房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序培訓

房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序長沙賽為爾房地產(chǎn)銷售代理有限公司0第一部分房地產(chǎn)開發(fā)基本常識

一、房地產(chǎn)投資的概念廣義概念：房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營、管理、中介服務等活動中，以期在未來獲得收益或避免風險的一種投資活動。狹義概念：僅指房地產(chǎn)開發(fā)投資。即投資者從購買土地使用權開始，經(jīng)過規(guī)劃設計和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或租賃轉讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實現(xiàn)預期收益目標的活動過程。房地產(chǎn)投資活動的經(jīng)濟實質——實現(xiàn)資金的增值。1二、房地產(chǎn)投資類型

1、按投資方式分類直接投資：投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關的投資經(jīng)營管理。間接投資：投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關的金融產(chǎn)品，但不直接參與有關的投資經(jīng)營管理。2、按投資的經(jīng)濟內容分類土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營（包括買賣、租賃）投資物業(yè)管理和服務投資

2三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點

由于房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點：商品性營利性投資數(shù)額大投資周期長對專業(yè)知識和管理經(jīng)驗具有高度依賴性市場的區(qū)域性和區(qū)域的價格差異性與金融及法律密切相關受政策的影響較大影響投資的風險因素多

3四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素收益指投資產(chǎn)生的回報成本對未來的預期

4五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應遵循的原則遵守社會利益原則盈利和增值的原則有效規(guī)避風險的原則投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則時機適宜原則便易操作原則

5六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風險因素

（共6大類26種）6七、房地產(chǎn)的三級市場架構1、房地產(chǎn)一級市場—土地出讓市場是指國家將城市土地的使用權，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場。是所有者與經(jīng)營者的縱向流通市場。主要特點：市場建立在城市土地國有制的基礎上，交易過程不變更土地所有權，只是對其使用權進行交易。國家直接調控壟斷經(jīng)營。明確規(guī)定各類用地的使用性質和年限。土地出讓價格的實質是“租賃價格”，租賃費用一次性收取。出讓交易方式：土地使用權出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等四種。

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房地產(chǎn)三級市場架構（續(xù)）2、房地產(chǎn)二級市場—房地產(chǎn)轉讓市場或開發(fā)經(jīng)營市場是已經(jīng)取得土地使用權的開發(fā)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者之間進行橫向交易轉讓的市場。主要特點：房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營向使用消費平行轉移，可以說是由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)消費使用的轉移。交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權與土地使用權。經(jīng)營者須經(jīng)資質審批，商品的銷售實行“預售許可”制度。除政策性用房由政府統(tǒng)一定價定向銷售外，交易完全市場化，不受國家壟斷或政策控制。交易完成的時間比較長，涉及的經(jīng)濟法律關系多。8

房地產(chǎn)三級市場架構（續(xù)）3、房地產(chǎn)三級市場—房地產(chǎn)再轉讓市場是房地產(chǎn)消費者之間進行房地產(chǎn)商品再轉讓的市場，屬于調劑余缺、從新配置的市場。主要特點：土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權或房屋所有權及其房屋所占有和使用的土地使用權一并在市場上轉讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。土地開發(fā)必須達到一定的條件才可獲準轉讓。9八、與房地產(chǎn)開發(fā)相關的技術經(jīng)濟指標和規(guī)范規(guī)定一、主要技術經(jīng)濟指標1、規(guī)劃用地面積：指經(jīng)過批準的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項目開發(fā)的土地面積和總用地中應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。2、建設用地面積：可直接用于項目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。

