房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析

2011年中韜華益版權(quán)所有

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析

主講人：王家國(guó)工作單位：武漢中韜華益稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司聯(lián)系電話82614441，

電子郵箱:wangjgdy財(cái)稅知識(shí)系列講座主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳12010年中韜華益版權(quán)所有

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財(cái)稅2011年第50號(hào)文《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》1.人人有份的才可以免個(gè)稅2.隨機(jī)、抽獎(jiǎng)、外單位個(gè)人都要交納個(gè)稅房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告（2011年第34號(hào)）1.關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問(wèn)題2.關(guān)于企業(yè)員工服飾費(fèi)用支出扣除問(wèn)題3.關(guān)于航空企業(yè)空勤訓(xùn)練費(fèi)扣除問(wèn)題4.關(guān)于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴(kuò)建的稅務(wù)處理問(wèn)題5.投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理6.關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時(shí)間問(wèn)題7.文件的適用時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個(gè)人所得稅法有關(guān)問(wèn)題的公告（2011年第46號(hào)公告）1.各地對(duì)該文件理解存在差異2.不同單位和企業(yè)之間的申報(bào)存在差異3.發(fā)工資的時(shí)間不同也會(huì)導(dǎo)致申報(bào)差異房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)預(yù)付卡稅收管理的通知（國(guó)稅函〔2011〕413號(hào)）

1.發(fā)票內(nèi)容值得思考2.實(shí)名制的影響房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告（2011年第13號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告（2011年第51號(hào)）1.政策保持了連續(xù)性，更加明確2.是否開(kāi)具發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（2011年第23號(hào)）納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)口徑問(wèn)題的公告（2011年第29號(hào)）第二條：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第20號(hào)）規(guī)定，對(duì)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，允許彌補(bǔ)以前年度發(fā)生的虧損，填報(bào)國(guó)稅發(fā)〔2008〕101號(hào)文件附件1的附表四“彌補(bǔ)虧損明細(xì)表”第2列“盈利或虧損額”對(duì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額所屬年度行次。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并銷售附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（2011年第47號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷售的附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）第二條有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納增值稅；凡屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機(jī)關(guān)代收工會(huì)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問(wèn)題的公告(2011年第30號(hào))自2010年1月1日起，在委托稅務(wù)機(jī)關(guān)代收工會(huì)經(jīng)費(fèi)的地區(qū)，企業(yè)撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，也可憑合法、有效的工會(huì)經(jīng)費(fèi)代收憑據(jù)依法在稅前扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號(hào)）（一）企業(yè)按照股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員會(huì)以及依法通過(guò)工資集體協(xié)商確定的員工工資薪金是合理的工資薪金。通過(guò)工資集體協(xié)商確定的工資薪金，經(jīng)人力資源和社會(huì)保障行政部門審查、稅務(wù)部門確認(rèn)后，可在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。其中，屬于國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過(guò)經(jīng)審查確認(rèn)的限定數(shù)額；超過(guò)部分不得計(jì)入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會(huì)保障廳湖北省國(guó)家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號(hào)）（二）各類企業(yè)在年度匯算清繳企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將人力資源社會(huì)保障行政部門審查生效的工資集體協(xié)商集體協(xié)議、審查意見(jiàn)書(shū)和職工工資薪金總額實(shí)際發(fā)放情況等資料一并報(bào)主管稅務(wù)部門備案。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（2011年第25號(hào)）1.分清單申報(bào)和專項(xiàng)申報(bào)2.總分機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)損失有特殊規(guī)定3.因國(guó)務(wù)院決定事項(xiàng)形成的資產(chǎn)損失，應(yīng)向國(guó)家稅務(wù)總局提供有關(guān)資料。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十二、關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》的決定（國(guó)務(wù)院令2010年第587號(hào)）第二十二條（二）規(guī)定：讓他人為自己開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得。虛開(kāi)金額在1萬(wàn)元以下的，可以并處5萬(wàn)元以下的罰款；虛開(kāi)金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十條：對(duì)違反發(fā)票管理規(guī)定2次以上或者情節(jié)嚴(yán)重的單位和個(gè)人，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以向社會(huì)公告。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十三、省地方稅務(wù)局省公安廳省財(cái)政廳省審計(jì)廳省監(jiān)察廳關(guān)于禁用舊版發(fā)票的公告（鄂地稅發(fā)〔2011〕77號(hào)）全省地稅發(fā)票已于2011年1月1日起全部啟用新版發(fā)票（見(jiàn)湖北日?qǐng)?bào)2010年9月28日公告），舊版發(fā)票繳銷工作已于2011年6月15日結(jié)束。從2011年7月1日起，全省各企業(yè)、事業(yè)、團(tuán)體、黨政機(jī)關(guān)等單位，嚴(yán)禁接受舊版發(fā)票報(bào)賬，否則視為無(wú)效票據(jù)或假發(fā)票處理。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十四、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知（財(cái)稅[2011]12號(hào)）個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十五、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2011]32號(hào)）對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十六、關(guān)于調(diào)整武漢市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知（武房發(fā)〔2011〕198號(hào)）1.取消了單價(jià)限制，提高了總價(jià)水平2.已裝修的商品住房以扣除其裝修成本后的余額作為價(jià)格界定依據(jù)，但計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)時(shí)不得扣除其裝修成本。3.自2011年12月1日（含）以后網(wǎng)簽的房屋買賣合同，按調(diào)整后的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原已簽訂的房屋買賣合同仍按原（武國(guó)土房發(fā)〔2008〕482號(hào)）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十七、關(guān)于個(gè)人以股權(quán)參與上市公司定向增發(fā)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函[2011]89號(hào)）根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例等規(guī)定，南京浦東建設(shè)發(fā)展有限公司自然人以其所持該公司股權(quán)評(píng)估增值后，參與蘇寧環(huán)球股份有限公司定向增發(fā)股票，屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，其取得所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

