房地產工程質量缺陷系統(tǒng)解決方案

標桿地產工程管理破解之道——工程質量精細化管理第一部分、房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題第二部分、國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸第三部分、如何建立適合企業(yè)需求的工程管理體系第四部分、工程質量缺陷及技術措施的具體應用第一部分一、房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)問題的分類三、房地產企業(yè)工程管理存在的十大短板五、房地產企業(yè)工程質量問題為何屢禁不絕二、房地產企業(yè)工程質量問題產生的影響四、新形勢下房地產企業(yè)對工程管理的要求房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)的問題1、項目工程質量管理問題4、工程合約規(guī)劃管理問題2、項目工程進度管理問題3、項目工程成本管理問題■房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)問題的分類：5、項目業(yè)務運營流程問題房地產工程質量管理出現(xiàn)的問題1、安全性質量問題4、適用性質量問題2、功能性質量問題3、觀感性質量問題■工程質量管理出現(xiàn)的主要問題分類：從業(yè)主投訴的角度看待工程質量管理問題安全性質量問題■

安全性質量問題的主要體現(xiàn)：1、樁基工程質量問題2、鋼筋、混凝土工程質量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質量問題4、基坑、邊坡支護工程質量問題6、……5、欄桿、護欄、人車行通道質量問題功能性質量問題■

功能性質量問題的主要體現(xiàn)：1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質量問題3、屋面滲漏工程質量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質量問題5、……觀感性質量問題■

觀感性質量問題的主要體現(xiàn)：1、內墻空鼓、開裂工程質量問題2、內部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設備、管線污染、劃痕等質量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質量問題5、……房地產工程進度管理出現(xiàn)的問題1、目標計劃與實施計劃脫節(jié)3、工程保障計劃脫節(jié)問題4、工程施工計劃組織問題■工程進度管理出現(xiàn)的主要問題分類：5、……從企業(yè)經營進度的角度看待工程進度管理問題2、工程總控計劃管理問題房地產工程成本管理出現(xiàn)的問題1、目標成本體系缺陷問題2、設計變更責任成本問題3、施工措施成本管理問題■工程成本管理出現(xiàn)的主要問題分類：5、……4、工程動態(tài)成本協(xié)調問題從企業(yè)經營成本的角度看待工程成本管理問題房地產工程合約管理出現(xiàn)的問題■工程合約管理出現(xiàn)的主要問題：從企業(yè)風險控制的角度看待工程合約問題1、合約管理體系缺陷問題2、合約規(guī)劃風險控制問題3、合約范圍深度要求問題5、……4、合約標準明確問題房地產項目運營管理出現(xiàn)的問題■項目運營管理出現(xiàn)的主要問題：從企業(yè)長期發(fā)展的角度看待流程管理問題1、目標管理與業(yè)務流程管理脫節(jié)2、業(yè)務流程管理體系不健全3、業(yè)務流程銜接標準缺失5、……4、業(yè)務流程管理不完善房地產工程管理存在的十大短板■工程管理短板一：一些房地產企業(yè)的工程管理定位存在誤區(qū)一些房地產企業(yè)的工程管理，相當一部分是充當傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)控等職能。對于工程質量，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮房地產工程管理“系統(tǒng)協(xié)調”的職能缺乏工程管理標準和施工技術標準■房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？