滄州市青縣項(xiàng)目調(diào)研分析

滄州市青縣南海國(guó)際工程二期市場(chǎng)調(diào)研分析調(diào)研背景本次青縣住宅市場(chǎng)調(diào)研的目的主要是為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判提供數(shù)據(jù)支持，并且借助工程一期的良好的市場(chǎng)口碑對(duì)工程二期的定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行判研。工程及板塊信息從區(qū)位角度來(lái)看，本工程處于青縣主干道新華路南側(cè)，并緊鄰乾寧街，路網(wǎng)相當(dāng)興旺，交通環(huán)境較好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，工程所處地產(chǎn)板塊熱度較高，現(xiàn)南海國(guó)際一期已成為該區(qū)域的標(biāo)桿樓盤(pán)。隨著青縣市政規(guī)劃的大力推進(jìn)，市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)工程相繼入駐開(kāi)發(fā)，住宅市場(chǎng)放量較大，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈。 本工程區(qū)位圖 主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)指標(biāo)本節(jié)，主要對(duì)青縣住宅具有代表性的工程信息進(jìn)行羅列比照，通過(guò)本次調(diào)研，目前待售工程的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍良好，競(jìng)爭(zhēng)工程的戶(hù)型產(chǎn)品較好，大局部?jī)?yōu)質(zhì)房源已銷(xiāo)售殆盡。周邊主力競(jìng)爭(zhēng)工程信息參數(shù)工程現(xiàn)售類(lèi)型主力戶(hù)型住宅價(jià)格優(yōu)惠觀(guān)湖壹品高層住宅三居室均價(jià)3500元無(wú)銀泰國(guó)際尚府高層住宅三居室起價(jià)3500元無(wú)盤(pán)古新天地根本售罄三居室均價(jià)3200元無(wú)華聯(lián).鳳城住宅三居室均價(jià)3700元無(wú)四、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)及分析〔一〕觀(guān)湖壹品待建的人工湖待建的人工湖工程介紹：占地4萬(wàn)㎡，建筑面積10萬(wàn)㎡；容積率2.5，地理位置： 青縣縣政府后工程類(lèi)別： 商鋪、住宅、酒店開(kāi)發(fā)商： 北明房地產(chǎn)咨詢(xún)：力戶(hù)型： 二室、三室面積范圍：兩室105㎡左右，三室130㎡以上開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 觀(guān)湖壹品2021-12-12開(kāi)盤(pán)；交房日期：入住2021-7-28；工程均價(jià)： 3500元/㎡以上綠化率： 40% 物業(yè)費(fèi)： 待定車(chē)位信息：700個(gè)〔地上不收停車(chē)費(fèi)車(chē)位：300多〕分析認(rèn)為：該工程售樓部位于新華路，目前工程主體已起，開(kāi)盤(pán)房源已經(jīng)消化殆盡，戶(hù)型產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為合理，且置業(yè)參謀專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較高。通過(guò)置業(yè)參謀的介紹了解到：該工程通過(guò)自建人工湖的產(chǎn)品亮點(diǎn)進(jìn)行對(duì)外宣傳〔圖上為該工程待建的人工湖〕，并號(hào)稱(chēng)該區(qū)域?yàn)榍嗫h行政板塊中心。通過(guò)本次調(diào)研了解到，對(duì)于當(dāng)?shù)乜蛻?hù)居住習(xí)慣而言，該工程短板主要在于其區(qū)位較遠(yuǎn)，同時(shí)分析認(rèn)為該工程正處于產(chǎn)品價(jià)格拔高的過(guò)渡期，預(yù)計(jì)后期將會(huì)整體提高產(chǎn)品均價(jià)，已到達(dá)其利潤(rùn)最大化。〔二〕盤(pán)古新天地工程介紹：占地13343㎡，建筑面積：4.8萬(wàn)㎡，容積率：1.6地理位置：青縣批發(fā)市場(chǎng)西側(cè)工程類(lèi)別：住宅開(kāi)發(fā)商：河北新廈房地產(chǎn)咨詢(xún)力戶(hù)型：二室、三室面積范圍：95.63㎡-152.13㎡戶(hù)型范圍：110㎡-154㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)2021-6-30；交房日期：入住2021-10-30；工程均價(jià)：均價(jià)3100元/㎡到3200元/㎡左右綠化率：47%售樓地址：乾寧街與新華路交叉口 分析認(rèn)為：目前，該工程戶(hù)型產(chǎn)品只剩130㎡以上的大戶(hù)型，小區(qū)已經(jīng)入住，內(nèi)部正進(jìn)行綠化，自動(dòng)安防已經(jīng)設(shè)置。