某商業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告

1、開發(fā)商：我們所面對的委托方多為住宅業(yè)務(wù)為主的開發(fā)商，不懂商業(yè)，不僅需要知道項目能做什么，還要知道具體怎么做，一是形成看得見、摸得著的藍圖，二是建立與設(shè)計師對話的平臺。2、設(shè)計師：目前國內(nèi)大多設(shè)計師對住宅比較在行，但對商業(yè)理解不深，不掌握商場規(guī)劃布局當(dāng)中的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特性和商場經(jīng)營特有的運作規(guī)律，對各種空間、設(shè)施與商場的實際需要難以做到相輔相成。規(guī)劃：商業(yè)地產(chǎn)“第一生產(chǎn)力”顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評價的作用1總體規(guī)劃——規(guī)模配比、各物業(yè)關(guān)系（價值實現(xiàn)、開發(fā)分期）業(yè)態(tài)（功能）空間——不同業(yè)態(tài)之間的關(guān)系、位置、面積、建筑要求（層高、柱距、承重、交通、水電暖通、排污）、營業(yè)與輔助空間關(guān)系交通關(guān)系——城市交通與項目、人與車、內(nèi)與外、垂直與平面、主力店與非主力店、不同業(yè)態(tài)功能（同營業(yè)時間、不同營業(yè)時間）商業(yè)氛圍（感覺體驗）——建筑、園林景觀、標(biāo)示廣告、廣場、出入口、門庭（中庭）、可視度、過道、店鋪形象顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評價的主要內(nèi)容2東營膠州路商業(yè)項目本項目位于東營市東城市區(qū)核心位置，傳統(tǒng)膠州路商圈內(nèi)本項目位于東城核心位置，步行10分鐘可達市政府本項目至西城濟南路商業(yè)區(qū)的交通距離約20公里，私家車行使需20-30分，公交車運行近一小時西城東城商河路濟南路廬山路西四路西三路西二路市政府項目屬性界定本案4序號商場名稱面積商業(yè)形態(tài)1眾城商場6000平商場2金座商城3000平商城3天瑞商廈5000平商城4時代家具城2000平專業(yè)市場5工業(yè)品市場大棚2500平集貿(mào)大棚6工業(yè)品市場內(nèi)部商業(yè)街8000平商業(yè)街7南部商業(yè)街3200平商業(yè)街8沿街商鋪6000平沿街商鋪總計約3萬平1234567膠州路8業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：服裝鞋帽占比約40%、小商品占比約15%； 餐飲、娛樂缺乏本項目所在的膠州路是東城核心傳統(tǒng)商圈，以中低端服裝、小商品為主，是目前東城人氣相對最旺的商業(yè)區(qū)本案5項目目標(biāo)和限制條件

盡快規(guī)劃建設(shè)并投入運營，提高區(qū)域城市形象，通過本項目進一步提升與政府良好的合作關(guān)系；通過從市場角度對商業(yè)進行定位，順利實現(xiàn)物業(yè)變現(xiàn)，并在未來實現(xiàn)商業(yè)良好的經(jīng)營；

項目所在東城區(qū)商業(yè)氛圍不濃，消費外溢至西城的現(xiàn)象明顯；東城新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模巨大，遠遠超過需求。項目規(guī)劃有要求嚴(yán)苛的農(nóng)貿(mào)市場和回遷物業(yè)，對項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃有很大的影響。項目目標(biāo)現(xiàn)狀與約束條件項目核心問題6項目核心問題1.如何從商業(yè)內(nèi)在規(guī)律的角度出發(fā)，在激烈的市場競爭中尋求適宜的商業(yè)形態(tài)，建立項目持續(xù)長久的商業(yè)價值2.如何通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)功能空間設(shè)計，解決農(nóng)貿(mào)市場和回遷物業(yè)的影響問題，最大化的實現(xiàn)物業(yè)價值7項目發(fā)展戰(zhàn)略以區(qū)域及東城中端、中低端生活消費需求為核心目標(biāo)市場；以提升商圈、完善業(yè)態(tài)，滿足目標(biāo)消費者日常生活需求為原則，打造生活型區(qū)域商業(yè)中心；避免直接競爭，進行差異化定位，針對東城其他商圈多定位中高端、出現(xiàn)大規(guī)模服飾小商品城這一中低業(yè)態(tài)的可能性較小，充分發(fā)揮農(nóng)貿(mào)市場的業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)，以較大的規(guī)模、良好的環(huán)境、極其豐富的商品、較低的價格打造東營市區(qū)第一的服飾小商品城。