房地產(chǎn)法教案

房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)教案教師：葉曉彬（教授）2010.09第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的含義和屬性

一）不動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)

1、不動(dòng)產(chǎn)

概念界定：財(cái)產(chǎn)→物→不動(dòng)產(chǎn)→房地產(chǎn)

A.物的物理屬性：土地及其定著物

B.從屬于或者附著于自然不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)產(chǎn)，因其用途而成為不動(dòng)產(chǎn)

C.以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的權(quán)利

2、房地產(chǎn)—不動(dòng)產(chǎn)的主要部分房地產(chǎn)一詞本是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，后被廣泛應(yīng)用于我國(guó)內(nèi)地和港澳兩地。無(wú)論大陸法系和英美法系都沒(méi)有“房地產(chǎn)”這一法律稱謂，我國(guó)現(xiàn)行許多法律法規(guī)都使用了房地產(chǎn)一詞，但并沒(méi)有明確其含義。⑴房和地有機(jī)整體論。認(rèn)為“房地產(chǎn)是房屋建筑物和建筑地塊的有機(jī)組成體”。⑵房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱論。認(rèn)為“房地產(chǎn)從字面上看是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的合稱”。⑶“房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上，以房屋為主的永久性建筑物及其延伸的權(quán)利。界定房地產(chǎn)的兩個(gè)基本點(diǎn)

首先，房產(chǎn)是不能夠和地產(chǎn)分開(kāi)的，房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分割的統(tǒng)一體。而作為土地本身而言，大致有三類用途：承載用地（建筑用地，城市商業(yè)用地）；養(yǎng)力用地（種植，養(yǎng)殖用地）；富源（礦藏）地。只有第一類地才是房地產(chǎn)中的“地”。

其次，房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，于是房地產(chǎn)的價(jià)值就不僅僅取決于自身，還取決于它與自然區(qū)位和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的關(guān)系，比如學(xué)校，醫(yī)院，娛樂(lè)場(chǎng)所，商業(yè)街區(qū)，車(chē)庫(kù)等配套措施……于是，關(guān)于房地產(chǎn)的界定，還應(yīng)該包括它的衍生權(quán)利。

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)制度的狹隘性20世紀(jì)80年代的住房改革就很大程度借鑒港澳做法

1994年7月5日借鑒香港、澳門(mén)地區(qū)房地產(chǎn)制度緊急設(shè)計(jì)出來(lái)《城市房地產(chǎn)管理法》。

在物權(quán)法缺位情況下，我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)概念先天不足，長(zhǎng)期局限于城市國(guó)有土地和城市住房的商品化

2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007/10/28）（二）房地產(chǎn)的屬性1、自然屬性：固定---不可移動(dòng)性；耐久---使用的長(zhǎng)期性；異質(zhì)性—獨(dú)特性和不可替代性；保值增值性---對(duì)抗通貨膨脹

2、經(jīng)濟(jì)屬性：高資本性；其利用適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的緩慢性；投資和消費(fèi)雙重性；3、法律屬性：不動(dòng)產(chǎn)性；財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重要性；房地產(chǎn)的不可分性。

4、社會(huì)屬性：社會(huì)效應(yīng)；美學(xué)價(jià)值；心理效應(yīng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)的含義和特征

（一）含義：指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。

綜合性較強(qiáng)：建筑、金融信托、建材、裝潢、服務(wù)。

相對(duì)獨(dú)立：聯(lián)合國(guó)將其列為經(jīng)濟(jì)類標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)第八類（共10類）；我國(guó)將其列為經(jīng)濟(jì)行業(yè)第七位（共13類）1985年，明確房地產(chǎn)業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)

（二）房地產(chǎn)業(yè)的特征

1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象具有特殊性：土地交易一級(jí)市場(chǎng)---土地二級(jí)開(kāi)發(fā)。2、先導(dǎo)性：關(guān)聯(lián)度大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)

3、地域性：

4、投資大、周期長(zhǎng)、收益大、風(fēng)險(xiǎn)大

5、較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性

6、發(fā)展具有周期性

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其分類（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

1、特征：（1）非物流性—”商流”；（2）交易客體的特殊性：融合性；權(quán)利不完整性；異質(zhì)性；稀缺性

（3）地域性；（4）不完全競(jìng)爭(zhēng)性

（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型1992年國(guó)務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》，劃分三級(jí)市場(chǎng)類型：

1、一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)—國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)

土地儲(chǔ)備制度的完善

2、二級(jí)市場(chǎng)：取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和其他經(jīng)營(yíng)者，以及與不特定的廣大消費(fèi)者之間的平等法律關(guān)系

3、三級(jí)市場(chǎng)：投入使用后的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

第二節(jié)房地產(chǎn)法的基本理論問(wèn)題一、概念和調(diào)整對(duì)象

（一）房地產(chǎn)法的概念和特征：國(guó)家制定或認(rèn)可的調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易、經(jīng)營(yíng)和管理等過(guò)程中所形成的房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

1、調(diào)整社會(huì)關(guān)系的不可分割性；

2、適用法律規(guī)范的綜合性；

3、調(diào)整范圍的廣泛性。（二）房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象1、房地產(chǎn)民事關(guān)系

2、房地產(chǎn)行政關(guān)系

3、房地產(chǎn)社會(huì)保障關(guān)系二、房地產(chǎn)的淵源和體系（一）房地產(chǎn)法的淵源

1、憲法中的房地產(chǎn)規(guī)范

2、基本法中的房地產(chǎn)規(guī)范

3、國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)中的房地產(chǎn)規(guī)范

4、國(guó)務(wù)院所屬各部委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章中的

5、地方各級(jí)人大和各級(jí)政府發(fā)布的決議、命令等

6、最高院有關(guān)房地產(chǎn)的司法解釋

7、政策性規(guī)范

8、房地產(chǎn)習(xí)慣

（二）房地產(chǎn)法的體系1、法理上的劃分：

1）法律部類結(jié)構(gòu)：以私法屬性為主，兼具公法和社會(huì)法性質(zhì)

2）法律部門(mén)結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)民事法律規(guī)范（民法部門(mén)）--房地產(chǎn)行政法律規(guī)范（行政法部門(mén)）

3）效力層級(jí)結(jié)構(gòu)：不同效力等級(jí)的規(guī)范性文件構(gòu)成2、如何構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)法的體系（1）房地產(chǎn)法的外在表現(xiàn)形式是房地產(chǎn)法的立法體系，而其內(nèi)部結(jié)構(gòu)就是房地產(chǎn)法的體系，無(wú)論外在多么凌亂，內(nèi)在結(jié)構(gòu)應(yīng)該是統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的。

（2）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，既覆蓋城市，又涵蓋農(nóng)村的房地產(chǎn)法體系，盡快實(shí)現(xiàn)農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一

3）要強(qiáng)化民事私法在房地產(chǎn)法體系中的統(tǒng)領(lǐng)作用

高揚(yáng)房地產(chǎn)民事權(quán)利，促進(jìn)房地產(chǎn)交易為主體的法律體系

房地產(chǎn)法的體系

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)法；房地產(chǎn)登記法；

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)法

房地產(chǎn)交易法；房地產(chǎn)服務(wù)法（主要包括房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)）

房地產(chǎn)社會(huì)保障法

房地產(chǎn)管理法

三、房地產(chǎn)法的性質(zhì)和作用（一）房地產(chǎn)法的性質(zhì)

1、房地產(chǎn)法性質(zhì)的學(xué)術(shù)爭(zhēng)論及評(píng)析

（1）經(jīng)濟(jì)法說(shuō)；

（2）行政法說(shuō)；

（3）獨(dú)立法律部門(mén)說(shuō)

（4）綜合法律部門(mén)說(shuō)

（5）民法說(shuō)

2、房地產(chǎn)法的性質(zhì)應(yīng)該定位于民法（1）房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)屬性決定房地產(chǎn)法屬于民法范疇（2）房地產(chǎn)活動(dòng)中的行為本質(zhì)上是民事行為

（3）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中遇到的問(wèn)題渴求通過(guò)民事規(guī)則加以解決

（4）《物權(quán)法》、《合同法》等民事基本法要求房地產(chǎn)規(guī)則必須與這些民事基本法相互協(xié)調(diào)一致

（5）域外房地產(chǎn)的立法經(jīng)驗(yàn)也驗(yàn)證房地產(chǎn)法應(yīng)納入民法領(lǐng)域（二）房地產(chǎn)法的作用1、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理

2、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

3、保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

4、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展四、房三地產(chǎn)法三律關(guān)系（一）三房地產(chǎn)三法律關(guān)三系的概三念和特三征

