房地產(chǎn)制度與政策第四課

房地產(chǎn)制度與政策Regime&Policy投機(jī)背后真正的利益驅(qū)動(dòng)——“博傻”理論博傻理論(greaterfooltheory)：是指在資本市場(chǎng)中（如股票、期貨市場(chǎng)）：人們之所以完全不管某個(gè)東西的真實(shí)價(jià)值而愿意花高價(jià)購買，是因?yàn)樗麄冾A(yù)期會(huì)有一個(gè)更大的笨蛋會(huì)花更高的價(jià)格從他們那兒把它買走。什么是“博傻”高價(jià)之上還有高價(jià)，做多者有利可圖；低價(jià)之下還有低價(jià)，做空者減少損失；直到……傻瓜贏傻瓜誰是最大的笨蛋？“博傻”理論的由來約翰·梅納德·凱恩斯“宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”之父……投資期貨最傻與更傻之間的博弈投機(jī)是否失??？有沒有TheGreaterFool博傻的基礎(chǔ)是投資大眾對(duì)未來判斷的不一致和判斷的不同步。交易與投機(jī)物的真實(shí)價(jià)值無關(guān)“博傻”的關(guān)鍵人都是自私的，都是追逐利益的。人都是有僥幸心理的。從貨幣的角度考慮，一定的時(shí)間內(nèi)，貨幣總是流向使其“增值”的產(chǎn)業(yè)的。即貨幣也是逐利的。感性“博傻”與理性“博傻”感性：被“博傻”理性：等“更傻”關(guān)鍵正確判斷大眾的投資心理理性博傻最傻判斷大眾投資心理從100張美女照片中選出5張最美的，誰的答案最接近全體讀者作為一個(gè)整體得出的平均答案，誰就能獲獎(jiǎng)。房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)1.房地產(chǎn)的含義及特征含義：房地產(chǎn)是固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱不動(dòng)產(chǎn)。是實(shí)物、權(quán)益、和區(qū)位三者的結(jié)合體。房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有型部分，例如：土地的形狀、地形、地勢(shì)、土壤、地基和平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修等。1.房地產(chǎn)的含義及特征房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他的房地產(chǎn)在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。1.房地產(chǎn)的含義及特征特征房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是有房地產(chǎn)的特征所決定的。房地產(chǎn)的特性主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、變現(xiàn)困難和保值增值等十個(gè)方面。1.房地產(chǎn)的含義及特征從事范圍房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。2.房地產(chǎn)業(yè)的概述及作用從事范圍房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。2.房地產(chǎn)業(yè)的概述及作用與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有聯(lián)系又有區(qū)別。區(qū)別在于：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務(wù)、和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)有著非常緊密的關(guān)系，因?yàn)樗麄兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)業(yè)的概述及作用特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)、是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國現(xiàn)階段的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。2.房地產(chǎn)業(yè)的概述及作用作用可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境；可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐。可以擴(kuò)大就業(yè)；可以增加政府的財(cái)政收入。2.房地產(chǎn)業(yè)的概述及作用房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營業(yè)房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營業(yè)主三要是取三得待開三發(fā)房地三產(chǎn)，特三別是土三地，然三后進(jìn)行三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三、場(chǎng)地三平整等三土地開三發(fā)或者三房屋建三設(shè)，再三轉(zhuǎn)讓開三飯完成三后的土三地、房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三或者銷三售、出三租建成三后的房三屋。房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營業(yè)具三有單件三性、投三資大、三周期長(zhǎng)三、風(fēng)險(xiǎn)三高、回三報(bào)率高三、附加三值高、三產(chǎn)業(yè)關(guān)三聯(lián)度高三、帶動(dòng)三力強(qiáng)等三特點(diǎn)。目前我三過房地三產(chǎn)業(yè)中三泛地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營業(yè)占三主體地三位。3.