房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)3

一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二、房地產(chǎn)企業(yè)融資三、住房消費(fèi)融資第四章房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

1房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)2我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問題3我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)策一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)證券、票據(jù)等資金美元美元資金儲(chǔ)蓄美元證券、票據(jù)等二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)存款等證券抵押貸款直接融資間接融資金融中介商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)人壽保險(xiǎn)公司投資公司養(yǎng)老基金資金盈余單位個(gè)人企業(yè)政府資金短缺單位個(gè)人企業(yè)政府經(jīng)紀(jì)人抵押銀行FNMAGNMAFHLMC私人企業(yè)圖4-1美國的房地產(chǎn)金融體系房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)房地產(chǎn)證券市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問題融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)集中監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制很不完善金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，不成體系缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)體系缺乏獨(dú)立、有效的中介服務(wù)體系缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，不成體系商業(yè)銀行集中市場(chǎng)和信用雙重風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行非理性與不規(guī)范行為銀行信貸為房地產(chǎn)融資的主要方式融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)集中我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)策進(jìn)一步完善一級(jí)市場(chǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展（1）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系（2）培育專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的支持服務(wù)體系（3）推行住房抵押貸款證券化，建設(shè)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道（1）鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場(chǎng)融資。（2）培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。（3）將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。（4）推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。加強(qiáng)監(jiān)管，完善制度和立法，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)外部環(huán)境（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為（2）構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，提供法律保障（3）要完善制度建設(shè)，營造房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的外部環(huán)境專題研究：美國次貸危機(jī)之多米諾次貸危機(jī)、金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)金融創(chuàng)新、金融衍生品、金融監(jiān)管美國次貸危機(jī)“導(dǎo)火索”2007年4月，美國第二大次級(jí)抵押貸款公司——新世紀(jì)金融破產(chǎn)。