(xiāo)售節(jié)拍，軟硬兼施?！倦A段性廣告策略】A、入市前期〔內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期〕以報(bào)紙廣告、新聞導(dǎo)入市場(chǎng)，推出吉福城市花園形象，預(yù)熱市場(chǎng)。頻率為每周一次，共兩次，半版。配合少量軟性新聞。營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)始接待客戶(hù)參觀(guān)。B、公開(kāi)出售期報(bào)紙廣告密集推出，發(fā)布銷(xiāo)售信息。頻率為每周兩次，維持一個(gè)月左右，然后減弱，版面24×24。電視廣告形象篇播出。營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造。軟性新聞配合。宣傳品派發(fā)，禮品派送。C、持續(xù)銷(xiāo)售期電視廣告持續(xù)播出。報(bào)紙廣告持續(xù)不斷，但頻率隨著時(shí)間推移在減低，主要配合活動(dòng)發(fā)布信息。專(zhuān)業(yè)雜志廣告配合。軟性新聞繼續(xù)維持。促銷(xiāo)活動(dòng)配合。2、媒介策略【原那么】以小眾傳播媒體為主，群眾傳播媒體為輔助媒體?！久浇檫x擇】A、直郵廣告〔DM〕直郵廣告可將完整的銷(xiāo)售信息直接傳遞給目標(biāo)客戶(hù)群，費(fèi)用低，效果好。關(guān)鍵在于直郵對(duì)象名單的收集?！彩袌?chǎng)調(diào)查階段已有收集〕B、聯(lián)合推廣廣告所謂聯(lián)合推廣廣告就是與當(dāng)?shù)刂木频?、?huì)員制休閑度假中心、高檔茶樓等聯(lián)手，利用他們成熟的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)來(lái)推廣吉福城市花園工程。C、禮品設(shè)計(jì)精致的、值得收藏的吉福城市花園工程專(zhuān)用禮品，可以用來(lái)在朋友之間相互饋贈(zèng)，以提高吉福城市花園工程形象。D、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)包裝良好的營(yíng)銷(xiāo)及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝可以塑造出高品質(zhì)的產(chǎn)品形象，給人以高尚住宅的直觀(guān)印象。E、報(bào)紙廣告主要用于釋放局部銷(xiāo)售信息和做工程形象廣告，迅速提高知名度，使小眾傳播有良好的根底。具體報(bào)紙媒體選擇有樓市專(zhuān)版、發(fā)行量較大的?吉安播送電視報(bào)?、?吉安日?qǐng)?bào)?為主。F、電視廣告制作3分種和1分鐘電視廣告，主要用于樹(shù)立工程形象。G、播送廣告制作30秒及3分鐘播送廣告，在吉安交廣電臺(tái)播出。H、車(chē)身廣告選擇經(jīng)過(guò)吉福路3路公交車(chē)作車(chē)身廣告，3路公交車(chē)的路線(xiàn)是：廣場(chǎng)——興橋鎮(zhèn)。也可以選擇2路。2路公交車(chē)的路線(xiàn)是：站前飯店——火車(chē)站J、網(wǎng)絡(luò)廣告作為公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略開(kāi)展考慮，應(yīng)設(shè)計(jì)制作公司網(wǎng)頁(yè)。3、創(chuàng)意主題其表現(xiàn)策略廣告創(chuàng)意及其表現(xiàn)風(fēng)格采用新穎、大方、高雅的藝術(shù)形式，將濃郁的文化和藝術(shù)氣息融入其中，以表達(dá)吉福城市花園唯我獨(dú)尊、舍我其誰(shuí)的尊貴地位。這種創(chuàng)意風(fēng)格將貫穿使用于報(bào)紙廣告、電視廣告、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)包裝等宣傳品之中，形成風(fēng)格統(tǒng)一的立體宣傳策略。6.6活動(dòng)策略結(jié)合吉福城市花園特點(diǎn)，通過(guò)舉辦藝術(shù)、文化等多元化主題的活動(dòng)，在吉福城市花園聚集濃厚的銷(xiāo)售氣氛，增加吉福城市花園的文化藝術(shù)內(nèi)涵，塑造獨(dú)特的物業(yè)形象，擴(kuò)展知名度和好感度。1、音樂(lè)沙龍主題：中國(guó)民樂(lè)欣賞地點(diǎn)：吉福城市花園營(yíng)銷(xiāo)中心形式：邀請(qǐng)藝員現(xiàn)場(chǎng)表演古箏、琵琶等中國(guó)民樂(lè)。邀請(qǐng)客戶(hù)及潛在客戶(hù)參加活動(dòng)，加深對(duì)工程的了解，增添工程的文化內(nèi)涵。