商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)操

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)操主講人：何其琛主講人簡介：何其

琛

飆馬(P.M.中國)商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)集團(tuán)公司首席策劃師,實(shí)戰(zhàn)型商業(yè)地產(chǎn)策劃專家,中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員、中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)合會學(xué)術(shù)委員

從業(yè)14年來先后主持或參與300余萬平米的大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、運(yùn)營管理，歷任中國家電翹楚美菱集團(tuán)營銷顧問、中國商業(yè)50強(qiáng)商之都發(fā)展顧問、中國百貨連鎖巨頭百盛門店市場顧問、世界500強(qiáng)領(lǐng)頭羊家樂福門店高級顧問、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目國際購物廣場董事長特別助理、香港元一公司商業(yè)顧問。策劃操作的知名商業(yè)項(xiàng)目有中國連鎖50強(qiáng)商之都、中國500強(qiáng)企業(yè)上市公司合肥百貨大樓、28萬方大型綜合性批發(fā)市場西北商貿(mào)城、大型SHOPPINGMALL國際購物廣場、中國特色美食街香港元一中西街，現(xiàn)正操作湖北二線城市95萬平米大型城市綜合體、重慶某30萬平米大型復(fù)合型商業(yè)街區(qū)等，持中國零售業(yè)高級職業(yè)經(jīng)理人資格證書。

任中國商業(yè)應(yīng)用協(xié)會副會長、地方商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會副會長、商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會駐會副秘書長、商業(yè)聯(lián)合會、零售業(yè)委員會副秘書長。早年在國內(nèi)貿(mào)易部、國家建設(shè)部機(jī)關(guān)報(bào)任職十余年，在香港《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》、臺灣《戰(zhàn)略生產(chǎn)力》及《銷售與市場》、《商界》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》等80余種刊物、人民日報(bào)、經(jīng)濟(jì)日報(bào)、中國商報(bào)、中國建設(shè)報(bào)等200余份報(bào)刊刊載商業(yè)地產(chǎn)分析文章120萬字。代表著作有《中國零售業(yè)遭遇圍城》、《商業(yè)地產(chǎn)步入細(xì)節(jié)時(shí)代》、《解析商業(yè)地產(chǎn)概念密碼》《商業(yè)地產(chǎn)改變商業(yè)格局》等．

目錄

第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念解讀

第二部分商業(yè)地產(chǎn)概念密碼

第三部分商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn)

第四部分商業(yè)地產(chǎn)概念創(chuàng)新

一、商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀二、商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念解讀商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn)“指用于商業(yè)目的的非住宅房地產(chǎn)，是商店、寫字樓、旅館、酒店等房地產(chǎn)的統(tǒng)稱”；也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)是指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場、專業(yè)市場等用途的房地產(chǎn)。有的顧問機(jī)構(gòu)把商業(yè)房地產(chǎn)詮釋為用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式；有的顧問機(jī)構(gòu)則認(rèn)為：在中國，商業(yè)地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合的行業(yè)形態(tài)，它是指開發(fā)商作投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺而進(jìn)行的商業(yè)活動，而絕對不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡單疊加。

商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會CCIM的定義，商業(yè)房地產(chǎn)包括四個(gè)分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，此處的商鋪是商業(yè)零售業(yè)的經(jīng)營場所，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營性交易的經(jīng)營場所，如銀行、餐館、賓館等。而在香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個(gè)分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪。P.M.商業(yè)地產(chǎn)顧問認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)泛指商業(yè)經(jīng)營活動的場所，其中的商業(yè)經(jīng)營活動，主要是指商業(yè)零售和其他實(shí)物交易或提供有償服務(wù)的經(jīng)營活動。

商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀

商業(yè)地產(chǎn)概念隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在不斷豐富、不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)概念特征也在不斷發(fā)展中變得清晰起來。作為房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有房地產(chǎn)概念的基礎(chǔ)特征：

■固定性，即不能移動，商鋪只能就地開發(fā)、利用；■個(gè)別性，即獨(dú)一無二，一個(gè)商鋪一個(gè)特性；■耐用性，即商鋪使用壽命長；其土地使用權(quán)出讓的最高年限—商業(yè)、娛樂、旅游用地40年

—教科文衛(wèi)、體育用地50年

—工業(yè)用地、綜合用地50年■稀缺性，即供給有限，用來開發(fā)商鋪的地表面積有限；商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀■多用性，即可以開發(fā)不同用途的商鋪，如商店、餐飲店、網(wǎng)吧；■外部性，即商鋪對外部空間的影響，如影響外部自然、市場生態(tài)環(huán)境；■先導(dǎo)性，商鋪開發(fā)關(guān)聯(lián)建筑、建材、冶金等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門和自來水供應(yīng)業(yè)、煤氣生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)、裝飾產(chǎn)品以及旅游、金融和服務(wù)業(yè)等10多個(gè)行業(yè)的發(fā)展■長期性，商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值遠(yuǎn)高于項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，會在投資者、經(jīng)營者甚至消費(fèi)者心口中創(chuàng)造出更大的心理需求；■政策性，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營既要靠政策指導(dǎo)、調(diào)控、影響，還要靠法律、法規(guī)和契約對交易進(jìn)行確認(rèn)、約束、規(guī)范。

商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀目前市場上出現(xiàn)的商鋪有以下幾類：

■商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街鋪面及商業(yè)樓底層鋪位都屬于商業(yè)街商鋪?！鍪袌鲱惿啼仯骸笆袌觥笔侵父鞣N用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪?！錾鐓^(qū)商鋪：其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民?！鲎≌咨蹋鹤≌咨讨肝挥谧≌讓拥纳逃娩佄??！霭儇浬虉?、購物中心商鋪：鑒于該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，開發(fā)復(fù)雜，所以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高。■商務(wù)樓、寫字樓商鋪：酒店、商住樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間?！鼋煌ㄔO(shè)施商鋪：交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小商鋪。一、商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀二、商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念解讀商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營商業(yè)的定義

廣義上的商業(yè)是“為賣而買的交易活動”，是一種以變更財(cái)產(chǎn)所有權(quán)獲取利潤的經(jīng)濟(jì)行為

狹義的商業(yè)是單純以盈利為目的直接或間接地購買商品轉(zhuǎn)手販賣的行為

商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營相關(guān)概念解讀商業(yè)建筑為商品交易建造的空間場所商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商品交易場所的空間布局商業(yè)地產(chǎn)商品交易場所的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營行為特征開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營對象商鋪商品經(jīng)營模式租售并舉銷售空間范圍本地市場全國市場培育周期短期長期一、商業(yè)地產(chǎn)概念與解讀二、商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念解讀商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)不會因房齡增長而降低其投資價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值，以致行業(yè)內(nèi)廣泛流傳一句名言:住宅有價(jià)，商業(yè)地產(chǎn)無價(jià)。盡管至今而言，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的總量雖不大，但回報(bào)率卻高于住宅開發(fā)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，住宅開發(fā)的投資回報(bào)率約為6%一8%，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率為8%一12%，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)甚至可以達(dá)到15%以上。購買社區(qū):商業(yè)地產(chǎn)的投資者，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值甚至可以上升20%以上。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)從口前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的情況來看，據(jù)測算，一般商業(yè)地產(chǎn)與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4:1一6:1，因此商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格還有較大的上漲空間。以上海市為例，據(jù)測算，口前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率為10一14%，具體地，淮海路旺鋪?zhàn)饨疬_(dá)到了40一52元/平方米/天，徐家匯的旺鋪?zhàn)饨馂?5一30元/平方米/天，南京西路旺鋪在20一28元/平方米/天。按以上租金測算，上海商業(yè)地產(chǎn)市場的投資回收期縮至6一10年，投資回報(bào)率高于一般住宅。深圳商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在15%以上，據(jù)了解，幾個(gè)正在建設(shè)中的商廈、商業(yè)地產(chǎn)，其投資回報(bào)率甚至高達(dá)30一35%。

目錄

第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念解讀

第二部分商業(yè)地產(chǎn)概念密碼

第三部分商業(yè)地產(chǎn)概念演進(jìn)

第四部分商業(yè)地產(chǎn)概念創(chuàng)新

第1節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念認(rèn)知第2節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)概念密碼2-1.商業(yè)地產(chǎn)概念功能2-2.商業(yè)地產(chǎn)概念消費(fèi)2-3.商業(yè)地產(chǎn)概念地理2-4.商業(yè)地產(chǎn)概念商圈2-5.商業(yè)地產(chǎn)概念規(guī)模2-6.商業(yè)地產(chǎn)概念開發(fā)2-7.商業(yè)地產(chǎn)概念建筑2-8.商業(yè)地產(chǎn)概念業(yè)種2-9.商業(yè)地產(chǎn)概念業(yè)態(tài)第二部分商業(yè)地產(chǎn)概念密碼商業(yè)地產(chǎn)概念認(rèn)知同樣是Mall，為什么會產(chǎn)生不同的商業(yè)地產(chǎn)概念？什么“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall”……同樣是服裝專業(yè)批發(fā)市場，為什么傳遞不同的商業(yè)地產(chǎn)概念信息呢？什么“服裝城”、“品牌服裝城”、“品牌服裝批零市場”、“一級服裝批發(fā)市場”……

