論宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)畢業(yè)論文

PAGEiii前言“土地是一切生產(chǎn)和存在的源泉”。馬克思恩格斯選集[M].北京：人民出版社，1972：109.土地權(quán)利是我國農(nóng)民的最基本的權(quán)利，是其他一切權(quán)利的基礎(chǔ)，關(guān)系到農(nóng)民的生存問題?？茖W(xué)的農(nóng)地制度是任何一個(gè)國家賴以穩(wěn)定發(fā)展的根本。土地首先是一種自然資源，土地之上共存著資源和財(cái)產(chǎn)的雙重屬性。土地的財(cái)產(chǎn)屬性追求的是經(jīng)濟(jì)效率價(jià)值目標(biāo)，而土地的資源屬性則蘊(yùn)涵著對人類的生存保障等社會公平價(jià)值理念的追求。劉俊.土地所有權(quán)國家獨(dú)占研究[M].北京：法律出版社，2008:3-4.我國宅基地使用權(quán)制度最顯著的作用就是對農(nóng)民的生存保障功能，由于被過分強(qiáng)調(diào)土地的資源屬性，其財(cái)產(chǎn)屬性越來越被忽視?！段餀?quán)法》雖然將宅基地使用權(quán)定性為用益物權(quán)，將它作為獨(dú)立的用益物權(quán)進(jìn)行了特別規(guī)定，但是其仍是被嚴(yán)重限制的物權(quán)，故有人稱之為“不完全物權(quán)”。張慶華.土地權(quán)疑難法律問題解析[M].北京：法律出版社，2007:9.這是由我國特有的國情所決定的。馬克思恩格斯選集[M].北京：人民出版社，1972：109.劉俊.土地所有權(quán)國家獨(dú)占研究[M].北京：法律出版社，2008:3-4.張慶華.土地權(quán)疑難法律問題解析[M].北京：法律出版社，2007:9.在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，土地分配采用無償形式，土地的財(cái)產(chǎn)屬性被忽視，人們的土地權(quán)利意識幾乎為零。隨著改革開放不斷前進(jìn)，我國真正步入市場經(jīng)濟(jì)的軌道之后，人們的財(cái)富意識、權(quán)利意識才破土出芽。人們才逐漸重視土地這種特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。但是，我國的相關(guān)政策法規(guī)對宅基地的流轉(zhuǎn)交易仍舊做出許多限制性的規(guī)定，不允許使用權(quán)人對其住房和宅基地進(jìn)行自由的流轉(zhuǎn)。這不僅阻礙了農(nóng)民實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而且也違背了物權(quán)法的“物盡其用”的精髓以及“從歸屬到利用”的物權(quán)架構(gòu)。土地的資源屬性和財(cái)產(chǎn)屬性決定了公平和效率價(jià)值的統(tǒng)一性。而我國單純的集體土地所有權(quán)制度卻不適應(yīng)這種雙重價(jià)值目標(biāo)的要求。劉俊.土地所有權(quán)國家獨(dú)占研究[M].北京：法律出版社，2008:297.目前，關(guān)于宅基地使用權(quán)是否可以自由流轉(zhuǎn)的問題仍眾說紛紜，對農(nóng)村宅基地權(quán)利這一問題的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。本文通過對我國宅基地性質(zhì)、特征，以及歷史等方面來分析，論述宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性和可行性，分析宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的困境和阻力，探索開放農(nóng)民利用宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的途徑，從而為立法者制定農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)則提供合理的建議，完善我國的立法及相關(guān)理論研究。劉俊.土地所有權(quán)國家獨(dú)占研究[M].北京：法律出版社，2008:297.目錄TOC\o"1-5"\h\z\u摘要 1關(guān)鍵詞 1EnglishAbstract 2一、宅基地使用權(quán)概述 3（一）宅基地使用權(quán)的概念、特征 31、宅基地使用權(quán)的概念 32、宅基地使用權(quán)的特征 3（二)我國宅基地使用權(quán)的歷史演變 41、上世紀(jì)50年代初的農(nóng)民土地所有制階段 42、改革開放后農(nóng)民享有土地使用權(quán)階段 4二、我國目前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及問題 5（一）農(nóng)村房屋交易存在“隱形市場” 5（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)隱形交易的主要類型 61、城鎮(zhèn)居民違規(guī)購買農(nóng)村住房和宅基地 62、村集體經(jīng)濟(jì)組織以外其他農(nóng)民購買宅基地和農(nóng)村住房 63、通過出租、贈與等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的情形 6三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性和可行性分析 7（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性分析 71、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要 72、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是房地一體原則的需要 7（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性分析 81、允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會導(dǎo)致農(nóng)民失去社會保障 82、允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會導(dǎo)致耕地減少和影響土地安全 8四﹑我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善 9（一）目前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革分析 9（二）完善我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議 91、建立完善的農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得制度 92、完善宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度 10結(jié)語 12參考文獻(xiàn) 13致謝 15PAGE14論宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)摘要:宅基地是農(nóng)民生活的基本保障,同時(shí)宅基地使用權(quán)也是農(nóng)民生活權(quán)利之必須,但是農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否進(jìn)行交易、流轉(zhuǎn)仍舊是社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。