8根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略，確定項目各類型業(yè)態(tài)角色定位及發(fā)展策略業(yè)態(tài)角色定位發(fā)展策略要點服飾、小商品主題業(yè)態(tài)、盈利核心良好的商場環(huán)境、分散的經(jīng)營模式規(guī)模優(yōu)勢，極豐富的商品種類、較低的價格與農(nóng)貿(mào)市場形成協(xié)同效應(yīng)農(nóng)貿(mào)市場吸引區(qū)域人流的“磁極”內(nèi)容豐富化、環(huán)境高檔化、管理正規(guī)化，部分實現(xiàn)百貨、超市功能餐飲配套業(yè)態(tài)風(fēng)味小吃，以滿足消費者購物過程中的餐飲需求為目標(biāo)休閑娛樂完善區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)小規(guī)模、精品化，以滿足區(qū)域居民休閑娛樂需求為目標(biāo)9商業(yè)形象定位鑫都生活廣場規(guī)模大商品多環(huán)境好價格低10樓層業(yè)態(tài)5家居用品、布藝、配飾、布料，餐飲、網(wǎng)吧、游戲廳、臺球4服裝服飾3鞋、箱包、工藝品、玩具、童裝2日用小百貨、小家電、日化、文化用品、季節(jié)貨（日雜部分放在農(nóng)貿(mào)市場）1農(nóng)貿(mào)市場、臨街商鋪-1農(nóng)貿(mào)市場、車庫業(yè)態(tài)定位11規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要求1.總建面不小于6000平的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營場所，經(jīng)營內(nèi)容包括蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋等；2、回遷安置總面積4360平米（6個產(chǎn)權(quán)單位），全部布置在建筑平面外圍；樓層、朝向、出入口要求嚴(yán)格；3、不得建設(shè)賓館、寫字樓、建面500平米以上超市。用地面積：12468平米容積率：不大于2.5建筑密度：不大于55%建筑高度：不大于24米規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃要求（關(guān)鍵）：項目規(guī)劃條件12回遷商戶具體要求朝向一層二層三層四層合計膠州路317.5317.52502501135南環(huán)路2002006906901780東環(huán)路551.5551.560601223北環(huán)路11111100222總計11801180100010004360朝向業(yè)主一層二層三層四層合計膠州路朱振發(fā)227.5227.5455工商局909040.3540.35260.7南環(huán)路市府辦234.715234.715469.43東環(huán)路糧店492492984北環(huán)路凌志50.550.5101分樓層、分朝向回遷商戶面積要求統(tǒng)計已簽約回遷戶統(tǒng)計注：市府辦回遷房屋中需包含建面為25~75平的商品房17套；其他朝向的1~2層需分割出建面不超過85平的商品房不少于6套；各回遷戶需設(shè)置外向獨立出入口一、二層三、四層回遷安置初排示意13膠州路是東城南北向交通要道，公交系統(tǒng)發(fā)達；人流、車流相對較大，現(xiàn)狀地上停車位有限，對私家車出行消費者有一定影響項目周邊有13條公交線路，連接?xùn)|城各主要街道和已建小區(qū)兩車道的膠州路是東城南北向交通要道，人流、車流均相對較大目前地塊附近停車場地十分有限，對私家車出行消費者有一定影響現(xiàn)狀社區(qū)道路規(guī)劃道路14項目空間規(guī)劃一般商場首層層高不低于5.4米，其他樓層層高4.8米，最低不宜低于4.5米?；诒卷椖抗δ芸臻g特殊性及規(guī)劃限高，建議各樓層層高為：B1、F1：4.8米F2--F5:4.5米15地下車庫（約4000㎡）卸貨區(qū)肉類（500）禽蛋類（400）糧油、豆制品（300）糧油、豆制品（300）水產(chǎn)品（400）衛(wèi)生間物業(yè)管理（50）半成品間（100）活禽宰殺（80）倉庫（100）垃圾收集點（約400）功能品類規(guī)模(㎡)農(nóng)貿(mào)市場（2300㎡）肉類500水產(chǎn)品400禽蛋類400糧油、豆制品600倉庫100配套用房半成品間(100)、活禽宰殺(80)、物業(yè)管理(50)、垃圾收集點、衛(wèi)生間車庫4000㎡車庫隔間攤位配套用房（活禽宰殺間）隔間面積以20-30㎡為主攤位面積以3-5㎡為主地下一層平面示意地下一層空間規(guī)劃示意圖16蔬菜區(qū)（1600㎡）果品（200㎡）音像、藥店等（300㎡）熟食、果品（各100㎡）熟食/果品（200/100㎡）副食品（400㎡）配套用房\倉庫（250\200㎡）臨街商鋪（回遷房）（1000㎡）臨街商鋪（回遷房）（1000㎡）日雜百貨、便民設(shè)施區(qū)（800㎡）層數(shù)品類規(guī)模(㎡)農(nóng)貿(mào)市場4000㎡、配套用房約250㎡）蔬菜1600果品400日雜百貨800音像、藥店等300熟食300副食品400倉庫200配套用房工商管理(50)、檢測房(30)、投訴室（30）、凈菜間（80）、垃圾收集點臨街商鋪（回遷房）2000㎡柜臺區(qū)攤位區(qū)隔間臨街商鋪除滿足回遷要求外，臨街商鋪四面滿布，盡量作大，以盡可能實現(xiàn)首層價值，補缺中間價值損失中核部分全封閉，為農(nóng)貿(mào)市場四面滿布臨街商鋪，易于根據(jù)回遷房布置，解決垂直交通隔間面積控制在20-30㎡，攤位面積控制在3-5㎡，柜臺面積控制在5-10㎡。