成本管理第四章成本法

第四章成本法成本法基本原理

現(xiàn)行商品住宅價格構(gòu)成

舊房地產(chǎn)成本法估價

第一節(jié)成本法基本原理成本法概念

房地產(chǎn)價格構(gòu)成

理論依據(jù)及適用范圍

基本公式

一、成本法概念

是以建造房地產(chǎn)所消耗費用之和為基礎，再加上一定利潤、稅金來確定房地產(chǎn)價格估價方法。要準確應用成本法，必須明確房地產(chǎn)合理成本。二、房地產(chǎn)價格構(gòu)成

運用成本法估價，需要懂得價格構(gòu)成。雖然各地有差異，基本構(gòu)成是相同。通常由6大項構(gòu)成:㈠土地取得成本土地取得成本是取得開發(fā)用地所需要費用、稅金。1.通過征用農(nóng)地取得(新區(qū)開發(fā))，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金等。2.通過城市中進行房屋拆遷取得(舊城改造)，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金等3.通過市場購買取得，土地取得成本包括購買土地價款和買方繳納稅費等。農(nóng)地征用費構(gòu)成：1.土地補償費;2.青苗補償費;3.地上附著物補償費;4.安置補償費;5.房屋拆遷安置補償費;6.耕地占用稅;7.耕地開墾費;8.新菜地開發(fā)建設基金;9.征地管理費;10.政府規(guī)定其他稅費。

城市房屋拆遷安置補償費構(gòu)成:1.被拆除房屋及附屬物補償費;2.購建拆遷安置用房費;3.安置補助費;4.被拆遷單位和個體工商戶停業(yè)損失補助費;5.房屋拆遷管理費和服務費;6.政府規(guī)定其他稅費。

土地使用權(quán)出讓金:國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者使用，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價款。

㈡開發(fā)成本取得開發(fā)用地后進行土地和房屋建設費用，包括:1.前期工程費。包括可行性研究、規(guī)劃、地質(zhì)勘測、設計及三通一平等階段發(fā)生費用。2.基礎設施建設費。包括道路、給排水、綠化、電力、通訊、燃氣、熱力、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用。3.建筑安裝工程費。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用。4.公共配套設施建設費，包括為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性的公共配套設施建設費用。(居委會、派出所、幼兒園、中小學、停車場等)5.開發(fā)過程中稅費。

㈢管理費用管理費用包括開發(fā)商組織、管理工程項目人員工資、辦公費、差旅費等。㈣財務費用開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費等。

㈤銷售稅費1.銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費。2.銷售稅金，兩稅一費。3.其他銷售稅費，賣方負擔契稅、交易手續(xù)費。㈥開發(fā)商利潤房地產(chǎn)價格土地取得成本開發(fā)成本(土地和建筑物)管理費用財務費用銷售稅金開發(fā)商利潤成本稅金利潤三、理論依據(jù)及適用范圍

㈠生產(chǎn)費用價值論及替代原理分析賣、買雙方交易基礎-------成本。㈡適用范圍1.市場狹小，無法用市場比較法估價房地產(chǎn)。2.公共建筑、公益性房地產(chǎn)。3.為購買者提供參考。4.可行性研究、投資估算。5.為特殊目的房地產(chǎn)估價。6.資產(chǎn)評估。四、基本公式

㈠新開發(fā)土地

價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤㈡新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤㈢舊房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物重新開發(fā)價格+建筑物折舊第二節(jié)現(xiàn)行商品住宅價格構(gòu)成·商品住宅成本·商品住宅利潤·商品住宅稅金·商品住宅差價·揚州市商品房價格管理實施細則

根據(jù)《價格法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》，結(jié)合本省情況。商品房包括:1.享受優(yōu)惠政策和為特定銷售對象的經(jīng)濟適用房(安居工程、解危解困、軍轉(zhuǎn)干、教師住房、合作建房)。2.普通住宅商品房。3.高檔住宅和非住宅商品房。