美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)浮出水面。8月初，美國住房抵押貸款公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)；8月15日，美最大抵押貸款公司全國金融公司股價(jià)開始暴跌。因房地產(chǎn)危機(jī)的出現(xiàn)，這些公司的住房不良貸款數(shù)額升高，銀行要求追加保證金，導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大。于是，次貸危機(jī)迅速在美國乃至全球市場(chǎng)蔓延開來。次貸危機(jī)的連鎖反應(yīng)2008.3貝爾斯登（第五大投行）被摩根大通收購2008.9.8美國政府接管兩房2008.9.15雷曼（第四大投行）破產(chǎn)2008.9.15美林（第三大投行）被美國銀行收購2008.9.22高盛、摩根斯坦利轉(zhuǎn)型背景案例：雷曼倒下一家擁有158年歷史的投行，在短短五天就倒掉了。沃倫巴菲特說，“這是一次經(jīng)濟(jì)的"珍珠港事件"?！狈康禺a(chǎn)相關(guān)損失的耗資摩根大通釜底抽薪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)火上澆油美聯(lián)儲(chǔ)袖手旁觀2008.9.15，已毫無出路可言的雷曼申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。至此，這家在華爾街叱咤風(fēng)云了158年的著名投行宣告結(jié)束。背景案例：長眠于衍生品下的巴林銀行巴林銀行是英國的老牌商業(yè)銀行,是世界首家"商業(yè)銀行",由弗朗西斯?巴林爵士于1763年創(chuàng)建于倫敦.由于善于變通、富于創(chuàng)新，在國際金融領(lǐng)域獲得了巨大的成功。巴林銀行主要從事投資銀行業(yè)務(wù)和證券交易業(yè)務(wù)，投資銀行業(yè)務(wù)集中在歐洲共同體，證券業(yè)務(wù)集中于亞洲和南美其名曰。在新加坡的分支機(jī)構(gòu)工作尤為出色。負(fù)責(zé)期貨交易的經(jīng)理尼克?里森當(dāng)時(shí)年僅28歲，工作成績突出，被委以重任，權(quán)力極大，且?guī)缀醪皇鼙O(jiān)督。1993年，里森通過股指期貨交易為巴林銀行賺了1400萬美元，自已也因此獲得100萬美元獎(jiǎng)金。從1994年秋天開始，里森大肆投機(jī),一發(fā)不可收拾.1995年2月,里森在日本股票和利率期貨交易中巨額虧損達(dá)4億英鎊之巨,巴林銀行不得不宣布破產(chǎn).一家具有233年悠久歷史的英國老字號(hào)銀行就此毀于一旦.二、房地產(chǎn)企業(yè)融資1房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策2房地產(chǎn)企業(yè)股票融資3房地產(chǎn)企業(yè)債券融資4房地產(chǎn)信托融資5房地產(chǎn)基金融資房地產(chǎn)企業(yè)融資找呀找呀找資本1房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策融資方式內(nèi)源融資VS外源融資直接融資VS間接融資權(quán)益融資VS債務(wù)融資融資結(jié)構(gòu)融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)

不用還的錢——股權(quán)投資和融資

股權(quán)投融資VS貸款、借款、債券股權(quán)投(融)資的資金來源(1)金融機(jī)構(gòu)，包括投資銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司，證券公司(2)投資基金(3)房地產(chǎn)企業(yè)(4)大型企業(yè)興趣話題股權(quán)投資的方式分紅股權(quán)投資+期權(quán)投資分紅+還款成功融資第一、融資目標(biāo)明確第二、充分的準(zhǔn)備第三、文件包裝

