成都郫縣中信未來城項(xiàng)目市場定位競標(biāo)方案策劃報(bào)告

第一部分、市場研究結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析項(xiàng)目研究長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運(yùn)行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運(yùn)行周期基本一致，我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為15年12-15年市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個(gè)房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中，2009年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預(yù)計(jì)成都樓市今后的發(fā)展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈――2010年回落盤整――2011-2012年探底復(fù)蘇――2013-2015年緩慢復(fù)蘇――2015-2020年將迎來新一輪快速發(fā)展期。

14-15年13-15年中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：基于我們對全國和成都房地產(chǎn)市場中遠(yuǎn)期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速發(fā)展機(jī)遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運(yùn)用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目積蓄力量；在2011-2012年轉(zhuǎn)折期作好土地儲(chǔ)備、人才儲(chǔ)備和資金儲(chǔ)備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項(xiàng)目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎結(jié)論導(dǎo)航區(qū)域市場郫縣08年新成交地塊平均地價(jià)每畝118萬，地均價(jià)按3.0的容積率計(jì)，樓面地價(jià)僅591元，環(huán)比去年的1250元，環(huán)比去年下降了53％，土地價(jià)格的大幅下調(diào)也給房價(jià)的下調(diào)帶來較大的空間，大量低成本項(xiàng)目將本案行成新的沖擊。區(qū)域市場未來3年，本區(qū)域競爭項(xiàng)目新增供給將在320萬㎡以上，320萬㎡意味這事么即每年平均供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈。區(qū)域市場本區(qū)域供給面積主要集中在81-120㎡之間，占總供給的61％，需求面積也同樣集中在這一面積段，緊湊型套三和套二產(chǎn)品是本區(qū)域供需主力。區(qū)域市場區(qū)域成交客戶分析區(qū)域市場本區(qū)域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購買人群；主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī)/律/教為主，共占到50%；最普遍的認(rèn)知項(xiàng)目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然認(rèn)知；

90㎡以下戶型成為47%客戶的最愛，80-90平米的套二戶型和90-105㎡的實(shí)用型套三將成為市場主流需求。中成研判結(jié)論【中成看點(diǎn)】：

本區(qū)域供需特征從結(jié)構(gòu)上來說基本一致，但絕對量上卻明顯供過于求，將長期處于買方市場，市場存量水平仍在安全范圍內(nèi)（35萬㎡約等于本區(qū)域半年的去化總量）。但施工量（397萬㎡）中80%尚未面市，后市供給壓力大，競爭激烈。結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項(xiàng)目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎同質(zhì)化競爭下市場具備空白點(diǎn)競品分析項(xiàng)目名稱房屋類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）總戶數(shù)（套）戶型面積范圍近期推出套數(shù)銷售套數(shù)均價(jià)（元/㎡）銷售率萬樹森林小高層10010.4871054-187390388350099%伊薩貝拉高層/小高層13627.44228945-200221132380060%名城左岸高層6127.7242777-150521156298030%卡布里城高層9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高層/多層10015120068-184647285355044%景.尚景1期多層/小高層7011.689980-130511488320095%精城名典高層737600124-1524154153400100%時(shí)代花城高層20735176180-1701090978330090%晨光杰座高層101.621436-10821444278020%水岸天成高層709588120-220353132305038%蜀源.國都多層54622583-162191147370077%一里陽光小高層20035約320049-85398126288032%西都會(huì)小高層/高層4.161087248-12944897335022%林澗上館多層354.127380-180272270340099%龍湖.弗萊明戈雙拼/花園洋房/高層200513600130-216282216600077%合計(jì)/1790.1627121403/71904442/62%代表項(xiàng)目近況一覽本區(qū)域近期（過去15個(gè)月）供給銷售套數(shù)4442套，單個(gè)項(xiàng)目平均去化速率為20套/月?！舻湫蜆潜P統(tǒng)計(jì)：15個(gè)在售樓盤；◆總體量：約304萬㎡；◆近期供需情況：供應(yīng)總面積約78萬平方米，合7190套，已售面積約45萬平方米,合4442套，套均面積僅101㎡，區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢。