德嘉置業(yè)杭州桐廬地塊復(fù)合型社區(qū)項目前期策劃

一個國際文化的區(qū)域標(biāo)簽價值對德嘉置業(yè)桐廬地塊的前期策劃麥劍道策劃咨詢有限公司二O一O年七月二十九日我們所選用的文化主題其內(nèi)涵一般都比較豐富，且具有獨特性及風(fēng)情、品位皆高的特點，在做社區(qū)文化時要將意旨宏大相對高端的主題文化、區(qū)域市場的本地文化和與業(yè)主生活息息相關(guān)的社區(qū)生活文化這些比較低端的文化有機地糅合為一體。用主題文化塑造項目品牌的靈魂和高尚形象，用區(qū)域文化和社區(qū)生活文化來打造品牌的親合力，以免曲高和寡水土不服。因為，生活的憧憬應(yīng)是高尚的，生活的細節(jié)應(yīng)是隨手可以觸摸得到的。寫在前面的話A地塊營銷CONTENTS1.重點非住宅市場2.項目定位3.推廣表現(xiàn)4.營銷執(zhí)行5.項目運營1.重點非住宅市場非住宅市場涵蓋商業(yè)市場酒店市場寫字樓市場本案片區(qū)內(nèi)商業(yè)供應(yīng)情況項目名稱位置商業(yè)均價（元/平米）業(yè)態(tài)租金（元/平米）經(jīng)營狀況日月華庭新華西路135000社區(qū)底商——銷售中西北湖鳳凰城北湖西路6號8000/--社區(qū)底商——銷售中萬豪國際西北湖路3-85號10456.32社區(qū)底商60-80剛開業(yè)東方帝園金家墩10178.31社區(qū)底商45-60良好華立新華時代新華下路23號12815社區(qū)底商——銷售中新華西美林公館新華西路未銷售社區(qū)底商————本案片區(qū)內(nèi)寫字樓供應(yīng)情況片區(qū)內(nèi)無標(biāo)志性寫字樓建筑，寫字樓集中供應(yīng)在長江路、金寨路國軒凱旋大廈恒馨國儲大廈新華路沿線寫字樓項目資質(zhì)所在區(qū)域建筑面積(㎡)容積率層高(m)實用率售價(元/㎡)租金(元/㎡·月)銷售率/入住率——入駐單位中小企業(yè)為主，主要為裝飾類/貿(mào)易類/咨詢類企業(yè)商貿(mào)企業(yè)駐漢辦事處，小型房地產(chǎn)，小型智力公司——本案片區(qū)內(nèi)酒店業(yè)供應(yīng)情況片區(qū)內(nèi)僅有一家四星級華倫瑞雅大酒店，沿線其他酒店規(guī)模較小，品牌服務(wù)一般。如：文采大酒店、新世紀(jì)大廈……公寓型酒店迅速擴張市場，為本案酒店業(yè)市場帶來商機2、錦江之星酒店上海錦江之星已擁有連鎖旅館110家，分布在上海、北京等全國48個大中型城市，合肥無加盟店。

1、武漢揚子江速8酒店美國“速8”2004年6月進入中國內(nèi)地市場以來，目前已在北京、杭州、大連等地?fù)碛?家加盟店，。3、motel168酒店上海莫泰連鎖旅店管理有限公司把投資方向鎖定經(jīng)濟型旅館，打造經(jīng)濟型旅店品牌“motel168”。合肥暫有2家。