房地產(chǎn)三業(yè)的行三業(yè)細(xì)分物業(yè)管三理業(yè)物業(yè)管三理業(yè)主三要是對(duì)三已建成三并經(jīng)竣三工驗(yàn)收三投入使三用的各三類房屋三及配套三的設(shè)施三設(shè)備和三相關(guān)場(chǎng)三地進(jìn)行三維修養(yǎng)三護(hù)、管三理、維三護(hù)物業(yè)三管理區(qū)三域內(nèi)的三環(huán)境衛(wèi)三生和相三關(guān)秩序三，并提三供相關(guān)三服務(wù)；從事物三業(yè)管理三活動(dòng)需三要樹立三服務(wù)意三識(shí)，正三確處理三好與業(yè)三主的關(guān)三系；物業(yè)管三理也是三勞動(dòng)密三集和知三識(shí)密集三的行業(yè)三。3.房地產(chǎn)三業(yè)的行三業(yè)細(xì)分房地產(chǎn)三咨詢業(yè)主要是為有三關(guān)房地三產(chǎn)活動(dòng)三的當(dāng)事三人提供三法律法三規(guī)、政三策、信三息、技三術(shù)等方三面的顧三問服務(wù)三，現(xiàn)實(shí)三中的具三體業(yè)務(wù)三有幾首三當(dāng)事人三的委托三進(jìn)行房三地產(chǎn)市三場(chǎng)調(diào)查三研究、三房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目可行三性研究三、房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目策三劃等；目前，三房地產(chǎn)三咨詢業(yè)三務(wù)主要三由房地三產(chǎn)估價(jià)三師和房三地產(chǎn)估三價(jià)機(jī)構(gòu)三或者房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)人和三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)承擔(dān)三。3.房地產(chǎn)三業(yè)的行三業(yè)細(xì)分房地產(chǎn)三估價(jià)業(yè)房地產(chǎn)三估價(jià)也三主要是三分析、三測(cè)算和三判斷房三地產(chǎn)的三價(jià)值并三提出相三關(guān)專業(yè)三意見，三為土地三使用權(quán)三怵然、三轉(zhuǎn)染和三房地產(chǎn)三買賣、三抵押、三征收征三用補(bǔ)償三、損害三賠償、三課稅等三提供價(jià)三值參考三依據(jù)。三房地產(chǎn)三估價(jià)通三常要求三獨(dú)立、三客觀、三公正、三而估價(jià)三委托人三（客戶三）有時(shí)三要求高三估或者三低估房三地產(chǎn)價(jià)三值，存三在一定三的沖突三。房地三產(chǎn)估價(jià)三活動(dòng)主三要有房三地產(chǎn)估三價(jià)師來三完成；房地產(chǎn)三估價(jià)業(yè)三是知識(shí)三密集型三行業(yè)。3.房地產(chǎn)三業(yè)的行三業(yè)細(xì)分房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是幫助三房地產(chǎn)三出售者三、出租三人尋找三到房地三產(chǎn)的購三買者、三承租人三、或者三幫助房三地產(chǎn)的三購買者三、承租三人尋找三到期要三購買、三承租的三房地產(chǎn)三，是市三場(chǎng)運(yùn)行三的潤(rùn)滑三劑；房地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)也三是知識(shí)三密集和三勞動(dòng)密三集的行三業(yè)；在成熟三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三中，房三地產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)也居三房地產(chǎn)三業(yè)的主三體地位三。3.房地產(chǎn)三業(yè)的行三業(yè)細(xì)分房地產(chǎn)三法律體三系房地產(chǎn)三開發(fā)關(guān)三系房地產(chǎn)三開發(fā)關(guān)三系是指三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)依法三取得見三識(shí)用地三使用權(quán)三并進(jìn)行三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三、建造三房屋過三程中產(chǎn)三生的法三律關(guān)系三，包括三兩方面三內(nèi)容：三第一，三獲得建三設(shè)用地三使用權(quán)三；第二三，在獲三得見識(shí)三用地使三用權(quán)的三土地上三建造房三屋。1.房地產(chǎn)三法律的三調(diào)整對(duì)三象房地產(chǎn)三交易關(guān)三系是指參與三房地產(chǎn)三買賣、三租賃、三抵押等三房地產(chǎn)三交易行三為的各三方當(dāng)事三人在房三地產(chǎn)交三易過程三中產(chǎn)生三的法律三關(guān)系，三主要包三括：房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三對(duì)特定三房地產(chǎn)三擁有者三的所有三權(quán)關(guān)系三、開發(fā)三企業(yè)或三所有權(quán)三人將房三地產(chǎn)出三售給他三人時(shí)所三形成的三轉(zhuǎn)讓關(guān)三系、房三地產(chǎn)權(quán)三利人將三房地產(chǎn)三出租或三抵押給三他人所三形成的三租賃關(guān)三系或抵三押關(guān)系三。3.房地產(chǎn)三業(yè)的行三業(yè)細(xì)分物業(yè)管三理關(guān)系物業(yè)管三理關(guān)系三是指物三業(yè)所有三者（業(yè)三主）委三托特定三的物業(yè)三服務(wù)企三業(yè)對(duì)其三所有的三物業(yè)提三供修繕三、養(yǎng)護(hù)三、保管三、看管三、等活三動(dòng)時(shí)產(chǎn)三生的法三律關(guān)系三。物業(yè)三管理服三務(wù)設(shè)計(jì)三面比較三廣泛，三酒店、三辦公樓三、住宅三小區(qū)等三都可以三通過這三種方式三來進(jìn)行三管理。3.房地產(chǎn)三業(yè)的行三業(yè)細(xì)分房地產(chǎn)三行政