區(qū)域綜合銷售率約為62％；◆2009年預(yù)計(jì)供給量：現(xiàn)有存量房約35萬㎡，新增供給預(yù)計(jì)約90萬㎡，合計(jì)125萬㎡。競品分析競品分析選取本案的5個(gè)主要競品項(xiàng)目來看，近期供應(yīng)產(chǎn)品其中多層住宅266套，花園洋房282套，高層電梯公寓2763套。120-130平米、100-110平米以及80-90平米三個(gè)面積段為主力供應(yīng)戶型，其中80-90平米面積段最多，774套，占總量的23%。競品項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)一覽面積區(qū)間套型中鐵瑞景茗城景尚景時(shí)代花城伊薩貝拉弗萊明戈合計(jì)多層高層高層多層高層高層花園洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套數(shù)

6485710802024032212823109競品分析龍湖弗萊明戈項(xiàng)目月均去化速率雖然最高，是由于其項(xiàng)目定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場空白點(diǎn)獲得成功，但本區(qū)域純高端市場總量相對較低，該項(xiàng)目53萬㎡的體量也需要消化多年。而景尚景和時(shí)代花城所代表的中高端電梯公寓項(xiàng)目推盤量大、整體去化率高，是適合本案的發(fā)展方向。競品分析經(jīng)濟(jì)實(shí)力本地私營企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)區(qū)域客戶外區(qū)域客戶成都市客戶龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時(shí)代花城二三級城市私營業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購房周邊企業(yè)就業(yè)人員高新西區(qū)創(chuàng)智人群競品分析景尚景時(shí)代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城本案競品項(xiàng)目外立面主要為現(xiàn)代簡約式：景尚景和時(shí)代花城；歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。龍湖.弗萊明戈競品分煤析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時(shí)代花城就目前歲所呈現(xiàn)撲實(shí)景的茂項(xiàng)目來批看，景論尚景為喘景觀打滴造最好竭的項(xiàng)目梨，而龍咳湖弗萊臂明戈西敘班牙風(fēng)吉格的臺(tái)械地式景釣觀也值很得期待決，而其編他項(xiàng)目嫩在景觀祖打造上鍋的質(zhì)感睜和創(chuàng)新秘上都乏裝善可陳成。競品分巡壽析時(shí)代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞擱景茗城68㎡伊薩貝拉86㎡本區(qū)域中洞小型戶型帝（90平米以下身）成為了班熱點(diǎn)戶型懸，而如時(shí)誕代花城項(xiàng)碼目88平米緊湊詠型套三和遍瑞景茗城68平米套一團(tuán)變套二戶統(tǒng)型因其實(shí)唉用緊湊受家到本地客頃戶的追捧蹦。中成研詞判結(jié)論高中低中中高高『價(jià)格』中低『形象檔次』景尚景錦繡東方市場空白時(shí)代花永城龍湖.弗萊明戈萬景峰中鐵瑞景停茗城華潤.橡樹灣我們的機(jī)鹿會(huì)點(diǎn)結(jié)論導(dǎo)航長期看好題，近期階閑段性回暖狀，中期謹(jǐn)畝慎市場環(huán)境區(qū)域市響場競品分析整體轉(zhuǎn)醉入買方漲市場，禾潛在供潤給巨大同質(zhì)化競警爭下市場得具備空白梯點(diǎn)項(xiàng)目研疫究具備外部鐵機(jī)遇，依歡照市場需予求打造產(chǎn)奶品特性項(xiàng)目研究郫縣新區(qū)功能定秒位：西部新洞城綜合溪中心，以發(fā)展摘科教文化尤為高新西橡區(qū)配盒人口規(guī)劃門：202沒0年套服止務(wù)，建杠設(shè)既適港宜居住然、又適勤宜創(chuàng)業(yè)元的綜合及性城市比片區(qū)。，郫縣倉的實(shí)際匯居住人貢口將達(dá)焦到48萬人，城斷市用地70平方公取里。固定資產(chǎn)董投資快速謊增長，實(shí)鋤現(xiàn)全社會(huì)諷固定資產(chǎn)祝投資171.洞99億元，葉增長40.8藥%，全年尸新增固球定資產(chǎn)仇投資110僚.51億元。轉(zhuǎn)全縣含啞預(yù)售在出內(nèi)的商昏品房銷未售面積69.5閱7萬㎡(其中住宅65.4被5萬㎡)，比上皂年下降39.4阻%；實(shí)現(xiàn)銷低售額23.隨14億元，賺下降40.切2

%。區(qū)域發(fā)旺展總體班格局：“一城茶一區(qū)一綁園三帶服”區(qū)域盞發(fā)展總世體格局鑼的形成稠，促進(jìn)悠資源的趣有效整也合和合藝?yán)砼渲脼I，實(shí)現(xiàn)述城鎮(zhèn)建暗設(shè)和產(chǎn)埋業(yè)協(xié)調(diào)宣發(fā)展。項(xiàng)目研奏究項(xiàng)目南臨屈摸底河，仰沿河將打板造景觀帶宣，為本案緣瑞主要外部喚自然資源渾。項(xiàng)目西辣側(cè)緊鄰媽蜀信路臥，可直怒接連接成西區(qū)大駛道，是摩郫縣城鎖區(qū)與高呆新西區(qū)怕的主要膏聯(lián)系通陸路。項(xiàng)目北側(cè)棗為龍湖.弗萊明殃戈項(xiàng)目穴建設(shè)用胃地，現(xiàn)冒已開始鐵項(xiàng)目一扭期施工件建設(shè)。項(xiàng)目東側(cè)塔為待開發(fā)吊用地，規(guī)稼劃使用性艙質(zhì)為幼兒差園建設(shè)用非地，預(yù)計(jì)2010年動(dòng)工明。本案被規(guī)餃劃中的文恥信路劃為踏了南北兩評塊地塊，柄北地塊28.散56畝難以打象造景觀或框建筑布局蔥；南地塊83.6般9畝，緊淋鄰摸底議河景觀兆帶。本案位君于規(guī)劃畜中的西秀部新城掛中心區(qū)領(lǐng)域項(xiàng)目研網(wǎng)究優(yōu)勢（S）劣勢（W）發(fā)揮優(yōu)這勢，搶悔占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)向，克服劣取勢機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢研，轉(zhuǎn)化威鑄脅減小劣荒勢，避芹免威脅威脅（T）所在區(qū)團(tuán)域外圍寨有大量茶高薪就狂業(yè)人口各，住宅監(jiān)需求量猛持續(xù)增麻加，為外本案提菊供剛性笨需求；城市化活進(jìn)程加你速，大恐成都規(guī)模劃出爐杰，本案傲所處西摟部新城俊市中心虹區(qū)域發(fā)牧展前景盲可觀；區(qū)域市閥場具有齒空白點(diǎn)販，產(chǎn)品倘特性營硬造空間戚大。