第1節(jié)、商煮業(yè)地產(chǎn)概助念認(rèn)知第2節(jié)、溫商業(yè)地產(chǎn)昨概念密碼2-1.盤商業(yè)地產(chǎn)猴概念功能2-2哲.商業(yè)夾地產(chǎn)概翁念消費(fèi)2-3.呈商業(yè)地產(chǎn)寶概念地理2-4詠.商業(yè)漫地產(chǎn)概甜念商圈2-5.呢商業(yè)地產(chǎn)諒概念規(guī)模2-6峽.商業(yè)矮地產(chǎn)概紗念開發(fā)2-7.興商業(yè)地產(chǎn)跑概念建筑2-8夾.商業(yè)聞地產(chǎn)概望念業(yè)種2-9沒.商業(yè)借地產(chǎn)概濱念業(yè)態(tài)第二部分荒商業(yè)地衣產(chǎn)概念密恭碼第1節(jié)、商饅業(yè)地產(chǎn)概寒念認(rèn)知第2節(jié)、意商業(yè)地產(chǎn)本概念密碼2-1.烈商業(yè)地產(chǎn)迫概念功能2-2.賠商業(yè)地產(chǎn)晌概念消費(fèi)2-3.谷商業(yè)地產(chǎn)夠概念地理2-4.始商業(yè)地產(chǎn)飾概念商圈2-5亞.商業(yè)炕地產(chǎn)概弄念規(guī)模2-6.葬商業(yè)地產(chǎn)永概念開發(fā)2-7輸.商業(yè)株地產(chǎn)概捉念建筑2-8.喉商業(yè)地產(chǎn)征概念業(yè)種2-9.朗商業(yè)地產(chǎn)高概念業(yè)態(tài)第二部圣分商渴業(yè)地產(chǎn)撇概念密窩碼第1節(jié)、賓商業(yè)地熊產(chǎn)概念販認(rèn)知第2節(jié)、岔商業(yè)地產(chǎn)故概念密碼2-1廉.商業(yè)口地產(chǎn)概損念功能2-2蛋.商業(yè)筍地產(chǎn)概史念消費(fèi)2-3明.商業(yè)業(yè)地產(chǎn)概館念地理2-4性.商業(yè)消地產(chǎn)概佳念商圈2-5.餅商業(yè)地產(chǎn)芽概念規(guī)模2-6瓦.商業(yè)鹽地產(chǎn)概晌念開發(fā)2-7精.商業(yè)睛地產(chǎn)概泥念建筑2-8逃.商業(yè)金地產(chǎn)概豬念業(yè)種2-9.播商業(yè)地產(chǎn)擊概念業(yè)態(tài)第二部比分商纏業(yè)地產(chǎn)靈概念密毛碼第1節(jié)、矮商業(yè)地宇產(chǎn)概念去認(rèn)知第2節(jié)、蓮商業(yè)地產(chǎn)低概念密碼2-1.遮商業(yè)地產(chǎn)觸概念功能2-2豪.商業(yè)蛋地產(chǎn)概種念消費(fèi)2-3.辦商業(yè)地產(chǎn)救概念地理2-4.叔商業(yè)地產(chǎn)串概念商圈2-5.務(wù)商業(yè)地產(chǎn)助概念規(guī)模2-6瓦.商業(yè)笛地產(chǎn)概削念開發(fā)2-7.匪商業(yè)地產(chǎn)灑概念建筑2-8箱.商業(yè)緊地產(chǎn)概甲念業(yè)種2-9島.商業(yè)鋼地產(chǎn)概及念業(yè)態(tài)第二部分面商業(yè)地俘產(chǎn)概念密牙碼第1節(jié)、商夾業(yè)地產(chǎn)概醫(yī)念認(rèn)知第2節(jié)碰、商業(yè)幫地產(chǎn)概摸念密碼2-1鉛.商業(yè)晝地產(chǎn)概該念功能2-2.炎商業(yè)地產(chǎn)鍛概念消費(fèi)2-3踏.商業(yè)右地產(chǎn)概妄念地理2-4索.商業(yè)傲地產(chǎn)概度念商圈2-5鴨.商業(yè)沫地產(chǎn)概盞念規(guī)模2-6汽.商業(yè)效地產(chǎn)概侵念開發(fā)2-7吹.商業(yè)舊地產(chǎn)概東念建筑2-8租.商業(yè)涼地產(chǎn)概駛念業(yè)種2-9.廈商業(yè)地產(chǎn)付概念業(yè)態(tài)第二部分看商業(yè)地址產(chǎn)概念密租碼第1節(jié)、商直業(yè)地產(chǎn)概偶念認(rèn)知第2節(jié)替、商業(yè)例地產(chǎn)概傲念密碼2-1飛.商業(yè)銷地產(chǎn)概泛念功能2-2像.商業(yè)限地產(chǎn)概柄念消費(fèi)2-3維.商業(yè)流地產(chǎn)概斬念地理2-4.鈔商業(yè)地產(chǎn)立概念商圈2-5.忽商業(yè)地產(chǎn)某概念規(guī)模2-6.煙商業(yè)地產(chǎn)梁概念開發(fā)2-7.傷商業(yè)地產(chǎn)博概念建筑2-8.汁商業(yè)地產(chǎn)頭概念業(yè)種2-9聯(lián).商業(yè)凳地產(chǎn)概璃念業(yè)態(tài)第二部爆分商沒業(yè)地產(chǎn)沸概念密思碼第1節(jié)、妙商業(yè)地丟產(chǎn)概念翼認(rèn)知第2節(jié)沾、商業(yè)泡地產(chǎn)概錢念密碼2-1.比商業(yè)地產(chǎn)賭概念功能2-2.輛商業(yè)地產(chǎn)疏概念消費(fèi)2-3.錢商業(yè)地產(chǎn)鉤概念地理2-4.殘商業(yè)地產(chǎn)渴概念商圈2-5.收商業(yè)地產(chǎn)煩概念規(guī)模2-6.印商業(yè)地產(chǎn)三概念開發(fā)2-7.細(xì)商業(yè)地產(chǎn)資概念建筑2-8.頁商業(yè)地產(chǎn)洋概念業(yè)種2-9.塘商業(yè)地產(chǎn)脊概念業(yè)態(tài)第二部分蘋商業(yè)地繼產(chǎn)概念密棄碼第1節(jié)、摸商業(yè)地士產(chǎn)概念暗認(rèn)知第2節(jié)、店商業(yè)地產(chǎn)初概念密碼2-1慢.商業(yè)年地產(chǎn)概留念功能2-2享.商業(yè)科地產(chǎn)概當(dāng)念消費(fèi)2-3.霸商業(yè)地產(chǎn)耐概念地理2-4.雪商業(yè)地產(chǎn)刮概念商圈2-5屯.商業(yè)管地產(chǎn)概濾念規(guī)模2-6.盼商業(yè)地產(chǎn)遭概念開發(fā)2-7匆.商業(yè)際地產(chǎn)概坐念建筑2-8介.商業(yè)把地產(chǎn)概冤念業(yè)種2-9.春商業(yè)地產(chǎn)權(quán)概念業(yè)態(tài)第二部分拉商業(yè)地構(gòu)產(chǎn)概念密孩碼商業(yè)地產(chǎn)貸概念業(yè)種商業(yè)業(yè)檔種指的臨是商業(yè)繼經(jīng)營、棚販賣、渣代理商籃品（物武品+服樹務(wù)）種眼類，業(yè)砍種店是忙根據(jù)經(jīng)雕營商品猛種類的啄不同來屑區(qū)分的拌。與下領(lǐng)文闡釋昨的業(yè)態(tài)星一樣，品業(yè)種是葡組成商量業(yè)地產(chǎn)勤實(shí)操中美需要著聞重了解區(qū)的重要衫概念。業(yè)種店伯是根據(jù)幫商品分明類劃分愛的。商掩業(yè)地產(chǎn)直概念業(yè)制種是從錯傳統(tǒng)業(yè)酬種概念卡派生出橋來的，眾既包含比有形物堆品經(jīng)營票的業(yè)種塞店，如擺服裝店嗽、鞋帽隸店，又侵包括無欺形服務(wù)網(wǎng)經(jīng)營的擴(kuò)業(yè)種店灶，如干鋒洗店、宮維修店瞧。第1節(jié)、隨商業(yè)地魔產(chǎn)概念聚認(rèn)知第2節(jié)、婚商業(yè)地產(chǎn)沙概念密碼2-1弱.商業(yè)診地產(chǎn)概損念功能2-2.木商業(yè)地產(chǎn)輸概念消費(fèi)2-3啞.商業(yè)閣地產(chǎn)概頭念地理2-4.歪商業(yè)地產(chǎn)孟概念商圈2-5砍.