相當一部分國家標準圖集或地方標準圖集，在實際施工過程中不具備可操作性，往往造成嚴重的工程質量隱患地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時出現(xiàn)墻中設置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏缺乏工程管理標準和施工技術標準■房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？隨著強制性節(jié)能標準的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習慣的工藝做法并不與之匹配，很多工程質量問題由此產生外墻外保溫技術的應用，增加了鋁合金門窗框與墻體至飾面層之間的滲水通道，節(jié)點處理不當，極易造成鋁合金門窗滲漏房地產工程管理存在的十大短板■工程管理短板四：相當一部分房地產企業(yè)及工程師過渡依賴施工單位、監(jiān)理單位、設計單位的管理水平和質保體系，缺乏對施工單位和監(jiān)理單位主動輸出質保體系的有效管理房地產工程管理存在的十大短板■工程管理短板五：過度強調現(xiàn)場工程師的質量意識和執(zhí)行力管理，忽視加強技術管理的重要性。通過采取有效的技術措施和技術手段，可以預防絕大多數工程質量問題的出現(xiàn)一些房地產企業(yè)忽視通過加強技術管理可以對工程質量實現(xiàn)有效的保障房地產工程管理存在的十大短板■工程管理短板六：工程質量管理過程中如不了解設計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關鍵的質量細節(jié)進行重點管控，往往一個小的隱患，就能產生重大的工程質量隱患部分甲方工程管理人員忽視關鍵質量細節(jié)的控制，對工程質量細節(jié)需要關注的重點不清房地產工程管理存在的十大短板■工程管理短板七：部分房地產企業(yè)的質量文化和質量行為準則不清楚，實際執(zhí)行過程中當質量與成本出現(xiàn)矛盾時，往往犧牲質量，不能正確看待質量與成本的平衡關系，忽視質量成本的構成不能正確的看待質量與成本的平衡關系房地產工程管理存在的十大短板■工程管理短板九：部分房地產企業(yè)未建立統(tǒng)一協(xié)調的計劃管理體系。忽視三級工程計劃管理逐級分解、逐級深化、有效輸出、動態(tài)管控的計劃管理要求，往往造成工程進度延期對模板、腳手架等周轉料應如何約定？對鋁合金門窗甲供貨進場應如何要求？房地產三工程管三理存在三的十大三短板■工三程管理三短板十三：部分房三地產企三業(yè)過于三關注施三工階段三成本控三制，對三過程成三本控制三缺乏有三效的管三理手段三。部分三工程人三員對工三程成本三控制要三點認識三不足，三往往造三成工程三成本突三破成本管三理體系三不完善新形勢三下企業(yè)三對工程三質量管三理的要三求■傳三統(tǒng)意義三上工程三質量標三準的定三義：強調按三圖施工三，符合三施工質三量驗收三標準強調工三序、工三藝質量三控制的三實體質三量效果強調施三工方案三、技術三措施、三施工工三法的管三理新形勢三下企業(yè)三對工程三質量管三理的要三求■傳三統(tǒng)意義三上甲方三工程質三量管理三的重點三：檢查施三工單位三和監(jiān)理三單位的三質保體三系參與材三料驗收三和分部三分項工三程驗收施工工三藝過程三監(jiān)督及三抽檢傳統(tǒng)的三甲方工三程質量三管理主三要是施三工現(xiàn)場三管理新形勢三下企業(yè)三對工程三質量管三理的要三求■新三形勢下三工程質三量管控三的重點三發(fā)生變三化工程質三量的管三理手段三從常用三的事后三檢驗轉三變?yōu)槭氯翱刂迫A防三）、事三中控制三（過程三檢查）三和結果三質量控三制（分三項工程三驗收、三分戶驗三收）工程質三量預防三也從傳三統(tǒng)的施三工措施三預防轉三變?yōu)樵O三計預防三、材料三預防、三招標采三購預防三及合約三預防等三多個方三面新形勢三下企業(yè)三對工程三質量管三理的要三求■新三形勢下三工程質三量管控三的重點三發(fā)生變三化從傳統(tǒng)三的內部三質量目三標管理三轉變?yōu)槿蚬こ倘|量供三方內部三延伸，三輸出質三量管理三標準和三質量管三理體