就目前國家對宅基地的相關(guān)法規(guī)政策來看，禁止宅基地流轉(zhuǎn)的制度嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)造成一系列的諸如“宅基地隱形流動和違法用地”等的問題。本文通過對目前宅基地使用權(quán)禁止流轉(zhuǎn)制度的現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，揭示宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度在實(shí)際運(yùn)行中存在的交易風(fēng)險(xiǎn)和危及耕地保護(hù)的問題以及宅基地不能發(fā)揮其應(yīng)有的的經(jīng)濟(jì)效用，阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端，通過對目前中國關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)模式的分析從而揭示有限的宅基地流轉(zhuǎn)的必要性和可行性，提出嚴(yán)格整頓宅基地市場和建立農(nóng)戶主導(dǎo)和政府主導(dǎo)下的宅基地流轉(zhuǎn)模式，以階梯式的模式逐步推進(jìn)宅基地市場的開放和建立健康有序的宅基地流轉(zhuǎn)市場。關(guān)鍵詞:宅基地使用權(quán)；自由流轉(zhuǎn)；完善立法EnglishiAbstractConcerningTheTransferOfHomesteadLandUseRightAbstract:Thehomesteadisanimportantpartoffarmers’life,andatthesametimetherightstotheuseofthehomesteadisnecessaryfortherightofpeasants’living.Butitisstillthefocusofthesocietyfromallwalksoflifethattherightstotheuseofthehomesteadcanornottrade,transfer.Onthecurrentstateofthehousing—relatedpoliciesandregulations,prohibitionofthehomesteadcirculationsystemhasseriouslyhinderedthedevelopmentofruraleconomy,andalsoithascausedaseriesofproblems,suchas“homesteadinvisibleflowandillegalland”.Thispaperanalyzesthepresentsituationoftheprohibitionofthehomesteadrightofcirculationsystem,thearticlerevealsthehomesteadrightofcirculationsystemintheactualoperationoftheexistingtransactionriskandendangerthecultivatedlandprotectionandlandcannotplayitsdueeconomicutility,drawbacktothedevelopmentoftheruraleconomy.BasedonahomesteadcirculationpatternanalysisofChina,thearticlerevealsthenecessityandfeasibilityofthehomesteadcirculationandputsforwardthestrictrectificationhomesteadmarketandestablisheshomesteadcirculationpatterndominatedbythefarmersandthegovernment,tograduallypromotethehomesteadmarketopentothesteppedmodeandestablishhealthyandorderlyhomesteadcirculationmarket.Keywords:Righttotheuseofthehomestead;freecirculation;perfectlegislation一、宅基地使用權(quán)概述（一）宅基地使用權(quán)的概念、特征1、宅基地使用權(quán)的概念宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式，我國《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設(shè)施?！睋?jù)此可知，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2008:275-277.因此，我國宅基地主要是針對農(nóng)村村民的住宅用地及其附屬用地而言，其范圍一般還包括廚房、牲畜圈舍等附著物用地和采光、通道、天井、滴水、排水等設(shè)施占用的土地。王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2008:275-277.2、宅基地使用權(quán)的特征（1）權(quán)利主體的身份性依據(jù)《物權(quán)法》第125條所規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得，使用權(quán)人須有身份上的要求，而此種權(quán)利只能由集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有。如果喪失了這種特殊的成員身份，其基于身份而取得的宅基地使用權(quán)也就同時(shí)喪失，集體經(jīng)濟(jì)組織就有權(quán)收回。同時(shí)，這也就將集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人排除在了宅基地使用權(quán)人的范圍之外，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不僅不能申請宅基地，亦不得繼受取得宅基地使用權(quán)。所以權(quán)利主體必須具有特殊的身份要求。