我國市場房地產行業(yè)特點與規(guī)律

美國行業(yè)演變規(guī)律下的中國房地產行業(yè)特點與規(guī)律中國房地產行業(yè)的三大特點北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential人是時間與空間的延續(xù)：時間是生命(損益表)，空間就是房子(資產負債表)社會屬性是歸屬經濟屬性是基礎政治屬性是過程生命的本質是使人不斷超越自我，房地產的本質就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位房地產是社會物質財富的支柱房地產為政府權力提供合法性房地產為社會成員提供身分與地位的合理性北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產行業(yè)的三大特點在美國，房地產行業(yè)具有經濟支柱、政治穩(wěn)定和社會公平的三大特點，并且表現的異常突出；作為商品房市場歷史比較短的國家，中國房地產行業(yè)同樣具有三大特點，但并不像美國房地產行業(yè)的三大特性表現得那樣突出：經濟支柱:財富來源；政治穩(wěn)定:權力合法性；社會公平:財富合理性；中國房地產行業(yè)三大特點總結用歷史的觀點看待中國房地產的發(fā)展階段和存在的問題；中國房地產行業(yè)現狀：政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位；生命的本質是使人不斷超越自我，房地產的本質就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位；北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential目錄中國房地產行業(yè)的三大特點經濟支柱:財富來源政治穩(wěn)定:權力合法性社會公平:財富合理性北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產行業(yè)的第一大特點——經濟支柱:財富來源美國房地產行業(yè)具有經濟支柱的特點，突出主要表現為：歷史上房地產行業(yè)五十年間，一直保持在美國GDP的五分之一以上；居民住房占據了國家經濟有形資產的三分之一；中國房地產行業(yè)經濟支柱的特點不是很突出，但在以下兩個方面仍然表現明顯：近10年以來，房地產行業(yè)投資、商品住宅市場投資、商品住宅銷售占GDP比重持續(xù)增長，2002年比重分別達到7.4％、5％、4.7％；房地產行業(yè)對整個中國國民經濟表現出極強的帶動作用；對比美國房地產行業(yè)經濟支柱的特點看中國房地產行業(yè)未來的發(fā)展，中國房地產的下一步增長將主要體現在家居消費與家庭消費的增長上；北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential房地產的經濟支柱特點--美國房地產行業(yè)的表現住房投資５％家居花費７－８％家庭消費１０％住房消費總計２２－２５％歷史上房地產行業(yè)五十年間，一直保持在美國GDP的五分之一以上居民住房占據了國家經濟有形資產的三分之一住房＋家居１５％北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產經濟支柱特點1--房地產投資占GDP比重持續(xù)增長億元資料來源：2003年中國統(tǒng)計年鑒92、93年中國房地產行業(yè)過熱發(fā)展后國家對房地產進行有效控制，自1995年后房地產投資開始萎縮；98年以后中國房地產投資開始復蘇，占GDP比重保持持續(xù)增長，2002年達到7.4％；北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產經濟支柱特點1—住宅投資占GDP比重持續(xù)增加億元資料來源：2003年中國統(tǒng)計年鑒自1999年以來，住宅投資在GDP中的比重持續(xù)增長，到2002年，住宅投資占到GDP的4.99％；.....北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產經濟支柱特點1—住宅銷售額占GDP的比重持續(xù)增加億元資料來源：2003年中國統(tǒng)計年鑒92、93年是中國房地產行業(yè)發(fā)展歷史上的過熱階段，住宅銷售出現一個小高潮，隨后銷售開始下降；98年以后中國房地產投資開始復蘇，住宅銷售占GDP比重開始持續(xù)高速增長，2002年達到4.7％；北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產經濟支柱特點2---房地產行業(yè)對整個國民經濟具有極強的帶動作用資料來源：CEI2003年中國房地產行業(yè)發(fā)展報告、元富證券（香港）房地產行業(yè)的投入相關帶動效應比例（％）100元的住宅消費130－150元其它商品的銷售1.3-1.5100元的住宅建設資金相關產業(yè)170-220元的需求1.7-2.2吸納100人就業(yè)帶動相關行業(yè)200人就業(yè)2.0增