2、紅酒雪茄會(huì)主題：紅酒雪茄聚朋友地點(diǎn)：吉福城市營(yíng)銷(xiāo)中心形式：紅酒雪茄義賣(mài)，品紅酒、品雪茄、交朋友，專(zhuān)業(yè)人士講解紅酒和雪茄的鑒賞、品嘗、儲(chǔ)藏等知識(shí)。3、茶道地點(diǎn)：吉福城市花園營(yíng)銷(xiāo)中心形式：專(zhuān)人表演茶道，請(qǐng)客戶(hù)品茶。4、書(shū)法、國(guó)畫(huà)比賽和展覽地點(diǎn)：吉福城市花園營(yíng)銷(xiāo)中心形式：邀請(qǐng)書(shū)法、繪畫(huà)名家到吉福城市花園營(yíng)銷(xiāo)中心進(jìn)行書(shū)法、繪畫(huà)表演，可限制創(chuàng)作題材以吉福城市花園為主，并將其作品舉辦書(shū)法、繪畫(huà)展覽，也可現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)。6.7工程營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用包括：1、媒介廣告制作、發(fā)布費(fèi)用，如報(bào)紙、電視、戶(hù)外、新聞報(bào)道等。2、銷(xiāo)售文件、物品印刷制作費(fèi)用，如售樓書(shū)、文件袋、海報(bào)等。3、銷(xiāo)售環(huán)境包裝費(fèi)用，如營(yíng)銷(xiāo)中心裝修、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。4、促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用，如展覽、促銷(xiāo)、講座、公益活動(dòng)贊助等活動(dòng)。5、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。七、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略工程起點(diǎn)較高，頗具開(kāi)展?jié)撡|(zhì)，開(kāi)發(fā)商以此為契機(jī)，應(yīng)到達(dá)以下目標(biāo)：7.1工程目標(biāo)1、引導(dǎo)吉安樓市新航向，真正做到人居形象大使；2、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益并駕齊驅(qū)。7.2公司目標(biāo)1、通過(guò)與專(zhuān)業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)合作，邁入吉安房地產(chǎn)第一方陣，牢固樹(shù)立優(yōu)秀的區(qū)域性地產(chǎn)品牌形象，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，建立專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)流程操作隊(duì)伍，培養(yǎng)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)理念的創(chuàng)新及“新理念、新機(jī)制、新團(tuán)隊(duì)、新品牌〞四新戰(zhàn)略目標(biāo)；2、通過(guò)富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)籌劃參謀效勞，公司進(jìn)入有獨(dú)特個(gè)性的專(zhuān)業(yè)化、藝術(shù)化、個(gè)性化的開(kāi)展階段，通過(guò)效勞品種創(chuàng)新與業(yè)界聯(lián)盟等多種營(yíng)銷(xiāo)策略，保證公司的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和創(chuàng)造盈利。?吉福苑?可行性研究報(bào)告吉安市潤(rùn)陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一、本錢(qián)估算與本錢(qián)控制分析從本錢(qián)控制出發(fā)，擬定本案的本錢(qián)估算，從而提出本錢(qián)控制措施，做到從籌劃立案階段就注重本錢(qián)控制，使本案到達(dá)低價(jià)位、高品質(zhì)、高附加值的定位?！粽f(shuō)明：本投資報(bào)告為模擬分析，根本數(shù)據(jù)基于一般市場(chǎng)數(shù)據(jù)，最終投資分析那么在開(kāi)發(fā)方案確定后，另行計(jì)算；本局部主要以靜態(tài)方式對(duì)本案投資進(jìn)行效益分析，并提出工程投資風(fēng)險(xiǎn)控制初步建議。本報(bào)告涉及的"年"，為時(shí)間間隔上的"年"，第一年從工程根底施工時(shí)算起。結(jié)合吉安市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易及銷(xiāo)售速度，一般工程開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀綜合設(shè)定。