價格:1.經(jīng)濟適用房實行政府定價。2.普通住宅商品房實行政府指導價。3.高擋住宅、非住宅商品房實行市場價。商品房價格制定原則:以合理成本為基礎，市場供求為導向，兼顧國家集體個人三者利益并考慮樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實行差別定價。

一、成本

1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.房屋建安工程費(列入施工圖預算的主體房屋土建工程、水電安裝工程費用)4.附屬工程配套設施費(列入施工圖預算的與主體房屋配套、非經(jīng)營性公共配套設施費用)5.公共基礎設施費用(為商品房配套建設的道路、供水、電、氣、排污、照明、綠化、環(huán)衛(wèi))6.管理費用(前五項之和1----3%)7.銷售費用(前五項之和1----2%)8.財務費用(計息基數(shù)不超過前五項之和30%，計息時間，多層不超過24個月，高層不超過36個月)二、利潤

以平均成本利潤率計算，計算利潤基數(shù)是成本1---5項之和。公式:(1+2+3+4+5)×平均成本利潤率=利潤1.經(jīng)濟適用房利潤率不超過3%2.普通住宅商品房不超過8%3.高擋住宅非住宅商品房由開發(fā)商根據(jù)市場供求自主確定三、稅金

稅金主要指銷售稅金，主要是營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育附加費，簡稱二稅一費。計算公式：售價×稅率(5.5～7.0%)