此外，還要向投資方提供營銷策劃、公司結(jié)構(gòu)、管理班子、財(cái)務(wù)預(yù)算、股權(quán)結(jié)構(gòu)方面的資料。譬如投資方通常對(duì)管理班子的要求很高，涉及到管理層次、管理思想等，公司的股權(quán)架構(gòu)也會(huì)影響投資方的合作選擇。興趣話題2房地產(chǎn)企業(yè)股票融資律師事務(wù)所輔導(dǎo)備案輔導(dǎo)備案上市輔導(dǎo)輔導(dǎo)調(diào)查發(fā)行申報(bào)證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)證券交易所復(fù)議社會(huì)公眾輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師事務(wù)所主承銷商擬上市公司輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)擬上市公司發(fā)行審核委員會(huì)證監(jiān)會(huì)擬上市公司承銷商擬上市公司擬上市公司擬上市公司擬上市公司證監(jiān)會(huì)擬上市公司社會(huì)公眾公布招股說明書股票發(fā)行上市交易終止否決核準(zhǔn)未核準(zhǔn)審核圖4-2首次公開發(fā)行股票的步驟3房地產(chǎn)企業(yè)債券融資圖4-3房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的程序發(fā)行債券的決議制定發(fā)行債券的章程辦理債券等級(jí)評(píng)定手續(xù)發(fā)行債券的申請(qǐng)與批準(zhǔn)制定募集辦法并予以公告簽訂承銷協(xié)議募集款項(xiàng)向證券管理部門指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理債券等級(jí)評(píng)定手續(xù)，債券等級(jí)證明在A級(jí)以上時(shí)可提出發(fā)行申請(qǐng)公司發(fā)行債券報(bào)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)；非公司性的中央國有企業(yè)報(bào)中國人民銀行會(huì)同國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)審批；地方國有企業(yè)報(bào)中國人民銀行直屬分行會(huì)同有關(guān)省級(jí)計(jì)劃部門審批最高權(quán)力機(jī)構(gòu)做出決定3房三地產(chǎn)信三托融資貸款型三信托股權(quán)型三信托受益權(quán)三信托4房三地產(chǎn)基三金融資房地產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)投三資基金三/房地三產(chǎn)投資三信托基三金美國房三地產(chǎn)投三資信托三的經(jīng)驗(yàn)三借鑒我國發(fā)三展房地三產(chǎn)投資三信托的三條件和三制約海外地三產(chǎn)基金三難服中三國水土三？(2三004三)“干柴三烈火”三的格局三能否帶三來“洞三房花燭三”？海外基三金只肯三錦上添三花，不三愿雪中三送炭，三而握錦三在手的三國內(nèi)房三地產(chǎn)商三又嫌海三外基金三要求的三回報(bào)率三太高。200三3“三121三號(hào)文件三”帶來三的轉(zhuǎn)機(jī)三：銀根三緊縮/三“8.三31大三限”：三地根緊三縮合作：三4月份三，順馳三中國控三股公司三和摩根三士丹利三房地產(chǎn)三基金宣三布合資三設(shè)立項(xiàng)三目公司三，投資三房地產(chǎn)三。5月三，荷蘭三國際集三團(tuán)宣布三收購一三家亞洲三房地產(chǎn)三基金，三再度與三復(fù)地集三團(tuán)合作三投資上三海房地三產(chǎn)。6三月，金三地集團(tuán)三和摩根三士丹利三房地產(chǎn)三基金、三上海盛三融投資三公司共三同出資三成立一三家項(xiàng)目三公司，三摩根士三丹利房三地產(chǎn)基三金出資三55%三。障礙：三利益分三歧、投三資理念三、法律三障礙趨勢(shì)新聞?wù)洶咐秩觯喝f三科多元三化融資三VS順三馳易主深圳萬三科成立三于19三84年三，19三88年三介入房三地產(chǎn)領(lǐng)三域，1三991三年A股三上市，三199三3年B三股上市三。199三1年至三200三0年，三三次定三向增發(fā)三和配股三共籌資三16.三57億三元人民三幣。200三2年6三月18三日，向三社會(huì)公三開發(fā)行三15億三元可轉(zhuǎn)三換公司三債券。200三4.6三.9，三向新華三信托投三資股份三有限公三司申請(qǐng)三1.9三995三億元、三期限２三年，利三率為年三４％的三貸款；三200三4.7三.5，三向德國三HI公三司貸款三350三0萬美三元；2三004三.7.三7，萬三科發(fā)行三19.三9億可三轉(zhuǎn)換公三司債券三的申請(qǐng)三被審核三通過。天津順三馳于1三994三創(chuàng)建。200三3-2三004三順馳大三躍進(jìn)，三瘋狂圈三地。順馳拿三地只關(guān)三注付款三方式，三與政府三交涉以三支付1三0%左三右的首三期款獲三得地塊三運(yùn)作權(quán)三。順馳”三并聯(lián)操三作法“三，以速三度取勝三。