商業(yè)蠶地產(chǎn)概傻念規(guī)模2-6脊.商業(yè)績地產(chǎn)概螺念開發(fā)2-7濾.商業(yè)旬地產(chǎn)概導(dǎo)念建筑2-8.輕商業(yè)地產(chǎn)院概念業(yè)種2-9.逢商業(yè)地產(chǎn)遼概念業(yè)態(tài)第二部分皺商業(yè)地址產(chǎn)概念密輸碼商業(yè)地產(chǎn)住概念業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)是零史售企業(yè)為口滿足不同昆的消費(fèi)需滔求進(jìn)行相硬應(yīng)的要素月組合而形況成的不同巷經(jīng)營形態(tài)壩。根據(jù)國竭家質(zhì)量戀監(jiān)督檢君驗(yàn)檢疫仆總局和碧國家標(biāo)五準(zhǔn)化委醫(yī)員會聯(lián)偽合頒布殖的《零售巧業(yè)態(tài)分轟類》（糧GB/線T18用106精―20下04）詢國家標(biāo)坐準(zhǔn)，我牲國零售巾業(yè)態(tài)按牧零售店承鋪的結(jié)雕構(gòu)特點(diǎn)溜，根據(jù)堵其經(jīng)營陳方式、廉商品結(jié)爹構(gòu)、服災(zāi)務(wù)功能健，以及儀選址、趕商圈規(guī)念模、店超堂設(shè)施像、目標(biāo)杏顧客和撥有無固侄定營業(yè)琴場所進(jìn)甲行分類浪，共分升為食雜店饅、便利灰店、折鉆扣店、兔超市、對大型超汗市、倉胡儲會員取店、百丈貨店、扒專業(yè)店穴、專賣枝店、家駱居建材蓮商店、灘購物中突心、廠豎家直銷吸中心、鄙電視購困物、郵絨購、網(wǎng)花上商店群、自動肺售貨亭蜂、電話墻購物等17種慮零售業(yè)第態(tài)。商業(yè)地測產(chǎn)概念束業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)與業(yè)聲種的區(qū)別■業(yè)態(tài)的獵區(qū)分依據(jù)巧：提供商曉品的方法商品的通銷售方低式例如：服夕裝店鞋帽批互發(fā)市場■業(yè)種父的區(qū)分培依據(jù)：暑商品（連物品+援服務(wù)）列種類例如：百慢貨店批發(fā)市換場目報(bào)錄第一部分坦商業(yè)地產(chǎn)淘概念解讀第二部分躍商業(yè)地產(chǎn)行概念密碼第三部分朱商腦業(yè)地產(chǎn)概夢念演進(jìn)第四部喜分跳商劇業(yè)地產(chǎn)云概念創(chuàng)評新第1節(jié)、知商業(yè)地晉產(chǎn)概念艘演進(jìn)第2節(jié)、顫商業(yè)地羞產(chǎn)概念準(zhǔn)形態(tài)2-1安.購物撇中心2-2.職商業(yè)街區(qū)2-3.袍批發(fā)市場2-4悠.社區(qū)胡商業(yè)2-5幻玉.復(fù)合疲商業(yè)第三部厘分商額業(yè)地產(chǎn)陵概念演視進(jìn)商業(yè)地貪產(chǎn)概念亂演進(jìn)我國商業(yè)易地產(chǎn)發(fā)展督的三個(gè)階秤段：■第一勵階段：晝萌芽階徒段時(shí)間：1秤980年肆-199朱2年■第二秒階段：庸覺醒階炸段時(shí)間：1周992年惹-200藏2年■第三憶階段：壓沖浪階逼段時(shí)間：2第002年壯-201碗2年第1節(jié)、商農(nóng)業(yè)地產(chǎn)概弓念演進(jìn)第2節(jié)、商凳業(yè)地產(chǎn)概琴念形態(tài)2-1.洞購物中心2-2.綱商業(yè)街區(qū)2-3裙.批發(fā)達(dá)市場2-4盤.社區(qū)似商業(yè)2-5茫.復(fù)合繪商業(yè)第三部慈分商門業(yè)地產(chǎn)康概念演則進(jìn)購物中漢心我國對浪購物中回心有明市確的定布義，根港據(jù)《零售投業(yè)態(tài)分肢類》（粗GB/托T18相106邀―20局04）桃國家標(biāo)嚇準(zhǔn)，購凝物中心戀（Sh零opp撇ing脅Ce咬nte核r/S婆hop摧pin窄gM擔(dān)all購，簡稱亦SC/醒SM）獨(dú)是指多悠種零售俯店鋪、析服務(wù)設(shè)暮施集中溪在由企糠業(yè)有計(jì)猴劃地開論發(fā)、管蹈理、運(yùn)鹿?fàn)I的一混個(gè)建筑挽物內(nèi)或篩一個(gè)區(qū)母域內(nèi)，霉向消費(fèi)顆者提供天綜合性這服務(wù)的字商業(yè)集掀合體。齒我國思作為商狠業(yè)業(yè)態(tài)鳴的購物乳中心分我為以下委三種：■社區(qū)購錦物中心（立Comm豆unit齡ySh顆oppi遵ngC幫ente腰r，簡稱瞞CSC）是在城市亦的區(qū)域商搭業(yè)中心建諸立的，面吐積在5萬訪平方米以諸內(nèi)的購物罪中心?！鍪袇^(qū)購巖物中心（遭Regi責(zé)onal喝Sho紗ppin桑gCe司nter貿(mào)，簡稱R罪SC）是在城市乘的商業(yè)中軍心建立的楊，面積在成10萬平妥方米以內(nèi)圖的購物中遠(yuǎn)心。■城郊尿購物中什心（匯Sup步er-她reg威ion犬a(chǎn)l累Sho父ppi池ng歡Cen役ter魄，簡稱機(jī)SSC葵）是在城誰市的郊株區(qū)建立嘩的，面宇積在1蕉0萬平打方米以饑上的購應(yīng)物中心還。第1節(jié)、娛商業(yè)地愉產(chǎn)概念派演進(jìn)第2節(jié)、商傅業(yè)地產(chǎn)概扒念形態(tài)2-1話.購物糞中心2-2隱.商業(yè)分街區(qū)2-3.泄批發(fā)市場2-4.夠社區(qū)商業(yè)2-5.袖復(fù)合商業(yè)第三部忙分商簽業(yè)地產(chǎn)嶄概念演趣進(jìn)商業(yè)街區(qū)現(xiàn)代商島業(yè)街是蘆城市商張業(yè)的縮修影和窗澆口，是嚴(yán)商業(yè)多地功能的因整合，由是重要晶的城市株商業(yè)網(wǎng)帝點(diǎn)空間均形態(tài)和舉城市地川域類型很。是城霉市活動艷的主要滾公共場賠所。當(dāng)趙代商業(yè)律街具備酬體現(xiàn)人清文精神餃、以消辰費(fèi)者為告中心、鎮(zhèn)文化氛魯圍濃厚多、旅游挪特色鮮演明、配泄套設(shè)施分齊全等本特點(diǎn)，搜強(qiáng)調(diào)購鋒物與休仁閑娛樂帽等多種摔功能相幟結(jié)合。擋商業(yè)街形是一個(gè)范歷史與暮現(xiàn)代有展機(jī)融合各的整體諷，可以避成為傳雞統(tǒng)商業(yè)用文化與嫁現(xiàn)代商梁業(yè)文明封交相輝倒映的重午要載體器。根據(jù)廣州尸市商業(yè)網(wǎng)奧點(diǎn)發(fā)展規(guī)禾劃（2003步-201冤2）定義慌，商業(yè)街頃指商業(yè)功廚能突出，堡具有一定趁長度（長達(dá)度＞10累0米），吐以零售、亭餐飲和服板務(wù)為主要豪定位，各們種商業(yè)網(wǎng)璃點(diǎn)相對密臭集（商業(yè)泄網(wǎng)點(diǎn)的密候度≥50寫％）的街旬道。第1節(jié)、商蓬業(yè)地產(chǎn)概貞念演進(jìn)第2節(jié)、將商業(yè)地針產(chǎn)概念堤形態(tài)2-1.產(chǎn)購物中心2-2母.商業(yè)慎街區(qū)2-3.編批發(fā)市場2-4.扭社區(qū)商業(yè)2-5.瓣復(fù)合商業(yè)第三部螞分商扮業(yè)地產(chǎn)頭概念演跌進(jìn)第1節(jié)、商作業(yè)地產(chǎn)概務(wù)念演進(jìn)第2節(jié)、商柱業(yè)地產(chǎn)概顯念形態(tài)2-1.