加一個單位的產值GDP增長2.9個單位2.9中國房地產行業(yè)對整個國民經濟具有極強的帶動作用，體現為以下幾個方面：北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential從美國的行業(yè)發(fā)展曲線可以預料,中國房地產下一步增長,將主要體現在家居消費與家庭消費的增長上住房投資５％家居花費７－８％家庭消費１０％住房消費總計２２－２５％住房＋家居１５％北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential家居消費、家庭消費將是中國住宅地產的一個熱點北京市住宅增長帶動家居消費、家庭消費增長情況2000年2002年增長比率商品住宅銷售增長情況409．3億元716．7億元增長75.1％；年均增長32.3％；城鎮(zhèn)居民人均居住消費增長情況925.5元比98年增長75.2％家庭消費增長情況（主要指建筑及裝潢材料類、家具類、家用電器和音像器材類、汽車類四大類商品）275.4億元493.3億元增長79.1％；年均增長33.8％資料來源：2003-08-19北京日報北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential目錄房地產行業(yè)的三大特點經濟支柱:財富來源政治穩(wěn)定:權力合法性社會公平:財富合理性北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產行業(yè)的第二大特點——社會政治穩(wěn)定:權力合法性美國房地產行業(yè)具有政治穩(wěn)定的特點，主要表現為兩點：住房擁有率和住房的居住狀況對國家政治穩(wěn)定影響甚大（住房是中低收入家庭的主要經濟壓力源，而大量的政治不穩(wěn)定現象都與無家可歸、居住條件惡劣等有關）

；房地產投資對整個美國就業(yè)形勢影響很大，是社會政治穩(wěn)定的基礎

；中國房地產行業(yè)政治穩(wěn)定的特點主要體現在以下三個個方面：房地產行業(yè)的發(fā)展大大影響社會就業(yè)問題；急速發(fā)展可能導致整個國家經濟過熱，房地產行業(yè)已經成為鋼鐵、水泥等部分行業(yè)過度投資，銀行信貸增長偏快的一個源頭性因素；城市改造與拆遷工作極大影響城鎮(zhèn)居民生活的穩(wěn)定和社會政治的穩(wěn)定；透過湖南“嘉禾”事件和121號令，中國房地產發(fā)展不僅僅是一個經濟問題，更是一個政治問題；.....北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產政治穩(wěn)定特點1—造就大量的就業(yè)機會近幾年房地產業(yè)就業(yè)人數每年均增長4.5％，房地產業(yè)是國民經濟中吸納就業(yè)人數最多的部門，目前從業(yè)人數高達3000萬人；按照這個比例計算，每年房地產行業(yè)所造就的就業(yè)機會（包括行業(yè)從業(yè)者和帶動相關行業(yè)的從業(yè)人數）高達9000萬，接近1個億人；房地產行業(yè)的投入相關帶動效應比例（％）100元的住宅消費130－150元其它商品的銷售1.3-1.5100元的住宅建設資金相關產業(yè)170-220元的需求1.7-2.2吸納100人就業(yè)帶動相關行業(yè)200人就業(yè)2.0增加一個單位的產值GDP增長2.9個單位2.9北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產政治穩(wěn)定特點2—急速發(fā)展可能導致整合國家經濟過熱房地產業(yè)已經成為鋼鐵、水泥等部分行業(yè)過度投資的一個源頭性因素；2003年1至4月，全國房地產投資在去年29.7%的高增長基礎上同比增長了34.6%；雨后春筍般涌現的新開工樓盤，需要大量消耗鋼材、水泥，旺盛的市場需求、巨大的利潤驅動，加劇了鋼鐵、水泥等行業(yè)的過度擴張。房地產業(yè)已經成為銀行信貸增長偏快的一個源頭性因素；2003年一季度，全國房地產開發(fā)投資中銀行貸款占30.7%；同時考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預售商品房個人住房按揭、自籌資金中關聯企業(yè)使用的貸款等因素，目前銀行資金占房地產開發(fā)投資的比重在60%以上。資料來源：2004年5月27日南方日報北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential中國房地產政治穩(wěn)定特點3—城市改造與拆遷工作極大影響城鎮(zhèn)居民生活的穩(wěn)定和社會政治的穩(wěn)定各級政府要切實加強組織領導,認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷管理工作。由于工作原因造成大量群體性上訪的,要追究有關領導和直接責任人的責任；電視、廣播、報刊、網絡等媒體要從維護社會穩(wěn)定的大局出發(fā),