系三要求，三形成管三理、生三產、供三應一體三化保障三的質量三保證體三系管理深三度不斷三向精細三化發(fā)展三，甲方三工程管三理傳統(tǒng)三中不需三要甲方三關注的三交底、三工藝措三施、檢三驗批驗三收等逐三步成為三甲方關三注的重三點新形勢三下企業(yè)三對工程三進度管三理的要三求■傳三統(tǒng)意義三上工程三進度管三理的定三義：強調施三工現(xiàn)場三的施工三組織、三施工工三序、工三藝進度三控制的三施工進三度管理強調總三、分包三專項工三程協(xié)作三、專項三工序合三理穿插三的施工三組織管三理新形勢三下企業(yè)三對工程三進度管三理的要三求■新三形勢下三工程進三度管控三的對象三發(fā)生變三化施工單三位大多三采取項三目承包三制，對三人、機三、料的三投入、三工序穿三插的組三織更多三是從經三濟上進三行考慮三。加之三操作工三人的技三術水平三下降，三施工進三度管理三的難度三遠遠高三于項目三法實施三之前新形勢三下企業(yè)三對工程三成本管三理的要三求■傳三統(tǒng)意義三上工程三成本控三制的定三義：傳統(tǒng)的三工程成三本控制三是施工三階段的三合約成本控制傳統(tǒng)工三程成本三控制的三責任主三體是工三程管理領導下三的成本三管理部三門新形勢三下企業(yè)三對工程三成本管三理的要三求■新三形勢下三工程成三本控制三的定義三發(fā)生變三化：由傳統(tǒng)三的施工三合約成三本控制三轉為投三資回報三經營成三本控制由傳統(tǒng)三的施工三階段控三制轉為三向為投三資分析三、產品定三位、設三計研發(fā)三、招標三采購、三工程建三造運營三維護的三全過程三成本控三制施工成三本與經三營成本三不再是三完全對三立關系三，資金三成本、三質量成三本需要三綜合評三定房地產三工程質三量問題三為何屢三禁不止■外三部資源三、內部三架構和三國家現(xiàn)三行規(guī)范三的影響三：設計單三位對工三程質量三的影響監(jiān)理單三位對工三程質量三的影響施工單三位對工三程質量三的影響國家現(xiàn)三行規(guī)范三對工程三質量的三影響工程管三理架構三對工程三質量的三影響國內現(xiàn)三行規(guī)范三不完善三的影響■為三什么外三墻滲漏三、開裂三會成為三愈演愈三烈屢禁不三止的工三程質量三問題？■為三什么五三六十年三代的傳三統(tǒng)建筑三時至今三日也未發(fā)三生外墻三滲漏開三裂？第二部三分：萬三科工程三管理的三破解之三道一、萬三科工程三質量管三理的破三解之道二、萬三科工程三進度管三理的破三解之道三、萬三科工程三成本管三理的破三解之道四、國三內房地三產企業(yè)三如何看三待萬科三的標桿三作用萬科工三程質量三管理的三破解之三道■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)一三：對設三計質量三缺乏有效三的控制■標三桿企業(yè)三的破解三之道：從源頭三抓起，三優(yōu)秀的三設計是三工程質三量的保三證明確設三計審查三要點，三控制關三鍵易錯三環(huán)節(jié)優(yōu)化施三工圖設三計審查三程序，三進行設三計審查三分工過程控三制，通三過擴初三方案審三查控制三設計質三量萬科工三程質量三管理的三破解之三道■事三前控制三二，提三出《防滲漏三、防開三裂設計專篇》的設計三成果管三理要求針對設三計院的三大部分三設計人三員對房三地產企三業(yè)關注三的防滲三漏、防三開裂設三計的防三控重點三、難點三等重視三不足的三現(xiàn)狀。三借鑒《消防設三計專篇》、《節(jié)能設三計專篇》的管理三，提出三專篇設三計要求萬科工三程質量三管理的三破解之三道■事三中控制三一，通三過擴初三方案設三計審查三保證施工三圖設計三質量加強設三計過程三的管理三，通過三擴初設三計方案三審查確三定設計三質量控三制點和三成本控三制點，三避免后三續(xù)施工三圖設計三返工。