賢購物中心2-2爪.商業(yè)齊街區(qū)2-3未.批發(fā)姜市場2-4士.社區(qū)簡商業(yè)2-5論.復(fù)合脆商業(yè)第三部認(rèn)分商赴業(yè)地產(chǎn)虛概念演腦進(jìn)第1節(jié)、冠商業(yè)地離產(chǎn)概念筋演進(jìn)第2節(jié)、商潑業(yè)地產(chǎn)概坦念形態(tài)2-1想.購物仿中心2-2嶺.商業(yè)摧街區(qū)2-3寬.批發(fā)背市場2-4咸.社區(qū)討商業(yè)2-5.債復(fù)合商業(yè)第三部分輕商業(yè)地辨產(chǎn)概念演石進(jìn)復(fù)合地產(chǎn)復(fù)合型商昌業(yè)地產(chǎn)開姓發(fā)是打破屠以往商業(yè)石地產(chǎn)開發(fā)集中的單一彼理念支持測，以房屋六為載體，舌整合多種嘴產(chǎn)業(yè)（農(nóng)尺業(yè)、商業(yè)咽、旅游業(yè)止、生態(tài)、勤體育產(chǎn)業(yè)為、教育、濾科技等）宇地產(chǎn)經(jīng)澡營模式。寬這是中國雨商業(yè)地產(chǎn)挺開發(fā)經(jīng)歷釣了由“賣信商鋪”——“本賣生活具方式”燙之后產(chǎn)額生的一弊種全新傲開發(fā)理略念，它貫穿了拐整個(gè)商業(yè)何地產(chǎn)開發(fā)吐的整個(gè)過風(fēng)程，從前貸期規(guī)劃、罩市場定位翼、商業(yè)規(guī)隸劃、營銷窮策劃、招筆商租售、吧運(yùn)營管理宣等各個(gè)環(huán)械節(jié)。在這些環(huán)矛節(jié)中，產(chǎn)腐業(yè)與產(chǎn)業(yè)差之間、行港業(yè)與行業(yè)忌之間、環(huán)且節(jié)與環(huán)節(jié)裹之間是一圖種優(yōu)勢互果補(bǔ)的關(guān)系懇。一般情帖況下，復(fù)合型商超業(yè)地產(chǎn)往棒往以商業(yè)撞零售及購磚物空間為騎核心，同絮時(shí)包含有而與其關(guān)系奧密切的餐液飲、娛樂咬、沐浴、槍按摩、金六融、展示粉甚至公園叫、展覽館番、動物園悶等。它是將涂城市中顆相對布碑局分散潛的空間患組織到觀同一個(gè)迅體量中女，達(dá)到搭購買活騎動與其趣他行為渠活動的構(gòu)相互交延叉。在憐空間組讓織上，扣綜合性睡商業(yè)建攔筑更多褲地以公汪共空間何的中庭攏、步行崗街為紐絡(luò)帶，大犯空間與裹周邊的桿小區(qū)域如相互穿青插、滲蹦透，把仰購買空暴間與休青閑設(shè)施烘、娛樂結(jié)場地有刷機(jī)地連膝接在一丟起。目抽錄第一部分應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)痛概念解讀第二部攪分墓商獸業(yè)地產(chǎn)辟概念密蓄碼第三部分沿商業(yè)地產(chǎn)紫概念演進(jìn)第四部分謊商業(yè)地產(chǎn)毒概念創(chuàng)新一、商義業(yè)地產(chǎn)亦概念的屆創(chuàng)新思乓維二、商堡業(yè)地產(chǎn)碎創(chuàng)新概磚念案例第四部驚分商凝業(yè)地產(chǎn)流概念創(chuàng)哈新一、商業(yè)粘地產(chǎn)概念仆的創(chuàng)新思總維二、商殘業(yè)地產(chǎn)狗創(chuàng)新概怒念案例第四部分宜商業(yè)地口產(chǎn)概念創(chuàng)跑新商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)概念的創(chuàng)雜新案例42萬詠平方米弦的美國欺摩爾購帶物中心逐-MA構(gòu)LL粱OF社AME斷RIC版A是全柄美最大根的購物此娛樂中江心，轉(zhuǎn)曠遍所有腐的店要檢花86碗個(gè)小時(shí)侍，其獨(dú)防具特色洲的經(jīng)營熱之道給羊記者留赤下了深裹刻的印磁象?！鲩_創(chuàng)“測娛樂零售襪”新概念■歡迎居悶民來早鍛測煉■吸引的嬸游客比迪埋斯尼還多■腳踏實(shí)調(diào)地謀求發(fā)喉展商神業(yè)吼地仿產(chǎn)億開也發(fā)主講人甘：何其震琛目爺錄第一部分濾商業(yè)地產(chǎn)酒開發(fā)流程第二部分末商業(yè)地產(chǎn)聽概念規(guī)劃第三部分畜商業(yè)地產(chǎn)槳決策謀劃第1節(jié)、商叼業(yè)地產(chǎn)開適發(fā)模式1-1狗.商業(yè)富地產(chǎn)開粉發(fā)特性1-2沉.商業(yè)罵地產(chǎn)開陳發(fā)模式第2節(jié)、具商業(yè)地理產(chǎn)開發(fā)飯要點(diǎn)2-1.喚商業(yè)地產(chǎn)興開發(fā)要點(diǎn)2-2買.商業(yè)武地產(chǎn)開寒發(fā)與居狼住地產(chǎn)闖的開發(fā)疲差異第3節(jié)裁、商業(yè)吧地產(chǎn)開盾發(fā)流程3-1.掩商業(yè)地產(chǎn)紫開發(fā)流程3-2.哪不同類型鑒商業(yè)地產(chǎn)仇流程差異第一部分組商業(yè)地店產(chǎn)開發(fā)流鋼程房地產(chǎn)開服發(fā)是指在令依法取得疫土地使用喊權(quán)的土地隙上，按照詳使用性質(zhì)態(tài)和要求進(jìn)厘行基礎(chǔ)設(shè)爛施、房屋逝建設(shè)的活辭動。這是拍一項(xiàng)綜合轟性的生產(chǎn)詠活動，也個(gè)是一個(gè)龐吊大的系統(tǒng)叔工程。它救包括從定盯點(diǎn)選址到她交付使用溝的全過程妖，由規(guī)劃村、勘察設(shè)紡計(jì)、征地送與拆遷安蜓置、供水諷、排水、龍供電、供惕氣、通電始信、通道哪路、綠化撐、房屋建狀設(shè)等多項(xiàng)嗎內(nèi)容組成叔。商業(yè)地怒產(chǎn)開發(fā)慈是按照數(shù)項(xiàng)目建今成后商糞業(yè)經(jīng)營立的需要貌進(jìn)行的川基礎(chǔ)設(shè)撓施和房舌屋建設(shè)攻活動，秘是一項(xiàng)兇由政府揉有關(guān)部貧門、金到融商、吼投資商生、發(fā)展今商、地維產(chǎn)開發(fā)杜商、策蘇劃商、射建筑承暮包商以郵及商業(yè)呆經(jīng)營單亡位等眾挪多部門輝、單位落共同參選與的活施動，具有投澆資規(guī)模蜓大、建梅設(shè)周期顛長、影猜響時(shí)間寒長、影荒響面廣輔等顯著談特性。商業(yè)地產(chǎn)稿開發(fā)特性商業(yè)地產(chǎn)備開發(fā)特性商業(yè)地硬產(chǎn)開發(fā)伏特征■規(guī)模敬投資■經(jīng)營冒增值■策劃叨先行■專業(yè)透協(xié)作商業(yè)地產(chǎn)鑄開發(fā)歷程■第一已階段：織萌芽階挪段時(shí)間：1980再年-19賣92年特征：限1、照膜搬住宅遠(yuǎn)模式來獅開發(fā)商搬業(yè)項(xiàng)目2、復(fù)制秋歐美港式角開發(fā)手段螺3、商穗業(yè)地產(chǎn)撤摸石頭過袋河■第二階段良：覺醒階夜段時(shí)間：199葬2年-鄙200至2年特征：1、“M柔ALL”刃催生商業(yè)退地產(chǎn)2、弓批發(fā)市場佩拓寬商業(yè)撓地產(chǎn)視野請3、商業(yè)核地產(chǎn)進(jìn)入響深度服務(wù)貓階段■第三階段薪：沖浪階塔段時(shí)間：2002占年-20虧12年特征：1、郊區(qū)聽化、邊緣嘆化發(fā)展趨父勢明顯2暢、地產(chǎn)金研融要唱主限角3、經(jīng)像營管理虹要成主題第1節(jié)、隔商業(yè)地黑產(chǎn)開發(fā)紛模式1-1害.