四、差價

1.樓位差價2.樓層、朝向差價(整幢樓差價代數(shù)和為零)3.質(zhì)量差價(優(yōu)良工程不超過建安工程費用1---1.5%)商品房罰價格=烈成本+歷利潤+純稅金+襲樓位差身價+層谷次差價肉+朝向漸差價+錢質(zhì)量差忙價+政盈府規(guī)費成本+利工潤+稅金巷=基準價抬格(基價牌)五、揚素州市商噴品房價竟格管理冤實施細井則第十條壇價格構(gòu)窯成一、成學本㈠土地征機用(出熊讓)及廚拆遷補折償費㈡前期工程失費㈢房屋建筑摘安裝工程獲費㈣附屬公界共配套澡設施費㈤公共基裳礎設施虹費㈥管理費用按開發(fā)企摸業(yè)不同的土資質(zhì)等級機實行不同船標準，以準每平方米膽商品房建論筑面積計眨算：一級身資質(zhì)企業(yè)論35元；檢二級資質(zhì)騎企業(yè)30廟元；三級潮資質(zhì)企業(yè)勉25元；翠四級資質(zhì)葛企業(yè)20爛元。㈦銷售費寫用以本款種前五項腳之和為代基數(shù)的嚴1％計把算㈧財務費戴用利息支的出的計欣算基數(shù)譽不超過辦成本前匠五項之畫和的3堤0％，蹈計息時叛間為：窄七層及墻以下多簽層住宅虧不超過態(tài)18個洽月，超變過七層河的高層洋住宅不驗超過3飛0個月太。利率換由價格客主管部漢門根據(jù)腐銀行同峽期貸款參利息率考綜合測律定。二、利叢潤雨指晨商品房往開發(fā)經(jīng)滿營單位踢按規(guī)定蟲計提的各利潤。嶺利潤的搭提取基細數(shù)為本蜘實施細談則成本窮構(gòu)成中狐的1-逗5項之悅和：㈠經(jīng)濟適仇用房的庭利潤率朽最高不品得超過鉤3％；㈡普通住宅南商品房的夏利潤率最敗高不得超瘋過8％；㈢高檔住宅愁商品房和焰非住宅商虎品房的利扮潤率由開勤發(fā)商根據(jù)登市場供求薦自主確定例。司三是、稅金丙按非國家稅法嘉規(guī)定執(zhí)行偽：寸四、商抗品住宅房抬差價㈠樓位、像樓層、絲式朝向差筑價：由凈房屋開熊發(fā)經(jīng)營個單位根端據(jù)每期王開發(fā)具炎體情況伶先確定幻玉樓位差到率，再符確定樓采層差率爪，后確喬定朝向蘿差率。匆同一樓幕的同一挑層次差陳率應相隸同；同趙一開發(fā)森項目的臺樓位、垂朝向差王價，整穩(wěn)幢商品花房樓層括差率增診減的代潮數(shù)和應紗當?shù)扔跀z零。商絞品住宅定房樓位砍、樓層京、朝向騙差價在堤上報預瞇售價格慈時一并諷報價格不主管部杏門備案漂。㈡質(zhì)量差價示：由價格乒主管部門植根據(jù)地方摧建筑工程摧質(zhì)量監(jiān)督具部門確認波的優(yōu)良工寶程在最高魂不超過商序品房建筑能安裝工程性造價1.捕5％幅度帽內(nèi)確定。經(jīng)下列費用歌不得計入像住宅商品蜻房價格：㈠開發(fā)小棒區(qū)(片鬧)內(nèi)的默營業(yè)性戲用房及字設施建必設費用感，均按澡照“誰疾投資、帶誰所有迎、誰受怨益”的縮慧原則處惰理，不積得變相晶通過收總費形式敏無償占結(jié)用平調(diào)須投資者暖的資金晌。㈡按規(guī)定不率能計入成況本的其他送費用。列憑入住宅商咸品房價格奪的收費項圖目，按省謙級人民政討府公布的演項日執(zhí)行種；第十一條其商品割房價格的流計算商品房價翅格的計算成本=土件地征用(齊出讓)及徹拆遷補償?shù)举M+遞前期工程史費+信建筑安裝潛工程費繁+附屬眉公共配套陪設施費殊+公傲共基礎設斗施費+饞管理非費用+理財務費用陜+賭銷售費用基準價=討成本+鋪利潤腸+稅歡金商品房價雅格=基準計價×(1嘩±浮動幅抬度)+供質(zhì)量差思價±您樓位差昂價±層次除差價±酒朝向差疤價商品房絕到戶結(jié)悼算價格種=致商品房鈴價格宅+刪規(guī)定叨的政府御代收費擴用+究公共設徐施專項虹維修資煤金+盤價其格主管寶部門批勸準的其鉛它代辦該費用商品房到坦戶結(jié)算價癢格以外的喝收費一律乞不得收取陰。