成都曹家巷項目市場匯報XXXX年

成都曹家巷項目匯報二OO八年七月一日1成都是四川省省會，位于四川省中部的成都平原，東北與德陽市、東南與內江市毗鄰，南面與眉山地區(qū)相連，西南與雅安地區(qū)、西北與阿壩藏族自治州接壤。全市東西長192公里，南北寬166公里，總面積12390平方公里。宏觀環(huán)境—城市概況2宏觀環(huán)境—經濟發(fā)展3在2007年，成都城鎮(zhèn)居民可支配收入增長27%，達到16230元/人，實現(xiàn)快速高額增長宏觀環(huán)境—經濟發(fā)展4在城市的橫向比較中，成都在全國的經濟總量和地位僅次于北京、重慶等直轄城市，在中國二線城市中處于絕對前沿。在中西部地區(qū)，城市的人均GDP收入位于首位，具有舉足輕重的地位。宏觀環(huán)境—經濟發(fā)展GDP比較GDP比較5成都以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產業(yè)等）為主導的產業(yè)布局已基本確立，2007年統(tǒng)計中第二和第三產業(yè)在經濟總量中所占比例已經達到93%。宏觀環(huán)境—經濟發(fā)展6宏觀環(huán)境—經濟發(fā)展7成都市經濟發(fā)展十一五規(guī)劃

預期性--3835森林覆蓋率(%)預期性14400197地方財政收入(億元)預期性--5:45:507.7:42.5:49.8一、二、三產業(yè)增加值比例預期性--4左右3.05城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）預期性--≥6559.9城鎮(zhèn)化率（%）約束性--<31.66人口自然增長率（‰）預期性--≥6045.7民營經濟占全市經濟總量的比例(%)預期性--5063.6非農產業(yè)就業(yè)比重（%）預期性--9592.3非農產業(yè)增加值比重（%）預期性8.54200美元21913人均地區(qū)生產總值預期性1240002371地區(qū)生產總值指標屬性年均增長（%）2010年2005年指標名稱未來經濟增長趨勢分析——十一五經濟規(guī)劃宏觀環(huán)境—經濟發(fā)展8全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)2007年6月7日，國務院、國家發(fā)改委批準成都市和重慶市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，“新特區(qū)”的建立，將給成都帶來以下的政策、環(huán)境支持：第一：新特區(qū)區(qū)將擁有更大的金融制度改革的自主權，推動成都成為西部金融中心。第二：政府將在實現(xiàn)區(qū)域整體規(guī)劃、連片開發(fā)、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展方面，將會有更廣闊的土地發(fā)展空間。第三：突破城市發(fā)展的局限，以城市群的模式來城市化，為整個“健康城市化、良性城市化”的區(qū)域發(fā)展提供融合的動力。宏觀環(huán)境—經濟發(fā)展宏觀政策9經過連續(xù)多年雙位數(shù)的高增長后，2007年，成都市年生產總值(GDP)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，已超過3000億元，人均GDP超過3000美元。根據(jù)國際經驗，一個城市的人均GDP突破3000美元，就意味著這個城市告別低收入階段，步入了中等發(fā)達國家收入水平的新始點。成都以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產業(yè)等）為主導，各類型優(yōu)秀和高附加值型產業(yè)正成為經濟發(fā)展的核心驅動力。2007年6月7日，國務院、國家發(fā)改委批準成都市和重慶市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成都經濟的發(fā)展更增添了額外的動力和強有力支持。宏觀環(huán)境—經濟發(fā)展宏觀經濟小結10總體定位發(fā)展戰(zhàn)略國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經濟實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。培育西部未來最大的都市帶，形成“大集中、小分散、多核心、串珠狀”的成、渝城鎮(zhèn)密集帶。目前以成都市為中心，包括綿陽、德陽、樂山、眉山、資陽的成都都市圈和產業(yè)帶已經初步形成。宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃11地位成都是成渝城市經濟帶、城鄉(xiāng)一體化新特區(qū)的重點支柱城市

發(fā)展水平作為西部地區(qū)重要的經濟中心，經濟發(fā)展與城市化水平均處于二線城市前沿城市印象小富即安的魚米之鄉(xiāng)優(yōu)美自然的城市環(huán)境悠久細膩的人文底蘊當前的時尚文化基地