1三、當(dāng)事三人之間三因房地三產(chǎn)這類三財(cái)產(chǎn)而三發(fā)生的三，由房三地產(chǎn)法三調(diào)整的三具有權(quán)三利義務(wù)三內(nèi)容的三社會(huì)關(guān)三系。三2、特三征：1）客三體具有三特殊性三；

2三）房地三產(chǎn)法律三關(guān)系中三國(guó)家地三位的特三殊性三A.三國(guó)家三是地產(chǎn)三所有權(quán)三的主體三B三.國(guó)三家在土三地出讓三法律關(guān)三系中居三于壟斷三地位三C.三國(guó)家三在房地三產(chǎn)行政三管理法三律關(guān)系三中居于三支配地三位3）房三地產(chǎn)法三律關(guān)系三一般為三要式法三律關(guān)系三4）三房地產(chǎn)三法律關(guān)三系以民三事法律三關(guān)系為三主要特三性

主三體的平三等性、三權(quán)利義三務(wù)的對(duì)三等性、三相互性（二）三房地產(chǎn)三法律關(guān)三系的要三素1、房三地產(chǎn)法三律關(guān)系三的主體三（1三）國(guó)家三；（2）三集體組三織；三（3）三法人和三其他組三織

（三4）自三然人2、房三地產(chǎn)法三律關(guān)系三的客體（1）三房屋：三土地上三的房屋三等建筑三物及構(gòu)三筑物；以建筑三結(jié)構(gòu)：三在《房三產(chǎn)測(cè)量三規(guī)范》三中建筑三結(jié)構(gòu)的三類別有三六種：三①三鋼結(jié)構(gòu)三②鋼三、鋼筋三混凝土三結(jié)構(gòu)三③鋼三筋混凝三土結(jié)構(gòu)三④三混合結(jié)三構(gòu)⑤三磚木三結(jié)構(gòu)三⑥其三它結(jié)構(gòu)三．以用途：住宅三，工業(yè)三廠房，三倉(cāng)庫(kù)，三辦公，三政府，三文娛等以是否三建成：期樓三，現(xiàn)樓以產(chǎn)權(quán)三不同：公房三，私房以價(jià)格三不同：商品三房，微三利房（三限價(jià)房三），福三利房（三廉租房三、經(jīng)濟(jì)三適用房三）（2）三土地所有制三不同：國(guó)有土三地；集三體所有三土地三經(jīng)濟(jì)用三途不同三：承載三用地；三養(yǎng)力用三地；富三源地三對(duì)土地三開(kāi)發(fā)利三用的不三同：過(guò)生地――未三開(kāi)發(fā)的三荒地生地―――三已經(jīng)完三成了規(guī)三劃的土三地，但三未開(kāi)發(fā)熟地―――三已經(jīng)完三成開(kāi)發(fā)三，可供三建設(shè)地三上物的三土地過(guò)熟地――已三經(jīng)完成三開(kāi)發(fā)，三已建設(shè)三地上物三的土地與城市三經(jīng)濟(jì)相三聯(lián)程度三不同：三農(nóng)村土三地；城三市土地三土地三產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)不同三：工業(yè)三用地；三商業(yè)用三地；公三用事業(yè)三用地；三居住用三地；軍三事用地三功能三區(qū)分：三生活居三住區(qū)；三中心商三務(wù)區(qū)；三衛(wèi)生防三護(hù)區(qū)；三郊區(qū)；三綠帶區(qū)。（3）三行為房地產(chǎn)三法律關(guān)三系的主三體在房三地產(chǎn)活三動(dòng)中的三作為和三不作為三。

比三如：審三批房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)設(shè)三立的行三為；三房屋拆三遷所指三向的具三體拆遷三行為三開(kāi)發(fā)行三為；交三易行為三處罰三行為；三登記行三為

維三修行為三；裝修三行為三物業(yè)服三務(wù)行為3、房三地產(chǎn)法三律關(guān)系三的內(nèi)容（1）三房地產(chǎn)三物權(quán)法三律關(guān)系三：權(quán)利三義務(wù)三（2）三房地產(chǎn)三債權(quán)法三律關(guān)系三：債權(quán)三債務(wù)-三權(quán)利義三務(wù)相對(duì)三（3三）房地三產(chǎn)管理三法律關(guān)三系：管三理、被三管理（二）三房地產(chǎn)三法律事三實(shí)1、概三念：引三起房地三產(chǎn)法律三關(guān)系產(chǎn)三生、變?nèi)?、終三止的客三觀現(xiàn)象三和事實(shí)三。

2三、分類三：

（三1）行三為。合三法行為三；違法三行為三（2）三事件：三A.三自然人三死亡；三B.三自然災(zāi)三害或意三外事件三的事實(shí)3、法三律事實(shí)三的結(jié)合三—事實(shí)三構(gòu)成舉例：三取得土三地使用三權(quán)這一三事實(shí)構(gòu)三成

1三、申請(qǐng)三用地通三過(guò)招、三拍、掛三競(jìng)爭(zhēng)某三地塊土三地使用三權(quán)

2三、國(guó)家三與用地三者簽訂三土地使三用權(quán)出三讓合同三的法律三事實(shí)三3、用三地者向三縣級(jí)以三上地方三人民政三府土地三管理部三門(mén)申請(qǐng)三登記三4、縣三級(jí)以上三人民政三府土地三管理部三門(mén)核實(shí)三相關(guān)事三項(xiàng)

5三、同級(jí)三人民政三府頒發(fā)三土地使三用權(quán)證三書(shū)第三節(jié)三房地三產(chǎn)法的三發(fā)展和三完善一、我三國(guó)房地三產(chǎn)法的三形成和三發(fā)展三（一）三產(chǎn)生和三發(fā)展三1、我三國(guó)古代三：土地三制度為三核心的三2、三封建社三會(huì)：對(duì)三土地和三房屋的三規(guī)定是三比較完三備的三3、民三國(guó)時(shí)期三：土地三私有制三《中華三民國(guó)民三法典》三4、三新中國(guó)三成立前三各革命三根據(jù)地三和解放三區(qū)的土三地法（二）三新中國(guó)三房地產(chǎn)三法發(fā)展三概況1、1三949三—19三７６年（1）三194三9-1三954三：第一三，接收三舊檔案三，廢除三舊制度三，沒(méi)收三敵偽產(chǎn)三；第二三，保護(hù)三公有和三公民私三有合法三房地產(chǎn)三；第三三，建立三新機(jī)構(gòu)三新制度三（2三）19三55-三196三6：第三一，私三有房屋三社會(huì)主三義公有三制改造三；第二三，私有三企業(yè)占三有土地三贖買(mǎi)改三造；第三三，農(nóng)三村土地三集體所三有

（三3）1三966三-19三76：三破壞；三停滯；三強(qiáng)行收三歸國(guó)有三國(guó)家三對(duì)房屋三的管理三局限于三房地產(chǎn)三行政管三理與直三管公房三維修養(yǎng)三護(hù)；住三房實(shí)行三福利性三低租金三制；土三地?zé)o償三、無(wú)限三期使用三，無(wú)流三通交易2、1三978三-19三94年三我國(guó)房三地產(chǎn)立三法概況（1）三197三8年至三《憲法三》修正三案出臺(tái)三之前。三A.三投資三主體改三變國(guó)家三統(tǒng)包，三由國(guó)家三、企業(yè)三、個(gè)人三共同投三資解決三城鎮(zhèn)居三民住房三緊張問(wèn)三題

B三.住三房試點(diǎn)三由租改三賣(mài)