開發(fā)商薄品牌優(yōu)詠勢：央強(qiáng)企對客植戶的信哥心促進(jìn)心；區(qū)域潛力甲：區(qū)域配寇套規(guī)劃完憶善、科學(xué)近，未來區(qū)資域價(jià)值明旬顯；區(qū)位優(yōu)勢駕：位于新肆城中心和頃區(qū)域核心漲啟動(dòng)區(qū)；產(chǎn)品優(yōu)鑒勢：項(xiàng)晴目處于造產(chǎn)品設(shè)惠計(jì)階段陣，可按夜市場需央求特性雀打造產(chǎn)溫品特性士。區(qū)域發(fā)宮展起步包落后于字國際城頌?zāi)虾透叻切挛鲄^(qū)顯等靠近否市區(qū)的喘區(qū)域板妄塊，對棟市區(qū)客燦戶吸引獸力相對繭較弱；本區(qū)域啊高端物宿業(yè)的強(qiáng)鄙力競爭據(jù)分流客昂戶；本案對區(qū)名域整體發(fā)摔展的依賴挺程度很高淡；來自區(qū)俘域低價(jià)瞎競爭者刃的威脅眾分流客飼戶；未來各壓類物業(yè)罪的巨大堪潛在供挪給量造壇成嚴(yán)重薦供大于己求帶來被的競爭歷壓力。市區(qū)客戶李心理距離仆難以消除悔；區(qū)域現(xiàn)振狀不成丟熟，需悉要靠本嘉案加速啟區(qū)域開臘發(fā)進(jìn)度胖；景觀資源歌有限，僅樣項(xiàng)目最南值側(cè)能看到智摸底河景渡觀帶，整次體景觀價(jià)店值提升度選較弱；遠(yuǎn)程交疊通路網(wǎng)拋尚未完釣善，地壘鐵連接莊城市輕霸軌建設(shè)濱有待時(shí)面日?！局谐煽措s點(diǎn)】：本案是位利于成都西跌部新城郫鼻縣片區(qū)中絕心，是7343畝中信.蜀都新綱城核心啟動(dòng)期區(qū)。在本區(qū)玩域市場競絨爭產(chǎn)品同皺質(zhì)化和現(xiàn)她狀不成熟底的環(huán)境下進(jìn)，具備市猾場競爭空烘白點(diǎn)，給攏本案營造者產(chǎn)品特性巷創(chuàng)造了較戴大空間，暫本案可以耽作為對周跪邊地塊開迅發(fā)和區(qū)域飽成熟具有胡帶動(dòng)作用霞的市場引領(lǐng)輕者。中成研坡判結(jié)論中成研判銀結(jié)論05-07年08年以后核心問題如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是最大的成功市場市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實(shí)競爭圈地，土地就是金錢！圈客，客戶就是利潤！區(qū)域房地鴿產(chǎn)市場整尊體進(jìn)入買今方市場【中成看點(diǎn)】：在這樣故的市場茂中我們宮要達(dá)到“熱銷、饅快銷”的經(jīng)營霜目的需成要解決的問智題如下：1、區(qū)域現(xiàn)嫁狀不成熟坊怎么辦？2、客戶勵(lì)在哪里青？3、如何在淚巨大的供鴿給和激烈接競爭中勝鴉出？問題思尾考1——打造啟頃動(dòng)區(qū)或頑意景區(qū)殲，炒作失或展示盲配套規(guī)竿劃建設(shè)懂進(jìn)度及底區(qū)域開輝發(fā)進(jìn)度帖；2——首先把握鵲住本地的沾主流客戶冠，保障初減期銷售速頭率，在此愉基礎(chǔ)上吸柜引和搶奪曉周邊產(chǎn)業(yè)幼就業(yè)人群絞和改善性螺需求客戶但進(jìn)行沖量痰，中長期剛拓展投資谷客戶；3——稀缺自羽然資源紅的占有遭、區(qū)域根的發(fā)展基前景、摸產(chǎn)品的程創(chuàng)新三婚點(diǎn)有機(jī)公結(jié)合提技高綜合誕優(yōu)勢與晨競品項(xiàng)錯(cuò)目進(jìn)行鴨競爭。問題思棒考基于以上鋪問題的思郵考，本案辜要想突破昌區(qū)域激烈坡的競爭壓嘉力獲得成反功，有以己下三個(gè)突捐破方向：1、依靠中信品稠牌，突出本聾案作為7000畝大盤“造城運(yùn)棒動(dòng)”的核心啟板動(dòng)區(qū)新瓜城中心污地位；2、放大和通凸現(xiàn)本案停所擁有的稀缺自逮然資源，充分利遙用“一河三就公園”打造高到尚人居敵環(huán)境，據(jù)同時(shí)給?？蛻魝髌者f直觀牙的視覺疑沖擊及兆后期規(guī)雨劃想象辰空間；3、從科斷技智能獸和環(huán)保狡節(jié)能建李筑方向牌打造特色產(chǎn)品，通過喬產(chǎn)品創(chuàng)歉新實(shí)現(xiàn)判產(chǎn)品在脈區(qū)域市要場的差異化競拾爭。第二部寇分、項(xiàng)家目定位中成對丈目標(biāo)的國理解建立轟討動(dòng)效應(yīng)具、樹立旅信心持續(xù)旺調(diào)銷帶動(dòng)區(qū)限域一級吃土地運(yùn)標(biāo)營建立和截傳播品陣牌與知宮名度長期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果快速銷登售短期目標(biāo)定位目嘩的解讀：本項(xiàng)目挖為中信槍在成都俯首個(gè)作超品，蜀氏都新城額的核心黨啟動(dòng)區(qū)謎，是市較場的引領(lǐng)者核心目廳標(biāo)：以本案侍二級開異發(fā)加速平中信.蜀都項(xiàng)桃目整體惑一級開隙發(fā)進(jìn)程,帶動(dòng)區(qū)域勿成熟進(jìn)度猴，通過高問性價(jià)比的火創(chuàng)新產(chǎn)品粉，以較高村端的產(chǎn)品否形象，實(shí)滾現(xiàn)快銷熱佩銷，強(qiáng)化既消費(fèi)者、副開發(fā)商對遞本區(qū)域的敗信心，使窄中信在成膛都實(shí)現(xiàn)品退牌價(jià)值的箏建立與傳虧播。策略指錦導(dǎo)原則——秉承三個(gè)顯“并重”經(jīng)濟(jì)效鍬益和社肉會(huì)效益總并重經(jīng)濟(jì)效益匆得益于社叮會(huì)效益，罪從而使經(jīng)粘濟(jì)效益的搜地位高于晴社會(huì)效益套；二級開發(fā)傘和一級土益地開發(fā)并雖重一級土地鋒運(yùn)營時(shí)二玻級開發(fā)的朱保障，二疊級開發(fā)帶槳?jiǎng)右患夐_雀發(fā)區(qū)域加服速成熟，出達(dá)到打造幟新城、出閥讓土地獲州利的目的徑實(shí)現(xiàn)；長期利益紙與短期利鋒益并重以短期影收益作朗為現(xiàn)金噴流的基決本保障術(shù)，在此塊基礎(chǔ)上旗謀求長塑期收益適最大化重。我們的原幻玉則是以開發(fā)商尺目標(biāo)為豆出發(fā)點(diǎn)，遵循市場為喪導(dǎo)向項(xiàng)目屬性畫分析項(xiàng)目戰(zhàn)略附思路客群定位項(xiàng)目總體宏定位定位思路形象定位功能定跡位產(chǎn)品定位競爭定卷位國內(nèi)二師線城市斯近郊新榮城普通乒商品住架房但是，這鍋樣能夠贏朽得市場，借實(shí)現(xiàn)預(yù)期漂目標(biāo)嗎？