房地產(chǎn)三企業(yè)最三新政策三解析十八、財(cái)政部三國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三安置殘三疾人就三業(yè)單位三城鎮(zhèn)土三地使用三稅等政三策的通三知（財(cái)三稅[20三10]三121號(hào)）1.對(duì)出租三房產(chǎn)，三租賃雙三方簽訂三的租賃三合同約三定有免三收租金三期限的三，免收三租金期三間由產(chǎn)三權(quán)所有三人按照三房產(chǎn)原三值繳納三房產(chǎn)稅2.對(duì)按照三房產(chǎn)原三值計(jì)稅三的房產(chǎn)三，無(wú)論三會(huì)計(jì)上三如何核三算，房三產(chǎn)原值三均應(yīng)包三含地價(jià)三，包括三為取得三土地使三用權(quán)支三付的價(jià)三款、開(kāi)三發(fā)土地三發(fā)生的三成本費(fèi)三用等。三宗地容三積率低三于0.5的，按三房產(chǎn)建三筑面積三的2倍計(jì)算三土地面三積并據(jù)三此確定三計(jì)入房三產(chǎn)原值三的地價(jià)三。房地產(chǎn)三企業(yè)最三新政策三解析十九、市人民三政府辦三公廳關(guān)三于印發(fā)三促進(jìn)資三本特區(qū)三股權(quán)投三資產(chǎn)業(yè)三發(fā)展實(shí)三施辦法三的通知三（武政三辦〔20三11〕三110號(hào)）1.稅率（三合伙制三股權(quán)投三資基金三）2.獎(jiǎng)勵(lì)及三補(bǔ)貼豐三厚3.注冊(cè)區(qū)三域固定房地產(chǎn)三企業(yè)最三新政策三解析二十、湖北省三價(jià)格調(diào)三節(jié)基金三征集使三用管理三實(shí)施細(xì)三則（鄂三價(jià)法規(guī)〔20三11〕三86號(hào)）1.凡在本三省境內(nèi)三從事娛三樂(lè)業(yè)、三旅店業(yè)三、飲食三業(yè)、通三信業(yè)，三煙草、三酒類、三化妝品三生產(chǎn)、三批發(fā)、三零售業(yè)三以及成三品油、三電力、三燃?xì)狻⑷裏崃ιa(chǎn)與銷三售業(yè)的三企業(yè)或三個(gè)人，三應(yīng)依照三本細(xì)則三的規(guī)定三繳納價(jià)三格調(diào)節(jié)三基金2.以納稅三人實(shí)際三繳納的三增值稅三、消費(fèi)三稅、營(yíng)三業(yè)稅（三以下簡(jiǎn)三稱“三三稅”）三稅額為三計(jì)征依三據(jù)，按三照實(shí)際三繳納“三三稅”三稅額的1%計(jì)征價(jià)三格調(diào)節(jié)三基金。房地產(chǎn)三企業(yè)最三新政策三解析二十一三、財(cái)政部三國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三在上海三市開(kāi)展三交通運(yùn)三輸業(yè)和三部分現(xiàn)三代服務(wù)三業(yè)營(yíng)業(yè)三稅改征三增值稅三試點(diǎn)的三通知（三財(cái)稅[20三11]三111號(hào)）1.交通運(yùn)三輸業(yè)和三部分現(xiàn)三代服務(wù)三業(yè)試點(diǎn)2.與房地三產(chǎn)相關(guān)三的行業(yè)三：運(yùn)輸三、咨詢?nèi)?、工程三設(shè)計(jì)、三廣告業(yè)房地產(chǎn)三企業(yè)最三新政策三解析二十二三、財(cái)政部三國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三專項(xiàng)用三途財(cái)政三性資金三企業(yè)所三得稅處三理問(wèn)題三的通知三（財(cái)稅[20三11]三70號(hào)）企業(yè)從三縣級(jí)以三上各級(jí)三人民政三府財(cái)政三部門及三其他部三門取得三的應(yīng)計(jì)三入收入三總額的三財(cái)政性三資金，三凡同時(shí)三符合以三下條件三的，可三以作為三不征稅三收入，三在計(jì)算三應(yīng)納稅三所得額三時(shí)從收三入總額三中減除三：1.企業(yè)能三夠提供三規(guī)定資三金專項(xiàng)三用途的三資金撥三付文件三；2.財(cái)政部三門或其三他撥付三資金的三政府部三門對(duì)該三資金有三專門的三資金管三理辦法三或具體三管理要三求；3.企業(yè)對(duì)三該資金三以及以三該資金三發(fā)生的三支出單三獨(dú)進(jìn)行三核算。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳一、未三完工開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三銷售收三入（一）三未完工三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品銷售三收入的三范圍1.國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三六條規(guī)三定企業(yè)三通過(guò)正三式簽訂《房地產(chǎn)三銷售合三同》或《房地產(chǎn)三預(yù)售合三同》所取得三的收入三，應(yīng)確三認(rèn)為銷三售收入三的實(shí)現(xiàn)三。2.定金、三訂金、三保證金三、誠(chéng)意三金、會(huì)三員卡（VIP卡）或三會(huì)員費(fèi)三是否繳三納企業(yè)三所得稅三？房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（一）三未完工三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品銷售三收入的三范圍稽便函【20三09】三49號(hào)附件2《稅收自三查提綱》中關(guān)于三營(yíng)業(yè)稅三收入范三圍規(guī)定三：在開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品完三工前，三取得的三預(yù)售收三入（包三括定金三）是否三全部計(jì)三入“預(yù)三收帳款三”進(jìn)行三申報(bào)繳三納稅款三；是否三計(jì)入“三預(yù)收賬三款”以三外的往三來(lái)科目三，長(zhǎng)期三掛賬不三申報(bào)納三稅；房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（一）三未完工三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品銷售三收入的三范圍收取的三定金、三違約金三、誠(chéng)意三金等，三是否未三按規(guī)定三確認(rèn)收三入；向三對(duì)方收三取的手三續(xù)費(fèi)、三基金、三集資費(fèi)三、代收三款項(xiàng)、三代墊款三項(xiàng)及其三它各種三性質(zhì)的三價(jià)外收三費(fèi)，是三否未按三規(guī)定確三認(rèn)收入三。關(guān)于企三業(yè)所得三稅收入三范圍規(guī)三定：除三前述營(yíng)三業(yè)稅部三分的相三關(guān)問(wèn)題三外，還三應(yīng)檢查……房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（二）三假按揭三收入的三處理1.假按揭三收入在三稅收上三沒(méi)有特三殊待遇2.是實(shí)質(zhì)三重于形三式，還三是形式三重于實(shí)三質(zhì)3.吹牛也三要交稅4.假按揭三再銷售三時(shí)如何三處理房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（三）三未完工三收入是三否允許三扣除期三間費(fèi)用三和預(yù)繳三的營(yíng)業(yè)三稅金及三附加1.“預(yù)計(jì)利三潤(rùn)率”三和“預(yù)三計(jì)毛利三率”的三變化1）國(guó)稅三發(fā)[20三03]三83號(hào)文件三第二條三表述為三：利潤(rùn)三率2）國(guó)稅三發(fā)[20三06]三31號(hào)文件三表述為三“預(yù)計(jì)三計(jì)稅毛三利率”3）國(guó)稅三函【20三08】三299號(hào)文件三表述為三“預(yù)計(jì)三利潤(rùn)率三”4）國(guó)稅三發(fā)【20三09】三31號(hào)文件三：“預(yù)三計(jì)計(jì)稅三毛利率三”。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（三）三未完工三收入是三否允許三扣除期三間費(fèi)用三和預(yù)繳三的營(yíng)業(yè)三稅金及三附加2.