C三.房三地產(chǎn)行三政管理三工作不三斷強(qiáng)化三D.三土地三使用權(quán)三出讓開(kāi)三始試點(diǎn)（2）《三憲法》三修正案三的出臺(tái)三至《城三市房地三產(chǎn)管理三法》198三8年憲三法修正三案：土三地國(guó)有三，土地三使用權(quán)三可依法三轉(zhuǎn)讓三19三90年三《城鎮(zhèn)三國(guó)有土三地使用三權(quán)出讓三和轉(zhuǎn)讓三暫行條三例》、三《外商三投資開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三成片土三地暫行三管理辦三法》：三土地有三償使用三、房屋三商品化三、住房三制度改三革、房三地產(chǎn)綜三合開(kāi)發(fā)三與經(jīng)營(yíng)三管理、三房地產(chǎn)三行政管三理三199三3年，三十四大三，憲法三修正案三，社會(huì)三主義市三場(chǎng)經(jīng)濟(jì)三1三994三年7月三5日，三城市房三地產(chǎn)管三理法：三國(guó)有土三地有償三有期限三使用制三度；房三地產(chǎn)價(jià)三格評(píng)估三制度；三房地產(chǎn)三成交價(jià)三格申報(bào)三制度；三房地產(chǎn)三價(jià)格評(píng)三估人員三的資格三認(rèn)證制三度；土三地使用三權(quán)和房三屋所有三權(quán)登記三發(fā)證制三度3、《三城市房三地產(chǎn)管三理法》三出臺(tái)至三今（1）三199三8年修三訂通過(guò)三了《土三地管理三法》三A.三切實(shí)保三護(hù)耕地三為核心三?！叭θ恰薄叭Ｑ颉比鼴.三舍棄三土地管三理分級(jí)三限額審三批，確三立以土三地用途三為核心三的新型三土地管三理制度三C.三調(diào)整三了各級(jí)三政府土三地管理三職責(zé)，三強(qiáng)化國(guó)三家對(duì)土三地管理三D.三重視三對(duì)民事三主體財(cái)三產(chǎn)權(quán)利三的保護(hù)三E.三強(qiáng)化三土地執(zhí)三政，加三大對(duì)土三地違法三行為的三處罰力三度（2）三踐行土三地儲(chǔ)備三制度土地儲(chǔ)三備制度三的改善三（1三）修改三《土地三管理法三》，增三加國(guó)家三實(shí)施土三地儲(chǔ)備三制度的三條款，三以土地三管理基三本法的三形式明三確土地三收購(gòu)儲(chǔ)三備的合三法性依三據(jù)

（三2）修三改《拍三賣(mài)法》三，準(zhǔn)許三土地使三用權(quán)拍三賣(mài)可適三用

（三3）制三定《土三地儲(chǔ)備三條例》三，將土三地收購(gòu)三儲(chǔ)備制三度的目三的、性三質(zhì)，土三地收購(gòu)三儲(chǔ)備的三客體適三用的范三圍，土三地儲(chǔ)備三中心的三法律地三位、職三責(zé)和權(quán)三力，土三地收購(gòu)三的法定三方式和三程序，三土地儲(chǔ)三備資金三的運(yùn)作三和管理三辦法，三土地儲(chǔ)三備中相三應(yīng)的法三律責(zé)任國(guó)土資三源部、三財(cái)政部三、中國(guó)三人民銀三行20三07年三12月三3日聯(lián)三合制定三發(fā)布了三《土地三儲(chǔ)備管三理辦法三》，以三“完善三土地儲(chǔ)三備制度三，加強(qiáng)三土地調(diào)三控，規(guī)三范土地三市場(chǎng)運(yùn)三行，促三進(jìn)土地三節(jié)約集三約利用三，提高三建設(shè)用三地保障三能力”三。三國(guó)家統(tǒng)三計(jì)局報(bào)三告建議三取消囤三地企業(yè)三買(mǎi)地資三格三北京杜三絕變相三囤地三8宗地三未按期三上市被三亮“紅三牌”三深三圳收回三27宗三閑置土三地超三過(guò)七成三已閑置三5年以三上三深三圳將于三年內(nèi)開(kāi)三征土地三閑置費(fèi)三整治三囤地開(kāi)三發(fā)商（3）三規(guī)范土三地招拍三掛辦法增加透三明度；三提高法三律層次三一是三要求實(shí)三行“凈三地”出三讓；三二是合三理控制三單宗土三地出讓三規(guī)模，三要控制三單宗土三地供應(yīng)三規(guī)模，三以增加三土地供三應(yīng)宗數(shù)三，吸引三更多中三小開(kāi)發(fā)三商參與三競(jìng)爭(zhēng)，三防止部三分房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)憑三借資金三實(shí)力圈三占大面三積土地三，形成三壟斷。三是規(guī)三定每宗三土地開(kāi)三發(fā)建設(shè)三時(shí)間：三每宗土三地開(kāi)發(fā)三建設(shè)時(shí)三間原則三上不得三超過(guò)3三年，確三保供應(yīng)三出去的三土地能三夠及時(shí)三形成住三房有效三供應(yīng)；三四是加三大閑置三土地處三置力度三：對(duì)超三出合同三約定動(dòng)三工開(kāi)發(fā)三日期滿三一年未三動(dòng)工開(kāi)三發(fā)的，三要依法三征收土三地閑置三費(fèi)，并三責(zé)令有三關(guān)企業(yè)三限期動(dòng)三工、竣三工。土三地閑置三費(fèi)原則三上按出三讓或劃三撥土地三價(jià)款的三20％三征收。三滿兩年三未動(dòng)工三開(kāi)發(fā)，三堅(jiān)決無(wú)三償收回（4）三司法解三釋愈發(fā)三關(guān)注房三地產(chǎn)領(lǐng)三域中的三新問(wèn)題200三2年6三月11三日《關(guān)三于建設(shè)三工程價(jià)三款優(yōu)先三受償權(quán)三問(wèn)題的三批復(fù)》三20三03年三4月2三8日《三關(guān)于審三理商品三房買(mǎi)賣(mài)三合同糾三紛案件三適用法三律若干三問(wèn)題的三解釋》三20三04年三10月三26日三《關(guān)于三審理建三設(shè)工程三施工合三同糾紛三案件適三用法律三問(wèn)題的三解釋》三20三05年三6月1三8日《三關(guān)于審三理涉及三國(guó)有土三地使用三權(quán)合同三糾紛案三件法律三問(wèn)題的三解釋》三20三05年三7月2三9日《三關(guān)于審三理涉及三農(nóng)村土三地承包三合同糾三紛案件三適用法三律問(wèn)題三的解釋三》（5）三修訂城三市房地三產(chǎn)管理三法（2三007三年8月三30日三）為防止三物權(quán)法三實(shí)施后三我國(guó)城三市拆遷三出現(xiàn)無(wú)三法可依三的狀況三，全國(guó)三人大常三委會(huì)2三007三年8月三24日三開(kāi)始審三議城市三房地產(chǎn)三管理法三修正案三草案，三授權(quán)國(guó)三務(wù)院就三征收國(guó)三有土地三上單位三、個(gè)人三房屋與三拆遷補(bǔ)三償先制三定行政三法規(guī)。三A.三城市三住宅拆三遷不再三“無(wú)法三可依”三拆遷三城市居三民房屋三先要保三障居住三條件三拆遷三補(bǔ)償：三以財(cái)產(chǎn)三權(quán)的名三義B.三“小產(chǎn)三權(quán)”將三走出土三地管理三灰色地三帶三小產(chǎn)權(quán)三與大產(chǎn)三權(quán)的區(qū)三別

小三產(chǎn)權(quán)的三房子能三買(mǎi)嗎？三“小三產(chǎn)權(quán)”三將得到三更加細(xì)三化的法三律解釋6）發(fā)三布土地三登記辦三法（2三007三年12三月30三日）為規(guī)范三土地登三記行為三，保護(hù)三土地權(quán)三利人的三合法權(quán)三益，根三據(jù)《中三華人民三共和國(guó)三物權(quán)法三》、《三中華人三民共和三國(guó)土地三管理法三》、《三中華人三民共和三國(guó)城市三房地產(chǎn)三管理法三》和《三中華人三民共和三國(guó)土地三管理法三實(shí)施條三例》，三制定本三辦法（三200三8年2三月1日三生效）三。三統(tǒng)一登三記各級(jí)三土地權(quán)三利。（7）三200三8年2三月15三日建設(shè)三部頒布《房屋三登記辦三法》為了規(guī)三范房屋三登記行三為，維三護(hù)房地三產(chǎn)交易三安全，三保護(hù)權(quán)三利人的三合法權(quán)三益，依三據(jù)《中三華人民三共和國(guó)三物權(quán)法三》、《三中華人三民共和三國(guó)城市三房地產(chǎn)三管理法三》、《三村莊和三集鎮(zhèn)規(guī)三劃建設(shè)三管理?xiàng)l三例》等三法律、三行政法三規(guī)，制三定本辦三法。三7月1三日生效三。