3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項目總用地面積的比率（％）。5、容積率：項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項目范圍內各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。10主要技術經(jīng)濟指標（續(xù)）7、住宅停車率：汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面層的高度。11主要技術經(jīng)濟指標（續(xù)）13、住宅建筑層數(shù)的劃分標準：建筑設計規(guī)范規(guī)定－《住宅設計規(guī)范》規(guī)定：低層住宅：一層至三層；多層住宅：四層至六層；中高層住宅：七層至九層；高層住宅：十層以上。消防規(guī)范規(guī)定：多層住宅:九層及九層以下的普通住宅（含底層設有商業(yè)服務網(wǎng)點的住宅）；高層住宅:十層及十層以上的普通住宅（含底層設有商業(yè)網(wǎng)點的住宅）；其中：二類高層：十層至十八層的普通住宅；一類高層：十九層及十九層以上的普通住宅。民間習慣叫法小高層：十層至十八層的住宅；大高層：十九層及十九層以上的住宅；12主要技術經(jīng)濟指標（續(xù)）14、民用建筑主要類別（按功能分類，選摘）（1）住宅樓：供居住使用的建筑。單元式住宅：由多個住宅單元拼接而成，每個單元均設有樓梯或樓梯與電梯的住宅。塔式住宅（也稱獨立單元式住宅或點式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個單元獨立建造，且每套住宅的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。通廊式住宅：由公共樓梯或樓梯與電梯通過內、外廊進入各套住宅，且至少有一套住房的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過10米的住宅。躍層式住宅：設有套內樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。躍廊式住宅：通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。（2）商住樓：由底部商業(yè)營業(yè)廳和住宅組成的建筑。（3）綜合樓：具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。（4）其他：辦公樓、商業(yè)樓、酒店等等。13主要技術經(jīng)濟指標（續(xù)）15、面積指標建筑面積:具備上蓋且結構牢固，層高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等。使用面積：房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影面積計算。不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。居室面積：僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。產(chǎn)權面積：系指權屬人（或稱產(chǎn)權人）依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。銷售面積：包括房屋套內建筑面積和應分攤的共有建筑面積組成。套內面積：由房屋外圍墻體中心線的水平投影面積和陽臺應計算的面積組成。共有建筑面積：指各權屬人共同占有或共同使用的建筑面積。

14（二）各類住宅主要技術規(guī)范要求住宅樓是供居住使用的建筑，不同的住宅樓雖然具有同樣的使用功能，但是不同類型的住宅樓由于其在建筑層數(shù)、平面組合方式等方面的不同，在建筑、結構、消防、民防等技術規(guī)范的要求上存在較大的差異，并最終導致建造成本和公共面積比例的差異，在確定項目開發(fā)方案時應慎重。15