顯然不能門。但怎么學(xué)辦呢？項(xiàng)目屬發(fā)性分析本案基奏本屬性夜：本項(xiàng)目拌位于成惱都市城債西近郊揚(yáng)縣---丟-郫縣境服內(nèi)，規(guī)泄劃在約734背3畝郫縣掘老城與就高新西夕區(qū)之間修的新城---中信蜀皇都新城填當(dāng)中，北場地平蘆整，市袋政基礎(chǔ)書設(shè)施基私本建成財(cái)，本期灘擬開發(fā)雨用地合竟計(jì)約112畝，由近30畝和約83畝兩塊兼地構(gòu)成久，中間吸被一條30米寬市政杯道路隔開支，規(guī)劃為淺容積率2.5-棋4.2之間住宅是兼容部分縫商業(yè)用地度。這意味晶著本項(xiàng)目摟最基本的賀屬性和發(fā)角展方向是灘：項(xiàng)發(fā)展助戰(zhàn)略推蹲導(dǎo)市場宏?duì)I觀大勢項(xiàng)目開發(fā)豎條件區(qū)域市捷場特征項(xiàng)目發(fā)展凝定位推導(dǎo)近期回暖駕，中期仍銅不樂觀，小長期前景臘依然看好樹立蜀都距新城形象年，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)藝目快速銷砍售，增強(qiáng)增合作者信名心，促進(jìn)夕土地市場廉出讓擁有中信著品牌和土灶地成本優(yōu)助勢，但缺要乏一招制劍勝的資源廉、環(huán)境、富地段等自描然條件中信·未來城項(xiàng)甘目為了實(shí)梳現(xiàn)在不過蘇分低價(jià)的麻基礎(chǔ)上快漿速完成銷騰售目標(biāo)，喬在激烈競耀爭的環(huán)境茅下只能充拼分利用和財(cái)發(fā)揮擁有配的良好自幣然資源及埋蜀都新城旱完善的配殘?zhí)滓?guī)劃帶教來的規(guī)劃標(biāo)前景，兼險(xiǎn)顧產(chǎn)品上鳳實(shí)現(xiàn)突破襖。故我們?nèi)醯乃悸肥钦埑浞盅堇[獵蜀都新城繁大盤配套駁，打造為技蜀都新城替核心樣板丈區(qū)，引出驗(yàn)“未來城興”概念，采在產(chǎn)品上俗進(jìn)行創(chuàng)新爸，引入代解表未來居冒家、住宅倆建筑發(fā)展戒新趨勢的鞭節(jié)能環(huán)保紐奉、科技智師能元素，宿并做到實(shí)鵲實(shí)在在和傍售前體驗(yàn)岡，引領(lǐng)消呢費(fèi)。項(xiàng)目經(jīng)梯營戰(zhàn)略供過于求單與激烈競水爭的格局灣短期無法絡(luò)扭轉(zhuǎn)，品谷牌開發(fā)商監(jiān)的不斷進(jìn)樹駐，提升蜓了區(qū)域開西發(fā)和營銷聾水平、市某場關(guān)注度州，但市場牛供給同質(zhì)陽化、產(chǎn)品撐創(chuàng)新不夠言。定位思路船一：項(xiàng)目發(fā)語展戰(zhàn)略順?biāo)悸贰镯?xiàng)目發(fā)展間戰(zhàn)略思路借勢區(qū)域小前景，發(fā)翼揮擁有資罷源，產(chǎn)品創(chuàng)駁新，引擺領(lǐng)市場該！總體定么位新城中摧心·中信蜀都碧樣板公園皺社區(qū)釋義：新城中心拾凸顯中信.蜀都區(qū)域趨發(fā)展前景窄及本案區(qū)位價(jià)值催優(yōu)勢；樣板公乳園社區(qū)服表明本招案是作浴為蜀都領(lǐng)新城7000畝大盤燦的核心鍬啟動(dòng)區(qū)結(jié)，盡享大挑盤完善搬配套；同時(shí)克具備一辨河三公脫園的高挺尚人居環(huán)境優(yōu)儲(chǔ)勢。定位目標(biāo)寒：把握蜀什都新城若發(fā)展前祖景，以促進(jìn)賞區(qū)域開發(fā)因的姿態(tài)，合贏得目標(biāo)爛客戶的認(rèn)虎同和支持雙；加速蜀敲都.新城的雄配套建兇設(shè)，打造京服務(wù)高兇新西區(qū)孫和現(xiàn)代闊工業(yè)港減的大型洲居住社前區(qū)；充分利用銹項(xiàng)目擁有頭的自然資除源，通過對址稀缺資堂源的占趨有和有竭效利用假打造高香品質(zhì)的山人居環(huán)震境;產(chǎn)品創(chuàng)貌新，通過產(chǎn)品乳創(chuàng)新在本謀區(qū)域激烈穿的競爭環(huán)黎境下脫穎賢而出，達(dá)坦到快銷、毅熱銷的經(jīng)搏營目的。創(chuàng)造客摸群基礎(chǔ)客孤群成長客群投資型客守戶及周邊趨企業(yè)團(tuán)購襲客戶客群定斗位立足郫縣必和高新西敬區(qū)的中青趣年創(chuàng)智客雕群、公職悟人員輻射川仍西二三濾級城市畏及成都環(huán)大城西念范圍的恩改善型沉需求客法戶根據(jù)本盯案發(fā)展叮戰(zhàn)略定辮位和區(qū)寄域市場程客群特攻征分析滋，本項(xiàng)某目的目紋標(biāo)客群缺定位如印下三類世：郫縣本紗地及成惠都高新霸西區(qū)公效職人員逐、醫(yī)/律/教等職業(yè)執(zhí)、即將進(jìn)篇駐或已進(jìn)宿駐的企事挎業(yè)單位員適工，大城合西范圍內(nèi)熟的改善型婚需求家庭形，具有較閑高受教育順程度，收太入穩(wěn)定，蒸實(shí)用型套太三是首選嘗，總價(jià)承偏受范圍30-嘗40萬?？粗貐^(qū)域杰發(fā)展?jié)摿μ敚蚤L線趟投資為主珠的投資型俗客戶；即域?qū)崛牖蚝呀?jīng)搬入陳產(chǎn)業(yè)園區(qū)潮的企業(yè)團(tuán)廁購。以阿壩、宇甘孜、西甚昌等地為熔代表的二悠級城市或修西藏等人腹居環(huán)境較卻差的中老列年人，置待業(yè)目的為遞退休后定才居成都或誘養(yǎng)老的客產(chǎn)戶；外地俯來蓉工作晚或畢業(yè)后繭留在成都施工作的“拾新成都人俊”；看重互居住環(huán)境宅、生活配瞧套及價(jià)格森，總價(jià)承唇受范圍25-燈30萬?？腿憾ㄏ镂换A(chǔ)客群成長客群創(chuàng)造客群釋義：客群定位無從選擇謙的被動(dòng)郊從區(qū)化與主動(dòng)接閃受城市屑邊緣化稀缺驅(qū)涌趕價(jià)格驅(qū)葉趕自然資源貼驅(qū)趕他們在理略想與現(xiàn)實(shí)察中尋找新踐的平衡…他們渴望栽被這座城棉市所認(rèn)同…基礎(chǔ)客足群他們需刃要一個(gè)孫有品質(zhì)攻的家…他們需要杠一種生活獄狀態(tài)…客群定位他們需要?dú)W房子他們需厘要家他們需點(diǎn)要生活他們需要科認(rèn)同感、蓮歸屬感，優(yōu)他們需要撇這個(gè)城市文有他們的旨位置高性價(jià)比撈的產(chǎn)品景觀及研社區(qū)氛慣圍營造大盤的度配套體驗(yàn)與成萄都文化附泥加值全面超越住客戶期望合，挖掘他輪內(nèi)心深處益最深刻的藥期許！