（2）權(quán)利客體的特定性宅基地使用權(quán)的對象只能是是集體所有的土地。在《土地管理法》頒布之后，城鎮(zhèn)居民宅基地使用權(quán)已逐漸消失，取而代之的是建設(shè)用地使用權(quán)。房紹坤.物權(quán)法用益物權(quán)編[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007:226-227.所以，宅基地使用權(quán)只能是在集體土地之上設(shè)立的一種用益物權(quán)，也就是說，只有在集體土地上才可以設(shè)立宅基地使用權(quán)。同時(shí)，宅基地使用權(quán)的客體必須是非耕地，任何組織和個(gè)人不得擅自改變耕地的用途，不得將耕地擅自變?yōu)檎?。房紹坤.物權(quán)法用益物權(quán)編[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007:226-227.（3）宅基地使用權(quán)取得的法定性宅基地的取得需進(jìn)行嚴(yán)格的法定程序，即具備了申請資格，經(jīng)過履行法定手續(xù),以戶為單位,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn)后才能取得宅基地使用權(quán)。（4）宅基地使用權(quán)的限制流通性目前，基于宅基地使用權(quán)承擔(dān)的社會保障功能，其作為用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)人對宅基地僅享有占有、使用的權(quán)利，原則上只能由宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施供其居住和使用?！段餀?quán)法》第153條中規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓、適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。所以，按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是受到嚴(yán)格限制的，這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，“地隨房走，房隨地走”，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，只能隨房屋一同轉(zhuǎn)讓；第二，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押、繼承；第三，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)出租，也只能附隨住宅一同出租。陳霄.農(nóng)村宅基地利用與抵押調(diào)查研究問卷分析[J].西部論壇，2010,20（3）：8-16.由此可知，現(xiàn)行的法律規(guī)定對于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)采取較為嚴(yán)格的限制。陳霄.農(nóng)村宅基地利用與抵押調(diào)查研究問卷分析[J].西部論壇，2010,20（3）：8-16.（二）我國宅基地使用權(quán)的歷史演變新中國成立以來，我國農(nóng)村土地從農(nóng)民私人所有過度到農(nóng)村集體所有，農(nóng)村宅基毫不例外地也經(jīng)歷了從農(nóng)民私人所有到農(nóng)村集體所有的過度。1、上世紀(jì)50年代初的農(nóng)民土地所有制階段新中國建立后，出于政治斗爭和建設(shè)的需要，發(fā)動了土地改革運(yùn)動。以期恢復(fù)農(nóng)村的生產(chǎn)，保障農(nóng)民的權(quán)利，廢除了土地的地主私有制。1950年6月30日，中央人民政府委員會頒布《中華人民共和國土地改革法》，規(guī)定沒收地主的土地耕畜、農(nóng)具、多余的糧食和房屋，進(jìn)行分配。按照該法第10條、第11條和第30條的規(guī)定，實(shí)行宅基地?zé)o償取得制度，土地分配以農(nóng)民個(gè)人為單位，以戶為單位發(fā)放《土地房產(chǎn)所有證》。同時(shí)規(guī)定，農(nóng)民有權(quán)利對自己的土地享有自由經(jīng)營、買賣和出租的權(quán)利?！锻恋馗母锓ā返?4條規(guī)定，為保障土地改革一切措施符合于絕大多數(shù)人民的利益及意志，各級人民政府應(yīng)負(fù)責(zé)切實(shí)保障人民的民主權(quán)利，農(nóng)民及其代表有在各種會議上自由批評及彈劾各方各級一起工作的權(quán)利。這種規(guī)定保障了農(nóng)民的監(jiān)督權(quán)利，為農(nóng)民土地權(quán)利的保障提供了切實(shí)可行的途徑。這一時(shí)期宅基地的自由流轉(zhuǎn)沒有任何制度限制。2、改革開放后農(nóng)民享有土地使用權(quán)階段隨著新中國社會主義改造的完成，社會主義制度正式確立，農(nóng)民享有宅基地所有權(quán)的制度也走到了歷史的盡頭。自1958年實(shí)行農(nóng)村人民公社化以后到1962年9月，中共中央頒布的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》中規(guī)定的包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體享有，社員只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，以及1963年3月20日中央下達(dá)的《關(guān)于對社員宅基地問題作出一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》進(jìn)一步明確了宅基地的集體所有權(quán)性質(zhì)以及相關(guān)事可知，經(jīng)過各種形式的“集體”所有后，農(nóng)民對宅基地只享有使用權(quán)而無所有權(quán)，且首次明確規(guī)定宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。從此以后，正式確立了我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度，農(nóng)村宅基地所有權(quán)由此轉(zhuǎn)變?yōu)檎厥褂脵?quán)，并形成我國農(nóng)村房地一體住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，且一直沿用至今。二、我國目前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及問題（一）農(nóng)村房屋交易存在“隱形市場”農(nóng)民進(jìn)城以后，農(nóng)村的房屋及宅基地閑置，農(nóng)村的“空心村”和“空心戶”成為普遍現(xiàn)象，“在我國近年來耕地大量減少、土地資源日趨緊缺的發(fā)展趨勢下，這是一個(gè)不能容忍的巨大資源浪費(fèi)?！