各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表1

公共部位設計16各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表217各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表318第二部分房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序19房地產(chǎn)三開發(fā)商三在每一三個房地三產(chǎn)項目三中均經(jīng)三歷投資三、開發(fā)三和建設三三個過三程項目建三設過程市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本項目開三發(fā)過程項目投三資過程投資過三程開發(fā)過三程建設過三程經(jīng)營目三標：通三過投資三活動來三獲取投三資收益三，實現(xiàn)三現(xiàn)金回三收風險控三制：投三資決策三、項目三監(jiān)控運作方三式：通三過土地三投資產(chǎn)三生投資三收益而三行使重三大決策三以及監(jiān)三控權力經(jīng)營目三標：通三過對項三目開發(fā)三全過程三的經(jīng)營三管理活三動獲取三開發(fā)利三潤風險控三制：項三目定位三、項目三管理運作方三式：通三過對項三目開發(fā)三日常的三管理行三使相應三的權利三與責任決策拿三地階段規(guī)劃設三計階段項目施三工階段銷售服三務階段經(jīng)營目三標：按三工期保三證工程三質量、三安全前三提下以三最小成三本完成三工程建三設風險控三制：成三本管理三、工程三進度、三合同簽三訂運作方三式：充三分使用三外協(xié)單三位，通三過總包三管理方三式行使三施工組三織職能戰(zhàn)略投三資技能房地產(chǎn)三開發(fā)技三能施工建三設技能532所需技三能績效比三重結合這三三個過三程的自三然嵌套三關系，三可形成三項目的三三級管三理體系三。對應三到房地三產(chǎn)組織三框架即三可形成三房地產(chǎn)三企業(yè)的三典型三三級管理三體系決策拿地階段規(guī)劃設計階段銷售服三務階段市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項目施三工階段招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量成本投資過程開發(fā)過程建設過程物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理項目考核過程監(jiān)三控過程監(jiān)三控投資方三案設計圖三紙集團城市公司項目部招標投標招標投標招標投標招標投標物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回房地產(chǎn)三開發(fā)的三本質：三整合房地產(chǎn)三項目開三發(fā)的全三過程一三般要經(jīng)三過以下三五個階三段：1、項目三確立階三段2、項三目前期三階段3、項三目實施三階段—三工程施三工和產(chǎn)三品銷售三。4、項三目驗收三交付階三段5、收三尾階段具體內三容詳見三《房地三產(chǎn)項目三開發(fā)全三程運作三程序圖三》22房地產(chǎn)三項目開三發(fā)全程三運作程三序圖－三123房地產(chǎn)三項目開三發(fā)全程三運作程三序圖－1房地產(chǎn)三項目開三發(fā)全程三運作程三序圖－三224房地產(chǎn)三項目開三發(fā)全程三運作程三序圖－三325第三部三分房三地產(chǎn)項三目開發(fā)三成本及三開發(fā)周三期一、項三目開發(fā)三成本費三用構成三及其資三金投入三特點房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的成三本和費三用構成三復雜、三變化因三素多、三不確定三性大，三不同類三型的開三發(fā)項目三，由于三選擇不三同的建三筑類型三、層數(shù)三和結構三，建筑三裝飾標三準、機三電設備三和配套三設施配三置標準三以及工三程地質三狀況不三同等等三，在開三發(fā)成本三和費用三方面都三存在一三定的差三異。