如家酒店連鎖于2002年6月由中國資產(chǎn)最大的酒店集團――首都旅游國際酒店集團、中國最大的酒店分銷商――攜程旅行服務(wù)公司共同投資組建。目前以在武漢地區(qū)運營3家加盟店4、如家酒店交通便捷性彰顯非住宅市場價值——金寨路、長江路、桐城路三條城心主干道快速通達本案——三孝口商圈與本案直線距離超過2公里，尚未構(gòu)成直接競爭本案項目具有便利的交通條件以及良好的昭示性結(jié)論目前片區(qū)商業(yè)多為臨街散鋪和社區(qū)商鋪，社區(qū)底商多經(jīng)營社區(qū)生活配套，缺少大型集中商業(yè)賣場；片區(qū)與安醫(yī)第一附屬醫(yī)院距離較近，商務(wù)商旅需求存在，缺少星級品牌型商務(wù)酒店入駐；沿金寨路、長江路寫字樓相對較多，本案商業(yè)優(yōu)勢附近辦公樓距離較近，在物業(yè)形態(tài)上可形成補充；桐城路作為金寨路、徽州大道的中軸線，片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景值得期待。2.項目定位總規(guī)鳥瞰地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總建筑面積：103215.17㎡容積率：6.3住宅：35900.7㎡辦公：21448㎡地下三層：21191㎡商業(yè)（地上、地下）：49421.02㎡車位（地上、地下）：577+132個聚焦競爭——地塊區(qū)域內(nèi)的競爭對手項目名稱項目地址開發(fā)商建筑面積物業(yè)類型銷售均價落成時間國軒·凱旋大廈金寨路與廬江路交口安徽有恒置業(yè)3萬㎡商業(yè)、辦公樓、其它9000-140002010恒馨·國儲大廈金寨路與廬江路交口安徽儲備物資管理局3.6萬㎡商業(yè)、商務(wù)、待定待定本案蓄勢待發(fā)……

這里代表都市的未來！HOPSCA

ＨＯＰＳＣＡ示范街區(qū)HOPSCA，城市生活綜合街區(qū)，緣起巴黎的拉德方斯，是國際最先進的地產(chǎn)模式。根據(jù)國外現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的豪柏斯卡（HOPSCA）原則，在周邊區(qū)域體現(xiàn)“賓館（HOTEL）、商務(wù)樓（OFFICE）、商場（SHOPPING）、會所（CONGRESS）、停車場（PARKING）、公寓樓（APARTMENT）”等6個配套,創(chuàng)造新的城市中心區(qū)。豪柏斯卡（HOPSCA）為歐美國家最先進的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為——ABOUTHOPSCAHOTEL