三要求擴三初設計三審查通三過后方三可進行三后續(xù)施三工圖設三計萬科工三程質量三管理的三破解之三道■事三后控制三一：優(yōu)三化《施工圖三設計審三查程序》根據各三部門長三處及特三點拆分三設計審三查任務三：設計部三：了解三設計規(guī)三范、了三解企業(yè)三客戶標三準了解設三計規(guī)范三、了解三企業(yè)設三計標準三，了解三設計審三查要點重點審三查：設三計完整三性和設三計深度三、與國三家、企三業(yè)設計三標準的三一致性三、多專三業(yè)交圈三一致性萬科工三程質量三管理的三破解之三道■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)二三：缺乏三工程管三理標準和三施工技三術標準■標三桿企業(yè)三的破解三之道：制定萬三科的企三業(yè)《工程質三量管理三標準》程序性三、系統(tǒng)三性地解三決工程三質量問三題整合并三明確內三、外部三資源的三管理要三求統(tǒng)一企三業(yè)的工三程質量三標準，三便于執(zhí)三行傳承三總結萬科工三程質量三管理的三破解之三道■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)三三：對關三鍵工序三，關鍵部位三（細節(jié)三）缺乏三質量管三理手段三。質量檢驗管三理要求三和質量三檢驗標三準不清三晰■標三桿企業(yè)三的破解三之道：制定企三業(yè)《工序檢三驗要求》明確工三程質量三三級質三保體系三的管理三要求設定關三鍵的質三量控制三點、停三止點，三實行過三程管理萬科工三程質量三管理的三破解之三道■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)四三：缺乏三前置技三術管理要求三，缺乏三對監(jiān)理三單位質三保體系三和施工企業(yè)質三保體系三的管理■標三桿企業(yè)三的破解三之道：強調技三術方案三先行強調動三態(tài)質量三管理跟三蹤強調施三工樣板三引路合約招三標文件三標準化萬科工三程質量三管理的三破解之三道■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)五三：缺乏三全過程三的質量保證三管理體三系，工三程質量三管理缺三乏預控■標三桿企業(yè)三的破解三之道：明確不三同階段三工程管三理的任三務實行工三程管理三全過程三質量控三制評價萬科工三程質量三管理的三破解之三道■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)七三：過于依三賴分戶三驗收或分三戶驗收三流于形三式。業(yè)三主投訴三與工程質量考三核脫節(jié)三，對外三部資源缺乏有三效的管理要求三和獎懲三措施萬科工三程質量三管理的三破解之三道■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)八三：維修不三及時、三維修質量三不到位三易引發(fā)業(yè)三主投訴三升級■標三桿企業(yè)三的破解三之道：提前明三確施工三單位入三住配合三和維修三義務保修期三內保留三現(xiàn)場應三急維修三隊伍萬科工三程質量三管理的三破解之三道■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)九三：房地三產企業(yè)三對監(jiān)理單三位缺乏三有效的三管理手三段■回三顧之前三的薄弱三環(huán)節(jié)十三：房地三產企業(yè)三對施工單三位缺乏三有效的三管理手三段萬科工三程質量三管理的三破解之三道■事三前控制三一：針三對監(jiān)理三人員配三備數量三無法滿足甲三方工程三管理需三要的問三題提前約三定監(jiān)理三檢驗批三標準，三按標準三配備監(jiān)三理人員根據工三程不均三衡建設三的特點三，實行三監(jiān)理工三程期間三分批次三進、退三場制度明確監(jiān)三理檢驗三方式及三檢驗要三求，對三位記錄三管理萬科工三程質量三管理的三破解之三道■事三前控制三二：針三對監(jiān)理三人員專三業(yè)能力三不足責任心三不強，三現(xiàn)場監(jiān)三理不認三真的問三題：招標前三應對總三監(jiān)、總三監(jiān)代表三及土建三專業(yè)責三任工程三師進行三考試，三甲方實三行資格三認定改變傳三統(tǒng)監(jiān)理三招標競三價模式三，由傳三統(tǒng)的統(tǒng)三一報價三改為：三成本＋利潤三＋浮動三酬金浮動酬三金用于三甲方向三現(xiàn)場監(jiān)三理人員三發(fā)放績三效考核三獎金萬科工三程質量三管理的三破解之三道■事三中控制三一：加三強對監(jiān)三理體系三的管理三，甲方重點三工序抽三檢比例三不低于30%：甲方參三與約定三質量見三證點的三檢驗批三驗收，三驗收比三例不低三于監(jiān)理三實測檢三驗的30%定期組三織工地三互查（三月度）三和不定三期檢查三（集團三或企業(yè)三工程管三理的飛三抽檢）萬科工三程質量三管理的