表n庚，肖鋼，積極探索建立有中國特色的農(nóng)村宅基地市場——啟動農(nóng)村宅基地市場化改革研究[J].理論前沿，2008（13）：5—9.現(xiàn)行的宅基地制度是“將農(nóng)民緊緊捆綁在土地上的制度”，“農(nóng)民一旦離開農(nóng)村進(jìn)入城市，其主要的房屋財(cái)產(chǎn)，將不再具有真正財(cái)產(chǎn)意義”，所以認(rèn)為當(dāng)前的宅基地制度客觀上妨礙著農(nóng)民遷徙的實(shí)現(xiàn)。安守林，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律思考[J].國土資源，2006（7）：35-37.韓庚，肖鋼，積極探索建立有中國特色的農(nóng)村宅基地市場——啟動農(nóng)村宅基地市場化改革研究[J].理論前沿，2008（13）：5—9.安守林，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律思考[J].國土資源，2006（7）：35-37.郭明瑞，關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法建議[J].法學(xué)論壇，2007（1）：19-21.根據(jù)中國土地規(guī)劃勘測院地政研究中心有關(guān)專家的調(diào)查，近年來“京郊大部分村鎮(zhèn)的宅基地流轉(zhuǎn)案例占宅基地案例總數(shù)的10%左右，有的甚至高達(dá)40%以上”。姚麗.北京市郊區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)問題研究[J].中國土地，2007，（2）:7.浙江省麗水市政協(xié)調(diào)研組于2009年4月9日發(fā)布的報(bào)告顯示，“通過對云和、縉云縣15個(gè)行政村開展抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)生農(nóng)民私下流轉(zhuǎn)宅基地的就有8個(gè)村，占53.3%”。麗水市政協(xié)調(diào)研組.關(guān)于我市農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題調(diào)研報(bào)告[R].麗水：麗水政協(xié)，2010.近年來各地浮出水面的“小產(chǎn)權(quán)”房因?yàn)椴痪哂泻戏ǖ耐恋厥褂脵?quán)證，不能依法辦理房產(chǎn)證等手續(xù)，但在利益的驅(qū)使下以及市場需求的增多，這類房屋只能通過隱性的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。法律對于宅基地使用權(quán)的嚴(yán)格限制不僅沒有達(dá)到預(yù)期的保障農(nóng)民生活、防止農(nóng)村土地流失的本來目的，反而致使地下交易的普遍發(fā)生，使得本屬于集體所有的土地收益流入違法交易者手中。姚麗.北京市郊區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)問題研究[J].中國土地，2007，（2）:7.麗水市政協(xié)調(diào)研組.關(guān)于我市農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題調(diào)研報(bào)告[R].麗水：麗水政協(xié)，2010.（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)隱形交易的主要類型1、城鎮(zhèn)居民違規(guī)購買農(nóng)村住房和宅基地隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展加快，城市化進(jìn)程的深入，使得城鎮(zhèn)郊區(qū)宅基地的價(jià)格不斷上升，一些人為牟利進(jìn)行了私下交易，宅基地使用權(quán)便進(jìn)入了隱形的流通渠道。由于農(nóng)戶對宅基地使用權(quán)的價(jià)值認(rèn)識不足，而且缺乏公開的信息，在交易信息不對稱的情況下，農(nóng)民將自己的宅基地以低廉的價(jià)格出售，長久下去，便積累了社會矛盾。一些擁有雄厚資本的城鎮(zhèn)人員到城市郊區(qū)購買多處宅基地，等到城鎮(zhèn)擴(kuò)展開發(fā)的時(shí)候，這些宅基地便換來高價(jià)的補(bǔ)償。這種類似于剝削的交易使得社會的貧富分化被進(jìn)一步加劇。隱形交易層出不窮，因此引發(fā)的糾紛訴諸公堂的也不再少數(shù)。例如在“隱形交易層出不窮，因此引發(fā)的糾紛訴諸公堂的也不再少數(shù)。例如在“宋莊房訟”案中法院判決農(nóng)村房屋宅基地買賣合同無效。具體分析參見劉凱湘：“法定租賃權(quán)對農(nóng)村宅基地租賃改革的意義與構(gòu)想”，載《法學(xué)論壇》2010年第1期，第37頁；孟勤國：“物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯”，載《法學(xué)評論》2005年第4期。2、村集體經(jīng)濟(jì)組織以外其他農(nóng)民購買宅基地和農(nóng)村住房宅基地涉及本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利待遇，為此，未經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能購置本集體經(jīng)濟(jì)組織的房屋和享有土地使用權(quán)。然而，現(xiàn)實(shí)生活中，由于大量農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致農(nóng)村閑置房屋增加，農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象越來越普遍，而且相當(dāng)一部分購買主體是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶。3、通過出租、贈與等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的情形雖然我國法律限制了宅基地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓以及贈與，但事實(shí)上仍然存在許多流轉(zhuǎn)的情況，很多地區(qū)都存在著“土地交易”。具體數(shù)據(jù)參見朱巖：“‘宅基地使用權(quán)’評釋具體數(shù)據(jù)參見朱巖：“‘宅基地使用權(quán)’評釋——評《物權(quán)飯草案》第十三章”，載《中外法學(xué)》2006年第1期，第88頁注釋，常紅曉、蘇丹丹：“‘農(nóng)地入市’開閘”，載財(cái)經(jīng)第141期。