在三此難以三籠統(tǒng)的三談論項三目具體三的成本三和費用三標準，三僅就一三般房地三產(chǎn)開發(fā)三項目通三常的成三本和費三用構成三以及相三關的資三金投入三特點作三一些簡三要的說三明。26開發(fā)項三目主要三成本與三費用構三成一覽三表27開發(fā)項三目主要三成本費三用的資三金投入三特點表128開發(fā)項三目主要三成本費三用的資三金投入三特點表229開發(fā)項三目主要三成本費三用的資三金投入三特點表330房地產(chǎn)三開發(fā)項三目主要三經(jīng)營稅三費表31二、項三目開發(fā)三周期房地產(chǎn)三開發(fā)項三目開發(fā)三運作過三程涉及三的政府三審批部三門和審三批事項三多，各三地的地三方性法三規(guī)、審三批環(huán)節(jié)三、審批三時限不三盡相同三；不同三開發(fā)地三點的地三質情況三變化比三較大，三不同建三筑類別三在設計三和施工三技術規(guī)三范方面三差異比三較大，三不同地三區(qū)在技三術規(guī)范三要求和三施工限三制條件三方面也三存在一三定的差三異，加三之開發(fā)三商實力三、管理三經(jīng)驗和三項目建三造標準三的不同三，這些三因素都三直接影三響著項三目的開三發(fā)周期三。因此三，對項三目的開三發(fā)周期三不能一三慨而論三，應根三據(jù)各項三目的實三際情況三進行具三體的分三析和評三判。32房地產(chǎn)三項目開三發(fā)工期三分析表33報建流三程規(guī)劃要三點批復土地證三辦理項目公三司設立項目立三項建設用三地規(guī)劃三許可證前期報三建工作環(huán)境評三估土地使三用證書項目開三發(fā)前準三備建筑工三程規(guī)劃三許可證單體審三查、建三筑工程三規(guī)劃許三可證管線、三排許可三證總平設三計報審開工前三手續(xù)辦三理34施工許三可證余泥、三噪音排三放許可夜間連三續(xù)施工三許可建設期三間辦理消防、三人防專三項審查竣工驗三收備案專項驗三收預售許三可證建設完三成35中華人三民共和三國城鄉(xiāng)三規(guī)劃法三于20三08年三1三月1三日實三施，下三面基本三上是按三照報建三先后順三序來說三。1規(guī)劃要三點批復三階段三、土地三證、建三設用地三規(guī)劃許三可證是三進行房地產(chǎn)三開發(fā)的前提三.簡單的三說一下三，規(guī)劃三要點批三復由規(guī)三劃部門三頒發(fā)，三確定土三地使用三強度指三標的法三律依據(jù)三，重要三指標：三容積率三、建筑三密度、三覆蓋率三等，另三外會對三停車位三配置、三東西南三北退讓三等要求三、建筑三分類、三用地性三質及面三積上限三。建設三用地規(guī)三劃許可三證由規(guī)三劃部門三頒發(fā)，三核定土三地用途三及用地三界線的三法律依三據(jù)。土地證三由國土三部門頒三發(fā)，土三地權屬三證明，三載明了三土地用三途及使三用期限三。一般三來說，三一塊地三，必須三要由規(guī)三劃部門三核定規(guī)三劃要點三，國土三部門必三須依據(jù)三規(guī)劃部三門核定三的土地三功能及三土地使三用強度三，才能三計算出三土地出三讓金，三在土地三證上載三明土地三用途及三年限。36新城鄉(xiāng)三規(guī)劃法三第三十三八條：三城市、三鎮(zhèn)規(guī)劃三區(qū)內以三出讓方三式提供三國有土三地使用三權的國三有土地三使用權三出讓前三，城市三、縣人三民政府三城鄉(xiāng)規(guī)三劃主管三部門應三當依據(jù)三控制性三詳細規(guī)三劃，提三出出讓三地塊的三位置、三使用性三質、開三發(fā)強度三等規(guī)劃三條件，三作為國三有土地三使用權三出讓合三同的組三成部分三。未確三定規(guī)劃三條件的三地塊，三不得出三讓國有三土地使三用權。營業(yè)性三用地原三則上須三經(jīng)過招三拍掛程三序以出三讓方式三進入市三場，簽三訂國有三土地使三用權出三讓合同三后辦理三國土使三用證。三建設單三位應持三建設項三目的批三準或備三案文件三和國有三土地使三用權出三讓合同三，向城三市、縣三人民政三府城鄉(xiāng)三規(guī)劃主三管部門三領取建三設用地三規(guī)劃許三可證。申領規(guī)三劃許可三證須備三文件：三立項文三件、環(huán)三評、土三地使用三證書等372項目公三司設立三、立項三、環(huán)境三評估、三資質這四項三幾乎是三每一個三項目要三開始的三時候必三須要搞三的東西三。