成都是中國西部一座獨具魅力的城市，未來較長一段時間內，城市經濟仍可維持積極正向的宏觀發(fā)展態(tài)勢。

宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃12“一主”指主城區(qū)，是市域城鎮(zhèn)體系的主體；“多心”指規(guī)劃區(qū)外的四市、四縣和重點鎮(zhèn)；“一帶”指南北向的城市發(fā)展地帶；“三軸”指由主城區(qū)沿三條放射道路（成彭高速路、成灌高速路、成溫高速路）形成的串珠狀發(fā)展軸。宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃城市空間結構13成都主城區(qū)將以中心城區(qū)為核心發(fā)展，向東、南、北重點發(fā)展，依托走邊六個組團，重點發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構。宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃項目位置142020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內區(qū)域，面積近600平方公里的“中心城區(qū)”這意味著成都將以多中心組團式的擴張方式取代單中心圈層式擴張方式，城市結構由單一的特大城市向城鄉(xiāng)—體化轉變。主城區(qū)建設用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向東、南、北重點發(fā)展，依托新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等六個區(qū)市縣，重點發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構。新都、青白江郫縣溫江雙流東升雙流華陽龍泉驛宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃主城規(guī)劃項目位置15東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，規(guī)劃人口73.5萬，包括一個副中心、6個片區(qū)、15個居住區(qū)；規(guī)劃中3條地鐵線直達該區(qū)域；綠地面積高達36%，創(chuàng)成都生態(tài)指標新高。東部新區(qū)的路網(wǎng)由“五縱五橫”的10條主干道環(huán)繞，規(guī)劃中的地鐵Ⅱ號線、地鐵Ⅳ號線、地鐵Ⅴ號線橫穿新區(qū)而過。一個集居住、休閑、旅游、體育、科研為一體的新城東大格局，以“東方新城”為核心居住區(qū)的東部新區(qū)即將形成。

運輸要塞公路、交通口岸同安鎮(zhèn)科技領頭羊經濟技術開發(fā)區(qū)、旅游休閑地龍泉片區(qū)工業(yè)中心機械工業(yè)發(fā)展基地大面片區(qū)城市東部副中心居住和旅游休閑地十陵片區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)中產東城宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃項目位置16成都將斥資數(shù)百億元將新城南片區(qū)精心打造成以商務、行政辦公、商貿金融、生態(tài)居住及高新技術產業(yè)為主的高標準、高規(guī)格的城市新中心。高新區(qū)擁有國際化的產業(yè)支撐，特別是國際化的制造業(yè)對高新區(qū)的支撐。英特爾、摩托羅拉、友尼森……25家世界500強企業(yè)都已經在高新區(qū)落戶。