城三鄉(xiāng)一體三登記：三國(guó)有土三地范圍三內(nèi)成套三住房，三以套為三基本單三元進(jìn)行三登記；三非成套三住房，三以房屋三的幢、三層、間三等有固三定界限三的部分三為基本三單元進(jìn)三行登記三。集體三土地范三圍內(nèi)村三民住房三，以宅三基地上三獨(dú)立建三筑為基三本單元三進(jìn)行登三記；在三共有宅三基地上三建造的三村民住三房，以三套、間三等有固三定界限三的部分三為基本三單元進(jìn)三行登記三。兌現(xiàn)了三物權(quán)法三關(guān)于房三產(chǎn)權(quán)利三統(tǒng)一登三記的預(yù)三期（8）三中華人三民共和三國(guó)耕地三占用稅三暫行條三例為了合三理利用三土地資三源，加三強(qiáng)土地三管理，三保護(hù)耕三地，制三定本條三例。國(guó)三務(wù)院，三200三7年1三2月1三日，0三8年1三月1日三生效三耕地占三用稅的三稅額規(guī)三定如下三：一）三人均耕三地不超三過(guò)1畝三的地區(qū)三（以縣三級(jí)行政三區(qū)域?yàn)槿龁挝?，三下同）三，每平三方米為?0元三至50三元；二三）人均三耕地超三過(guò)1畝三但不超三過(guò)2畝三的地區(qū)三，每平三方米為三8元至三40元三；三）三人均耕三地超過(guò)三2畝但三不超過(guò)三3畝的三地區(qū)，三每平方三米為6三元至3三0元；三四）人三均耕地三超過(guò)3三畝的地三區(qū)，每三平方米三為5元三至25三元。國(guó)三務(wù)院財(cái)三政、稅三務(wù)主管三部門(mén)根三據(jù)人均三耕地面三積和經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三情況確三定各省三、自治三區(qū)、直三轄市的三平均稅三額。（9）三《中華三人民共三和國(guó)耕三地占用三稅暫行三條例實(shí)三施細(xì)則三》財(cái)政部三、國(guó)家三稅務(wù)總?cè)?三月26三日頒布三，當(dāng)日三生效三因污染三、取土三、采礦三塌陷等三損毀耕三地的，三比照條三例第十三三條規(guī)三定的臨三時(shí)占用三耕地的三情況，三由造成三損毀的三單位或三者個(gè)人三繳納耕三地占用三稅。超三過(guò)2年三未恢復(fù)三耕地原三狀的，三已征稅三款不予三退還。三各省三、自治三區(qū)、直三轄市耕三地占用三稅平均三稅額表三地區(qū)三每平三方米平三均稅額三（元）三上海三45三北京4三0天三津3三5江三蘇、浙三江、福三建、廣三東3三0遼三寧、湖三北、湖三南2三5

河三北、安三徽、江三西、山三東、河三南、重三慶、四三川2三2。三廣西、三海南、三貴州、三云南、三陜西三20三山西、三吉林、三黑龍江三17三內(nèi)蒙古三、西藏三、甘肅三、青海三、寧夏三、新疆三12三、我三國(guó)房地三產(chǎn)法的三缺陷和三完善（一）三我國(guó)現(xiàn)三階段房三地產(chǎn)法三存在的三問(wèn)題三1、房三地不統(tǒng)三一，缺三乏權(quán)威三性

2三、部門(mén)三規(guī)章、三政策及三各地法三規(guī)在實(shí)三踐中占三主導(dǎo)地三位，造三成法律三體系的三沖突。三欠缺協(xié)三調(diào)性三3、調(diào)三整區(qū)域三有局限三---三缺乏農(nóng)三村房地三產(chǎn)調(diào)控三4、三法律多三應(yīng)急，三存在短三期行為三和嚴(yán)重三滯后現(xiàn)三象

5三、行政三權(quán)力與三民事權(quán)三利的邊三界不清三6、三政策法三規(guī)界限三不清；三政策性三文件遠(yuǎn)三遠(yuǎn)多于三法律文三件，效三力層次三不高；三甚至還三相互矛三盾（二）三完善的三思考1、重三視房地三產(chǎn)民事三法治建三設(shè)，完三善房地三產(chǎn)民事三法律制三度

（三1）應(yīng)三從注重三管理功三能向注三重對(duì)私三權(quán)保護(hù)三的觀念三轉(zhuǎn)變，三如對(duì)房三地產(chǎn)民三事權(quán)利三的確認(rèn)三、房地三產(chǎn)民事三主體的三平等保三護(hù)

（三2）立三法設(shè)計(jì)三應(yīng)從注三重保護(hù)三國(guó)家利三益向保三護(hù)國(guó)家三、集體三和個(gè)人三三者利三益相結(jié)三合的觀三念轉(zhuǎn)變?nèi)?三）由城三市向城三鄉(xiāng)統(tǒng)一三并重轉(zhuǎn)三變；由三房地產(chǎn)三概念的三封閉性三向物權(quán)三法不動(dòng)三產(chǎn)概念三的開(kāi)放三性轉(zhuǎn)變第二章三房三地產(chǎn)權(quán)三屬制度第一節(jié)三城三市房屋三權(quán)屬制三度一、房三地產(chǎn)權(quán)三屬制度三簡(jiǎn)介三房地產(chǎn)三權(quán)屬的三概念在三我國(guó)房三地產(chǎn)立三法上并三無(wú)明確三規(guī)定。三一般認(rèn)三為，房三地產(chǎn)權(quán)三屬是指三房地產(chǎn)三權(quán)利的三歸屬，三表明的三是房地三產(chǎn)權(quán)利三在主體三上的歸三屬狀態(tài)三。從房三地產(chǎn)權(quán)三屬的含三義可以三看出，三房地產(chǎn)三權(quán)屬和三房地產(chǎn)三權(quán)利是三兩個(gè)相三互聯(lián)系三、密不三可分的三概念。所謂房地產(chǎn)三權(quán)利是指以三房地產(chǎn)三為標(biāo)的三的民事三財(cái)產(chǎn)權(quán)三利，包三括房地產(chǎn)三物權(quán)、三債權(quán)和三繼承權(quán)在內(nèi)的三具有財(cái)三產(chǎn)內(nèi)容三的權(quán)利三。作為三民事權(quán)三利的房三地產(chǎn)權(quán)三利本身三與權(quán)利三主體并三無(wú)必然三聯(lián)系，三平等的三民事主三體都可三以成為三房地產(chǎn)三權(quán)利的三享有者三，也就三是房地三產(chǎn)權(quán)利三只強(qiáng)調(diào)三權(quán)利本三身。而三房地產(chǎn)三的權(quán)屬三則是與三權(quán)利主三體相關(guān)三聯(lián)的一三種法律三制度，三法律既三可以將三一定的三房地產(chǎn)三權(quán)利賦三予一定三的主體三，也可三以限制三一定的三主體享三有某種三房地產(chǎn)三權(quán)利。三如劃撥三土地使三用權(quán)只三能由法三律規(guī)定三的特定三主體(三國(guó)家機(jī)三關(guān)、非三營(yíng)利的三單位)三擁有(三尤其是三新產(chǎn)生三的劃撥三土地使三用權(quán))三，集體三建設(shè)用三地使用三權(quán)的主三體亦有三限制。在我國(guó)三，房地三產(chǎn)權(quán)利包括土三地所有三權(quán)、土地使三用權(quán)、土地他三項(xiàng)權(quán)利、房屋所三有權(quán)、房地產(chǎn)相鄰三關(guān)系、建筑物三區(qū)分所三有權(quán)、房地產(chǎn)三抵押權(quán)等。本三章僅著三重闡述三房屋所三有權(quán)、三房屋權(quán)三屬登記三、房地三產(chǎn)相鄰三關(guān)系三三個(gè)方面三的內(nèi)容二、城三市房屋三所有權(quán)三的概念三和特征(一)三城市房三屋所有三權(quán)的概三念三城三市房屋三所有權(quán)三，是指三城市房三屋所有三人對(duì)房三屋享有三的占有三、使用三，收益三和處分三的權(quán)利三。我們?nèi)梢詮娜韵聨兹齻€(gè)方面三來(lái)理解三房屋所三有權(quán)的三含義。三(三1)城三市房屋三所有權(quán)三的主體三可以是三自然人三，也可三以是法三人或者三其他組三織。具三體來(lái)講三，在我三國(guó)，國(guó)三家、企三事業(yè)單三位、社三會(huì)團(tuán)體三和個(gè)人三以及外三國(guó)組織三或者個(gè)三人都可三以成為三城市房三屋所有三權(quán)的主三體。三(2三)城市三房屋所三有權(quán)的三客體是三依附于三一定土三地上的三房屋。(3)三城市房三屋所有三權(quán)是一三種完全三支配的三權(quán)利，三是房屋三所有人三對(duì)其所三有的房三屋為全三面支配三的權(quán)利三。這種三支配權(quán)三的表現(xiàn)三形式體三現(xiàn)在房三屋所有三權(quán)的權(quán)三能方面三。三①占三有權(quán)能三。它是三指房屋三所有人三對(duì)于房三屋的占三領(lǐng)、控三制。占三有是行三使房屋三支配權(quán)三的前提三和基礎(chǔ)三。在一三定條件三下，占三有可以三與房屋三所有權(quán)三分離。如在房三屋出租三時(shí)，其三房屋被三承租人三占有，三而所有三權(quán)不發(fā)三生改變?nèi)?。②使用三?quán)能。三它是指三依照房三屋的性三能和用三途，在三不毀損三房屋或三者變更三其性質(zhì)三的情形三下對(duì)房三屋加以三利用，三從而滿三足生產(chǎn)三生活的三權(quán)能。三使用權(quán)三能可以三由所有三權(quán)人行三使，也三可以由三非所有三權(quán)人行三使(如三承租人三)。③收益三權(quán)能。三它是指三收取房三屋產(chǎn)生三的新增三經(jīng)濟(jì)價(jià)三值的權(quán)三能。如三房屋所三有權(quán)人三出租房三屋收取三的租金三。三④處三分權(quán)能三。它是三對(duì)房屋三進(jìn)行處三置，從三而決定三房屋命三運(yùn)的權(quán)三能。由三于處分三權(quán)能決三定著房三屋的命三運(yùn)，所三以只能三由房屋三所有權(quán)三人來(lái)行三使，非三所有權(quán)三人不得三隨意處三分他人三的房屋三。處分三一般分三為事實(shí)處三分和法律處三分。事實(shí)三處分，三是使房三屋的物三質(zhì)形態(tài)三發(fā)生變?nèi)拖郎?，如三將房屋三拆除等三。法律三處分是三依照房三屋所有三?quán)人的三意志，三通過(guò)某三種法律三行為對(duì)三房屋進(jìn)三行處理三，如房三屋的轉(zhuǎn)三讓、抵三押等。⑤排除三他人于三涉、妨三害的權(quán)三能。我三國(guó)《民三法通則三》第七三十一條三在規(guī)定三所有權(quán)三的權(quán)能三時(shí)，并三沒(méi)有列三出排除三他人干三涉、妨三害的權(quán)三能，但三依所有三權(quán)的排三他性，三應(yīng)該認(rèn)三為所有三權(quán)具有三此項(xiàng)權(quán)三能。依三此項(xiàng)權(quán)三能，當(dāng)三所有人三對(duì)其所三有房屋三進(jìn)行占三有、使三用、收三益及處三分時(shí)，三如遇到三他人的三非法干三涉與妨三害，可三以根據(jù)三其受干三涉、妨三害的具三體情況三，請(qǐng)求三排除妨三害、返三還原物三、恢復(fù)三原狀、三賠償損三失。(二)三城市房三屋所有三權(quán)的特三征第一，三房屋所三有權(quán)是三絕對(duì)權(quán)三。除房三屋所有三權(quán)人之三外的任三何人都三是該房三屋所有三權(quán)的義三務(wù)人，三房屋所三有權(quán)人三對(duì)房屋三行使所三有權(quán)不三需要他三人的積三極行為三。三第二，三房屋所三有權(quán)具三有排他三性。同三一房屋三上不可三能存在三兩個(gè)房三屋所有三權(quán)。三第三三，房屋三所有權(quán)三是一種三最完全三的權(quán)利三。權(quán)利三人可以三享有占三有、使三用、收三益和處三分其房三屋的權(quán)三利，可三以全面三支配其三房屋的三一切可三能性。三第三四，房三屋所有三權(quán)具有三永久性三。只要三房屋存三在，房三屋所有三權(quán)人的三所有權(quán)三就有可三能一直三存在，三權(quán)利人三在取得三所有權(quán)三時(shí)不受三權(quán)利期三限的限三制。第五，三房屋所三有權(quán)具三有彈力三性和回三歸性介紹《三房屋登三記辦法三》第三章三土三地管理三法律制三度土地管三理法律三制度概三述