非常三的社會三主義特三色。不三過這里三也有些三東西很三有趣，三與法律三的關系三也比較三大，比三如設立三項目公三司。這里要三注意一三下，母三公司拍三到土地三，轉到三其全資三設立的三項目公三司名下三，按我三國法律三，不屬三于交易三。因此三，房地三產(chǎn)公司三可以任三意設置三項目子三公司，三房子賣三完后再三把它實三體上消三滅，只三留下一三個殼。三這種操三作模式三沒什么三法律風三險可言三，非常三的經(jīng)濟三實用，三因此現(xiàn)三在國稍三微有點三規(guī)模的三房地產(chǎn)三公司都三這么干三。立項，三主管部三門為當三地發(fā)展三與改革三委員會三。這個三東西純三粹是計三劃經(jīng)濟三時代留三下的產(chǎn)三物，立三項主要三考察的三項目的三投資額三及可行三性。需三準備的三文件：三公司營三業(yè)執(zhí)照三、稅務三登記、三環(huán)評、三可研等三?？尚腥匝芯咳龍蟾媸侨畢⑷嫉囊蝗齻€重要三文件，三當然。三立項與三其他程三序的先三后關系三那更是三異常隨三便的事三情。譬三如最近三國家的三政策，三要求先三把環(huán)境三評估搞三了再回三頭來立三項。這三是基于三加強環(huán)三境保護三促進可三持續(xù)發(fā)三展的考三慮。但三在很多三地方，三環(huán)評的三一項主三要前提三材料就三是立項三批文。三立不了三項根本三做不了三環(huán)評。三具體情三況在分三別對待三。383總平面三審查階三段這個階三段各地三的叫法三不一樣三，聽得三比較多三的叫三“修三建性詳三細規(guī)劃三審查三”這三個階段三就是審三查小區(qū)三的總平三面規(guī)劃三圖紙，三審查建三筑物布三置、每三棟單體三建筑高三度、各三棟單體三建筑之三間間隔三、間距三，日照三是否合三規(guī)，總三容積率三，建筑三密度，三消防規(guī)三范（大三部分城三市的規(guī)三劃部門三會召開三評審）三。消三防通道三的設置三，高層三建筑四三周必須三設立環(huán)三形消防三車道。三審總平三面是整三個開發(fā)三報建過三程中較三復雜的三過程，三這個過三程一般三都要三2、三3個三月。4管線綜三合審查三、排水三許可證三管線綜三合審查三是規(guī)劃三部門的三專業(yè)審三查內容三之一，管線綜三合是啥三？包括三三大項三：小區(qū)三給排水三管線、三強電線三路、弱三電線路三。給排三水就是三怎么引三自來水三進小區(qū)三，然后三怎么把三生活污三水和雨三水排出三小區(qū)；三強電就三是生活三用電，三線路從三哪里進三，怎么三上樓，三怎么進三門；弱三電的內三容就多三了什么三有線電三視線、三各類通三訊線路三、網(wǎng)線三、內部三監(jiān)控線三路，等三等等等三，很多三。這些東三西設計三協(xié)調的三部門包三括市政三、供電三、供水三、通訊三等多部三門的協(xié)三調及資三料查詢三。395單體審三查、建三筑工程三規(guī)劃許三可證就是總三平面規(guī)三劃的基三礎上，三落實單三體建筑三的設計三方案。三建設工三程規(guī)劃三許可證三是有關三建設工三程符合三城市規(guī)三劃要求三的法律憑證，是建三設單位三建設工三程的法三律憑證三，是建三設活動三中接受三監(jiān)督檢三查時的三法定依三據(jù)。（三沒有此三證的建三設單位三，其工三程建筑三是違章三建筑，三不能領三取房地產(chǎn)權屬證件三。）建設工三程類三建設工三程規(guī)劃三許可證三申報文三件：①《建設工三程規(guī)劃三許可證三》申請三表1三份，并三加蓋申請人印章三②有三關計劃三批準文三件、設三計條件三或規(guī)劃三方案審三批意見③土地使三用權屬證件三及附圖④1/三500三或1/三100三0地形三圖兩份三，地形三圖上應三由設計三單位用三HB鉛三筆標明三下列內三容：建三筑基地用地界三限、建筑三物外輪三廓及層三數(shù)、新三建建筑三物與基三地用地三界限、三道路規(guī)劃紅三線及相關三控制線三、相鄰三建筑物三間距尺三寸軸線三標號；三(作圖三格式見三《報送三建筑工三程設計三方案、三建設工三程規(guī)劃三許可證三地形圖三示意圖三》)；⑤符合三出圖標三準并加三蓋建筑三設計單三位設計三出圖章三的1/三500三或1/三100三0總平三面設計三圖兩份三。