第三節(jié)舊厲房地產(chǎn)成晚本法估價?重鵲新開發(fā)鳴價格求介取?建銀筑物折鉗舊?我國錫房屋折舊悼制度?折舊嘗額計算一、重震新開發(fā)虹價格求遠取㈠重新開己發(fā)土地價臨格求取一般用市艷場比較法嫁求得，或隨用成本法桂求得。(版以基準日刪時間)㈡重新賊開發(fā)建泥筑物價熔格求取1.重澆置價、肆重建價以原有建臉筑材料、絲式建筑技術(shù)蓬與工藝、術(shù)建筑式樣揪重新建造徐與原建筑往物完全相傷同新建筑網(wǎng)物所需要旨價格，稱貫重建價格皂。以新建筑椅材料、建鬧筑技術(shù)與旗工藝，建孕造原建筑勝物具有同現(xiàn)等效用新乓建筑物所砍需要價格論，稱重置先價格。對于一民般建筑尸物用重故置價，機對特殊減建筑物瀉用重建纖價。2.阿求取方陪法①凈計法②平方法二、建筑真物折舊㈠折舊足認識建筑物監(jiān)折舊也小稱為建冷筑物的率損耗，融建筑物請使用價羨值隨時肥間而遞蹤蝶減現(xiàn)象怖。一般羨將建筑物物折舊繪分為物持理上、達功能上顫和經(jīng)濟仿上折舊碧。1.物理購折舊使用磨暑損，自洋然老化王，自然伙災害。倡使用磨跪損，自美然老化迷可根據(jù)及耐用年蕩限、使復用時間壘計算折午舊。自范然災害蓄可用檢拼查修復轟。2.功能早折舊功能退稀化，技鳴術(shù)進步陡導致同但用途房希地產(chǎn)效眾用增加異，老房障地產(chǎn)落孝伍。可蓮以通過務改造費摸用計算諸折舊。3.經(jīng)未濟折舊指與經(jīng)底濟發(fā)展碼不適用廣，尤其暑與環(huán)境餅不協(xié)調(diào)考所致。三、我第國房屋述折舊制鏈度㈠房屋霜建筑結(jié)扣構(gòu)劃分筐標準建設部抹、財政俱部制定社《房地查產(chǎn)單位距會計制俊度—會蛾計科目泰和會計誓報表》急(93病年1月蛙1日執(zhí)敗行)亞。我國投房屋折屯舊按四鐮類七等揚劃分：1.鋼趁筋混凝陸土結(jié)構(gòu)全部或鍛承重部臥分為鋼弟筋混凝耗土結(jié)構(gòu)步。房屋犁內(nèi)外裝蛇修良好托，設備三比較齊祝全。2.磚混妥結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋剛混凝土，折主要是磚撞墻承重結(jié)里構(gòu)。外墻菌部分砌磚絞、水泥抹疊面或涂料稀粉刷，并作設有陽臺受，內(nèi)外設艱備齊全的揪單元式住刊宅或非住貸宅。3.磚虎混結(jié)構(gòu)熔二等部分鋼牧筋混凝窮土，主約要是磚屠墻承重帶結(jié)構(gòu)。熄外墻清戴水墻，棉沒有陽祖臺，內(nèi)遼外設備今不齊全正的非單有元式住烏宅或非殿住宅。4.磚疫木結(jié)構(gòu)辮一等材料上輝等、標悅準較高避的磚木踩結(jié)構(gòu)。領這類房均屋一般襖是外部川有裝修遇處理，荷內(nèi)部設飯備完善虹的庭院錘式或花握園別墅屈等高級獲房屋。5.磚木掉結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正訪規(guī)，材扭料較好至。這類社房屋一旁般是外敘部沒有衡裝修處罩理，室怠內(nèi)有專貼用上、芒下水等憶設備的蠢普通磚濕木結(jié)構(gòu)哀房屋。6.磚木手結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單賴，材料較愛差。這類掀房屋一般背是外部沒紋有裝修處載理，室內(nèi)刺沒有專用迫上、下水千等設備的喝較低級的朝磚木結(jié)構(gòu)陜房屋。7.簡易葬結(jié)構(gòu)簡易樓甲、平房婆、木板酬房、磚旺坯房、矛土草房澤、竹木慰捆綁房鍛等。㈡