國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三九條規(guī)三定：企三業(yè)銷售三未完工三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品取得三的收入,應(yīng)先按三預(yù)計(jì)計(jì)三稅毛利三率分季(或月)計(jì)算出三預(yù)計(jì)毛三利額，三計(jì)入當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（三）三未完工三收入是三否允許三扣除期三間費(fèi)用三和預(yù)繳三的營(yíng)業(yè)三稅金及三附加第十一三條企三業(yè)在進(jìn)三行成本三、費(fèi)用三的核算三與扣除三時(shí)，必三須按規(guī)三定區(qū)分三期間費(fèi)三用和開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三計(jì)稅成三本、已三銷開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品計(jì)三稅成本三與未銷三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本。第十二三條規(guī)定三：企業(yè)三發(fā)生的三期間費(fèi)三用、已三銷開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品計(jì)三稅成本三、營(yíng)業(yè)三稅金及三附加、三土地增三值稅準(zhǔn)三予當(dāng)期三按規(guī)定三扣除。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（四）三未完工三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品銷售三收入能三否作為三三項(xiàng)費(fèi)三用的扣三除基數(shù)1.2三008年以前三，預(yù)售三收入作三為預(yù)收三性質(zhì)的三價(jià)款，三不能作三為三項(xiàng)三費(fèi)用扣三除基數(shù)三（國(guó)稅發(fā)【20三06】三31號(hào)文件三第八條三第十款）。2.三項(xiàng)費(fèi)三用往往三發(fā)生在三未完工三前，為三了解決三這個(gè)矛三盾，國(guó)三稅發(fā)【20三06】三31號(hào)文件三給予了三變通政三策（三三年遞延三）。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3.為了徹三底解決三這個(gè)問(wèn)三題，國(guó)三稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文件三的理念三發(fā)生了三重大變?nèi)阂?guī)三定只要三是簽訂三了預(yù)售三合同，三都算是三“銷售三收入”三，新31號(hào)文件三通篇沒(méi)三有出現(xiàn)三“預(yù)售三收入”三字樣。三而銷售三收入是三可以作三為三項(xiàng)三費(fèi)用扣三除基數(shù)三的。4.基本原三則：只三要簽訂三了預(yù)售三合同就三屬于銷三售收入三，因此三可以作三為三項(xiàng)三費(fèi)用的三扣除基三數(shù)，增三加三項(xiàng)三費(fèi)用的三扣除基三數(shù)；完三工年度三，以前三年度未三完工開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三收入結(jié)三轉(zhuǎn)而來(lái)三的銷售三收入，三不能再三次作為三三項(xiàng)費(fèi)三用扣除三基數(shù)。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（五）三未完工三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品收入三月（季三）預(yù)繳三申報(bào)1.月（季三）度申三報(bào)是否三允許扣三減稅金三及附加三？2.國(guó)稅函【20三09】三34號(hào)文—稅務(wù)機(jī)三關(guān)的煩三惱3.國(guó)稅函【20三08】三635號(hào)文件三規(guī)定4.如何做三到年度三匯算清三繳不退三稅？房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（六）三未完工三產(chǎn)品銷三售收入三年度納三稅申報(bào)三表的填三報(bào)1.各地填三報(bào)五花三八門，三主要有三三種填三報(bào)方法三：例：某三房地產(chǎn)三企業(yè)本三年度取三得預(yù)售三收入100三0萬(wàn)，無(wú)錫國(guó)三稅的做三法：預(yù)三收賬款三先確認(rèn)三其他視三同銷售三收入然三后在附三表三第三四十行三“其他三”將預(yù)三售收入三做調(diào)減三處理。三即將預(yù)三售收入三填入附三表一第三十六行三（3）其他三視同銷三售收入100三0萬(wàn)，同三時(shí)附表三三第四三十行20其他將三預(yù)售收三入100三0萬(wàn)做調(diào)三減處理三。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳青島地三稅的做三法：在三附表三三第40行第4列調(diào)減三調(diào)增。三當(dāng)年度三取得的三預(yù)售收三入按照三規(guī)定的三計(jì)稅毛三利率計(jì)三算得到三的預(yù)計(jì)三利潤(rùn)150萬(wàn)填入三附表三三第52行第3列。會(huì)三計(jì)確認(rèn)三的預(yù)售三款作為三計(jì)算基三礎(chǔ)計(jì)算三出的當(dāng)三年可以三扣除的三業(yè)務(wù)招三待費(fèi)和三廣宣費(fèi)三填列在三附表三三第40行第4列并特三別注明三“預(yù)售三款項(xiàng)計(jì)三算扣除三金額”三。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳青島地三稅的做三法：完三工年度三會(huì)計(jì)處三理將預(yù)三售款結(jié)三轉(zhuǎn)為銷三售收入三，按照三本期結(jié)三轉(zhuǎn)的已三按稅收三規(guī)定征三稅的預(yù)三售收入三乘以適三用的計(jì)三稅毛利三率的預(yù)三計(jì)利潤(rùn)150萬(wàn)填到三附表三三第52行第4列。同三時(shí)，應(yīng)三當(dāng)將已三結(jié)轉(zhuǎn)的三預(yù)售收三入作為三計(jì)算基三礎(chǔ)對(duì)應(yīng)三計(jì)算出三的不得三扣除的三業(yè)務(wù)招三待費(fèi)和三廣宣費(fèi)三填列到三附表三三第40行第3列并特三別注明三“預(yù)售三收入結(jié)三轉(zhuǎn)前期三已經(jīng)扣三除金額三”，避三免將預(yù)三售收入三重復(fù)納三入基數(shù)三造成重三復(fù)扣除三。在發(fā)三生與結(jié)三轉(zhuǎn)時(shí)正三好相反三，所以三實(shí)務(wù)操三作中還三需要備三查賬簿三體現(xiàn)。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳北京國(guó)三稅的做三法：企三業(yè)取得三的銷售三未完工三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品收入三額，先三確認(rèn)營(yíng)三業(yè)收入三，然后三在附表三三第19行“其三他”欄三第4列進(jìn)行三調(diào)減。三填報(bào)方三法如下三：未完工三年度：三附表1第4行：100三0萬(wàn)；附三表3第19行第4列，納三稅調(diào)減100三0萬(wàn)；附三表3第52行第3列調(diào)增150萬(wàn)；附三表3第40行第4列調(diào)減65.三5萬(wàn)。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳北京國(guó)三稅的做三法：完工年三度：以三前年度三銷售的三未完工三收入不三用填列三在附表1中，附三表3第19行第3列，納三稅調(diào)增100三0萬(wàn)；附三表3第52行第4列，納三稅調(diào)減150萬(wàn)；附三表3第40行第3列，納三稅調(diào)增65.三5萬(wàn)。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳二、完三工標(biāo)準(zhǔn)三問(wèn)題1.為什么三要制定三完工標(biāo)三準(zhǔn)？2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品的完三工標(biāo)準(zhǔn)國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三三條：三企業(yè)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三業(yè)務(wù)包三括土地三的開(kāi)發(fā)三、建造三、銷售三住宅、三商業(yè)用三房以及三其他建三筑物、三附著物三、配套三設(shè)施等三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品。除三土地開(kāi)三發(fā)外，三其他開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三符合下列條三件之一三的，應(yīng)視三為已經(jīng)三完工：房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（一）三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品竣工三證明材三料已報(bào)房地產(chǎn)三管理部三門備案三。（二）三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品已開(kāi)三始投入三使用。（三）三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品已取三得了初三始產(chǎn)權(quán)三證明。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3.案例1：某開(kāi)三發(fā)企業(yè)三在200三9年12月29日取得三竣工備三案證，三企業(yè)認(rèn)三為本年三度沒(méi)有三交房，三不應(yīng)該三確認(rèn)銷三售收入三，200三9年度匯三算清繳三仍按預(yù)三收收入三報(bào)稅。三請(qǐng)問(wèn)，三該企業(yè)三的做法三是否正三確？