旅游勝地旅游、休閑地牧馬山組團----居住地華陽城市南部副中心商業(yè)、居住地站南組團----居住、商業(yè)服務結合地琉璃南、新園、大源----文教居住、商業(yè)中心棕樹組團----高新技術產業(yè)積聚地高新起步區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)國際化城南宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃項目位置17成都城西以居住用地、公共用地、綠地等為主，其良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境使得城西成為集居住、旅游、商業(yè)為一體的綜合性城區(qū)。----文教居住、商業(yè)中心青羊新區(qū)----高新技術產業(yè)積聚地高新西區(qū)地位發(fā)展方向片區(qū)人文城西宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃項目位置18新都區(qū)和青白江區(qū)均是成都市主城區(qū)北部的分中心，新都區(qū)和青白江區(qū)將共同形成成都北部物流中心并共同構成北部新城。財富城北宏觀環(huán)境—城市規(guī)劃19宏觀環(huán)桶境—城市規(guī)劃20宏觀環(huán)異境—城市規(guī)閱劃21成都軌道補交通規(guī)劃柳：共規(guī)劃斧7條地鐵詠線路，七纏條線路將努組成地鐵到線網(wǎng)。1號線（刊大豐站~鐘廣都站）2號線（樹龍泉東站爭~石牛站?。?號線伴（紅星升車站~摧板橋南飛站）4號線蠢（溫江境站~西掠河站）5號線（縣駟馬橋站患~江河站欲）6號線主腰線（沙灣刻站~四河接站）6號線支旨線（琉璃惹場站~航劑空港站）7號線鐮（生態(tài)岔站~龍該潭東站暑）宏觀環(huán)境平—城市規(guī)劃在未來三螺年內，形洽成覆蓋面重積達36檢81平方科公里的“垂半小時交米通圈”，狗進一步降羽低中心城啦與外圍城抽間的時間拘距離和交澇通出行成鴉本。成都僅市區(qū)將基電本由4環(huán)狡（內環(huán)線速加1、2拐、3環(huán)）服和12條訊放射型路咬構成“井耳＋環(huán)”交盜通網(wǎng)。項目位良置22房地產投哈資快速爆劇發(fā)性增長成都房吼地產開頁發(fā)投資炕在整體皺固定資簽產投資只中占有俗重要地爬位，房地產求開發(fā)投資扒自05年龜開始進入踩爆發(fā)階段芬，其占固腔定資產投們資總額的蓄比例首次積突破30毯％，固定伍資產投資昆額05、怒06年始澤終保持3帆0％以上趟的高增速爬。200稀7年房宮地產投網(wǎng)資總額毀已達到歸950級億元，西較上年旨增長5所3.4攪7%宏觀環(huán)境左—房地產圍市場23主城供需注結構基本配平衡05年裕以前成紛都房地熱產市場燙存在較揚大的供市需缺口費，呈現(xiàn)供不應品求局面；06年妨開始，壟成都的礦供給量柄爆發(fā)性質增長，線需求得財以大量狗釋放，悔當年消漸化量已哪突破1憶000裙萬平米香，自此抄以后，址成都市垂場的年鵝供應和準消化量陡均維持暮在千萬令平米的妻量級，粱并維持截了相對羨平衡的散供需結妻構。宏觀環(huán)境箭—房地產市兄場24計劃建設案商品住房子10萬套袖，建筑面柱積950盤萬平方米喉，其中套種型建筑面億積90平衰方米以下器住房8.毀30萬套強，面積共博665萬樹平方米，衛(wèi)占商品住羽房總供應侄量的70駛％；計劃建奏設公共餅保障性域住房1膝.25晌萬套，玻面積1笨00萬閥平方米蠅，其中買經濟適資用房0戶.37識萬套，核建筑面沒積23治萬平方咸米（含右10%騎廉租房全），限膚價商品御房0.蓮88萬掏套，建蝴筑面積傻77萬體平方米謊；農遷笛房1.挺53萬宰套，建值筑面積尼108迫萬平方乖米。套糊型建筑崖面積9羽0平方烈米以下逃住房（們含公共據(jù)住房、適農遷房吳）占總贏供應面敬積的7外5.3絲式9%。宏觀環(huán)煙境—2008賴年成都住右房建設計倍劃25價格上亮漲勢頭春強勁近三年蒸來成都潛主城區(qū)協(xié)商品房懂均以1走0％以償上的速陪度增長院，即使吐在06研年供給嫁集中放獻量階段晨，價格母上漲率存也達到繁11.盡94％牧，07移年均價劉已漲至鼠488懼5元/住平米，竄同比漲尸幅達到暫15.笛76%衡。宏觀環(huán)境悅—房地產市京場26成都地產市場在二線城市中起步較早，憑借優(yōu)良的城市基礎廣泛吸納有效需求，市場整體水平發(fā)展較快，成熟度高。近兩年市場規(guī)模（包括投資額、供給、消化量等）快速擴容，價格持續(xù)攀升，市場極其繁榮。與同類城市及自身歷史發(fā)展相比，目前整體市場已處于高位水平，將面臨較大的宏觀調控壓力，加之供給集中放量，08年內將進入調整平臺，增幅將明顯放緩成都房錄地產市系場在0擁8年上艷半年，殼跟隨中就國整體幕地產的熔波動，砍難免存祖在調整暮和波動春，但從雀中長期回來看，佛仍將是濕保持積聞極良好捏的正向偏發(fā)展態(tài)堤勢。宏觀環(huán)境漢—房地產市汪場272007樹年成都主原城區(qū)（五演城區(qū)和高壩新區(qū)）土臺地市場共膝發(fā)布拍賣狀和掛牌土忙地112靠宗，總供虹地面積達釋5863洋.893拌8畝；其臭中成交1動08宗，掏成交凈用聰?shù)孛娣e5傘691.麥2125溫畝；成交牢總金額為天2527蔬341.序113萬輝元。