一層平面示意地上一層空間規(guī)劃示意圖1760690250二層平面示意地上二層及三、四層空間規(guī)劃示意圖周邊鋪位以20㎡為劃鋪基數(shù)；中心區(qū)鋪位以5-10㎡為劃鋪基數(shù)。周邊商鋪11149259.5317.5200中心區(qū)鋪位三、四層平面示意18地上五層空間規(guī)劃示意圖風(fēng)味美食（1000㎡）網(wǎng)吧、游戲廳、臺球（1500㎡）家居用品、布藝、配飾、布料（3700㎡）五層平面示意垂直交通考慮休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營需要。19外部平三面交通三示意圖廣場出三入口設(shè)三置在東三西兩向三中部農(nóng)貿(mào)市三場出入三口設(shè)置三在東西三兩向中三部車庫出三入口設(shè)三置沿西三環(huán)路一三側(cè)商場出三入口農(nóng)貿(mào)市三場出入三口農(nóng)貿(mào)市三場出入三口車庫入三口車庫出三口商場出三入口平面交三通建議20內(nèi)部平三面交通三示意圖三（動線三）盡量整三齊的分三布商鋪三區(qū)域，三使消費三者根據(jù)三指示圖三和通道三標(biāo)志能三夠很容三易到達三各鋪位三；沿封閉三式鋪位三和扶梯三位置設(shè)三置商場三主通道三，主通三道寬度3-3三.5米；個商鋪三區(qū)域之三間設(shè)置三次通道三，次通三道寬度2米。60690250標(biāo)準(zhǔn)層三平面示三意21案例借三鑒

北三京·六佰本項目概三況地理位三置：望京三廣順北三大街技術(shù)指三標(biāo)：占地三面積351三59[平米，三總建面10萬平米建筑形三式：獨體三商業(yè)街三（南北三兩棟）建筑層三數(shù)：地上三四層，三地下三三層（地三下二層三和三層三為停車三場）商業(yè)業(yè)三態(tài)：餐飲三、零售三、娛樂三、俱樂三部推廣形三象：望京三隨便消三費區(qū)效果圖南區(qū)北區(qū)垂直交三通建議22“雙首層三”的垂三直交通三設(shè)計使三消費者三可以從三大街上三直接進三入兩層三，這兩三層就全三都變成三了首層三，增加三了整體三商業(yè)價三值進入地上一層進入地上二層在一層三臨街位三置設(shè)置“雙首層”入口。三消費者三可以從三入口直三接進入三一層，三也可通三過扶梯三進入二三層購物三，這樣三對消費三者來說三，二層三也變成三了首層三，增加三了二層三的進入三性，提三升了其三商業(yè)價三值。23從首層三進入二三層的方三案一——外部進三入由室外三直接通三過室外三大臺階三進入二三層服飾廣三場入口二層平三面示意服飾廣三場入口回遷商三鋪服飾廣三場中庭上海百三聯(lián)西郊三購物中三心上海百三聯(lián)西郊三購物中三心24入口處三形成精三品展示三廳或小三型的休三憩空間展廳后三部墻體三封閉，三與中部三集貿(mào)市三場空間三完全區(qū)三隔回遷商三鋪集貿(mào)市三場鑫都商三鋪集貿(mào)市場入口集貿(mào)市場入口一層平面示意服飾廣場入口上海南三京路新三世界商三城扶梯三空間天津紅三星美凱三龍家具三裝飾廣三場扶梯三空間服飾廣三場入口從首層三進入二三層的方三案二——內(nèi)部進三入臺灣高三雄夢時三代廣場25內(nèi)部垂三直交通11149259.三5317三.520011149259.5317.5200柜臺區(qū)攤位區(qū)隔間臨街商鋪①①①①④③②⑤②⑥一層平三面示意二層平三面示意1：樓梯，三一層到三地下一三層2：自動扶三梯，二三層到五三層3：電梯，三二層到三五層4：景觀電三梯，二三層到六三層（夜三晚直達三五層休三閑娛樂三區(qū)）5：樓梯，三二層到三五層6：樓梯，三二層到三五層扶梯、三電梯、三電梯間三樓梯均設(shè)計三為地下三一層到三地上五三層，根據(jù)三經(jīng)營需三要進行三限制性三運行；在以上三基礎(chǔ)上三考慮滿三足人流三、消防三等需要三增加步三行樓梯三。26外立面三設(shè)計準(zhǔn)三則：與定位三檔次結(jié)三合?？紤]商三場目標(biāo)三消費群三不同的三感觀心三理需求三，以及三商場定三位高低三。與商場三特色結(jié)三合。考慮商三場特色三、內(nèi)部三設(shè)計。與區(qū)域三環(huán)境結(jié)三合?？紤]區(qū)三域的地三形地勢三、氣候三、人文三環(huán)境、三區(qū)域建三筑風(fēng)格三等。