酒店OFFICE

寫字樓PARKING

停車場SHOPPING

購物中心CONGRESS

會所APARTMENT

國際公寓ABOU雀TH栗OPSC哭A雖然HOP暑SCA豪柏斯擊卡在國信外受到宜企業(yè)的唇推崇，習(xí)但是它謝的選址些與興建生卻有著酸嚴(yán)格的竭要求和歇標(biāo)準(zhǔn)。首先，HOP佩SCA豪柏斯卡事屬于綜合疾物業(yè)，必求須有大面辨積綠化＼逐停車位＼駐商業(yè)＼酒衫店＼公寓描等作為前雷導(dǎo)；此外，HOPS盒CA豪柏斯允卡與城絮市的經(jīng)絞濟有著貨密切的礦聯(lián)系，這一切都睬需要HOP鋒SCA豪柏斯唇卡與城泄市之間爸必須有劫快速便稿捷的交牛通網(wǎng)絡(luò)斃做紐帶兆。HOPS有CA最大的碼優(yōu)勢在孤于資源炭聚合、怒共生增帳值本地塊陶定位于HOP諷SCA的基礎(chǔ)和定位HOPS薄CA的重大利益點HOP雷SCA建造基礎(chǔ)本案地塊豆及規(guī)劃便捷交桿通核心地段配套完場善度及支便利性HOP疼SCA的綜合性渠物業(yè)配置位于長江鳥路、金寨危路、環(huán)城公園劣、徽州大魔道合圍的翅中心地段個的中心內(nèi)環(huán)線金斑寨路、桐紙城路、長帝江路共同奴組成的大首交通格局面，交通便惰捷酒店、撒醫(yī)院、前銀行、潮學(xué)校、嚷商業(yè)、割配套齊前全地塊規(guī)劃紛的產(chǎn)品包逢括了住宅烘、酒店、躁停車場、紅會所、居寫字樓初、商業(yè)除廣場HOP戚SCA建造基礎(chǔ)碰的絕對條彎件多元集約烈化降低單今一品種風(fēng)切險！HOPS兔CA強調(diào)的是駱綜合互動宣、資源共攔享，在其古主題之下歐，各物業(yè)江形態(tài)互為學(xué)促進影響醬，相對于胡單純的住來宅項目運悅營，多元化的形剪態(tài)集中味降低了去化風(fēng)險。本地塊辛建造HOPS郵CA的利益挑點１全新概念賭，直接提摩升項目的舟價值！綜合研究瘋了本地塊遺的特征后腿，我們發(fā)籍現(xiàn)其具有軌打造HOP宗SCA的先天條嘉件。而基青于此的HOPS制CA完成，將胡為合肥帶闖來國際最新的生貢活模式，陶對應(yīng)的是翅收獲最大耐的價格回與報。本地塊匹建造HOPS支CA的利益妻點２成為新標(biāo)甚桿，開發(fā)梁商品牌價接值提升！HOPS骨CA的全新概毀念、城市煤核心的傳墊奇寶地，葵我們以此警將成為城市的浮標(biāo)桿型建辛筑群。做菜為一個長挖線運作的圣綜合項目圣，這無疑將孝有利于古中長期招的贏利狀增長，濾而運作HOP死SCA的開發(fā)脾商也將在填各界的汗欽佩中善實現(xiàn)品牌提勻升。本地塊少建造HOPS廟CA的利益點挨３表現(xiàn)出對沿土地價值亡的專業(yè)尊夢重！城市內(nèi)環(huán)托線要戶地網(wǎng)段、三孝騎口、長江遇飯店等未僻來的金三疊角，我們沒有塊理由在這垃塊土地上王制造平庸版。而HOPS串CA這一全新運營橫理念，奶將給這渴一塊富嶄于傳奇樹的土地晶帶來新壓的振奮魚，全效發(fā)揮料出本地塊緊的潛在價辱值！本地塊建舍造HOPS顫CA的利益倚點４本地塊刷建造HOP航SCA的利益點5不同物奏業(yè)相互折帶動！住宅帶欠動商業(yè)胃人氣，纏商業(yè)烘覽托住宅舒名氣，曠酒店為吼住宅帶訊來格調(diào)沫，商業(yè)蜜帶來辦佳公人群相，辦公幼為酒店糞帶來客狂流，HOP抱SCA的多元及化產(chǎn)品鏈之間，格有著相宏互促進恩的“鏈騾式效應(yīng)身”，以歌此實現(xiàn)共喂贏！HOP秒SCA我們的銜豪柏斯昨卡？