商業(yè)慢地產(chǎn)開考發(fā)特性1-2燈.商業(yè)耀地產(chǎn)開世發(fā)模式第2節(jié)、牌商業(yè)地小產(chǎn)開發(fā)晨要點(diǎn)2-1.青商業(yè)地產(chǎn)論開發(fā)要點(diǎn)2-2榮.商業(yè)葉地產(chǎn)開雨發(fā)與居縣住地產(chǎn)晨的開發(fā)平差異第3節(jié)資、商業(yè)揉地產(chǎn)開隊(duì)發(fā)流程3-1.遲商業(yè)地產(chǎn)刊開發(fā)流程3-2.谷不同類型堪商業(yè)地產(chǎn)院流程差異第一部分齡商業(yè)地脹產(chǎn)開發(fā)流艘程商業(yè)地催產(chǎn)開發(fā)價(jià)模式根據(jù)商額業(yè)地產(chǎn)次開發(fā)的艙不同階幅段，P.M旋.商業(yè)縣地產(chǎn)顧宿問機(jī)構(gòu)噸把商業(yè)闖地產(chǎn)開輩發(fā)分為肥三種類樂型:■新開盜發(fā)■再開發(fā)■接盤式蕉開發(fā)第1節(jié)、絡(luò)商業(yè)地畏產(chǎn)開發(fā)擠模式1-1.導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)開發(fā)特性1-2血.商業(yè)呀地產(chǎn)開跨發(fā)模式第2節(jié)、商此業(yè)地產(chǎn)開喘發(fā)要點(diǎn)2-1索.商業(yè)腥地產(chǎn)開附發(fā)要點(diǎn)2-2.倡商業(yè)地產(chǎn)節(jié)開發(fā)與居病住地產(chǎn)的腥開發(fā)差異第3節(jié)、杠商業(yè)地產(chǎn)贊開發(fā)流程3-1.壇商業(yè)地產(chǎn)劇開發(fā)流程3-2所.不同夫類型商區(qū)業(yè)地產(chǎn)旺流程差戴異第一部分學(xué)商業(yè)地爭產(chǎn)開發(fā)流職程第1節(jié)、商孟業(yè)地產(chǎn)開拋發(fā)模式1-1跨.商業(yè)光地產(chǎn)開卷發(fā)特性1-2.戀商業(yè)地產(chǎn)艦開發(fā)模式第2節(jié)、悼商業(yè)地恢產(chǎn)開發(fā)比要點(diǎn)2-1.泡商業(yè)地產(chǎn)賭開發(fā)要點(diǎn)2-2.同商業(yè)地產(chǎn)碰開發(fā)與居近住地產(chǎn)的摘開發(fā)差異第3節(jié)、士商業(yè)地雨產(chǎn)開發(fā)后流程3-1.李商業(yè)地產(chǎn)貞開發(fā)流程3-2.蹲不同類型賊商業(yè)地產(chǎn)帥流程差異第一部系分商來業(yè)地產(chǎn)裕開發(fā)流武程第1節(jié)、商線業(yè)地產(chǎn)開侮發(fā)模式1-1.將商業(yè)地產(chǎn)欣開發(fā)特性1-2.慮商業(yè)地產(chǎn)枯開發(fā)模式第2節(jié)、蠟商業(yè)地?fù)飘a(chǎn)開發(fā)執(zhí)要點(diǎn)2-1.轟商業(yè)地產(chǎn)船開發(fā)要點(diǎn)2-2涂.商業(yè)矮地產(chǎn)開蝦發(fā)與居釣住地產(chǎn)膚的開發(fā)處差異第3節(jié)削、商業(yè)他地產(chǎn)開存發(fā)流程3-1.們商業(yè)地產(chǎn)逮開發(fā)流程3-2.遷不同類型到商業(yè)地產(chǎn)吹流程差異第一部緣瑞分商孩業(yè)地產(chǎn)倒開發(fā)流崗程第1節(jié)、女商業(yè)地杏產(chǎn)開發(fā)佳模式1-1.仆商業(yè)地產(chǎn)忙開發(fā)特性1-2.糞商業(yè)地產(chǎn)先開發(fā)模式第2節(jié)、查商業(yè)地匆產(chǎn)開發(fā)妹要點(diǎn)2-1戴.商業(yè)判地產(chǎn)開陵發(fā)要點(diǎn)2-2.兵商業(yè)地產(chǎn)稈開發(fā)與居蓄住地產(chǎn)的囑開發(fā)差異第3節(jié)拼、商業(yè)格地產(chǎn)開越發(fā)流程3-1叛.商業(yè)辛地產(chǎn)開弦發(fā)流程3-2.吵不同類型感商業(yè)地產(chǎn)拴流程差異第一部分影商業(yè)地贊產(chǎn)開發(fā)流縮慧程目錄第一部分拍商業(yè)地產(chǎn)格開發(fā)流程第二部分路商業(yè)地產(chǎn)飛概念規(guī)劃第三部分它商業(yè)地產(chǎn)欺決策謀劃第1節(jié)、商駱業(yè)地產(chǎn)概捕念規(guī)劃1-1.靈商業(yè)地產(chǎn)葉概念規(guī)劃1-2.絲式概念規(guī)劃束編制流程第2節(jié)、面項(xiàng)目地狐塊區(qū)位拿屬性2-1.骨項(xiàng)目地塊雜地區(qū)屬性2-2.頂項(xiàng)目地塊失城市屬性2-3.疲項(xiàng)目地塊貌地點(diǎn)屬性第3節(jié)、趙項(xiàng)目核心負(fù)概念確立3-1.削國外流行餃商業(yè)地產(chǎn)們概念3-2.料臺灣商業(yè)蟲地產(chǎn)新概饅念3-3捏.現(xiàn)階辜段商業(yè)拌地產(chǎn)流因行概念3-4.芳商業(yè)地御產(chǎn)概念采碗購3-5物.概嘴念傳遞既核心信引息商業(yè)地貓產(chǎn)概念渾規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)斯概念規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)漂概念規(guī)劃演，顧名思統(tǒng)義，是針鋒對商業(yè)地透產(chǎn)項(xiàng)目而榨進(jìn)行的方仗向性發(fā)展儉規(guī)劃。其妹主要特征能是：■對商業(yè)皮地產(chǎn)項(xiàng)虧目開發(fā)后成果的核預(yù)期性恐描繪；■對商業(yè)科地產(chǎn)項(xiàng)葛目開發(fā)抹的進(jìn)行狗戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)規(guī)劃；■對商業(yè)地榨產(chǎn)項(xiàng)目開勢發(fā)所涉及嫂商業(yè)資源秤的整合；■對商業(yè)地刊產(chǎn)項(xiàng)目開蹈發(fā)決策思乞維模式的鳴理性化梳銜理；■對商業(yè)米地產(chǎn)項(xiàng)傳目開發(fā)社進(jìn)行原織則性指佛導(dǎo)；■對商業(yè)地啦產(chǎn)項(xiàng)目開鐘發(fā)關(guān)鍵性閑判斷作出嘴明確界定今；■對商業(yè)地辜產(chǎn)項(xiàng)目開昏發(fā)的程序謙與過程作切出合理的逃控制。商業(yè)地脫產(chǎn)概念晴規(guī)劃P.M矩.商業(yè)工地產(chǎn)顧胞問機(jī)構(gòu)潤認(rèn)為:陡商業(yè)地雄產(chǎn)概念洋規(guī)劃是儀將商業(yè)帶地產(chǎn)開靜發(fā)項(xiàng)目羽的商業(yè)污資源進(jìn)沸行整合刃,對項(xiàng)削目開發(fā)隸與經(jīng)營尿作出方燃向性判領(lǐng)斷,以植指導(dǎo)項(xiàng)修目開發(fā)寸朝預(yù)期獎目發(fā)展教的戰(zhàn)略林性規(guī)劃碑。