房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程2

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇目錄2房屋建筑基本概念3房屋建筑常識4行業(yè)術(shù)語1房地產(chǎn)基本概念第一章：房地產(chǎn)基本概念區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。房地產(chǎn):房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)。（如住宅、大廈、學(xué)校）地產(chǎn)：

即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類型：

居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。

工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。

倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等。

交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護地帶等用地。地產(chǎn)類型：市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。

商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。

公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。

教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨立用地的科學(xué)研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。

港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。

軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。

其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。房產(chǎn)的分類

住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構(gòu)用房、宗教用房等等。房產(chǎn)所有權(quán)的分類占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。

使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。

收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。

處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。

房地產(chǎn)市場的分類是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用什么是期房？期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工驗收合格可以入住的房屋。、“五證”與“兩書”五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；（3）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？保險費抵押費契稅登記費印花稅工本費契稅：90㎡以下為個人居住首套房繳納為1.5%，為家庭唯一住房繳納1%。90-140的全部是1.5%。140㎡以上的3%。二套房全部3%。第二章：房屋建筑常識1，住宅平面分類房型BECDA平面復(fù)式躍式其他錯層平面一居一居是指房型設(shè)計上有一間屋子用于居??；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房30—50平方米；商品房40—80平方米二居二居是指房型設(shè)計上有兩間屋子用于居??；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房50—70平方米；商品房80—120平方米三居三居是指房型設(shè)計上有三間屋子用于居?。粯?biāo)準(zhǔn)定位面積，公房60—90平方米；商品房120—160平方米平面其他分類錯層錯層是指房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于高度不同的平面上。

其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。例如：夾層（層高較低的錯層）躍層式躍式是指房屋占據(jù)兩個完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上下

復(fù)式復(fù)式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個完整的層高度不完整、空間不完整復(fù)式躍層錯層2，建筑三結(jié)構(gòu)常三識A建筑結(jié)構(gòu)特性B構(gòu)成材料C建筑結(jié)構(gòu)組成D建筑結(jié)構(gòu)分類建筑結(jié)三構(gòu)的特三性

建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)一般指指建筑物中由承重構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)體系。結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性一般指必須具備足夠的強度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性和耐火性等。建筑結(jié)三構(gòu)的構(gòu)三成材料構(gòu)成材三料：鋼筋、三混凝土三等?？扇杂梢蝗N材料三構(gòu)成，三也可以三由兩種三或多種三材料構(gòu)三成。建筑結(jié)三構(gòu)的組三成建筑結(jié)三構(gòu)組成三：基礎(chǔ)、三柱、梁三、板、三墻等。建筑結(jié)三構(gòu)的分三類備注：一般4層以下三有磚木三結(jié)構(gòu)的三房屋，三比較少三見。4—7層一般三為磚混高層多三為框架木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼土筋結(jié)混構(gòu)凝鋼結(jié)構(gòu)鋼土與結(jié)混構(gòu)凝鋼土管結(jié)混構(gòu)凝如何判三別承重三墻材質(zhì)一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。

厚度一般150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多（37墻為承重墻）房屋檔次一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。

承重墻一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。

結(jié)合區(qū)分一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。

框架結(jié)三構(gòu)主要是三靠板--次梁---主梁---三-柱--基礎(chǔ)---地基，三這樣的三方式傳三遞荷載三，墻不三承重。磚混結(jié)三構(gòu)墻體是三承受荷三載的。3，基本三知識常三識樓層描三述多層建三筑（7層以下三含6層，房三屋所在三層3層，簡三寫3/6）小高層三建筑（8——三11層，配三電梯）高層建三筑（11層以上三）超高層三建筑（100米以上三）優(yōu)樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之。劣高層樓中層次較高的價位也較高，但頂樓除外。朝向知三識多層多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向高層板樓高層板樓與多層樓的朝向相似高層塔樓高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向朝向以主臥三室窗戶三所對應(yīng)三的方向三為準(zhǔn)朝向與三通透

客廳

臥室

廚衛(wèi)衛(wèi)生間三能直接三采光、三通風(fēng)即三可（西三向除外三）廚房三一般來三說不選三北向為三宜防止三由于朝三向不好三外面風(fēng)三壓太大三，引起三油煙的三倒灌一般以三朝南為三最佳，三其他朝三向的優(yōu)三劣順序三大致為三東南、三東、西三南、北三、西。以主臥三室朝向三好或多三數(shù)臥室三朝向好三為評判三標(biāo)準(zhǔn)。三臥室以三南向為三佳，不三要靠外三墻。臥三室朝向三為東南三、東、三東北也三可，最三好不選三朝西的三臥室。面積知三識占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積使用面積是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。

套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積。公攤面三積分攤的三公用建三筑面積三包括：大堂、三公共大三廳、走三廊、過三道、共三廁、電三梯前庭三、樓梯三間、電三梯井、三電梯機三房、垃三圾道、三管道井三、消防三通道、三水泵、三水箱、三冷凍機三房、配三電室、三煤氣調(diào)三壓室、三空調(diào)房三、電梯三工休息三室、警三衛(wèi)室、三衛(wèi)星接三收等。不記入三的公攤?cè)娣e：倉庫、三車庫、三供暖鍋三爐房、三人防地三下室、三物管用三房、警三衛(wèi)室第三章三房屋三建筑基三本概念土地交三易出讓三年限70年居住用三地50年教科文三衛(wèi)體育三用地（三商住）50年工業(yè)用三地商業(yè)、三旅游、三娛樂40年基礎(chǔ)容積率:項目用三地范圍三內(nèi)總建三筑面積三與項目三總用地三面積的三比值,反映土三地利用三程度、三使用強三度及三其經(jīng)濟三性的技三術(shù)經(jīng)濟三指標(biāo);容積率=建筑總?cè)娣e÷用地面三積別墅：三≤1;低層住三宅：1-2三;高層住三宅：≥3;普通住三宅與非三普通住三宅的區(qū)三別（容三積率低三于1.0為非普三通住宅三）朝向知三識建筑密度項目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。也可以是建筑物基底總面積÷用地面積,反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度

綠地率是指項目綠化用地總面積占用地面積的比例。層高住宅高度以“層”為單位計算，是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目前，一般住宅層高