外立面三采用現(xiàn)三代風(fēng)格三，色彩三以銀灰三等淺色三系為主立面風(fēng)三格建議27主入口三是本項三目重點三，采用三昭示性三強、特三色鮮明三的入口三實現(xiàn)人三流引導(dǎo)出入口明確、昭示性強商業(yè)入三口處重三點設(shè)計三，通過三邊界、三路徑、三中心、三標(biāo)志等三的設(shè)計三，增強三商業(yè)建三筑的個三性魅力昭示性三強、特三色鮮明三的入口三，減少三人們對三建筑二三層為商三業(yè)首層三在心理三上的不三便利感主入口三前設(shè)置三小的廣三場空間三，蓄積三人流，三給消費三者心理三緩沖地三帶小的前三廣場28霓虹廣三告極大三的影響三著商場三的形象三，做立三面設(shè)計三時應(yīng)提三前考慮廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動式蓬帳式遠距離三確認(rèn)：500米外，三高位店三標(biāo)，指三路牌。中距離三確認(rèn)：200米外，三外墻大三型店標(biāo)三。近距離三確認(rèn)：50米外，三商場入三口標(biāo)牌三，電梯三入口標(biāo)三牌。29視野角三度直接三影響廣三告效應(yīng)三，一層三以櫥窗三、門臉三式為主三，二層三以上以三墻面式三、懸掛三式為主廣告位置視距文字高度一層部分（4米以下）20米以下8cm二層以上（4-10m)50米以下10cm以上30景觀中三庭——提升商三場價值三，彌補三進深太三長導(dǎo)致三的價值三貶損中庭設(shè)三計實現(xiàn)三以下目三標(biāo)：豐富空三間層次三，強化三商業(yè)氛三圍形成交三通樞紐三，組織三空間秩三序營造綠三色景觀三，形成三舒適空三間宣傳企三業(yè)品牌三，美化三商場形三象沿中庭三設(shè)置綠三化的休三閑、休三憩空間內(nèi)部環(huán)三境建議休憩空三間31營造室三外感，三增強各三層商鋪三之間的三視線聯(lián)三系底層景三觀商場的三中央可三以適當(dāng)三挑空，三頂層采三天光，三增強室三外感，三同時增三加各樓三層之間三商鋪的三可視性三。32外立面三公建感三強、商三業(yè)感弱三。規(guī)劃評三價（第三二輪）廣告位三小。入口及三立面內(nèi)三凹沒必三要。外立面三玻璃飾三墻太多三。3334353637383940最終規(guī)三劃4142434445464748鄭州橄三欖城商三業(yè)項目三環(huán)路快速環(huán)三路中心區(qū)鄭東新三區(qū)約20分鐘約20分鐘項目區(qū)三位本項目三位于城三市南三三環(huán)，道三路通達三性較好三，車行三至市中三心約20-三30分鐘南三環(huán)馮莊路橄欖城三啟動區(qū)項目位三于馮莊三路與南三三環(huán)交三匯處的三東南位三置，緊三鄰南三三環(huán)和馮三莊路，三昭示性三好；是三百萬平三米住宅三項目——橄欖城三中的一三部分；地塊位三于南區(qū)三主要批三發(fā)、物三流市場三群中心三位置，三輻射面三廣，有三利于提三高項目三影響力三；項目北三側(cè)與老三城區(qū)相三鄰，距三離市中三心及新三區(qū)中心三均約20分鐘車三程，與三城區(qū)發(fā)三展核心三區(qū)域聯(lián)三系較為三緊密；至新鄭三約30分鐘車三程；至三新密約40分鐘車三程，與三新鄭及三新密市三的距離三較近，三對其有三一定的三向心吸三引力。50一期三在售三期09年四期10年二期三在售回遷安三置區(qū)，350三0戶，08年底交三房本項目天擎花三園，650戶，09年經(jīng)適房三約150三0戶09年待開發(fā)三地塊第十三三中學(xué)儲備用三地儲備用三地待開發(fā)三（安置三房）醫(yī)療用三地黃河科三技大學(xué)小學(xué)2008年一期/首期推出564套；回遷安置區(qū)入住，共約3500戶二期/首期推出280套；2009年一期，后續(xù)約300套左右天擎花園開發(fā)二期，后續(xù)約1000套左右經(jīng)濟適用房開發(fā)三期上市，約1500套2010年四期（亞新），約400套。南三環(huán)石柱路馮莊路佛崗東三路待開發(fā)三地塊項目整三體概況三及開發(fā)三進程本項目三屬于橄三欖城項三目的商三業(yè)配套三區(qū)，目三前橄欖三城項目三處于一三二期銷三售階段橄欖城三項目為三佛崗城三中村改三造項目三，總規(guī)三模近百三萬平米三，未來三總?cè)丝谌龑⑦_3-5萬人；目前處三于一二三期（南三三環(huán)北三側(cè)）銷三售階段三，一期三計劃09年10月入住三；南三環(huán)三南側(cè)的三回遷安三置區(qū)已三基本開三發(fā)完畢三，08年底入三住。51地塊內(nèi)三無地上三物，屬三空地狀三態(tài)，周三邊道路三、住宅三等在建三工程較三多項目四三至：北：南三三環(huán)西：馮三莊路南：佛三崗村回三遷小區(qū)東：金三橋機械三租賃公三司地塊現(xiàn)三狀南三環(huán)馮莊路啟動區(qū)三建設(shè)現(xiàn)三狀馮莊路三建設(shè)中南三環(huán)項目啟三動區(qū)地塊現(xiàn)三狀檢察院三家屬院佛崗村三回遷小三區(qū)地塊現(xiàn)三狀：已拆遷三完成，三屬空地三狀態(tài)，三建設(shè)棄三土較多52南三環(huán)三已建成三通車，三馮莊路三年底通三車，未三來交通三便利，三目前區(qū)三域公共三交通線三路較少36路(火車站→鄭州摩托電動車物流港)111路(南環(huán)路新鄭路站→醫(yī)學(xué)院)215路(佛崗村公交站→北環(huán)路豐慶路站)81路(佛崗村→火車站)項目周三邊公交三線路較三少,可直達三火車站,醫(yī)學(xué)院,北環(huán)路三慶豐路三站南三環(huán)馮莊路本項目三北面緊三臨南三三環(huán)，為三市主干三路，道三路情況三較好，三車流量三不大；馮莊路三是一條三新的政三府規(guī)劃三路，其三正在施三工建設(shè)三中，200三8年底通三車，南三起佛岡三東路，三北至航三海路，三連通航三海路與三南三環(huán)三。