案例2：某開(kāi)三發(fā)企業(yè)三在200三8年1月15日取得三竣工備三案證，三企業(yè)200三7年度匯三算清繳三按照預(yù)三收收入三報(bào)稅。三經(jīng)稅務(wù)三稽查發(fā)三現(xiàn)，開(kāi)三始辦理三竣工備三案時(shí)間三在200三7年12月，稅三務(wù)機(jī)關(guān)三因此認(rèn)三為應(yīng)在200三7年度確三認(rèn)銷售三收入，三稅務(wù)機(jī)三關(guān)判斷三是否正三確？房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳4.為什么三制定三三個(gè)完工三標(biāo)準(zhǔn)，三三者之三間有什三么關(guān)系三？國(guó)稅函【20三09】三342號(hào)文國(guó)稅函【20三10】三201號(hào)文案例：三海南永三生實(shí)業(yè)三公司案5.完工標(biāo)三準(zhǔn)針對(duì)三的是一三個(gè)小區(qū)三還是一三棟樓？房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳三、未三完工收三入結(jié)轉(zhuǎn)三完工收三入的納三稅申報(bào)1.關(guān)注三三件事11）毛利三如何調(diào)三整？2）稅金三及附加三如何調(diào)三整？3）三項(xiàng)三費(fèi)用扣三除基數(shù)三如何確三認(rèn)？房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2.案例：三某房地三產(chǎn)公司三有三個(gè)三項(xiàng)目，三項(xiàng)目1在以前三年度已三經(jīng)完工三，尚有三尾房；三項(xiàng)目2在今年三完工；三項(xiàng)目3尚處在三預(yù)售年三度，假三設(shè)三個(gè)三項(xiàng)目收三入都是100三0萬(wàn)，能三夠結(jié)轉(zhuǎn)三的成本三都是600萬(wàn)。三三個(gè)項(xiàng)目三在申報(bào)三表中如三何填列三？房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3.當(dāng)年預(yù)三售收入三季度預(yù)三繳計(jì)算三的毛利三，如果三當(dāng)年度三完工，三是否允三許在附三表三52行扣減三計(jì)算的三毛利？4.以前年三度有預(yù)三繳，本三年度哪三個(gè)季度三結(jié)轉(zhuǎn)銷三售收入三比較合三適？案例：三某上市三公司開(kāi)三發(fā)的A項(xiàng)目，200三9年度8月取得三竣工備三案證，三年度末三未結(jié)轉(zhuǎn)三銷售收三入，201三0年4月匯算三清繳時(shí)三發(fā)現(xiàn)，三該公司三賬面未三體現(xiàn)主三營(yíng)業(yè)務(wù)三收入，三全部通三過(guò)以前三年度損三益調(diào)整三科目調(diào)三整到以三前年度房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳5.三200三7年同200三8年稅率三差（8%）如何三處理？案例：三某房地三產(chǎn)公司200三7年實(shí)現(xiàn)三預(yù)售收三入100三0萬(wàn)元，三當(dāng)年度三預(yù)繳所三得稅100三0*1三5%*三33%三=49三.5萬(wàn)元，200三8年度完三工，確三認(rèn)銷售三收入100三0萬(wàn)元，三銷售成三本800萬(wàn)元，200三8年度匯三算清繳三如何申三報(bào)？國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三九條的三爭(zhēng)議。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳四、銷三售收入三的確認(rèn)1.基本原三則1）國(guó)稅函【20三08】三875號(hào)文（普通三法）國(guó)稅發(fā)【20三09】號(hào)文第三六條（特別三法）2）收入三在完工三前取得三時(shí)，按三預(yù)計(jì)毛三利率申三報(bào)納稅收入在三完工后三取得時(shí)三，按實(shí)三際的毛三利率申三報(bào)納稅房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2.采取一三次性全三額收款三方式銷三售開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)于三實(shí)際收三訖價(jià)款三或取得三索取價(jià)三款憑據(jù)三（權(quán)利三）之日三，確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)。3.采取分三期收款三方式銷三售開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議約定三的價(jià)款三和付款三日確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)。三付款方三提前付三款的，三在實(shí)際三付款日三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)。如果企三業(yè)采取三企業(yè)會(huì)三計(jì)制度三，則稅三收同會(huì)三計(jì)無(wú)差三異；如三果采用三會(huì)計(jì)準(zhǔn)三則，則三存在會(huì)三計(jì)同稅三收的差三異。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳4.采取銀三行按揭三方式銷三售開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議約定三的價(jià)款三確定收三入額，三其①首付三款應(yīng)于實(shí)三際收到三日確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)，②余款在銀行三按揭貸三款辦理三轉(zhuǎn)賬之三日確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)。應(yīng)注意三的問(wèn)題三：1）按揭三方式收三入和成三本的配三比問(wèn)題三；房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2）國(guó)稅三發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三十九條三企業(yè)采三取銀行三按揭方三式銷售三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品的，三凡約定三企業(yè)為三購(gòu)買方三的按揭三貸款提三供擔(dān)保三的，其三銷售開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三時(shí)向銀三行提供三的保證三金(擔(dān)保金)不得從三銷售收三入中減三除，也三不得作三為費(fèi)用三在當(dāng)期三稅前扣三除，但三實(shí)際發(fā)三生損失三時(shí)可據(jù)三實(shí)扣除三。（與三國(guó)稅函【20三07】三127三2號(hào)的關(guān)三系）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳5.采取支三付手續(xù)三費(fèi)方式三委托銷三售開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議中約三定的價(jià)三款于收三到受托三方已銷三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品清單三之日確三認(rèn)收入三的實(shí)現(xiàn)三。6.采取視三同買斷三方式委三托銷售三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品的，三屬于企三業(yè)與購(gòu)三買方簽三訂銷售三合同或三協(xié)議，三或企業(yè)三、受托三方、購(gòu)三買方三三方共同三簽訂銷三售合同三或協(xié)議三的，如三果銷售三合同或三協(xié)議中三約定的三價(jià)格高三于買斷三價(jià)格，三則應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議中約三定的價(jià)三格計(jì)算三的價(jià)款三于收到三受托方三已銷開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三清單之三日確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)；三如果屬三于前兩三種情況三中銷售三合同或三協(xié)議中三約定的三價(jià)格低三于買斷三價(jià)格，三以及屬三于受托三方與購(gòu)三買方簽三訂銷售三合同或三協(xié)議的三，則應(yīng)三按買斷三價(jià)格計(jì)三算的價(jià)三款于收三到受托三方已銷三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品清單三之日確三認(rèn)收入三的實(shí)現(xiàn)三。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳7.采取基三價(jià)（保三底價(jià)）三并實(shí)行三超基價(jià)三雙方分三成方式三委托銷三售開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品的三，屬于三由企業(yè)三與購(gòu)買三方簽訂三銷售合三同或協(xié)三議，或三企業(yè)、三受托方三、購(gòu)買三方三方三共同簽三訂銷售三合同或三協(xié)議的三，如果三銷售合三同或協(xié)三議中約三定的價(jià)三格高于三基價(jià)，三則應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議中約三定的價(jià)三格計(jì)算三的價(jià)款三于收到三受托方三已銷開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三清單之三日確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)，三企業(yè)按三規(guī)定支三付受托三方的分三成額，三不得直三接從銷三售收入三中減除三；如果三銷售合三同或協(xié)三議約定三的價(jià)格三低于基三價(jià)的，三則應(yīng)按三基價(jià)計(jì)三算的價(jià)三款于收三到受托三方已銷三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品清單三之日確三認(rèn)收入三的實(shí)現(xiàn)三。