客戶需求鄙分析競爭力牙要素引導(dǎo)與籮迎合并梯重客群定委位基礎(chǔ)客羊群階層薯的細(xì)分財(cái)富程度事業(yè)發(fā)承展初期穩(wěn)定轉(zhuǎn)型高中低沉穩(wěn)、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式中高級公務(wù)員、各行業(yè)大中型企業(yè)的中高層、高級教師或律師等、依靠地租獲得原始積累的原助民、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈最容易也最渴望躋身富豪階層的人、一般為事業(yè)擴(kuò)張期的中小企業(yè)主、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物多為企業(yè)的中層、對事業(yè)和生活躊躇滿志、經(jīng)常盤算著什么時(shí)候把家人接來、對價(jià)格有一些敏感大部分的中層公務(wù)員、企業(yè)中層管理者、傳統(tǒng)生意的個(gè)體經(jīng)營者、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。野心極強(qiáng)的不容忽視的群體，從一些大公司中分離出來依靠知識(shí)和個(gè)人關(guān)系進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的中小企業(yè)主或合伙人，極有可能快速躋身富豪階層，個(gè)人意識(shí)極強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式多為畢業(yè)1-3年的大學(xué)生、過渡型小戶型的忠實(shí)客戶、對價(jià)格很敏感從事后勤或文職的企業(yè)職員，掙錢不多、工作不累的樂天派，對價(jià)格有一定的敏感度；當(dāng)他們的配偶很有實(shí)力的時(shí)候，工作對他們來說只是一種消磨時(shí)間的方式，這時(shí)他們對價(jià)格的敏感度一般會(huì)較低不滿足于現(xiàn)狀而奮發(fā)向上的族群、可能會(huì)跳槽到其它企業(yè)甚至轉(zhuǎn)行，可能會(huì)自己經(jīng)營小本生意，由于基數(shù)小他們的財(cái)富可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)暴漲、對價(jià)格有一定的敏感平均3-4年平均3-4年大部分基肚礎(chǔ)客群的雨成長曲線主動(dòng)接票受城市咸邊緣化看重項(xiàng)遣目附加儉值，價(jià)路格不太壁敏感，譽(yù)有一定韻品味需任求；看喊重項(xiàng)目腥市場地守位，迷肅信市場四領(lǐng)導(dǎo)者傷的魅力被動(dòng)郊區(qū)拆化價(jià)格敏窗感，性扯價(jià)比是翅關(guān)鍵因臘素；有痰限理性段，重體降驗(yàn)，容若易被項(xiàng)狹目細(xì)節(jié)長及生活悼昭示性薄打動(dòng)；鹽容易跟征風(fēng)過渡地胖帶過渡地席帶項(xiàng)目牢健牢把握園被動(dòng)郊董區(qū)化人抽群，對歲過渡地庫帶人群福不放棄賄，不拋樹棄。形象定位釋義：項(xiàng)目發(fā)展簡定位和未涂來競爭的淋突破點(diǎn)就印在于一個(gè)橫“新”字鋤，建議在許理念上引匹導(dǎo)消費(fèi)者真追求科技樹智能和環(huán)汪保節(jié)能的單發(fā)展趨勢倡，硬件上藍(lán)希望項(xiàng)目淺在規(guī)劃布之局、外立倍面、景觀淹、戶型、釘材料設(shè)備槍應(yīng)用和物負(fù)業(yè)服務(wù)等堤方面充分雹創(chuàng)新，做指到有別于驅(qū)區(qū)域同類賤樓盤，并寬建立一個(gè)丘體驗(yàn)區(qū)來亡引導(dǎo)消費(fèi)傅；同時(shí)放個(gè)大蜀都新吵城“一河遞三公園”削三個(gè)主題杰鮮明的創(chuàng)糟新型公園蜘配置；借井勢蜀都新槽城作為成黑都新城西并中心地位錘和本案作殖為蜀都新膜城的核心提啟動(dòng)區(qū)的晌地位?！镯?xiàng)目形附象定位新城心·新公園·新功能產(chǎn)品定祖位公園中辭的科技順智能化注建筑位于7343畝蜀都新仍城核心啟島動(dòng)區(qū)域，咽并擔(dān)當(dāng)代表整壟個(gè)7000余畝大倆盤的核即心啟動(dòng)嘉區(qū)；以高科技智禍能化住宅代言人招類未來擴(kuò)居住標(biāo)委準(zhǔn)；以環(huán)保節(jié)能匹材料和設(shè)備的箭應(yīng)用代言店城市建設(shè)船的未來標(biāo)牽準(zhǔn)；首先以中慰小型實(shí)用戶型+創(chuàng)新設(shè)司計(jì)打造差希異與競怪品項(xiàng)目允的高性塔價(jià)比產(chǎn)江品滿足裳基礎(chǔ)目楊標(biāo)客群傭需求特化征；具備輻顫射周邊焦高新技鹽術(shù)產(chǎn)業(yè)類就業(yè)人環(huán)群和二路三級城劈燕市改善涂客群的密高尚人脖居環(huán)境叢的規(guī)?；輬@社區(qū)；具備智能伍化軟件應(yīng)顫用的“零干擾怨”物業(yè)服務(wù)殼提升產(chǎn)品侵附加值；目標(biāo)的俘客群來源多南元化（包括多鹽地域、多林年齡層次耗、各類職駝業(yè)客戶）握。產(chǎn)品定側(cè)位產(chǎn)品檔次呢、功能及復(fù)特征定位首先主什要滿足瓶郫縣本舅地公職復(fù)人員、嫂醫(yī)/律/教等職賄業(yè)以及負(fù)現(xiàn)代工牙業(yè)港內(nèi)浪即將進(jìn)謊駐或已辭進(jìn)駐的粘企事業(yè)午單位就觸業(yè)者基骨本的居住需胳求。輔以滿殊足高新雙西區(qū)及注大城西狡范圍內(nèi)呼的高新社技術(shù)人諒才和川厘西二三問級城市改善性需特求客群。爭取吸引柿看重蜀都華新城及成爺都西部新營城未來發(fā)族展前景和觀良好居住聚環(huán)境、較插有實(shí)力的稻投資客戶掀群體的投資需教求，考慮相長線投呀資較多件。本區(qū)域內(nèi)梢中高檔項(xiàng)溪目，電梯拼公寓物業(yè)書中的高檔斤物業(yè)，科朵技、智能沈、環(huán)保節(jié)茅能方面做概到區(qū)域獨(dú)著有，成都兵領(lǐng)先的地卻位。競爭定叨位以區(qū)域前胃景、公園糠人居環(huán)境用、產(chǎn)品創(chuàng)缺新和超高偵性價(jià)產(chǎn)品銜比取勝釋義：◆本案作為700占0畝大盤霧核心啟叉動(dòng)區(qū)和懲新城市疾中心的所區(qū)域未看來發(fā)展碌潛力；◆本案朽擁有“一滴河三公園鄙”的良好紐奉外部條件倘和自然資授源，可以盆先期打造溪景觀樣板冰區(qū)或意景神區(qū)，以良渡好的居住促環(huán)境打動(dòng)較客戶；◆為振在近期中異常激滾烈競爭沙中取勝紅，我們礎(chǔ)必須與腥競品要罩有產(chǎn)品琴上的創(chuàng)功新和差輸異，“關(guān)人無我杯有，人畢有我優(yōu)”，以本號區(qū)域獨(dú)博有、成著都領(lǐng)先哀的科技鄉(xiāng)豐智能化閥節(jié)能環(huán)吃保建筑沾引領(lǐng)市喪場?！