堅持正確的輿論導向,防止渲染、炒作拆遷工作中出現的一些失誤和問題,激化矛盾；國務院有關部門要按照職責分工,對各地城鎮(zhèn)房屋拆遷管理工作予以指導和監(jiān)督。建設部要會同有關部門派出督查組,對拆遷問題突出、影響社會穩(wěn)定的地區(qū)進行監(jiān)督檢查，督促整改；

——國務院辦公廳2003年9月19日

《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential房地產政治性的一個詮釋——湖南“嘉禾”事件資料來源：2004年06月05日《北京青年報》1、湖南“嘉禾”事件嘉禾縣珠泉商貿城是一個以商業(yè)營業(yè)用房為主的房地產開發(fā)項目。現已查明，嘉禾縣在未進行規(guī)劃項目定點的情況下，為開發(fā)商發(fā)放《建設用地規(guī)劃許可證》；先辦理《建設用地批準書》，再補辦土地使用權掛牌出讓手續(xù)；在開發(fā)商未繳納土地出讓金的情況下，發(fā)放《國有土地使用證》；在缺乏拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金足額到位證明等要件的情況下，為拆遷人發(fā)放《房屋拆遷許可證》；在沒有按規(guī)定程序舉行聽證的情況下，對11戶被拆遷人下達強制拆遷執(zhí)行書。在項目實施過程中，縣委、縣政府濫用行政權力強制推進房屋拆遷，2003年12月份以來，先后對11名公職人員進行了降職、調離原工作崗位到邊遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等錯誤處理，并錯誤拘捕李會明等3人。

2、社會、媒體、政府關注據中央電視臺《新聞聯播》報道，對嘉禾縣房屋拆遷中損害群眾合法權益問題，中央高度重視。根據國務院領導的批示，湖南省政府、建設部聯合調查組通過深入細致的調查取證工作，基本查明主要違法違規(guī)事實。調查表明，這是一起集體濫用行政權力、損害群眾利益的違法違規(guī)事件。3、這是一種政治的結局撤銷周余武中共嘉禾縣委委員、常委、書記職務；撤銷李世棟中共嘉禾縣委委員、常委、副書記職務，并依法撤銷其縣人民政府縣長職務；給予李水福黨內嚴重警告處分，責令其引咎辭去中共嘉禾縣委副書記、嘉禾縣人民政府常務副縣長職務；給予中共嘉禾縣委常委、政法委書記周賢勇留黨察看一年處分；北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential在1931年美國首次住房會議上，美國總統(tǒng)胡佛講：“沒有什么東西比住房對于人民幸福和社會安定更重要?！?/p>

4、這是一種庶民的勝利這勝利是庶民所取得的。即便是那“氣勢如虹”的一輩子換一陣子的恫嚇標語，也沒有擋住上訪者反映實情；即便是那“承包”不下來就要停職停薪的“株連”，也沒能得償所愿，甚至有人用離婚的民間智慧嘲諷對方的荒唐；即便可能被拘捕蹲牢房，也有人無所懼怕，所以幾十戶人家堅守家園……5、這是一種權利與權力的對峙所以，嘉禾強制拆遷事件本質上是權利與權力的對峙，而終以權利獲勝。但是這勝利，卻又不僅僅只屬于庶民。庶民、媒體與上級機關，在這場合作中，精誠相待，訴求相同，于是黑幕得以揭開，正義得到伸張。－－－《南方都市報》2004年6月6日社評.....北京錫束恩企業(yè)培管理顧稀問公司Zion損Con若sult訂ing檢Conf問iden部tial房地產陽政治性況的另一罰個詮釋筒：121號文件是鍵打壓房地俊產，還是漁房地產打杰壓中央政派府的權力吳基礎？1、中國報房地產拉金融現名狀我國房地穴產市場60％以上榜的資金對來源于贈信貸資咽金，房窩地產貸侄款余額別占商業(yè)拋銀行各眠項貸款肌余額的諸比重高濱達17.8％；2、200賴3年6月：121號文件“商業(yè)銀踐行要嚴格羨防止建筑尺施工企業(yè)痕使用銀行督貸款墊資斥房地產開瞎發(fā)項目”驚；“房地產食開發(fā)貸款遮對象應為棄沒有拖欠非工程款的萄房地產開肥發(fā)企業(yè)”；“貸款重曾點支持符抵合中低收干入家庭購盞買能力的襪住宅項目國，對大戶勻型、大面太積、高檔忍商品房、按別墅等項程目應適當重限制”虜；……---《關于進毫一步加驅強房地放產信貸觀業(yè)務管遭理的通穴知》（銀發(fā)[20替03.祖6]1吉21號）北京錫個恩企業(yè)澤管理顧圍問公司Zion倘Con灘sult掃ing敬Conf靈iden晴tial121與18號令背午后的中盆央政府嗎：房地脆產是一拐個政治恥問題？3、民眾眼潛中的中國蹲房地產政鍬治性81.獨5%受訪者復認為金浙融機構較利用資續(xù)金配置蠶權進行壺腐敗交板易在經完濟生活門中屬于“非常普遍”和“比較常驗見”的現象悄；不到20%的人認緩為這種濃情況“很罕見”或根本“沒有發(fā)現”；（謝平等維學者在02～03年做了關希于“中國迫金融腐敗律指數”課紙題對全國29個城市5大類人蕩群進行靈了問卷稀調研的絲式結果）4、企業(yè)家秘眼中的中改國房地產處政治性當市場寇的預期曾被扭曲甜時，人賞們并不績會真正嶺了解政通策調控形的手段薪和意圖杠，只會蒙關心現座有的預畫期；政策變吊化不但巖會影響尖投資者沸的投資都預期，沒也會影僑響消費始者的消寬費預期質，影響腐地方政嫁府的發(fā)弟展預期理。而一飽旦各層筐次的預淋期被破傾壞之后呆，再想反調動這灶種預期膽就格外貫困難了講；多數企暖業(yè)是步捕履維艱痰的剛剛鋼渡過了捆難關，獎剛剛開四始進入犁一個發(fā)勤展的時雨機。如縮慧果一棍瘡子打下逐去，又篇會使他堪們進入生生存的線掙扎之乏中。本浸來這些守企業(yè)可陽以借高股速發(fā)展印的經濟縱環(huán)境發(fā)乏展和壯甩大；－－任橋志強：《謹慎使法用調控厭手段》20汽04年05月14日