交通環(huán)三境53本項目三由商業(yè)與住宅兩個地三塊組成三，其中三商業(yè)地三塊建筑三面積約8.1萬平米三，住宅三約4.4萬平米占地面三積：323三72平米容積率三：2.5建筑面三積：809三30.三01平米建筑密三度：40%商業(yè)地三塊指標(biāo)住宅地三塊指標(biāo)占地面三積：177三18.三58平米容積率三：2.5建筑面三積：442三96.三45平米建筑密三度：25%綠化帶南三環(huán)70m月光路20m15m商業(yè)用三地住宅用三地寒山東三路50m馮莊路25m鄭州市三市政工三程管理三管理處項目指三標(biāo)54項目目三標(biāo)和限三制條件商業(yè)開三發(fā)提升三區(qū)域價三值，促三進住宅三價值實三現(xiàn)商業(yè)實三現(xiàn)良好三的經(jīng)營開發(fā)收三益最大三化區(qū)域居三住密度三低，商三業(yè)氛圍三差，短三期內(nèi)難三以改變項目屬三于綜合三性項目三，有住三宅等產(chǎn)三品項目目三標(biāo)現(xiàn)狀與三約束條三件55項目核三心問題1.城市邊三緣區(qū)大三規(guī)模商三業(yè)如何三成功開三發(fā)、運三營？2.商業(yè)價三值如何三注入住三宅等其三他產(chǎn)品三，實現(xiàn)三效益最三大化？56橄欖城三內(nèi)部商三業(yè)概況——未來橄欖城三內(nèi)部商三業(yè)總規(guī)三模將達三到13萬平米三左右，三以馮莊三路兩側(cè)三最為集三中編號地塊商業(yè)面積(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(檢察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合計129781.73213459116107812本項目本項目三規(guī)模：809三30平米57“整合商三業(yè)模式”——滿足消三費者一三站式消三費服務(wù)整合商三業(yè)模式實現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補方便用戶消費行為日常生活型消費及服務(wù)為主核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài)整合多種業(yè)態(tài)、經(jīng)營范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費者需求發(fā)展模型過去現(xiàn)在未來(本項目)目的：購物目的：休閑目的：一站式要求：豐富的產(chǎn)品品類產(chǎn)品搭配良好的購物環(huán)境方便的購買地點合理的的價格選購方便時間快捷氛圍店面聲譽……要求：業(yè)態(tài)組合經(jīng)營范圍的組合休閑空間和氛圍要求：減少空間轉(zhuǎn)移和時間成本，對于一站式個人日常消費的需求橄欖城三商業(yè)整三體思考58“整合商三業(yè)模式”——業(yè)態(tài)整三合，以三購物中三心、超三市、品三牌折扣三店為核三心磁力三業(yè)態(tài)，三其他業(yè)三態(tài)進行三互補社區(qū)商業(yè)小型便利店休閑娛樂餐飲家居、電器品牌折扣店大型超市購物中心購物中三心、大三型超市三和品牌三折扣店三作為核三心磁力三業(yè)態(tài)，超市帶三來大量三客流，三充實購三物中心三客源，三形成商三業(yè)氛圍三；同時發(fā)三展小型三便利店三和社區(qū)三商業(yè)，三實現(xiàn)了三多業(yè)態(tài)三互補、三品牌良三性循環(huán)三發(fā)展。購物中三心、超三市小型便三利店、三社區(qū)商三業(yè)購物中心品牌折扣店家居、電器大型超市小型便利店社區(qū)商業(yè)中檔中低檔大眾化橄欖城三商業(yè)整三體思考59橄欖城三商業(yè)整三體規(guī)劃——整合商三業(yè)模式三，四大三商業(yè)體三系Lif三est三yle三C三ent三er（體驗三式生活三中心）核心主三力店+1-三2家次主三力店（三電器、三軟飾等三）；大型超三市；餐飲、三休閑娛三樂(商務(wù)會三館)。鄰里中三心次主力三店(家居建三材、電三器IT、餐飲三、休閑三娛樂及三相關(guān)業(yè)三態(tài))；一期地三塊可設(shè)三置中小三型家居三建材等三，10號地設(shè)三置餐飲三、KTV、網(wǎng)吧三、美容SPA等設(shè)施三）。學(xué)府商三業(yè)針對學(xué)三生群體三消費，三時尚服三裝服飾三、運動三服裝、三體育用三品、IT數(shù)碼、三書店等三。社區(qū)商三業(yè)社區(qū)服三務(wù)型商三業(yè)為主三，便利三店、蛋三糕房、三洗衣店三、藥店三、小商三品等、三家政服三務(wù)；周邊500米居民三的日常三消費。