HOPSC耕A－Hotel酒店高端硬木件的公莊寓式酒銜店為了拉高季產(chǎn)品的投檔資價值，再我們希望相采用高端硬件進行酒公寓式酒術(shù)店的開發(fā)借，全力打典造五星級標(biāo)準(zhǔn)居客家式酒療店，以榜此贏得顛約800尿0-9熟000元/平方米均驚價的售眼價；以下是店相關(guān)產(chǎn)究品的舉葵例圖示——HOPSC底A－Hote宵l酒店大堂及班公共部區(qū)份風(fēng)格各異磚的套間HOPSCA－Offic吉e寫字樓SOHO小辦公考慮到估本產(chǎn)品甩所處地芹塊相對乳背離，肌且整體鞏體量不課大，特解別開發(fā)成為“小辦公將體”，主要緞針對中紋小企業(yè)救主，將堡可售價原值點平衡至可心以炫的“面子”與可以用癢的“實在”之間，壯規(guī)避地塊的缺擊點，全捷力保證充銷售；辦公體揚將主要孤以外立椒面、空市間、中姨小企業(yè)情集成來巨贏取市構(gòu)場；辦公體覽將以共舉享公共贊的辦公直資源來客贏得客蓮戶；通過商議業(yè)客戶綢的進駐洋帶動辦匪公客戶卡的進駐協(xié)；以下是顧相關(guān)產(chǎn)借品的舉膨例圖示HOPSCA－Offic從e寫字樓共享會弊議室、節(jié)休閑區(qū)休閑區(qū)缺示例HOPSCA－Park舊ing停車場多重型停捷車場為了保利證停車溉位數(shù)量胃的充足照，我們憂希望不灶僅僅是秧簡單的迷地面停車位、搜地下停車趨位設(shè)置，暮同時輔以聽綠化和智箭能化管理癥；以下是封相關(guān)產(chǎn)伍品的舉拖例圖示——HOPSCA－Parki序ng停車場地下車庫地面車夕位HOPSCA－Shop捆pin狗g購物沿街型“主力加務(wù)分類商行業(yè)”本地段陽的商業(yè)照沿街分提布，將雄考慮預(yù)藍留較大償面積商征鋪供主宏力店進駐，帶帳動其它小龍商鋪的去史國際化；商業(yè)將支主要以“特色、品牌、炕文化”為主題紫；以下是肌相關(guān)產(chǎn)秘品的舉渾例圖示——HOPSCA－Shop根pin圖g購物主力店創(chuàng)示例HOPSCA－Shop夠pin神g購物包裝裙樓商下業(yè)氛圍蒜營造門店是品徐牌與顧客襖零距離的懲觸點HOP堪SCA－Congr爽ess會所德嘉2010會館為了加罵強本案思的現(xiàn)場垃感染力垂度，在檔銷售終歡端實現(xiàn)狀價值再弓次提升，特別蛛提出設(shè)立“德嘉201丟0會館”；取名德嘉爐是為了標(biāo)降識此地為披德嘉置業(yè)帥，201盼0代表本沾項目的扶發(fā)展歷程，命以此增加梳產(chǎn)品的文策化厚重感浩；以下是反相關(guān)產(chǎn)隨品的舉耗例圖示——HOPSCA－Congr此ess會所中式風(fēng)格歐式風(fēng)寇格風(fēng)格示例HOP題SCA－Congr澡ess會所功能配尼置雪茄吧發(fā)燒專屬躍視聽室斯洛克館壁球館名畫藝術(shù)搜廊活動中善心HOPSCA－Cong秋res處s會所銷售功搖能風(fēng)格建議溫：HOPS軟CA－Apar狀tme罰nt國際公桃寓品質(zhì)領(lǐng)患先、價喊格領(lǐng)先魄的住宅為了給慰本案的丘高端形嫂象有力射的支撐趨，全效與實現(xiàn)項左目的附摸加價值，特紀(jì)別建議誘以高標(biāo)年準(zhǔn)、細偽節(jié)化的可基準(zhǔn)筑啦造住宅脫項目；以下是具俗體的產(chǎn)品撓建議——關(guān)于HOPS腹CA的其它建潔議HOPS姨CA－Apar鹽tme廣nt國際公凍寓建筑結(jié)急構(gòu)戶型由小丹至大向上本地塊在償平面上沒帖有較大的樣優(yōu)劣偏差島，無法有掃針對性的疾實現(xiàn)戶型符分布與價權(quán)格體系聯(lián)度動?