各往類房屋的會耐用年限閑及殘值率1.房匙屋殘值縣率(R落)房屋達到暢使用年限圍，不能繼朋續(xù)使用，橫經(jīng)拆除后帥的舊料價龜值減去清壟理費用即腦為殘余價藍值，殘余燭價值與房顧屋造價比剛率稱房屋尺殘值率。2.耐用灣年限(N欄)房屋計薦算拆舊保時房屋犯使用年禮限。房屋殘傾值率和噸耐用年激限與房叫屋結(jié)構(gòu)滋和使用超情況有庭關，根灑據(jù)房屋炮結(jié)構(gòu)和年使用情乳況查表土得到。蹤蝶見下表禽：房屋耐用教年限和殘軋值率類別等級

使用情況

耐用年限(年)

殘值率(%)

鋼筋混凝土

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

5035600磚混一等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

4030502磚混二等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

4030502磚木一等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020406磚木二等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020404磚木三等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020403簡易結(jié)構(gòu)

100四、折鮮舊額計熟算㈠直線折章舊法(定兄額法)假定建笑筑物耐帶用年限破內(nèi)每年麥折舊額蝴相等，余則年折眾舊額:D=C除(1雕－R)盟／NC重置溫價;N畏耐用年送限;R還殘值率趕。建筑物卷現(xiàn)值P=C辮－n早D=C群－C擦(1－R租)n／銅Nn已使用放年限;P依建筑物現(xiàn)用值。該方法滾特點：縮慧概念清設晰，簡評便易行暴，操作謎性強。漿計算折警舊與實佳際發(fā)生告折舊不度一定一讓致。㈡余額遞煎減折舊法奏(定率法秧)按上一年熟會計帳面播殘值，依首據(jù)固定折菊舊率來計碧算建筑建咐各年的折篇舊額。建筑物各許年的價格攤：P1=C–遞C毅d=昌C(1兄–d)P2=P1－P1d=墳P1(1－姥d)惰=C椒(1哥–d)2P3=P2－P2d=表P2(1－循d)你=C帶(1娘–d)3…………堡………Pn=C倚(1彼–d弓)n各年折矮舊額：Di=Pi-1d=撿C(1凳–d)i-1dn年拆舊炒總額：C－粒Pn=C架(1笨－(1衣－d)n)折舊率：d=莖1－R1/NR殘值率槐;N耐用沉年限。該方法暈特點：計算比濱較復雜苦，每年邪折舊額瞇不同，煌前期折戶舊額度尸大，后芳期折舊弓額度小焦，折舊飛速度快頓。㈢成新折悲扣法確定建敘筑物成攜新折扣僻，直接濟求取建致筑物現(xiàn)導值。建筑物恨現(xiàn)值伐=建筑季物重置濱價×成忙新率該方法勢特點：計算簡島單、迅旋速，特嫁別粗略謝，適用她于對大捉量建筑差物價值計統(tǒng)計調(diào)秒查。㈣實際昌觀察法由估價共人員親咳臨現(xiàn)場釘，直接鳥觀察建械筑物的叼實際損匆耗程度趙或根據(jù)余建筑物躁結(jié)構(gòu)、狐設備、味裝修判叢定其綜懶合成新該方法特表點：根據(jù)建筑奸物實際情常況來判定寺折舊額，繳可把握建仙筑物的狀喜態(tài)，同時佛要求估價斃人員有充版分的技術(shù)拔知識與豐厘富的經(jīng)驗避。㈤綜合法估價人員痛同時采用破幾種折舊際方法確定字建筑物折叢舊額。綜桌合法可以愛有效克服景各種方法濫的缺點，預揚長避短澤。例1.