通過三對(duì)土地三出讓金三支付的三無限延三長來獲三得市場(chǎng)三機(jī)會(huì)，三再依靠三后期銷三售回款三來彌補(bǔ)三之前所三欠地價(jià)三。順馳2三004三年試圖三香港上三市未果三。200三6年9三月5日三，香港三路勁基三建與順三馳中國三正式簽三訂協(xié)議三，路勁三基建將三分步向三順馳中三國注入三12.三8億元三資金，三持有順三馳中國三55%三的股權(quán)三，孫宏三斌持有三40%三的股權(quán)三。三、住三房消費(fèi)三融資1三我國住三房消費(fèi)三融資現(xiàn)三狀2三國外的三住房金三融模式3三美國市三場(chǎng)化的三住房消三費(fèi)融資三模式4三我國住三房金融三模式的三改革專題研三究：我三國的住三房抵押三貸款證三券化住房消費(fèi)融資找呀找呀找房子我國住三房消費(fèi)三融資現(xiàn)三狀政策性三貸款、三商業(yè)性三貸款住房儲(chǔ)三蓄貸款存單抵三押貸款問題分三析：房價(jià)V三S居民三支付能三力金融機(jī)三構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)三VS競?cè)隣?、服三?wù)、創(chuàng)三新、抗三風(fēng)險(xiǎn)住房抵三押貸款三的流程國外的三住房金三融模式市場(chǎng)型三、基金三型、儲(chǔ)三蓄型、三混合型經(jīng)驗(yàn)借三鑒：1三政府參三與2三私人、三民間金三融機(jī)構(gòu)三的介入3三市場(chǎng)化三傾向美國市三場(chǎng)化的三住房消三費(fèi)融資三模式成熟的三市場(chǎng)：三完善的三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)、多三樣化的三市場(chǎng)主三體政府的三高度參三與：政三府擔(dān)保三與保險(xiǎn)三、立法多樣化三的貸款三品種：三金融創(chuàng)三新信用社三會(huì)?我國住三房金融三模式的三改革政府職三能的強(qiáng)三化：培三育市場(chǎng)三、立法三、擔(dān)保三與保險(xiǎn)金融機(jī)三構(gòu)：創(chuàng)三新能力三、經(jīng)營三能力、三服務(wù)能三力市場(chǎng)化三趨勢(shì)P89我國的三住房抵三押貸款三證券化房地產(chǎn)三證券化三將成為三未來金三融發(fā)展三的重點(diǎn)三。住房三抵押貸三款證券三化是搞三活房地三產(chǎn)市場(chǎng)三最為有三效的手三段。所謂住三房抵押三貸款證三券化是三銀行等三抵押貸三款發(fā)放三機(jī)構(gòu)將三其持有三的住房三抵押貸三款債權(quán)三轉(zhuǎn)讓給三證券機(jī)三構(gòu)，該三機(jī)構(gòu)以三其收購三的抵押三貸款為三基礎(chǔ)在三資本市三場(chǎng)上發(fā)三行債券三或其他三有價(jià)證三券的行三為。機(jī)會(huì)：三商業(yè)銀三行業(yè)務(wù)三拓展、三商業(yè)銀三行風(fēng)險(xiǎn)三分散、三更多的三人買房三、新的三投資渠三道制約：三1、住三房抵押三貸款一三級(jí)市場(chǎng)三不成熟2、商三業(yè)銀行三對(duì)抵押三貸款證三券化的三需求仍三不迫切3、缺三乏法律三制度等三基礎(chǔ)保三障專題中國全三面地把三資本送三到美國中國，三上?！粋€(gè)三面臨經(jīng)三濟(jì)困境三的發(fā)展三中大國三不大可三能成為三世界上三工業(yè)化三強(qiáng)國的三資本來三源。但三有巨額三貿(mào)易盈三余并建三立了外三匯儲(chǔ)備三的中國三正在購三買美國三的政府三債券，三特別是三財(cái)政部三債券和三聯(lián)邦抵三押協(xié)會(huì)三(房利三美)與三弗雷德三協(xié)會(huì)(三房地美三)所發(fā)三行的債三券。這對(duì)美三國人是三一件好三事。這三種投資三增加了三美國住三房市場(chǎng)三的流動(dòng)三性，并三有助于三降低美三國的利三率。而三且在未三來若干三年中，三中國還三會(huì)繼續(xù)三購買大三量美國三債務(wù)。一位前三中央銀三行官員三稱一個(gè)三貧窮的三農(nóng)業(yè)國三家為美三國這樣三的工業(yè)三化強(qiáng)國三的投資三籌資是三“可恥三的”，三中國應(yīng)三該把自三己的資三本投資三于正在三增長的三經(jīng)濟(jì)。三另一些三抱怨認(rèn)三為中國三甚至沒三有得到三其投資三的好收三益。其三平均為三130三0億外三債支付三7%-三8%的三利息，三但它1三400三億投資三于國外三的儲(chǔ)備三只賺到三5%左三右的收三益。但中國三有充分三的理由三把一些三資本送三到國外三。它的三固定資三產(chǎn)投資三在19三96年三高達(dá)國三內(nèi)生產(chǎn)三總值的三34%三。值得三懷疑的三是，中三國能否三不浪費(fèi)三資金或三加劇通三貨膨脹三而保持三這個(gè)比三率。在三過高的三支出破三壞了國三民