Lif三est三yle三C三ent三er鄰里中三心：次三主力店如：東三方家園三社區(qū)店三，小型三家居店三等鄰里中三心：次三主力店如：特三色餐飲三、KTV、網(wǎng)吧三、美容SPA設(shè)施等學(xué)府商三業(yè)：如：時三尚服裝三服飾、三運動服三裝、體三育用品三、IT數(shù)碼、三書店等橄欖城三商業(yè)整三體思考60通過區(qū)三域內(nèi)部三環(huán)境、三專業(yè)市三場以及三業(yè)態(tài)創(chuàng)三新三個三層面來三判定核三心主力三商業(yè)的三發(fā)展機三會橄欖城三集中商三業(yè)（本三項目）三思考區(qū)域補三缺：滿足區(qū)三域消費三者需求三；填補區(qū)三域商業(yè)三空白；實現(xiàn)區(qū)三域商業(yè)三升級。業(yè)態(tài)選擇說明LivingMall綜合性生活中心，滿足區(qū)域居民消費需求，并實現(xiàn)商業(yè)升級建材家居利用地緣優(yōu)勢，填補區(qū)域空白，但市場風(fēng)險及操作難度較大；軟飾類專業(yè)店（如宜家、特力屋等）有市場機會。鞋城/服裝存在市場機會，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場升級，京廣路括寬，原鞋城面臨拆遷；另一方面中陸項目競爭壓力大。玩具城填補玩具專業(yè)市場發(fā)展不足，參考北京國際玩具城酒店用品市場酒店用品市場空白，參考北京經(jīng)開萬佳酒店用品市場品牌折扣店（OUTLETS）創(chuàng)新業(yè)態(tài)，對消費者吸引力較強；但操作難點主要在于渠道建設(shè)與維護；（OUTLETS參考案例見附件）專業(yè)市三場：區(qū)域?qū)Ｈ龢I(yè)市場三升級/改造的三機會;城市層三面細(xì)分三專業(yè)市三場存在三空白或三發(fā)展不三足。（專業(yè)三市場選三擇說明三見附件三）業(yè)態(tài)創(chuàng)三新：61本項目三的角色三與發(fā)展三方向——Lif三est三yle三C三ent三er（生活三體驗式三商業(yè)中三心）整個橄三欖城項三目的核三心功能三區(qū)；區(qū)域商三業(yè)價值三峰值點三；帶動區(qū)三域商業(yè)三氛圍形三成，促三進區(qū)域三價值提三升；與其它三部分（三鄰里型三、社區(qū)三型）商三業(yè)形成三互補。Lif三est三yle三C三ent三er本項目三發(fā)展方三向建議方向1：Liv三ing三Ma三ll大型超三市餐飲（餐飲三街）休閑娛三樂（商務(wù)三會所）方向2：品牌折三扣店(OU三TLE三TS)大型超三市餐飲（餐飲三街）休閑娛三樂（商務(wù)三會所）橄欖城三集中商三業(yè)（本三項目）三思考專業(yè)市三場大型超三市餐飲（餐飲三街）休閑娛三樂（商務(wù)三會所）方向3：62Liv三ing三Ma三ll+超市+餐飲+休閑娛三樂商業(yè)業(yè)三態(tài)定位Liv三ing三MA三ll超市餐飲（餐飲三街）休閑娛三樂（商務(wù)三會所）定位：中檔偏三低，同三時優(yōu)化三形象、三購物環(huán)三境及商三業(yè)管理三等商業(yè)功三能：滿足區(qū)三域消費三者需求三，實現(xiàn)區(qū)域商三業(yè)升級定位：品牌連三鎖超市商業(yè)功三能：核心磁三力商業(yè)，帶動三整體商三業(yè)發(fā)展定位：特色餐三飲街競爭優(yōu)三勢：特色風(fēng)三情、合理規(guī)三劃、商戶三品質(zhì)（三全國連三鎖商家三）定位：以洗浴三休閑、三大型餐三飲為核三心功能三的商務(wù)三會所競爭優(yōu)三勢：填補區(qū)三域空白，有效吸引目三的地型三消費Lif三est三yle三C三ent三erLif三est三yle三C三ent三er（生活三體驗式三商業(yè)中三心）整個橄三欖城項三目的核三心功能三區(qū)；區(qū)域商三業(yè)價值三峰值點三；帶動區(qū)三域商業(yè)三氛圍形三成，促三進區(qū)域三價值提三升；與其它三部分（三鄰里型三、社區(qū)三型）商三業(yè)形成三互補。63規(guī)劃指三標(biāo)114.924m245.591m本項目商業(yè)地塊項目規(guī)三劃條件總用地三面積：323三72m2總建筑三面積：809三30.三01m2容積率三：2.5建筑密三度：40%車位：32464超市商務(wù)會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街MallLOFT公寓酒店式公寓滿足地三塊規(guī)劃三指標(biāo)的三前提下三，合理三規(guī)劃布三局，使三地塊價三值實現(xiàn)三最大化規(guī)劃布三局建議層數(shù)單層面積總面積Mall地上5層6000左右30000獨立商業(yè)超市地上3層400010000-12000商務(wù)會館地上4-6層25008000-10000餐飲街地上2層（局部3層）商業(yè)街區(qū)形式8000商業(yè)總規(guī)模58000-60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米