向某開奮發(fā)商購扮買一塊怖土地，悟價格8拾5萬元黑/畝，柴規(guī)劃容猴積率2凝.0，最用途住事宅，估倍計前期祝工程費接80元冠/m2，建安司工程費涼650洞元/m2，基礎縮慧設施費貪100速元/m2，附屬設分施費15早0元/m2，管理奴費30此元/m2，利息有45元須/m2，銷售蒙費用1椒5元/穩(wěn)m2，成本利猶潤率8%健，稅率5到.6%，比用成本法粱估算商品譽房基價?解:者1.求鐘單位地價8500互00/些666端.7=1罰274.捐9元/m22.免求樓面陽地價127癥4.9購/淺2.0避=63而7.5伐元/m23.役成本637潤.5+謎80+襖650里+15浸0+1狼00+鉤30+頁45+拋15=脫170疫7.4氣6元/吳m24.世利潤(637螺.5+8姑0+65槍0+15擔0+10素0)×探8%=1霜29.4湖元/m25.下稅金(170黎4.46拍+129圾.4)略×5.6私%=10錄2.7元墾/m26.基辟價1704超.46+裝129.砌4+10贏2.7＝葵1939勇.56元社/m2例2.裝有一籍建筑物基，建筑設總面積西500輛平方米抽，已使核用10鏟年，重砌置價6斬00元伸/平方性米，耐報用年限螞40年痕，殘值烘率5%粥。試計錫算年折浪舊額，古折舊總輝額，并旬計算其錘現(xiàn)值。解:C韻=50王0×6吵00=伯300描000戚元，1.計算饅年折舊額D=(漸1－R千)C臺／N=30伏000籌0(主1－5發(fā)%)／侵40=735牛0元2.計算壩n年折舊揀額nD姓=73斃50×艱10=宮735潑00元3.計算爹建筑物現(xiàn)俱值P=C－悠nD=300座000－渾7350財0=22灰6500陸元解:1齒.折舊青率d=馬1－R1/N＝1－自0.0油21/4砍0=0.0戚9322.年賭折舊額Di=Pi-1·d儀=C(少1–d健)i-1·d=3乎000村00×謎(1－辱0.0授932益)i－1×0.孤0932=2支796宿0×0荷.90劫68i－1D1=2旋796炊0元葡D2=25靈354元焦D3=22延991元D4=2施084游8元叛D5=18嫂905元姓D6=17堤143元D7=15滾545元縫D8=14網(wǎng)096元以D9=12腐782元D10=11拔591元3.揪折舊總倉額C喚(1－費(1勒－d孩)n)=30每000(鞏1－(塔1－0服.093災2)10)＝187握219元4.現(xiàn)憲值Pn=C襪(1欄–d政)n=30諷000×貸(1－0縮慧.093非2)10=11肯278采1元例3.栽估價對象坐房地產(chǎn)為翠政府辦公絨樓，土地奏總面積4盆00m2，建筑敘面積1霸200胃m2，建于潤197舟3年5配月鋼筋豪混凝土斷結(jié)構(gòu)。甲建筑物撐重置價妙950末元/m2，土地抓市價2等000險元/m2，求1銀994餃年5月眨該房地品產(chǎn)市價渡。解:負1.括計算公堆式房地產(chǎn)袍價格＝晉土地價勞格＋建儉筑物重哥置價－咱建筑物劉折舊2.土撒地價格2000醉×400泡=800納000元3.建謠筑物重嘆置價950×百1200紋=114測0000血元4.建筑蒜物折舊114×亞21／6債0=39榮.9萬元5.房怠地產(chǎn)價寄格80+1茂14－3說9.9=霞154.織1萬元該房地產(chǎn)翁94年5收月市價1麻54.1燈萬元思考題1.什腿么叫房輩地產(chǎn)劈燕?2.房敵地產(chǎn)的妻特性是仔什么?3.每套輔住宅應有竟哪幾個基派本空間構(gòu)獲成?4.房地冰產(chǎn)市場構(gòu)夢成的三要渡素是什么芹?5.居蝕住區(qū)由游哪些要許素構(gòu)成門?第五章收拉益還原法?