繇?xiàng)依目綜合昌品質(zhì)做遭高，同鍬時(shí)做到涌高檔不按高“貴曾”，品誓質(zhì)上追彎隨弗萊孫明戈、欲萬景峰艙等項(xiàng)目可，價(jià)格塔低于同碑質(zhì)項(xiàng)目飽，追求蒼性價(jià)比幣與產(chǎn)品段差異化土的核心票競爭力康。定位思瓦路二：領(lǐng)秀城西尚新中心整體定啦位每個(gè)人心換中都有一宵個(gè)夢想……美國洛杉欣磯，庸娛樂圈的買夢想殿堂麥加，扭伊斯蘭高教穆斯核林的朝明覲圣地巴厘島廢，全球交公認(rèn)的侄旅游勝修地每一階段瞇，都有一由個(gè)人居經(jīng)抬典如今一否個(gè)新的喚經(jīng)典將停要誕生……200牛7年200恰9年2008年時(shí)代花城弗萊明戈中信·未來城……我們的傘經(jīng)典誕拒生與演青繹現(xiàn)在，飄讓我們戒與大家哈一同分證享丟開科技夏智能化！丟開三食大公園立的單一泥陳述！丟開無挎法展示橡的未來妥承諾！丟開高涂成本投億入附加敢客戶的祝重荷！丟開標(biāo)新跨立異的異儲(chǔ)類概念！更吻合項(xiàng)能目所覆蓋扣的主力客亂群！最大限度敗整合項(xiàng)目臭現(xiàn)有資源沿！以現(xiàn)在緩進(jìn)行時(shí)它替換將伶來進(jìn)行借時(shí)！以現(xiàn)有蔬的趨勢獸引領(lǐng)和塵定義來慈兌現(xiàn)！不做最乘超前的趕，只做箭最適度偷的產(chǎn)品堤！中信·當(dāng)代成芹都項(xiàng)目案名當(dāng)代成都叔未來城市定義當(dāng)夜代，啟棉示未來炭的700且0畝超級平大盤！項(xiàng)目概采念讓資源卸優(yōu)勢現(xiàn)冊在，讓?shí)鋮^(qū)域優(yōu)巨越未來蹤蝶！競爭定位無公園，不成油都！無活水，不成都采！無人文，不成塞都！無鄰里，不成都重！無國際，不成詠都！無中信，不成都晃！當(dāng)代成都魚生活典范我們最成刑都！項(xiàng)目主體在人生的剪五種需求鄉(xiāng)豐階段實(shí)現(xiàn)新：我們在精洗神層面，呆追求最高譽(yù)人生價(jià)值叫觀自我實(shí)現(xiàn)生存安全歸屬尊重所以，我維們來了！項(xiàng)目精蛋神成都當(dāng)代小生活之城拿！成都當(dāng)矮代藝術(shù)或公園！成都當(dāng)裙代高新唉商務(wù)！成都當(dāng)代法智能PAR首K！成都當(dāng)鞏代創(chuàng)意努產(chǎn)業(yè)集廊群！成都當(dāng)應(yīng)代城西絨新中心乳最適度等的生活眉住區(qū)！項(xiàng)目演停繹第三部熔分、項(xiàng)嶺目開發(fā)烈策略初家步思考愛與建議開發(fā)思殖路建議開發(fā)經(jīng)旅營策略開發(fā)時(shí)序買建議開發(fā)節(jié)孝奏建議開發(fā)物業(yè)夠建議分組團(tuán)分基期分批次壤適量開發(fā)排，多層次、腦小批量、稠快節(jié)奏推厘售2組團(tuán)1組團(tuán)一期三期二期開發(fā)經(jīng)營境策略根據(jù)區(qū)域伏目前房地稅產(chǎn)市場消哄化量、項(xiàng)響目開發(fā)條疼件和同類逆項(xiàng)目銷售戶周期，按淹照項(xiàng)目初鄉(xiāng)豐步設(shè)想，執(zhí)本項(xiàng)目112傅.25畝開發(fā)睡用地及體規(guī)劃條錢件，可奔開發(fā)商思品房規(guī)儲(chǔ)模在18.7馬-*31栽.4萬平方莊米之間遞，若按見照容積萌率4.0左右計(jì)算理，則地上席建筑面積呈近30萬平方米誤，都可供夠銷售，且麻絕大部分壯為住宅類黨產(chǎn)品?，F(xiàn)猶按照區(qū)域拔同類物業(yè)頓銷售速率堡來計(jì)算，煩我們初步刮判斷如下?。褐芷冢杭s3-5年，開發(fā)節(jié)奏駱：年均6-1球0萬㎡左蝦右，約660陡-11蒜00套注：具體擠每年開發(fā)檔和銷售量錫只有在項(xiàng)復(fù)目方案確繭定后，待餡市場進(jìn)一幫步調(diào)研后沙方能確定棒，后期可引提供詳細(xì)紗方案。開發(fā)時(shí)序恒建議◆建議：多采用答板式、庭蛙式和謝部分蝶場式設(shè)計(jì)費(fèi)，在不問過多損塞失經(jīng)濟(jì)娘指標(biāo)的摔前提下?lián)p提高項(xiàng)起目舒適辰度、差崇異化和某競爭力乘，并以浮此凸出廳高層洋擦房的概嘴念，再廊通過戶盒型創(chuàng)新怒、新技息術(shù)、新模材料的雖引入，傭達(dá)到環(huán)統(tǒng)境節(jié)能瓦、科技勢智能的會(huì)效果，鵝為區(qū)域火塑造一揚(yáng)座體現(xiàn)蒸未來居傭家理念克的高層初洋房標(biāo)牛桿社區(qū)叉。1、整體孫規(guī)劃設(shè)麗計(jì)原則繪建議以臨河景擁觀與中庭陸景觀利用遺價(jià)值最大仿化為出發(fā)另點(diǎn)，以市場競書爭需要和駱整體開發(fā)砌策略為指校導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目蝦地塊特征絲式，分組團(tuán)窄階梯式布剩局開發(fā)物業(yè)豈建議建筑風(fēng)格雅建議從國內(nèi)株一、二縮慧線城市舍高層住欄宅的建梅筑風(fēng)格霉來看，冷主要有包兩種：形最流行畢的現(xiàn)代模風(fēng)格，耳做法上勿有三種吃方式：祖外立面喇貼磚、庸刷漆、霸玻璃幕戰(zhàn)墻或結(jié)押合使用兆；第二訊種就是魔新古典調(diào)主義風(fēng)貸格。而蓬消費(fèi)者雹的角度盡來看，并不太在性意具體利哪種風(fēng)朵格，關(guān)析鍵是要嘆作出來壯的外立麻面耐看智和有檔蠶次。但她按照目是前區(qū)域何市場在路售高層不住宅外邀立面風(fēng)菜格來看瀉，多以劃現(xiàn)代為賄主。而在為了加樂以區(qū)別怠和提升許項(xiàng)目檔稠次，我省們建議把：本項(xiàng)目的竿建筑風(fēng)格玩現(xiàn)代古典國主義，并在用肚材上體工現(xiàn)品質(zhì)厲感開發(fā)物業(yè)圈建議2、產(chǎn)品建之議本區(qū)域?qū)蛻魧﹃P(guān)立面風(fēng)饒格的喜臟好程度建筑風(fēng)格場參考新古典融主義風(fēng)毅格（更芒沉穩(wěn)和豆大氣）新古典主炭義風(fēng)格（鋤更時(shí)尚和拿合現(xiàn)代）開發(fā)物鏟業(yè)建議建筑形態(tài)詠建議：北地塊宰：12-余18F點(diǎn)式板鏈?zhǔn)浇Y(jié)合（可考慮恒結(jié)合渠道府營銷為團(tuán)辣購企業(yè)定擱制設(shè)計(jì))南地塊欠：18F中庭板陪式+25F蛙式+32到F蝶式+底層臨街傭商鋪開發(fā)物轎業(yè)建議2、產(chǎn)品建殼議建筑形世態(tài)建議濕組合示練意圖12-1狹8F點(diǎn)板式25F蛙式18F板式32F蝶式臨街底劑商臨街底風(fēng)商開發(fā)物色業(yè)建議2、產(chǎn)品票建議建筑形態(tài)扔建議組合跳參考圖開發(fā)物閘業(yè)建議2、產(chǎn)品建呀議物業(yè)類知型及戶往型配比鐵建議戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比面積備注2室2廳1衛(wèi)70-80㎡512套19.6%40960㎡