區(qū)域宗數(shù)面積（畝）比例按行政區(qū)劃分錦江區(qū)151002.830117.62%武侯區(qū)15317.40395.58%青羊區(qū)17699.123312.28%金牛區(qū)10462.01898.12%成華區(qū)201361.41823.92%高新區(qū)311848.418332.48%按方位劃分城東221811.803231.84%城南391865.940132.79%城西211094.379919.23%城北14674.223311.85%城中12244.8664.30%按環(huán)域劃分一環(huán)內19440.04477.73%一、二環(huán)間6200.20073.52%二、三環(huán)間351928.577733.89%三環(huán)外483122.389454.86%宏觀環(huán)境針—2007報年成都主姥城區(qū)土地織市場28A從方位哄看，城南仍是墻焦點：與很高新區(qū)大腐規(guī)模供地揚相對應，告城南仍是梳市場的焦處點。1-導12月城勿南的土地混成交總量釘為39宗刃，供應總每面積為1許865.烈9401項畝，宗數(shù)案和面積分唐別占主城濃區(qū)總成交詠土地的3念6.11朵％和32尿.79％物。隨著成獎都成為“須新特區(qū)”綢和領事館承區(qū)的南遷矩，城南的航市場熱點囑地位仍將丟繼續(xù)保持失。B從環(huán)域遷看，三環(huán)外事土地成洋交體量蜜最大：氣一環(huán)內怕成交土侵地宗數(shù)槽多，但須總面積酸并不太顛大；一刷～二環(huán)迅土地成熟交宗數(shù)掠和面積址都是最休少的；柴三環(huán)外往是土地石交易的遞主戰(zhàn)場辨，成交貝土地宗鴿數(shù)（4袍8宗）墻和面積雙（31端22.舊389本4畝）愚都占到稍主城區(qū)再的一半岸左右。C從行政機區(qū)域看，高新區(qū)隆土地成燭交宗數(shù)俯和面積當居首位靠：20洲07高搖新區(qū)的騙土地成脅交數(shù)量日最多，稍面積最突大，成俊交宗數(shù)凈和面積您分別占價到整個棵主城區(qū)縣的28墳.70妹％、3鄭2.4非8％；而其次是病成華區(qū)諸；成交效體量最根小的是插武侯區(qū)啦，15邁宗地共即317此.40妄39畝扭。D從環(huán)域凡和方位交齒互看：城東、喚城南各催環(huán)域都似有土地銅成交，盡城西成香交的土冶地都在秀二環(huán)外找，城北醒三環(huán)外渾沒有土殺地成交哭。城南分三環(huán)外議不管是歌土地成角交宗數(shù)斥還是土釣地成交怒面積都雷是各區(qū)闖域中最粒多的，細共成交卷26宗渴地，1淡427躍畝。市煉中心成睛交土地撫規(guī)模普坐遍偏小活，成交迅12宗奔地，但貝總面積庭只有2悔45畝折。宏觀環(huán)牲境—2007厭年成都主披城區(qū)土地錄市場分析292007兔年成都土型地成交價部格呈明顯核上漲趨勢紅。200菊7年上半叛年成交價盯普遍在2搶00-8督00萬/度畝之間，辰樓面地價支在100型0-30沃00元/地平米之間餅；進入7鍬月后，主姿城區(qū)放量星明顯增多超，土地成士交價格大懷幅上漲，隆成交價普和遍在80炎0-12兆00萬/客畝之間，做樓面地價帳更是普遍傍達到40稍00-6循000元恭/平米。遠幾宗“地傳王”在2設007年屯下半年接挖連產生。從全年來紫看，20謠07年主亞城區(qū)土地梢成交價格戴漲幅巨大華，整體平炭均成交單孤價為90裂4萬元/選畝，同比典每畝上漲用628萬虧元，增幅桂達226損%；即使拜剔除個別披特殊地塊即影響，地炎價同比漲肝幅也達到洋近兩倍；平均樓悠面地價隊達到3抬766其元/平助方米，有24睡％的土地縫樓面地價牲在500散0元/平己方米以上擔，最高的楚樓面地價伍甚至達到食9562忍元/平方晃米（11叫月30日監(jiān)交大雙流滑置業(yè)競得蹄的紅墻巷制地塊）。200斤8年以久來，主殘城區(qū)土叼地交易糊市場比盟200沾7年逐附漸冷淡衡，3月謀28日盞交易的齊情況來肅看，交脖易價格任均比2妨007稱年同地孔段土地價格壺有所下降涼，土地成交團價格更趨圍于理性。宏觀環(huán)境羽—200奇7年成井都主城年區(qū)土地拍市場分禮析30宏觀環(huán)境礎—2008逆年1-3框月主城區(qū)挖土地市場序號宗地位置及宗地編號凈用地（M2）用地性質容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價萬元/畝競得單位成交時間1錦江區(qū)五桂橋8號(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業(yè)2008/2/12成華區(qū)二環(huán)路內麻石橋側6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區(qū)高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬科濱江2008/2/14青羊區(qū)清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統(tǒng)建2008/3/287成華區(qū)青龍場片區(qū)28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區(qū)跳蹬河北路84號15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業(yè)投資2008/3/289金牛區(qū)沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場用地2.050%592/310成都大同誠2008/3/2810金牛區(qū)沙河源街辦長久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場用地2-350%24/300成都廣地置業(yè)2008/3/2831序號宗地位置及宗地編號凈用地（M2）用地性質容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價萬元/畝競得單位成交時間1錦江區(qū)五桂橋8號(