補絲式充概念?基速本原理?房地鄙產(chǎn)純收益珠求取?還宵原利率騙確定第一節(jié)補泛充概念一、資忍金時間握價值及罷其衡量金尺度㈠資金扮時間價酬值1.概念資金投滅入到生密產(chǎn)或流掘通領域站中，不縮慧斷運動司，并隨等著時間結(jié)推延不盼斷增值功，這部濃分增值莊額就稱席資金時鏡間價值遺。2.資指金時間棚價值的逝表現(xiàn)形哀式⑴投入生蹤蝶產(chǎn)或流通撕領域產(chǎn)生瓶增值稱利潑潤或盈利效。⑵通過銀移行借貸資息金所付出昌或得到增重值稱利息雪。㈡資金鋒時間價彈值的衡扭量尺度1.絕對還尺度利潤、利襯息是資金礎時間價值論的體現(xiàn)，每故是衡量止資金時間返價值絕對言尺度。2.相對賴尺度單位時間磨資金時間諒價值與原首來資金額敘的比值稱戒資金增值誘率。⑴投資慮收益率單位時株間利潤革與投資傍額的比禁值稱投可資收益眉率。⑵利率單位時牙間利息基與本金即的比值會稱利率斗。在技術(shù)經(jīng)枕濟學中，唱常把利息墾、利率概沈念推廣，莖利息既可蛋以是借貸百利息，也托可以是投膀資活動的暢利潤，這旗樣可用計飽算利息的諒方法來表忍示計算資枝金時間價縣值的方法們。計算利蛙息時間桶單位稱膊計息周舟期，計從息周期擴可是年切、季、撞月、日㈢資金時黃間價值計并算方法1.單利謀法單利法秀僅以本弦金為基滴數(shù)計算心利息。設:貸巴款額(解本金)債為P，砌貸款年怖利率i所，貸款申年限雨n，本琴利和用趕F表示丑，則計較算單利孩公式:F=查P(泡1+艷ni樸)單利法爭雖然考鐘慮資金絹時間價壩值，但盤是計算像資金時竹間價值困不完善晴。2.復利做法復利法擁以本金延與累計僚利息之同和為基堤數(shù)計算義利息，靠即“利蠟上加利際”。份則計算提公式:F=P(揮1+戶i)n復利法對能資金占用熔數(shù)量、占棟用時間更左加敏感，密具有更大宜的約束力兆，更充分船地反映資駱金時間價拿值。在技地術(shù)經(jīng)濟分棉析中，一術(shù)般均采用于復利法。本利和躲:P換+P滋i=貨P(脈1+i曉)與第一甘年年末P(1旗+i)起+P噸(1+冠i)i挎=P(賢1+i棕)2第二年年乓末P(1+嗚i)2+P(談1+i)2i=P(辱1+i)3第三年銜年末····史····巷····老···P(1櫻+i)n-1+P波(1+撤i)n-1i=P(透1+i)n第n年年銷末定義本利叢和為終值稼F，本金鉛為現(xiàn)值P剩，某人借貸嗎本金10節(jié)00元，溫年利率6畜%，借款罪年限4年拜。分別用妄單、復利女計算第四鏟年還款額屬。年份年初欠款年末欠利息年末欠本利和年初欠款年末欠利息年末欠本利和11000601060100060106021060601120106063.61123.6311206011801123.667.421191.02411806012401191.0271.461262.48第二節(jié)基直本原理?喊收益輝與價格?奶收益還銹原法基壁本原理一、收益前與價格揭示資產(chǎn)求收益與價馬格之間的馬客觀存在找的規(guī)律?？词紫确治鲅袃r證券耽以及資本季和利息之疲間的關系翁。㈠有價余證券收瀉益與價虛格設:債券卵面值c=挎100元海，年息a狗=10元阿，利息率涌10%。支假設利率肚固定不變毀，計算下繩列各種情杯況下，債碎券實際價鎮(zhèn)格P。1.無限伍年期n稠→∞(紅竟利固定特氏殊股票)㈡貨幣資酒本與利息鏟收入利息收入獎=貨幣資巾本×利率生，貨幣資本遮=利息收武入÷利率貨幣所有召者實際失者去貨幣使懸用權(quán)，代砍價是取得羽定期利息似收入。對儲所有者來莊說取得利唐息收入現(xiàn)耽值之和應參該等于貨僵幣資本。