三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性和可行性分析（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性分析1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要2008年10月，黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中明確提到城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展問題，要求在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上著力破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化新格局；促進(jìn)公共資源在城鄉(xiāng)之間優(yōu)化配置、生產(chǎn)要素的自由流動，推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展融合；逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；完善宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地的用益物權(quán)；依法推進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，使廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共享改革發(fā)展成果；到2020年城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化體制機(jī)制基本建立等一系列重要論述。同時(shí)，戶籍制度的改革也提供了契機(jī)，戶籍制度改革就需要把宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)村人口變遷的配套部分。隨著農(nóng)民到城市居住現(xiàn)象的增多，農(nóng)村宅基地大量閑置，這些宅基地取得方式合法，集體組織無法收回，最終導(dǎo)致大量“空心村”的出現(xiàn)，為宅基地流轉(zhuǎn)的隱性市場的形成提供了便利，更造成集體土地收益的流失。如果宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)，農(nóng)民就可把流轉(zhuǎn)宅基地作為籌資手段，這不僅有助于農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，還在一定程度上推動了“農(nóng)村和農(nóng)民”問題的解決；而且解決了農(nóng)村創(chuàng)業(yè)的城鎮(zhèn)人的“兩棲人”問題。隨著城市化進(jìn)程的加快，更多的人轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)導(dǎo)致出現(xiàn)的問題就是大批農(nóng)村宅基地閑置不用，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是統(tǒng)一城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)體制促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、保障城鄉(xiāng)土地使用權(quán)平等的必然要求。2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是房地一體原則的需要由《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》可知，土地屬于國家、集體所有，個(gè)人對土地依法享有使用權(quán)，個(gè)人對房屋享有所有權(quán)。這就造就了房屋所有權(quán)加土地使用權(quán)形成了我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，為了避免房屋所有權(quán)人對土地使用權(quán)而產(chǎn)生的錯(cuò)位，我國實(shí)行房地一體原則，即“地隨房走，房隨地走”的原則，房地可以一同處分，包括轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等任何一項(xiàng)處分房屋或土地使用權(quán)的行為。陳雨菡.關(guān)于宅基地抵押的法律問題研究[J].法制與社會，2010，（1）：89-90.《物權(quán)法》第146條也再次體現(xiàn)了這一原則。但是，在農(nóng)民作為農(nóng)村房屋的所有權(quán)人，在房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)其土地使用權(quán)卻不能轉(zhuǎn)移，事實(shí)上農(nóng)村住房交易在不斷增多，導(dǎo)致了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的局面。如果允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，就可變弊為利，避免由于立法的原因產(chǎn)生的權(quán)利失衡問題。因此，積極引導(dǎo)、合理規(guī)制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是十分必要的。陳雨菡.關(guān)于宅基地抵押的法律問題研究[J].法制與社會，2010，（1）：89-90.（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性分析1、允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會導(dǎo)致農(nóng)民失去社會保障土地是農(nóng)民賴以生存的載體，衣食住行都離不開土地，宅基地承擔(dān)著一定的社會保障功能，但是，社會保障不能單純依賴土地，社會保障體系的建立和完善屬于國家責(zé)任，不能通過剝奪農(nóng)民的權(quán)利來實(shí)現(xiàn)。張文津.論宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題[D].大連海事大學(xué)，2009.隨著國家對“三農(nóng)”張文津.論宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題[D].大連海事大學(xué)，2009.2、允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會導(dǎo)致耕地減少和影響土地安全有學(xué)者認(rèn)為，在人口不斷增長的情況下，宅基地勢必從農(nóng)用土地中分離出來，要想解決十幾億中國人的吃飯問題，因此要嚴(yán)格限制農(nóng)用土地向宅基地的轉(zhuǎn)化，這種觀點(diǎn)未免有點(diǎn)牽強(qiáng)。