一三、土地三的概念三與特性(一)三土地的三定義從地理三科學(xué)的三角度看三：土地指三地球的三表面，三包括海三洋、大三陸、內(nèi)三陸水面三、高山三和南北三極冰川三。從法學(xué)三的角度三看：土地是三一國(guó)領(lǐng)三土范圍三內(nèi)的陸三地、灘三涂、島三嶼等一三切土地三。從土三地管理三的角度三看，比三較公認(rèn)三的土地三定義是三：土地三是地球三陸地表三面由地三貌、土三壤、巖三石、水三文、氣三候和植三被等要三素組成三的白然三歷史綜三合體。三這一定三義包括三以下幾三層含義(1)三土地是三綜合休三。組成三土地的三各要素三在一定三的時(shí)間三和空間三內(nèi)相互三聯(lián)系、相互作三用、相三互依存三而形成三一定結(jié)三構(gòu)和功三能的有三機(jī)整體三。土地三的性質(zhì)三和用途三取決于三全部構(gòu)三成要素三的綜合三作用，三而不取三決于任三何一個(gè)三單獨(dú)要三素。三(2三)土地三是自然三的產(chǎn)物三。土地三是自然三的產(chǎn)物三，不是三人類勞三動(dòng)的產(chǎn)三物，但三人類活三動(dòng)可以三引起土三地有關(guān)三組成要三素性質(zhì)三的變化三，田而三引起土三地性質(zhì)三和用途三的變化三。三(3)三土地是三地球表三面具有三固定位三置的空三間客體三。它具三有立體三的垂直三剖面，三包括地三表、地三面，也三包括較三深的地三下，有三較大的三向上、三向下范三圍。(4)三土地是三地球表三面的陸三地部分三。海洋和陸三地是地三球表面三的兩大三部分，三相互之三間有著三區(qū)別明三顯的自三然地理三特征。三陸地是三突出于三海洋面三上的部三分，包三括內(nèi)陸三水域、三海洋灘三涂。將三土地限三定在陸三地范圍三，符合三人們的三一般認(rèn)三識(shí)。三(5三)土地三包括人三類過(guò)去三和現(xiàn)在三的活動(dòng)三結(jié)果。三人類活三動(dòng)影響三土地的三性質(zhì)和三用途。三土地新三產(chǎn)生的三性質(zhì)和三用途與三人類的三活動(dòng)成三果密不三可分。三沒(méi)有這三些成果三，土地三就不具三備這些三用途。(二)三土地的三自然特三性和經(jīng)三濟(jì)特性土地的三特征，三包括自三然特性三和經(jīng)濟(jì)三特性。三土地的三自然特三性是指三不以人三的意志三為轉(zhuǎn)移三的自然三屬性；三土地的三經(jīng)濟(jì)特三性則是三指利用三土地的三過(guò)程中三，在生三產(chǎn)力和三生產(chǎn)關(guān)三系方面三表現(xiàn)的三特性。三1三．土地三的自然三特性三(三1)土三地位置三的固定三性。土三地是自三然生成三物，總?cè)枪潭ㄈ诘厍蛉砻娴娜硞€(gè)位三置，不三可能被三轉(zhuǎn)移。三這個(gè)特三點(diǎn)表明三，土地三的利用三具有鮮三明的地三域特性三。(2)三土地質(zhì)三量的差三異性。三(3三)土地三使用價(jià)三值的永三久性三。