2室2廳1衛(wèi)約89㎡192套7.4%17088㎡可變套三3室2廳1衛(wèi)約105㎡120套4.6%12600㎡

3室2廳2衛(wèi)約110㎡288套11.0%31680㎡

3室2廳2衛(wèi)約115㎡520套19.9%59800㎡

3室2廳2衛(wèi)約120㎡512套19.6%61440㎡部分可變套四3室2廳2衛(wèi)約130㎡320套12.3%41600㎡臨河蝶式，部分躍式3室2廳2衛(wèi)約140㎡144套5.5%20160㎡中庭板式可變套四，部分躍式合計(jì)

2608套100.0%285328㎡

開發(fā)物鼓業(yè)建議2、產(chǎn)品建虹議以上配華比建議剃的套數(shù)陳是結(jié)合矛了相應(yīng)壩戶型在縱總平建蔥議中的鑒擺放和寫其建筑奸形態(tài)所邊提出的項(xiàng)目主配要經(jīng)濟(jì)臺(tái)技術(shù)指肝標(biāo)初步詢測算表2、產(chǎn)品嘉建議開發(fā)物遍業(yè)建議

方案一：北地塊12F板式方案二：北地塊18F板式土地面積112.25畝112.25畝其中北地塊28.56畝28.56畝南地塊83.69畝83.69畝總建筑面積33.0萬平米35.64萬平米其中地上建筑面積29.0萬平米31.14萬平米地下建筑面積4.0萬平米4.5萬平米住宅建筑面積28.4萬平米30.54萬商業(yè)建筑面積6000平方米6000平米容積率3.94.16其中北地塊2.53.8南地塊4.24.3建筑密度20%20%綠地率38%38%總戶數(shù)26002800地下停車位13001400項(xiàng)目兩遭個(gè)方案蜘經(jīng)濟(jì)效冶益初步控測算2、產(chǎn)品醬建議開發(fā)物業(yè)無建議序號項(xiàng)目指標(biāo)方案一方案二金額（萬元）單位指標(biāo)金額（萬元）單位指標(biāo)（一）土地成本39287.50350.0039287.50350.00（二）前期費(fèi)用6328.51191.776845.05192.06（三）工程建設(shè)費(fèi)用44752.491356.1448613.051364.00（四）管理費(fèi)用1213.5136.771320.8537.06（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用2982.3890.383048.9085.55（六）營銷費(fèi)用3283.4299.503494.5998.05（七）總開發(fā)投資成本97847.812965.09102609.932879.07（八）銷售總收入109447.203316.58116486.403268.421.1商業(yè)3600.006000.003600.006000.001.2電梯住宅104107.203676.62111146.403639.61小高層/18F18240.003800.0025560.003600.0018F中庭板式8467.204200.008467.204200.0026F蛙式22680.003600.0023587.203600.00蝶式54720.003600.0053532.003600.001.3地下車庫1740.002000.001740.002000.002銷售稅費(fèi)6566.83198.996989.18196.113維修基金1089.0033.001176.1233.004銷售凈收入101791.373084.59108321.103039.31（九）利潤1稅前利潤3943.565711.164稅前投資利潤率4.03%5.57%兩個(gè)方案摟按照目前擠這個(gè)取費(fèi)菊標(biāo)準(zhǔn)和售兔價(jià)來計(jì)算趨，其經(jīng)濟(jì)洋效益都不籌好，投資寺回報(bào)率也怪相差不大壞。這說明團(tuán)在項(xiàng)目地聽價(jià)較高、痛市場環(huán)境閃不好的時(shí)礎(chǔ)候投資開憲發(fā)，若不倍通過提高抽項(xiàng)目附加展值來提升浸項(xiàng)目售價(jià)巧，則利潤籮微薄，風(fēng)躺險(xiǎn)較大。開發(fā)物辦業(yè)建議2、產(chǎn)品建獅議科技智能的舅應(yīng)用新風(fēng)系野統(tǒng)水處理系脅統(tǒng)外窗系統(tǒng)外墻系寫統(tǒng)防噪音著系統(tǒng)衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃高榨起點(diǎn)產(chǎn)品高規(guī)嗓格開發(fā)物業(yè)全建議擊博力傾虹式屋鬧面雨水記排放系輪統(tǒng)進(jìn)水調(diào)節(jié)池組合式插生化處津理設(shè)備鼓風(fēng)機(jī)過濾器消毒裝頸置回用將洗浴否、洗衣仆等生活冠用水回蜜收，用負(fù)于：澆灌綠燙地沖洗園區(qū)竹道路洗車補(bǔ)充人玩工湖蒸紛發(fā)掉的屆水分中水處理明示意圖傳統(tǒng)的恢重力式奸雨水排外放系統(tǒng)雨水排放寸系統(tǒng)示意循圖1、水處占理系統(tǒng)采用瑞耕吸式屋值面雨水障排放系瓣統(tǒng)屋面雨水干斗及高密顏度聚乙烯斜排水管道旺完全隔絕慌空氣、只州允許雨水伶進(jìn)入利用重力渡形成局部尼真空產(chǎn)生脅虹吸現(xiàn)象比傳統(tǒng)的駐雨水排放撇方式減少尾大量雨水勸斗和立管不需要任易何坡度快少速徹底排弄清屋面積朋水開發(fā)物協(xié)業(yè)建議同層排極水系統(tǒng)同層排急水——又稱達(dá)之為墻排觀水，與傳練統(tǒng)的地排劃水不同，閥同層排水生的管道布共置方式，熟讓排水支撤管不穿越畢樓板，在弓同樓層內(nèi)象連接到排欄水立管進(jìn)憶行排放；清潔衛(wèi)壺生，便風(fēng)于打掃慘；消除噪賴音；衛(wèi)生間用齊水設(shè)備提悔高靈活性清；安全高栽效；節(jié)省空甜間；馬桶污水矮在同層向房誠后排入隱皂蔽在墻體屑里的立管白中，立管棕中雙路排咽水，避免統(tǒng)樓間噪音穗、無漏水述、無串味您摒棄傳統(tǒng)柄的水封彎刻頭，不占忽用地下空億間；1、水處鴉理系統(tǒng)開發(fā)物覆業(yè)建議國際先進(jìn)虹的滅蚊武導(dǎo)器———“罰生態(tài)滅蚊胸機(jī)”（滅珍蚊磁場）隆，此項(xiàng)技瘦術(shù)經(jīng)美國撿疾病控制杯中心及國說防部實(shí)用徹驗(yàn)證，能插消滅40迫00平米浸范圍內(nèi)的飽蚊子及其肯他吸血性爽昆蟲，而儲(chǔ)對人體無販任何傷害掌。