首先我們要明白耕地減少的原因是由于各級政府的亂批項(xiàng)目，亂搞開發(fā)，征收征用土地?zé)o度和城市建設(shè)中不合理的規(guī)劃，盲目圈地造成的土地浪費(fèi)。宅基地申請須經(jīng)法定程序，政府完全有能力控制宅基地總量。同時(shí)，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不一定會影響土地安全，農(nóng)村宅基地閑置，勞動力向城市涌入，導(dǎo)致城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大，所以只有讓閑置的宅基地流轉(zhuǎn)才可以緩解城市建設(shè)的用地壓力。實(shí)現(xiàn)土地安全的有效辦法是加強(qiáng)對土地的行政管理和行政執(zhí)法，而非限制宅基地的流轉(zhuǎn)。付鵬，城市化進(jìn)程中農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度創(chuàng)新[J].地方財(cái)政研究，2009，（1）.付鵬，城市化進(jìn)程中農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度創(chuàng)新[J].地方財(cái)政研究，2009，（1）.四﹑我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善（一）目前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革分析2014年1號文件提出：完善農(nóng)村宅基地管理制度。改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。有關(guān)部門要抓緊提出具體試點(diǎn)方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作，切實(shí)保證耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量有提高。加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。

目前有大量農(nóng)村宅基地閑置，甚至有些地區(qū)出現(xiàn)“空心村”，農(nóng)村宅基地閑置的主要表現(xiàn)，一是建新不拆舊，二是舉家進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民在農(nóng)村的房屋長期閑置。在農(nóng)村不少地方，農(nóng)戶建房申請新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原來的舊房不拆、舊宅基地不交。鄭璇，土地資源有效利用的法律規(guī)制[D].山東科技大學(xué)，2010.通過農(nóng)村土地綜合整治，可新增耕地10%－15%。如何把宅基地轉(zhuǎn)化為財(cái)富，地方政府是不是這些宅基地的經(jīng)紀(jì)人，這還要看在政策導(dǎo)向下的法律變革，畢竟農(nóng)民住房的抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓中明顯涉及相關(guān)的土地問題，其中涉及經(jīng)濟(jì)問題和相關(guān)問題要慎重處理好。結(jié)合中國農(nóng)村住房一戶一宅的基本國情，由于宅基地上的房屋是農(nóng)民唯一住房，房屋轉(zhuǎn)讓后，農(nóng)民是否有切實(shí)的住房保障，這方面主要涉及社會問題，因此要慎重。抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓過程中，還會遇到房地一體化問題。房屋轉(zhuǎn)出去了，轉(zhuǎn)給誰了，誰來接受，在法律上有明確的規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能使用宅基地，所以我們還要處理好相應(yīng)的法律關(guān)系。鄭璇，土地資源有效利用的法律規(guī)制[D].山東科技大學(xué)，2010.（二）完善我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議1、建立完善的農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得制度（1）嚴(yán)格審查農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得農(nóng)村村民委員會作為農(nóng)村基層組織，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的申請中扮演著非常重要的角色，要想獲得宅基地，必須先要經(jīng)村民委員會同意。在這個(gè)過程中，由于缺乏相應(yīng)的法律制度，導(dǎo)致村干部濫用權(quán)力現(xiàn)象的發(fā)生；由于缺乏外部監(jiān)督，村干部往往就是違法占地的帶頭人。因此，只有建立切實(shí)可行的土地監(jiān)管制度，才能從根本上防范任何個(gè)人的肆意濫用行為。（2）擴(kuò)大宅基地使用權(quán)的主體農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員也應(yīng)享有宅基地使用權(quán)，包括城鎮(zhèn)居民。張新峰.非農(nóng)村集體組織成員宅基地使用權(quán)探討[J].安陽師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（6）.允許城鎮(zhèn)居民成為宅基地使用權(quán)的受讓人，可以更好的進(jìn)行城市與農(nóng)村資源的互補(bǔ)和合理利用，避免大量農(nóng)村宅基地的閑置和荒廢。只有這樣規(guī)定，才能讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓更加合理、更加有意義。張新峰.非農(nóng)村集體組織成員宅基地使用權(quán)探討[J].安陽師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（6）.2、完善宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度（1）受讓人繼受取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)允許宅基地使用權(quán)的繼受取得，可以督促受讓人合理取得宅基地，以避免閑置和資源的浪費(fèi)?？梢詫⒗^受取得劃分為有償和無償兩種形式。如果受讓人無償取得宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門繳納一定的稅款，之后就能自由流轉(zhuǎn)。如果繼受取得，應(yīng)當(dāng)實(shí)行“房地一體”原則。徐振華.農(nóng)村房屋不宜拍賣或變賣[N].