1、工程技術(shù)指標(biāo)設(shè)定指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)數(shù)據(jù)工程總用地面積21600.0m2〔32.16畝〕容積率2.14工程總建筑面積46224m2住宅建筑面積16422m2沿街店面建筑面積8370m2托兒所建筑面積2532m2垃圾站建筑面積綜合寫(xiě)字樓建筑面積18900m2車(chē)位16個(gè)綠地率30%建筑密度36.4%2、工程價(jià)格指標(biāo)設(shè)定指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)數(shù)據(jù)備注住宅均價(jià)1350元/m2多層均價(jià)車(chē)位價(jià)格3萬(wàn)元/個(gè)按15㎡×2000商鋪價(jià)格2800元/m2三層均價(jià)商業(yè)物業(yè)價(jià)格1700元/m2高層均價(jià)車(chē)庫(kù)1500元/m2均價(jià)3、工程收入估算指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)數(shù)據(jù)面積〔㎡〕銷(xiāo)售收入〔萬(wàn)元〕住宅均價(jià)1350元/m216422m22217車(chē)位價(jià)格3萬(wàn)元/個(gè)16個(gè)48商鋪價(jià)格一層5000元/m232851643二層2000元/m23285657三層1200元/m21800216商業(yè)物業(yè)價(jià)格1700元/m218900m23213車(chē)庫(kù)1500元/m23000m2450合計(jì)8444二、總投資估算本案投資預(yù)計(jì)為5298萬(wàn)元，設(shè)定的總投資由開(kāi)發(fā)前期本錢(qián)，工程本錢(qián)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等六大局部組成，單價(jià)確實(shí)定及計(jì)算方法分析慣例以吉安市場(chǎng)價(jià)擬定。本案單位面積投資為1146元/m2，考慮到本區(qū)域居住定位及未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)，本案預(yù)計(jì)住宅銷(xiāo)售均價(jià)可達(dá)多層：1350元/m2高層：1700元/m2?？偼顿Y估算表工程名稱(chēng)工程量〔m2〕單價(jià)〔元/m2〕總投資額〔萬(wàn)元〕備注一、本錢(qián)4751〔一〕開(kāi)發(fā)前期本錢(qián)14881、土地出讓金462242441130以35萬(wàn)元/畝計(jì)2、契稅46224523以出讓金的2％計(jì)3、規(guī)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)46224452084、方案設(shè)計(jì)費(fèi)99施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)462241569園林景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)151202030按用地面積的70％計(jì)5、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)216005116、籌劃方案67、排污接管等費(fèi)用21600511〔二〕工程本錢(qián)28941、建安工程多層27324350956高層1890070013232、招投標(biāo)質(zhì)檢、鑒定57建安工程費(fèi)的2％計(jì)3、人防工程46224301394、電梯費(fèi)6030萬(wàn)每部×2部5、水電增容費(fèi)26建安本錢(qián)的10％計(jì)6、園林綠化及道路工程12960150194用地面積的60％計(jì)7、智能化設(shè)施4622430139二、管理費(fèi)用48本錢(qián)的1％三、財(cái)務(wù)費(fèi)用238本錢(qián)×50％×5％×2年，〔資本金年利率的5％〕四、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2301、公關(guān)及廣告費(fèi)7679115銷(xiāo)售額的1.5％左右2、銷(xiāo)售代理費(fèi)7679115銷(xiāo)售額的1.5％左右3、售樓處建設(shè)及裝修20五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)400總投資合計(jì)1146元/㎡5298三、工程總收入估算：本案為中高檔工程，結(jié)合市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)情況以及本區(qū)域未來(lái)升值潛力，本工程價(jià)格可低開(kāi)高走，設(shè)定住宅均價(jià)為1350元/m2,可用于銷(xiāo)售的住宅面積為平方米，托兒所及商業(yè)物業(yè)收入暫不計(jì)算在內(nèi)，地下車(chē)位16個(gè)，凈收入〔扣除各項(xiàng)稅費(fèi)〕預(yù)計(jì)為7971萬(wàn)元?？