該系統(tǒng)謹(jǐn)：運(yùn)用仿生決學(xué)原理，趙模仿人類岡呼吸排出野的二氧化集碳、濕氣密及熱，利歷用液化石鞏油氣經(jīng)催報(bào)化作用產(chǎn)生極盾準(zhǔn)確濃旺度的二需氧化碳，從而吸引大珍量吸血權(quán)蚊蟲并最終雹消滅利用一種遍清潔、專占利發(fā)明的cou炊nte煎rfl哲ow技獅術(shù)，運(yùn)覆用蚊蟲極飛行時(shí)福的氣體開動(dòng)力原碼理，能挺在呼出嶺二氧化判碳的同槐時(shí)，真空吸捕假大量的吸引血蚊蟲，當(dāng)他蝕們飛近牧滅蚊磁各場找獵恰物時(shí)，隱便會(huì)被怒真空器鬧吸入蚊銅網(wǎng)，最桶后被封憲干致死槐。不使史用任何圓殺蟲劑捧或電蚊掠網(wǎng)。24小膛時(shí)不間滾斷工作，捕捉糖夜晚活屠動(dòng)與白決天活動(dòng)那的吸血鞋昆蟲，寺可以直燥接放置擴(kuò)在蚊子咳繁殖和固休息的槽地方。能夠大量禁吸引并捕捉會(huì)產(chǎn)卵的雌蚊自身發(fā)電懲，采用標(biāo)節(jié)準(zhǔn)的的液軟化氣供應(yīng)拖能源，無需任何眠電力。安全&無壇聲不使用案殺蟲劑叛，不釋培放任何倦對環(huán)境攜有害的站氣體。軌極其虧安靜，厘沒有任韻何噪音2、衛(wèi)生系痰統(tǒng)開發(fā)物肯業(yè)建議3、外墻燦系統(tǒng)1、墻面脫基層2、界面劑3、聚合頸物砂漿4、背膠5、保溫趨板6、聚合文物砂漿7、玻璃纖乏維網(wǎng)格布8、聚合騙物砂漿9、石材腥墻磚案例：萬科朗剩潤園的外墻鼠保溫系尚統(tǒng)共5層工藝，架墻的厚度槍增加了5－6公分，加劣上窗戶和銀玻璃保溫星措施，空森調(diào)能耗可傘以節(jié)約30％左右開發(fā)物各業(yè)建議6mm+12mm+6mmLOW-E低輻射玻璃室內(nèi)冷熱能量100％投射熱傳輸損失40％太陽能量100％透射太陽能65％室外環(huán)境室內(nèi)環(huán)境斷橋鋁叔合金窗天框LOW裹-E鍍抹銀膜低城輻射保謀溫玻璃癥輻射率瞎從0.84燒降低到0偷.04至辮0.12，可通過可見踏光而阻擋遠(yuǎn)旬紅外線(人體疼所感受衣的熱即梳是遠(yuǎn)紅拒外線)擇起到秋了更好泊的隔音尚與隔熱摸的作用階。獨(dú)特信的鍍膜餡層隔絕紫外繼線輻射LOW-瀉E鍍銀膜捏（內(nèi)充氬菜氣）低輻淚射保溫玻匆璃，雙向閘阻熱窗框與窗錦洞之間采名用美國歐為文斯克寧紗保溫板做遭隔熱處理世界頂識(shí)級德國SCH叫üCO撫（旭檔格）斷集熱鋁合側(cè)金窗框萄結(jié)構(gòu)。踐雙面膠文條咬口恥，窗框燦內(nèi)、外漿鋁皮之恰間有硬捷尼龍斷陶熱層Low-膠E玻璃4、外窗系苦統(tǒng)開發(fā)物業(yè)愈建議采用22厘米喊陶?；炷良雍駱悄?，一方盼面可以有裕效節(jié)能，額另一方面冤也使樓板崗的隔音效疾果從通常憑的75分浩貝減小到臺(tái)30分貝控，達(dá)到歐脈洲標(biāo)準(zhǔn)。分戶隔響墻上增股加了1磚0公分繞厚的擠額塑聚苯認(rèn)做保溫賢、隔音門設(shè)計(jì)加呢厚一倍的議戶門、室加內(nèi)門，門資窗內(nèi)暗藏翁隔音、隔熱膠條晨，多個(gè)細(xì)寺部共同為牧減耗起到既良好作用導(dǎo)。以不同日只照角度設(shè)鋪計(jì)的不同轎傾角的外衛(wèi)窗和低輻勺射中空Low－基E玻璃擠塑聚笨娛板是以聚敬苯乙烯樹嗎脂為原料剩，經(jīng)由特誓殊工藝連歌續(xù)擠出發(fā)爪泡成型的凝硬，質(zhì)板蛙材,其內(nèi)部慨為獨(dú)立的回密閉式氣拖泡結(jié)構(gòu)，壟是一種具擁有高抗壓尋、不吸水惹、防潮、無不透氣、而輕質(zhì)、耐售腐蝕、使效用壽命長途、導(dǎo)熱系分?jǐn)?shù)低等優(yōu)很異性能的柜環(huán)保型保英溫材料。陶?；烨夷帘冉馄胀ɑ鞇偰恋乃巸?yōu)勢有柴：重量糾輕，保狼溫性能梁好、抗先滲性好脫，耐火承性能好丘，施工稍適應(yīng)性羊強(qiáng)5、防噪系狗統(tǒng)開發(fā)物業(yè)代建議運(yùn)用法國ALDE與S（愛霞迪士）自吩平衡式通葬風(fēng)系統(tǒng)；室內(nèi)90％臨以上的山空間實(shí)客現(xiàn)自然堪通風(fēng)，踩“會(huì)呼閣吸的窗譽(yù)”。中喜央式機(jī)動(dòng)械通風(fēng)血系統(tǒng)原膝理：V寨MPK柄系統(tǒng)劍能保證走室內(nèi)高汁質(zhì)量、己持續(xù)、截?zé)o噪音殺通風(fēng)，曠尤為適嘗用新建背的住宅眼。風(fēng)機(jī)艙通常安魯裝于屋鏡頂，用主于排出燃污濁空革氣，室駛外新鮮很空氣通傍過自平嫌衡式進(jìn)升風(fēng)口進(jìn)幕入各主廢要房間敢內(nèi)。異權(quán)臭味、拌懸浮顆鍵粒物、倆水蒸氣罪，引入括室外自景然新風(fēng)鄭，防止養(yǎng)交叉感熊染疾病擺。6、新風(fēng)系始統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)甜指導(dǎo)思路斤建議◆空間構(gòu)成響豐富、具繪有層次特沉色和文化桂品位◆空間功能釋分區(qū)極為柏明顯，無旗干擾空間暮、過渡空辭間充足◆公共空間若的集中性典和私人空奔間的隱密慢性突出◆高度講匯究空間腎的舒適袍性和享鼠受性◆具有良好誘的改造條賄件和復(fù)合柔利用條件開發(fā)物業(yè)尺建議2、產(chǎn)品建劍議戶型參棚考圖片開發(fā)物賀業(yè)建議2、產(chǎn)品迷建議77平米2-2-重1可隔出懸陽光書帝房二室二戶廳一衛(wèi)額建挨筑面積零：84㎡客廳：燈大氣，泉開敞明樸亮，開氏間3.9米，進(jìn)注深6.3米；臥室：私鼻密獨(dú)立，捐主臥配備5㎡情景花園入戶花濱園：景售觀入戶采花園，局引領(lǐng)舒廢適型中悶小戶型給潮流。陽臺(tái)：乒大面積觀陽臺(tái)，流或贈(zèng)送連或半面深積計(jì)算中。戶型參偷考圖片開發(fā)物業(yè)帆建議2、產(chǎn)品查建議5.8米高的25㎡空間辭功能轉(zhuǎn)罪換靈活二室二降廳一衛(wèi)欠建傳筑面積耕：89㎡客廳：大攜氣，開敞暖明亮，開菜間4.0米，進(jìn)棋深5.8米，挑色高5.8米超高諷客廳雙莖層空間巨，以奇援偶層間坐隔布置夕；臥室：重私密獨(dú)旬立，主見臥配備5㎡情景花園畏；入戶花園乏：入戶不坦計(jì)面積3㎡花園，有配效進(jìn)行空陽間緩沖。戶型參考輸圖片開發(fā)物幅業(yè)建議2、產(chǎn)品建丙議三室二然廳一衛(wèi)含建胞筑面積鋸：109抄㎡客廳：大闊氣，開敞雖明亮，開觸間4.5米，進(jìn)深6.6米；臥室：私