狹義的商節(jié)業(yè)地產(chǎn)概際念規(guī)劃指貫的是：通聽過區(qū)域、互區(qū)位市場壁分析和目世標(biāo)地塊屬仗性研究圍坑繞項(xiàng)目開蒙發(fā)而設(shè)計(jì)棟的確定項(xiàng)耳目方向性抗發(fā)展的初周步戰(zhàn)略規(guī)仿劃方案；案廣義的商蕉業(yè)地產(chǎn)概配念規(guī)劃則早指的是：宵根據(jù)市場耽需求和目天標(biāo)地塊的律商業(yè)屬性亂分析，確漸立商業(yè)地秤產(chǎn)項(xiàng)目的工戰(zhàn)略概念偏，整合項(xiàng)遭目開發(fā)經(jīng)開營的商業(yè)氣資源，合旦理規(guī)劃項(xiàng)朋目建筑設(shè)湊計(jì)和投資窮計(jì)劃。商業(yè)地妖產(chǎn)概念綱規(guī)劃概念規(guī)劃燦主要特征戰(zhàn)略性■整體性■前瞻性■綱領(lǐng)叨性靈活性■內(nèi)容簡蠢化，有選居擇地研究海問題■動態(tài)誕變化，遭始終強(qiáng)錘調(diào)指導(dǎo)表作用■形式辮多樣，史文無定寫規(guī)文無誼定法■彈性掌空間，褲適應(yīng)市會場靈活弓調(diào)整創(chuàng)新性■理念創(chuàng)圣新■方法刑創(chuàng)新■組織創(chuàng)者新區(qū)位性■地區(qū)屬辛性■城市慶屬性■地點(diǎn)屬帝性第1節(jié)、商屠業(yè)地產(chǎn)概產(chǎn)念規(guī)劃1-1平.商業(yè)浸地產(chǎn)概句念規(guī)劃1-2.言概念規(guī)劃眠編制流程第2節(jié)、鼠項(xiàng)目地乓塊區(qū)位犯屬性2-1.期項(xiàng)目地塊窩地區(qū)屬性2-2高.項(xiàng)目她地塊城螺市屬性2-3.晴項(xiàng)目地塊俘地點(diǎn)屬性第3節(jié)宿、項(xiàng)目林核心概建念確立3-1.畫國外流行疑商業(yè)地產(chǎn)論概念3-2.餓臺灣商業(yè)帝地產(chǎn)新概卵念3-3.霜現(xiàn)階段商蝦業(yè)地產(chǎn)流鹿行概念3-4.方商業(yè)地飼產(chǎn)概念采砌購3-5.念概念傳仰遞核心信偷息商業(yè)地產(chǎn)飛概念規(guī)劃第1節(jié)、商許業(yè)地產(chǎn)概孩念規(guī)劃1-1.品商業(yè)地產(chǎn)叫概念規(guī)劃1-2佩.概念債規(guī)劃編啄制流程第2節(jié)、項(xiàng)燒目地塊區(qū)端位屬性2-1.飽項(xiàng)目地塊腿地區(qū)屬性2-2蒼.項(xiàng)目泉地塊城懶市屬性2-3洗.項(xiàng)目波地塊地掩點(diǎn)屬性第3節(jié)、欲項(xiàng)目核心賴概念確立3-1.奴國外流行拼商業(yè)地產(chǎn)丙概念3-2額.臺灣失商業(yè)地碌產(chǎn)新概厭念3-3殺.現(xiàn)階住段商業(yè)膠地產(chǎn)流殃行概念3-4.朗商業(yè)地導(dǎo)產(chǎn)概念采跡購3-5.蒜概念傳求遞核心信凳息商業(yè)地族產(chǎn)概念刃規(guī)劃第1節(jié)、商鋼業(yè)地產(chǎn)概扒念規(guī)劃1-1.剪商業(yè)地產(chǎn)霸概念規(guī)劃1-2談.概念糕規(guī)劃編匹制流程第2節(jié)、項(xiàng)者目地塊區(qū)局位屬性2-1.貌項(xiàng)目地塊房誠地區(qū)屬性2-2輸.項(xiàng)目手地塊城蛾市屬性2-3勤.項(xiàng)目元地塊地椅點(diǎn)屬性第3節(jié)、洋項(xiàng)目核心秩概念確立3-1.貨國外流行征商業(yè)地產(chǎn)愿概念3-2殿.臺灣留商業(yè)地往產(chǎn)新概摟念3-3.贊現(xiàn)階段商乳業(yè)地產(chǎn)流燈行概念3-4.送商業(yè)地小產(chǎn)概念采仆購3-5.榴概念傳蘭遞核心信天息商業(yè)地產(chǎn)盡概念規(guī)劃項(xiàng)目地塊均地區(qū)屬性從宏觀狹角度看躁，商業(yè)蒸地產(chǎn)開蒜發(fā)過程役中項(xiàng)目框地塊的嘗地區(qū)屬頌性分析皂，主要烘體現(xiàn)在趁以下三浪個(gè)層面剩：第一個(gè)層瓣面：項(xiàng)目范地塊在不抬同經(jīng)濟(jì)區(qū)歇域內(nèi)商業(yè)納地產(chǎn)生存放空間就不同?。坏诙€(gè)夢層面：迷項(xiàng)目地警塊在不趴同城市著群或都疾市圈內(nèi)畏商業(yè)地訴產(chǎn)發(fā)展空間就拾不同第三個(gè)斬層面：宰項(xiàng)目地員塊在全點(diǎn)國商業(yè)述中心城魂市與區(qū)汗域商業(yè)誼中心城市商業(yè)遵地產(chǎn)市場姻空間就不遭同項(xiàng)目地兔塊地區(qū)巾屬性城市群與秤都市圈城市群衣，又稱宇“都鴨市經(jīng)濟(jì)泥圈”或組“都市沒連綿區(qū)欠”，是纏由若干船城市集伐聚而成這的大的暮、多核紡心、多勺層次的剃城市密郊集區(qū)。播在這個(gè)輸空間里倆，由于亂集聚形馳成的規(guī)斥模經(jīng)濟(jì)裹和范圍值經(jīng)濟(jì)，滿加之高絡(luò)速通道奏縮短了壺城市間喜空間距施離和經(jīng)朝濟(jì)距離杠，生產(chǎn)蠻和服務(wù)敏的交易斃成本、半運(yùn)營成踏本和管氏理成本咐大大降駕低，投胖資回報(bào)話率和要賓素收益?zhèn)拭黠@田提高，膊因而城遭市群往吃往是國答家或區(qū)等域的經(jīng)逼濟(jì)核心備區(qū)和增藥長極，屋是最具?；盍鸵懈偁幜λ薜牡貐^(qū)無。都市疼圈也稱嫁城市圈食，和城集市帶、電多中心上城市群絞、都市慶連綿區(qū)(帶)南一樣，啞是城市鞠群的一押種空間堪表現(xiàn)形福式，是宴由中心拜城市及財(cái)周邊大晶中小城菌市和地限域共同燥組成的慚緊密的離一體化半?yún)^(qū)域。第1節(jié)、商圍業(yè)地產(chǎn)概鎖念規(guī)劃1-1竄.商業(yè)顫地產(chǎn)概辯念規(guī)劃1-2狀.概念嚴(yán)規(guī)劃編護(hù)制流程第2節(jié)、沙項(xiàng)目地恩塊區(qū)位保屬性2-1.主項(xiàng)目地塊蛛地區(qū)屬性2-2.示項(xiàng)目地塊翼城市屬性2-3烤.項(xiàng)目敗地塊地趨點(diǎn)屬性第3節(jié)、叨項(xiàng)目核心幕概念確立3-1蛛.國外邀流行商評業(yè)地產(chǎn)喬概念3-2份.臺灣飲商業(yè)地雷產(chǎn)新概鳥念3-3湊.現(xiàn)階豪段商業(yè)鞠地產(chǎn)流刃行概念3-4.壞商業(yè)地年產(chǎn)概念采姓購3-5搶.概潮念傳遞融核心信授息商業(yè)地產(chǎn)賓概念規(guī)劃項(xiàng)目地塊胡城市屬性實(shí)際上維，依據(jù)靠不同標(biāo)遲準(zhǔn)或原召則進(jìn)行刃分類，擇可以將繩國內(nèi)城銷市作如殲下分類箏：■根據(jù)愉城市功咱能輻射券面的廣零度與輻增射力的濁強(qiáng)度，溜分為國際性邀城市、衛(wèi)全國性丑城市和地齊區(qū)性城屢市等?！龈鶕?jù)國居家所采取問的特殊政狡策和所授竊予的權(quán)限大，分為經(jīng)濟(jì)特區(qū)符城市、計(jì)惱劃單列城市幫、對外貼開放城悲市等?！龈鶕?jù)城牧市行政地謙位的不同鉛，可分為直轄市疲、副省洞級市、拔地級市李、縣級踏市。■根據(jù)韻城市產(chǎn)乎業(yè)結(jié)構(gòu)刪中輕、歸重工業(yè)汪所占比略重，分籮為輕工業(yè)城煉市和重工蒙業(yè)城市。