中拔國經營報北京錫恩餃企業(yè)管理掏顧問公司Zio豪nC弦ons首ult牙ing券Co津nfi主den蛇tia梁l目眉錄房地產行軟業(yè)的三大前特點經濟支悠柱:財富來源政治穩(wěn)定:權力合法夕性社會公平:財富合理阿性北京錫恩示企業(yè)管理增顧問公司Zion騰Con即sult掏ing斥Conf懂iden魄tial中國房奏地產行偽業(yè)的第暗三大特奔點——社會公餓平:財富合理同性美國房地鄭產行業(yè)具走有社會公字平的特點弟，主要表遣現為兩點蔥：不同種養(yǎng)族群體列的住房打擁有率虎具有明形顯差異蘇；不同收入稈階層的住絞房居住條功件具有明怠顯差異；中國房求地產行訊業(yè)社會公平的特點繭主要體賓現在以其下三個健個方面濱：不同收轎入、職光業(yè)、學旁歷及城層市階層狹所擁有附的戶均遇房產價奏值表現你出很大鹽的差別機；低收入貨家庭漸塌漸淡出冷一手商蔑品房市川場；城市高價祝房不僅帶裕來了居民言居住的“階層同周質化”，而且加勺劇了低收竟入階層的“精神貧困”、“文化鴻讓溝”；北京錫恩虜企業(yè)管理胖顧問公司Zio嚼nC幟ons執(zhí)ult池ing雹Co技nfi熊den脫tia用l房地產行餅業(yè)體現著凈社會的不少公平和階砍層性戶主月收入（元）300以下300—500500—800800—10001000—15001500—20002000—40004000—80008000以上戶均房產價值（元）59928658588214292345114071163046207587247018309120城市規(guī)模大城市中等規(guī)模城市小城市戶均房產價值（萬元）13.698.957.46在不同謠收入層埋次的家進庭、在溫不同規(guī)嬸模城市旗的家庭罪，他們訴的戶均霉房產價驢值顯示訂出明顯姥的差異粥：數據來源震：國家統(tǒng)壓計局2002年6月份《中國城見市居民鑰家庭財并產調查悠總報告》，國家統(tǒng)特計局城太市調查兩總隊于200衫2年5-7月在河北汁、天津、灶山東、江芬蘇、廣東給、四川、慣甘肅、遼傭寧等8個?。ㄖ鄙磔犑校┎婶~取多相抽越樣的方式棵；....娃.北京錫僚恩企業(yè)菠管理顧癥問公司Zio喊nC曠ons果ult厘ing質Co租nfi標den住tia蹤蝶l房地產行芽業(yè)體現著粗社會的不薯公平和階子層性戶均房產價值（元/戶）不同人群31萬私營企業(yè)經營者等；20萬－30萬娛樂服務人員、證券業(yè)務人員和股份制企業(yè)負責人等；15萬－20萬教授、社會中介人員、事業(yè)單位負責人、三資企業(yè)人員、國家機關負責人、銀行業(yè)務人員、國有企業(yè)負責人、演員、IT從業(yè)人員和工藝美術人員等；戶主學歷分布研究生及以上大學本科大學?？浦袑８咧谐踔行W戶均房產價值（萬元）22.4315.8713.9410.049.897.887.64在不同職暮業(yè)的家庭污、在不同惱學歷層次瞧的家庭，秤他們的戶某均房產價伸值顯示出情明顯的差咽異：數據來慢源：國汗家統(tǒng)計稠局2002年6月份《中國城市劍居民家庭險財產調查拆總報告》，國家統(tǒng)衣計局城后市調查私總隊于200飯2年5-7月在河飛北、天斧津、山鄰東、江丘蘇、廣蝕東、四冤川、甘襯肅、遼氣寧等8個?。ㄖ睅燧犑校┎杉讶《嘞喑橛錁拥姆绞胶猓槐本╁a趴恩企業(yè)損管理顧功問公司Zion莫Con似sult伍ing掩Conf筆iden蓬tial低收入家決庭淡出一喇手商品房飛市場資料來源圣：200些4-0龍6-0攝8南京市房魚產局，全鼻市的《地產市憤場需求冠研究報妹告（春昏季版）》。主要潛在購房人群（按家庭年總收入水平）占潛在購房人群的比重4萬至5.9萬元年收入的家庭21.2％3萬至3.9萬元年收入的家庭18.0％2萬至2.9萬元年收入的家庭13.9％6萬至7.9萬元年收入的家庭13.6％1、南京作市潛在崇購房人悉群的構筑成分布2、隨著南噸京房價的辰不斷飆升椅，較低收躲入的潛在懷購房家庭罷將逐漸淡有出商品房礙需求市場倦，而轉向眼經濟適用桑房、二手黑房市場，推商品房目套標受眾逐棵漸指向較對高收入階帖層。北京錫恩坊企業(yè)管理求顧問公司Zion籍Con娃sult勻ing遷Conf潛iden款tial城市高價脆房不僅帶富來了居民促居住的“階層同儲質化”，而且加能劇了低收揮入階層的“精神貧困”、“文化鴻飼溝”高價房加漆劇“精神談貧困”、敵“文化鴻溫溝”對于房價磁較高、持臉續(xù)上漲且憐中心城區(qū)短土地有限糖的大城市鐮（如上海駕）出現“占富人進城型、窮人下特鄉(xiāng)”的逆構向流動潮甲，而這樣僵不僅會產功生居住的允“階層同壁質化”，恐同時還將繩導致多數秀普通大眾油對城市文禿化、環(huán)境才等公共基捏礎設施享冤用機會的昆實際下降疏，從而加盤劇“精神狗貧困”、域“文化鴻電溝”；高價房鉤產生的群種種弊申端主要耽影響的舌是低收滾入階層從而看到掏城市高房嚼價產生的徑種種弊端萌，而其影桐響的群體何往往是低素收入階層緞。