江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)，2003.依據(jù)房地一體原則，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)在其上的建筑物及附屬設(shè)施所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的時(shí)候一并流轉(zhuǎn)。徐振華.農(nóng)村房屋不宜拍賣或變賣[N].江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)，2003.（2）建立宅基地與耕地的置換制度建立宅基地和耕地的置換制度，有助于提高土地的利用效率。農(nóng)民響應(yīng)國家的號召，搬上了新居，他們的舊居被閑置下來。而且伴隨著國家對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的扶持，耕地變得越來越值錢。將空閑的宅基地置換為耕地，也是更多農(nóng)民的心聲。（3）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行登記生效主義農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種關(guān)于不動產(chǎn)的用益物權(quán)，因此，采取登記生效主義更加合理，這也與《民法》和《物權(quán)法》上的規(guī)定相吻合。比較切實(shí)可行的一種辦法是為農(nóng)民發(fā)放宅基地使用權(quán)屬證明。金成波，論農(nóng)地征收法律制度的完善——農(nóng)地發(fā)展權(quán)創(chuàng)設(shè)與適用的視角[J].安徽大學(xué)法律評論，2011，（1）.具體辦法如下：已經(jīng)取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成員權(quán)的農(nóng)民，可以依法提出訂立宅基地使用權(quán)合同的要約，集體經(jīng)濟(jì)組織審查之后，交由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理部門審核，經(jīng)由縣級以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)之后，由縣級以上人民政府登記造冊，將農(nóng)村宅基地使用權(quán)記載于土地登記簿公示，核發(fā)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得自宅基地使用權(quán)登記完成時(shí)開始生效。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在申請宅基地使用權(quán)登記的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在縣級以上人民政府房地產(chǎn)登記管理部門申請房屋所有權(quán)的權(quán)屬登記，在房屋登記簿上記載并且公示，最終獲得注明“集體土地使用權(quán)”字樣的房屋權(quán)屬證書，房屋所有權(quán)的取得自房屋權(quán)屬登記完成時(shí)生效。金成波，論農(nóng)地征收法律制度的完善——農(nóng)地發(fā)展權(quán)創(chuàng)設(shè)與適用的視角[J].安徽大學(xué)法律評論，2011，（1）.結(jié)語隨著改革開放和市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，農(nóng)民的收入和生活水平不斷提高，收入來源也越來越廣泛，不再單純的依靠土地收入來支撐整個(gè)家庭的重任。農(nóng)民的居所也不再局限于宅基地上建造的房屋，農(nóng)村住房及宅基地的財(cái)產(chǎn)功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其社會保障功能。農(nóng)村的社會保障不是單純的住房保障，它應(yīng)該和城鎮(zhèn)的社會保障一樣，多角度多層次的建立一個(gè)綜合的體系，這僅僅依靠對宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)是無法達(dá)到的。即使允許宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)也不會從根本上威脅到農(nóng)村的社會保障體系，反而能夠充分合理的利用土地，增加農(nóng)民的收入，更好的保障農(nóng)民的權(quán)利和利益。綜上，宅基地使用權(quán)制度的改革勢在必行。作為一項(xiàng)涉及億萬農(nóng)民切身利益的重要制度，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要在更多的方面進(jìn)行制度研究和完善。只有這樣，才能更好地實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，維護(hù)好廣大農(nóng)民的切身利益。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建是一個(gè)系統(tǒng)的工程，充分保護(hù)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，還需要一系列的配套制度和措施的建立，在很多與之相關(guān)的問題上還存在著大量討論的余地。同時(shí)，為了保護(hù)耕地、提高土地的利用效率，國家也應(yīng)當(dāng)對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行必要的干預(yù)，一定程度的宏觀調(diào)控還是必要的。關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題還有很多方面需要去研究。本文論及的內(nèi)容無異于滄海一粟，而且論文中難免存在不成熟、不完善之處，還請老師多加指正。參考文獻(xiàn)[1]龍翼飛，徐霖．對我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議——兼論“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決[J]．法學(xué)雜志，2009，（9）．[2]孟勤國．禁止宅基地轉(zhuǎn)讓的正當(dāng)性與必要性[J]．農(nóng)村經(jīng)營管理，2009，（6）．[3]廖陽，劉曉君．農(nóng)村宅基地統(tǒng)籌型流轉(zhuǎn)模式實(shí)證研究——基于關(guān)中地區(qū)294戶農(nóng)戶調(diào)查[J]．西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2012，（4）．[4]王崇敏．