偸杖牍浪惚砉こ堂Q(chēng)總銷(xiāo)售額〔萬(wàn)元〕備注銷(xiāo)售額8444銷(xiāo)售稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅427銷(xiāo)售額5％計(jì)2、城建稅30營(yíng)業(yè)稅7％計(jì)3、教育費(fèi)附加12.8營(yíng)業(yè)稅3％計(jì)4、印花稅4.2銷(xiāo)售額0.05％計(jì)合計(jì)銷(xiāo)售額的5.6%473凈收入7971四、工程效益分析本案預(yù)定開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售周期總共為2年，結(jié)合本案特點(diǎn)，預(yù)計(jì)建設(shè)期第一年即可開(kāi)始回籠資金。工程效益分析表工程名稱(chēng)金額〔萬(wàn)元〕備注總收入8444總投資5298總本錢(qián)5771總投資＋上繳稅費(fèi)上繳稅費(fèi)473利潤(rùn)總額2673所得稅882利潤(rùn)的33%稅后利潤(rùn)1791稅后投資利潤(rùn)率：31%稅后利潤(rùn)÷總投資稅前投資利潤(rùn)率：46%稅前利潤(rùn)÷總投資注：僅按一般運(yùn)作方式給出一個(gè)估算值，實(shí)際運(yùn)作按不同經(jīng)營(yíng)方式會(huì)有不同的結(jié)果。五、工程不確定性因素分析5.1工程盈虧平衡分析1、保本點(diǎn)銷(xiāo)售收入及單位均價(jià)計(jì)算A、保本點(diǎn)銷(xiāo)售收入的計(jì)算利用本量利分析法，根據(jù)本錢(qián)、銷(xiāo)售收入與利潤(rùn)三者的關(guān)系，考慮利潤(rùn)為零時(shí)的銷(xiāo)售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)工程銷(xiāo)售率為100%。計(jì)算過(guò)程如下：保本點(diǎn)銷(xiāo)售收入=工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)與費(fèi)用總額÷〔1一稅率〕=5298萬(wàn)÷〔1-5.6%〕=5636萬(wàn)元；本工程總銷(xiāo)售收入預(yù)期為8444萬(wàn)元，與銷(xiāo)售總收入的差額為2808萬(wàn)元。B、保本點(diǎn)單位均價(jià)的計(jì)算保本點(diǎn)單位均價(jià)=保本點(diǎn)銷(xiāo)售總收入÷工程建筑面積=5636萬(wàn)元÷46224㎡=1219元/㎡；本工程預(yù)期總體均價(jià)為1827元/㎡，兩者差額為608元/㎡，即單位平方米利潤(rùn)608元。2、盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率計(jì)算保本點(diǎn)銷(xiāo)售率=工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)與費(fèi)用總額÷〔1一稅率〕÷工程銷(xiāo)售率為100%時(shí)的總收入〔預(yù)期價(jià)格下〕=5298÷0.94/8444=67%一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率≤70%時(shí)工程風(fēng)險(xiǎn)很小，可見(jiàn)本工程投資風(fēng)險(xiǎn)不大。5.2工程敏感性分析影響房地產(chǎn)工程的盈利因素有工程均價(jià)、投資單位固定本錢(qián)、項(xiàng)目可變本錢(qián)、工程建設(shè)周期、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素。故在此只將單價(jià)、可變本錢(qián)作為敏感性分析的重點(diǎn)因素來(lái)考慮。銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)工程各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響1.盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格+10%時(shí)〔2021元/平米〕