三破解之三道■事三中控制三二：保三留甲方三主動調三控手段三：合約中三約定甲三方有權三更換不三合格監(jiān)三理人員合約中三約定當三監(jiān)理公三司不按三甲方要三求配置三到崗或三配置不三合格監(jiān)三理人員三時，甲三方有權三代聘監(jiān)三理人員三，其費三用為總三監(jiān)代表三既定月三薪＋30%甲方管三理費萬科工三程質量三管理的三破解之三道■房三地產企三業(yè)對施三工單位三缺乏有三效的管三控手段三：施工單三位質保三體系不三健全，三技術人三員、質三檢人員三配置的三數量、三質量無三法滿足三工程管三理需要施工單三位不按三甲方要三求進行三重點工三藝、工三序質量三控制，三工程質三量完全三依靠甲三方和監(jiān)三理的檢三驗施工單三位不按三甲方要三求配合三分包工三作，不三履行總三包職責萬科工三程質量三管理的三破解之三道■標三桿企業(yè)三的破解三之道：招標考三察時重三點檢查三其質保三體系的三執(zhí)行情三況實行技三術負責三人、質三檢負責三人資格三認證考三試明確甲三方質量三標準、三技術標三準及管三理標準保留甲三方主動三調控手三段優(yōu)化招三標文件三及合約三文件萬科工三程進度三管理的三破解之三道■房三地產企三業(yè)計劃三管理常三見的問三題：計劃管三理體系三不完善案例：三經營目三標計劃三與業(yè)務三實施計三劃脫節(jié)三，未分三解業(yè)務實三施計劃三缺乏統(tǒng)三一管理案例：三業(yè)務實三施計劃三不完善三，存在三疏漏或三協(xié)同矛三盾業(yè)務實三施計劃三缺乏過三程管理案例：三業(yè)務實三施計劃三過程缺三乏跟蹤三、評估三及考核萬科工三程進度三管理的三破解之三道■項三目工程三計劃分三級編制三的要求三：1、項目三工程目三標計劃三：2、項目三工程總三控計劃三：3、項目三施工進三度控制三計劃：4、項目三工程保三障計劃三：5、項目三工程專三項計劃三：萬科工三程成本三管理的三破解之三道■房三地產企三業(yè)成本三管理的三重要性三：現(xiàn)代房三地產企三業(yè)的競三爭策略三：產品差三異化策三略產品品三質策略成本競三爭策略重點集三中策略……萬科工三程成本三管理的三破解之三道■房三地產企三業(yè)成本三管理的三重要性三：成本管三理的目三的不僅三在于降三低成本三，更重三要的是三為了建三立和保三持企業(yè)三的長期三競爭優(yōu)三勢房地產三企業(yè)必三須探求三提高（三或不損三壞）其三競爭地三位的成三本降低三途徑萬科工三程成本三管理的三破解之三道■房三地產企三業(yè)成本三管理的三模式：構建以目標成三本和責任成三本管理為三核心的三現(xiàn)代企三業(yè)成本三管理體三系如何正三確看待三萬科的三標桿作三用■萬三科能不三能學得三到：◆企三業(yè)架構三及管理三理念：萬科作三為公眾三上市型三的企業(yè)三，其最三大股東持股比三例較低三，其管三理層管三理股份三比例微乎其三微。加三上企業(yè)三創(chuàng)始人三對規(guī)范三化管理的堅持三，在制三度與利三潤面前三，萬科三往往選擇堅三守制度第三部三分：建三立企業(yè)三工程管三理體系一、相三比萬科三的工程三管理體三系我們三缺什么二、確三定企業(yè)三工程管三理體系三的發(fā)展三方向三、確三定企業(yè)三工程質三量重點三管控的三突破點四、解三決執(zhí)行三力瓶頸三的工程三管理工三具設計第四部三分：工三程質量三缺陷技三術措施一、地三基與基三礎工程二、主三體結構三工程三、屋三面工程四、外三檐裝飾三工程五、內三檐裝飾三工程地基與三基礎工三程■地三下室防三水技術三措施控三制要點三：Ⅰ．設計三問題對三地下室三防水工三程質量三的影響Ⅱ．設計三階段及三設計審三查對地三下室防三水工程質量缺三陷的技三術措施三控制要三點Ⅲ．施工三階段對三地下室三防水工三程質量缺三陷的技術措三施控制三要點Ⅳ．首層三防開裂三技術措三施控制三要點主體結三構工程■主三體結構三防開裂三技術措三施控制三要點：Ⅰ．樓板三的常見三裂縫及三設計解三決方案Ⅱ．施工三中應注三意的技三術措施三控制要三點■空三間尺寸三偏差技三術措施三控制要三點：Ⅰ．空間三尺寸偏三差產生三的技術三原因分三析Ⅱ．施工三中應注三意的技三術措施三控制要三點屋面工三程■地三下室防三水技術三措施控三制要點三：Ⅰ．設計三問題對三屋面防三水工程三質量的三影響Ⅱ．設計三階段及三設計審三查對屋三面防水三工程質量缺三陷的技三術措施三控制要三點Ⅲ．施工三階段對三屋面防三水工程質量缺三