屬于三由受托三方與購(gòu)三買方直三接簽訂三銷售合三同的，三則應(yīng)按三基價(jià)加三上按規(guī)三定取得三的分成三額于收三到受托三方已銷三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品清單三之日確三認(rèn)收入三的實(shí)現(xiàn)三。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳案例：三甲公司三委托A公司采三取基價(jià)三（保底三價(jià)）并三實(shí)行超三基價(jià)雙三方分成三方式委三托銷售三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品。合三同約定三銷售保三底價(jià)450三0元，并三由甲公三司直接三與客戶三簽訂銷三售合同三，超過(guò)三保底價(jià)三部分受三托方和三委托方三按三、三七分成三。200三9年9月A公司提三交銷售三清單時(shí)三，銷售三房屋200三0平方米三，實(shí)現(xiàn)三銷售收三入100三0萬(wàn)元，三平均售三價(jià)500三0元。甲三公司賬三務(wù)處理三如下：借：銀三行存款900萬(wàn)元（三按保底三價(jià)計(jì)算三）貸：銷三售收入900萬(wàn)元。正確的三處理：A公司代三理業(yè)務(wù)三營(yíng)業(yè)額三為200三0×4三500＋（500三0－450三0）×20三00×三100三%＝100三0（萬(wàn)元三），這三里關(guān)鍵三點(diǎn)在于三開(kāi)發(fā)商三支付給三受托方三的分成三額（500三0－450三0）×20三00×三30%＝30（萬(wàn)元三）不得三直接從三收入中三扣除，三將來(lái)支三付時(shí)根三據(jù)發(fā)票三作為銷三售費(fèi)用三列支，三好比收三支兩條三線。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳8.采取包三銷方式三委托銷三售開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品的三，包銷三期內(nèi)可三根據(jù)包三銷合同三的有關(guān)三約定，三參照上三述1至3項(xiàng)規(guī)定三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)；包三銷期滿三后尚未三出售的三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品，企三業(yè)應(yīng)根三據(jù)包銷三合同或三協(xié)議約三定的價(jià)三款和付三款方式三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳五、視三同銷售三的稅務(wù)三處理1.國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三七條三企業(yè)將三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品用于三①捐贈(zèng)三、②贊三助、③三職工福三利、④三獎(jiǎng)勵(lì)、三⑤對(duì)外三投資、三⑥分配三給股東三或投資三人、⑦三抵償債三務(wù)、⑧三換取其三他企事三業(yè)單位三和個(gè)人三的非貨三幣性資三產(chǎn)等行三為，應(yīng)三視同銷三售，于三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品所有三權(quán)或使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移，或三于實(shí)際三取得利三益權(quán)利三時(shí)確認(rèn)三收入（三或利潤(rùn)三）的實(shí)三現(xiàn)。確三認(rèn)收入三（或利三潤(rùn)）的三方法和三順序?yàn)槿海ㄒ唬┤幢酒笕龢I(yè)近期三或本年三度最近三月份同三類開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品市三場(chǎng)銷售三價(jià)格確三定；（二）三由主管三稅務(wù)機(jī)三關(guān)參照三當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)三產(chǎn)品市三場(chǎng)公允三價(jià)值確三定；按開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品的三成本利三潤(rùn)率確三定。開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三的成本三利潤(rùn)率三不得低三于15%，具體三比例由三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三確定。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2.買一贈(zèng)三一的稅三務(wù)處理三（有獎(jiǎng)銷三售、賣三方贈(zèng)送三地下室三等）國(guó)稅函【20三08】三875號(hào)文、三國(guó)稅函【20三08】三828號(hào)文和三財(cái)企【20三03】三95號(hào)文規(guī)三定案例：三賣房子三贈(zèng)送家三電、家三俱，房三屋銷售三合同價(jià)三款100萬(wàn)元，三售房合三同中說(shuō)三明交房三標(biāo)準(zhǔn)送三家電、三家俱，三家電、三家俱的三購(gòu)進(jìn)價(jià)三格為10萬(wàn)元，三即其公三允價(jià)值三為10萬(wàn)元，三房屋的三公允價(jià)三值可推三定為90萬(wàn)元，三成本70萬(wàn)。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳賬務(wù)處三理：借：銀三行存款100萬(wàn)元貸：主三營(yíng)業(yè)務(wù)三收入–開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品90萬(wàn)主營(yíng)業(yè)三務(wù)收入—汽車10萬(wàn)借：主三營(yíng)業(yè)務(wù)三成本80萬(wàn)貸：庫(kù)三存商品-汽車10萬(wàn)貸：開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品70萬(wàn)房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3.拆一還三一的稅三務(wù)處理國(guó)稅函【20三02】三172號(hào)鄂地稅三發(fā)【20三05】三185號(hào)武地稅三發(fā)【20三09】三179號(hào)文房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳4.以土地三或開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品投三資的稅三務(wù)處理國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三七條：三企業(yè)將三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品用于三①捐贈(zèng)三、②贊三助、③三職工福三利、④三獎(jiǎng)勵(lì)、三⑤對(duì)外三投資、三⑥分配三給股東三或投資三人、⑦三抵償債三務(wù)、⑧三換取其三他企事三業(yè)單位三和個(gè)人三的非貨三幣性資三產(chǎn)等行三為，應(yīng)三視同銷三售，于三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品所有三權(quán)或使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移，或三于實(shí)際三取得利三益權(quán)利三時(shí)確認(rèn)三收入（三或利潤(rùn)三）的實(shí)三現(xiàn)。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳5.以開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品抵三工程款三的稅務(wù)三處理無(wú)論主三動(dòng)還是三被動(dòng)以三房屋抵三債（法三院判決三）；無(wú)三論是否三辦理房三產(chǎn)過(guò)戶三手續(xù)，三均屬于三視同銷三售繳納三各種稅三收。營(yíng)業(yè)稅三：1、《營(yíng)業(yè)稅三問(wèn)題解三答(之一)》（國(guó)稅函[19三95]三156號(hào)文件第9條2、《國(guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于以三房屋抵三頂債務(wù)三應(yīng)征收三營(yíng)業(yè)稅三問(wèn)題的三批復(fù)》（國(guó)稅函[19三98]三771號(hào)）3、《關(guān)于以三房抵債三未辦理三房屋產(chǎn)三權(quán)過(guò)戶三手續(xù)征三收營(yíng)業(yè)三稅問(wèn)題三的批復(fù)》（國(guó)稅函[20三05]三110三3號(hào)）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳☆企業(yè)所得稅三：《企業(yè)所三得稅法三實(shí)施條三例》25條第二三十五條三企業(yè)三發(fā)生非三貨幣性三資產(chǎn)交三換，以三及將貨三物、財(cái)三產(chǎn)、勞三務(wù)用于三捐贈(zèng)、三償債、三贊助、三集資、三廣告、三樣品、三職工福三利或者三利潤(rùn)分三配等用三途的，三應(yīng)當(dāng)視三同銷售三貨物、三轉(zhuǎn)讓財(cái)三產(chǎn)或者三提供勞三務(wù)，但三國(guó)務(wù)院三財(cái)政、三稅務(wù)主三管部門三另有規(guī)三定的除三外。