■根據(jù)城窄市所處的歡地理位置鞋，分為高原城市(如我國姜西藏自治抓區(qū)首府拉絮薩市，是我億國海拔最受高的城市居)與平原宗城市，沿史海城市、隆沿江城市澤、邊境城市等。■根據(jù)城立市性質(zhì)或典功能的不勇同，可分姿為綜合性背城市、柄工業(yè)資綁源城市他、礦業(yè)睡資源城市、聾交通港口誤城市、商姻業(yè)金融城浙市、科學(xué)魯文化城市滔、風(fēng)景旅樹游城市。第1節(jié)、商戰(zhàn)業(yè)地產(chǎn)概事念規(guī)劃1-1懷.商業(yè)勁地產(chǎn)概艇念規(guī)劃1-2.池概念規(guī)劃損編制流程第2節(jié)、客項(xiàng)目地炮塊區(qū)位薪屬性2-1.延項(xiàng)目地塊積地區(qū)屬性2-2糧.項(xiàng)目愁地塊城千市屬性2-3.量項(xiàng)目地塊晃地點(diǎn)屬性第3節(jié)、項(xiàng)北目核心概稻念確立3-1寫.國外泛流行商他業(yè)地產(chǎn)兄概念3-2.妨臺灣商業(yè)擇地產(chǎn)新概滅念3-3頸.現(xiàn)階托段商業(yè)傍地產(chǎn)流肚行概念3-4準(zhǔn).商搖業(yè)地產(chǎn)朗概念采賄購3-5很.概城念傳遞楊核心信致息商業(yè)地產(chǎn)宋概念規(guī)劃項(xiàng)目地塊封地點(diǎn)屬性商圈競徑爭項(xiàng)目見屬性（榜市場飽榨和度分藍(lán)析）市場飽彩和指數(shù)箏就是通加過測量踏在特定幅市場地賴區(qū)假設(shè)態(tài)的零售牌店類型角情況下家，每平次方米的伍潛在需氏求以及臟需求和牧供給的禾對比，棉來了解酒區(qū)域市邊場飽和想程度。計(jì)算公璃式如下匆：IRS：星目標(biāo)區(qū)域暫市場某類俯商品飽和椅指數(shù)C：目標(biāo)治市場購買庭某類商品喝的潛在顧腦客RE：蓋某地區(qū)寨每一顧挑客平均勢每周消亂費(fèi)額度RF：縫某地區(qū)灑經(jīng)營同減類商品小商業(yè)項(xiàng)暮目營業(yè)某總面積IRS臥值反映頭了特定未商圈內(nèi)概零售商卡店單位是時(shí)間內(nèi)標(biāo)單位營極業(yè)面積忽的潛在宋需求，周決定了其該宋地區(qū)商偏店的盈剖利空間攜的大小候。IR于S值越掘大，意食味著市度場飽和楊程度越陳低，零列售潛力蒙大:I學(xué)RS值興越小，閱意味著竭市場飽潤和程度北越高，輪零售潛骨力小。值得我譜們關(guān)注佩的是，箱市場飽準(zhǔn)和指數(shù)潛只是一筒個(gè)技術(shù)清性指標(biāo)坊，綜合沈項(xiàng)目地滾塊所在沙區(qū)域市或場情況王需要商滋業(yè)顧問剛專家的終市場嗅功覺。因離為：■通過葉技術(shù)方縫法被評真估“飽曠和”的陪市場，球無論是產(chǎn)批發(fā)市襲場還是堵零售商膛店，都咽存在市劍場升級挖問題，上需要新鵲生力量續(xù)；■總體上利處于飽和腔的區(qū)域市幼場不代表有局部市場也沒有相對開較小的市牙場機(jī)會；■新興框業(yè)態(tài)和飯業(yè)種有臺很強(qiáng)的睛市場穿萄透力，甚能夠在梯市場的超進(jìn)一步廣細(xì)化中頌撕開市穗場飽和論的缺口決。第1節(jié)、壘商業(yè)地認(rèn)產(chǎn)概念穴規(guī)劃1-1唱.商業(yè)無地產(chǎn)概輸念規(guī)劃1-2信.概念川規(guī)劃編尿制流程第2節(jié)、項(xiàng)練目地塊區(qū)濾位屬性2-1嚇.項(xiàng)目荷地塊地則區(qū)屬性2-2還.項(xiàng)目誰地塊城爽市屬性2-3.膠項(xiàng)目地塊榮地點(diǎn)屬性第3節(jié)、砌項(xiàng)目核代心概念冶確立3-1季.國外均流行商滿業(yè)地產(chǎn)陵概念3-2.亂臺灣商業(yè)懲地產(chǎn)新概做念3-3絡(luò).現(xiàn)階藍(lán)段商業(yè)倉地產(chǎn)流鏡行概念3-4衫.商棵業(yè)地產(chǎn)遣概念采元購3-5.斥概念傳扁遞核心信顯息商業(yè)地產(chǎn)蹤蝶概念規(guī)劃項(xiàng)目核心玩概念確立P.M.標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)頓顧問認(rèn)為悼,商業(yè)地末產(chǎn)項(xiàng)目的裂核心概念帳具備以下眼特征:A．是傳浩遞商業(yè)地望產(chǎn)業(yè)態(tài)、匙業(yè)種、建稠筑風(fēng)格、某運(yùn)營模式亂等關(guān)鍵信轟息的天使，是旦商業(yè)地產(chǎn)躬項(xiàng)目的D改NA。B．是憶項(xiàng)目本串質(zhì)特征議的集中艦表現(xiàn),口雖然只底是簡短委的幾個(gè)濁詞或者混一句話頑,但蘊(yùn)涵蜻了豐富著的內(nèi)容昏,讓人增產(chǎn)生無蒸限遐想積；C．是饞對項(xiàng)目栽所在地個(gè)的市場賤分析后峰形成的創(chuàng)關(guān)于項(xiàng)蜓目開發(fā)情前景的煉優(yōu)勢描述，這種碗描述可以伯在項(xiàng)目開盆發(fā)的擴(kuò)展跡概念中能妙夠得到明眠顯體現(xiàn)；D．是能洋夠喚起投韻資客和經(jīng)墻營戶對項(xiàng)肯目充滿興吼趣的關(guān)注惕點(diǎn)，所傳拖達(dá)出的意念寬、理想稅是消費(fèi)仁者樂于西接受的畏信息。E．是橋迎合投開資客和灘經(jīng)營戶郵喜新厭濃舊心理勇、縮短激商鋪市蹲場進(jìn)入慕時(shí)間、引爆社會乘潛在需求研的關(guān)鍵信弱息。第1節(jié)、么商業(yè)地近產(chǎn)概念撈規(guī)劃1-1測.商業(yè)撇地產(chǎn)概予念規(guī)劃1-2.葵概念規(guī)劃顫編制流程第2節(jié)、項(xiàng)壘目地塊區(qū)閥位屬性2-1里.項(xiàng)目泰地塊地孔區(qū)屬性2-2.市項(xiàng)目地塊綁城市屬性2-3.飼項(xiàng)目地塊姨地點(diǎn)屬性第3節(jié)、經(jīng)項(xiàng)目核心鉗概念確立3-1盒.國外鎖流行商羽業(yè)地產(chǎn)面概念3-2方.臺灣聽商業(yè)地賀產(chǎn)新概菊念3-3派.現(xiàn)階烏段商業(yè)騎地產(chǎn)流吼行概念3-4.途商業(yè)地余產(chǎn)概念采無購3-5.月概念傳多遞核心信帆息商業(yè)地費(fèi)產(chǎn)概念絨規(guī)劃第1節(jié)、商紋業(yè)地產(chǎn)概豈念規(guī)劃1-1.蒼商業(yè)地產(chǎn)憐概念規(guī)劃1-2.躬概念規(guī)劃爽編制流程第2節(jié)、項(xiàng)慚目地塊區(qū)見位屬性2-1.招項(xiàng)目地塊都地區(qū)屬性2-2.早項(xiàng)目地塊改城市屬性2-3.捉項(xiàng)目地塊掏地點(diǎn)屬性第3節(jié)遵、項(xiàng)目史核心概糖念確立3-1者.國外宋流行商有業(yè)地產(chǎn)尚概念3-2趣.臺灣是商業(yè)地殲產(chǎn)新概筋念3-3.羅現(xiàn)階段商春業(yè)地產(chǎn)流漏行概念3-4.剛商業(yè)地項(xiàng)產(chǎn)概念采難購3-5皺.概夕念傳遞妨核心信盈息商業(yè)地棚產(chǎn)概念貫規(guī)劃第1節(jié)、商懸業(yè)地產(chǎn)概跡念規(guī)劃1-1.州商業(yè)地產(chǎn)如概念規(guī)劃1-2.評概念規(guī)劃杜編制流程第2節(jié)、駝項(xiàng)目地故塊區(qū)位暫屬性2-1悲.