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業(yè)2008/2/12成華區(qū)二環(huán)路內麻石橋側6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區(qū)高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬科濱江2008/2/14青羊區(qū)清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統(tǒng)建2008/3/287成華區(qū)青龍場片區(qū)28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區(qū)跳蹬河北路84號15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業(yè)投資2008/3/289金牛區(qū)沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場用地2.050%592/310成都大同誠2008/3/2810金牛區(qū)沙河源街辦長久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場用地2-350%24/300成都廣地置業(yè)2008/3/28宏觀環(huán)境賓—200拿8年1舌-3月陽主城區(qū)扛土地市堂場32序號宗地位置及宗地編號凈用地（M2）用地性質容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價萬元/畝競得單位成交時間1錦江區(qū)五桂橋8號(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業(yè)2008/2/12成華區(qū)二環(huán)路內麻石橋側6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區(qū)高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬科濱江2008/2/14青羊區(qū)清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統(tǒng)建2008/3/287成華區(qū)青龍場片區(qū)28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區(qū)跳蹬河北路84號15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業(yè)投資2008/3/289金牛區(qū)沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場用地2.050%592/310成都大同誠2008/3/2810金牛區(qū)沙河源街辦長久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場用地2-350%24/300成都廣地置業(yè)2008/3/28宏觀環(huán)蓬境—2008仰年1-3紛月主城區(qū)年土地市場33序號宗地位置及宗地編號凈用地（M2）用地性質容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價萬元/畝競得單位成交時間1錦江區(qū)五桂橋8號(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業(yè)2008/2/12成華區(qū)二環(huán)路內麻石橋側6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區(qū)高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬科濱江2008/2/14青羊區(qū)清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統(tǒng)建2008/3/287成華區(qū)青龍場片區(qū)28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區(qū)跳蹬河北路84號15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業(yè)投資2008/3/289金牛區(qū)沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場用地2.050%592/310成都大同誠2008/3/2810金牛區(qū)沙河源街辦長久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場用地2-350%24/300成都廣地置業(yè)2008/3/28宏觀環(huán)雷境—200莖8年1臥-3月鄙主城區(qū)行土地市外場341、按慣扇例每年4星月份以后族本應是土注地市場交貓易成交旺碧季，但2間008年性4月僅推連出5宗土省地拍賣，侍共計12聞1.97販畝凈用地偶面積，與穴同期凈用波地面積相崖比下降了拳82.8卻5%；其鴨中住宅類料宗地僅有輩1宗，住抱宅類用地咳凈用地面誕積46.南28畝（牛位于高新捕區(qū),成券交價格8京00萬元熄/畝,而喬周邊土地匹去年價格卵為120辱0萬元/吧畝左右）刊,根據(jù)每搖宗土地容窗積率指標謠估測的成副交宗地可污建住宅面舉積11.浙11萬平沉方米，與糧同期成交訂宗地可建鳴住宅面積森相比下降稅了91.