(三4)土三地面積三的有限三性。2．土三地的經(jīng)三濟(jì)特性土地的三自然特三性決定三土地的三經(jīng)濟(jì)特三性，是三經(jīng)濟(jì)特三性的前三提和基三礎(chǔ)。土三地的經(jīng)三濟(jì)特性三主要包三括以下三幾個(gè)方三面。三(1)三土地的三有限性三以及由三此引起三的土地三經(jīng)營(yíng)的三壟斷。(2)三土地是三生產(chǎn)力三的重要三構(gòu)成要三素。(3)三改變土三地用途三的困難三性。(4)三土地的三增值性二、土三地管理三的概念土地管三理是指三國(guó)家運(yùn)三用行政三、經(jīng)濟(jì)三、法律三、技術(shù)三等手段三，為維三護(hù)土地三所有制三、調(diào)整三土地關(guān)三系、合三理組織三土地利三用，而三進(jìn)行的三計(jì)劃、三組織、三指揮、三協(xié)調(diào)、三控制等三綜合性三活動(dòng)。三其本質(zhì)三是對(duì)土三地的行三政管理三。三、《三土地管三理法》根據(jù)法三條，介三紹該法三。第四章三城市房三屋拆遷三概述一、城三市房屋三拆遷的三概念和三法律特三征三(一)三城市房三屋拆遷三的概念三城三市房屋三拆遷，三是指為三了城市三的發(fā)展三和建設(shè)三項(xiàng)目的三實(shí)施，三由取得三拆遷許三可證的三建設(shè)單三位，依三法拆除三其建設(shè)三用地范三圍內(nèi)的三原有房三屋及附三屬物，三并負(fù)責(zé)三對(duì)這些三房屋及三附屬物三的所有三人進(jìn)行三補(bǔ)償安三置的行三為。(二)三城市房三屋拆遷三的法律三特征(1)三城市房三屋拆遷三是綜合三性的行三為。(2)三調(diào)整城三市房屋三拆遷的三法律規(guī)三范具有三多樣性(3)三城市房三屋拆遷三是雙務(wù)三法律行三為(三)三城市房三屋拆遷三的意義(1)三城市拆三遷改造三，使大三批舊城三區(qū)住戶三得到重三新安置三，造福三了人民三和社會(huì)三。(2)三城市房三屋拆遷三，使土三地資源三得到了三更加合三理的配三置。由三于土地三位置的三固定性三和稀缺三性，城三市經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三要求按三照城市三規(guī)劃對(duì)三城市土三地資源三進(jìn)行更三加合理三的配置三，城市三房屋拆三遷是合三理配置三土地資三源的有三效措施三之一。三(三3)城三市房屋三拆遷，三使土地三、房屋三的產(chǎn)權(quán)三得到明三晰，解三決了大三量的歷三史遺留三問(wèn)題。二、城三市房屋三拆遷的三基本原三則1．符三合城市三規(guī)劃的三原則2．有三利于城三市舊城三區(qū)改造三原則3．有三利于改三善十態(tài)三環(huán)境原三則4．有三利于保三護(hù)文物三古跡的三原則5．保三護(hù)拆遷三當(dāng)事人三特別是三被拆遷三入合法三權(quán)益的三原則三、城三市房屋三拆遷補(bǔ)三償制度本內(nèi)容三見(jiàn)教材三P11三4——三115第五章三房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)法律三制度城市房三地開(kāi)發(fā)三概述一、城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的概念三所三謂房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三，是指三在依法三取得國(guó)三有土地三使用權(quán)三的土地三上進(jìn)行三基礎(chǔ)設(shè)三施、房三屋建設(shè)三的行為三。對(duì)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)的概三念的理三解，可三以從以三’下幾三個(gè)方面三把握。1．城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的對(duì)象三是城市三規(guī)劃區(qū)三內(nèi)的國(guó)三有土地三城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的對(duì)象三是城市三規(guī)劃區(qū)三內(nèi)的國(guó)三有土地三，依法三取得國(guó)三有土地三使用權(quán)三是房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的前提三。農(nóng)村三集體土三地不能三直接用三于房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三，只有三通過(guò)國(guó)三家征收三轉(zhuǎn)為國(guó)三有土地三后，才三能成為三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)用三地2．城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的內(nèi)容三主要包三括進(jìn)行三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三和房屋三建沒(méi)三城市房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)不僅三局限于三我們?nèi)杖Ｋ巳獾某侨猩唐啡块_(kāi)發(fā)三、城市三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三，工業(yè)三、商業(yè)三、金融三、旅游三等行業(yè)三中的房三屋建設(shè)三也屬于三城市房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)的內(nèi)三容。(1)三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三。包括三土地開(kāi)三發(fā)或再三開(kāi)發(fā)。三一般情三況下的三土地開(kāi)三發(fā)包括三供水、三供熱、三供電、三供氣、三排水、三通訊和三道路等三設(shè)施建三設(shè)及施三工場(chǎng)地三的土地三平整。三通過(guò)土三地開(kāi)發(fā)三達(dá)到“三三通一三平”(三水通、三電通、三路通和三場(chǎng)地平三整)或三者“七三通一平三”(道三路通、三上下水三通、雨三污排水三通、電三力通、三通訊通三、煤氣三通、熱三力通和三場(chǎng)地平三整)，三把自然三狀態(tài)的三土地變?nèi)秊榭晒┤鞘衅淙O(shè)施三建設(shè)和三房屋建三設(shè)的建三筑用地三，也就三是我們?nèi)ǔＫv的將三生地變?nèi)秊槭斓厝瑸槌侨薪ㄔO(shè)三提供新三的建設(shè)三地段。三而所謂三土地再三開(kāi)發(fā)，三則是通三過(guò)一定三量資金三、勞動(dòng)三等的投三入，在三不增加三城區(qū)現(xiàn)三有土地三使用面三積的情三況下，三對(duì)械區(qū)三原有土三地進(jìn)行三改造，三完善城三市基礎(chǔ)三設(shè)施，三提高現(xiàn)三有土地三的使用三功能和三利用效三益。(2)三房屋建三設(shè)。指三住宅建三設(shè)，工三業(yè)、商三業(yè)、交三通、倉(cāng)三庫(kù)用房三和文體三科教用三房等各三類房屋三建設(shè)。三房屋建三設(shè)是在三基礎(chǔ)設(shè)三施上進(jìn)三行的一三種再開(kāi)三發(fā)的行三為。二、城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的分類房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)按三開(kāi)發(fā)的三規(guī)模、三開(kāi)發(fā)的三范圍、三開(kāi)發(fā)的三目的、三開(kāi)發(fā)的三內(nèi)容等三不同的三標(biāo)準(zhǔn)可三作不同三的分類三。三1．依三城市房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三規(guī)模的三大小，三城市房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)可分三為單項(xiàng)三開(kāi)發(fā)、三小區(qū)開(kāi)三發(fā)，成三片開(kāi)發(fā)三三類。2．依三城市房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)的范三圍，城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三可分為三新城區(qū)三的開(kāi)發(fā)三和舊城三區(qū)的拆三遷改造三兩類。三3．三依城市三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)行三為的目三的，城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三可分為三以經(jīng)營(yíng)三為目的三的房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三和以自三用為目三的的房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)4.依三城市房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)的內(nèi)三容，城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三可分為三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三和房屋三建設(shè)三5.三依房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)資三本結(jié)合三方式，三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)可三分為合三作開(kāi)發(fā)三、合資三開(kāi)發(fā)和三獨(dú)資開(kāi)三發(fā)等。三、城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的特點(diǎn)從房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的概念三及其分三類可以三看出，三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)有三如下特三征。三1．城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三綜合性三強(qiáng)、涉三及面廣三，是多三部門(mén)的三協(xié)作活三動(dòng)。2．城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三投資大三、周期三長(zhǎng)、風(fēng)三險(xiǎn)高三。3．城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三與金融三業(yè)聯(lián)系三緊密三。介紹城三市房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三經(jīng)營(yíng)管三理?xiàng)l例方法：三以案例三說(shuō)明第六章三房三地產(chǎn)交三易法律三制度學(xué)習(xí)提三要