過分超買過實際支握付能力的蚊高房價，場將在根本娘上削弱他胞們的發(fā)展抖機會；北京錫判恩企業(yè)暖管理顧恨問公司Zion覆Con椒sult價ing燙Conf爬iden蓄tial房地產三咳大特點總位結：用歷旅史的觀點涼看待中國性房地產的榆發(fā)展階段蓮和存在的育問題房地產舟三大屬聞性的關患系是：經濟屬戀性是基憶礎(支撐)，政治屬舒性是過程(穩(wěn)定)，社會扒屬性是昂歸屬(公平)；房地產持行業(yè)的我目標應熔當是:在社會公湊正和公平營的目標下,通過構造憶持續(xù)發(fā)展暗機制,建立起單企業(yè)穩(wěn)協定的發(fā)撒展預期菜與市場密公平的殺競爭體導系；中國房饞地產行四業(yè)的未節(jié)來是:土地市止場化與火金融市豆場化,房地產走唐向理性、牢責任；中國房地巖產行業(yè)的秧現狀是:經濟屬嫂性的層躺面:需求旺瘡盛,供給方競腿爭性不夠,兩大要齒素(土地與資記金)的自由化術程度不夠,從而導致賢房地產行釘業(yè)沒有在志國民經濟襯、政治穩(wěn)禮定與社會招公平方面遮起到頂梁棚柱的作用鼻；宏觀層面慣的經濟標姓桿調控手墊段延遲效傷應(事后調控加而不是事持前手段)與微觀織層面的針能力錯艇位(社會能力寬比市場能瞇力強)；發(fā)展中干的問題泡，需要疑在發(fā)展桑中來解死決：未垃來房地幫產的行改業(yè)變化怎趨勢...旗.雀.北京錫兔恩企業(yè)娛管理顧花問公司Zio兇nC喜ons單ult探ing邀Co饞nfi翅den燙tia各l政府的規(guī)腎則錯位與岔企業(yè)的能赴力錯位政府提捷供制度企業(yè)經講營要素消費者兔購買住乘宅經濟支練柱政治穩(wěn)定社會公平銀行:資金政府:土地經濟手參段行政手段北京錫恩裂企業(yè)管理鞋顧問公司Zion泡Con投sult帖ing熔Conf貨iden匆tial政府的肝規(guī)則錯擋位與企項業(yè)的能濱力錯位泛的一個雜解釋1、王石關稠于金融政話策的看法政府規(guī)則襲錯位，進尤行事后調迫控而不是董強調事前謝手段：現在國臺家在金鴿融政策崇方面對譜資金加狡以太多繡的限制穿。政府盒不允許梁貸款買領地，給第開發(fā)企黃業(yè)帶來沖了很大振的障礙嘩，割斷就了大部患分開發(fā)達企業(yè)的帶土地資慶金來源僑；企業(yè)能力健錯位，強君調社會能奮力而弱化慣市場能力伴：但在市泄場需求漿的實際轟情況下紋，雖然計政策有闊限制，體開發(fā)商陜還是會魔變相地茫進入，患政策的茶效果也鴿就大打朗折扣了盜；溫州民矛間資本逢大量進突入房地鬧產行業(yè)持正是有目力說明煎了政府群規(guī)則錯弱位和企釣業(yè)能力艱的錯位幕：比如說在5月份之然前，各鼻地開發(fā)遭商到溫挺州推銷碌房子，副就是沖鉆著溫州形的強大幫資本能弓力，因狡此可以芹看出，鉤溫州的伶這種民弓間資本撇，成了攜房地產值開發(fā)資膠金不足扁的一個懲補充，甚也是一賢個風險叫投資；報另一方廣面，民奮營資本衰發(fā)達的超浙江，小其民營檢資本發(fā)門展向金鋪融資本宏轉化有拔一個出騎入口，朽這個出瞧入口就已是房地替產投資琴。一方岡面缺資眠金，另縫一方面截卻有資鋼金，而芝我們在夏政策方豈面卻沒泉有加以涼很好的盡引導和侵規(guī)范。北京錫恩惡企業(yè)管理廣顧問公司Zio倚nC挖ons氏ult慢ing稼Co權nfi鄰den席tia兔l政府的規(guī)誘則錯位與掠企業(yè)的能上力錯位的妙一個解釋2、關于低土地一褲級開發(fā)捏的市場誼化王石表示慮，應倡導渡土地一級島開發(fā)的市茶場化，他寧認為：政府角色際定位不準像確導致所寺制定規(guī)則奪的錯位：我們國家濃缺少土地燭資源，在朗農村租用袖土地過程爸中，土地枯資源的盲騾目開發(fā)和良利用，造掏成了土地淘貶值的現丙象，結果許直接受損梁傷的是農藏民，城市術化進程以印犧牲農民樣的利益為鴨代價。因掀此，城市屈化進程的斷土地利用蓬中，地方膠政府應做撿好裁判員橫的角色，剛切實保障桌農民的利拳益；要加強追土地的萄合理開毅發(fā)，由咳于土地征非常有樸限，因匯此從城志市規(guī)劃盈來講，拖需要提瘋高土地陳使用率紛，向高戶層和小益高層發(fā)愉展，這室種住宅魔的質量屢和電梯灰的運用鏈，也會埋直接刺盟激工業(yè)正化水平負，與此幻玉同時，攪不同區(qū)蕩域城市射也應該憶有不同首的政策勻，不能話一概而命論；北京錫恩嚷企業(yè)管理貢顧問公司Zio搏nC墳ons胡ult陵ing糞Co德nfi距den耗tia療l人是時間盡與空間的迎延續(xù)：時造間是生命(損益表)，空間生就是房別子(資產負避債表)社會屬性共是歸屬經濟屬性洞是基礎，政治屬性提是過程，生命的本拒質是使人遇不斷超越凳自我,房地產的會本質就是伯要使人不曠斷超越既嶺定的社會胖角色與地歡位房地產巾是社會糧物質財微富的支小柱房地產為維政府權力萬提供合法何性房地產頑為社會僻成員提制供身分率與地位啄的合理搬性中國房地劣產行業(yè)四屑大屬性...竿.虎.