唇95%，竿可見在房向地產市場灰銷售不旺掠和土地市政場成交低暖迷的情況白下，政府借控制土地淚交易供應姑量以穩(wěn)定榆市場的態(tài)囑度明顯。宏觀環(huán)設境—200論8年1部－4月俗主城區(qū)瞎土地市怖場分析２、20蛛08年1名-4月主旱城區(qū)土地鍛成交與同堪期對比分繞析200乘8年1抗-4月畢成都主貝城區(qū)掛吹牌和拍終賣方式荒成交的煮商業(yè)和返住宅用塊途土地干共計1詞6宗，次與去年票同期相許比成交魔宗數(shù)下悉降了4而0.7親4%；棒凈用地壩面積成園交共計商109返6.5跨3畝，滴與去年竄同期相鈴比凈用逝地面積猛下降了棒16.東25%競；根據(jù)岡每宗土子地容積豪率指標頸分別估使測的成獲交宗地日可建商紀品房(通含住宅枝及商業(yè)議用房)雨面積大恢致為2繞50.襪71萬井平方米尊，與去晴年同期乘相比可茫建商品慘房面積汁下降了儀25.封77%賺；估測雄的成交貿宗地可舟建住宅逝面積1曾01.弦68萬透平方米限，與去素年同期劑相比可息建住宅誦面積大僵幅下降蛇了57好.60婚%。３、通信過上述胞數(shù)據(jù)比許較發(fā)現(xiàn)鬧200童8年1霉-4月跌整體土雅地供應羅量有一增定幅度塑地下降矮，與去蘆年同期煎相比凈跑用地面品積下降蓄了16回.25悟%，其虛中住宅疑類用地配供應量棗卻下降通幅度很苦大，可鹽建住宅專面積大齊幅下降本了57置.60轉%。主衣要原因佩是20間08年汪1月出吳臺的打棋擊囤地喊政策，哪迫使開綠發(fā)商加冤速資金爆投入，虎加之宏億觀調控辭緊縮信籍貸的因耳素雙重盯影響使雹開發(fā)商售資金吃孝緊，導飛致開發(fā)旺企業(yè)拿勢地謹慎赴，土地竄市場低鑄迷，而伸政府為剩穩(wěn)定市鑰場，開庫始減少省住宅類坊土地供喪應。35地塊名稱面積(畝)容積率土地性質成交價(萬元/畝)樓面地價(元/平米)成交日期競得人東大街2號地塊6.81.6商業(yè)221020718.752006.9.8成都市聯(lián)華房地產開發(fā)有限責任公司東大街10+1號地塊13.56無商服1370/2006.10.27成都通和置業(yè)有限公司東大街10+2號地塊27.15住宅100530152006.10.27愛美高房地產（成都）有限公司大慈寺片區(qū)H宗地塊11.355住宅154046202006.12.8新加坡置業(yè)聯(lián)合工業(yè)有限公司玉雙路片區(qū)5號地塊4.457二類住宅兼商業(yè)16603557.142007.1.26四川長坤置業(yè)有限公司文化宮地塊56.348公共設施兼二類住宅190435702007.1.31愛美高集團玉皇觀地塊9.315二類住宅130539152007.5.10成都蜀信項目開發(fā)有限公司宏觀環(huán)境浪—一環(huán)內近萍期土地拍齡賣成交一萄覽36宏觀環(huán)士境—近期周邪邊土地紫拍賣成離交一覽位置畝用地性質單價競得人時間樓面單價青羊區(qū)文殊院片區(qū)21號10.09混合用地1320萬元/畝成都市正成投資開發(fā)公司2007.5.253600成華區(qū)雙林路17.94混合用地1290萬元/畝福建六建建設集團公司2007.6.253869東大街以南、二環(huán)路以西15.45混合用地930萬元/畝成都成房置業(yè)有限公司2007.6.252536建設北路三段2號、成華區(qū)二環(huán)路東二段1號113.54混合用地815萬元/畝龍湖地產2007.3.302245牛區(qū)解放路一段（原成都一汽）89.84混合用地805萬元/畝四川藍光和駿實業(yè)公司2007.4.202415成都市成華區(qū)二環(huán)路東二段29號38.65混合用地810萬元/畝成都永進合能房地產公司2007.4.202429成都市二環(huán)路東二段6號14.02混合用地810萬元/畝成都萬科房地產有限公司2007.4.202430金牛區(qū)解放路片區(qū)9號地塊4.23混合用地1270萬元/畝成都盛幫房地產開發(fā)公司2007.4.273814玉雙路以南、隆興街以東5.16混合用地1400萬元/畝成都成房置業(yè)有限公司37項目位置項目范圍38宗地現(xiàn)狀馬鞍路一環(huán)路府青立厘交紅星橋宗地航液拍圖錦江省建醫(yī)汁院市建醫(yī)院多層職鏡工住宅39項目概況1、項目狀位于城東攻北一環(huán)內京曹家巷，魂約100挺0畝,勒用地范圍猴內除有省莫建筑醫(yī)院剝和市建筑對醫(yī)院等較濃大建筑,境其他均為給上70年鈴代修建的芹職工安置豬房,3-處4多層磚紗瓦房,臨撒近成都游聞樂園2、估嶄計土地行使用強訪度：容積萍率：住尊宅容積率剃不大于4駝.2建筑密度壯：住宅建紅筑密度不鬧大于25壘%規(guī)劃指標3奴項目法合作方孔式:中系鐵與政帆府簽定肌土地一兩級開發(fā)魄協(xié)議，識投入7厘0%的中拆遷資抗金，由落政府在余約定的州時間內孟負責完療成拆遷蓬,土地兼掛牌增撕價收益幫按約定龍比例分宏成，并受保證中屑鐵地產防公司獲懂得部分吹二級開盤發(fā)土地男.40靜態(tài)預測橋：項目處在橫城東一環(huán)草內附近,鬧交通方便婆，周遍環(huán)傷境良好，預且片區(qū)中曠高檔產品緊消費能力枕強,周遍做樓盤價格叮在800漏0元/平書方米左右溫。動態(tài)預測州：在200燦7年成都層樓市價格義大幅上漲籮的情況下旁，在政府頸宏觀調控膝下，未來型兩年樓市喂不再會有確2007刺的漲幅。杜本板塊所品在區(qū)位價櫻格漲幅不踩會很大，絮但考慮項草目快速銷駱售，仍按拾照800續(xù)0元/㎡湊的價格估乘算，考慮白每年5%勤的漲幅.產品價格閑：高層8律000元寒/㎡，商業(yè)1靈200對0元/㎡項目價格繭預測價格預兄測41項目經喚濟評價密—經濟指標名稱指標備注凈用地面積畝667000m21000畝代征用道路面積代征用綠地面積總建筑面積2801400m2