；诖嗣铧c，我串們在同娘一樓體配平面上岸，根據(jù)培樓層的嶼不同，弓隔斷出腸了不同愁的戶型炭，基本矮的隔斷掙思路為幻玉：低樓周層設(shè)置賓中、小獵戶型，鏡單層戶枕型較多謀；高樓誘層設(shè)置恨大戶型曲，單層棚戶型較易少。以沉此分別赤迎合此涼兩類受撲眾的戶雷型及價屆格承受箭力。HOP搏SCA的其它論建議全酒店式黨管理社區(qū)第一太平辛戴維斯仲量聯(lián)迅行引進知斤名的國碧際型物敢業(yè)管理西公司，抹對社區(qū)貧內(nèi)的住表宅、酒榮店、寫炭字樓統(tǒng)茂一實行衛(wèi)酒店式經(jīng)管理，細打造成魄為合肥材首個“全酒店式濁管理社區(qū)”HOP害SCA的其它易建議一卡通智能化E社區(qū)社區(qū)內(nèi)人零員配送身黨份識別卡敢，此卡不獻僅可做為其車庫、入擁口等門禁認(rèn)系統(tǒng)使用啟，更可以此釀卡進行插便捷的“社區(qū)內(nèi)電歪子商務(wù)、嫁電子化物訓(xùn)業(yè)溝通”等。系列主拆題商業(yè)增：·酒店（進駐酒突店）·時尚街章區(qū)（進駐商荒業(yè)）·新銳*sOHO（辦公）·德嘉2010（會所擊）最高思想豪柏斯丑卡——國際風(fēng)行宰復(fù)合型社種區(qū)推廣總及精：推廣口幸號國際新丑社區(qū)挎合肥差芯生活鉆石地段/璀璨商停圈/商務(wù)、怎辦公集形群SLO禁GAN：[集群辦盤公]必須有版?zhèn)€良好墾的環(huán)境伴，好的冷硬環(huán)境噸是開發(fā)婚商去營腦造，好肉的軟環(huán)慮境我們酸建議采總用主題眼辦公soho的方式去夸駕御，作呢為家具、確辦公的概眾念，就應(yīng)久該是比較紀(jì)輕松的心符情。[資源鏈停條整合]在復(fù)合袖型街區(qū)乒里，集巷群產(chǎn)業(yè)倦化發(fā)展勿，對于排文化產(chǎn)暫業(yè)、創(chuàng)舟意產(chǎn)業(yè)粘、廣告助策劃等幻玉行業(yè)公劈燕司進行機集群，指按照現(xiàn)致代化辦場公的標(biāo)溝準(zhǔn)集中橫“硬件費”建設(shè)涂，加強滿系列“去軟件”屆配套設(shè)擾施，共往享商業(yè)床、辦公溝資源，辯包括在名同一個鳳產(chǎn)業(yè)集棍群內(nèi)部議如何兼困顧骨干蒙企業(yè)和難二線企碧業(yè)的利竿益，為踢廣大成籠員企業(yè)綠提供更糕具實效率性的多拋元化受悄益模式期。本案的礙生活形椅態(tài)——知己知嫌彼筋百戰(zhàn)誰不殆外部：項目地西處城市斃中心，素近臨三磨孝口商抵圈、近帆距離輻菠射四牌搜樓商圈悔。交通網(wǎng)膽絡(luò)成熟甩、暢達壯，地塊儉臨近被先城市中雅軸南北戲干線縱傲向貫通褲、被片燈區(qū)次干窗道橫向飯貫通?？v橫兩條批成熟的市淚政街道，國人口密集法、學(xué)區(qū)成付熟、中心嘗位置不容幅置疑。內(nèi)部：發(fā)展商洽品牌高唇起點、筍綜合實競力以及堂前期項訓(xùn)目的熱塊身，使另本案具鐵備了“啊出位”型運作的痛前提條型件。項目住宅和酒店、會卻館、辦公易、商業(yè)規(guī)劃形僵成強有頁力的互沿補作用肯。引領(lǐng)合肥段城中心大狹型復(fù)合型僚社區(qū)先河雕。優(yōu)勢地塊周祝邊目前點車流量慘較大，疾人流量泡大，但積商業(yè)氛狠圍有待載進一步掠提升。項目現(xiàn)階曲段周邊環(huán)銳境不甚理瞎想，公用挪事業(yè)配套題便捷性不刃足。屬地塊范注圍內(nèi)既有靜的“交通股擁擠”具淋不良心理孩抗性之弊笑。劣蜜勢項目地塊繡所在的位有置和商業(yè)斥價值會被徒炒熱。片區(qū)內(nèi)住彩宅項目規(guī)炮模均不大汁，且都沒活有商業(yè)領(lǐng)躍航來解決誓未來生活費配套問題跡。我們可以乘作為地標(biāo)欄建筑，拉覆動區(qū)域商倉業(yè)價值增關(guān)長。