物業(yè)設施設備管理基礎課件

《物業(yè)設施設備管理》

講課人：葉世春

第1頁，共52頁。前言本課程內(nèi)容主要是根據(jù)物協(xié)的初定教案制定，主要針對建筑居住小區(qū)物業(yè)管理中極其重要的設備設施管理崗位群應具備的知識結(jié)構設置，結(jié)合物業(yè)設施設備基礎知識、簡略介紹設施設備的維護管理，希望對實際工作有一定的指導作用。第2頁，共52頁。前言講解內(nèi)容共分六章:第一章：物業(yè)設備管理基礎第二章：建筑室內(nèi)給水第三章：安全用電與建筑防雷第四章：建筑供配電系統(tǒng)第五章：電梯第六章：建筑弱電系統(tǒng)第3頁，共52頁。第一章物業(yè)設備管理基礎第一節(jié)物業(yè)設備概述第二節(jié)物業(yè)設備管理目的及意義第三節(jié)物業(yè)設備管理的內(nèi)容第四節(jié)物業(yè)設備管理的機構和職責第五節(jié)物業(yè)設備管理制度第4頁，共52頁。第一節(jié)物業(yè)設備概述1.1物業(yè)設備定義1.2設備管理的質(zhì)量指標1.3設備完好的標準

1.4設備管理的基本內(nèi)容及要求1.5設備管理現(xiàn)代化第5頁，共52頁。1.1物業(yè)設備定義

物業(yè)設備既包括室內(nèi)設備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設備與設施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、燃氣供應以及通信網(wǎng)絡等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。第6頁，共52頁。1.2設備管理的質(zhì)量指標

設備有效利用率、設備的完好率是衡量物業(yè)設備管理質(zhì)量的兩個指標；用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業(yè)設備管理的基本要求。第7頁，共52頁。1.3設備完好的標準零部件完整齊全設備運轉(zhuǎn)正常設備技術資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象防凍、保溫、防腐等措施完整有效第8頁，共52頁。1.4設備管理的基本內(nèi)容及要求設備管理基本內(nèi)容①設備前期管理②固定資產(chǎn)管理③設備技術管理④設備經(jīng)濟管理⑤設備使用與維護管理⑥設備檢修管理⑦動力房管理⑧特種設備管理第9頁，共52頁。1.4設備管理的基本內(nèi)容及要求管理要求①

建立企業(yè)負責人管理職責；②

配備設備管理部門及其人員；③

健全必要的管理制度；④技術經(jīng)濟指標應達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求。第10頁，共52頁。1.5設備管理現(xiàn)代化采用計算機輔助管理。采用設備狀況監(jiān)測和故障診斷技術實行預防性維修方式。設備制維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術。逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。第11頁，共52頁。第二節(jié)物業(yè)設備管理目的及意義2.1客戶對建筑、設備的需求2.2物業(yè)設備管理目的及意義第12頁，共52頁。2.1客戶對建筑、設備的需求使用安全的需求舒適享受的需求方便服務的需求物業(yè)保值的需求第13頁，共52頁。2.2物業(yè)設備管理目的及意義

提供安全運行保證物業(yè)完好延長使用壽命節(jié)約資金投入滿足客戶需求第14頁，共52頁。第三節(jié)物業(yè)設備管理的內(nèi)容3.1物業(yè)設備基礎資料管理3.2物業(yè)設備運行管理3.3物業(yè)設備維修管理3.4物業(yè)設備更新改造管理3.5備品配件管理3.6固定資產(chǎn)管理第15頁，共52頁。3.1物業(yè)設備基礎資料的管理3.11設備原始檔案3.12設備技術資料3.13政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等文件

第16頁，共52頁。3.11設備原始檔案

包括：①設備清單或裝箱單；②設備發(fā)票；③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書；④開箱驗收報告等。

第17頁，共52頁。3.12設備技術資料包括：①設備卡片②設備臺賬③設備技術登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料第18頁，共52頁。3.2物業(yè)設備運行管理3.21物業(yè)設備技術運行管理3.22物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理第19頁，共52頁。3.21物業(yè)設備技術運行管理針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程①設備管理標準（交接、運行、養(yǎng)護、維修、更新、報廢等）②維護作業(yè)規(guī)程（變配電、給排水、安保、消防等）③危機管理（停電、停水、電梯、消防等應急方案）④能耗管理（節(jié)水、電、氣等節(jié)能方案）

第20頁，共52頁。3.21物業(yè)設備技術運行管理對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求。加強維護保養(yǎng)工作。設備中的儀表（如壓力表、安全閥等）安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。對運行中的設備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。第21頁，共52頁。3.22物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理初期投資費用管理①設備的技術性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。②設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。③設備的價格使用壽命及運行時能源的耗用情況。④注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備第22頁，共52頁。3.22物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理