LOFT公寓：12000-13000平米21000-23000總計80930綠化景觀停車場規(guī)劃布三局示意三圖65Mal三l超市商務(wù)會三所南三環(huán)馮莊路寒山東三路餐飲街人流動三線與車三行動線三相分隔三，盡量三不出現(xiàn)三人車動三線的沖三突車行交三通主要三在項目三外圍區(qū)三域，車三輛出入三口設(shè)置在商業(yè)區(qū)三東部，車輛從三城南三三環(huán)主干三道進入三項目停三車場；人流動三線主要三為各商三業(yè)設(shè)施三周邊，三與車行三道路相三分隔，三盡量實三現(xiàn)人車三分流。停車位三設(shè)置：集中停三車場可三設(shè)置在三公寓及三商業(yè)群三樓南側(cè)三，規(guī)模三可容納100三-15三0輛車；馮莊路三和地塊三東側(cè)均三可設(shè)置三臨街停三車位200余位。車行流線人行流線停車及三交通體三系66Mal三l超市商務(wù)會三所南三環(huán)馮莊路寒山東三路餐飲街園林景三觀景觀三體系建三議——一心、三三帶、三多點園林景三觀體系在地塊三中部設(shè)三置小型三廣場，三形象突三出，具三有昭示三性，提三升項目三的整體三形象和三檔次，三起到人三流聚集三的功能餐業(yè)街三景觀帶三：利用餐三飲街入三口和街三內(nèi)一條三景觀主三軸的打三造，突三出餐飲三街休閑三、時尚三、舒適三的特色三風(fēng)情停車場三中內(nèi)可三增添一三些點式三綠植，三從細(xì)節(jié)三景觀三提升本三項目整三體形象三和環(huán)境三。中心景三觀主景觀三帶點式景三觀公寓景三觀帶：利用綠三化帶三把公寓三和停車三場、商三業(yè)隔離三，提三高公寓三價值；三利用商三業(yè)裙樓三樓頂營三造平臺三花園，三并使其三擔(dān)負(fù)商三業(yè)和住三宅的轉(zhuǎn)三換功能臨街景三觀帶：利用硬三植廣場三、綠植三和情趣三小品的三擺設(shè)，三打造休三閑、時三尚、優(yōu)三雅的購三物環(huán)境臨街景三觀帶餐飲街三景觀帶中心景三觀點式景三觀公寓景三觀帶67中心景三觀——設(shè)置造三型美觀三的噴泉三或綠植三廣場，三體現(xiàn)昭三示性，三提升項三目的整三體形象三和檔次三，營造三活力氛三圍，聚三集人流中心景三觀帶設(shè)三置在昭三示性較三好的馮三莊路入三口處；利用文字噴三泉、標(biāo)三志噴泉三、時鐘三噴泉等昭示三性較強三的造型三和設(shè)計三，突出三本項目三形象，三聚集人三流。園林景三觀體系[中心景三觀]中心景三觀68臨街景三觀帶——設(shè)置于三南三環(huán)三、馮莊三路沿線三，營造三休閑、三時尚的三整體商三業(yè)氛圍臨街景三觀帶：在南三三環(huán)、馮三莊路的三臨街面三設(shè)置綠三植和情三趣小品;在其交三匯處可三設(shè)計硬三植廣場三作為一三個景觀三節(jié)點，三打造休三閑、時三尚的整三體商業(yè)三氛圍。園林景三觀體系[臨街景三觀帶]臨街景三觀帶69餐飲街三景觀帶——利用雕三塑、綠三植和情三趣小品三，體現(xiàn)三休閑、三時尚的特色風(fēng)三情利用雕三塑、綠三植和情三趣小品三，建立三特色形三象；街內(nèi)利三用綠植和情趣小三品打造一三條景觀三主軸，三突出餐三飲街休三閑、時三尚的特三色風(fēng)情三。園林景三觀體系[餐飲街三景觀帶]餐飲街三街景觀三帶70公寓景三觀帶——利用綠三化帶、三屋頂花三園，體現(xiàn)項三目品質(zhì)三，提高三項目價三值公寓屋頂花園利用綠三化帶三把公寓三和停車三場的車三流、商三業(yè)喧鬧三的氣氛三隔離，三為公寓三客戶提三供良好三的居住三環(huán)境，三提高三公寓價三值。園林景三觀體系[公寓景三觀帶]公寓景三觀帶利用商三業(yè)裙樓三樓頂營三造平臺三花園，三并使其三擔(dān)負(fù)商三業(yè)和住三宅的轉(zhuǎn)三換功能三，體現(xiàn)三項目品三質(zhì)與生三態(tài)環(huán)境三；71點式景三觀——利用點三式景觀三，豐富三整體景三觀層次三感，細(xì)三節(jié)體現(xiàn)三品質(zhì)園林景三觀體系[點式景三觀]72三大主三題服務(wù)三區(qū)：生活服三務(wù)區(qū)+休閑娛三樂區(qū)+餐飲服三務(wù)區(qū)商業(yè)物三業(yè)服務(wù)三功能體三系生活服三務(wù)區(qū)：板塊功三能：Mal三l（服裝三、鞋帽三、文化三用品、三電器、三家居等三）、大三型綜合三超市等三；商業(yè)形三式：商業(yè)群三樓4層作為三購物中三心；三獨立建三筑1-2層作為三大型綜三合超市三。休閑娛三樂服務(wù)三區(qū)：板塊功三能：餐飲旗三艦店（三品牌、三大型餐三飲設(shè)施三），商三務(wù)會所三（洗浴三休閑娛三樂為主三）；商業(yè)形三式：獨立建三筑部分3-4層為主餐飲服三務(wù)區(qū)：板塊功三能：以餐飲三為主，三中西餐三、茶樓三、咖啡三店、快三餐等為三主，并三有少量三生活服三務(wù)型商三業(yè)；商業(yè)形三式：商業(yè)街三區(qū)，地三上2-3層，50-三200平米/間，可三任意分三割或組三合。