北京錫恩暖企業(yè)管理組顧問公司Zio按nC殿ons商ult姓ing是Co括nfi竿den印tia音l市場化之工后，中國翅的房地產圓業(yè)同樣具竊有不同于堤其他行業(yè)貼的產品四處大屬性消費品穩(wěn)屬性投資品薦屬性階層屬性DIY屬性北京錫恩姨企業(yè)管理撒顧問公司Zio寄nC吹ons貍ult館ing隙Co天nfi顫den場tia集l目汁錄房地產潮行業(yè)的誤四大屬賣性消費品屬俊性投資品屬高性DIY屬性階層性....華.北京錫并恩企業(yè)昆管理顧鳴問公司Zio慢nC倆ons體ult鄭ing小Co謝nfi典den界tia倡l住房做為蠅消費品屬什性的三大串特點:存量釋稻放、租呀售替代帳、多次里置業(yè)存量釋放國內住停房市場買的熱銷爺主要是擴多年來遷來壓抑雞以久的“存量需筍求”的釋放；租售替毅代新成長遷的年輕曲一族是絲式未來住悔宅的主監(jiān)要購買宮者,這一階朝段十分碌類似于伴美國五構十年代刺戰(zhàn)后經悶濟復蘇,人口流畜動加大,這一時期該的住宅的音消費特點途是租房市劉場與出售鄉(xiāng)豐市場相互吧替代；多次置趨業(yè)收入差距會的拉大會底使得住房杠的換手率釀增加；北京錫娛恩企業(yè)謎管理顧徒問公司Zion虧Con猾sult撞ing扣Conf漠iden烘tial消費品眨屬性—上海住丙宅市場匙由保障歡型向小拌康型轉迷變，引第發(fā)巨大囑的“存量需響求”釋放出來1、巨大復的新購營房需求上海住密宅已從差救濟型羞、解困起型、福才利型和厲保障型服的階段枝，跨入儲了改善蔽型、投旨資型和恰小康型叼的發(fā)展梁階段；根據經濟缺發(fā)展、城緣瑞市建設以譽及人民生叼活水平的冤趨勢預測竟，2003巾-200攝7年，上海消的住宅需西求約在8500兵-930朵0萬平方輔米之間織，今后5年每年軋住宅需轟求約185雅0-2芽000萬平方米秧，需求數霧量巨大；資料來源簡：200某4年2月4日14:營47新聞晚報2、高速鄭增長的趁換房需黃求從換房騾率來看剖：2003年本市二武手房成交皇量已達2306萬平方猴米，與豎一手房互成交量講之比為1：1.0趨3，兩者涌基本持畝平；從二手聞房指數辨來看：上海二手橋房指數辦討公室發(fā)布潛最新一期棄二手房指磁數報告顯往示，今年3月份，夫上海二鮮手房指匪數為1304點，比上樸月上升15點，漲幅率為1.1俗6％———“換房時診代”的腳步正嶼在臨近。北京錫恩頃企業(yè)管理錄顧問公司Zio忌nC她ons茄ult型ing謝Co攻nfi劑den艦tia街l消費品捆屬性—租房市叔場與出炕售市場際相互替價代的時漸代即將扒來臨第二個高嗚峰期出生圈人群的下疲一代開始勾獨立而擴鉤大住房，菊第三個高肺峰出生的暢年輕人群聞即將進入及把潛在住含房需求轉君化為實際槐住房需求賊的階段；中國新成諸長的年輕牽一族是未敏來住宅的蟻主要購買貌者,這一階段受十分類似惡于美國五斬十年代戰(zhàn)若后經濟復丑蘇,人口流動奸加大；這播一時期的貨住宅的消揭費特點是曲租房市場晴與出售市輕場相互替右代；北京錫畜恩企業(yè)糖管理顧酒問公司Zion輔Con軋sult桌ing域Conf食iden悼tial消費品鮮屬性—上海、南草京等城市會二次置業(yè)醫(yī)漸成主流超，消費年晚輕化趨勢娃明顯，其救中白領比坊例最高1、上海黎居民已料經形成暫了明顯偷的二次墓置業(yè)消墨費趨勢200書4“上海之泥春”房狐產展示旅交易會竿統(tǒng)計結糖果表明銷，超過50%的普通觀道眾積極參砌與展會的嫂目的是為申購買第二隙套房作準煙備。南京二次諒及以上置布業(yè)者首次適超過首次末置業(yè)者所止占比例，需二者比例黑分別為53.況1％和46.核9％；2、上海樓弟市二次置置業(yè)潛在人斧群中1次以上懷購房經咱歷者和25－40歲的年殿輕人占層很大部媽分已經有1次以上購效房經歷的忠占了38%如果考鵝慮購買且公房情憑況，則夢二次置著業(yè)比例積將達到60%；二次置滴業(yè)的市萄民中，70%以上的墳人在2001年期間購畢置了第一聞套住房，諒經過了兩漆年多的時緣瑞間，已經五有相當一蛛部分人具績備了或者烏即將具備筍購買第二倉套房的能重力，其中仗很大一部卵分潛在消磨費者是25-4蠶0歲之間的危年輕人；資料來源旬：.sh.貿163.斤com200航4-0孤2-2驗01益5:0姨0:5肅8...汽.在.北京錫集恩企業(yè)駱管理顧協問公司Zion您Con冬sult封ing謹Conf曠iden平tial3、二次置講業(yè)住房面糧積需求集別中在81－100洗㎡，房型需臉求集中在2房；從二次置備業(yè)選購的辣面積來看恨，主力面鎖積集中在81-1岔00平方米之峽間，達到36%；其次攪是101-使130平方米，黨占26％；2房需求占威到二次置梯業(yè)總需求拘的43％；除了部分欺別墅需求拔外，復式色住宅的需歌求增加了城，達到了16％，潑作為一驕種公寓庸和別墅昏的結合狀型產品頭，在二挪次置業(yè)貫的客戶殺中受到蛇較多推省崇。資料來禁源：.sh煎.16側3.c裳om2004舅-02-我201懶5:00肌:58二次置梢業(yè)選購甩的面積莊分布情慣況二次置膀業(yè)選購頌的房型宵分布情遞況消費品屬王性—上海、材南京等踢城市二熊次置業(yè)燈漸成主膀流，消縱費年輕遇化趨勢堅明顯，層其中白杏領比例耕最高北京錫這恩企業(yè)子管理顧過問公司Zion傳Con商sult太ing泳Conf詳iden警tial資料來冶源：2004年2月4日14:旱45新聞晚借報4、上海二鎮(zhèn)次置業(yè)人東群中白領嗎占絕大多狠數；二次置皮業(yè)者中乞，企業(yè)拘管理人船員二次脾置業(yè)比漆例合計揪達38%，中高級劫專業(yè)技術啟人員所占陽比例緊隨撓其后，分錘別達到10%和9%。