40⑥建筑三施工圖三一套，圖紙須加蓋三設計單三位圖章三；⑦分三層面積三表(應三按國家三有關建三筑面積規(guī)定計算)三；⑦分層三面積表三(應按三國家有三關建筑三面積規(guī)三定計算三)⑧建筑工三程預算書⑨相關三單位部三門審核三意見⑩日照分析文三件一份三（可選三）規(guī)劃部三門要求三的其他三資料6消防和三人防專三項審查辦理消三防報建三需提供三資料：三建設工三程消防三審核申三報表、三圖紙（三總平面三、立面三、剖面三、平面三分布）三、規(guī)劃三紅線圖三。人防報三檢資料三：報建三項目總三平面圖三，人防三工程單三體設計三建筑平三面圖、三一層建三筑平面三圖和建三筑剖面三圖（一三式三份三），施三工圖設三計（建三、結、三風、水三、電）三（一式三三份）三。41消防報三建、人三防報建三基本規(guī)三范：1三2層三以上要三設置專三門的消三防電梯三，1三7層三以上設三置剪刀三樓梯，三這些強三制性規(guī)三范已經(jīng)三是鐵律三。個人三沒見過三有開發(fā)三商能繞三得過這三些強制三性規(guī)范三的即使三能繞過三去將會三獲得巨三大的回三報，譬三如減少三一套樓三梯，那三是多么三好的事三情啊，三但是基三本上沒三人敢去三辦。起三碼我不三敢。個三人日后三的職業(yè)三生涯中三，也不三敢。人防工三程是非三常神經(jīng)三的一樣三中國特三色的東三西。不三知道這三個東西三算啥。三真要有三空襲了三絕對不三會呆在三高層建三筑的地三下室里三，9三11三那棟大三樓就是三前車之三見。真三要被炸三了樓，三呆在地三下室里三絕對活三埋掉。三呵呵，三開個玩三笑。7節(jié)能審三查、施三工圖審三查在領三取建設三工程規(guī)三劃許可三證之后三，設計三公司在三建筑施三工圖的三基礎上三再次細三化，完三成結構三施工圖三、水電三施工圖三等等全三部施工三圖及結三構計算三書等，三完成節(jié)三能設計三，做一三個節(jié)能三計算書三，就可三以開始三這兩項三審查了三。428余泥排三放許可三、噪音三排放許三可、夜三間連續(xù)三施工許三可9質量監(jiān)三督、安三全監(jiān)督質量監(jiān)三督站和三安全監(jiān)三督站都三是建設三部門下三屬機構三。拿施三工許可三證之前三，必須三得去兩三個站審三批手續(xù)三?，F(xiàn)實三的操作三中，但三凡涉及三到檢測三的就由三質監(jiān)辦三；不需三要檢測三，一般三用肉眼三就能發(fā)三現(xiàn)毛病三的就屬三于安監(jiān)三的職責三。由于三質監(jiān)搞三檢測，三比如樁三荷載檢三測、水三泥檢測三，這些三東西，三都是收三費項目三。10施工招三投標、三監(jiān)理報三建11施工許三可證為了加三強對建三筑活動三的監(jiān)督三管理，三維護建三筑市場三秩序，三保證建三筑工程三的質量三和安全三，根據(jù)三《中華三人民共三和國建三筑法》三、《建筑工三程施工三許可管三理辦法》等法三律、法三規(guī)規(guī)定三，19三99年三12月三1日起三在全國三施行建三筑工程三施工許三可證制三度。申請的三準備：（1）三施工場三地已基三本具備三施工條三件；（2）三已經(jīng)辦三理該建三筑工程三用地批三準手續(xù)三；（3）三在城市三規(guī)劃區(qū)三的建筑三工程，三已經(jīng)取三得規(guī)劃三許可證三；43（4）三需要拆三遷的，三其拆遷三進度符三合施工三要求；（5）三已經(jīng)確三定建筑三施工企三業(yè)；（6）三有滿足三相關設三計規(guī)范三要求的三施工圖三紙；（7）三已在質三量監(jiān)督三主管部三門及安三全監(jiān)督三主管部三門辦理三相應的三質量、三安全監(jiān)三督注冊三手續(xù)；（8）三建設資三金已經(jīng)三落實，三工期不三足1年三的，到三位資金三不得少三于工程三合同價三款的5三0％；三工期超三過1年三的，到三位資金三不得少三于工程三合同價三款的3三0％。12放線、三驗線這個就三簡單的三說一說三吧。圖三紙審核三通過之三后，要三把圖紙三上的建三筑物在三實地上三落實一三個具體三的位置三，這是三個技術三活，要三測量，三定坐標三。這個三活就叫三放線。三放線一三般是規(guī)三劃部門三的測繪三機構，三正式放三線的前三提是領三取了施三工許可三證。放三線后，三測繪院三會發(fā)出三一份放三線冊。三工程三提前施三工，違三章施工三的場合三，都需三要做