☆土地三增值稅三：國(guó)稅發(fā)[20三06]三187號(hào)文件房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳六、租三金收入三的稅務(wù)三處理1.先租后三售的稅三務(wù)處理1）不視三同銷售三：國(guó)稅三函【20三08】三828號(hào)文2）先租三后售是三否可以三提取折三舊？國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文件三第二十三四條三企業(yè)三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品轉(zhuǎn)為三自用的,其實(shí)際三使用時(shí)三間累計(jì)三未超過(guò)12個(gè)月又三銷售的三，不得三在稅前三扣除折三舊費(fèi)用三。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳使用時(shí)三間不超三過(guò)12個(gè)月的三，處置三時(shí)按照三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品處理三；（1）如果三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品當(dāng)年三自用，三當(dāng)年又三銷售的三，在年三度匯算三清繳的三時(shí)候，三如果企三業(yè)提取三了折舊三，則做三納稅調(diào)三增處理三。（2）如果三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品當(dāng)年三自用，三第二年三年度納三稅申報(bào)三前又銷三售的，三對(duì)當(dāng)年三的折舊三做納稅三調(diào)增處三理，第三二年提三取的折三舊，則三在第三三年匯繳三的時(shí)候三做納稅三調(diào)增處三理；（3）如果三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品當(dāng)年三自用，三第二年三年度納三稅申報(bào)三后又銷三售的，三則對(duì)當(dāng)三年提取三的折舊三做追溯三調(diào)整補(bǔ)三稅處理三，年度三納稅申三報(bào)后的三折舊年三末做納三稅調(diào)增三處理。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2.售后回三租的稅三務(wù)處理國(guó)家稅三務(wù)總局三公告201三0年第13號(hào)營(yíng)業(yè)稅三、企業(yè)三所得稅三的問(wèn)題三解決了三，土地三增值稅三、契稅三不好處三理。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3.轉(zhuǎn)租的三稅務(wù)處三理4.免租期三的稅務(wù)三處理《企業(yè)所三得稅法》第十九三條租三金收入三，按照三合同約三定的承三租人應(yīng)三付租金三的日期三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)。（三收付實(shí)三現(xiàn)制）(國(guó)稅函【20三10】三79號(hào)文第一條三的比較三）第四十三七條：三以經(jīng)營(yíng)三租賃方三式租入三固定資三產(chǎn)發(fā)生三的租賃三費(fèi)支出三，按照三租賃期三限均勻三扣除（三權(quán)責(zé)發(fā)三生制）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳5.預(yù)租收三入的稅三務(wù)處理三：國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三十條三企業(yè)新三建的開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三在尚未三完工或三辦理房三地產(chǎn)初三始登記三、取得三產(chǎn)權(quán)證三前，與三承租人三簽訂租三賃預(yù)約三協(xié)議的三，自開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三交付承三租人使三用之日三起，出三租方取三得的預(yù)三租價(jià)款三按租金三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳七、股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三的稅務(wù)三處理1.股權(quán)轉(zhuǎn)三讓收入三的處理三技巧（一）三企業(yè)所三得稅（國(guó)稅發(fā)【20三00】三118號(hào)、國(guó)稅發(fā)【20三04】三390號(hào)、國(guó)稅函【20三08】三264號(hào)）財(cái)稅【20三09】三59號(hào)、國(guó)稅函【20三10】三79號(hào)）要點(diǎn)：三股權(quán)轉(zhuǎn)三讓所得三中所含三的未分三配利潤(rùn)三和盈余三公積不三允許扣三減。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（二）三個(gè)人所三得稅（國(guó)稅函【20三09】三285號(hào)文件）要點(diǎn)1：納稅三地點(diǎn)：三股權(quán)變?nèi)髽I(yè)三所在地三。要點(diǎn)2：稅務(wù)三機(jī)關(guān)可三以根據(jù)三所有者三權(quán)益份三額作為三基數(shù)進(jìn)三行核定三。（沒(méi)三有考慮三商譽(yù)的三問(wèn)題）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（三）三營(yíng)業(yè)稅三（財(cái)稅【20三02】三191號(hào)）（四）三土地增三值稅（三國(guó)稅函【20三00】三687號(hào)）（五）三契稅（財(cái)稅【20三08】三175號(hào)、國(guó)稅發(fā)【20三09】三89號(hào)）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2.股權(quán)轉(zhuǎn)三讓損失三的稅務(wù)三處理要點(diǎn)：三股權(quán)投三資損失三不需要三受“股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三所得+股息紅三利所得三”的限三制；但三是需要三作為資三產(chǎn)損失三報(bào)批。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3.境外股三東分紅三的所得三稅問(wèn)題法人股三東：1)2三008年以前三，非居三民企業(yè)三從我國(guó)三境內(nèi)企三業(yè)取得三的稅后三利潤(rùn)不三需要繳三稅。2)2三008年新《企業(yè)所三得稅法》實(shí)施后三，非居三民企業(yè)三取得的三分紅需三要按10%的稅率三繳稅?！镀髽I(yè)所三得稅法》規(guī)定，三非居民三企業(yè)在三中國(guó)境三內(nèi)未設(shè)三立機(jī)構(gòu)三、場(chǎng)所三的，或三者雖設(shè)三立機(jī)構(gòu)三、場(chǎng)所三但取得三的所得三與其所三設(shè)機(jī)構(gòu)三、場(chǎng)所三沒(méi)有實(shí)三際聯(lián)系三的，應(yīng)三當(dāng)就其三來(lái)源于三境內(nèi)的三所得繳三納企業(yè)三所得稅三，適用三稅率為20%。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳第十九三條規(guī)定三，非居三民企業(yè)三取得股三息、紅三利等權(quán)三益性投三資收益三和利息三、租金三、特許三權(quán)使用三費(fèi)所得三，以收三入全額三為應(yīng)納三稅所得三額?！镀髽I(yè)所三得稅法三實(shí)施條三例》第九十三一條規(guī)三定，非三居民企三業(yè)取得三所得稅三法第三三條第三三項(xiàng)規(guī)定三的所得三，減按10%的稅率三征收企三業(yè)所得三稅。雖三然稅法三規(guī)定的三稅率是10%，但如三果非居三民企業(yè)三所在國(guó)三家或地三區(qū)與我三國(guó)簽訂三有稅收三協(xié)定，協(xié)定的三稅率低三于10%，則可三以按協(xié)三定的稅三率執(zhí)行三。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3)非居民三企業(yè)取三得的被三投資企三業(yè)在200三8年以前三實(shí)現(xiàn)的三稅后利三潤(rùn)分紅三，稅法三規(guī)定還三是按原三政策執(zhí)三行，即三不繳納三企業(yè)所三得稅。三財(cái)政部三、國(guó)家三稅務(wù)總?cè)帧蛾P(guān)于企三業(yè)所得三稅若干三優(yōu)惠政三策的通三知》（財(cái)稅〔20三08〕三1號(hào)）第三四條規(guī)三定，200三8年1月1日以前三外商投三資企業(yè)三形成的三累積未三分配利三潤(rùn)，在200三8年以后三分配給三外國(guó)投三資者的三，免征三企業(yè)所三得稅。200三8年及以三后年度三外商投三資企業(yè)三新增利三潤(rùn)分配三給外國(guó)三投資者三的，依三法繳納三企業(yè)所三得稅。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳個(gè)人股三東：1）財(cái)政三部、國(guó)三家稅務(wù)三總局《關(guān)于個(gè)三人所得三稅若干三政策問(wèn)三題的通三知》（財(cái)稅三字〔19三94〕第020號(hào)）第三二條第三八項(xiàng)規(guī)三定，外三籍個(gè)人三從外商三投資企三業(yè)取得三的股息三、紅利三所得，三暫免征三收個(gè)人三所得稅三。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2）我國(guó)稅三法同時(shí)三還規(guī)定三，對(duì)外三籍個(gè)人三取得境三內(nèi)上市三公司股三票的分三紅也不三征稅。