生活服三務(wù)區(qū)休閑娛三樂服務(wù)區(qū)餐飲服三務(wù)區(qū)商業(yè)服三務(wù)體系73商業(yè)物三業(yè)發(fā)展三體系Mal三l特色餐三飲街超市/商務(wù)會三所建筑形三式與建三筑風(fēng)格三：與橄欖三城整體三新德式三風(fēng)格協(xié)三調(diào)，體三現(xiàn)國際三化、時三尚感內(nèi)部商三業(yè)環(huán)境三營造：通過小三品、裝三飾、內(nèi)三部景觀三等提升三商業(yè)形三象產(chǎn)品規(guī)三劃：商鋪自三由組合三，保證三各商鋪三均好性三，便于三后期銷三售建筑風(fēng)三格：體現(xiàn)國三際化，三時尚、三現(xiàn)代，三充滿活三力的街三區(qū)風(fēng)格街區(qū)氛三圍營造三：綠植、三小品、三燈光等三營造街三區(qū)環(huán)境三，店標(biāo)三導(dǎo)視系三統(tǒng)體現(xiàn)三國際感廣告、三標(biāo)識：外部設(shè)三置大型三昭示牌三，內(nèi)部三統(tǒng)一商三場導(dǎo)示三，營造三商業(yè)氛三圍建筑風(fēng)三格：與整體三商業(yè)氛三圍相協(xié)三調(diào)，體三現(xiàn)標(biāo)志三性和檔三次感建筑形三式：商務(wù)會三所，地三上6層，主三要以洗三浴、休三閑娛樂三為主整體空三間劃分三：超市與三商務(wù)會三館的空三間劃分內(nèi)部空三間規(guī)劃三建議：內(nèi)部空三間總體三布局滿三足經(jīng)營三要求平面動三線與垂三直交通三：保證購三物空間三的舒適三度和各三商業(yè)位三置的均三好性建筑形三式：地上2-3層，高三低錯落三，活躍三現(xiàn)代的三時尚商三業(yè)街區(qū)74利用公寓裙三房，地上4層，采三用現(xiàn)代三簡約的三建筑風(fēng)三格，國際化特征，三與橄欖三城整體三新德式三風(fēng)格相三協(xié)調(diào)建筑類三型：公寓裙三房，集三中商業(yè)三地上1-5層，單三層600三0平米左三右；建筑形三態(tài)：集中商三業(yè)呈“Ｌ”形，三其上為2棟公寓三；在建筑三設(shè)計上三做出通透感三、現(xiàn)代三感，突出三大平面三、整體三性。建筑形三式與建三筑風(fēng)格75商業(yè)外三立面形三象體現(xiàn)三現(xiàn)代、三時尚的三商業(yè)形三象，提三升整體三商業(yè)品三質(zhì)外立面三形象建三議做到中檔水平，三內(nèi)部消三費可定三位在中三低檔水三平；提升整三體商業(yè)三品質(zhì)感三，提供三一個休三閑、時三尚、現(xiàn)三代的大三眾消費三場所。商業(yè)外三立面形三象76內(nèi)部空三間建議主入口扶梯扶梯客梯貨梯中庭百貨、三購物中三心選址三需求（三參考）——層高：首層不三小于5米，2～3層不小三于4米；樓板荷三載：不小于550三kg/平方米三；柱距：不小于8米×8米；配套設(shè)三施：扶梯、三貨梯、三中央空三調(diào)、防三火分區(qū)三、卸貨三區(qū)等停車位三：100個以上首層層三高：5.4米2-5層層高三：4.5米柱距：8.4三×8三.4米扶梯臨主路三方向設(shè)三置出入三口，公三寓入口三設(shè)于內(nèi)三測，與三商業(yè)功三能有效三分隔本項目三內(nèi)部空三間規(guī)劃三建議考慮未三來的彈三性使用三空間，三建議基三本空間三結(jié)構(gòu)規(guī)三劃以能三滿足購三物中心三要求為三標(biāo)準(zhǔn)，三二次空三間劃分三和內(nèi)部三裝修根三據(jù)經(jīng)營三業(yè)態(tài)設(shè)三定相應(yīng)三檔次。77各大購三物中心三案例顯三示：一三條人流三主動線三能保證三鋪面的三均好性整個購物三場所只三有一條三主動線三，少量三次要通三道，絕大三多數(shù)的三店鋪分三布于主三動線兩三旁，從三而最大三程度避三免了死三角的出三現(xiàn)，保三證了鋪三面的均三好性。北京·東方新三天地北京·國貿(mào)商三城北京·華潤萬三象城上海·西郊百三聯(lián)平面動三線與垂三直交通78人流動三線設(shè)置三與出入三口合理三布局，三保證購三物空間三的舒適三度和各三商業(yè)位三置的均三好性平面動三線與垂三直交通垂直交三通：保證大三型賣場三區(qū)進入三的便利三性，但三不宜過三多，以三增加消三費者的三逗留時三間；選擇合三適的位三置設(shè)置三垂直交三通，保三證低層三商鋪的三昭示性三，充分三利用垂三直交通三對人流三的組織三作用。平面動三線：整個百三貨只有１條人三流主動三線，絕大三多數(shù)的三店鋪分三布于主三動線兩三旁，從三而最大三程度避三免了死三角的出三現(xiàn)，保三證了鋪三面的均三好性；建議主三通道寬三度為3-5米，保證三良好的三視野和三購物通三道。主入口次入口次入口扶梯扶梯扶梯客梯貨梯中庭79通過景三觀中庭三設(shè)置休三閑、休三憩空間三，提升三商場檔三次和價三值，聚三集人氣中庭設(shè)三計實現(xiàn)三以下目三標(biāo)：豐富空三間層次三，強化三商業(yè)氛三圍形成交三通樞紐三，組織三空間秩三序營造綠三色景觀三，形成三舒適空三間宣傳企三業(yè)品牌三，美化三商場形三象沿中庭三設(shè)置綠三化的休三閑、休三憩空間休憩空三間景觀中三庭中庭809、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三21:三01三PM11、以我三獨沈久三，愧君三相見頻三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行動三出成果三，工作三出財富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點的射三線向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、沒有三失敗，三只有暫三時停止三成功！三。202三3/4三/29202三3