桐城路與嶼長江路區(qū)帳域內(nèi)的未淹來項目會蜜提高該區(qū)苦域的商業(yè)梁價值，為賤非住宅區(qū)進域帶來人士氣、人流盛、人脈。機殿會地塊所在巾片區(qū)的城掠“芯”商愚業(yè)地位暫復(fù)沒有被認(rèn)糖同。未來房地清產(chǎn)非住宅票用地政策匯的不確定彼性。威組脅結(jié)論本案綜鋤合性資鞏源整合銳在片區(qū)足市場獨焦一無二載！本案具鴿有搶占帥第一陣熊營，領(lǐng)吹跑區(qū)域貴市場的親潛質(zhì)！融合、茅共享、攻交流(離繁華很揀近，離未賭來更近)定位方向豪柏斯卡——“國際復(fù)宵合型社哪區(qū)”引挨領(lǐng)定位假，提升眠項目形吸象。市場定位新城心國往際復(fù)合社理區(qū)詮釋：雙國際前脖沿的HOP邀SCA城市綜碗合體模需式，以“國際購觀”為指忌導(dǎo)，創(chuàng)新討打造本案驢！產(chǎn)品定位免導(dǎo)出……產(chǎn)品定鑼位10萬㎡合肥國際酬新風(fēng)尚[對項目定勵位的意見]功能組礙合——商業(yè)+住宅+公寓+寫字樓+高級酒庭店（會炭所）；功能分惡區(qū)——購物中心胞區(qū)+時尚商判業(yè)街區(qū)佩；檔次定位——檔次由辦中高至緣瑞高。客層掃描客層定干位城市主力鑰精英+看不見的乓頂層……WHO扯A膽RE田TH衫EY？核心客戶邊緣客戶重要客搶戶依托地區(qū)本土市場合肥區(qū)的私營業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、中高層商務(wù)人士以及附近機關(guān)、醫(yī)院工作的人群桐城路、廬江路沿線私營業(yè)主輻射合肥區(qū)域客戶市內(nèi)的企事業(yè)管理人員、私營業(yè)主。以年輕客戶群居多。物業(yè)購目的為了追求高品質(zhì)的生活、投資、辦公、家居一體。吸引周邊客戶合肥地區(qū)其它城市的政界人物、私營業(yè)主，經(jīng)濟實力雄厚，考慮到保值需要，或者物業(yè)購買主要是看重區(qū)域?qū)W區(qū)、未來發(fā)展前景。他們對社區(qū)的環(huán)境、生活氛圍以及升值潛力都有較高的要求。++3.推廣表薦現(xiàn)案名建議案名詠一：德嘉?國尚大廈釋義：1.保持發(fā)援展商對液未來項蟲目的品暗牌延續(xù)尋性。2.結(jié)合本案烏住宅地塊株推廣的國微際化住區(qū)滑的產(chǎn)品定禿位。SLOG環(huán)AN國際新社差區(qū)合粗肥“芯”稠生活釋義：叢刻錄受牢眾對“阿國際、蕩城芯”儲的概念至印象。激發(fā)趨同唐與向往。4.營銷執(zhí)秋行大型購物超市公寓式辦公大廈車庫入口出口處時尚內(nèi)女街公寓酒研店品牌餐社飲推盤思路考慮到地抵塊內(nèi)分成3種不同黃的物業(yè)質(zhì)形態(tài)，頌各形態(tài)幟需要不規(guī)同時間煌段的醞欣釀與培年育期，勿共擬分3批推售。物業(yè)形態(tài)推售周期推售前提商業(yè)（主力店、超市等）6—10個月前期招商，與大型賣場、主力店達成進駐協(xié)議商務(wù)辦公8個月賣場進駐，形成一定人流，帶動周邊商業(yè)氛圍住宅/公寓酒店5—8個月片區(qū)商業(yè)商務(wù)氛圍進入成熟階段，推出住宅；并與星級酒店、會所達成開店協(xié)議核心配掩置—提升產(chǎn)宇品附加脂值啟動配肯置一：末大型購糊物超市滲＋時尚材廣場國際文化時尚社區(qū)便捷的步行距離特色街區(qū)指示/街名開放的街道實用的公共設(shè)施商業(yè)、辦公集群自然的步行系統(tǒng)標(biāo)志點內(nèi)置景觀元素核心交匯點建立