地下建筑面積

人防地下室面積提供個車位非人防地下室面積提供個機械式車位地上總建筑面積2801400m2

商業(yè)建筑面積224112m2按8%配置商業(yè)高層住宅建筑面積2577288m2按92%配置住宅公建面積

m2物業(yè)管理、公共服務設施、社區(qū)建筑密度%30%規(guī)劃初步意見容積率4.2綠地率%30%總停車位26669住宅1:1，商業(yè)4個/千平方米地下停車位（輛）21355滿足車位需求設計地面停車位(輛)533420%總戶數(shù)25773100平方米/戶總人數(shù)824733.2人/戶42返回項目經仔濟評價短—成本序號費用名稱單位成本(元/㎡)金額(萬元)計費說明一土地開發(fā)費376610550131000萬元/畝4%契稅交易服務費二前期開發(fā)費22362331

1報審報建費17348324

2設計勘察費5014007含規(guī)劃綠化方案及其施工圖三房屋開發(fā)費2154603422

1主體建安費1854519380

商業(yè)190042581

高層住理費1028013其他費用29081241小市政配套費15042021含綠化

前期工程費14039220含供水供電

四銷售費用21560275以銷售收入2.4%計五財務費用1071300000100億3年10%六管理費1850001000萬元/年,5年七不可預見費6117208(一+二+三)*1%八合計7508210324943返回項目經濟笛評價—利潤序號費用名稱面積(㎡)2010年銷售收入2011年銷售收入2012年銷售收入2013年銷售收入備注單價數(shù)量(萬元)單價數(shù)量萬元單價數(shù)量萬元單價數(shù)量萬元一銷售收入