球一通過例理子說明，泄可用資產(chǎn)麗收益反映比資產(chǎn)價格每。對于一項蛛持續(xù)收益零資產(chǎn)，可償用資金時發(fā)間價值或恰等值概念敘，將資產(chǎn)肯將來產(chǎn)生愈所有純收敏益折算成切現(xiàn)值，該還現(xiàn)值即為恥資產(chǎn)價格販。二、收益嶺還原基本高原理房地產(chǎn)是盞有收益性搶資產(chǎn)，如懷出租、商秩業(yè)經(jīng)營等肌。由于房居地產(chǎn)使用呆壽命長，夏持有某一臟房地產(chǎn)不議僅現(xiàn)在能百夠取得收河益，而且鑰未來若干業(yè)年可持續(xù)財取得一定題收益，是棟一種持續(xù)劇收益資產(chǎn)歪。㈠概念具有一濱定使用醒年限房可地產(chǎn)，仁將其未牌來產(chǎn)出融的純收區(qū)益以適土當還原放利率折驚算成現(xiàn)跌值，現(xiàn)爺值即為批房地產(chǎn)完價格㈡理論公式房地產(chǎn)未啞來各年純冠收益房地產(chǎn)淹未來各招年還原沒利率該公式有御理論意義意，評估無勻法應用。㈢應用公桃式假設純收啞益每年不石變，還原叮利率每年妹不變。則順：1.無限刺年期n鏟→∞2.有限蓬年期n≠辰∞㈣適用范塵圍適用于有叢收益性房暖地產(chǎn)估價肚。第二節(jié)勤房地產(chǎn)肌純收益貼求取?純收悠益計算公氧式?總收廚益計算?總費蕉用計算一、純收多益計算公捎式純收益搜是應用蒼房地產(chǎn)謝所獲得檢總收益尺扣除總捏費用。純收益=固總收益－硬總費用迎(年傍)純收益注有：1.實胞際純收曉益；2.客隨觀純收塞益還原法應修該選用客沿觀收益。要區(qū)分客馳觀與實際佩收益，那診么總收益、總費鴿用則一巖定要有丘衡量標圣準。綜合分醬析房地似產(chǎn)過去吩、現(xiàn)在州、未來饑情況，痰判定最花有效、寨正常使血用狀態(tài)蹈下，穩(wěn)妙定、安念全、合乳理全部乳收益。二、總收鑰益計算總收益蠟由房機地產(chǎn)、耽勞動、拒經(jīng)營、繡資金等警共同作請用產(chǎn)生綱。㈠標準壘總收益悲條件1.房地皺產(chǎn)處于最洋有效使用復狀態(tài)時產(chǎn)斤生收益。2.具早備良好意填識與有正厚常使用能富力者使用斷產(chǎn)生收益型。3.示收益必竊須能夠既持續(xù)且蠻有規(guī)則逐地產(chǎn)生恐。4.收迅益必須衣為安全棚確定。綜合分等析房地壓產(chǎn)過去鴿、現(xiàn)在法、未來管情況，斥判定最腥有效、愉正常使洽用狀態(tài)彩下，穩(wěn)轎定、安五全、合零理全部佛收益三、閃總費用濾計算總費用緣瑞以正常繼經(jīng)營所探必須支較付直接她費用為壇限。㈠

出蘋租型房戲地產(chǎn)總費用包零括：維修循費用、管別理費、保嗓險費、稅珠金。這些較費用根據(jù)嘆租賃契約內(nèi)規(guī)定租金臘涵義決定自取舍。㈡經(jīng)營隙型房地旦產(chǎn)總費用勝包括：兔銷售成沙本、經(jīng)種營費用血、稅金捷、管理閃費用、孫財務費肌用和商怕業(yè)利潤庭。㈢生產(chǎn)否型房地踢產(chǎn)總費用棚包括：仍生產(chǎn)成樹本、銷迫售費用扣、銷售云稅金、適管理費案用、財杏務費用辱和廠商茂利潤。第三節(jié)還豪原利率確相定還原利率蒼實質(zhì)還原利暢率種類確定還晃原利率麗方法一、還原層利率實質(zhì)國外研文究觀點蕉頗多，勵相互差汪異較大臥，沒有妨定論。個國內(nèi)普喚遍采用支接受觀惡點是：i是一臟種資本投碎資收益率物。i與投并資風險成尼正比，風帝險大，收銀益率高，迎反之收益戶率低。突(基本規(guī)標律)二、還股原利率嬌種類