三國(guó)家稅三務(wù)總局《關(guān)于外三籍個(gè)人三持有中三國(guó)境內(nèi)三上市公三司股票三所取得三的股息三有關(guān)稅三收問(wèn)題三的函》（國(guó)稅三函發(fā)〔19三94〕三440號(hào)）明三確，對(duì)三持有B股或海三外股（三包括H股）的三外籍個(gè)三人，從三發(fā)行該B股或海三外股的三中國(guó)境三內(nèi)企業(yè)三所取得三的股息三（紅利三）所得三，暫免三征收個(gè)三人所得三稅。3）外國(guó)人三取得的三紅利不三需要繳三納個(gè)人三所得稅三，無(wú)論三是否為三上市公三司，都三不需要三繳納個(gè)三人所得三稅。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳完稅證三明：1）境內(nèi)三機(jī)構(gòu)和三個(gè)人向三境外單三筆支付三等值3萬(wàn)美元三以上(不含等三值3萬(wàn)美元)服務(wù)貿(mào)三易、收三益、經(jīng)三常轉(zhuǎn)移三和資本三項(xiàng)目外三匯資金三，應(yīng)當(dāng)三按國(guó)家三有關(guān)規(guī)三定向主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)申三請(qǐng)辦理《服務(wù)貿(mào)三易、收三益、經(jīng)三常轉(zhuǎn)移三和部分三資本項(xiàng)三目對(duì)外三支付稅三務(wù)證明》，并就三企業(yè)付三出境外三的股息三紅利代三扣代繳三企業(yè)所三得稅。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳境內(nèi)機(jī)三構(gòu)和個(gè)三人在申三請(qǐng)辦理《稅務(wù)證三明》時(shí)，應(yīng)三當(dāng)首先三向主管三國(guó)稅機(jī)三關(guān)提出三申請(qǐng)，三在取得三主管國(guó)三稅機(jī)關(guān)三出具的《稅務(wù)證三明》后，再三向主管三地稅機(jī)三關(guān)提出三申請(qǐng)。三境內(nèi)機(jī)三構(gòu)和個(gè)三人在向三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三提出申三請(qǐng)時(shí),應(yīng)當(dāng)填三寫(xiě)《服務(wù)貿(mào)三易等項(xiàng)三目對(duì)外三支付出三具〈稅務(wù)證三明〉申請(qǐng)表》，并附三送下列三資料：（一）三合同、三協(xié)議或三其他能三證明雙三方權(quán)利三義務(wù)的三書(shū)面資三料（復(fù)三印件）三；房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（二）三發(fā)票或三境外機(jī)三構(gòu)付匯三要求文三書(shū)（復(fù)三印件）三；（三）三完稅證三明或批三準(zhǔn)免稅三文件（三復(fù)印件三）；（四）三稅務(wù)機(jī)三關(guān)要求三提供的三其他資三料。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳4.境外股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三的所得三稅問(wèn)題國(guó)稅函【20三09】三698號(hào)文案例：三武漢市三黃陂區(qū)三某企業(yè)三的一個(gè)三香港股三東于去三年12月，將三其在境三內(nèi)外商三獨(dú)資公三司的90％股權(quán)三以6.4三5億元的三價(jià)格轉(zhuǎn)三讓給香三港一家三上市公三司的全三資子公三司，取三得轉(zhuǎn)讓三收益2.4三3億元。三稅務(wù)機(jī)三關(guān)根據(jù)三工商變?nèi)畔⑷?，督促三該企業(yè)三繳納稅三款243三9.7萬(wàn)元房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳八、成三本歸集三和分?jǐn)偘ó?dāng)三期實(shí)際三發(fā)生的三成本（31號(hào)文件三第27條）；預(yù)三提費(fèi)用三（新文三件30條、32條中列舉三了4類預(yù)提三費(fèi)用）三；待攤?cè)M(fèi)用（三前期已三經(jīng)實(shí)際三發(fā)生的三公共配三套設(shè)施三費(fèi)用，三應(yīng)當(dāng)由三本期來(lái)三負(fù)擔(dān)）1.幾個(gè)基三本概念1）計(jì)稅三成本：三國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三二十五三條：計(jì)三稅成本三是指企三業(yè)在開(kāi)三發(fā)、建三造開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品（三包括固三定資產(chǎn)三，下同三）過(guò)程三中所發(fā)三生的按三照稅收規(guī)三定進(jìn)行核三算與計(jì)三量的應(yīng)三歸入某三項(xiàng)成本三對(duì)象的三各項(xiàng)費(fèi)三用。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2）期間費(fèi)三用和開(kāi)三發(fā)成本三（開(kāi)發(fā)三間接費(fèi)三用問(wèn)題三）3）完工三成本與三未完工三成本4）會(huì)計(jì)三成本與三計(jì)稅成三本5）已銷三成本與三未銷成三本房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2.問(wèn)題1）如何三正確核三算開(kāi)發(fā)三間接費(fèi)三中的人三員工資三和費(fèi)用三？2）土地三使用稅三能否計(jì)三入土地三征用及三拆遷補(bǔ)三償款？3）廣告三費(fèi)、業(yè)三務(wù)宣傳三費(fèi)、業(yè)三務(wù)招待三費(fèi)能否三計(jì)入開(kāi)三發(fā)間接三費(fèi)？4）營(yíng)銷三設(shè)施建三設(shè)費(fèi)如三何處理三？（企三業(yè)所得三稅與土三地增值三稅的差三異）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3.正確劃三分成本三對(duì)象1）國(guó)稅三發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三二十六三條：成三本對(duì)象三由企業(yè)三在開(kāi)工三之前合三理確定三，并報(bào)三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三備案。三成本對(duì)三象一經(jīng)三確定，三不能隨三意更改三或相互三混淆，三如確需三改變成三本對(duì)象三的，應(yīng)三征得主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)同三意。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2）成本三對(duì)象劃三分的六三原則（1）可否三銷售原三則（公三共配套三設(shè)施）國(guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三十七條三企業(yè)在三開(kāi)發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的會(huì)所三、物業(yè)三管理場(chǎng)三所、電三站、熱三力站、三水廠、三文體場(chǎng)三館、幼三兒園等三配套設(shè)三施，按三以下規(guī)三定進(jìn)行三處理：(一)屬于①三非營(yíng)利三性且產(chǎn)三權(quán)屬于三全體業(yè)三主的，三②或無(wú)三償贈(zèng)與三地方政三府、公三用事業(yè)三單位的三，可將三其視為三公共配三套設(shè)施三，其建三造費(fèi)用三按公共三配套設(shè)三施費(fèi)的三有關(guān)規(guī)三定進(jìn)行三處理。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳(二)屬于①三營(yíng)利性三的，②三或產(chǎn)權(quán)三歸企業(yè)三所有的三，③或未明三確產(chǎn)權(quán)三歸屬的，④或三無(wú)償贈(zèng)三與地方三政府、三公用事三業(yè)單位三以外其三他單位三的，應(yīng)三當(dāng)單獨(dú)三核算其三成本。三除企業(yè)三自用應(yīng)三按建造三固定資三產(chǎn)進(jìn)行三處理外三，其他三一律按三建造開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三進(jìn)行處三理。第三十三三條企業(yè)單三獨(dú)建造三的停車場(chǎng)三所，應(yīng)作三為成本三對(duì)象單三獨(dú)核算三。利用三地下基三礎(chǔ)設(shè)施三形成的三停車場(chǎng)三所，作三為公共三配套設(shè)三施進(jìn)行三處理。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳第十八三條三企業(yè)在三開(kāi)發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的郵電三通訊、三學(xué)校、三醫(yī)療設(shè)三施應(yīng)單三獨(dú)核算三成本，三其中，三由企業(yè)三與國(guó)家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門、三單位合三資建設(shè)三，完工三后有償三移交的三，國(guó)家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門、三單位給三予的經(jīng)三濟(jì)補(bǔ)償三可直接三抵扣該三項(xiàng)目的三建造成三本，抵三扣后的三差額應(yīng)三調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅三所得額。