值得注撤意的是，麥無論在機附關、企業(yè)側處于公司亮中層的管姿理人員對艷改善自身我生活水準立的要求最館為迫切。中層干部羽選擇二次物置業(yè)的比猴例高于高懂層干部和估一般職員遲；私營業(yè)凳主、個舅體、自偷營職業(yè)借者和自拿由職業(yè)盯者選擇憂二次置業(yè)業(yè)的比距例只有8％和7％；消費品杜屬性—上海、南南京等城市壤二次置業(yè)儉漸成主流伙，消費年膠輕化趨勢斷明顯，其亞中白領比擠例最高北京錫恩稀企業(yè)管理遵顧問公司Zion唇Con拖sult逢ing堡Conf關iden節(jié)tial目怪錄房地產緣瑞行業(yè)的牛四大屬螺性消費品屬凝性投資品屬皂性DIY屬性階層性北京錫恩瞞企業(yè)管理辮顧問公司Zio社nC請ons逝ult平ing寄Co紹nfi惹den判tia姥l投資品俘屬性的卡四個來斬源:城市化、肺土地資源乳的稀缺、淺持續(xù)性與誰不可移動乏性、市場汁信息不對啄稱城市化晚；土地資源陽的稀缺性孩；產品的假持續(xù)性傷和不可劫移動性唯；市場信息蒸的不對稱到；住宅投畫資品屬耗性的決獨定因素房地產是灶高收入者稍最青睞的拼投資品納種；蘇州房同地產市殊場的炒所房熱—投資性藏購房比兔例在20％以上；溫州炒房煤團的投機始行為；住宅投撒資品屬墳性的市寇場表現北京錫恩屑企業(yè)管理反顧問公司Zio色nC賀ons持ult笑ing珍Co止nfi杠den既tia易l中國城無市化進屈程的加沿快帶動暗了巨大與的住宅清市場需手求，無脅疑給住宇宅投資虜帶來巨筐大機會自1996年開始長我國城刑市化再大次提速揀并進入丟以每年1.4％左右餃的速度推穩(wěn)定增召長的時勞期；據預測，雜每年將新倦增城鎮(zhèn)人兼口近200瘡0萬，將廣會有近1.8億平方米極的潛在住霉宅需求；中國城市棕正經歷著備大興土木沫的“建筑時代”，城市基軟礎設施的催更新、改跳造、擴容然和舊城改佛造，勢必干給商品住挺宅產品帶生來巨大的夕投資機會忘；...過.劫.北京錫恩籠企業(yè)管理序顧問公司Zio塘nC淹ons協ult方ing唉Co彈nfi釋den志tia逃l土地資源裳的稀缺性換及住宅產愧品的不可憲移動性決暖定了供給賞的有限性氣，從而給植住宅產品例投資帶來碰機會土地資源研的稀缺性里由三方面與因素決定咬：土地資轎源開發(fā)必本身的蒙有限性桂；目前中磨國土地妨供應渠霧道不暢耽，土地債市場化懸程度很傭低，使賺得現有企土地獲測取成本召很高；因拆遷成遵本過高導祥致危改小秘區(qū)土地成飲本過高；拆遷成本室過高的主理要原因是終我國的拆頑遷往往不閉是市場行豈為，而是襖政府行為津。北京城主區(qū)內1平方米危盟房的拆遷蝴補償已高賓達10，000元人民幣寸；住宅產惑品的持英續(xù)性和爬不可移倚動性在時間上資，住宅產炭品做為耐陽用消費品套，具有持易續(xù)性；在空間災上，住襖宅產品閃做為不左動產，袍具有不挺可移動柜性；北京錫抽恩企業(yè)錘管理顧斑問公司Zion番Con得sult宿ing名Conf年iden朝tial市場信息咽的不對稱紙性目前市場樣信息的不榮對稱性由仆幾方面因甲素影響：消費者方仰面：一般消費愈者大多只懂有房博會倦、道聽途蘭說、新聞莫媒體等幾姨種信息來菜源，信息觀來源的渠烘道很有限西，準確性親也很低；開發(fā)商殊方面：由于種鼓種原因尼對于現信在的市污場形勢懂往往會卸做出誤訊導，市榨場形勢律好的時施候奇貨弄可居，使市場形籍勢不好祖的時候裂極力鼓創(chuàng)吹；新聞媒體仰方面：往往缺乏船對于真實猛情況的深巾入了解，擺一些報道禁并不能完且全反映房拿產市場的焰真實情況犯；政府方面?zhèn)鳎喝狈τ须p效的宏炒觀調控段方式來純對樓市厚信息進肅行管理濫和控制芹，使得味信息透仔明化；北京錫恩裕企業(yè)管理駁顧問公司Zion吹Con柱sult麗ing勤Conf抖iden醒tial過去10年中國襖商品住棒宅銷售螺總面積碗和平均謹價格逐球年上升資料來洽源：國折家統(tǒng)計臣局四大因素磨造成中國信住宅價格晚的持續(xù)穩(wěn)嗓定上漲，售使住宅產余品投資成燙為可能北京錫恩慕企業(yè)管理荒顧問公司Zio棕nC夠ons膽ult扛ing蕉Co率nfi深den概tia禍l房地產是歲高收入者盼最青睞的熔投資品燦種資料來良源：京報網-北京現代伶商報200厲4年01月30日1、調查小顯示，愛房地產掀是高收姐入者最材青睞的氣投資品粉種一項針對滋北京、上張海、廣州魄、武漢、愛成都、西安安、沈陽簡等7城市1616名高收入曾者的抽樣刑調查表明出，在這些缸高收入者鼠的投資意哀愿中，房異地產占21．1％，房地評產是高收村入者最青屈睞的投資魚品種。03年下半年北京商品房銷售金額（億元）比上半年增長商品房總銷售額587112％港澳臺個人投資購買9．24586％外籍個人投資購買12．32480％外省市個人投資購買162．85181％2、2003年下半年足高收入人聯群在京房界產投資增蓄長驚人北京錫恩卻企業(yè)管理錯顧問公司Zion名Con摸sult映ing剃Conf望iden儲tial蘇州地服產市場愚的炒房科熱——投資性購終房比例在20％以上1、據有課關部門耗調查顯遇示：接獻近九成色的蘇州天房地產愧企業(yè)認脈為，蘇說州投資評性購房懼的比例砍在20％以上娃，其中餅出租購缸房和轉漆賣增值織購房的百比例各冰占一半搖。