項(xiàng)目兄地塊地僑區(qū)屬性2-2.鵝項(xiàng)目地塊個(gè)城市屬性2-3.遠(yuǎn)項(xiàng)目地塊目地點(diǎn)屬性第3節(jié)、碑項(xiàng)目核心型概念確立3-1瓣.國外臘流行商襲業(yè)地產(chǎn)肺概念3-2.擔(dān)臺灣商業(yè)封地產(chǎn)新概礦念3-3爛.現(xiàn)階費(fèi)段商業(yè)略地產(chǎn)流庸行概念3-4.律商業(yè)地蝴產(chǎn)概念采恭購3-5.奴概念傳像遞核心信巷息商業(yè)地產(chǎn)券概念規(guī)劃第1節(jié)、商濫業(yè)地產(chǎn)概墾念規(guī)劃1-1勾.商業(yè)鑒地產(chǎn)概疲念規(guī)劃1-2.賓概念規(guī)劃氣編制流程第2節(jié)、項(xiàng)類目地塊區(qū)恨位屬性2-1.姥項(xiàng)目地塊窯地區(qū)屬性2-2.領(lǐng)項(xiàng)目地塊污城市屬性2-3.來項(xiàng)目地塊理地點(diǎn)屬性第3節(jié)、乎項(xiàng)目核心糠概念確立3-1獸.國外升流行商罷業(yè)地產(chǎn)莫概念3-2.刷臺灣商業(yè)列地產(chǎn)新概況念3-3獵.現(xiàn)階流段商業(yè)道地產(chǎn)流趴行概念3-4.淘商業(yè)地渠產(chǎn)概念采捧購3-5潛.概壇念傳遞橋核心信生息商業(yè)地惡產(chǎn)概念塑規(guī)劃第1節(jié)、陜商業(yè)地汽產(chǎn)概念幟規(guī)劃1-1他.商業(yè)引地產(chǎn)概社念規(guī)劃1-2估.概念配規(guī)劃編節(jié)制流程第2節(jié)、愉項(xiàng)目地兵塊區(qū)位這屬性2-1.握項(xiàng)目地塊掛地區(qū)屬性2-2.灣項(xiàng)目地塊拳城市屬性2-3浪.項(xiàng)目膝地塊地戴點(diǎn)屬性第3節(jié)基、項(xiàng)目扔核心概燈念確立3-1說.國外料流行商旗業(yè)地產(chǎn)納概念3-2叮.臺灣帥商業(yè)地舒產(chǎn)新概驢念3-3辱.現(xiàn)階界段商業(yè)滾地產(chǎn)流抽行概念3-4.眨商業(yè)地?cái)钞a(chǎn)概念采圍購3-5河.概慚念傳遞晌核心信疊息商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)概念規(guī)劃目妖錄第一部患分懷商趴業(yè)地產(chǎn)贏開發(fā)流繪程第二部分校商業(yè)地產(chǎn)冊概念規(guī)劃第三部分公商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)決策謀劃第1節(jié)、相商業(yè)地栗產(chǎn)科學(xué)湊決策1-1協(xié).商業(yè)陷地產(chǎn)決趣策過程1-2.爸商業(yè)地產(chǎn)戶決策程序1-3寄.商業(yè)股地產(chǎn)決咽策方式第2節(jié)、專繳業(yè)機(jī)構(gòu)選形擇使用2-1程.商業(yè)況地產(chǎn)專秒業(yè)資源2-2.咐專業(yè)機(jī)構(gòu)尤選擇使用商業(yè)地沸產(chǎn)決策學(xué)謀劃商業(yè)地產(chǎn)銀決策過程商業(yè)地產(chǎn)周決策內(nèi)涵現(xiàn)階段對絲式于商業(yè)地姻產(chǎn)決策有猾以下兩種礙種理解：一是把棋商業(yè)地標(biāo)產(chǎn)決策很看作是史一個(gè)包摧括提出薪問題、肉確立目創(chuàng)標(biāo)、設(shè)答計(jì)和選燒擇方案尿的過程插；二是把商也業(yè)地產(chǎn)決犬策看作是斯從幾種備蓮選的提案際、方案中宴作出最終嗽抉擇，是鉤決策者的湯拍板定案忌。商業(yè)地公產(chǎn)開發(fā)新關(guān)鍵是熊商業(yè)地貨產(chǎn)決策夏，尤其急是商業(yè)穗地產(chǎn)的的科學(xué)決間策。商霧業(yè)地產(chǎn)義科學(xué)決帆策是指議商業(yè)項(xiàng)論目開發(fā)查決策要宜在科學(xué)躺理論指攀導(dǎo)下，原采用科箱學(xué)的方谷法，遵南循科學(xué)醋的程序注，由掌小握科學(xué)休知識的鍋載體，客即專家彎、學(xué)者敢以及具利有豐富款實(shí)踐經(jīng)磨驗(yàn)的決奴策分析致人員，硬同開發(fā)榴商緊密回結(jié)合，稀應(yīng)用集豎團(tuán)智力饒的優(yōu)勢驗(yàn)，經(jīng)過腐可行性暢研究和敵項(xiàng)目評榨估等科卡學(xué)論證虜，遴選設(shè)最優(yōu)化鏟的方案造，使其謀決策的剃結(jié)果符緣瑞合科學(xué)筋化決策微的檢驗(yàn)失標(biāo)準(zhǔn)，鬧達(dá)到經(jīng)蓬濟(jì)效益湖、社會體效益與護(hù)生態(tài)效郊益的統(tǒng)肌一與優(yōu)島化。第1節(jié)、開商業(yè)地旁產(chǎn)科學(xué)論決策1-1.璃商業(yè)地產(chǎn)博決策過程1-2.烈商業(yè)地產(chǎn)孔決策程序1-3.榆商業(yè)地產(chǎn)剖決策方式第2節(jié)、毀專業(yè)機(jī)牽構(gòu)選擇濤使用2-1.忍商業(yè)地產(chǎn)勤專業(yè)資源2-2.支專業(yè)機(jī)構(gòu)廉選擇使用商業(yè)地產(chǎn)辨概念規(guī)劃商業(yè)地罵產(chǎn)決策閘程序商業(yè)地既產(chǎn)決策帖認(rèn)同階減段對行趟動選擇濕的認(rèn)同養(yǎng)：■方案比夜對（不同澆方案的比石較、優(yōu)化害）■報(bào)建悼修正（畫報(bào)建審旋批對投微資建設(shè)掀行為的芝修正）■金融與支持（判尋求不符同金融膽機(jī)構(gòu)對煩項(xiàng)目的避金融支芒持）商業(yè)地產(chǎn)違決策認(rèn)同渴階段對行鍵動授權(quán)的徹認(rèn)同■概念規(guī)江劃商業(yè)顧尚問機(jī)構(gòu)■建筑策悔劃饒建筑策凡劃機(jī)構(gòu)或鞠建筑設(shè)計(jì)視公司■商業(yè)規(guī)航劃某商業(yè)顧縮慧問機(jī)構(gòu)■建筑呢設(shè)計(jì)茄建筑設(shè)劑計(jì)公司■營銷策告劃增商業(yè)顧答問機(jī)構(gòu)或奸商業(yè)策劃擺公司■招商氣代理頌招商公清司或商陡業(yè)顧問年機(jī)構(gòu)■銷售代綁理瞞銷售代妙理公司■物業(yè)謹(jǐn)管理針商業(yè)管灘理公司■商業(yè)刷運(yùn)營涉商業(yè)管刑理公司寺+商業(yè)村策劃公嘆司商業(yè)地將產(chǎn)決策蹈認(rèn)同階假段第1節(jié)、屆商業(yè)地芳產(chǎn)科學(xué)巡壽決策1-1雞.商業(yè)兇地產(chǎn)決易策過程1-2其.商業(yè)敬地產(chǎn)決伐策程序1-3.風(fēng)商業(yè)地產(chǎn)岔決策方式第2節(jié)、集專業(yè)機(jī)生構(gòu)選擇久使用2-1.槍商業(yè)地產(chǎn)耀專業(yè)資源2-2.幻玉專業(yè)機(jī)輝構(gòu)選擇使該用商業(yè)地姥產(chǎn)概念挽規(guī)劃第1節(jié)、商閣業(yè)地產(chǎn)科嘗學(xué)決策1-1翁.商業(yè)贈地產(chǎn)決遵策過程1-2.間商業(yè)地產(chǎn)暮決策程序1-3.饞商業(yè)地產(chǎn)