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（2）功能三區(qū)分原三則（商鋪三與住宅三）（3）定價(jià)三差異原三則（4）產(chǎn)品三差異原三則（5）分類三歸集原三則：對(duì)三同一開(kāi)三發(fā)地點(diǎn)三、竣工三時(shí)間相三近、產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)三類型沒(méi)三有明顯三差異的三群體開(kāi)三發(fā)的項(xiàng)三目，可三作為一三個(gè)成本三對(duì)象進(jìn)三行核算三。（6）權(quán)益三區(qū)分原三則（代三建房屋三）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳4.土地成三本歸集三和分?jǐn)側(cè)奶厥馊?）國(guó)稅三發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三二十七三條第一三款：土三地征用三費(fèi)及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)。指三為取得三土地開(kāi)三發(fā)使用三權(quán)（或三開(kāi)發(fā)權(quán)三）而發(fā)三生的各三項(xiàng)費(fèi)用三，主要三包括土地買三價(jià)或出三讓金、三大市政三配套費(fèi)三、契稅三、耕地三占用稅三、土地三使用費(fèi)三、土地三閑置費(fèi)三、土地三變更用三途和超三面積補(bǔ)三交的地三價(jià)及相三關(guān)稅費(fèi)三、拆遷三補(bǔ)償支三出、安三置及動(dòng)三遷支出三、回遷三房建造三支出、三農(nóng)作物三補(bǔ)償費(fèi)三、危房三補(bǔ)償費(fèi)等。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳第三十三一條三企業(yè)以三非貨幣三交易方三式取得三土地使三用權(quán)的三，應(yīng)按三下列規(guī)三定確定三其成本三：（一）三企業(yè)、三單位以三換取開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三為目的三，將土三地使用三權(quán)投資三企業(yè)的三，按下三列規(guī)定三進(jìn)行處三理：1.換取的三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品如為三該項(xiàng)土三地開(kāi)發(fā)三、建造三的，接三受投資三的企業(yè)三在接受三土地使三用權(quán)時(shí)三暫不確三認(rèn)其成三本，待三首次分三出開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品時(shí)三，再按三應(yīng)分出三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品（包三括首次三分出的三和以后三應(yīng)分出三的）的三市場(chǎng)公三允價(jià)值三和土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)移過(guò)三程中應(yīng)三支付的三相關(guān)稅三費(fèi)計(jì)算三確認(rèn)該三項(xiàng)土地三使用權(quán)三的成本三。如涉三及補(bǔ)價(jià)三，土地三使用權(quán)三的取得三成本還三應(yīng)加上三應(yīng)支付三的補(bǔ)價(jià)三款或減三除應(yīng)收三到的補(bǔ)三價(jià)款。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2.換取的三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品如為三其他土三地開(kāi)發(fā)三、建造三的，接三受投資三的企業(yè)三在投資三交易發(fā)三生時(shí)，三按應(yīng)付三出開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品市三場(chǎng)公允三價(jià)值和三土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移過(guò)程三中應(yīng)支三付的相三關(guān)稅費(fèi)三計(jì)算確三認(rèn)該項(xiàng)三土地使三用權(quán)的三成本。三如涉及三補(bǔ)價(jià)，三土地使三用權(quán)的三取得成三本還應(yīng)三加上應(yīng)三支付的三補(bǔ)價(jià)款三或減除三應(yīng)收到三的補(bǔ)價(jià)三款。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2）問(wèn)題三：（1）“土三地出讓三金”和三“買價(jià)（差額三征稅的三規(guī)定）三”（2）“以地三補(bǔ)路”（南京三土地增三值稅問(wèn)三答第17條）（3）返還三的土地三出讓金三（青地稅三發(fā)【20三09】三100號(hào)第22條）（4）直接三減免的三土地出三讓金是三否繳納三企業(yè)所三得稅？（5）股權(quán)三溢價(jià)問(wèn)三題（通三過(guò)購(gòu)買三股權(quán)購(gòu)三買土地三）（6）大市三政配套三費(fèi)與契三稅（財(cái)稅【20三04】三134號(hào)）（7）土地三使用費(fèi)三與土地三使用稅三（海南三、青島三等省規(guī)三定）（8）土地三閑置費(fèi)三（國(guó)稅函【20三10】三220號(hào)）（9）拆遷三補(bǔ)償支三出（合作建三房、一級(jí)三土地開(kāi)三發(fā)）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳3）分?jǐn)側(cè)椒▏?guó)稅發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三三十條三第一款三：土地三成本，三一般按三占地面三積法進(jìn)三行分配三。如果三確需結(jié)三合其他三方法進(jìn)三行分配三的，應(yīng)三商稅務(wù)三機(jī)關(guān)同三意。土三地開(kāi)發(fā)三同時(shí)連三結(jié)房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的，屬三于一次三性取得三土地分三期開(kāi)發(fā)三房地產(chǎn)三的情況三，其土三地開(kāi)發(fā)三成本經(jīng)三商稅務(wù)三機(jī)關(guān)同三意后可三先按土三地整體三預(yù)算成三本進(jìn)行三分配，三待土地三整體開(kāi)三發(fā)完畢三再行調(diào)三整。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳案例：三假設(shè)某三地產(chǎn)企三業(yè)取得三開(kāi)發(fā)用三地總面三積為10萬(wàn)平方三米，分三兩期開(kāi)三發(fā)，一三期有2棟樓，三每棟樓基底面積為1萬(wàn)平方三米，二三期有3棟樓，三每棟樓基底為也為1萬(wàn)平方三米，建三設(shè)會(huì)所三屬于全三體業(yè)主三所有，基底面積為1萬(wàn)平米三。道路三、綠化三等面積三為4萬(wàn)平方三米。土三地成本100三00萬(wàn)，如三何分配三？步驟：1、將土三地面積三分為三三部分：三一期、三二期、三配套負(fù)三擔(dān)面積三。一期：2/6三×１０=3.三33萬(wàn)平米二期：3/6三×１０=5萬(wàn)平米公建：1/6三×１０=1.三67萬(wàn)平米房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2、一期土三地面積三為3.3三3萬(wàn)平方三米第一棟三樓負(fù)擔(dān)三占地面三積=3.三33/三2=１.６７萬(wàn)三平米。第一棟三樓分?jǐn)側(cè)耐恋厝杀?1.三67*三100三00/三10=三167三0萬(wàn)第二棟三樓負(fù)擔(dān)三占地面三積=3.三33/三2=１.６７萬(wàn)三平米。第二棟三樓分?jǐn)側(cè)耐恋厝杀?1.三67*三100三00/三10=三167三0萬(wàn)公共配三套負(fù)擔(dān)三的土地三成本，三同其他三成本一三起用建三筑面積三法進(jìn)行三分?jǐn)?。在?shí)際三業(yè)務(wù)中三，有按三照中心三線劃分三的方法三，也有三按照基三底面積三劃分的三方法，三在新31號(hào)文件三出臺(tái)后三，除非三商得稅三務(wù)機(jī)關(guān)三同意，三否則就三應(yīng)全部三改為按三照樓座三面積劃三分的方三法了。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳問(wèn)題：1.分期開(kāi)三發(fā)的項(xiàng)三目，只三有整體三規(guī)劃的三建筑面三積，沒(méi)三有全部三建筑物三的占地三面積，三如何分三攤土地三成本？2.主樓是三住宅，三裙樓是三商鋪，三如何分三攤土地三成本？3.兩棟住三宅之間三連接部三分是商三鋪，如三何分?jǐn)側(cè)恋爻扇?？房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳5.前期工三程費(fèi)：1）國(guó)稅三發(fā)【20三09】三31號(hào)文第三二十七三條第二三款：指三項(xiàng)目開(kāi)三發(fā)前期三發(fā)生的三水文地三質(zhì)勘察三、測(cè)繪三、規(guī)劃三、設(shè)計(jì)三、可行三性研究三、籌建三、場(chǎng)地三通平等三前期費(fèi)三用。房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳2.可行性三研究費(fèi)三：3.境外設(shè)三計(jì)費(fèi)：案例：武漢某三房地產(chǎn)三公司向香港三某公司三支付建三筑設(shè)計(jì)三費(fèi)500萬(wàn)元，三香港公三司派員三來(lái)武漢進(jìn)行了三前期的三勘察、三目測(cè)等三工作，三主體設(shè)三計(jì)工作三返回香三港完成三，該房地三產(chǎn)公司是三否需要三對(duì)香港三的設(shè)計(jì)三公司來(lái)三是否需三要代扣三代繳預(yù)三提所得三稅和營(yíng)三業(yè)稅？房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅匯三算清繳（1）營(yíng)業(yè)稅三。1）《營(yíng)業(yè)稅三暫行條三例實(shí)施三細(xì)則》第四條2）財(cái)稅【20