運行成本管理①

能源消耗的經(jīng)濟核算②

操作人員的配置③

維修費用的管理第23頁，共52頁。3.3物業(yè)設備維修管理3.31物業(yè)設備的維修保養(yǎng)方式3.32維修保養(yǎng)工作的實施3.33設備的點檢3.34設備的計劃檢修3.35設備維修管理的原則第24頁，共52頁。3.31物業(yè)設備的維修保養(yǎng)方式清潔緊固潤滑調(diào)整防腐防凍外觀表面檢查對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。第25頁，共52頁。3.32維修保養(yǎng)工作的實施預防維修計劃性預防維修狀態(tài)監(jiān)測性預防維修故障性維修事后維修緊急搶修維護保養(yǎng)實施方案

第26頁，共52頁。3.32維修保養(yǎng)工作的實施日常維護保養(yǎng)要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設備做好清潔工作。第27頁，共52頁。3.32維修保養(yǎng)工作的實施定期維護保養(yǎng)①內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；②檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；③檢查安全裝置；④檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；⑤清洗油箱，檢查油位指示器，換油；⑥檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。第28頁，共52頁。3.33設備的點檢設備日常點檢的內(nèi)容①運行狀況及參數(shù)②安全保護裝置

③易磨損的零部件

④易污染、堵塞，需經(jīng)常清潔更換的部件⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位第29頁，共52頁。3.33設備的點檢設備的計劃點檢①記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。第30頁，共52頁。設備點檢標準書（例）部位項目周期方法器具判斷標準處置各閥門油壓泵油馬達液壓油液壓油油冷卻器油濾清器總管壓力漏油異聲異聲溫度油量清掃清掃擬定壓力日日日日日12月12月12月目測聽覺聽覺看油溫表看油位取下罩用氣吹稀油洗看壓力表油溫表壓縮空氣不漏無異音無異音40—50上下部之間有無油不臟不臟按規(guī)定壓力立即修理向上級反映向上級反映檢查冷卻水補充清掃清掃修理℃第31頁，共52頁。日常點檢表（例）

項目代號檢查項目檢查內(nèi)容檢查方法備注ABCDE潤滑異音裝置漏油安全機構潤滑油箱中是否加了油，壓力是否正常開動時，旋轉(zhuǎn)部分是否有異常聲響動作是否正常油管、油壓泵是否漏油異常停機，異常停電是否正常目視確認聽音檢查目視確認目視檢查操作試驗項目/日期1234567232425262728293031ABCDE記錄符號正常：待修：異常：修好：第32頁，共52頁。3.34設備的計劃檢修對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

第33頁，共52頁。3.35設備維修管理的原則

維護保養(yǎng)為主計劃檢修為輔第34頁，共52頁。3.4物業(yè)設備更新改造管理在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。第35頁，共52頁。3.5備品配件管理備品配件管理工作的目的是：既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。第36頁，共52頁。3.6固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)管理。第37頁，共52頁。第四節(jié)物業(yè)設備管理的機構和職責4.1設備管理組織結(jié)構4.2設備管理人員崗位職責第38頁，共52頁。4.1設備管理組織結(jié)構第39頁，共52頁。4.2設備管理人員崗位職責工程部經(jīng)理：是對物業(yè)設備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設備正常運行的總負責人。專業(yè)技術主管：（工程師或技術員）負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。維修人員（技術工人）保管員資料統(tǒng)計員第40頁，共52頁。第五節(jié)物業(yè)設備管理制度5.1設備管理技術規(guī)程5.2日常管理標準規(guī)范5.3部門及員工崗位責任制度第41頁，共52頁。5.1設備管理技術規(guī)程物業(yè)設備接管驗收制度物業(yè)設備的安全操作規(guī)程物業(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程第42頁，共52頁。5.2日常管理標準規(guī)范工具領用保管制度物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度設備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等。第43頁，共52頁。5.3部門及員工崗位責任制度值班制度交接班制度報告記錄制度各專業(yè)、技術工種及管理崗位責任制度第44頁，共52頁。例題1物業(yè)設備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務兩個方面。

第45頁，共52頁。例題2按照專業(yè)性質(zhì)，設備管理部門可分為四個組，分別為強電組，暖通組，

弱電和電梯組和維修組。第46頁，共52頁。例題3

對物業(yè)設備進行管理、操作、保養(yǎng)，維護，保證設備正常運行的總負責人是工程部經(jīng)理

。第47頁，共52頁。例題4物業(yè)設備管理有何意義？①物業(yè)設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。③物