本三章闡述三我國(guó)城三市房地三產(chǎn)交易三法律制三度，包三括：城三市房地三產(chǎn)交易三概述，三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓，三房屋預(yù)三售，房三地產(chǎn)抵三押，房三屋租賃三，房屋三出典，三房屋贈(zèng)三與和房三屋交換三。房地三產(chǎn)交易三法律制三度，旨三在規(guī)范三交易當(dāng)三事人的三房地產(chǎn)三市場(chǎng)行三為，保三護(hù)正當(dāng)三的房地三產(chǎn)交易三活動(dòng)及三當(dāng)事人三的合法三權(quán)益，三防止非三法的房三地產(chǎn)交三易活動(dòng)三和壟斷三經(jīng)營(yíng)，三促進(jìn)房三地產(chǎn)交三易市場(chǎng)三的健康三發(fā)展。三通過(guò)本三章的學(xué)三習(xí)，要三了解房三地產(chǎn)交三易的概三念和特三征；理三解房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、抵押三應(yīng)注意三的問(wèn)題三；了解三和掌握三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓、三房屋預(yù)三售、房三地產(chǎn)抵三押、房三屋租賃三、房屋三出典、三房屋贈(zèng)三與和房三屋交換三等吏易三行為的三主要法三律要求三。第一節(jié)三城市三房地產(chǎn)三交易概三述一、房三地產(chǎn)交三易的概三念房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)企三業(yè)在完三成房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三后，必三須經(jīng)過(guò)三交換過(guò)三程才能三最終被三消費(fèi)者三所利用三，這個(gè)三交換過(guò)三程就是三房地產(chǎn)三交易。房地產(chǎn)三交易是三指以房三地產(chǎn)為三標(biāo)的而三進(jìn)行的三轉(zhuǎn)讓、三抵押和三租賃等三活動(dòng)的三總稱。三從法律三的視角三來(lái)看，三房地產(chǎn)三交易的三本質(zhì)是三房地產(chǎn)三權(quán)利在三不同的三市場(chǎng)主三體之間三發(fā)生轉(zhuǎn)三移二、房三地產(chǎn)交三易的特三征房地產(chǎn)三交易與三其他商三品交易三相比，三具有共三性：兩三者都是三發(fā)生在三平等主三體之間三的民事三法律行三為，交三易雙方三之間產(chǎn)三生的是三民事法三律關(guān)系三，在交三易當(dāng)中三應(yīng)當(dāng)遵三循民法三的一般三原則如三平等、三自愿、三公平、三等價(jià)有三償、誠(chéng)三實(shí)信用三原則等三。但較三之其他三商品交三易，房三地產(chǎn)交三易的特三殊性也三是鮮明三的，具三體表現(xiàn)三如下。1．標(biāo)三的物位三置的固三定性房地產(chǎn)三交易的三這種特三性主要三是由土三地及定三著于其三上的建三筑物和三構(gòu)筑物三的自然三屬性決三定的。三一般商三品的交三易，當(dāng)三出讓人三將商品三交付給三受讓人三時(shí)，商三品往往三都要發(fā)三生空間三上的轉(zhuǎn)三移。而三房地產(chǎn)三交易則三不同，三其標(biāo)的三物房地三產(chǎn)屬不三動(dòng)產(chǎn)，三不能移三動(dòng)，一三旦移動(dòng)三其經(jīng)濟(jì)三價(jià)值就三可能發(fā)三生減少三甚至喪三失。因三此，房三地產(chǎn)交三易的雙三方是通三過(guò)所有三權(quán)和使三用權(quán)證三書(shū)及交三易合同三進(jìn)行交三易，完三成交易三的標(biāo)志三是房屋三所有權(quán)三及其占三用范圍三內(nèi)土地三使用權(quán)三的轉(zhuǎn)移三或者是三房地產(chǎn)三權(quán)利主三體的變?nèi)Ｒ蛉?，我三?guó)房地三產(chǎn)立法三采用公三示登記三制度來(lái)三管理房三地產(chǎn)的三權(quán)利變?nèi)齽?dòng)。2．房三地產(chǎn)交三易標(biāo)的三額大，三專業(yè)性三強(qiáng)房地產(chǎn)三作為典三型的不三動(dòng)產(chǎn)，三具有價(jià)三值巨大三和增值三的特性三，因此三房地產(chǎn)三交易較三一般商三品交易三更加復(fù)三雜。在三交易過(guò)三程中，三無(wú)論是三房地產(chǎn)三的交易三雙方還三是房地三產(chǎn)管理三部門(mén)，三往往都三保持謹(jǐn)三慎態(tài)度三。三同三時(shí)，房三地產(chǎn)交三易的專三業(yè)性強(qiáng)三。我國(guó)三《房地三產(chǎn)管理三法》規(guī)三定，國(guó)三家實(shí)行三房地產(chǎn)三價(jià)格評(píng)三估和成三交價(jià)格三申報(bào)制三度。房三地產(chǎn)評(píng)三估，應(yīng)三當(dāng)按照三國(guó)家規(guī)三定的技三術(shù)標(biāo)準(zhǔn)三和評(píng)估三程序，三以基準(zhǔn)三地價(jià)、三標(biāo)定地三價(jià)和各三類房屋三的重置三價(jià)格為三基礎(chǔ)，三并且參三照當(dāng)?shù)厝氖袌?chǎng)三價(jià)格進(jìn)三行評(píng)估三。其他三要求從三事房地三產(chǎn)市場(chǎng)三估價(jià)業(yè)三務(wù)的單三位，應(yīng)三當(dāng)向當(dāng)三地城市三人民政三府房地三產(chǎn)行政三主管部三門(mén)提出三申請(qǐng)，三經(jīng)審查三同意，三并經(jīng)工三商行政三管理部三門(mén)核發(fā)三營(yíng)業(yè)執(zhí)三照，成三立房地三產(chǎn)估價(jià)三事務(wù)所三，方可三經(jīng)營(yíng)。三房地產(chǎn)三市場(chǎng)估三價(jià)的專三業(yè)人員三，通過(guò)三資格考三試，取三得資格三證書(shū)，三并進(jìn)行三注冊(cè)后三，方可三上崗工三作。3．房三地產(chǎn)交三易為要三式法律三行為房地產(chǎn)三交易通三過(guò)各種三交易合三同形式三實(shí)現(xiàn)，三而且房三地產(chǎn)交三易引起三的房地三產(chǎn)權(quán)屬三變更必三須辦理三房地產(chǎn)三權(quán)屆登三記手續(xù)三，才能三完成。三對(duì)此，三《城市三房地產(chǎn)三管理法三》規(guī)定三：“房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓，應(yīng)三當(dāng)簽訂三書(shū)面轉(zhuǎn)三讓合同三，合同三中應(yīng)當(dāng)三載明土三地使用三權(quán)取得三的方式三?！比?、房三地產(chǎn)交三易的原三則房地產(chǎn)三交易的三特殊性三決定了三房地產(chǎn)三交易必三須遵守三下列原三則。三1．房三地一體三原則三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓、三抵押時(shí)三，房屋三所有權(quán)三和土地三使用權(quán)三必須同三時(shí)轉(zhuǎn)讓三、抵押三?！冻侨蟹康厝a(chǎn)管理三法》等三法律、三法規(guī)規(guī)三定，房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓、抵三押時(shí)，三房屋所三有權(quán)和三該房屋三占用范三圍內(nèi)的三土地使三用權(quán)同三時(shí)轉(zhuǎn)讓三、抵押三?！冻侨?zhèn)國(guó)有三土地使三用權(quán)出三讓和轉(zhuǎn)三讓暫行三條例》三也規(guī)定三，土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)讓時(shí)三，其他三地上建三筑物、三其他附三著物的三所有權(quán)三隨之轉(zhuǎn)三讓。2．依三法登記三原則房地產(chǎn)三交易必三須依法三登記。三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓與三抵押必三須依法三辦理法三定登記三手續(xù)，三房屋的三租賃必三須向房三產(chǎn)管理三部門(mén)登三記備案三。我國(guó)三相關(guān)法三律對(duì)房三地產(chǎn)的三登記制三度規(guī)定三得較為三詳細(xì)、三具體。三如《城三市房地三產(chǎn)管理三法》第三三十五三條規(guī)定三：“房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓、抵三押，當(dāng)三事人應(yīng)三當(dāng)依照三本法第三五章的三規(guī)定辦三理權(quán)屬三登記。三”第五三十九條三規(guī)定：三“我國(guó)三實(shí)行土三地使用三權(quán)和房三屋所有三權(quán)登記三發(fā)證制三度。房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓或者三變更時(shí)三，應(yīng)當(dāng)三向縣級(jí)三以上地三方人民三政府房三地產(chǎn)管三理部門(mén)三申請(qǐng)房三產(chǎn)變更三登記，三并憑變?nèi)蟮娜课菟袡?quán)證三書(shū)向同三級(jí)人民三政府土三地管理三部門(mén)申三請(qǐng)土地三使用權(quán)三變更登三記，經(jīng)三同級(jí)人三民政府三土地行三政主管三部門(mén)核三實(shí)，由三同級(jí)人三民政府三更換或三者更改三土地使三用權(quán)證三書(shū)。”三第六十三一條規(guī)三定：“三房地產(chǎn)三抵押時(shí)三，應(yīng)當(dāng)三向縣級(jí)三以上地三方人民三政府規(guī)三定的部三門(mén)辦理三抵押登三記。因三處分抵三押房地三產(chǎn)而取三得土地三使用權(quán)三和房屋三所有權(quán)三的，應(yīng)三當(dāng)依照三本章規(guī)三定辦理三過(guò)戶登三記。”3．成三交價(jià)格三申報(bào)原三則國(guó)家實(shí)三行房地三產(chǎn)成交三價(jià)格申三報(bào)制度三。房地三產(chǎn)權(quán)利三人轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三，應(yīng)當(dāng)三向縣級(jí)三以上地三方人民三政府規(guī)三定的部三門(mén)如實(shí)三申報(bào)成三交價(jià)，三不得瞞三報(bào)或者三作不實(shí)三的申報(bào)三。第二節(jié)三城市三房地產(chǎn)三的轉(zhuǎn)讓一、城三市房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三的概念三城三市房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三是指房三地產(chǎn)權(quán)三利人通三過(guò)買(mǎi)賣(mài)三、贈(zèng)與三或者其三他合法三方式將三其房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)移三給他人三的行為三?！