資料來源盾：蘇州日窯報200巨4-3肉-9房源類型（截至2004年2月15日）占到掛牌總數建造年代在2000年及以后的二手住宅54％建筑面積在100平方米以上的待轉讓的住宅56％掛牌年份在2002―2004年的大戶型毛坯房、期房約10％2、對蘇副州市區(qū)打一家規(guī)醫(yī)模較大毫的房屋扔中介掛演牌房源擴統(tǒng)計匯汽總結果貓顯示：....流.北京錫建恩企業(yè)吊管理顧爽問公司Zio恥nC儀ons紹ult書ing信Co由nfi硬den表tia棗l溫州炒房膀團的投機待性行為——政府開陪始出臺嘆政策遏潑制200烈4年“五一”節(jié)前，溫盒州、上海鳴、重慶、夠南京、北弄京等城市當的國有銀洽行已對投年資性項目網貸款和個贈人貸款調潮高了放貸每門檻，嚴復格了審批相條件。溫州工商幼銀行針對粱炒房風潮飽對個人房扯貸利率作艘了上調，顏規(guī)定對購躲買第三套芳房貸款利負率在5．04％的基喝礎上上螞浮20％－70％，而且仔，溫州所尿有國有銀潑行均對第言三套房以虛上的購買鵲者一律不陶予放貸；北京自4月27日起，滿已暫停轟對各種隆開發(fā)及目個人購貧房貸款這的發(fā)放貝。北京黃的四大習國有銀毅行則根軌據央行軋的政策縣，嚴格魔了對兩景套以上玻購房貸乎款的審泉查，工器行北京羊分行已媽明確要矮求，要怎對購買際兩套以到上住房遙的貸款厭申請人忍從嚴審判查其資芒信狀況出以及其鐘所購房熟屋的檔執(zhí)次、面休積、用拐途、位奸置等等算，如果晝該套住舊房是用澤以投資刻的，銀刃行則不史予貸款招。資料來補源：中光華工商逆時報2004徹-05-鬼13北京錫恩滋企業(yè)管理騾顧問公司Zio罷nC怎ons繳ult恨ing營Co倚nfi曉den郵tia腥l目覺錄房地產零行業(yè)的座四大屬安性消費品屬抱性投資品庭屬性DIY屬性階層性北京錫恩觸企業(yè)管理平顧問公司Zio仇nC范ons呼ult矛ing簡Co辦nfi寇den悼tia再l住宅后濤加工屬胡性的三刮大特點:半成品證、標準界化、個療性化半成品個性化標準化住宅后加亂工屬性的武決定因素北京錫恩薯企業(yè)管理鋒顧問公司Zio禿nC葉ons樓ult穴ing撈Co繞nfi耍den鴿tia榴l居民在缺購建房來消費的冰后續(xù)消總費更大中國城絡鎮(zhèn)居民扒人均GDP已經超過1000美元，紅人均住燈房建筑線面積達甜到15㎡。中國城客鎮(zhèn)居民住押房嚴重短貴缺問題基擦本解決，鋒居民住房遺在追求面半積增加的某同時，也眠更關注居義住質量和喬舒適度；因此住拿房消費賄不僅體援現在購衣房階段溪，更體鳳現在后乎期的使藥用和維勞護階段觀，使得梁房地產暴產品的芳后續(xù)附膝加價值陶性更高匯；資料來源話：國家統(tǒng)涉計局住宅消密費的巨紗大后續(xù)合需求決閉定了住糖宅產品挑的半成鉆品性....欠.北京錫僚恩企業(yè)礙管理顧采問公司Zion偉Con雀sult物ing頃Conf房誠iden勻tial居民個強性化的撈裝修風糟格決定頸了后續(xù)騰需求個把性化的體特點一般來說書，裝修的答費用與選姓購的住房訊比例價格露在30%左右；假設一犯套住宅樣為35萬元，其筐裝修費用許大約要在10萬元上下蒼。北京錫蕩恩企業(yè)嗓管理顧剝問公司Zio愚nC黨ons葬ult近ing賢Co間nfi翠den加tia野l(fā)居民個圓性化的川家居風死格決定惰了后續(xù)火需求個緣瑞性化的傾特點一般來疊說，屋霉主在布泳置住宅薯的家居籠方面的更花費與鞭選購的截住房比癥例價格炒在12%左右，假辜設一套住恨宅為35萬元，其鍵家居用品顫的購買費談用平均約擾為4萬元上透下；其分配瞞比例一亦般如下原：總體青的家居?；ㄙM為388勺58元，其中朱：床；耗床墊留；穿沙發(fā)床寫；恥衣柜沖；梳妝橡臺；賣床頭柜撓；餐把桌；那沙發(fā)；霞茶幾胞；電報視柜；嚼鞋柜貓；地布毯；告書架；開寫字憲臺；百餐椅翁；書布房椅；爆躺椅強；電視；姨音響冰仁箱東芝舍；洗衣孩機榮事恰達；微暑波爐；鄭熱水器幅貴友；閱空調TCL；空調TCL；DVD；床上用品催；日常矩用品；生窗簾則；邊桌愈；折耐疊小飯桌股；植物塞；家居花費2222希5元，約占炸總支出的57.狹2%電器花輸費1329機8元，約參占總支蓮出的34.睛2%裝飾品花巴費3335元，約凍占總支上出的8.6躺%基礎數據夾來源：東缺北新聞網200既4-0巧1-0蠢4北京錫睡恩企業(yè)尾管理顧涌問公司Zion扯Con伸sult腦ing侮Conf趟iden晉tial住宅后揮續(xù)消費焰的DIY性決定蛛了后續(xù)本產品必防須達到佛很強的魄標準化尊程度在200頑3年9月的全示國質量辦月中，上海建材暢家裝市場仙抽查表明躺：產品標節(jié)準化意識既正在逐步府加強；經營的死標準化胳、個性典化的大最型家裝浪、建材片連鎖超謹市已經著開始在偏中國出壯現，從忽使得人磚們家居狗的DIY消費方礦式變得兇越來越冶方便；全球著弦名的經駱營家裝辦建材的怎跨國連首鎖集團淋德國OBI公司已經堤開始全面框進入中國拆，方便人百們自由選使購個性化押的標準化郊的家裝建賞材產品；像好美俘家、建暖配龍等