我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得制度的現(xiàn)代化構(gòu)建[J]．當(dāng)代法學(xué)，2012，（5）．[5]孫毅，申建平．建設(shè)用地使用權(quán)?宅基地使用權(quán)[M]．北京：中國法制出版社，2007．[6]曹泮天．宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究[M]．北京：法律出版社，2012．[7]徐滌宇，主編．物權(quán)法熱點(diǎn)問題講座[M]．北京：中國法制出版社，2007．[8]陳?。袊恋厥褂脵?quán)制度[M]．北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003．[9]房紹坤．物權(quán)法·用益物權(quán)編[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2007．[10]梁慧星，陳華彬．物權(quán)法[M]．北京：法律出版社，2003．[11]楊明剛：《允許農(nóng)村宅基地有限流轉(zhuǎn)利大于弊》[J]，《檢察日報(bào)》2005年7月26日，第5版。[12]黃松有主編：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》[M]，人民法院出版社2007年3月第1版，第455頁.[13]王爽.構(gòu)建新時(shí)期我國宅基地使用權(quán)制度[D].中國政法大學(xué)，2008.[14]趙昭.宅基地使用權(quán)法律問題研究[D].大連海事大學(xué)，2009.[15]張文津.論宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題[D].大連海事大學(xué)，2009.[16]趙志群.農(nóng)村住房不可拍賣或變賣[N].江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)，2004.[17]徐振華.農(nóng)村房屋不宜拍賣或變賣[N].江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)，2003.[18]汪揚(yáng).論我國不動產(chǎn)登記制度[D].山東大學(xué)，2007.[19]喻文莉.論宅基地使用權(quán)初始取得的主體和基本方式[J].河北法學(xué)，2011，（8）.[20]徐祖林，左平良.自由市場及對自由市場限制的法哲學(xu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致謝值此論文完成之際，首先，我要感謝我的指導(dǎo)老師毛老師，毛老師在我論文的選題和撰寫過程中給予了我很大的幫助和指導(dǎo)。在跟隨毛老師學(xué)習(xí)的這兩年里，獲益匪淺，使我受用一生。老師在學(xué)術(shù)上的孜孜不倦，實(shí)務(wù)中的揮斥方遒，以及對訴訟的正義凜然，讓我學(xué)到了治學(xué)的態(tài)度，處事的道理，以及為人的良知。在今后的人生道路上，我必將謹(jǐn)記老師的教誨，一路向前，不負(fù)所學(xué)！時(shí)光如流水，轉(zhuǎn)眼間就要離開這個(gè)美麗的校園，在此，我還要向社科系法學(xué)專業(yè)的所有老師表示衷心的感謝，感謝你們兩年來辛勤的栽培，謝謝你們兩年來孜孜不倦的教誨。感謝我的室友，感謝我的同學(xué)，在這兩年的時(shí)間里你們給予了太多的關(guān)懷與幫助，謝謝你們給了我不斷前進(jìn)的力量。感謝我的爸爸媽媽，焉得諼草，言樹之背，養(yǎng)育之恩，無以回報(bào)，你們永遠(yuǎn)健康快樂是我最大的心愿。大學(xué)生活即將匆匆忙忙地過去，但我卻能無悔的說“我曾經(jīng)來過”。兩年的時(shí)間雖然很短暫，但它給我的影響卻不是用時(shí)間可以衡量的。這兩年來，經(jīng)歷過的所有事、所有人，都將是我以后生活回味的一部分，是我為人處事的指南針。就要離開學(xué)校，走上工作的崗位了，這是我人生歷程的又一個(gè)起點(diǎn)，在這里祝福大學(xué)里跟我風(fēng)雨同舟的朋友們，一路走好，我們未來會是絢爛繽紛！80196單片機(jī)IP研究與實(shí)現(xiàn),TN914.42AT89S52單片機(jī)實(shí)驗(yàn)系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用,TG155.1F406基于單片機(jī)的LED三維動態(tài)信息顯示系統(tǒng),O536TG174.444基于單片機(jī)的IGBT光伏充電控制器的研究,TV732.1TV312基于89C52單片機(jī)的印刷品色彩質(zhì)量檢測系統(tǒng)的研究,TP391.41基于單片機(jī)+CPLD體系結(jié)構(gòu)的信標(biāo)機(jī)設(shè)計(jì),TU858.3TN915.62基于單片機(jī)SPCE061A的汽車空調(diào)控制系統(tǒng),TM774TM621.3帶有IEEE488接口的通用單片機(jī)系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)與研究,TN015基于VC的單片機(jī)軟件式開發(fā)平臺,TG155.1F406基于VB的單片機(jī)虛擬實(shí)驗(yàn)軟件的研究與開發(fā),TG155.1F406采用單片機(jī)的電阻點(diǎn)焊智能控制器開發(fā),TG155.1F406基于51系列單片機(jī)的PROFIBUS-DP智能從站研究,TG155.1F406八位單片機(jī)以太網(wǎng)接入研究與實(shí)現(xiàn),TG155.1F406基于單片機(jī)與Internet的數(shù)控機(jī)床遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)的研發(fā),R319TP319基于單片機(jī)和DSP控制的醫(yī)用輸液泵的研究,U467.11基于單片機(jī)控制新型逆變穩(wěn)壓電源的設(shè)計(jì)與仿真,F426.22TP311.52基于8位單片機(jī)的摩托車發(fā)動機(jī)電控單元軟硬件的開發(fā),TB61基于430單片機(jī)的變壓器監(jiān)控終端的研究,TG155.1F406逆變點(diǎn)焊單片機(jī)控制系統(tǒng)研究,TG131TG113.14單片機(jī)控制數(shù)字變量柱塞泵的研究,F426.22TP311.52基于單片機(jī)控制的高通量藥物篩選及檢測系統(tǒng)開發(fā),R730.55R734.2MCS8051以及DS80C320單片機(jī)軟核的設(shè)計(jì),TP391基于AVR單片機(jī)的應(yīng)用設(shè)計(jì)實(shí)踐,TN015LPC2210單片機(jī)的KGW脈沖固體激光掩膜加工控制系統(tǒng)研究,TG131TG113.14基于單片機(jī)控制的交流伺服系統(tǒng)的多梳櫛經(jīng)編機(jī)的