冻侨蟹康厝a(chǎn)轉(zhuǎn)讓三管理規(guī)三定》第三三條對(duì)三“其他三合法方三式”作三了具體三的規(guī)定三，主要三包括：三(1)三以房地三產(chǎn)作價(jià)三人股、三與他人三成立企三業(yè)法人三，房地三產(chǎn)權(quán)后三發(fā)生變?nèi)?；?2)三一方提三供土地三使用權(quán)三，另一三方或者三多方提三供資金三，合資三、合作三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)房地三產(chǎn)，而三使房地三產(chǎn)權(quán)屬三發(fā)生變?nèi)?；?3)三因企業(yè)三被收購(gòu)三、兼并三或合并三，房地三產(chǎn)權(quán)屬三隨之轉(zhuǎn)三移的，三(4)三以房地三產(chǎn)抵債三的；(三5)法三律、法三規(guī)規(guī)定三的其他三情形。第三節(jié)三商品三房現(xiàn)售商品房三銷(xiāo)售是三城市房三屋買(mǎi)賣(mài)三中最為三常見(jiàn)的三形式。三從實(shí)際三情況看三，許多三群眾是三從商品三房買(mǎi)賣(mài)三中了解三掌握房三地產(chǎn)知三識(shí)，了三解國(guó)家三房地產(chǎn)三政策，三了解物三業(yè)管理三的。商三品房銷(xiāo)三售的形三勢(shì)某種三程度上三說(shuō)，可三以看成三是我國(guó)三房地產(chǎn)三業(yè)的晴三雨表、三風(fēng)向標(biāo)三。商品三房銷(xiāo)售三不僅房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)商十三分關(guān)注三，普通三群眾亦三十分關(guān)三注。商三品房銷(xiāo)三售管理三不僅關(guān)三系我國(guó)三房地產(chǎn)三業(yè)能否三健康發(fā)三展，也三關(guān)系人三民群眾三的切身三利益。三近些年三來(lái)，國(guó)三家十分三重視商三品房銷(xiāo)三售管理三問(wèn)題。三《城市三房地產(chǎn)三管理法三》在對(duì)三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓作三出全面三規(guī)定的三同時(shí)，三對(duì)商品三房銷(xiāo)售三中的預(yù)三售條件三又進(jìn)行三了細(xì)化三。另外三，為了三規(guī)范商三品房銷(xiāo)三售行為三，保障三商品房三交易雙三方當(dāng)事三人的合三法權(quán)益三，20三01年三4月4三日建設(shè)三部發(fā)布三了《商三品房銷(xiāo)三售管理三辦法》三，以行三政規(guī)章三的形式三對(duì)商品三房銷(xiāo)售三進(jìn)行規(guī)三范。根三據(jù)相關(guān)三法律、三法規(guī)和三規(guī)章的三規(guī)定，三我國(guó)現(xiàn)三行商品三房的銷(xiāo)三售管理三包括兩三個(gè)方面三：一是三商品房三現(xiàn)售，三另一個(gè)三是商品三房預(yù)售三。一、商三品房理三售的概三念商品房三現(xiàn)售，三是指房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企業(yè)三將竣工三驗(yàn)收合三格的商三品房出三售給買(mǎi)三受人，三并由買(mǎi)三受人支三付房?jī)r(jià)三款的行三為。商三品房現(xiàn)三售的客三體是已三竣工驗(yàn)三收合格三的房屋三。未竣三工或者三雖竣工三但未驗(yàn)三收，或三者驗(yàn)收三不合格三的房屋三不能現(xiàn)三售。商三品房現(xiàn)三售應(yīng)當(dāng)三符合一三定的條三件。二、商三品房預(yù)三售的條三件商品房三現(xiàn)售，三應(yīng)當(dāng)符三合以下三條件。三(1三)現(xiàn)售三商品房三的房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)應(yīng)三當(dāng)具有三企業(yè)法三人營(yíng)業(yè)三執(zhí)照和三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)企三業(yè)資質(zhì)三證書(shū)；三(2三)取得三土地使三用權(quán)證三書(shū)或者三使用土三地的批三準(zhǔn)文件三；三(三3)持三有建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證和施三工許可三證；(4)三已通過(guò)三竣工驗(yàn)三收；三(5三)拆遷三安置已三經(jīng)落實(shí)三；三(6)三供水、三供電、三供熱、三燃?xì)?、三通信等三配套基三礎(chǔ)設(shè)施三具備交三付使用三條件，三其他配三套基礎(chǔ)三設(shè)施和三公共設(shè)三施具備三交付使三用條件三或者已三確定施三工進(jìn)度三和交付三日期；三(三7)物三業(yè)管理三方案已三經(jīng)落實(shí)三。房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)應(yīng)三當(dāng)在商三品房現(xiàn)三售前將三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目手冊(cè)三及符合三商品房三現(xiàn)售條三件的有三關(guān)證明三文件報(bào)三送房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三主管部三門(mén)備案三。房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)企三業(yè)銷(xiāo)售三設(shè)有抵三押權(quán)的三商品房三，其抵三押權(quán)的三處理按三照《中三華人民三共和國(guó)三擔(dān)保法三》、《三城市房三地產(chǎn)抵三押管理三辦法》三的有關(guān)三規(guī)定執(zhí)三行。三商品三房銷(xiāo)售三時(shí)，房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企業(yè)三選聘了三物業(yè)管三理企業(yè)三的，買(mǎi)三受人應(yīng)三當(dāng)在訂三立商品三房買(mǎi)賣(mài)三合同時(shí)三與房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)選三聘的物三業(yè)管理三企業(yè)訂三立有關(guān)三前期物三業(yè)管理三的協(xié)議三，并遵三守房地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企業(yè)三制定的三《業(yè)主三臨時(shí)公三約》?！渡唐啡夸N(xiāo)售三管理辦三法》對(duì)三商品房三現(xiàn)售作三了一些三禁止性三規(guī)定。三(1三)房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)不三得在未三解除商三品房買(mǎi)三賣(mài)合同三前，將三作為合三同標(biāo)的三物的商三品房再三行銷(xiāo)售三給他人三。最高三人民法三院《關(guān)三于審理三商品房三買(mǎi)賣(mài)合三同糾紛三案件適三用法律三若干問(wèn)三題的解三釋》規(guī)三定，商三品房買(mǎi)三賣(mài)合同三訂立后三，出賣(mài)三人又將三該房屋三出賣(mài)給三第三人三，導(dǎo)致三商品房三買(mǎi)賣(mài)合三同目的三不能實(shí)三現(xiàn)的，三無(wú)法取三得房屋三的買(mǎi)受三人可以三請(qǐng)求解三除合同三、返還三已付購(gòu)三房款及三利息、三賠償損三失，并三可以請(qǐng)三求出賣(mài)三人承擔(dān)三不超過(guò)三已付購(gòu)三房款一三倍的賠三償責(zé)任三。三(三2)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企業(yè)三不得采三取返本三銷(xiāo)售或三者變相三返本銷(xiāo)三售的方三式銷(xiāo)售三商品房三。三(三3)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企業(yè)三不得采三取售后三包租或三者變相三售后包三租的方三式銷(xiāo)售三未竣工三商品房三。三(三4)商三品住宅三按套銷(xiāo)三售，不三得分割三拆零銷(xiāo)三售三、商三品房預(yù)三售合同商品房三現(xiàn)售合三同，是三指房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)與三買(mǎi)受人三達(dá)成的三由買(mǎi)受三人支付三房?jī)r(jià)款三，房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)將三符合要三求的商三品房交三付給買(mǎi)三受人并三辦理產(chǎn)三權(quán)過(guò)戶三登記手三續(xù)，明三確房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)和三買(mǎi)受人三權(quán)利義三務(wù)的書(shū)三面協(xié)議三。20三00年三9月，三建設(shè)部三、國(guó)家三工商行三政管理三局聯(lián)合三制定了三《商品三房買(mǎi)賣(mài)三合同(三示范文三本)》三[建住三房(2三000三)20三0號(hào)]三并下發(fā)三各地參三照?qǐng)?zhí)行三。從該三示范文三本的內(nèi)三容看，三商品房三買(mǎi)賣(mài)合三同應(yīng)當(dāng)三明確以三下主要三條款。(1)三當(dāng)事人三名稱或三者姓名三和住所三。房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)的三營(yíng)業(yè)執(zhí)三照注冊(cè)三號(hào)、企三業(yè)資質(zhì)三證書(shū)號(hào)三等要在三合同中三反映出三來(lái)。三(2)三商品房三基本狀三況，包三括商品三房項(xiàng)目三建設(shè)的三依據(jù)(三土地使三用權(quán)的三取得方三式、規(guī)三劃用途三、規(guī)劃三許可證三號(hào)、施三工許可三證號(hào)等三)。三(3)三商品房三的銷(xiāo)售三方式，三包括銷(xiāo)三售依據(jù)三、現(xiàn)房三還是預(yù)三售房等三。(4)三商品房三價(jià)款的三確定方三式及總?cè)齼r(jià)款、三付款方三式、付三款時(shí)間三。按照三《商品三房銷(xiāo)售三管理辦三法》的三規(guī)定，三商品房三銷(xiāo)售可三以按套三(單元三)計(jì)價(jià)三，也可以按套三內(nèi)建筑三面積或三者建筑三面積計(jì)三價(jià)。商三品房建三筑面積三由套內(nèi)三建筑面三積和分三攤的共三有建筑三面積組三成