元/㎡582691元/㎡

611826元/㎡642417元/㎡674538

每年售25%,售價每年以5%速度遞增

商業(yè)2241121200067234126007059513230741251389277831

高層住宅25772888000515458840054123088205682929261596707

小計

2511472

二營業(yè)稅及附加5.60%140642

三開發(fā)成本含銷售稅2243891.12

四開發(fā)利潤267580.79

五開發(fā)利潤率12.72%

利潤分析舊表44返回項目經緊濟評價返—地價利潤紗敏感性分帥析土地掛牌價格100億元,起價1000萬元/畝加價050100150200250300350400成交價格100000010500001100000115000012000001250000130000013500001400000契稅400004200044000460004800050000520005400056000總計104000010920001144000119600012480001300000135200014040001456000樓面地價元/㎡371238984084426944554641482650125197開發(fā)總成本210324921408862193536224618622994362352086240413624567862509436銷售稅費140642140642140642140642140642140642140642140642140642項目總成本224389122815282334178238682824400782492728254477825974282650078開發(fā)利潤2675812299441772941246447139418744(33306)(85956)(138606)稅前利潤率12.72%10.74%8.08%5.55%3.10%0.80%-1.39%-3.50%-5.52%45項目經頓濟評價舊—售價利潤敏撐感性分析銷售價格變化銷售收入銷售費用總成本銷售稅費利潤利潤率變化率住宅元/㎡商業(yè)元/㎡15%920013225288819357764210073716318362427329.72%10%880012100276261955252209822615608850830524.23%5%840012600263704652741209571414899339233818.72%0%800012000251147260275210324914064226758112.72%-5%7600950023858984771820906911348031604047.67%-10%720090002260325452062088180127708444372.13%-15%680085002134751426952085668120613(71531)-3.43%46項目經匯濟評價急—土地-售步價二元敏贏感性分析返回土地:1000萬/畝住宅8000，商業(yè)12000土地價格變化050100150200銷售價格變化15%29.72%48.79%44.77%40.80%37.05%10%24.23%42.51%38.66%34.86%31.26%5%18.72%36.22%29.08%28.89%25.45%012.72%10.74%8.08%5.55%3.10%-5%7.67%23.59%20.23%16.92%13.79%-10%2.13%17.24%14.06%10.91%7.94%-15%-3.43%10.88%5.04%4.89%2.07%473桂按照設快進快率出的原使則，本得項目的屠土地價愈格在1胃000歲萬元/禽畝，銷辛售價格輕在80僅00元互/平方抗米時，構本項目銳實現(xiàn)產改值25刊114附72萬緞元、利招潤2封675釘80萬彩元，產銜值利潤予率12朗.72趕%；并外且通過廚對土地球價格和販銷售價假格的敏懶感性分護析來看帆，本項船目具有嚼很強的口抗風險拐能力。芝所以，友建議進攤行本項架目的開珠發(fā)建設犯。1區(qū)喂域優(yōu)勢明貴顯：項目熄臨近一環(huán)孕路，交通代便捷，外無環(huán)境優(yōu)越牲，地塊規(guī)許則，周邊脹生活配套倚相對完善遷。２土謠地價格忌：成都蠢土地價的格經過添200歡7年的裙大幅度燦增長后危，20危08年雀上半年射土地交染易價格伍逐漸理堅性，當爬前成都車土地市峽場進入轎了低迷件期，土隱地供應監(jiān)量大幅喝減少，甲土地成說交價較娘為低廉嗎，土地芹價值被摔一定程腿度的低跪估。從跪200翻7年周冊邊交易覺的土地搖價格來揮看，項援目周邊攝的成交鉗在80膀0-1良000差萬元/擁畝間，斥本項目評目前的笨土地成罩本與周掛邊比起虛來具有漆較大的掏競爭優(yōu)捏勢?？偨Y48匯報榆結陣束謝謝499、靜夜四男無鄰，荒誕居舊業(yè)貧評。。4月-2管34月-晴23Fri哥day旺,A丟pri盈l2哲8,奇202咐310、雨中棗黃葉樹恥，燈下荒白頭人親。。23:4尚1:4623:4槽1:4623:4掘14/2身8/2左023費11箱:41徹:46卵PM11、以我疫獨沈久舍，愧君映相見頻符。。4月-尋2323:4查1:4623:4冊1Apr援-2328-康Apr生-2312、故人約江海別抹，幾度村隔山川館。。23:帶41:棉4623:竹41:互4623:蜜41Fri揭day朗,A逝pri畜l2辣8,辣202噸313、乍見傘翻疑夢會，相悲勝各問年桶。。4月-2傲34月-倡2323:吵41:準4623:4啞1:46Apr革il宮28,伶20顧2314、他鄉(xiāng)生擱白發(fā)，舊賓國見青山億。。28毒四月溪202伐311:4的1:46嘗下午23:鄰41:雨464月-造2315、比不覆了得就擔不比，導得不到誓的就不毛要。。孫。四月2戀311:魔41激下午4月-減2323:似41Apri侮l28事,20玩2316、行動酸出成果員，工作腹出財富葵。。2023敏/4/2禮823饑:41:喪4623:4貿1:4628潔Apr態(tài)il萬202損317、做前宋，能夠弦環(huán)視四壯周；做胳時，你采只能或吃