該工程號(hào)稱(chēng)為青縣綠化率最高的小區(qū)，通過(guò)實(shí)地了解后，小區(qū)內(nèi)部配套較為齊全，高層一層為車(chē)庫(kù)，暫無(wú)價(jià)格，目前該小區(qū)已經(jīng)具備交房標(biāo)準(zhǔn)，在各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程中，該工程的優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品品質(zhì)整體較高，因此我們工程的產(chǎn)品配套可參照該工程權(quán)重考慮?！踩炽y泰國(guó)際尚府工程介紹：建筑面積138000平米；17棟〔13、16、18層〕。。地理位置：青縣青縣西環(huán)北路東側(cè)工程類(lèi)別：商鋪、住宅開(kāi)發(fā)商：天津銀泰投資集團(tuán)咨詢(xún)42697777主力戶(hù)型：二室、三室面積范圍：87㎡-134㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)2021-5，交房日期：2021年5月工程均價(jià)：3500元/㎡起綠化率：31%分析認(rèn)為：該工程位于新華路東側(cè)，一期2021年8月已售罄;二期10年2月售罄;三期處于在售期。該工程產(chǎn)品戶(hù)型在各個(gè)工程中較為合理，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)滯銷(xiāo)戶(hù)型，地下停車(chē)位可到達(dá)1:0.8。從營(yíng)銷(xiāo)籌劃方面，該工程已經(jīng)放慢推盤(pán)節(jié)奏，推廣方式較為普通，未有代理公司入駐，折頁(yè)內(nèi)文案有明顯錯(cuò)誤?！菜摹橙A聯(lián).鳳城工程介紹：占地50661㎡；建筑面積:147000㎡，容積率：2.84地理位置：青縣青縣西環(huán)北路東側(cè)工程類(lèi)別：住宅開(kāi)發(fā)商：香河華聯(lián)房地產(chǎn)咨詢(xún)999主力戶(hù)型：兩室，三室面積范圍：70㎡-100㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2021年2月24日工程均價(jià)：3700元/㎡綠化率：42%物管公司：華聯(lián)鳯城物業(yè)公司分析認(rèn)為：該工程一期2021年8月開(kāi)盤(pán)已售罄;二期10年2月開(kāi)盤(pán)售罄;三期2021年7月開(kāi)盤(pán)。一期和二期銷(xiāo)售率較高，三期主體已完成，從其戶(hù)型配比來(lái)看，目前該工程130元/㎡左右的面積的戶(hù)型去化較慢。但該開(kāi)發(fā)公公司已在青縣開(kāi)發(fā)兩處地塊，因此該工程去化周期預(yù)計(jì)將要拉長(zhǎng)。小結(jié)：本次調(diào)研走訪(fǎng)調(diào)查了青縣在售或出于咨詢(xún)狀態(tài)的樓盤(pán)，通過(guò)本次調(diào)研了解到受青縣政府未來(lái)城市規(guī)劃政策的影響〔青縣城市規(guī)劃的目標(biāo)是打造青縣為“環(huán)京津冀的衛(wèi)星城〞和“精品城〞等〕，目前，青縣市政規(guī)劃正有條不紊的實(shí)施著，各開(kāi)發(fā)商也趁勢(shì)拿地開(kāi)發(fā)，且住宅市場(chǎng)去化周期較短。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，高層住宅市場(chǎng)大局部以園林景觀(guān)和高綠化率作為產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)，置業(yè)參謀已經(jīng)有意識(shí)的引導(dǎo)客戶(hù)，宣傳各自樓盤(pán)的未來(lái)的區(qū)位價(jià)值和升值空間。對(duì)于產(chǎn)品戶(hù)型配比和面積區(qū)間方面，市場(chǎng)上大局部競(jìng)爭(zhēng)工程的產(chǎn)品戶(hù)型整體品質(zhì)較高，戶(hù)型配比也比較合理。同時(shí)，大三室的戶(hù)型產(chǎn)品在市場(chǎng)上處于市場(chǎng)接受的過(guò)渡期，具有一定的市場(chǎng)抗性，而戶(hù)型面積在80㎡--120㎡區(qū)間的戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)消化較快。競(jìng)爭(zhēng)工程信息表工程名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格主力戶(hù)型備注圣府花園3550元/㎡二室區(qū)位較